我国发展住房抵押贷款证券化的障碍与对策

目 录

第1章 绪论 ............................................... 1

1.1 选题目的及意义 .............................................. 1 1.2 研究思路 .................................................... 1

第2章 住房抵押贷款证券化概述 ............................. 2

2.1 住房抵押贷款证券化的概念 .................................... 2 2.2 美国住房抵押贷款证券化的发展 ................................ 2 2.3 美国住房抵押贷款证券化的特点 ................................ 3

2.3.1政府对住房抵押贷款证券化的积极干预和扶持 ............... 3 2.3.2政府性住宅金融机构和商业性住宅金融机构分工协作 ......... 4 2.3.3信用增强和评级机构发展成熟 ............................. 4 2.4 住房抵押贷款证券化的运作 .................................... 4

2.4.1确定证券化资产，组成资产池 ............................. 5 2.4.2设立特殊目的机构 ....................................... 5 2.4.3 SPV购买贷款组合，实现贷款组合的真实出售 ............... 5 2.4.4信用增级与信用评级 ..................................... 6 2.4.5住房抵押贷款证券的销售 ................................. 6 2.4.6住房抵押贷款证券的后期管理 ............................. 6

第3章 我国住房抵押贷款证券化的发展 ....................... 8

3.1 国内住房抵押贷款证券化的发展进程 ............................ 8 3.2 建设银行住房抵押贷款证券化的实践 ............................ 9

3.2.1“建元2005-l”的发行情况 ............................... 9 3.2.2“建元2007-l”的发行情况 ............................... 9 3.3 国内住房抵押贷款证券化的特点 ............................... 10

3.3.1以信托方式实现住房抵押贷款证券化 ...................... 10 3.3.2机构投资者类型较为单一 ................................ 10 3.3.3信用增级形式灵活，政府不提供担保 ...................... 10 3.4 我国发展住房抵押贷款证券化的作用及意义 ..................... 11

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3.4.1有利于商业银行业务的发展 .............................. 11 3.4.2有利于完善金融体系 .................................... 11 3.4.3有利于促进房地产行业的发展 ............................ 12

第4章 我国发展住房抵押贷款证券化的障碍因素 .............. 13

4.1 商业银行缺乏积极性 ......................................... 13 4.2 住房抵押贷款证券化一级市场不完善 ........................... 13

4.2.1住房抵押贷款市场发展迅速但规模不大 .................... 13 4.2.2缺乏完善的个人信用登记制度 ............................ 14 4.2.3信用增级困难 .......................................... 14 4.2.4房屋产权不清晰 ........................................ 14 4.3 住房抵押贷款证券化二级市场不完善 ........................... 15

4.3.1机构投资者缺位导致二级市场交易冷淡 .................... 15 4.3.2缺乏完善的中介服务机构和专业人才 ...................... 15 4.4 制度和法律障碍 ............................................. 16

4.4.1SPV设立的障碍 ......................................... 16 4.4.2会计制度和税收制度的障碍 .............................. 16 4.4.3抵押物处置难和抵押权转移的法律障碍问题 ................ 17

第5章 促进住房抵押贷款证券化健康发展的对策 .............. 18

5.1 建立高效运作的信息系统 ..................................... 18 5.2 完善住房抵押贷款证券化一级市场 ............................. 18

5.2.1扩大一级市场规模，规范操作，控制贷款质量 .............. 18 5.2.2完善个人信用制度 ...................................... 18 5.2.3建立和完善信用保险担保机构 ............................ 19 5.3 完善住房抵押贷款证券化二级市场 ............................. 20

5.3.1大力培育机构投资者 .................................... 20 5.3.2提高中介服务机构的质量，培养专业人才 .................. 20 5.4 建立健全法律法规制度体系 .................................... 21

5.4.1建立证券化专门机构SPV ................................. 22 5.4.2完善会计和税收制度 .................................... 22

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5.4.3住房抵押贷款转让时面临的法律问题之解决对策 ............ 23 5.5 完善金融监管 ............................................... 23

