03工可说明

仓前街道永乐村农民高层公寓一期项目 可行性研究报告

第 1 章 概 述

1.1 项目名称

仓前街道永乐村农民高层公寓一期项目

1.2 建设单位概况 1.2.1 建设单位

杭州市余杭区仓前镇农民多层公寓建设管理中心

1.2.2 单位地址

杭州市余杭区仓前镇仓前塘路90号

1.2.3 法定代表人

王晓晟

1.2.4 开办资金

1000万元人民币

1.2.5 单位性质

事业单位

1.2.6 单位简介

杭州市余杭区仓前镇农民多层公寓建设管理中心，隶属于杭州市仓前镇人民政府，主要职责任务是：

1、依据镇政府下达的年度建设工程计划，依据国家有关法律、法规和管委会要求，对被征地后拆迁的失地农（居）民，按相关政策实施安置；履行农民多层公寓的建设管理职能；

2、负责仓前镇政府投资的多（高）层公寓建设工程项目的全过程管理；

3、负责中心在各项工程建设过程中的前期调查、项目报批、招投标、工程建设及预算等各阶段审定申报工作；

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4、负责确定建管中心的年度工程建设计划，配合做好各项目推进中的农居点布局、规划、设计，制定相应的管理措施和方案；

5、负责建管中心对外签署各项经济合同、协议、并监管各项合同、协议的执行情况；

6、负责协调各项工程建设过程中安全、质量、进度、资金的跟踪监管管理工作；

7、完成镇政府交办的其他工作，承办上级有关部门交办的其他事项。

1.3 项目概况 1.3.1 项目建设背景

仓前古镇原名灵源，南宋绍兴二年(1132)年官方在街北建临安便民仓，古以南为前，遂称仓前街，距今已有874年历史，虽隶属关系和建置几经变迁，但仓前之名一直沿用。全镇行政区域面积50平方公里，辖9个建制村，1个社区，人口3.01万人。境内余杭塘河横穿全境，东苕溪紧贴其西。西南边缘有宋家山、万金山丘陵，东北角寡山、吴山孤峙，与平原隔水相望，形成山水相嵌的优美景色。

仓前镇历史悠久，文化积淀丰厚，是著名国学大师章太炎的故乡。清水丝绵明清时期就闻名遐迩，早竹笋以肉厚质嫩味鲜驰名省内外，龙泉寺小白蚕豆因特具的美味列为贡品；镇南面有白虎山有新石器时代的遗存，镇中心有历史上著名的南宋临安仓遗址，国学大师章太炎先生故居，老街上曾因清末杨乃武一案的钱爱仁堂药店。

仓前镇地处杭州西北近郊，距市区中心15公里。杭州市文一西路贯穿全镇，境内祥仓、余仓、良仓、上仓等公路以及东西大道纵横交错，分别贯通104国道和02省道，交通十分便捷。余杭塘河横穿全境，并建有钱神等多个码头；宣杭铁路在仓前设有货运站，铁路运输繁忙。这些得天独厚的便利条件，使仓前镇成为一个公路、铁路、水路相辅相成的

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物资集散地。

仓前，一座古老而勃发生机的城镇，一片充满希望的热土，优良的基础设施，优惠的投资政策，营造了优越的投资环境。雄关迈道真如铁，而今迈步从头越。

2012年是仓前镇各项工作大发展的一年，该镇以科学发展观为统领，全面贯彻党的十七届四中全会精神，认真落实区委十二届八次全会精神，紧密依托创新基地产业布局，开始实施“环境立区”战略，大力开展项目建设行动，构建现代产业体系。为“打造西城名镇、构建和谐街区”，仓前镇今年准备突出发展“五个经济”、重点打造“五个板块”（即“发展高新经济，打造高新产业板块”、“发展老街经济，打造美食休闲乡村旅游板块”、“发展环境经济，打造创新基地首善区块”、“发展民生经济，打造和谐宜居区块”）；着力打造“一支团队”（即打造勤廉高效的党员干部队伍），解放思想，抢抓机遇，克难攻坚。

坚持把农居多(高)层公寓安置作为余杭农村住房改造的主要方向，全面推进农村居民多（高）层公寓建设，是余杭区委、区政府推进城乡区域统筹发展、城市化发展的重大决策之一。经过多年的革新和探索，余杭农村居民多（高）层公寓建设取得丰硕的成果。

余杭仓前镇地处杭城西大门，是余杭区城市化进程中的主战场之一。截止目前，余杭区已兴建农民多（高）层公寓431万平方米，拆迁安置农户7789户，节约土地1600余亩，建设规模和进度均走在了各地前列，至今已经接待省内外考察团二十多批。多层公寓的建造，提高了农民的生活质量，发展了村级集体经济，改善了农村的环境面貌，被评为“联合国最佳生态和谐环境美丽城区”。

