2014年的房价到底会不会跌？

要问房价跌否，问别人没用，问说了算的那个人才有用。你问房价跌不跌，房地产商肯定说，不跌。买了房的人也说不跌。没房的说必跌。他们说了都没有用，你猜谁说了算？

这也是中国和日本不同之处，根本没有可比性。

在大朝，房价是用来做什么的首先你要搞清楚。中国这一代人还很年轻，如何让他们为国家贡献青春呢？（想象，如果你有一头驴，如何它很懒不拉磨怎么办）

最好的方法必须满足以下条件：第一让他们争先恐后，第二自愿操劳夜以继日，第三，等他积攒了半辈子劳动成果之后，你用一张纸，轻易就能把它换走。

这张纸叫房产证，国家把你脑袋一拍，轻易就用几块砖头，骗走了你毕生的积蓄。等你完成了为社会'主'义奉献青春的最终使命你就可以该去哪去哪了。

值得一提的是，对付这一代人，智囊团想到的是房产证这个方法。对于上一代，是上山下乡。再上一代，是为革命抛头颅洒热血？请逐一对应上面的三个条件，看是否符合要求。

这个智囊团很聪明，中国的城二代少，农二代多，用＂当城里人＂这个胡萝卜，可以把成千上万的农二代的毕生心血用那张纸换走，最多再给他几块砖头。国家能不富？

问题的关键在于：一个国家是要一直存在的，就必须一代一代人接力奉献，一代都不能少，而国人总想自己这一代人苦苦就算了，下一代就不用当拉磨驴了，可能吗？你不为社会'主义拉磨，谁来拉？睡醒

了吗？

于是，如果说按照现行房地产市场下去，下一代人可以吃喝不愁，出租房子度日，也就是即将不再苦逼地奉献青春，这自然不行。怎么办？ 答案：摊薄房产红利。

不用喷，每个国家都是这么做的，不论资社。先许诺给你一个回报，看上去绝对合算的，然后你为之奉献一辈子后，发现到手时收益被摊薄。比如日本是养老金庞氏骗局，逐一对应上述特征。如果日本对养老金不违约，现在就是一个欧债危机的希腊，不把曾经辛劳现在领金的负担甩掉，就是大家一起玩完，最终还得违约。逻辑就是这个规则，如果国家不剥靴你，那么谁来养活国家，国家玩完了你就成希腊了。 那么国家如何摊薄你的房产红利，从而使房二代继续拉磨呢？首先就不能让房价持续涨，其次要摊薄房子代表的一切利得，比如将学区房的那个学校搬走，或者另开分校弃壳而跑。

国家会在什么时候选择房价下跌，肯定不是现在。但是它跌之前一定不许你出手这你放心，比如20%交易税如何？ 留坑充电去。

电满续写。

那么房价拐点具体在哪里呢？

如趋势持续，房价能绑架的劳动力都已绑架，并透支未来劳动成果（房贷），那么剩下的资源就还有两类，一类怎么努力也买不起房的，一类是房二代。

对于第一类，其议价能力其实远高于房奴，国家有意争取，唯有降价（如限价房，实质是打破供需平衡，会打压房价）并将房产红利从议价能力低的已绑架房奴手中转移向此群体，如医疗教育。

对于第二类房二代，其实是政策重点。如果房价持续上涨，而允许买卖，则房二代坐收房租就等同于退出了劳动力市场。如果卖房，就相当于用那张纸，把国家从他们上一代手中换走的劳动果实又给换回来了。这是国家决不可能允许的。大面积劳动力退出市场，国家会分秒破产。

为此，一旦房价可剥靴的人群小于因房价而受益的人群时（房二代多于无房且买得起房的农二代），国家不得不痛下决心，发出政策制造拐点，防止破产。

外部数据信号，是房产景气催生的经济增速放缓，地方财政中土地收入占比下降等。

说到日本的养老金庞氏骗局，其实楼市本身完全是庞氏骗局，价格和价值背离之后，完全是靠后面买房人用比前辈高若干倍的价格不断砸钱，托起市场，而价格推高之后，一旦购买力都释放完了，只剩下买不起的那些人群了，没有继续砸钱的了，庞氏骗局就崩盘了。这时如果百姓争相抛售，智囊团会怎样呢？第一只许跌不许抛，比如交易税。第二降价，求着原本买不起的那些人来入市托底。第三，求是求不来的，还得靠老本行，忽悠。谓之，软着陆。实质，拉人托底，金蝉脱壳。

举个不切题的例子，80年代前，买辆自行车会很风光，那时节衣缩

食买了的人都希望世界永远停留在那一刻，把车日租给别人家，很快就把买车钱赚回了。而卖车的车行也说，有车一族好娶媳妇，买了合算。后来，自行车价从等于三月工资，跌到一月，跌到...等你想卖的时候，发现只有废品回收站肯收了。 -------