第6章 结语 ............................................... 24 参考文献 .................................. 错误！未定义书签。 致 谢 .................................................. 24

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第1章 绪论

1.1 选题目的及意义

住房消费曾经是许多发达国家的主导产业，我国已将住房产业作为国民经济新的增长点之一。当前我国能够通过股权方式融资的房地产公司十分有限，通过银行贷款融资的方式的风险在不断累积，房地产开发的资金缺口则会随着房地产贷款政策的逐步收紧而进一步放大，住房市场对银行住房低押贷款证券化业务的需求日益增强。住房抵押贷款证券化在发达国家已经相当成熟, 随着我国住房体制改革的深化, 也逐步与国际接轨，发展住房抵押贷款证券化对弥补住宅业资金缺口以促进房地产业正常的生态运转、降低金融机构风险、提供多样化的投资工具、分散投资风险、合理配置社会闲置资金、刺激居民购房有效需求等有很重要的意义。同时，住房抵押贷款证券化作为一种新型的融资方式，将使我国的住房融资方式取得突破性进展。

1.2 研究思路

本论文研究的总体思路是:在参阅大量国内外住房抵押贷款证券化以及一些法律政策的相关文献的基础上，首先将住房抵押贷款证券化的相关概念、内容及本文分析中所需要用到的一些内容进行归纳总结；其次通过对国内外住房抵押贷款证券化的发展及我国所处的现状进行分析，得出了国内外住房抵押贷款证券化的不同特点及他们之间大致相同的运作模式，并指出当下我国发展住房抵押贷款证券化的积极意义。接下来笔者通过对阻碍我国住房抵押贷款证券化市场发展的一些因素进行总结，并通过对比美国在这方面的一些先进的经验后，得出对中国住房抵押贷款证券化发展的一些启示，并在此基础上提出了化解发展我国住房抵押贷款证券化的障碍因素的对策。本文旨在从住房抵押贷款证券化过程中存在的困难出发，提出完善发展市场及相关法律法规的相关政策的建议，以促进我国住房抵押贷款证券化市场的健康快速发展。

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第2章 住房抵押贷款证券化概述

2.1 住房抵押贷款证券化的概念

住房抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securitization，简称MBS）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款按照一定标准进行组合包装，汇集重组为抵押贷款群池，由特殊目的机构（Special Purpose Vehicles，即SPV，一般是政府成立的专门机构和信托公司）以现金方式购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券形式出售给投资者的融资过程。发行募集的资金用于支付购买抵押贷款的价款, 而投资者相应获得主要由住房抵押贷款利息构成的收益。

发行住房抵押贷款证券本质上是发放住房抵押贷款机构的一种债券转让行为，即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。

2.2 美国住房抵押贷款证券化的发展

美国是实行住房抵押贷款证券化最早的国家，也是住房抵押贷款证券化发展最发达和成熟的国家，对我国的住房抵押贷款证券化发展具有很高的借鉴意义，下面对美国住房抵押贷款证券化发展进行介绍和分析。

20世纪60年代的美国，通货膨胀率高，利率攀升，银行短期负债成本高， 同时银行的存款被大量提取，面对日益严重的资产流动性不足问题，美国政府政府先后建立起国民抵押协会（GNMA）、联邦国民抵押协会（FNMA ）和联邦住房贷款抵押公司（FHLMC），由此启动了住房抵押贷款二级市场。1968 年美国政府国民抵押协会首次发行住房抵押贷款支持证券，标志着资产证券化的问世，随后的30年间，MBS 发展迅猛。1990年，MBS占住房抵押贷款余额的39.9%，到2000年则上升到55. 7%， 住房抵押贷款证券已经成为美国资本市场上仅次于国债的第二大债券。1996年至2007年随着房地产市场的繁荣，美国的MBS开始了飞速的发展。美国市场上的MBS大抵分为政府支持机构(房利美、房地美)发行和非政府支持机构发行两大类。由美国证券业协会统计数据显示，政府支持机构(房利美、房地美)在MBS的发行上一直居于主导地位，是促进MBS飞速发展的主导力量。