仓前街道永乐村农民高层公寓一期项目在此背景下提出了建设。

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1.3.2 功能定位及服务对象

本项目按照“适度集中、节约用地、有利生产、方便生活”的原则，结合仓前镇的发展与空间布局，功能定位为集居住、生活、休闲及娱乐于一体的多功能生活居住区，吸引他们在小区内日常生活和休闲娱乐，成为仓前镇拆迁农民的集中居住区。项目拟建居住用房568套。

1.3.3 项目所在位置

本工程为杭州市余杭区仓前街道农民多层公寓建设管理中心新建的仓前街道永乐村农民高层公寓一期项目，建设地点位于余杭塘河以北，科技大道以西，北、西、南侧均为规划道路。一期项目位于总项目的东北角。

项目总用地面积约32443平方米，呈规则方形，南北向长约176米，东西向长约186米。整体用地平坦，用地现状为农田、水系等。

1.3.4 项目主要建设规模及内容

本工程包括高层公寓及其配套用房，总建筑面积约98391平方米，其中地上建筑面积约76241平方米、地下建筑面积约22150平方米。

1.3.5 项目总投资

仓前街道永乐村农民高层公寓一期项目工程建设总投资27770.03万元：其中工程费用24173.48万元，占总投资的87．05％；建设工程其他费2274.17万元，占总投资的8．12％；预备费1322.38万元，占总投资的4．76％。

1.3.6 项目主要经济技术指标

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主要技术经济指标表

序号 1 2 3 其 中 项目 规划建设用地面积 总建筑面积 地上总建筑面积 住宅总建筑面积 公建及配套总建筑面积 沿街商铺 其 中 4 5 6 7 8 9 其 中 10 其 中 D型 E型 F型 总车位数 地上停车位 地下停车位 28 112 204 544 81 463 户 户 户 个 个 个 需安置3户 需安置80户 需安置39户 其中商铺车位27个 物管经营用房 物管办公用房 地下总建筑面积 建筑占地面积 建筑密度 容积率 绿地率 总户数 A型 B型 C型 356 240 22150 6188 19.1 2.35 30.6 568 112 56 56 社区用房 指标 32443 98391 76241 71069 5172 4216 360 单位 M M M M M M M M M M M % % 户 户 户 户 22222222222备注 需安置75户 需安置12户 需安置23户 1.4 项目可行性研究编制依据和研究范围 1.4.1 编制依据

1、建设项目红线图

2、《杭州市城市规划建筑管理技术规定》(试行)

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第 4 章 建筑方案设计

4.1 设计依据 4.1.1 工程设计依据

（1）高层民用建筑设计防火规范 GB 50045-95 （2）住宅设计规范 GB 50096-1999 （3）汽车库建筑设计规范 JGJ 100-98

（4）浙江省城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准 DB33/1021-2005

（5）人民防空地下室设计规范 GB 50038-2005 （6）防空地下室建筑设计 国标 FJ01～03 （7）住宅建筑规范 GB 50368-2005 （8）杭州市城市规划管理技术规定 （9）杭州市建筑工程日照分析技术管理规则 （10）建筑设计防火规范 GBJ 16-87

（11）城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ 50-2001 （12）汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB 50067-97 （13）余杭区新建项目停车位配置标准 以及其它相关的国家、行业、地方法规和标准

4.1.2 工程设计有关文件

（1） 余杭区仓前镇规划

（2） 杭州市余杭区规划建设信息中心提供的地形图 （3） 国家及地方相关规范条文

4.2 指导思想

以人为本、崇尚自然、健康生活。

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4.2.1 以人为本，体现地域文化的原则：

在充分考虑余杭地区农民的生活习俗的前提下，将建筑设计与景观设计密切结合，提供一种健康的居住模式和有机的聚落关系，实现人与自然的和谐共处。外部环境以造景与借景接合的手法，全方位体现生活亮点。

4.2.2 崇尚自然，总体设计均好性原则：

总图布置以及外部空间环境设计中，根据不同组团的特点设置视觉亮点和绿化景观小品 ，让每户居民均能充分享受阳光和绿色空间，并且能有效利用公建配套设施。

4.2.3 健康生活，设计高效合理的原则：

体现特定的居住方式，以及动静分区、餐寝分区、居寝分离的特点，注重个性化，强调内部空间的合理有效利用。

4.3 总平面 4.3.1 场地概述

本案为杭州市余杭区仓前街道永乐村农民高层公寓一期项目，建设地点位于余杭塘河以北，科技大道以西，北、西、南侧均为规划道路。一期项目位于总项目的东北角。项目总用地面积约32443平方米，整体用地平坦，用地现状为农田、水系等。

