新形势下的中小户型设计研究2007.3.30 - 图文

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前言

1.住宅有关规范解析········································6

目录 1.1深圳市《房屋建筑面积测绘技术规范》解析 ···················8

1.2住宅相关的国家规范解析···································10 2.中小户型基础资料研究 ·································13 2.1日本、香港中小户型研究 ··································15 2.2深圳市场的中小户型·······································19 2.3精确性尺度研究···········································21 3.“原型”——中小户型基本形态设计 ···················22 3.1 “原型”设计原则·········································24 3.2设计策略 ················································25 3.3原型实践的市场及技术要求 ·································28 4.“复型”——拼接户型研究······························29 4.1拼接原则 ·················································31 4.2研发思路 ·················································32 4.3技术要求 ·················································32 5.标准层单元设计··········································33 5.1 单元形式················································35 5.2 技术要求················································36 参考书目 ····················································37 后记························································38

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新政下的中小户型设计研究·报告

前言

Introduction

□ 研发背景

近三四年来，全国房地产市场澎渤发展，占地面积、户型面积越来越大，房价也是节节攀升，整个房地产市场吸收了相当一部分社会资金。这在提升了部分人真实居住品质的同时，助长了相当部分人的奢侈消费之风。在户型上盲目贪大求全，于是高房价大面积户型、高能耗住宅风行整个房地产市场，使大部分人离“居者有其屋”的理想社会越来越远。

为此,2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，简称“90/70文件”。即自2006年6月1日起，各城市年度新审批，新开工的商品房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房所占比重，必须达到70％以上。要求各级地方政府采取措施，调整住房结构，稳定住房价格，充分考虑城镇中低收入居民家庭对住房的实际要求。

几乎与此同时，深圳市出台了新的《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》，对深圳房地产市场正大行其道的户型实用面积大于户型建筑面积的恶意赠送面积，变相提升容积率的风气进行遏制。

在此背景下，中海地产迅速反应与立方公司联合进行新政策下的中小户型的设计研发，以深圳市场为主体，探寻既符合国家和地方政策又适应近期和远期房地产市场需求，并同时具有超值性和竞争优势的户型产品的设计方向。

□ 研发目标的确定 1、 初始目标

由于近年豪宅市场火爆，大户型供应量占有相当的市场地位，在“90/70”新政策出台后的相当一段时间内，市场仍具有一定惯性。因此任务书要求我们初始目标是在不违背政策法规的前提下，研发出相连的两个中小户型，这两个户型通过简易连通改造，即可满足非常舒适的大面积户型使用要求，但不改造时两个中小户型又能相对独立使用，且功能完备，研发的侧重点在拼接后的大户型。

2、 政策与市场解读

调整住房结构的政策，从近期市场反应看“计划性”色彩太浓，似乎远

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不满足市场，但从土地资源的不可再生性来看，政策的出发点是节约土地资源，每平方米的土地容纳更多的人，这在中国应是一个不会逆转的国策，而且市场房价不断攀升的终极状态也会促使户型面积小型化，因此从两方面因素都不约而同使市场上主力户型面积小型化。深圳的近邻香港和资源紧缺的日本就是很好的例证。

深圳政府对出让土地的容积率普通提升到3.0以上，户型指标也按90/70新政控制，从市场角度来说，超大面积的豪宅很难成为3.0容积率一梯多户的项目的消费主体，而且家庭结构小型化、分散化是越来越明显的趋势。

我们收集了中海近几年深圳市场主要开发项目的主力户型定位、区间，并辅以其他地产公司主力户型分析，发现市场主力对象是以小康的工薪之家为主，户型面积80-85㎡的二房及105-110㎡左右的三房占了每个项目的65-70％，大于110的户型占35％，非常接近国政的90㎡以下占70％的要求。

3、 修正目标

以市场中具有广泛意义的90㎡以下户型作为主要研究对象，研究其真实居住形态，提升其居住品质感和居住效率，使其涵盖目前主力户型110㎡以下的市场定位；180㎡以上的户型可利用30%的大户型指标进行个案设计，不在本研究之列；适当研究在两套相连90㎡以下独立小户型本身合理的前提下，研究其拼接状态，以弥补90㎡到180㎡之间可能存在的产品需求。

中海典型高容积率楼盘户型配比 □ 内容结构导读

住宅研究本来就是一个内容广博又细致入微的过程，本次研究则立足于对政策法规的充分解析，及相关小户型基础资料的整理、吸收，总结有效的设计方法运用于有代表性的户型设计，操作性强和图解表达是本次研究所强

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调的，研究成果包括报告（文字篇）和图册（图纸篇）两部分，具有相同的内容结构，但各有侧重。

第一章：住宅法规解析，重点研究《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》和

近来更新的与住宅设计相关的《住宅建筑规范》、《住宅设计规范》等，将《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》用图典方式表达，将更新规范中与住宅设计关系密切的更新条款予以提炼。