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第3章 我国住房抵押贷款证券化的发展

3.1 国内住房抵押贷款证券化的发展进程

虽然我国资产证券化的起步较晚，但在金融管理当局的大力推进和金融机构 的积极参与下，我国的资产证券化也快速发展起来，在2005 年之前一直处于理论研究阶段。

早在20世90年代, 住房贷款证券化的呼声越来越高，1992年，海南首推“地产投资券”, 这是我国住房贷款证券化的首次尝试。

1998年，中国人民银行牵头组织了“住宅抵押贷款证券化研究”, 表明中央银行已开始关注这项业务。

1999年，由深圳平安保险公司倡导, 深圳市住宅局、建行深圳分行、工行深圳分行和联合证券组成联合研究小组, 研究住宅抵押贷款证券化, 并提出住房贷款证券化试点方案。1999年9月，中国建设银行向中国人民银行提出发行住房抵押贷款证券，未获批准。

2000年底,中国建设银行和中国工商银行相继被中国人民银行批准为 MBS的试点单位。这标志着资产证券化业务可以在我国的商业银行有条件地进行。但由于诸多原因，2000年住房抵押贷款证券化并没有实施。

2002年，中国建设银行加快了住房贷款证券化业务的准备。中国建设银行与德国施豪银行签署了合资合同等文件, 筹建合资住房储蓄银行；与澳大利亚麦格理银行签订合作协议，准备合作引进住房抵押贷款引荐业务, 并在上海成立了麦格理管理咨询(上海)有限公司, 开展以二手房市场为重点的住房抵押贷款引荐业务。

2003 年人民银行发布《2002 年中国货币政策执行报告》，首次提出了“积极推进住房贷款证券化”， 这标志着在我国探索了近10 年的住房贷款证券化进入启动阶段。同年7月，由财政部、证监会、银监会、中国人民银行、部分资产管理公司以及研究机构的相关人员组成的“资产证券化推进工作小组”成立，该小组承担一系列资产证券化、法制化的前期调研工作，并提交相应的立法草案。

2005 年初国家开发银行和中国建设银行分别被批准为信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化的试点单位。

2007年12月,建行发行第二单个人住房抵押贷款支持证券─“建元2007-1个

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人住房抵押贷款支持证券”。

除此之外,民生银行的商业银行地产抵押贷款证券化已通过审批还未正式发行。同时,中国农民银行,招商银行等商业银行也对住房抵押贷款证券化抱有很大的兴趣。

3.2 建设银行住房抵押贷款证券化的实践

3.2.1“建元2005-l”的发行情况

2005 年12 月15 日，中国建设银行推出了国内首单个人住房抵押贷款证 券化产品—“建元2005-1 个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券”，由中信信托投资有限责任公司公开发行，并于2006 年2月20日在银行间债券市场上市交易。“建元2005-1” 正式进入全国银行间债券市场，标志着我国住房抵押贷款证券化进入了一个新的历程。2005年也因此被称为资产证券化元年。

“建元2005-1”采用按月还本付息的计息方式，每月26 日为支付日。中国建设银行本身购买了其中9050 万元的次级资产支持证券，其余的29.26 亿元优先级资产支持证券按照不同信用评级分为A、B、C三级。此外，“建元2005-1”总共有51 家机构作为一级分销商认购， 其中商业银行21 家。 3.2.2“建元2007-l”的发行情况

在“建元2005-1” 成功发行的基础上，2007年12月14日，建行发行了第二 单住房抵押贷款证券化产品—“建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券”。“建元2007-1” MBS 产品由中诚信托投资有限责任公司公开发行，发行总额为41.6 亿元人民币，分为优先级和次级两类。其中，公开发行的优先级规模为40.21亿元，而次级规模为1.39亿元。