4.3.2 总平面布置及交通设计

一、整体规划结构

根据规划要求布置高层公寓及其配套用房，总体规划上综合周边式布局和自由式布局的优点，空间围合而又不失开放。地块南、北两侧均设置底层商铺，既能满足居民日常生活所需，又能形成小区内安静、整洁的居住环境。而小区内灵活的建筑布局，则能创造错落有致的空间形

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态，形成完整的小区院落。

二、空间组织

地块主要布置8幢高层住宅，北侧为2幢18层板式住宅对称布置，中间为3幢15层板式住宅分布其间，南侧为3幢15层板式住宅，由此形成整个小区北高南低，不同高度的高层建筑的组合勾绘出充满动感的天际线。板式建筑的交错布置，形成各具风情的院落空间，绿草茵茵的组团绿地，抑或充满活力的运动场地，都是人们休闲娱乐的好去处。

三、道路交通

地块小区主入口设置在南侧，以入口的景观绿化带为起点，围绕中心组团延伸出7米宽的小区内部交通主干道。该主干道以车流疏散为主要功能，并在干道两旁合适位置设置相应的地上停车位及地下车库的出入口，方便居民停车。该道路向北延展，与小区北侧的次入口汇合。部分主次干道交汇处，放大为广场，使流线型道路具备景观指引功能，加强各空间转折点与视觉焦点的设计力度。不仅在外部空间有收放的变化，亦给居民提供一个交往的空间。

4.4 建筑设计 4.4.1 建筑单体设计

一、设计构思：根据本地块的特点和环境，对不同户型进行特定的设计，使每户均有良好的采光通风和景观。

二、户型设计：户型严格按照余杭区农民安置房的特定要求进行设计，做到动静分区、餐寝分区、居寝分离，每户均有较大的起居、厨房、卫生和储藏空间，并做到明厨、明卫，在有限的面积指标中，创造方便、舒适的生活空间。

1、房型设计：空间流线通畅，结构规整。利于施工，住宅内部空间易形成自然通风，保证居住的舒适和能源的节省。

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2、住宅利用地下室停放自行车及电动自行车，并设有坡道方便出入，坡道坡度≤20％。

3、所有厨房设置竖向共用排气管道系统，并且避开外窗，便于煤气入户管道的布置。根据现代炊事行为，厨房留有足够的空间设置灶台、调理台、洗池台，冰箱入厨。卫生间做到明卫，并预留洗衣机位。

4、空调机位置与立面造型统一布置，即隐蔽又保证空调机的散热，同时避免影响相邻住户。

5、多数户型，客厅、餐厅形成统一简单完整的大空间，在功能上分区明确，在视觉上延长空间，配合阳台门和落地窗，形成户外与户内的交流。

三、地下车库设计：

根据小区的具体情况设置地下汽车库一个，整个车库柱网整齐，流线简洁。车库内设5个防火分区，设2个7.5米宽双向汽车坡道，汽车尾气均通过竖井建筑高空稀释。车库内还设有消防、生活水池、水泵房、配电房等设备用房。

四、无障碍设计：

1、高层入口设置轮椅坡道和扶手，入口平台宽度≥2000mm，坡道不大于1：12；

2、走道和门符合无障碍要求。

3、公建设置无障碍入口，公厕设置无障碍蹲位，设置相应数量的无障碍停车位。

4.4.2 造型设计

追求简洁明快、时尚高雅的建筑风格。融古典的构图美学法则与现代空间构成法于一身，创造出追求时尚、中西合璧的建筑文化特性。根据基地所处区位的重要性，以及余杭区农居的特定需求，建筑的外墙材

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料宜采用高档面砖与仿石面砖。结合建筑的现代风格，选择高雅的色彩搭配，形成雅致的色彩组合并与丰富的建筑光影效果相互融合。

4.4.3 建筑节能设计

1、在总平面布局中顺应地形，尽量东南向或南北向布置，保证良好的日照和通风。东向、南向开较大的门窗，强调景观的渗透性。各朝向均按规范要求的窗墙面积比要求设计。尽量做到明厨明厕，自然采光通风。

2、根据《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》要求和地区节能标准，进行节能设计。

4.4.4 建筑人防设计

一、设计依据

1、浙江省实施《中华人民共和国防空法》办法。

2、浙人防办【2003】55号，关于印发《浙江省城市居民住宅防空地下室设防要求》（试行）的通知。

3、《人民防空地下室设计规范》 GB 50038-2005 二、建筑设计

本小区设置地下人防按高层建筑首层面积及多层建筑面积4%计算，均按二等人员掩蔽所设计，核武器拉力级别为6级，防化级别为甲级，共设6个防护单元，每个防护单元面积<2000m2,设两个口部，其中一个口部设扩散室、密闭通道、虑毒室、进风机房；另一个设活门室、防毒通道、简易洗消间、排风机房。战时主要出入口均直通室外，防护单元中设抗爆单元，面积500m2左右，抗爆隔墙战时采用500厚砂袋上端宽度≥500砌筑。人防地下室均为平战结合，平时作为汽车库、自行车库等，战时对一些口部作战时封堵。