有人问手上刚好有个首付现在怎么办？

眼下的情况和前辈们有所不同，善用你后入市的优势。

众所周知船大难掉头，地方从土地财政中抽身尚有时日，会托底房价一段时间。尽管这个代价是相当大的。

由于内在价值，市场一经震荡，最先出局的是三四线，最为坚挺是北上广，这是长期不会变的。

--然而注意这一点，北上广的内城区拆迁代价很大，市中心新建住宅的可能性渐小，如果你在市区买房，很大可能是二手房。市区二手房的收入并没有流入土地财政，这意味着：在住宅市场上，二手房主已经和地方土地财政的利益背道而驰了，政府只有开发一系列低于成交价的限价房，来与二手房主竞争既得利益，这部分收入才实质归于地方。而你猜一切围绕着房产红利的政策制定权在谁的手中，户籍、交通线、学校医院这些资源，未来会朝向政府主导的限价房倾斜，还是会朝二手房主团体倾斜？然而，真正的房产红利红包是不会现在放出的，而是在房产市场景气指数不断下行，民众购买意愿很低时，就会放出户籍等利好的重磅炸弹。相当于卖不出去时，才能想到买一送一。（参考美国金融危机后房产的国籍红包与危机前对比）房产红利是此

消彼长的，当政策利好一个人群时，就会挤压到另一个人群。而被房贷绑架的人群是最没有议价权的。 ------

前面回答的确没有覆盖手上有首付但不是刚需这种情况。

如果买房投资的话，涉及时间跨度比较长，要看懂政策／府在市场中扮演的长期角色：这一点各国各有不同，我国路线是垄断生活必需品市场（如房子的基础：土地），从居民手中集中资源后（如拆迁）再高价卖还给居民。由于对必需品缺少议价权和弹性，市场价可以抬得很高，直至价格逼近劳动力终身劳动成果。由此，在政策风格不变的前提下，当政府开始回收某种资源时投资者就要先知先觉，如03年起的房产牛市，是在密集的拆迁和改造计划中异常高的财政支出比例上露出雏形的。当必需品与劳动所得完成了交换使命，大部分又回到了居民手中时（人手一房），利益不再，政策无需继续支持，牛市就完美落幕。要把握好这个投资节奏。

有三点，一是政府往往不会选择国际联动的资源如黄金石油粮食等，因为无实力垄断，绝不敢贸然注资抬牛市。二是在政府抬一种必需品时，必然会有意识打压其他必需品价格，这个道理想一下。如房产牛市时粮食不会给空间，一定要躲避炒作雷区。三是牛市结束时，该投资品是否被允许抛出，比如未来政策出于自身利益考虑，会不会收取较大比例交易税。不许卖出，意味着后入市个体将为前期所有的涨幅买单，这是比较不愉快的。 ---

更新一下关于日本的问题。东京与北上广房价做对比，是很危险的误区，尤其当涉及投资。东京房价的基础建立在一个有鲜明政策特色的高昂交通税费之上（具体到分类话题＂日本交通＂找），剔除这一因素后看到的真实城郊房价差会让人感叹。不论日本政府出于节能环保抑或其他动机，这一政策的最终结果是在公共交通领域给政府自己出了一道大难题，结合北上广目前公共交通水平而言，我政府对这道题是深恶痛疾的。而公共交通多靠政府补贴，占不到什么实际便宜，这等损己利人的蠢事我朝政府绝不会做。

相反的，开发新区、卫星城，延伸交通线进行覆盖，以较低的拿地成本得到巨大卖房收益并实实在在落进地方财政手里，与炒高城区房价白便宜二手房东，以及市区拆迁复杂的利益纠葛相比，前者才是地方的真实利益所在。摊大饼，摊薄的是市区的利益，但对于政府，对繁华区进行迁移和更新换代，有好处没坏处。

别看报道看疗效。我依然赞同世联地产董事长陈劲松的观点。

陈劲松：中国房地产市场走向两极分化

首先，判断中国房地产市场，“四个凡是”不能信：

第一，凡是简单说中国房地产这个事的不能信。比如说明年泡沫要爆，这个就不能信。我们发现在过去一两个月，经济学家陈志武甚至包括前央行货币政策委员会委员李稻葵，都对未来下了一个基本结论，就

是未来泡沫要破，甚至给出了时间，这个坚决不能信。

第二个凡是，凡是用一个地区的事说全国的不能信。用温州来说深圳，用鄂尔多斯来说武汉，这个不能信。而这种事在中国房地产判断市场经常会发生。

第三个凡是，凡是上来就批判政府的，不能信。上来就批判政府，说政府怎么怎么样。这个就别信，因为他们从来没有成功过。

第四个凡是，凡是上来就批判市场的，说市场不好的，也不能信。那么信谁呢？我也不知道，但是我一定说不能信谁。

第一，不能看老外怎么说，老外从来没有说对过，包括国外媒体和国外经济学家从来没有说对过。我们都可以翻查他们说过的那些话，他们都是不用多长时间都改了预测，而且老外改自己的预测从来不脸红。

第二，不能看微博上公共知识分子怎么说，他们也没成功过。微博上的公共知识分子（任志强不算，他是商人），也没成功过。

这两个不看，那看什么呢？宁高宁说看新闻联播，新闻联播从来都说对了。大家仔细想想是不是，这十年新闻联播说中国形势没错过。为什么呢？中国的经济不是完全的市场经济，中国经济也不是完全的计划经济，如果用一句话说，中国的经济是被管制的市场经济。