证券采取簿记建档方式发行，优先级证券采用浮动利率，票面利率为“优先级资产支持证券基准利率” 加上相应级别的“优先级资产支持证券基本利差”，基准利率为人民银行公布的一年期定期存款利率，利差根据簿记建档结果确定，并在《发行结果公告》中反映，基准利率每半年调整一次，每月付本息一次。

优先级证券中又分为A、B、C三级，A级资产支持证券和B级资产支持证券获准在全国银行间债券市场上市后，将在全国银行间债券市场进行交易。C 级资产支持证券按照人民银行的相应规定进行转让。次级资产支持证券不进行转让交易。A、B、C三级证券分别获得联合资信的\AAA\、 \A\和 \BBB\评级，A级的本金

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和利息支付优先级最高，其次是B级，然后是C级。次级证券本金和收益的支付都在优先级证券的本息支付之后。

3.3 国内住房抵押贷款证券化的特点

根据中国开展的一系列的住房抵押贷款证券化的试点工作，我们发现中国的住房抵押贷款证券化有以下几个特点。 3.3.1以信托方式实现住房抵押贷款证券化

资产证券化的关键是要实现“真实出售”和“破产隔离”，但目前看来，只有美国模式符合资产证券化的要求。若我国按照美国模式设立SPV 存在法律上和管理权限上的障碍。根据《信贷资产证券化试点管理办法》,我国住房抵押贷款将以没有政府担保的信托方式实现证券化。 我国首只住房抵押贷款支持证券产品——“建元2005-1” 就是由中国建设银行作为发起机构,委托中信信托在银行间债券市场发行的。

3.3.2机构投资者类型较为单一

目前，我国MBS 只能在银行间债券市场进行交易。交易参与机构都是以银行为主体的金融机构，养老基金、保险基金以及个人投资者都没有参与其中。一方面是因为我国住房抵押贷款证券化业务起步较晚，相关的金融制度、法律法规还不完善，逐步向中小投资者开放，能够避免市场的非理性行为，可积累经验，保护中小投资者的利益；另一方面，MBS是固定收益型的风险债券，它的风险收益与传统的企业债券、其他固定收益证券有很大的不同，对风险管理要求较高，而机构投资者在这一方面比较成熟。

从国外成熟的证券化市场的实践来看，只有切实保护中小投资者的利益，才能保证住房抵押贷款证券化市场健康有序的发展。这就需要我们进一步的完善相应的法律法规。

3.3.3信用增级形式灵活，政府不提供担保

我国MBS的信用增级形式灵活多样，可以是内部法和外部法,但是不能由政府提供信用担保。管理办法第30条规定：“信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。内部信用增级包括但不限于超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式。外部信用增级包括但不限于备用信用证、

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担保和保险等方式。”这无疑为我国住房抵押贷款证券化的外部信用增级提供了法律上的支撑。同时,我国《担保法》第8条明确规定：“国家机关不能作为保证人,但经国务院批准为使用外国政府或国际经济组织贷款进行的转贷款的除外。”毫无疑问，政府不能为住房抵押贷款提供信用担保也将成为我国住房抵押贷款证券化的发展的一大障碍。

3.4 我国发展住房抵押贷款证券化的作用及意义

3.4.1有利于商业银行业务的发展

加速实行住房抵押贷款证券化可以增强我国商业银行信贷资金的流动性，改变银行资产短存长贷的结构，优化资产负债结构，使其合理配置资金，实现安全性、流动性和盈利性的最佳平衡，分散风险，提高银行的盈利能力。住房抵押贷款证券化能增加资金的流动性，是处理商业银行不良资产的一种有效手段。房地产贷款一般期限长，流动性差，容易形成呆帐和风险。通过房地产证券化可以解决银行存贷款期限不对称的矛盾，对不良贷款进行转移和隔离，从而提高资产流动性，改善经营业绩，解决了银行短存长贷的矛盾。与此同时，由于房地产证券化的实施，使原本集中在银行这里的风险，通过机制重新分配给了不同的投资者，大大降低了银行风险，也为银行开辟了新的融资途径。