第二章：中小户型基础资料整理，介绍了日本、香港住宅市场小户型的设计

特点，分析了深圳市场上主流地产商的中小户型设计经验，并进行了中小户型室内外基本生活空间尺度研究。

第三章：“原型”——中小户型基本形态设计，以90㎡、70㎡、50㎡户型

为原型，运用一、二章的研究成果来进行设计，这是研发的重心所在。

第四章：“复型”——中小户型的拼接设计，通过原型之间的相互组合，最

终选择50+70，50+90，70+70，70+90四种典型组合在保证原型可独立销售前提下提供拼接后高舒适度的中大户型。

第五章：标准层单元设计，从原型→复型→原型+复型的楼层组合，本章将

理想状态的原型在典型的高层1梯多户标准层中应用，优化公共交通空间的设计，也从技术角度使原型、复型及标准层单元更具实践意义。

第一章和第二章是设计研发的前期整理和准备阶段，也是后三章的设计研发依据，其成果也具有独立的使用和借鉴意义。第三、四、五章则是研发的实质部分。

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1.住宅有关规范解析

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引言

本章以积极的态度去研究和理解《深圳市房屋建筑面积测绘技术规范》，以合理运用为前提，选择获取切实提升居住品质的设计手段，并用图典方式予以表述，便于实践中运用、查找；将国家新版的部分与住宅相关规范中有新意的地方进行提取，便于指导户型的设计研发。

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1.1深圳市《房屋建筑面积测绘技术规范》解析

1.1.1面积规范的积极意义

几年前深圳首创的“不计面积露台”概念出台时非常受欢迎，使居住建筑品质户外生活极大丰富。

而此次新面积规范的出台，正值深圳房地产市场户型恶送之风盛行之时，很多地产项目以赠送面积之多为最大卖点，把好端端的户型挖得千疮百孔来销售。两层高花园中间加上密梁，使用作为改造成房间的手段。落地窗大幅出挑上部作假天花以变身落地凸窗来附送住户面积??。

仔细研究这“规范”的精神，政府希望能刹住偷面积的歪风,但同时依然鼓励在深圳这样的冬暖夏热地区，提供必要的户外露台和阳台生活空间，以及凸窗的合理运用，改变居住空间形态，但是为避免恶意使用规范，从面积、形状、构造方式限制，将室外空间变成室内房间，杜绝改造恶偷面积。

1.1.2新面积规范的部分使用要点 □ 阳台/露台

为控制阳台、露台空间变相改为房间，规范细则中主要对阳台设定了诸多参数：1.面积控制，常用关键数字是12㎡；2.阳台进深与形状关键数字是2.4米和600，进深与面宽；3.阳台顶板高度；4.开口面的开闭程度；5阳台是否有柱。

原则上政策鼓励开放型的露台或阳台设计，如外挑阳台/露台，进深不大于600阳台，开口大于5米宽进深<2.8米的凹阳台，面积不受12㎡限制。越是象房间的多面围合的阳台，越容易犯规，凹阳台、凹凸复合阳台、

有柱阳台、穿越式阳台/露台等 不计面积阳台范例 计半面积阳台范例 均要受面积进深等约束。 (阳台面积计算受制因素多，此表仅为几

个范例，具体可查图册部分)

中间有梁的露台和穿越式露台要按单层阳台至少一半计算面积，初看好象实际运用的意义不大，但如果合理运用，仅算一半面积的两层高露台比单层阳台还是要超值。

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□ 凸窗/落地凸窗

凸窗、不计面积落地凸窗的条件由4个要素决定，凸窗窗体凸出外墙，其中第①条是决定性的，原则上外墙若定义在凸窗或落地凸窗的外窗面上，无论后3条是否满足规范均要计全面积。在满足第①条的前提下，后三要素中必须遵守2条或以上凸窗/落地凸窗可以不计面积，也就是说后三条某一条可以突破，这其实保留了相当的灵活性。

□ 预设定义

在实际运用中某一部位面

积如何计算，同对它的性质定义 不计面积凸窗范例 计半面积凸窗范例 关系很大，比如上面说的外墙位 (凸窗面积计算受制因素多，此表仅为置的定义就影响凸窗的面积计算， 几个范例，具体可查图册部分) 还有比如点式建筑的异形阳台，

若定义为异形阳台则最大面积限制为6-9㎡，若只是普通凹阳台则可放宽至12㎡，在公共交通空间中定义为外走廊或内走廊，公共露台还是两层高的公共外廊等对公共交通面积计算影响也很大。

1.1.3面积规范图典

我们重点研究的是《面积规范》的第6部分“房屋建筑面积计算”，这部分条文又分三部分内容：6.1计算通制；6.2计算细则；6.3公用建筑面积计算及分摊。我们在条文中重点选择对可重复的量大面广的标准层单元设计有普通指导意义的内容，采用图典分类的方法对其进行解析。

面积规范图典范例

具体做法是将规定中与住宅设计相关的条文，按阳台、凸窗、空调机位与设备平台、走道、走廊等分成四类，又按不计面积、计一半面积的状态分

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列。每一部位类型在住宅设计中可能存在的各种状况，均以图纸形式表达，并归入相应的面积计算范畴。最终的目的，是达到住宅设计中任一部位的面积计算规定都能在解析图册中找到相对应的图文计算方法。