什么叫被管制，也就是被控制。什么叫被控制，也就是说跟中央工作会议说的是一样，说要防范明年的地方债风险。中央说了就一定能防范得了，因为他是被控制的、被管制的。而防范地方债风险最大的是谁呢？就是中国房地产。

李稻葵、陈志武们说的有一个基本前提他们没有说清楚，就是我们中国房地产成交面积终于逐步接近顶点了。这个是值得我们留意的。同时发生的就是城市的分化，三线城市占了销售面积大多数，但是金额却不对等，也就是说城市房价的级差在迅速地拉开，中国房地产城市分化是极其厉害的，已经不能用一句话来说中国房地产的事了。

量在不在？在。房地产开发难不难？很难。50个城市占销售金额50%，中国有多少个城市？含县级市共有661个城市。600个城市分另外50个城市剩下来的饼，那有多困难？从一线的地价来看，涨得太凶，开发商招拍挂拿地的利润会很低的。恐怕二线城市是明年的未来，二线城市主导中国房地产明年的走势。三线城市地价虽低，但房价绝对值不高，需求有问题其他刚性成本也下不来。

所以说未来中国房地产大家竞争在什么地方？说回归一线，回归得了吗？地价太贵了，30个亿拿一块地都已经很不容易了，可是你哪来30个亿啊。目前一线城市整体地价水平意味着什么呢？大家总说一线城

市未来没有问题。有问题，不是消费者的问题，是开发商的问题，是利润率的问题，地价太高了。所以敢说明年二线城市，也就是以省会城市为主导的情况开始出现，一线城市扎堆的现象消减一些。

全国住宅的数据都还好，但商业和写字楼，这是有非常大问题的。深圳的写字楼太贵了，写字楼租金没有跟上，如果某些未来能跟上就无所谓。我们做房地产这个时候一定要小心，住宅居住需求就是刚需，何为商业和写字楼的刚需？就是租金。租金没跟上啥都是扯淡。

世联本身的一些数据一定是可信的，我们今年突破3000亿这个坎。什么叫3000亿？我们占中国房地产一手楼销售的4.3%。我们占全国4.3%，但是我们去的城市又少，有代理队伍的大概不超过60个，我卖的面积是60个城市里的份额，那就不是4.3%了，那就非常多了，接近10%了。如果在60个城市接近10%的话，我们这个数字是非常有效的，能反映出来这60个城市的真实状况。

从年龄段来看，我们看到现在这个年龄段非常有意思，如果中国房地产开发商策划、定位现在还是以50岁以上的人作主导的话，它就必将完蛋。购房者在50岁以上的在市场上已经越来越少，而35岁以下的客户占比约为65%，这个是决定中国房地产户型和策划的未来。

当我们最大的成交、最大的年龄段比例在18到25岁的时候，你就知道

我们的设计、我们的营销定位的那个主脑人物应该是多大年龄，我今年50，我就说我再也不参加房地产定位讨论，因为我知道我说的一点都不对，我的感觉也是错，因为不是我这种年龄的人买房子。

有人说中国房地产小公司没得玩，也不是这样，有的玩，但是在一线城市、二线城市、2.5线、三线、四线玩法、开发模式、制胜原因、主要公司、主要竞争对手不一样了。在这个时候如果中国房地产还走上半场那种不合作、独立开发、机会型，你没什么机会。

比短期的市场波动更重要的是，我们觉得城市开始明显分化。我们说公司在分化，但城市分化可能比公司更加明显。城市分化最基本的根源就在于人口流动、收入分化、产业聚集、服务水准，这些东西使得中国城市大家以为是均等的发展，完全不是，中国的城市开始向两极发展。

当你落入一些没有发展潜力的城市陷阱时，你唯一的办法是迅速逃跑，没有别的办法。如果你还在这些城市里面说我的产品好，我的成本低，事实上明年可能你就跑不出来。不是因为你的水平低，实在是因为这些城市它没有市场。

我们认为一线城市将是资产的故事，其现金流折现的要求促使一线城市的租金长期持续的上涨。一线城市会不会房价有问题？只要租金持

续上涨，时间换空间，一线城市是没有大问题的。但是一线城市的区域也在分化。比如深圳，不同区域分化也是蛮厉害的，取决于政府的规划和政府的公共服务。

未来一线城市将是财富和底层保障兼备的城市，这种城市非常有意思，例如纽约，它是财富的集中地，同时也是贫民窟的集中地，这是相辅相成的。一线城市这样一种局面，它并不是中产阶级天堂，中产阶级天堂不在这儿，但是财富的天堂在这儿，资产的天堂在这儿，所以一线城市的开发商逐步进入大资管时代。

二三线城市总量大，潜力巨大，分化也严重。具有一定规模的二三线城市会出现什么呢？未来全国661个城市（含县级市）把中产阶级天堂能够划出大概50个左右，这50个左右意味着未来这就是中国房地产开发商的主战场。

在美国也一样，比如像西雅图，它是中产阶级天堂，激励经济持续增长和提供更多的工作机会给不同的人群，拥有可持续发展的城市规划和完善的公共空间，提供便利的生活设施和更方便的迁徙方式，可以承担的房价、有吸引力的生活方式和拥有良好的生活环境。