房地产证券化后,银行可以把所发放的房地产抵押贷款卖出,这样既可以满足广大中小投资者参与不动产投资的愿望。也有利于建立长期稳定的不动产资本市场,在解决了银行短存长贷的矛盾的同时,也促使社会资金源源不断地流向房地产业,从而减轻银行偿贷压力,降低房地产业的融资成本。 3.4.2有利于完善金融体系

发行以住房抵押贷款资产为担保的证券，满足了很大一部分的机构和私人投资者的投资需求，对完善我国金融体系有重要作用。MBS为资本市场提供了流动性强、风险小、收益稳定的新型投资品种和融资工具,促进储蓄向投资转化, 实现货币市场与资本市场对接,推动我国资本市场发展。另外，由于MBS是一项系统工程, 涉及银行、特殊目的机构(SPV) 、信用评级机构、资产管理机构、证券公司和个人投资者等诸多方面,其成功运作需要配套的信用评级制度、发行上市制度、担保制度、会计和审计制度、税收制度、金融监管制度等多方面的法规制度的支持。而推行MBS业务客观上有利于促进这些制度的出台, 从而有利于我国整个金

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融体系的完善。

3.4.3有利于促进房地产行业的发展

据国家统计局统计，2003 年末，全国人均居住面积在10 平方米以下的家庭还有257.5836 万户，说明我国住宅市场潜力巨大。从国内目前的情况上来看，房价收入比远远高于国际公认的水平，按照国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，而我国的房价是家庭年收入的8-14倍，住房消费市场很难启动。要想启动住房消费市场，其关键问题是提高居民的购买力，能够向居民提供长期的、大量的抵押贷款。实行住房抵押贷款证券化可以长期源源不断地为银行提供巨额资金，弥补银行住房抵押贷款资金不足问题。商业银行通过发行住房抵押贷款证券，可以有效地降低和分散各种系统性风险，这样商业银行贷款积极性提高，由于可贷资金宽裕, 人们获得长期信用的实际成本将大为降低, 从而大幅度提高个人购房者的有效支付能力, 从而启动住房消费市场，促进房地产业的发展。

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第4章 我国发展住房抵押贷款证券化的障碍因素

由于我国MBS起步较晚，现在尚处于试点阶段, 虽然我国金融市场经过多年的改革和发展, 金融市场体系和金融法律法规也在不断完善, 为我国的MBS试点的推出创造了条件。但是MBS 是一项复杂的系统工程, 涉及经济、金融、证券、法律、会计和税务等各方面, 我国的MBS 要全面推进, 还存在一些障碍因素是在所难免的。

4.1 商业银行缺乏积极性

商业银行是我国发放住房抵押贷款的主体，但是我国国有银行对推行住房抵押

贷款证券化表现并不积极。2005年底, 我国四大国有银行总资产占全行业的55%,吸收的各类存款占全行业存款的57%, 因此通过MBS提高银行资产的流动性的紧迫性尚未充分显现出来。根据国际惯例。只有当个人住房贷款的比重达到18%～20%时, 商业银行的整体流动性才会成为比较突出的问题。中国商业银行现在面临的首要问题不是流动性风险。相反由于住房抵押贷款总体上来说是一种比较优质的长期贷款,违约率极低（约为0.5%），证券化未必有益。因此，大多数银行并不情愿将这类贷款出售来进行证券化处理。由于目前利率政策的活动空间不大，证券化的成本和收益矛盾十分明显。目前，国内住房按揭贷款的净收益率可达到3% 左右，而国内贷款利息已超过6%，再加上融资费用、出售价格、税收等费用，银行实行证券化的获利空间十分有限。这直接影响了银行参与住房抵押贷款证券化的积极性。建行原打算首次发行50 亿元的MBS，实际发行时锐减至30 亿，从这里我们就可看出商业银行对参与住房抵押贷款证券化的积极性并不高，增加了住房抵押贷款证券化推行的难度。

