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房地产企业

纳税筹划和财务运作 王景江

中国注册会计师

北京托众管理咨询公司总经理 北京同道兴会计师事务所合伙人 中国企业联合会客座教授 国家会计学院客座教授

世界税收联合会财税研究员

新加坡华新世纪管理研究院客座教授 中国税务通网络客座教授 首都经济研究会理事

总经理 首席管理咨询顾问 中国注册会计师 王 景 江 教授

著名财税和管理咨询专家，职业培训师，中国注册会计师.北京托众管理咨询有限责任公司总经理、首席管理咨询顾问，北京同道会计师事务所合伙人，北京信永中和会计师事务所高级顾问.

现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研究会理事，中国企业发展研究中心、中国企业联合会、国家经贸委培训中心、国家会计学院、中国税务通网络客座教授，和君创业、清华大学对外交流中心、视野咨询中心、新加坡华点通、新加坡华新世纪管理研究院、亚美信、迅通诚信、上海益德等数十几家管理咨询机构高级培训师和高级顾问，十几家大型企业常年高级财税顾问.

曾任国际永道会计公司高级咨询顾问，普华永道、安达信、德勤国际会计公司客座教授，北京注册会计师协会客座教授和考试委员会委员，北京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理.

为中国几十家大中型企业提供财税和管理咨询,为上百家企业提供内部培训服务,在全国数百场高级财税研讨会上演讲,全国大型企业总会计师培训班主讲嘉宾,全国CPA 考试辅导主讲教授，多家机构卫星转播课程主讲。

目 录 房地产行业面临的问题和对策 房地产企业纳税筹划思路和方法 房地产企业财务运作能力提升 1.房地产行业政策调整及其对策 产业 政策

国务院18号文件精神

肯定房地产行业：国民经济支柱产业；房地产开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产总体发展呈现出健康态势。 18号文件核心内容：

提高认识，明确指导思想：国民经济支柱产业；住房市场化、需求导向、深化改革。

完善供应政策，调整供应结构：发展经济适用房、普通商品住房、廉租制度；控制高档商品

房建设。

改革住房制度、健全市场体系：推进公房出售、完善住房补贴、搞活二级市场，规范发展市场服务。

发展住房信贷，强化管理服务：归集和发放、个人住房贷款担保、贷款监管。

改进规划管理，调控土地供应：长远规划、优先落实国家鼓励开发的项目、土地市场的规划和审批。

加强市场监管，整顿市场秩序：市场监管、市场信息和预警、市场秩序。 央行121号文件精神

央行121号文件的出台有两个目的，一是为了防范商业银行可能出现的潜在风险;二是为了抑制房地产行业出现的过热现象。

央行121号文件核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。 金融 政策 税收 政策 税种 税改动态和趋势 增值1.是逐步将生产型增值税改为消费税 型增值税，彻底解决重复征税的问题。近期可考虑解决机器设备的扣税问题。2.是扩大增值税的征税范围，将建筑安装、交通运输纳入增值税范围。3.是取消增值税各环节的减免税，减少征管漏洞。 营业1.征税范围可能缩小（如交通运输； 税 业、建筑安装业）

2. 个别税目税率可能调低。 消费1.适当调整并扩大消费税的征税范税 围，将某些奢侈品和不利于环保的消费品纳入消费税征税范围，同时取消对轮胎、酒精等产品征收的消费税。2.提高小汽车、摩托车、烟、酒、高档化妆品的税率，燃油税、车辆购置税并入消费税。 关税 逐步降低进口关税。 税种 税改动态和趋势 企业所1. 统一内外资企业所得税，将税得税 率降低，并规范税收优惠政策。2.规范税前扣除项目，税收优惠政策逐步实现从过去区域性优惠为主向产业优惠为主的转变，严格控制财政性、个案性政策的减免措施。3.为促进中小企业发展，应改变目前按应纳税所得适用低税率的办法（因为中小企业与低应纳税所得额之间无必然联系），以衡量企业规模的指标，如雇员人

数、资产总额、净资产等标准，来确定适用低税率的中小企业。4.在我国企业所得税法中应细化对跨国纳税人的转让定价和国际税收抵免的有关规定，以适应税收的潜在竞争。 个人所1.建立分类与综合征收相结合的得税 税制模式；2.扩大征税范围，除税法规定的免税外，个人全部收入都应纳入征税范围；3.规范税前各种费用扣除标准；4.适当调整税率和减少级距，宜实行5级或6级超额累进税率，加大对高收入者的调控力度；5.避免重复征税。 会计 法规 政策 主要内容 会 计 ? 会 计 工 作 的 基 法 本 法 规 ? 强 调 单 位 负 责 人 的 法 律 责 任 ? 健 全 内 部 控 制