1.1.4规范背后的潜规则 □ 赠送比例限制

在一些项目的方案审批中已有先例，规划部门要求所有未计入面积的建筑空间的平面面积数之和不大于建筑面积的15％。如由我司设计的大梅沙某项目方案报批审查意见书中就有如下条文：

户型设计应满足《住宅设计规范》的规定，住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室、厨房和卫生间等基本空间；厨房应有直接采光、自然通风；厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排烟机等设施或预留位置，观景阳台、露台、入户花园的进深不应超过3米；每套住宅户型的观景阳台、阳光房、入户花园等的面积之和不应超过该套户型建筑面积的15％。

□ 房间体积限制

对于层高大于一个自然层，很易于搭建夹层的情况，规划部门已开始进行控制，有不成文的规定已经开始执行。比如在小户型中不准做复式，房型中两层高的空间只能出现在客厅、餐厅，并且面积不超过一定比例。 □ 住宅的日照要求

新政后不少项目仍以豪宅为定位，硬性的分拆成极不合理的小户型去报批，比将大户型南北分切，单元式1梯2户变为1梯4户。为杜绝这种现象，规划部门已经开始强调项目内住宅的日照要求，即不允许出现完全没有阳光的纯北向户型。

1.2住宅相关的国家规范解析

通过分析整理与住宅设计相关的国家规范，找到对户型设计的制约因素，并分析出有效措施，为具体设计提供依据。

1.2.1住宅建筑规范（GB50368-2005）

本规范是全新规范，其内容涵盖了居住、消防、节能等各方面的规范要求，全部是强制性条文，并且其条文若与其它消防或民用通则等不同时以本规范要求为准，可以说是住宅设计中的“最高批示”。

本规范的部分内容是原《住宅设计规范》、《消防规范》等中强制性条文的汇总，又增加了一些很有新意的规范条文，使住宅的设计更趋理性。

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例1：5．1．1 每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间。

这使得现在住宅项目审批中，以上的基本空间必须以房间形式出现，交楼时厨房必须是封闭厨房。

例2：9.1.6条：住宅建筑的防火与疏散要求应根据建筑层数、建筑面积等

因素确定。

注：1.当住宅和其他功能空间处于同一建筑内时，应将住宅部分的层数与其

他功能空间的层数叠加计算建筑层数。

2.当建筑中有一层或若干层的层高超过3m时，应对这些层按其高度总

和除以3m进行层数折算，余数不足1.5m时，多出部分不计入建筑层数；余数大于或等于1.5m时，多出部分按1层计算。

这使得住宅的消防层数计算发生变化，尤其在18层上下的核心筒设置要依据本条来进行设计。

例3：9．5．1条：住宅建筑应根据建筑的耐火等级、建筑层数、建筑面积、

疏散距离等因素设置安全出口，并应符合下列要求：

1.10层以下的住宅建筑，当住宅单元任一层的建筑面积大于650㎡，或任一套房的户门至安全出口的距离大于15m时，该住宅单元每层的安全出口不应少于2个。

2.10层及10层以上但不超过18层的住宅建筑，当住宅单元任一层的建筑面积大于650㎡，或任一套房的户门至安全出口的距离大于1Om时，该住宅单元每层的安全出口不应少于2个。

3.19层及19层以上的住宅建筑，每个住宅单元每层的安全出口不应少于2个。 4.安全出口应分散布置，两个安全出口之间的距离不应小于5m。

5.楼梯间及前室的门应向疏散方向开启；安装有门禁系统的住宅，应保证住宅直通室外的门在任何时候能从内部徒手开启。

这使得住宅的疏散出口设计发生变化，尤其对小户型长走道单元设计产生较大影响。

1.2.2《住宅设计规范》

本规范中对住宅空间的尺度、采光有明确规定，有些是强制性条文，有些是宜控制条文。

例如： 3.1.1 住宅应按套型设计，每套应设卧室、起居室（厅）、厨房和

卫生间等基本空间。

3.2.1 卧室之间不应穿越，卧室应有直接采光、自然通风，其面积

不宜小于下列规定：

1.双人卧室为10ｍ2；

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2.单人卧室为6ｍ2； 3.兼起居的卧室为12ｍ2。

3.2.2 起居室（厅）应有直接采光、自然通风。其使用面积不应小

于12㎡。

3.2.3 起居室（厅）内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少

直接开向起居室（厅）的门的数量。起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3m。

3.2.4 无直接采光的厅，其面积不应大于10ｍ2。

5.1.1 每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照,当一套住宅中

居住空间总数超过四个时,其中宜有二个获得日照。

5.1.4 卧室、起居室（厅）应有与室外空气直接流通的自然通风。

单朝向住宅采取通风措施。

5.1.5 采用自然通风的房间，其通风开口面积应符合下列规定： 1.卧室、起居室（厅）、明卫生间的通风开口面积不应小于

该房间地板面积的1/20。

2.厨房的通风开口面积不应小于该房间地板面积的1/10，并

不得小于0.60平方米。

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2.中小户型基础资料研究

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引言

本章主要是中小户型设计前的基础资料收集、分析与归纳，内容包括三方面：一是日本、香港小户型设计研究，对日本、香港成熟的中小户型设计进行研究，了解他们的背景，设计思路及可借鉴的设计手法；二是对深圳市场中的户型设计进行研究，寻找具有广泛市场接受度并经过长期锤炼的经典户型空间结构模式和尺度，指导原型的设计；三是居住基本尺度研究，为户内空间使用效率最大化提供技术支持。