4.2 住房抵押贷款证券化一级市场不完善

4.2.1住房抵押贷款市场发展迅速但规模不大

目前我国的住房抵押贷款规模虽然增长速度非常快，但是整体规模还不大。尽管自2002 年以来，我国居民个人购房贷款余额涨幅在30% 左右，但与西方发达国家相比规模仍偏小。到2007年底，我国居民住房抵押贷款达到2.7万亿元，占GDP的比例仅为11.9%，占金融机构人民币贷款的比率约为9.7%。而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP 的平均比例就达到39%，其中德国47%，英国60%，

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荷兰更是达到了74%。由此可见，我国的我国抵押一级市场的规模相对来讲还比较小，现在还难以达到比较高的要求。

创立MBS 需要将抵押贷款债权构建成标准化的资产池，如果没有相当规模的住房抵押贷款的积累，便难以形成足够数量的具有相同利率、期限、违约率及提前偿付率的抵押贷款组群，当然也就无法实施“打包”、“重组”等标准化操作，发行MBS 的资产池也就无法建立。 4.2.2缺乏完善的个人信用登记制度

我国个人信用记录体系不完善, 更没有对借款人信用统一评级。银行对借款人的支付能力和信用水平的评估与审查是至关重要的。在我国当前条件下，个人信用水平和支付能力基本还是私人信息，个人信息极不透明，银行与借款人之间存在很大的信息非对称性，个人提供给银行的资料真实性和可信度较低，甚至出现单位为个人出具虚假收入证明。如银行要获得真实的个人信息就必须付出巨大的成本，在经济上不具可行性。信息不对称问题在我国个人住房抵押贷款市场中已相当严重，而相应的处罚机制又尚未建立，也就是说违约导致的个人成本相对较小。因此，在我国由于个人信用体系缺失所导致的信息不对称已成为诱发借款人违约的一个重要原因。 4.2.3信用增级困难

信用增级作为防范证券发行整体风险的重要手段，实质上已经成为房地产证券化市场的催化剂。担保作为信用提高的一种重要形式在各国被广泛采用。从国外MBS 发展经验看, 政府型担保机构为住房消费提供担保并购买住房贷款抵押权, 为MBS 这一金融创新的迅速发展起到了关键作用。由于我国的《担保法》对国家机关充当担保人是禁止的, 这就限制了我国政府为住房抵押债券作担保。另外我国的担保法对担保权益登记缺乏明确的规范和标准, 无法通过登记制度保证住房抵押贷款证券持有人的担保权益, 给MBS 的发展带来了很大的障碍。 4.2.4房屋产权不清晰

开展MBS的前提条件便是要求住房抵押贷款的标的资产必须具备清晰的产权。近几年来, 由于在建设与出售给居民的安居房、经济适用房和合作建房等准商品房过程中, 地方政府在土地、配套设施等方面也有投入, 因而有政府的部分产权在这些住房中, 使得我国房地产市场上的部分房屋产权呈现多元化格局, 处

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于不完整和不明确的状态，给我国开展住房抵押贷款证券化造成了障碍。

4.3 住房抵押贷款证券化二级市场不完善

4.3.1机构投资者缺位导致二级市场交易冷淡

活跃的资产证券化二级市场有利于向投资者充分传递信息,这对正确发现产品内在价值、合理转移风险都有重要作用。从发达国家的情况看, 机构投资者如养老基金、保险公司等是MBS 的最主要的投资者。它们的参与程度对于证券化的成败关系重大。但是根据我国现行的金融制度，中国的机构投资者在从事证券投资方面存在多种限制，使得这些机构投资者拥有的长期资金无法有效地进入证券市场。一方面, 与发达国家相比，我国能够参与证券投资的机构投资者在数量上十分有限, 典型的机构投资者的数量就更加有限。另一方面, 中国现有的主要机构投资者的自身发展状况不佳、规模有限,不能够为MBS的发展提供大量、持续、稳定的资金支持，很难成为推动MBS的主要动力。 4.3.2缺乏完善的中介服务机构和专业人才