制 度 会 计 ? 会 计 核 算 的 依 准 则 据 和 基 本 规 范 ? 与 国 际 惯 例 接 轨 ? 基 本 准 则、 基 本 业 务 准 则、 特 殊 业 务 或 特 殊 行 业 准 则 会 计 ? 会 计 核 算 的 制 度 具 体规 范 和 操 作 指 南 ? 统 一 各 行 业 会 计 制 度 ? 稳 健 、 恰 当、 充 分 披 露 会 计 信 息 2.房地产行业市场运营问题及其对策 行业 问题分析

房地? 规模小、市场占有率低房地产公司产业 多。 ? 供求结构性问题：中低价位普通商品住房供不应求，高档、大户型住房、高档写字楼、商业用房积压严重。 ? 经济适用房问题：购买对象、住房标准、购房目的、优惠政策等问题。 ? 最低收入家庭住房保障制度不落实问题 ? 住房二级市场发展不平衡问题 ? 住房公积金筹集和使用问题 ? 地方政府对房地产市场调控问题 ? 住房建设粗放型生产方式问题：技术落后、成本高、质量差、效益低 ? 违规开发、虚假广告、合同欺诈、中介混乱等 建筑? 经营规模小、业务范围单一 业 ? 粗放式经营：技术落后、成本高、质量差、效益低 ? 合同欺诈、工程行贿等 竞 争 要 分 析

素 全 球 进 入 世 界 ５ ０ ０ 强 的 地 位 企 业 主 要 是 发 达 国 家 的 企 业， 如 美 国 有 １ ７ ９ 家。 核 心 竞 衡 量 企 业 竞 争 力 的 标 争 力 准： 资 源 的价 值、 稀 缺 性 和 难 以 模 仿（ 资 源 包 括 资 产、 知 识、 信 息、 能 力 和 组 织 程 序 等） 商 业 模 电 子 商 务 模 式（ 成 本 低、 式 速 度 快、 客 户 关 系） 大 规 模 个 性 化、 大 规 模、 精 益 定 制 化生 产、 组 织 扁 平 化、 速 度 快、 供 应 链、 虚 拟 经 营、 信 息 共 享、 服 务 重 要 性 兼 并 和 横 向 和 纵 向 扩 张， 高 速 收 购 发 展 价 值 管 以 股 东 价 值 最 大 化 为 理 目 标， 兼 顾 相 关 者 利 益 学 习 型 企 业 具 有 持 续 学 习 能

组 织 力， 通 过 发 挥 员 工 的 创 造 性， 把 学 习 与 工 作 系 统 结 合 起 来， 形 成 高 度 灵 活 和 适 应 能 力 的 企 业 组 织。

提高企业核心竞争力

3.房地产行业财务问题及其对策 行业 问题分析 房地首先，目前房地产开发商的自有资本金比产业 例过低，负债率过高;第二，以骗贷为目的的假按揭问题严重，因此，防范金融风险非常重要;第三，房地产成为集聚财富的高利润率行业;第四，房屋空置率开始上升，二手房的价格远远低于一手房;第五，无法正常偿还按揭贷款的现象出现。 另外土地交易环节的透明度也有待提高，在控制间接融资的同时也应该考虑如何提高直接融资的比例。 （今年2月底，央行发布《2002年货币政策执行报告》，公布了2002年11月，中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房

地产贷款的检查结果。那次检查共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，其中房地产开发贷款3654笔，金额1380.5亿元，个人住房贷款12158笔，金额44.1亿元，个人商业用房贷款5089笔，金额43.4亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。 建筑业 ? ? ? ? 融资渠道单一、资金规模小 资金周转速度慢，不良资产多 工程欠款问题 挪用流动资金贷款 资金 运作 问题

拓宽房地产行业融资渠道 （四）房贷证券化。早在上世纪70年代，美国开始向投资者发行抵押证券，通常是由房地产投资信用基金对外发行受益凭证，这种凭证可通过证券公司公开上市及流通。英国也于1985 年首次发行抵押贷款担保（MBS），并于1987 年再度发行MBS，在伦敦证交所上市交易。从理论上说，房贷证券化不外乎两种方式，一种为“表内融资方式”，即金融机构将持有的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组，然后向投资者发行相应的受益凭证。另一种是“表外融资方式”，即银行将住房抵押贷款“打包”出售给具有相当实力与资质的机构，由该机构进行信用升级，通过证券公司发行上市。房贷证券化在我国已正式“试水”。