总的来说，第一，明年房地产市场软着陆；

第二，行业总成交面积进入中期高位平台，因为消费升级我们认为依然可以维持平台整理。

第三，50个城市是关注重点，二线城市比一线城市表现更好。

第四，投资客不会明显增加。

第五，35岁以下是绝对的需求的主力，占比会持续提升。144平米以上大户型滞销依然不会改变。

第六，一线城市房价属于资产的故事，现金流折现要求带动租金长期持续上涨。

第七，二三线城市商业泡沫凸显，价格回调，商业土地进入寒冬。

第八，利率市场化加速，行业集中度迅速提升。迈入主流开发商的门槛越来越高，追赶龙头的难度越来越大。

第九，上市开发商财务稳健，加杠杆相对理性，对抗行业周期波动能力提升，销售回款质量比较差、高位加杠杆这些过于激进中小开发商将面临短期偿付危机。

第十，开发商利润和ROE趋势是下滑的，高地价和资金成本是利润最大杀手，粗放式发展一去不复返，开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。

最后，房地产服务业进入转型新时代，整个行业将会诞生新的服务的内容。中国房地产到今天，我认为2014年是进入下半场开始的元年。

对于房价暴跌的言论，陈劲松回应，“有生之年看不到中国主要二三线城市房价暴跌”。理由是，相较于发达国家与其它发展中国家，中国人口是全国流动的。因此，对于人口净流入的二三线城市来说，需求仍然存在，根本不可能出现20%～30%的跌幅。

陈劲松的论述比我的更前线，更具体。他提到的几个问题值得特别注意：

1。中国房地产市场的分化，也就是我说的五级住宅市场。有些城市会成为世界级城市，有些城市以后就会消失。世界级城市内部房地产也在分化。

2。商业地产。商业地产比住宅面临的问题更大。

3。中国房地产市场的消费主力是年轻人，这值得相当相当注意。尤其是房地产开发和营销。

4。50个值得关注的重点城市，50个核心城市的核心地段。这是投资的不二选择。

看了最高赞的几条答案我好想笑啊，标准的学生思想+理论派。 用一个温州炒房团的实际经验和大家分享下。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 看到报纸，电视，微博等媒体大规模报道房价下跌的时候就是我看房之时，这个时候可以不错的价格买到，然后就是等待房价上涨的那一天卖掉。按照这个规律最近几年有点小赚。所以现在能买快买吧。 有人问了房价不会下跌吗？这几年买进卖出的经验来说一切下跌都是暂时的，上涨才是大旋律。不要听什么专家什么学者的话，自己拉出几年前的房价再看现在的不就一目了然了吗？！！有没有一个城市的房价比10年前低？那为什么你会觉得10年后房价比今天低？！！我们真的实现了共产主义？！

居然有人拿出啥房产红利，年轻人有房就不为社会主义奋斗终身，收收房租推出劳动市场这种奇葩理论！！我只想说：朋友，我拜托你买套房子再来回答问题好吗？我几套房子也没见我退出劳动市场给国家经济造成影响啊，难道现在人的追求就是一套房子？如果你这么想那说明你现阶段的目标是一套房，等你有了房子相信我你的人生目标远远不是这一点。

很多人看一点新闻，学点经济学就出来当专家了，你到底看过几个楼

盘？这两天杭州几个楼盘降价的新闻爆出来直接又听到了房产泡沫的问题，问题那几个楼盘基本都不算在杭州了啊！！！你们知道这个吗？？远的我根本找不到啊！！！你楼盘都不在杭州你还卖20000你好意思吗？！！你不就应该卖15000吗？！

最后说个泡沫的问题。根！本！不！存！在！。自己看看cbd周边的小区有多少群租的，一个150的房子住七八户人，这就是七八套房子的需求。说什么郑州鬼城，我拜托你们现在去看看哪里空了。如果你现在租房，那么你是一个刚需客户，如果你现在住80平那么你是个改善客户，如果你住150平那么你是个排屋潜在客户，如果你是住排屋，那么你是别墅客户，以此类推。各位看看自己住的什么，如果是别墅以下那么就说明我说对了，请点赞吧！ 文采差，结构乱，想到什么说什么。

还是要感兴趣的多。上面都是用手机打的，想到什么说什么，结构也比较乱，可能有些东西引起大家的误会，早上木事，解释一下吧，主要针对几个问题

“温州炒房团”这个称呼其实我是带着自嘲带着好玩乱说的，我一直也不认同这个说法，知道这么说肯定会引起一些问题，所以匿名了。先说下这个温州炒房团怎么回事吧，应该是六七年前这个称呼被全国人民熟知，好像是一群温州有钱人及有钱人的老婆二奶拿着大笔现金爬雪山过草地到全国各地买楼炒楼，弄得全国房价高涨，民不聊生，对他们恨不得扒皮抽筋，我想有很大一部分人都是这么想的吧？？？现实呢完全没这么碉堡！！只是几个做点小生意（基本都是大家瞧不