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2.1日本、香港中小户型研究

2.1.1日本住宅

日本是资源缺乏的岛国，人口密度大，日本国民防灾意识和节约能源、资源的意识很强烈，这种意识体现在他们的住宅开发与设计中。日本集合住宅一般由政府、“住宅公团”及开发商进行开发，多为租赁形式。日本住户的基本家庭结构为2-3口之家的核心家庭模式, 户型结构以3室户为主流户型，面宽小，进深大，总面积约80㎡左右，户型规模有继续缩小的趋势。楼层除市区部分高层外，以低层、多层为主。

日本住宅有以下特点： □ 外廊式标准层单元 由于消防法规要求，为方便相邻住户间紧急疏散，日本住宅外廊式的非常多，而且住宅的主采光面一侧各家的阳台也连成另一条“外廊”， 阳台处分户墙仅用很易于穿越的轻质材料，因此形成以横线条为主的立面形式。结构类型一般为框

架结构。 典型外廊式住宅立面

□大进深，小面宽

日本土地资源相对紧缺，并且纬度高，气候寒冷，大进深小面宽的户型，外墙周长小，节能效果好，并且节约建筑占地，日本3室户的主流户型面宽约8米，进深约11-13米。因采光面有限，而且设备的技术水平高，厨、卫布置在中部没有自然采光的部位，依然可以获得很好的卫生状况，起居厅和主卧室在主采光面一侧，次卧室在公共走廊一侧。

□ 尽端起居厅

↗ 厅 日本住宅的户内流线一段为：玄关→走道（过厅）→ 厨、卫

↘ 卧室

走道成为串起各生活空间的中枢，起居厅则是流线的最重要尽端。

我们户型通常的流线为：玄关→客厅→走道→卧室，客厅是厨、卫与卧室所围绕的中心，流线的最重要尽端是主卧室，是家庭的重心。

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这体现了日本人与我们不同的家庭价值观，更注重家庭的整合价值。

日本住宅典型平面 深圳住宅典型平面

□ 开放厨房，复合厨房

由于日本人无烟的烹调习惯，并且厨房在中部大部分没有自然采光，所以厨房一般为开放式的,与起居厅有非常好的视线沟通，扩大了空间感，也便于边做家务边照看小孩、招待客人，有的开放厨房还容纳了餐厅功能，形成起居、餐、厨一体化的家庭共享空间。

开放式厨房布置 洗、厕、浴分离的卫生间布置

□ 公寓式洗、浴、厕空间

日本住宅3卧室左右的套型一般只配一套洗浴间，区域位置集中，但盥洗、浴室、更衣、厕所四个单项功能又相对独立，可分可合，大大提高了使用效率。

□ 和室

战后日本住宅户型结构西方化趋势越来越严重，不过即使在现在的日本户型中一般还保留着日式卧室——和室，而与起居室相连的半开放性，使之成为一个家庭中具有复合功能的附中心。

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□ 丰富系统的收纳空间

日本住宅普通注重玄关、收纳空间的布置，其收纳空间约占到室内建筑面积的6.5％-10％。很多户型的玄关和走廊的侧壁是非常有效的壁柜，而且壁柜等贮藏空间分门别类，功能精确细化。

□ 工业化、标准化与灵活性

日本商品住宅没有毛坯房概念，全部是精装房。政府对住宅构配件进行标准化，建立整体厨房、整体浴室等，构配件生产的开放系统，在标准系统下构配件可以更换，延长住宅寿命，节约整体成本，提高户型的综合使用效率，同时创造了户型的灵活性，能适应家庭成员和结构的变化，改变房型布局。

日本住宅由墙体的工业化向内部装修的部件化、整体化、系列化发展

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2.1.2香港住宅

香港人多地少寸土寸金，香港住宅户型面积以小为主。单户面积60㎡以下的户型占整个房产市场的72％以上，大约有300多万人住在公屋中，约占香港总人口一半以上。其住宅户型设计走的是精确设计的道路，居住空间并不强调奢华铺张，而是从实际出发，注重科学的平面配置和功能的实用性。这一总体思路坚持了几十年，现在仍无改变的趋势，且居住理念深入人心，这些对我国新政策下的中小户型设计及宣传建设节约型社会都具有重要的示范指导意义。 □ 一梯多户的塔式单元

香港住宅高度集约，但与日本住宅思路不同，住宅单体为向高空发展的塔式居多，而且香港与深圳气候、地理条件十分接近，厨房、卫生间均要求有自然采光和通风。

香港住宅的建筑单体平面形式多样化，主要有Y形、十字形、井字形等，通过不同的平面组合，每层所容纳的户型单元数量各不相同，从而产生不同价位、不同层次的住宅类型，满足各阶层的购房需要。同时由于香港住宅结构计算不考虑抗震，为多样化的单元形式提供了技术支持。塔式相连是香港住宅规划布局特点，对高开发强度的小区是很有效的布局方式。