（五）境外融资。房地产开发商，特别是一些民营企业，通过在境外设立投资公司，然后发行股份吸引外商投资。如在英属维尔京群岛（BVI）设立投资公司的程序就相对比较简单，而且成本低廉，一般通过委托国内律师事务所与香港律师就可办理相关手续。值得提醒的是，BVI公司的法定资本一般为5万美元以上。一般而言，在提交全部资料后，7个工作日即可完成公司设立程序。BVI公司设立后，可通过境外发行公司股份的方式吸引境外投资，然后组合国内的不动产，通过境外投资或转让股权的方式实现融资目的。 盈利 模式

问题

行业 问题分析 房地? 特定历史原因形成的行业高额盈利 ? 市场炒作、虚假广告、合同欺诈形成的虚假产业 盈利 ? 粗放经营和管理行业盈利流失 ? 产业链脱节造成持续盈利能力差 ? 核心竞争能力弱不能形成超额盈利 建筑? 粗放经营和管理行业盈利流失 ? 合同欺诈形成的虚假盈利 业 ? 核心竞争能力弱不能形成超额盈利 ? 产业链脱节造成持续盈利能力差 提高房地产行业产业链各环节附加值 问题 弊端分析 会计忽略责任会计核算；客观性、核算 稳健性和充分性差 财务自上而下的计划平衡；忽略与计划 战略、流程层面以及业绩管理的衔接；刚性不足、柔性有余等等。 财务合法性和合理性监督；与风险监督 控制脱节；决策控制和流程控制薄弱 财务财务指标分析；忽略与经营分分析 析的结合；不重视非财务指标分析；与业绩管理脱节。

当期在制造成本中列支的工资总额视为当期全部计入损益；计入在建工程的工资总额不能重复扣除。

三项费用扣除：

职工福利费、工会经费、职工教育经费分别按照计税工资总额的１４％、２％、１．５％计算扣除。

案例：某公司实行工效挂钩，２０００年核定工资总额３００万元，应付工资贷方余额２０万元，本期提取３００万元，实际发放２７０万元。

２０００年调整应税所得额＝３００（提取）－２７０（发放）＝＋３０万元

２００１年核定工资总额３１０万元，本期提取２６０万元，实际发放２７５万元（动用以前年度结余１５万元）。

２００１年调整应税所得额＝２６０（提取）－２７５（发放）＝－１５万元

案例２：某公司本年平均职工人数４０人，实际提取工资５８万元，发放工资５０万元，计税工资标准１０００元／人月。

计税工资＝４０×１２ ×１０００＝４８万元

应调整应税所得额＝（５８－４８） ×（１＋１７．５％）＝１１．７５万元

项目 营业费用限制 广告费用 一般企业每纳税年度可以扣除的广告费用不超过营业收入的２％（部分行业适当放宽，如制药、食品、日化、家电、通信等为８％；粮食类白酒不得；可无限期结转）。 业务宣传费 企业每纳税年度可以扣除的业务宣传费不超过营业收入的０．５％（粮食类白酒不得扣除；不可结转以后各期）。 佣金支出 税前扣除条件：有真实合法凭证；支付对象必须是独立的有权从事中介机构服务的纳税人或个人；支付个人的佣金一般不超过服务金额的５％。 保险费 可以税前扣除商品保险费。 其 他 工资总额、职工福利费、固定资产折旧差异形成的纳税调整。 案例：A公司2002年支出广告费200万元、业务宣传费15万元，该公司2002年—2004年营业收入分别为2000万、3000万、2500万。税法规定：广告费扣除比率为2%，业务宣传费扣除比率为0.5％ 2002年：

广告费：40万元，业务宣传费：10万元，纳税调整：165万元 2003年：

广告费：60万元，纳税调整：－60万元 2004年：

广告费：50万元，纳税调整：－50万元

项目 管理费用限制

坏帐及存货跌计提坏帐准备和存货跌价准备形成的纳税调整（按价损失 计提标准或实际损失扣除） 业务招待费 技术开发费 开办费摊销 保险费 按税法规定标准据实扣除 按税法规定标准据实扣除 摊销期不同，按税法规定标准据实扣除 个人基本保险、企业财产保险可以税前扣除 无形资产摊销 摊销期不同，按税法规定标准据实扣除 总机构管理费 提取比列一般不超过总收入的2％ 存货盘亏损失 待处理存货损失转入损益形成的纳税调整 其 他 工资总额、职工福利费、工会经费、教育经费、固定资产折旧差异形成的纳税调整。