起的买卖衣服，摆摆地摊，开开小饭店）赚了点钱，和几个朋友一起去某个房价比较便宜的小区买几套比较便宜的房子，没想到房市好，房价居然涨了，然后再约几个朋友去另一个便宜小区买点便宜房子投资投资，如此反复~~~~~~~~~~~当然也有大老板这买一栋楼那买一栋楼，但这毕竟是极少数而已。新闻媒体，zf机构整好抓住这个舆论导向，把房价上涨全归到了温州炒房团身上。然后各位也一看到这个名字就义愤填膺。动动脑子，全国这么多房企，这么多房子，温州人口才多少？做生意赚到大钱的能有多少？？就这么点资金能控制房价火箭上涨？？可能吗？！！！我也就是懒得解释，所以随便按个名头好回答问题而已。

关于温州房价连续下跌的事情，这个是事实，但投资这个东西肯定有赚有赔。我是没有在温州市区买过房的所以没有发言权。但在下面乡镇村买的房子基本涨了40%以上，这个总能看出来房价走势了吧。而且温州市区下跌厉害的也都是郊区地区。真正的市区好像没有太大变化。

有人说我把自己的情况反推到全国不合理，确实多多少少有些不合理，但每天看新闻评论那些关于房价假大空的说法就合理了？都说房价跌了，问题自己去看下楼盘，有几个下跌了？！反正我是木有感觉到。挂在中介的两套房早上还有人打电话要，我价格根本没有松啊！！！这些人傻啊？？

最后再说个买房的思路吧。

1.自己没房，但结婚生小孩需要房，那能早买就早买，别管房价什么

的了，反正你不投资是自己住的，要关注的是地段学区周边配套这些，房价涨了你也不会卖，房价跌了房子也还是你的。

2.自己有房，想改善居住的，那我估计你对房子也有一定的了解了，需求不同我也不好说。

3.自己有房，想买来投资的，无非是对比下北上广深这几个一线房价和自己房价，如果自己住在三四线城市，房价都快赶超北上广深那摸摸脑袋也知道价格虚高了。如果低很多很多，那还是有前景的，先考虑市中心（市中心房子永远稀缺）再考虑周边。

4.想在北上广深这种大火炉中买房自主的。我感觉能买得起哪里就买哪里吧，房子收益能跑的过利率就差不多了。

5.25更新————————————————————————————————————

知乎是一个让你知道更大世界的地方，我们只是单纯讨论这个问题，请某些知友注意素质，不认同我的观点当然可以，我只是说出我自己的想法，你有什么不同的想法完全可以说出来。房价也不会因为你我的观点而上升或者下降，没必要进行人身攻击。谢谢。

今天闲的蛋疼来更新下，看了下评论果然这个答案让很多人不高兴了，直接被骂成狗了，幸好匿名的早啊~~~~数据帝，分析帝说我整篇答案没有任何数据支撑完全是瞎扯，其实很早以前我也信数据，也把啥人口，年龄，房数，地价，gdp增量，收入啥的拿出来分析分析，最后得出一个可喜的答案——房价要跌（其实这么多数据都是扯淡

的，看看人均收入和房价对比下就知道绝大多数人不吃不喝工作到死也买不起房，房价不跌怎么办）。但是，这么多年我都没见房市符合我的大数据分析~于是我又开始看各种房产评论，各种专家各种理论八仙过海，但都没告诉我房价到底要跌还是涨。终于让我发现了房市的终极宇宙奥秘————中国房市根本不符合市场规律好吗！！！我分析个蛋啊！！！

回到题主的问题上来，楼盘入住率低，供过于求，价格坚挺，经济学规律无效？

其实可以说是经济学规律无效，也可以说有效。供需关系只是经济学中最基本最入门的东西，房价的决定因素不仅仅有市场供需，从大的方面看还有买房人的预期，国民的消费习惯，政策的变化，丈母娘催不催买房等等等等，从小的方面看还有房子品牌，户型，地段，配套设施，未来发展等等等等。我想能把所有影响房价的因素都完全分析清楚的人是不存在的，只能纸上谈兵。所以个人认为只能去掉一些影响比较小的因素，单独分析最重要的因素就大致能得出一个结论了。最重要的因素————ZF政策。

这个其实是最没什么可以分析的一个因素了，今天zf说限购限贷，明天zf说限降松贷，毫无节操可言。但其实房价最根本的问题就是土地问题，土地最根本的问题就是地方政府财政问题，地方政府最根本的问题就是税收问题，税收最根本的问题又是房地产问题（我大天朝纳税大户全是房地产相关行业）。其实从房地产在GDP的占比就可以看出来这个行业在现阶段天朝的地位。

政策其实很明显，不能让房价像前几年那样飞速增长，让全国人民怨声载道。但也绝对不能让房价下跌造成经济崩盘。这中间的度很难把握，再高明的zf也不可能让政策恰好保持在房价符合我们的收入平稳增长，这肿么办呢？？？