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第 5 章 环境影响评价

5.1 项目建设与运营对环境的影响 5.1.1 项目建设中对环境的影响

仓前街道永乐村农民高层公寓一期项目在建设过程中对环境产生的影响主要包括：施工扬尘、施工期水环境影响、施工噪音、施工弃土与垃圾、施工期水土流失等对环境的影响。 一、施工扬尘对环境空气的影响

施工期的大气污染源主要为施工区裸露地表在大风气象条件下易形成风蚀扬尘，其产生量与风力、表土含水率等因素有关，难以定量表述。另外还有施工队伍临时生活炉灶排放的烟气，建筑材料运输、卸载中的扬尘，土方运输车辆行驶产生的扬尘，临时物料堆场产生的风蚀扬尘，混凝土搅拌站产生的水泥粉尘等。

二、施工期水环境影响分析

施工期水污染源主要为施工区的冲洗废水、施工队伍的生活污水及等。冲沈废水主要来源于石料等建材的洗涤及砼保养时产生的废水，主要污染物为SS，废水排放量难以定量。生活污水主要污染物为SS、BOD5、COD等，根据类比调查结果，施工人员生活污水排放量通常按60～100L／A2d计算，按施工工地居住人口最高峰300人计，生活污水产生量为1 8～30mS／d。

三、施工噪声的环境影响分析：

噪声污染是施工期的主要环境问题，噪声源主要为施工机械。根据类比调查可知，施工期的施工机械主要有推土机、挖掘机、混凝土搅拌机、吊车等，不同施工阶段具有各自的噪声特性：土石方施工阶段噪声源主要有挖掘机、推土机、装载机和各种运输车辆，基本为移动式声源，无明显指向性；各种平地车、移动式空气压缩机和风镐等，基本属固定

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声源。主体结构施工阶段是施工周期较长的阶段，使用设备较多，是噪声重点控制阶段，主要噪声源包括各种运输设备、混凝土搅拌机、振捣棒、吊车等，多属于撞击噪声，无明显指向性。安装阶段一般施工时间较长，但声源数量较少。

四、固体废弃物环境影响分析

施工期产生的固体废弃物主要是施工人员排弃的生活垃圾和施工产生的建筑垃圾。其中生活垃圾主要包括厨余、渣土、塑料薄膜、玻璃、烟盒、纸等；建筑垃圾主要包括散落的物料、丢弃的包装袋、废弃的混凝土块等。施工中的固体废弃物如不能及时妥善处置，将会对周围环境产生不良影响。特别是雨季，建筑弃物、废弃的包装材料等遇暴雨降水会被冲刷流失到水环境中，造成水体污染，须在施工时引起注意。

五、施工期水土流失影响

工程的水土流失主要发生在建设初期，具体表现为清除地表植被、增建人工生产和生活设施、挖毁原地貌、废弃物(弃土、弃石、垃圾)堆置、地表塌陷形变等。水土流失，若不采取防护措施，流失掉的泥沙作为一种废弃物和污染物排向外环境，影响周围环境，处理不当会造成周围河道污染，在施工时建设单位须特别重视，应保证河留水系水质优于III类。

5.1.2 项目运营对环境的影响

项目在营运期间的主要污染源包括：汽车尾气、生活废水、厨房油烟气、生活垃圾等。

一、源强分析 1、废气(汽车尾气)

本评价在源强计算时，取不利条件，假定汽车在区内行驶、进出泊位均为怠速运转。

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2、废水

仓前街道永乐村农民高层公寓一期项目的排水以生活污水为主。 3、固废

本项目产生的固体废物主要为生活垃圾。生活垃圾按每人每日1.5kg计，则日产生生活垃圾6．Ot／d，年产垃圾2190t／a。 4、噪声

根据建设项目方案设计，本项目噪声源主要有：水泵房水泵机组、交配电房、车库风机房、汽车进出地下车库、开闭所、箱变等，其中生活水泵房、柴油发电机房、汽车库、风机房均位于地下室，另外，沿街商业用房的人群交流噪声。物业经营不设中央空调，社区服务用房及住宅的每个房问均设置分体式空调。该项目地下车库废弃CO、NOX在主导风向对地面贡献浓度甚微，远低于标准限值要求。可见只要做到高空排放，该项目车库废弃高空排放对周围环境影响甚小。 二、水环境影响分析

为了保证本项目完成时能够正常接管排污，杭州市余杭区仓前镇农民多层公寓建设管理中心应在控制自身开发进度的同时，督促相关部门对于污水泵站和管网建设的实施。 三、声环境影响分析