“ 井”字形 “ 十”字形 香港典型住宅楼型平面

□ 户内分区明确，厨卫高度集约 由于普遍为1梯多户的单元式布局，厅房对景观视线的要求强于对朝向，厅房区直接对外一字排开取得好的景观视线，而厨卫等服务空间朝向凹槽，并且厨卫一般联体布局，有利于设备管道区的集中处理，立面的美观整洁。

三室二厅二卫户型平面

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□ 尺度迷你而精确

香港住宅厅房尺度以小巧著称，一套76.4㎡的三室二厅二卫房型，厅的面宽为3300，主卧室面宽2700，次卧室2000，厨房1600㎡，卫生间1600㎡。在相似面积和房间数的户型里，日本住宅布置一套公寓式洗、浴、厕系统所占用

的面积，香港住宅则布置了两个主次分明的完整的3件套卫生间。

□ 室内空间最大化

少阳台甚至无阳台，这是香港住宅的又一大特点，这带来的是室内空间的更高效率。不带服务阳台的厨房可以L型甚至U型布局，台面最长化，原本属于服务阳台的晾衣功能由专用的凉衣设施完成。

尺度迷你客厅 高效空间利用

□ 结构有特点

户型平面规整，结构墙体布局规整、简约，保证区域改造的灵活性。

2.2深圳市场的中小户型

2.2.1户型与规划

我们收集了深圳市主流的大发展商的一些中小户型资料，包括中海、万科、招商、金地等地产公司，发现户型与规划之间的关系总体上有两大类：

1.规划→户型：

是在规划用地相对紧张的条件下，开发强度较大，或用地资源很有特点（如景观、山地等）的情况下是以规划为主导因地制宜地来设计户型。户型的面宽、进深，主要采光面均受限制，不过户型反映地形特点，容易产生有特色的创新户型；

2.户型→规划：

规划用地条件相对宽松，用地较大情况下，户型自身的采光视野条件和舒适度是户型设计的先决条件。一般会用成熟的户型去摆出规划，而这些户型经过不断使用成为千锤百炼的经典户型。

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2.2.2户型布局结构

常用户型布局的结构类型有以下几种：

□ 竖厅“┢”形

这是最经典、最受欢迎的户型结构，一般拥有2个外向采光面，客、餐厅位于户型的一侧，卧室区走道与客、餐厅的长轴T形伸展. 户型的面宽较大，进深较薄，3房或2房户型在主采光面上至少占有3个开间。服务用房沿走道轴布

置在夹缝采光面一侧，户型视野开阔，干扰 小， “┢”形平面 通风好，有多层1梯2户的类似感受。

□ 竖厅“H”形

在主采光面面宽受限的条件下，2房或小3房房型常采取的布局方式，一般也拥有2个外向采光面，卧室串联方向与厅的长轴平行，走道空间很多利用了厅的空间，户内没有明显走道感，但

户型感受是小面宽大进深，通风较差。

“H”形平面

□ 中厅“十”形

中厅布局的特点是客厅的两则均布置有房间，在3卧房及以上的户型中出现得越来越多，在端头具有三方向主采光面的部位运用得更多。它体现了卧室功能的分化趋势，除2至3个卧室外，另一个可能是书房、客房、娱乐室、父母房，具有与其它卧室不同的私密性。

“十”形平面

□ 横厅“一”形

客、餐厅作为一个整体空间，其长轴方向与整个户型的长轴平行，一般用于南向有其它户型遮挡而又希望获得客厅南向采光的情形。因为入户后即看到客、餐厅的最长轴方向，所以视觉感受宽阔，户内走道短，厅的共享性好，但有的客房会认为户内私密性较差。

“一”形平面

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2.2.3户型尺度

中海、万科等主流地产公司的中小户型尺度在同等定位前提均走的是精致偏小的路线。在中海的不少项目中，两房两厅一卫的建筑面积控制在70-79㎡客厅宽3600，主卧室3300-3600，小三房两厅两卫建筑面积在100-105㎡，客厅3900，主卧3400-3600；大三房两厅两卫建筑面积在113-123㎡，客厅面宽4200，主卧室约3600。在户型超值赠送概念运用之后这三类房型的建筑面积分别减少了约10-18㎡，为65-70㎡。85-90㎡，100-105㎡，而室内空间由此可见，合理地设计与超值概念的运用，可以明显改善户型空间使用效率和舒适感。

90㎡户型尺度统计

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2.3精确性尺度研究

尺度的准确把握是住宅户型设计的基本，我们期望在户型中的每一部位，建立起家具、电器、人的活动在空间尺度上的联系，为户型研发提供实质性的数据支持。

分别以户型的主要功能空间，厅、房、厨房、卫生间为研究对象，按基本尺寸、标准尺寸、舒适尺寸分别在平面或竖向尺度上结合各自使用功能及相应的家具、电器进行设计布局，可以看到，经过精确布局的厨房、卫生间总体面积指数小于我们头脑中的印象尺度，以及国家规定的面积要求，为户型内部不同空间尺度的分配和优化提供了依据。