这就要看利弊关系了，到底是房价上涨利大于弊还是房价下跌利大于弊？房价下跌，买不起的还是买不起，买了的各种退房各种闹，什么经济崩盘，ZF无能，还我血汗钱全出来了（参照最近杭州），房地产商降价处理，资金链断裂，跑路跳楼，地块空着没人敢拿。房价上涨，买不起的在各大愤青论坛抱怨房价高买不起，买得起的勒紧裤腰带各地买房，开发商吃着火锅数着钱，ZF卖着地，看着各种政绩。哪种利大于弊一眼都能看出来了吧？但上涨所带来的副作用难道ZF就完全不管了？不怕泡沫破裂直接来个经济大崩盘？！当然怕了，所以现在的政策不会像几年前那么粗旷，会让房价上涨控制在一个合理的区间内。

顶涨的八成有房贷，顶跌的八成让房价伤透了心。其实大家都是老百姓，老百姓挣钱不容易，莫让自己成了投机者的卖身奴，所以三思后行。有钱有关系的人早就买了房，而且买了很多，现在房价居高不下，已涨无可涨了，所以利益集团需要揠苗助长忽悠百姓来接盘。老百姓最好忍一忍，再难缠的丈母娘，这个时候也要争取搞定，争取暂缓买房计划。利益集团包含哪些人，大家心里都懂，看言论时先分清楚是谁。另外，相信自己的眼睛，有机会出去旅行四处看看就清楚泡沫有多大。

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不管你在几线城市，建议你稍安勿躁，静观其变是你现在的最佳选择。所谓的”刚需“和”房价不会降论“，”城镇化远没有完成”这些论调都是既得利益集团编造给百姓听的接盘洗脑术，一一反驳如下：

1：刚需论。商品房怎么可能是刚需？商品房的性质本身就类似60万以上的轿车对于普通家庭一样的属性，交通才是刚需，买车不是，更何况60万以上的。不买车你就不能出行了？不能上班了？对房子，居住是刚需，买房不是刚需。到处是卖房的广告，所谓的刚需就是被炒作出来的一个概念，对你不停的洗脑，让你自己也觉得没房子就不能结婚。对于一个愿意嫁给房子也不看好你的未来的女人，男人们也应该多想想了。

2：房价不会跌论。而且稍有经济学常识的人都知道不会有只涨不跌的商品，更何况举全国之力，数万家房企，数十年的时间在生产的一种商品。坐高铁的时候往窗外看看，成片的林立的高楼，都还是框框的.....某些官员说三四线城市3000,5000的房价是成本价，不会再低。只能说没有经济学常识。价值决定价格，供需决定价格走势，这里没半点提到成本的。否则资本主义经济危机时期就不会有那么多赔本出货保命的案例了。更有人说长期看房价是涨的，我只能呵呵了。

2008年金融风暴前我也会说长期看股市也是涨的。尼玛20年长期看，你一辈子有几个20年，真会自我安慰啊~~

3：再说城镇化。中国目前城镇化率55%，远低于发达国家85%以上的水平，从而得出房价还有上涨空间的结论，更是胡扯，蒙骗抢金大妈的论调。别忘了，中国城镇化的是从8亿农民的起点上开始的，而且中国的计划生育导致的人口年龄结构决定了中国已经步入老龄社会，已城镇化的55%绝大部分是青壮年，还有在城市生存能力的人，未城镇化化的人口普遍年龄大，文化层次低，而且城镇化不是简单在城里买个房就算完成了的，还涉及到就业。在一线城市打工，回去二线三线城市买房，本身就会造成二三线城市大量房子空置，买了也不会住，因为那里没有就业机会，一线城市房子则导致租售比惊人（有很多就业机会，但是房价太高实在买不起，只能租。北京即使大量出租房的情况下，也有惊人的空置率，真不知道北京到底造了多少房子），造成虚假的繁荣。所以中国的城镇化有中国的特点，中国是未未城镇化，先老年化，就业跟不上城镇化的步伐。另外，提“城镇化支撑房价的人”决口不提的一点是国外城镇化率55%的时候“收入房价比\可远远没像我们现在这样离谱，也没有像我们这样已经大张旗鼓的盖了十年的房子。

4：其他方面，开征房产税几年后几乎是100%会发生的事情，以现在的房价和租金回报率（按照现在的房价，一套500万的房产在北京每

年的租金回报率不足3%，一般的基金年回报率都7%以上），所以只有傻子才会继续持有房产做投资。

大胆预言，10年过后，中国最不值钱的就是房子，最烫手山芋的资产就是房子。

再说点眼见为实的事情，上上周坐高铁路过郑州东站，一眼望不到边的高楼大厦，那架势比浦东逊不了多少。有路过的人可以眼见为实。这就是中国房地产泡沫的缩影。更可怕，更真实的是更小的缩影也在我家乡的小县城上演，我相信全国各地都在上演。房地产绑架中国不是危言耸听。

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春节火车旅行了不下3000公里，沿途大大小小的城市不下60座。眼见为实，不管小城大城，只要是成排林立的新楼，连窗户都没有的，只见窗户没见有空调，窗帘等任何能证明有人居住的楼不计其数。这些楼只要开盘3年以上的，基本都售罄。有什么能力让这些楼在短短未来几年内都住上人？？