交通噪声对住宅的影响分析：建设昼夜兼噪声预测值均达到《声环境质量标准》（GB3096-2008)中的2类标准。

地下车库出入口的汽车噪声对邻近住宅的影响分析：小型车在低速行驶时噪声级一般在65db以内。高峰运行时等效声按车辆频繁进出时情况计算，从预测结果可以看出，昼夜高峰时各地下车库出入符合2类区标准；夜间高峰时各地下车库出入口也符合2类标准要求。

设备噪声对周围环境的影响分析：根据工程分析可知，本项目的设备噪声主要来自泵房、风机房、商业等公建设备。由于项目的水泵房，风

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机房等高噪声机械设备均位于地下室机房内，不直接与住宅相邻，地下室本身具有较好的屏蔽效果，其隔声量可达30～35db。

本报告认为只要建设单位对地下室设备房进行隔振降噪治理，则经地下隔声和设备机房隔声后，设备噪声及振动对上层住户不会产生明显影响，能够达到GBl2348—2008《工业企业厂界噪声标准》2类标准限值要求。

四、固废影响分析

据调查，仓前街道永乐村农民高层公寓一期项目的垃圾统一运往垃圾焚烧场进行统一焚烧处理。因此，本项目产生的垃圾，近期可以由环卫部门统一运往垃圾焚烧场进行统一焚烧处理。远期，根据杭州市的整体规划，将垃圾进行统一集中处理，对周围环境不至于产生大的影响。

5.2 环境保护措施

5.2.1 项目建设中环境保护措施

一、施工扬尘污染监测及防治措施

扬尘是施工期的主要大气污染，必须加强管理，施工扬尘产生环节为：场地平整、土方挖掘、建筑垃圾、建筑材料的运输等。针对建筑施工期扬尘较为严重的环境问题，本工程拟采取如下控制措施：

1、施工单位应当将房屋建设施工、道路与管线施工、交通运输、道路保洁、绿化建设和养护等方面的扬尘污染防治工作纳入规范化管理

2、建设单位应当将防治扬坐污染的费用列入工程概算，并在与施工单位签订的施工承发包合同中明确施工单位防治扬尘污染的责任和措施；防治扬尘污染费用的具体标准和计算办法由建设行政主管部门制

3、施工单位应当制定扬尘污染防治方案，建立相应的责任制度和作业记录台帐，并指定专人具体负责施工现场扬尘污染防治的管理工作，各类工地的主要出入口处或主要位置应设置醒目的环保施工标牌，标明

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下列内容：工程项目名称、防治扬尘污染采用的措施、环保负责人的姓名和监督电话；

4、在施工过程中，主要路段的施工现场应当设置不低于2．5m的硬质材料连续围挡。围挡对减少扬尘对环境的污染有明显作用，当风速为2．6m／s时可使影响距离缩短40％：

5、晴天应定时对运输道路和物料堆场洒水抑尘；运输车辆在施工现场车速应限制在20km／h以下，以减少扬尘量。施工场地洒水与否对扬尘的影响很大，场地洒水后，扬尘量将大大降低，可大大减少其对环境的影响；

6、施工单位应当设置密目网，防止和减少施工中物料、建筑垃圾和渣土等外逸，避免粉尘、废弃物和杂物飘散；

7、在施工场地设置专人兼管建筑垃圾、建筑材料的堆放、清运和处置，建筑材料堆场远离民宅。建筑垃圾、工程土渣应及时清运，在48小时内不能完成清运的，应当在施工工地内设置临时堆放场，I临时堆放场应当采取围挡、遮盖、洒水或其他防尘措施等防尘措施；

8、使用商品混凝土，不在现场设搅拌设备，施工现场的道路及作业场地应当采用混凝土硬化地面，保证平整坚实，无浮土、无积水；

9、工程完工后，施工单位应在有效日内拆除工地围挡、安全防护设施和其他临时设施，并将工地及四周环境清理整洁；

10、道路保洁方面，除采用混凝土硬化出入口、施工现场的道路和场地；应设置冲洗轮胎水池和高压水枪，车辆驶出工地时对车轮进行冲刷，保持出场车辆清洁，泥浆和污水未经沉淀不得排入城市管网；对运载建筑材料及建筑垃圾的车辆加盖蓬布减少散落，车辆行驶应按规定路线进行；