房地产证券化作为一项复杂的系统工程离不开会计师事务所、律师事务所、资信评估公司以及资产评估公司等社会中介机构的工作和参与，但我国目前社会中介机构存在严重的缺位现象，致使相关工作很难顺利开展。健全的信用评级机构、完善的信用评级规则体系、科学的评级方法是决定住房抵押贷款证券化成败的关键因素。在我国，虽然资信评估机构的数目不少，但其整体评估质量却还有待进一步提高。住房贷款证券化对于资信评级的要求不在于其数量的多少，而在于资信评估机构的市场影响力的大小及可信度的高低。我国的资产评估业和资信评级业与国外同类一流机构之间差距较大。资产评估管理缺乏统一尺度，利益勾结现象存在；评估业务重复收费，加大了企业正常经营成本等现象屡见不鲜。资信评级机构信誉及其独立性差、投资者对资信评级机构认识不足。这些问题导致现有的评级机构提出的评级结果在投资者心目中没有影响力，中介机构无法发挥其应有的作用，资产证券化在我国将会举步维艰。但由于资信评级行业在我国还属于新兴行业，缺乏一套完整而严密的法律规范框架，难以制定和实行科学、统一的行业标准管理体系，无论是评级机构的体制和组织形式，还是运作都存在很大的不规范性。这些问题导致现有的评级机构作出的评级结果对投资者缺乏足够的影响力，资信评级无法发挥其应有的作用，直接制约着房地产证券化的发展。

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住房抵押贷款证券化既是一项综合性很强的融资业务，又是一项专业分工极为细致的技术工程。其中所涉及的专业性很强，包括：证券设计、担保、评估、销售、会计、税收等各环节，而每个环节均需要大量的高素质的具有现代金融、财会、法律、管理、计算机知识和实践经验的专业人才。而我国现有的这些人才在数量和质量上都比较缺乏，目前的金融从业人员整体水平在短期内很难达到要求，这将制约我国住房抵押贷款证券化的发展，增大交易风险。

4.4 制度和法律障碍

在住房抵押贷款证券化过程中，各国都是通过立法的形式来促进房地产抵押贷款证券化的实行。我国目前没有出台证券化专门法规，现行公司法、合同法、信托法、银行法等法律法规对证券化存在众多阻碍，由人民银行、银监会、证监会、财政部以及国家税务总局制定的资产证券化市场的法律法规还不够完备，有许多方面和环节还没有涉及到。相关法律法规的不完备意味着风险水平提高，这在一定程度上阻碍了我国资产证券化的健康发展。 4.4.1SPV设立的障碍

由于受我国现行的《商业银行法》和《公司法》制约, SPV的组建受到一定阻碍。同时, 我国的《公司法》和《企业债券管理条例》对公司发行证券有着严格的限定, SPV 作为专门为证券发行设立的新公司, 难以达到这些要求。我国虽然还没有SPV方面的专门立法,但《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》对SPV的市场准入作出了严格的规定。监管办法第9条规定,信托受托机构应当“根据国家有关规定完成重新登记三年以上；注册资本不低于五亿元人民币,并且最近三年年末的净资产不低于五亿元人民币。”我国对“真实出售”的法律界定比较模糊, 这将直接影响“破产隔离”环节的实现。投资者的权益若得不到这层保障, MBS 产品的信用等级将被降低。 4.4.2会计制度和税收制度的障碍

MBS 在会计处理上，主要涉及出售或融资的确定、合并问题及剩余权益投资，进而涉及到被证券化的资产和相关债务是否应该被分离处资产负债表（即表外还是表内处理）、SPV 是否需要和证券化发起人合并财务报表，以及证券化资产的定价、资产证券发行等问题。目前我国有关MBS 的会计处理制度不完善。另外实行MBS, 银行、SPV、投资者都涉及税收问题,。一般来讲，在房地产证券化过

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程中涉及的税种有所得税、营业税、印花税、预提税等。由于资产出售的确认，发起人和特设目的载体将面临营业税和印花税的问题。如果按照现行税法规定，企业应该交纳这两个税种，若房地产证券化界定为表内融资还须再交纳预提税，这样很可能的结果是MBS因交易成本过高而无法实现。《企业债券管理条例》中“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的40%”的规定降低了MBS 产品的吸引力。