销售净额 招待费扣除率 １５００万 ０.５% １５００－５０００万 ０.３％ ５０００－１亿 ０.２％ １亿以上 ０.１％

案例：某公司预计２００１年销售额为６０００万元，该公司业务招待费支出100万元。 费用控制额＝１５００×０.５％＋３５００×０.３％ ＋１０００×０.２％ ＝２０万元 假定该公司计划列支招待费100万元，将增加税负： （100－20）×３３％＝26.4万元 项目 从非金融机构借款费用 财务费用限制 超出金融机构同类、同期贷款利率计算的借款费用不允许税前扣除 关联方 借款费用 从关联方借款金额超过其注册资本50％ 的，超出部分的利息支出不得在税前扣除 无形资产 借款费用 自行开发无形资产借款费

用计入当期损益形成的纳税调整 对外投资 借款费用 对外投资借款费用计入当期损益形成的纳税调整

房地产企业利息支出有两种列支方法：

1. 按商业银行同类同期贷款利息标准据实列支扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所付金额和房地产开发成本之和（简称合计数）的5％计算扣除。

2. 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按合计数的10％计算扣除。

通过计算比较选择可扣除金额多的方案。

案例：某企业 20003年度实现销售收入 8000 万元 ,\管理费用 \中列支业务招待费 40 万元 ,\营业费用 \中列支广告费 180 万元 , 业务宣传费 50 万元 , 税前会计利润总额为 100万元。按以上扣除比例规定 , 其可扣除的业务招待费为27 万元 , 业务招待费超支额为 13 万元 : 广告费超支额为 20 万元 , 业务宣传费超支额为10万元。 该企业总计应纳税所得额为 143 万元 , 应纳所得税 47.19 万元。 该企业将产品以 7500 万元的价格销售给商业公司 , 商业公司再以 8000 万元的价格对外销售 , 该企业与商业公司发生的业务招待费分别为 25 万元、 15 万元 ; 广告费分别为 100 万元、 80 万元 ; 业务宣传费分别为 30 万元、 20 万元。假设工业企业的税前利润为 40 万元 , 商业公司的税前利润为 60 万元 , 则两企业分别缴纳企业所得税 , 各项费用均不超过税法规定的标准 , 整个利益集团应纳所得税额为33元 , 节省所得税14.19万元。 平均支付避税案例分析 例如：某企业应支付总经理30万元人民币的年薪企，企业确定了两种薪金支付办法，第一种方法是月薪1.5万元，其余12 万元在年度终了以奖金的形式发放；第二种方法是月薪2.5万元，年终没有奖金。 第一种方法： 每月应缴纳个人所得税=2465（元） 年终奖应缴纳个人所得税=38625（元） 全年税后净收入＝231795（元） 第二种方法： 每月应缴纳个人所得税＝4675（元） 全年税后净收入＝243900（元） 个人 所得

利用福利和职务消费合理避税案例分析 例如：某公司经理每月工薪收入为2万元。有两种方式体现：一种均以工资形式发放；第二种每月有5000元福利和职务消费（如交通费、误餐、培训、技术资料费、专用公用汽车等）。 第一种方式： 每月应纳税额＝（20000－1000）＊25％－1375＝3375元 第二种方式： 每月应纳税额＝（15000－1000）＊20％－375＝2425元

案例：中信达公司在设计薪酬方案时，确定总经理税前年薪为１００万元，具体支付形式有三种方案：

方案 一 方案二 方案三 工资奖金 ５０ ６０ ８０

津贴补贴 １ １ １

其他待遇 ２ ３ ４

分配红利 ４７ ３４ １５

工资奖金：累进税率，允许扣除一定费用，但企业所得税法规定了标准。 津贴补贴：可按一定标准扣除。

其他待遇：如配车、通讯费等可按规定在税前扣除。 分配红利：按20％计税（但要考虑是企业所得税后利润）。 4.纳税筹划风险防范 法律 责任 项 目 具体内容 行政如税收保全、强制执制裁 行、不许开设帐户、核定其纳税额、收缴或停售发票、停止办