厨房、卫生局基本尺度研究图表范例

(厨房、卫生局尺度按基本尺寸、标准尺寸、舒适尺寸三级列表，此处

仅为范例,具体可查图册部分)

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3.“原型”户型基本形态设计

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引言

通过预期房地产市场主力户型定位分析，确定90㎡、70㎡、50㎡的户型为本次研究的“原型”。其中90㎡户型目标定位是目前市场上100-115左右的三房两厅两卫户型；70㎡户型目标定位是目前80-85㎡左右的户型；50㎡户型作为机动的小比例户型，配合市场上的边缘定位或两代居需求或与90㎡、70㎡拼接为140㎡、120㎡的市场暂缺户型。

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3.1 “原型”设计原则

3.1.1经典布局

基于一梯六户以上单元，选择香港住宅中和深圳市场住宅中最受欢迎的客厅共墙的经典竖厅“┢”形布局方式作为90、70户型的基本格局，其中90㎡户型分三开间和四开间两种基本形式，70㎡户型分为三开间和两开间的基本形式。

3.1.2室内空间尺度最优化

在有限的建筑面积内合理分配户内空间资源，精确化、集约化布置，利用厨、卫空间，保证主要生活空间，如客厅、主卧室等的舒适尺度。90㎡户型客厅面宽希望达到4000，主卧室面宽达到3600；70㎡户型客厅面宽3800，主卧室面宽3300，均大于相应目标户型（105左右小三房和85左右两房）的空间尺度。

3.1.3“2+1”模式

在中小户型中三卧室的功能已渐渐出现分化趋势，由1主卧+2次卧演变成主卧+次卧（小孩房）+中性房间（可能是书房、工作室、茶室、客房、老人房、客厅的扩展空间??），因此90㎡和70㎡原型交楼状态均为2卧室+1半室外房间（阳台）的格局，这个中性房设置有点类似日本住宅中的“和室”。

3.1.4拓展空间，合理赠送

利用对面积规范的研究成果，适度赠送、扩大户型容积，户型设计分交楼标

准和使用标准两状态。 客厅与主卧共享的多功能间 90㎡户型交楼标准为：二房一厅二卫一露台二阳台，使用面积72㎡，实际使用过程中通过封阳台，调整厨房，成为三房二厅二卫房型，并计入赠送的露台、凸室、落地凸窗等空间，使用面积达到79㎡(未计赠送露台空间)，赠幅达10％，房间有效尺度达到原定位110-115㎡三房房型。

70㎡户型交楼标准为：二房一厅一卫一露台二阳台，使用面积57㎡，改造后成为小三房二厅一卫房型，使用面积达到66㎡(未计赠送露台空间)，赠幅达15％。

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3.2设计策略

3.2.1室外空间露台化

满足规范的两层高露台，提供真正的居家室外空间，不考虑封闭并不计建筑面积，这保证了户型面积及可能分配给室内空间，同时利用两层高露台

可重叠600的政策布置洗衣机和晒衣区，在立面上易于掩饰，且不阻挡客厅视线和采光。

两层高露台意向 视线干扰的剖面处理

3.2.2单层阳台空间室内化

90㎡、70㎡户型一般都设两个凹阳台，一个可以封为一个小卧室或中性房；另一个紧临着餐厨一体的厨房，设备管道布置便于阳台改造为厨房，原厨房则成为餐厅与客厅相连，而且可封房阳台位于凹槽部位或是立面较隐藏部位，易于改造且不破坏立面。

3.2.3用水区域模块化

用水区域集中，有利于工程上节省管道，使用过程中节约水和能源，同时为住户的个人喜好及与家庭不同阶段的使用要求提供了变通改造的可能性。

具体做法可按厨卫、卫卫、厨卫卫模块分别考虑，如图所示：

标准厨卫模块 厨卫模块变化1 厨卫模块变化2

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标准卫卫模块 卫卫模块变化1 卫卫模块变化2

3.2.4厨房复合化

交楼标准时餐厨一体，可以满足规范要求的最小厨房面积要求，使用状态时凹阳台封成的厨房形成“П”形布局，面积虽4.5㎡，但有效台面长度达3.1m，并且餐厅靠墙一侧可布置加工台面，与烹饪区流线相通，形成半开放的复合厨房。

复合式厨房布置 外挑大凸窗使用方式

3.2.5储藏空间体系化

□ 多功能的玄关收纳系统，保证室内的整洁效果。 □ 走道、厨、卫顶部的吊顶空间，作为贮藏空间。 □ 厨房观景低窗设计，增加厨房吊柜空间。

□ 当二间次房相邻时，取消中间固定隔墙，由住户用柜分隔。

厨房观景低窗设计 玄关收纳系统化

3.2.6凸窗“凸室”化

符合规定的落地凸窗和凸室可适当扩大空间感受，而窗台及窗体高度满

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足规范前提下，凸窗可加大挑出尺度，如1500左右，形成主卧室附送的有400高差的情趣阳光室，或是在小卧室满开间出挑1200左右成为床体一部分。