我们的城市就业准备好了吗？人民的存款准备好了吗？

再想想房子都卖给谁了？

我认识的一个老乡，算起来还是远房亲戚，做点小买卖，家里一套老房子拆迁陪了100多万，就靠这笔钱，08年到12年先后弄了6套房，现在仍有4套在手。这是身边的事情。我想我们每个人身边都会有这样的鲜活实例吧。这是个人炒房者的缩影，这群人人均持空置房量不大，一般1-2套，多点的也就3-5套，但是人数众多。

再想想神木县的房姐，广东某某村的房叔，中国可有2000多个县，百万人口的城市不下百个，富豪，官员就更多了。每个县出几个房姐房叔，温州炒房团，富豪，关源，企业主......这群人胃口大，整栋的拿楼的都有，而且人数也不算少。神木房姐在北京42套，神木绝不仅一个房姐在北京。全国有多少个神木？

再加上每个城市老城区拆迁的原住民们，几乎都是每家每户至少两套房产，由于拆迁户数量非常巨大，这部分房产也不可忽视。想想那些成片拆掉的旧楼吧，拆的时候都是要加倍的赔的。

这下你知道房为什么都卖出去了吧，都在哪些人手里了吧，为啥哪些房子都空着没人住？就是因为上述三类人手上有大量的空置房源。因为所有这些人他们持房的理由只有一个，坐等升值！我不想妄测这几类人手里有多少空置的房子，只是想说明房地产市场的泡沫真真实实

的存在着。

让我回想起股市07年6000点的疯狂跟现在何其的相似。当时股市只涨不迭的论调言犹在耳。最终历史为证。

给跟我一样的打工仔一个忠告：

1：假如你11年之前买了房，那么恭喜你！不管你有意无意，你其实已经赶上人生一辈子难得一两次的大潮流，做了一回弄潮儿。12年至今已买的，至少不亏。所以已买的自住的就别纠结房价了，安心住就行。如果手上有投资房产的，现在是最好的脱手时机。地卖的差不多了，往后房子肯定要成为国家的纳税税源。

2：假如你现在还没房，看惯了这么多年房价的只涨不迭，准备拿老婆本儿赌一把房价继续涨的时候，那么我奉劝你三思。当然，如果你属于用闲钱买房，或者是那种不买房老婆就变别人了的，那就另当别论。指望现在买房还能升值的，建议你另寻它途。

毛太祖说：“什么阶级说什么话。”问房价走势，阶级不同回答自然不一样。

中国房价问题实质是什么？是政治问题而不是经济问题，说白了主要是地方和中央政府的博弈结果,KFS和屁民都是配角。弄懂政治自然摸清楚规律，

前几年中央出台许多调控政策，但是地方政府总是故意能念歪了经。而房价却火箭般越调越高，而某领导因此背上表演艺术家的称号，房

价疯涨不是中央政府愿意看到的，因为根据分税制卖地收入是归地方财政所有，也就是说所有高房价收益归地方，没好处事情谁干？中央的最希望是看到房价稳定，过快上涨和下降过快都会带来无法预期的后果。但是，对地方政府GDP考核硬指标放那里，你断人财路怎么行，要马跑，又要马不吃草，哪有这好事？所以难得糊涂也是应该的，事实上连利益集团之间都打起嘴炮了，有专家说是地方政府土地财政导致高房价，又有专家针锋相对，说是分税制才是导致高房价根本原因，朱丞相为此不得不出山为自己辩解。

个人认为，前朝房价疯涨是地方政府在博弈中大获全胜的必然结果。前朝老人干政，直接导致中央高层的弱势地位,导致政令不出中南海，地方政府权力失控，地方政府在利本能的驱动下大幅拉高了地产价格。

14年房价上涨必然放缓，新政府的强势地位不容挑战，胡退休前已经为新政府专政铺平道路，在无老人干政现象，新政府的改革思路可以最大程度的执行，比如深度反腐，经济体制改革。从表面看新政府出台的房地产调控政策似乎少或没了，其实这是不对的，1来反腐和深度改革才是治本之道，2来不出台具体政策才是强势表现，这就相当于一个强势上级领导不怒自威，而一个弱势领导啰啰嗦嗦一大泡屁话，下面没人听。

到底涨还是跌？2014年，可以预见房价走势应该会收敛，任大炮，万达王已经给出答案了，当然只是从经济层面说的，1线和重点2线城市涨8%左右，3,4线下行压力非常大，个别地区有暴跌风险。

2010年政协委员梁季阳的发言已经很明确指出房价上涨的根本原因：“由于我国土地资源紧缺，需求大于供给，房价上涨是必然的。错了！这是一种错误的舆论导向，房地产市场的病根在于土地垄断，在于地方政府对土地财政的过度依赖”。

梁的发言得到的当时认可度最高的发言，政协作为社会精英扎堆地方，能得到认可显然是没错的，个人认为梁确实说出了问题的诱发原因，但是更深度的体制原因恐怕是不敢说的。

1 政府只是国家机器，关键看谁操控，地方官员一般在一个地方任期就3,5年，投资高科技，实业经济回报速度慢，风险大，即使见效了自己换地方了，那绩效算谁的？只有土地财政见效快，政绩明显，在gdp硬指标考核指挥棒下无论谁主政都会这么做。