理退税等 经济处于罚款、加收滞纳处罚 金等 刑事处有期徒刑、无期徒责任 刑、死刑等。 税务代理机构的资质

税务代理机构的背景（规模/品牌/关系） 税务代理机构的相关经验 税务代理人的专业水平 代理范围、程度和收费标准 代理合同是否规范 税务代理机构的选择 税务 代理

不要求税务代理提供违反税法的咨询服务 向税务代理人提供真实的经营情况和财会资料 如实回答税务代理人的问询，并配合其开展工作 借助税务代理发现纳税风险，健全纳税管理制度 借助税务代理办理纳税事宜，提高效率，减少差错 借助税务代理进行税收筹划，降低纳税成本 －争取税收优惠政策 －节税方案设计 借助税务代理协调税收争议 税务代理选择应注意的问题 纳税风险分析表 因素 状况 概率 严重性 措施 观念及策略 少交税，盲 培训、明目避税 高 严重 确法律责任 纳税组织 财务代管 选聘税务中 一般 经验丰富

险 政策风政策调整 险 资源风人财物资源及自然资源 险 技术风工艺技术、材料技术、设备技术 险 管理风管理体制、模式、制度、团队、劳资纠纷 险 财务风资金规模、结构、不良债权、金融和税收政策、汇率变化 险 个人风关键股东、管理人员、技术人员 险 自然风自然灾害 险 社会风战争、政治事件、国际关系、社会治安 险 其他风意外事故等 险 环节 关键控风险 措施 制点

策划创意、论证、评价 无创新，论证评价不项目管理流程 科学、不客观 图（程序、责任立项选址、合作伙伴、违规、拖延进度、支人、进度、结果签约、审批 付费用不合理 等）、各环节责审批任人前牵制关 系、专家论证、设计设计方案功能成功能不合理、设计和项目核算、项目 本评价 施工成本过高 管理软件等 融资融资规模、结构、资金不到位，预期收 风险、收益 益风险 施工施工成本、质量、造价高、质量差、拖 进度 延工期 3.企业融资能力的提升 融资 需求 融资需分析 求 渡过财务现金平衡分析、融资风险危机 分析、控制权分析 开辟新渠各种融资渠道的特点、优道 点和限制条件分析 引入新的新融资渠道对管理理念、机制 管理体制、管理团队、进入市场、调整业务结构、引入新技术等方面的影响 经营发展资金周转、资金需求量、的需要 资本结构等方面的分析

资本运营可行性研究、并购价值和的需要 风险分析 融资能力 构成和评价 管理团队 管理团队的素质和“三化”程度（市场化、专业化、职业化） 管理模式支持战略实现的企业文和制度 化、组织结构、管理体制和规范等 产品和技结构合理、适应市场、技术创新 术进步 市场创新 渠道、品牌、促销、定价、服务等策略和方法的运用 偿债能力 资产负债率、利息保障倍数、流动比率、速动比率、现金比率等指标 融资 能力 决策因决策分析 素 融资规模 资金需要量预测：项目预测、经营资金预测 融资能力 管理团队、管理制度、产品和服务、市场运作、偿

债能力 融资时间 根际融资用途和风险性确定融资期限（长短期融资比例） 融资渠道和方渠道：国家、法人单位、个人、外商 式 方式：股票、直接吸收股本、债券、银行贷款、融资租赁、商业信用 资本结构 考虑资金成本、财务风险等因素确定资本结构。 控制权 分析取得或放弃控制权的利弊。放弃控制权可能导致利润分流、原有股东利益受到伤害、影响长远发展等等。 融资 决策 上市 融资 上市条具体内容 件 产业发所属资金用途符合国家产展 业政策 发行要经国务院证券管理部门批求 准向社会公开发行 股本总股本总额不少于人民币５额 ０００万元 盈利情开业时间在三年以上，最况 近３年连续盈利 股东数拥有股票面值人民币１０量 ０元以上的股东不少于１０００人，向社会公众发

行的股份占２５％以上，股本总额４亿元以上的，占１５％以上 违法情在最近三年内无重大违法况 行为，财务报告无虚假记载

企业上市融资条件 重组模说明 式 原整体将改组企业的全部资产续存 投入上市公司，再增资扩股 并列分将原有企业进行横向的解 一分为二分解上市（剥离上市） 串联分将原有企业进行纵向向解 的一分为二分解上市（分解为母子公司） 合并整先合并（内部和外部）后体 上市 买壳上通过购买上市公司的股

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