3.2.7设备空间构件化

除了3.2.1提到的露台、洗、晒衣设施，不计面积的600深的浅阳台或是有护栏、花池结合墙体精确定位，可以布置热水器和燃气表，弥补原来服务阳台的功能。如图所示

内隔墙家具化

3.2.8室内空间立体化

虽然小户型中立体赠送含有一定的资源分配问题，但是在一梯多户的特殊部位，如具有两个等同的采光面可有足够的面宽资源条件还是有可能实现，因此我们也尝试了两层高客厅的90㎡户型。

3.2.9 50㎡的“补丁”原型

50㎡的原型具有的适应性是最大特点，并使之在市场中含有很好的接受度，在单元中会与70㎡或90㎡共墙布置，因此拥有同

样开间的视野和充足采光；户型 空间方整，具有 SOHO概念；也可以 拓展成为1房1厅

或小2房，满足独 两层高厅、入户花园户型 居或两代居的小户型；更可能与70、90拼接成更大户型。

既可独立又可合并的补丁户型

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3.3原型实践的市场及技术要求

□ 市场销售与物业管理，由于90平方米的三房户型实际交楼标准为二房

+凹阳台形式，对市场销售宣传及入伙的物业管理如何统一，封闭阳台产生的影响，均须由开发商在前期阶段就有明确的思路。 □ 设备平台零面积化，使得600深浅阳

台需解决以前服务阳台的功能，如热水器、燃气表的布置均须进行精确的定位设计。

□ 服务阳台扩充为中厨部分时，需重点

考虑燃气管道的入户位置、烟道、电器插头的接口、水管的布置及阳台雨水管的合理利用，尽可能减少改造时

造成的浪费。 设备平台面零面积布置 □ 所有的原型设计应保证能符合各项设计、施工审查，交楼标准达到工

程验收的要求。

□ 露台或凸室出挑可能带来结构成本的增加。

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4.“复型”—拼接户型研究

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引言

由于市场对较大户型的需求惯性，在相当一段时期内，大于90㎡的户型仍将占据相当市场份额，因此我们将“复型”确定为建筑面积120㎡，140㎡，160㎡左右的规模，用于提供从90㎡以下到180㎡以上3大户型之间的系列产品分布。在保证原型户型均能独立销售的前提下，兼顾拼接后复型的合理性、舒适性，我们分别研究了50+70，50+90，70+70，70+90的拼接方式。

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4.1拼接原则

□ 原型优先的可分可合的原则。

即两户型分开均为独立完善原型户型，合并可形成完整的大户型，反对畸形拆分。

□ 设备管线改造最小化。

即合并使用时，对厨、卫等的管道改造最小，尽可能用水区域少改动，且改动后不对上、下楼层产生影响。 □ 复型尺度比例合理化。

通常户型拼接最大的问题在于房间数很多，但房间的面宽和进深尺度却不合比例

□ 以平面拼接为主，复式拼接为辅。

复式拼接相对容易实现，但因复型面积规模有限，平面拼接的舒适性、合理性更具有研究意义。

4.2研发思路

4.2.1减少开间数

因为原型优先的原则，在研发初期的平面拼接尝试中先用的是3开间+3开间模式，如：3开间的70㎡+3开间的90㎡，或3开间的90㎡+3开间的90㎡。因为3开间的原型采光视野条件优于2开间原型，所以优先选用，但是拼接效果不理想。因为“复型”户型合理的开间数为4开间或4开间半，这样的总面宽既保证各厅、卧的舒适面宽，又使户型的总进深与面宽协调；而6开间的面宽格局使户型总进深压薄，且在结构的局限下，厅、房开间调整受限。

4.2.2非对称拼接

在70+70的2开间对称拼接中很难实现复型户型的中厅对称式布局，在2+3开间的

拼接中较可行的方式也是客厅稍偏移的非对 5开间非对称拼接平面 称中厅布局。

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4.2.3 50㎡的“补丁”原型

50㎡原型的引入形式1+3开间的拼接方式，使120㎡、140㎡的复型户型的室内空间尺度相对易于调节，因为50㎡原型厅

宽4.8米，且在与70、90平面拼接时向前 4开间非对称拼接平面

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错位，可以形成复型客厅合适的进深和面宽。

4.2.4复式拼接

复式拼接仅设计了70+70的户型组合，我们利用不计面积的两层高入户花园来解决复式的楼梯，满足可分可合的原则。

4.3技术要求

□ 用水区域的改造

合并户型部分空间功能变化，设备布置式结构需预先处理。如70+50拼接，原70户型仅一个卫生间，组合后利用原服务阳台改造为两个卫生间，此处的服务阳台需预先按大降板处理。

卫生间1改2平面布局 自由灵活的厅、卧区间 (1个卫生间区成为2个卫生间管沟) (结构墙体布置便于改造)

□ 结构优化

结构墙主要分布在原型的外墙和分户墙，原型的客厅与卧室之间尽可能不要有结构墙体隔断，并且墙体尽量向外伸展，同时隔墙处最好无梁，因为组合后的主卧室尺度偏小，提供卧室间隔墙调整的可能性。