4.4.3抵押物处置难和抵押权转移的法律障碍问题

抵押房屋变现难, 抵押房屋存在贬值的可能。由于我国缺乏完善的社会保障制度，违约发生时，银行不能自主处置抵押房产，必须与抵押物主协商或向法院申诉，成本大。即使是胜诉，银行往往不能强制借款人及家庭迁出所抵押的房屋；MBS实行过程中，贷款银行面临债权转移障碍。

在住房抵押贷款这种债权转让过程中, 债权发生了变更, 这样的转让在是否须征得债务人的同意, 是否要通知债务人的问题上, 各国法律有不同的规定, 根据各国法律在债权转让中对转让通知要求的程度, 债权转让原则可分: 转让 自由原则、通知转让原则、协议转让原则。我国法律对一般的债权转让采取转让通知, 但住房抵押贷款合同的债权转让采取协议转让原则。推行住房抵押贷款证券化必然要求发起人将大量不同类型的住房抵押贷款合同的债权转让给SPV, 如果按照现行的《合同法》 和《个人住房贷款管理办法》的规定, 由发起人一一通知成千上万的购房者并征得其同意, 这不但十分复杂, 大大增加了住房抵押贷款证券化的成本, 而且在实际操作中基本上是不可能的。

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5.4.3住房抵押贷款转让时面临的法律问题之解决对策

为了促进住房抵押贷款证券化的顺利进行, 我国立法机构应修改《合同法》第80 条和《个人住房抵押贷款管理办法》第27 条, 以但书的方式做出“法律另有规定或原合同另有约定的除外” 的之规定, 从而为证券化的实施留下一定的空间,而在制定房地产证券化特别法时再对该问题作出详细的规定,采用特殊的通知转让原则: 允许住房抵押贷款的债权人自由转让其债权时, 无须逐一通知借款人, 而采取公示通知的方式, 只要在全国或省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的,就可以认定履行了《合同法》第80 条的通知义务。

5.5 完善金融监管

评级机构设置不合理，统一的评估标准尚未确立，评级方法不统一，评级人才短缺，评级缺乏连贯性，这些都直接影响到我国住房抵押贷款证券化的顺利进行。

抵押贷款证券化的基础是抵押贷款的现金流。信用评级机构和贷款人应对借款人的信用度进行及时的跟踪评级，才能很好地确定其信用等级或做好相应的风险防范措施，才能提高抵押贷款的安全性，投资者才乐于投资抵押贷款证券。健全的社会信用制度和监管制度是使上述过程得以实现的关键。

在实施住房抵押贷款证券化的过程中，应重视对MBS市场的监管, 加强对MBS监管的制度建设, 扩大监管范围和提高监管效率, 将MBS发行主体的审慎经营与金融创新结合起来监管。对MBS过程中的重点环节、重点机构(包括中介服务机构) 要重点监管,并逐步由目前的分业监管模式过渡到综合监管模式。

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第6章 结语

推行住房抵押贷款证券化是房地产金融市场发展的潮流。同时, 住房抵押贷款证券化也是一项复杂的金融系统工程, 涉及经济金融体系、法律制度体系,政府参与机制等多方面, 推进我国MBS快速、稳步的发展, 离不开这些配套机制的支持和保障。我们要在目前已经开展的MBS试点的基础上, 不断总结成功经验, 并加快建立健全MBS制度体系。应该看到, MBS作为先进的金融创新工具本身是非常好的, 我国的MBS市场应该毫不动摇地继续深入发展下去。由于MBS在我国起步较晚，我国的证券化市场发展还极不成熟，在实施的过程中必然会面临诸多困难，这就需要政府的支持以及相关部门的共同努力，全面认识证券化产品的特点，总结国外证券化市场的经验教训，扬长避短，逐步引入，稳步推进我国MBS市场的发展。

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