11、施工现场采用清洁能源液化气等为燃料，禁止烧煤、沥青、橡胶、塑料、皮革及其它产生有毒、有害烟尘或恶臭气体的物质。

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喷头工作压力: 10m

2、按规范设计自动喷水灭火系统。按中危险标准布置。设湿式报警阀。

3、每一系统每层或每一个防火分区均设一个水流指示器，指示具体火灾发生在那个系统那一层。

4、地下室喷头采用直立型喷头，其余采用吊顶型喷头。厨房内喷头动作温度为93度，其余均为68度。

5、加压泵设于室外地下, 一用一备。

6、室外设水泵二套接合器。供城市消防车向大楼送水。

7、管材： DN>=100采用热镀锌焊接钢管，卡箍连接；DN<100采用热镀锌焊接钢管，丝接。

五、 室外消火栓系统

室外消火栓系统与室外生活给水系统合用，室外给水管绕建筑物成环状布置,按规范要求的保护半径布置室外消火栓。

六、按规范配置建筑灭火器。 七、消防电梯井底设排水泵。

4.7.7 环保专篇

1、小区产生的生活污水由化粪池处理后排入市政污水管。 2、给水泵等设备产生噪音，均安装在设有隔振垫的隔振基础上，水泵进出水管上设软接头和隔和隔振支吊架，以防止水泵噪声和振动通过固体传播。

4.7.8 节能专篇

一、生活给水系统

一二层商铺,一～三层住宅给水均采用市政直供，充分利用市政压力。增压供水分区保证各区最低点静水压不大于0.45Mpa,适当设置减压

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阀保证各用水点水压不大于0.200Mpa。

二、消防给水系统

消火栓及自喷稳压系统由屋顶水箱供水，利用水箱高度以减少稳压泵扬程，从而缩小水泵功率以达到节能目的。

3、卫生洁具均要求选用节水型以减少用水量，减少市政水处理及工程内水泵使用，从而达到节能目的。公共卫生间设置自闭式或感应式冲洗阀以节约用。

4、住宅.商铺级各用水区域分设水表。

4.7.9 人防专篇

本工程地下室部分均按六级人防设计，人防储水箱战时装配，每个人防单元储水量100吨，并分别设置手摇泵。进排风口部设防爆地漏，手摇泵排洗消废水，穿越人防的管道在人防防护墙内侧加装1.6Mpa不锈钢芯闸阀.人防口部排水管采用镀锌钢管，丝接。

4.8 电气设计 4.8.1 设计依据

1、《10KV及以下变电所设计规范》 GB50053-94 2、《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95（2005年版） 3、《建筑设计防火规范》 50016--2006 4、《建筑物防雷设计规范》 GB50057-2010 5、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 6、《火灾自动报警系统设计规范》 GB50116-98 7、《住宅设计规范》 GB50096 8、《住宅建筑规范》 GB 50386—2005 9、《民用建筑电气设计规范》 JGJ16-2008 10、《住宅工程户内外配电设计技术规定》 HBD/T001-1999

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11、《智能建筑设计标准》 GB/T50314-2000 12、《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000 13、《人民防空地下室设计规范》 GB50038-2005 14、业主设计招标书

4.8.2 设计范围:

1、供电：10KV/0.4V公用变电所,专用变电所 2、照明及配电； 3、防雷与接地保护； 4、火灾自动报警与联动控制 5、弱电系统。

4.8.3 10/0.4K高低压变配电系统

一、负荷等级

本工程为杭州市余杭区仓前街道农民多层公寓建设管理中心新建的仓前街道永乐村农民高层公寓一期项目，包括高层公寓及其配套用房，总建筑面积约98391平方米，其中地上建筑面积约76241平方米、地下建筑面积约22150平方米。项目包二类高层住宅（15层、18层）和沿街商业等。部分沿街单体底层设置商业用房。

本工程地下车库的消防设备按一级负荷供电；二类高层住宅内的所有消防设备用电、应急照明地下车库普通用电等负荷按二级负荷供电等负荷为二级负荷，其余一般照明、动力、空调用电为三级负荷。

二、变配电所和变压器的设置

1、小区内地面一层设置一座市政10KV开关站，自市政变电站引两路独立10KV电源至开关站。.

2、 按变压器深入负荷中心的供电原则, 拟在区块地下层设置3座公用变配电所（2x800kVA）和一座专用变配电所（2x500kVA）。本工程变

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压器总装机容量5800kVA。

3、住宅小区部分10KV采用双环网供电形式,开环运行,每台变压器独立运行.专用变配电所采用二路10kV电源供电。电源均引自本工程内的市政10kV开关站。

4、变压器10KV侧采用负荷开关柜,低压开关柜采用GCK型固定分隔式馈电柜.

三、电费计量

1、住宅的公共照明、电梯、地下车库照明和通风机等公共用电每单元设计量间单独计量，电源引自专用变配电所。

2、住户为一户一表制,每2～3层装1只表箱,表箱装在电气竖井内,干线用密集型封闭母线在竖井内安装；每户统一装10(40)表、16平方毫米铜芯导线，配套商业分户进线设低压总计量。电源引自1#2#3#公用变配电所。

3、小区内应预留集中抄表系统安装空间.

4、小区内路灯由小区变供电,由物业部门管理,并单独设路灯计量表.