□ 露台或阳台调整

确定以拼接为主时要注意两层高花园的奇偶搭配和位置，或调整为客厅部位每层带阳台，保证奇偶层的均好性。复式拼接的户型，两层高的入户花园需注意花园开间及进深，且应让它处于单元凹槽处，便于两层高封闭，而不影响外立面。

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5.标准层单元设计

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引言

根据深圳市新的土地出让政策，容积率一般在3.0以上这意味着住宅单元主要是1梯6户以上的中高层形式，我们基于前四章研究的成果，选择能保证原型的创新特点的标准层布局形式，对公共空间进行优化，并会同结构和设备专业对标准层的实用性进行完善。

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5.1 单元形式

1梯6户以上的常用标准形式很多，如Y型、蝶形、阶梯形、井字形等，我们选择或设计标准层单元时的前提条件是每户能满足一定日照；每户的视野开阔，视线不受干扰；因此研发的对象全是塔式标准层。

5.1.1 1梯6户 蝶形平面 □ 户型特点

是全普通采用户户向南，采光、通风、视线均好的塔式平面，运用了3开间和4开间的原型户型组合，不重点考虑组合为复型户型。每一部位户型可用3开间或2开间的70㎡原型替换。在入户部位对原型的入口及服务阳台，进行局部调整，增加了部分带入户花园户型。

□ 交通核

采用单侧走廊“一”字形交通空间，电梯厅明亮，单廊式走道可以利用“面积规范”中出挑不封闭外廊，只计一半面积；或是将600宽一落地凸窗概念运用到电梯厅，既扩大了电梯厅进深，节省了交通面积，自然通风和采光的前室与疏散梯，也减少了通风设备空间。

1梯6户 蝶形平面 1梯7户 蝶形平面

5.1.2 1梯7户 蝶形平面 □ 户型特点

综合运用2层高客厅的90原型及4开间90原型和50+70复型来组合，可以用在总图布局中享有较好景观资源、户型市场定位大于90㎡的位置，总体轮廓尺寸较为紧凑。

□ 交通核

“T”字形公共走道空间，部分走道可以利用外廊的定义计一半建筑面积，明前室、明梯间。

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5.1.3 1梯6户 “U”形平面 □ 户型特点

这是一种新思路的尝试，所有有效面宽均加以利用，所有厅、房空间在外向成为“外环”；所有服务用房朝向开放天井，设备管网集中，集约成“内环”，在南方气候特点下具有实施性。但户型朝向差异大，可以在特定位置，如东西有景观的条件下使用。

□ 交通核

“T”字形桥式交通空间，具有热带特点，但由于结构要求，需加强桥式走廊部位，使公共面积略有增加。

1梯6户 “U”形平面 1梯8户 风车型

（服务用房朝内，厅房朝外,争取最大景观）

5.1.4 1梯8户 风车型

各向同性，全部用50+90复型户型，分4组风车型布局，交通核采用内廊式“П”形走道，结构均衡。

5.2 技术要求

蝶形的1梯6户和1梯7户型平面布局虽保证了每户均有南向房间，但较长的外走道，分散的建筑体量对结构的刚度有影响，应加大各户型之间的相连板带。

计半面积的外走道实际使用易受风雨影响，建议楼顶部分作遮雨处理，但中间层不要做，否则计入不公摊建筑面积范围。

层高低于2.2米凸窗用于公共走道，规范上处于灰色地带，一般情况下不建议采用。

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参考书目

《集合住宅实用设计指南》（日）彰国社 编，刘东卫、马俊、张泉 译

中国建筑工业出版社

《居住空间适应性设计》贾倍思 东南大学出版社 《则王》

《住宅平面：1920-1990年住宅的发展线索》（德）彼得·法勒

王瑾、庄伟 译 中国建筑工业出版社

《多层集合住宅》 中国建筑工业出版社

《90平方米以下的公寓，日本的房型设计》 ABBS 纯粹建筑论坛

《世界建筑》——中、日、韩集合住宅比较 2006年第03期 周燕珉、杨洁 《建筑学报》——中小户型的精密设计 2003年第03期 宋源 《现代建筑集成——集合住宅》2000年 辽宁科学技术出版社 《住宅建筑规范》 《住宅设计规范》

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后记

这次研发过程是一次愉悦的经历，在白热化的房地产市场竞争中，中海提供了这样一方清凉天地:大家在一起理性地思考与探讨关于居住更本质的一些东西，探索既有现实性又有着长久生命力的居住方式与形态。

住宅市场的变化不可能总是跳跃的、突变的，畸形的状态不可能持续太久；住宅市场的进化是连续的，需要沉淀的。这次与中海的研发已经为进化走出了前瞻性的一步。因此我们现在看着身边其他开发商还在拼命地作平面游戏，心中多了一份超越与自信。

本次研发为以后的研究提供了一个阶梯，将来很重要的一个工作应该是将住宅产品标准化、体系化、技术更新化的研究；从技术、市场、经济等各方面将产品原型在实践中是反复锤炼，打造出经典，并将之系列化推广，又不断升级，真正将每一次务实的研发广泛运用到提升国民居住品质的宏图大业中。

这次研发开启了一扇成功之门，方向对了，就不怕路远。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/vhy.html