2 中央地方对财政的分配矛盾从清朝年间就存在，一直到王朝的灭亡，中央对财政过度垄断，而让地方承担与财权不对应的责任，亏空必然产生，羊毛产在羊身上，地方为了弥补财政亏空必然横征暴敛转嫁危机于底层百姓，而一些道德水准较低的官员趁机大发横财，目前tg面临同样问题，分税制是解决中央地方税务矛盾的折中方案，次生问题是土地财政机会成了地方主要财政来源，羊毛产在羊身上，高房价的后果当然由大众来承担。

体制中人基本才看透了高房价实质，而任大炮并不高明，他只是皇帝新装的小孩，因此这才能每次精准预测房价走势。 假设房价如果开始下跌，会出现几个有趣的现象：

1、开发商肯定会降价清货，同时谨慎拿地，这是商人本质，因为资

金压力；

2、真正刚需（需要结婚或者跟小孩读书，读书问题原因是中国的户籍问题）会扎堆买进，首先会消灭一部分已经建好的房子，当然也会消费一部分期房，各地库存量会下降，如果还是下跌，就会进入3阶段

3、几年后随着期房交付，会出现很多房闹（一般是减配），而极端情况下会出现烂尾；

4、卖地热情不再，地方政府资金压力变大

5、地方政府给中央压力，然后自己放水，让中央睁一只眼闭一只眼，民众因为政策恐慌性购房，房价又会反弹回去（目前房价都是到这循环了，3,4,5前几次调控都出现过这种现象了）

5、由于大量开发商倒闭出现烂尾，市场可预期的房子库存会大量下降，虽然那时候房子成交量下降厉害，但是房子新的供应也基本停止，而且那些本来算库存量的，瞬间就蒸发了 6、最后结果有2种：

一、地方政府由于大量债务破产，由于房地产绑架实体经济，实体经济崩溃，银行体系崩溃，中央政府也破产

二、地方政府由于大量债务破产，由于房地产绑架实体经济，但是国家已经把自己受影响的剥离出来了，实体私营经济崩溃，中央政府以及国企不破产，同时对地方政府进行援助，原则上就是进行财富大清洗，彻底消灭私有经济

首先，社会主流思想一定是认为房价一定上扬，至于上涨到一个什么

度也是众说纷纭，毫无疑问。

很多人都说，\银行不可能让房价下跌，因为那是赔银行的钱。\，你要真觉得银行也这么想，那真是谁都可以去开银行了。银行的盈利模式早就不是那么单一了，打个简单的比方，你说美国欠美联储多少个万亿，美联储指望你还么？根本不指望，人家要的只是掌控你的经济决策权！资本主义盈利模式不管怎么变化多端，改不了的就是他剪羊毛的模式。

话题有点扯远了，再说回来，历史上并不是没有过此类事件，上世纪80年代末期的日本，GDP接近美国总量80%，东京总地价超过美国总和，日本民众自信心爆棚，认为成为世界第一超级大国指日可待，大和民族一统千秋。有一个事实，当时的日本也是在美国的忽悠下持有巨大额度的美元储备(理由自然是巩固美元国际货币的地位，以此来获得美国市场的欢心)。结果呢，90年代初美国一颗金融原子弹扔到了东京头上，大量国际热钱流出，大量国际金融投资者急流勇退，日本当时的实业经济又跟不上，直接结果就是股市直泄几万点，房产泡沫彻底爆炸，日本国民陷入了二战失败之后的最低谷。估计说到这儿，有人会因为我拿日本来比喻现在的中国有失妥当，那好，这个比方就到此为止。列一些我知道的数据。我本人在国外呆了有一些年了，所以对世界上各国房价有一定的了解，比方说美国，欧洲，大洋洲等。欧洲，我一个富二代同学，在伦敦剑桥附近买了套投资房，独栋小别墅，外加大花园。12年初买的，占地800平米，当时Auction买了

95万磅，算你现在升值到100，也就是1000万人民币的样子。美国迈阿密北区离CBD 8公里，4卧的House，人民币700万。澳洲墨尔本，东南区，10公里左右的学区房，4卧的House，Auction到420几万人民币。好了，细细想想北京上海杭州深圳的房价吧，不多缀述。

简单总结一下，其实房价走势和股票走势是一个道理，都是多方博弈的结果。当年沪市6000点的时候所有人都相信会冲到10000点，结果就狂跌多年抬不起个头。资本家捞金的方法其实说白了也很简单，就是在大多数人认为会涨的时候，他们就先买空再做空，这里外里就挣了一大笔，等到大多数投资者都赔的血本无归要退出的时候，他们再抄底大笔买进，又狂赚一笔。这个道理其实说白了大家都懂，只是大多数人不愿意仔细思索其中的细节以及奥妙而已。

最后补充一点我这些年漂泊的感受，房子呢是你家庭的一个港湾。如果你买了投资房的话，那就要考虑投资回报率的问题，要是碰上房价阴跌，你的几百万还不如存银行吃利息对不对。连余额宝都有6%的利息了。但是如果是自己住的话，那么房价就算不涨又如何，它能给你温暖，给你安心，让你不会感觉到寄人篱下，让你感觉到居无定所，然后无论何时何地，只要你需要，那都是你心灵独有的避风港。

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