四、各变电所低压侧采用无功自动补偿，补偿后10kV侧功率因数为0.9以上。

4.8.4 配电配线系统

1．高层住宅区采用密集型封闭母线进行树干式供电，密集型封闭母线在电气竖井内安装。

2．小区路灯电源引自小区内变电所相应变压器，室外分别设路灯配电箱。

3．各动力设备均就地设动力柜，由低配室以放射式供电。 4．所有消防设备用电、电梯、生活水泵、应急照明、路灯等重要负

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荷均采用双回路供电，末端自动切换。

5．室外线路均采用穿重型PVC电缆保护管埋地敷设。

4.8.5 防雷系统

1、高层住宅按三类防雷建筑物(按实际计算结果)要求装设防雷接闪装置。

2、电梯、消控中心、弱电机房进线主开关及各单元住宅总进线开关均装设电涌保护器.

4.8.6 接地系统

1、各单体建筑物均利用结构基础主钢筋网做接地体，接地电阻按规定要求。

2、低压配电接地采用TN-S系统接地方式，且在变配电室设总等电位联结。

3、 在各户内卫生间作局部等电位联结. 4、 在各单元总进线断路器处设漏电保护附件.

4.8.7 弱电系统

本工程弱电系统设计包括电话、计算机网络系统、有线电视、安保监控系统及住宅楼宇对讲系统的管线设计，电话、计算机网络系统按综合布线考虑。各区块设有弱电设备间，每户设有一只户内弱电箱。

一、综合布线系统：

1、综合布线系统是将语音、数字信号的配线，综合在一套标准的配线系统上，系统为开放式网络平台。

2、由市政引入三类大对数通讯电缆和数据光缆进入地下室网络机房。

3、商业、物业用房及住户内设置电话和计算机终端插座，选用双孔五类RJ标准信息模块插座。

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4、数据与语音主干线分别采用光纤和三类大对数铜缆，语音和数据点的水平布线采用超五类4对8芯UTP电缆。室外主干电缆采用电缆管道敷设，引入住宅单元段采用电话电缆穿管敷设，室内线路穿KBG管敷设，室内主干电缆沿弱电井敷设。

二、有线电视系统：

有线电视采用750MHz邻频传输系统。引入城市有线电视信号至弱电设备间，电视信号干线经信号放大器、分配分支器配至各用户电视信号插座。住户每户引入一条信号线，设两个用户出口，终端信号场强67±4dB。

系统干线采用电缆桥架沿弱电井敷设，干线电缆选用SYWV-75-9同轴电缆，用户线选用SYWV-75-5同轴电缆，室内线路穿KBG管暗敷。

三、可视对讲门禁系统：

每幢住宅单元均设有可视对讲门禁系统，每户入口处设对讲分机。 四、安保监控系统

1、保安摄像监控设置在小区各出入口、广场、车库、电梯轿厢。其中广场采用变焦云台型，电梯轿厢采用针型，其它地点采用半球型。

2、报警监控系统

大楼室外周边设有双束红外探头、除住宅以外的各层出入口设置双鉴探测器。防盗报警系统应与电视监控系统联动，当发出报警信号时自动启动电视监控系统，和报警区域的照明，使系统能自动跟踪、图象存录、调用且与110报警系统联动。

4.8.8 消防设计专篇

电气部分

1、本工程为新建住宅小区，为二类高层住宅群,属一级保护对象,均需装设一整套火灾自动报警系统，消防设备联动控制系统，消防电话系

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统及火灾警报系统。

2、本工程火灾自动报警系统属于集中报警系统。物业用房底层设有消防控制中心；其内设有二总线智能型火灾报警总控制台；各高层住宅和汽车库分别设有区域报警控制器，控制中心与区域报警器之间以通讯总线方式联网。

3、小区设有消火栓泵及喷淋泵，由消控中心自动及手动直接控制。 4、各单体内的所有其他消防设备控制均由该单体内的区域报警控制器直接联动控制。

5、 在各高层走道、前室、出入口等公共场所及水泵房、防排烟机房、变配电所、电缆竖井内等处设有感烟探测器,在地下车库内设有感温探测器。

6、在各高层住宅和地下车库内的设备用房、电梯厅、前室、电梯机房等处均设置声光报警器，当发生火灾时，区域报警控制器及控制中心同时接收火灾信号，待火灾确认后，自动或手动启动相应的消防设备，发出火灾紧急疏散指令，并切断着火区非消防电源。

7、消防电话主机集中设在消防控制中心内，在相应区块的变配电所、水泵房、电梯机房、排烟机房等处设有消防电话分机；走道、前室等公共场所设有电话插孔，且均由消控中心引向各区。

8、各区走道、前室、出入口、大厅、汽车库等公共场所及水泵房、防排烟机房、变配电所、电缆竖井内等处设有火灾应急照明。

9、所有消防设备用电负荷均采用双回路供电，末端自动切换。 10、由消防中心引向各区域报警控制器的室外消防控制线路均采用穿重型PVC电缆保护管埋地敷设。

4.8.9 人防设计专篇

电气部分

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本小区地下室设有人防，要求按六级人防要求设计。 一、电源

1、人防地下室供电电压等级为0.4/0.23KV，要求两路供电，其中一路引自相应区块的10/0.4KV变配电所，另一路引自城市战时区域电源。

2、设置单独的配电总柜，且设置有电源的换切装置。 二、电力线路及敷设

1、人防动力及照明线路采用阻燃型聚氯乙烯绝缘铜芯电缆及导线。 2、人防地下室的电源引入线，采用电缆穿钢管并经防爆波电缆井暗敷引入，并预留备用管线。

3、穿过围护结构、防护密闭隔墙、密闭隔墙的电气管线和预留备用管孔，采用镀锌钢管作防护密闭和密闭处理。

三、人防值班室内、人防口部内侧和人防通风机房内设置三种通风信号显示装置,在人防值班室内还设有三种通风方式控制箱.

四、在人防口部外侧设有呼唤按钮,在人防值班室还设有呼唤音响装置。

4.8.10 节能设计专篇

一、电气照明节能设计技术措施

设计依据：《建筑照明设计标准》(GB50034-2004) 《10KV及以下变电所设计规范》(GB50053-94)《供配电系统设计规范》(GB50052-2009)、国家、地方现行的相关建筑节能标准和规程

1、 根据《建筑照明设计标准》GB50034-2004的有关规定，设计主要功能场所的照明功率密度值及照度值，且分组控制，利于节能。

2、 地下车库，会馆等场所采用高光效、高显色性的光源：T8直管三基色荧光灯、紧凑型节能灯、LED灯和其它节能光源。

3、 直管荧光灯和紧凑型节能荧光灯采用节能型电感镇流器或高品

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质电子镇流器，功率因数在0.9以上，总谐波失真在L级允许值以下。金属卤化物灯采用节能型电感镇流器，并带功率因数补偿装置，功率因数达到0.9以上。

4、 照明灯具的效率不低于规范规定值。

5、 室外路灯、庭院灯电源拟采用太阳能电池板。并根据晚间时段进行分段控制。

6、 住宅楼梯照明均采用声光控延时开关，以利于节约能耗。 二、其它设备选型的节能技术措施 1、 变电站位置靠近负荷中心。

2、 变压器选用高效低功耗的节能产品，接线组别采用D2yn11。 3、 变电所低压侧设置集中无功补偿装置，使10KV侧功率因数在0.9以上。

三、能源系统运行与管理控制

1、 设置每户专用计量表，以便控制用电容量，制定节电制度。

4.9 暖通设计 4.9.1 设计依据

1、《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045—95）2005年版 2、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019—2003） 3、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-97） 4、《住宅设计规范》（GB50096-1999）

5、《人民防空地下室设计规范》（GB50038-2005）2005年版 6、《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93） 7、 甲方和建筑专业提供的设计资料

4.9.2 设计范围

1. 疏散通道的防排烟设计

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2. 地下车库的通风排烟设计 3. 自行车库及设备间的通风设计 4. 人防工事通风设计

4.9.3 通风及防排烟设计

1、地下汽车库通风排烟：根据《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-97）的要求，本工程地下室汽车库通风换气量和排烟量均按换气6次/小时计算，机械通风系统和机械排烟系统合为一个系统。废气烟气通过排烟竖井高空排放。根据汽车库设计防火规范，本工程地下室没有直通室外的汽车坡道的防火分区均设置机械补风系统。

2、防烟楼梯间及合用前室防烟设计：根据《高层民用建筑设计防火规范》的要求，对不满足自然排烟的防烟楼梯间和合用前室。均设置正压送风系统，其合用前室正压值取25Pa，防烟楼梯间正压值取50Pa。

3、通风设计：地下自行车库、配电室、水泵房均设置机械通风系统，通风换气量按以下选取：自行车库：4次/小时；配电室10次/小时；水泵房4次/小时。排风排至室外地面大气空间。

4.9.4 空调设计

小区内各住宅均设置分体式空调。预留的空调室外机位置与建筑专业协商确定，在保证空调效果的前提下，力求建筑物的美观。空调凝结水设立管集中排放。底层商铺采用分体空调柜机，室外机位置协同建筑专业一同考虑，就近设置在各商铺外墙上。设计只预留空调用电量。

4.9.5 人防设计

1、六级二等人员掩蔽所通风设计：根据《人民防空地下室设计规范》（GB50038-94）的要求，人防通风设置有清洁通风、滤毒通风、隔绝通风及滤毒间换气四种通风方式。 各种通风方式，可根据战时的实际情况，进行切换运行。清洁通风新风量取每人每小时5m3，滤毒通风新风量取每

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