北京2015年1季度房地产市场报告

北京2015年一季度房地产市场报告

北京世联房地产顾问有限公司2015-4-19

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目录：1 2 3调控政策及宏观指标：信贷政策松动，支持刚需和改善土地市场分析：供需环比上升，同比下降，供小于求

商品房市场分析：供应降，成交同比量升价跌，供小于求

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调控政策及宏观指标：信贷政策松动，支持刚需和改善

调控政策

[全国政策] 1月，提高公积金贷款最高额度，支持刚性需求

1月1日，国管公积金中心发布关于提高贷款最高额度的通知：购买政策房或套型面积在90平米以下的首套自住住房，贷款最高额度上调至120万元，较去年执行的政策提高了40万元。取消由开发商或售房单位提供阶段性保证担保和房产抵押担保方式1.5‰的担保服务费。

1月21日，国务院总理李克强在达沃斯论坛上表示对房地产的刚性需求是长期的：李克强表示，近来中国房地产市场投资量和交易量确实出现了一些波动态势，引起各方面关注。中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。政府的主要任务是保障住房困难的群众拥有基本住房，实现全体人民住有所居。

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[全国政策] 2月，央行下调存款准备金率及贷款基准利率，信贷政策松动

2月4日，中国人民银行决定下调金融机构人民币存款准备金率：自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结

构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。

2月28日，中国人民银行决定下调存贷款基准利率：自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至 5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%,同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次

存贷款

基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

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[全国政策] 3月，央行/住建部/银监会发布330新政，支持改善性需求

3月30日，央行、住建部、银监会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》:鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于 40%。进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷

款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。加强政策指导，做好贯彻落实、监督和政策评估工作。人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银

行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平。

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[北京政策] 1月，上调公积金贷款额度，提出今年出台居住证制度，不动产登记推进等 1月1日，北京市调整住房公积金个人贷款额度：购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米及以下的首套自住住房，住房公积金个人贷款最高额度调整为120万元。

1月22日，北京市居住证制度提速：北京市居住证制度加快研究出台，预计应该能在今年出台。目前正在研究是否采用积分制、是否“追溯过往”等问题。

1月21日-26日，北京两会要点：积极推动京津冀协同发展。2015年北京将严格控制人口规模，全面实施人口规模调控方案，落实区县调控责任，实现常住人口增速明显下降。北京将出台居住证制度，研究制定积分落户政策。北京的不动产统一登记今年将完成市区两级不动产登记机构职责的整合。不动产统一登记的机构设置目前已有初步方案。到今年解决完所有保障房备案的轮候家庭之后，不再建设经济适用住房，转向限价商品房和自住型商品房。2015年本市将完成1150万平方米的老旧小区综合整治，此外还将完成53239户棚户区改造。

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[北京政策] 2月，通州被列为国家新型城镇化综合试点地区，住建委等发布工程质量终身责任实施办法 2月1日，北京市住房公积金管理中心

澄清公积金消息：“外地人连缴5年公积

金方可贷款限制取消”的消息为误读。 2月6日，国家发改委等11部门下发《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》及《国家新型城镇化综合试点方案》:将北京通州等62个城市(镇)列为国家新型城镇化综合试点地区。根据方案，通州将推进积分落户政策，以具有合法稳定就业等为主要指标，合理设置积分分值，达到一定分值的可以申请落户。

2月10日，北京市住建委和市规划委联合发布《北京市建设工程质量终身责任承诺制实施办法》:在建设工程项目核准时，建设单位需要建立工程质量终身责任信息档案。全市新开工建设的房屋建筑和市政基础设施工程的建设、勘察、设计、施工总承包、监理单位法定代表人应当签署法定代表人授权书。办法自2月1日起施行。

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[北京政策] 2月，大兴试点集体经营性建设用地入市，合作型保障房启动分配

2月26日，北京市大兴区、四川省郫县等试点集体经营性建设用地入市：全国人大常委会25日审议相关决定草案，拟授权国务院在北京市大兴区、四川省郫县、四川省泸县等33个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土

地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。调整在2017年12月31日前试行。

2月26日，北京合作型保障房将启动分配：北京市正在试点的合作型保障房近期将陆续启动分配。居民家庭仅需承担房屋建设费用，其中包括开发企业3%的代建利润。价格大约为每平方米5000到6000元。

2月27日，北京登记不动产年内实施：北京的不动产统一登记今年将完成市区两级不动产登记机构职责的整合。

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[北京政策] 3月，公积金贷款政策支持刚需升级，强调限购今年不取消

3月4日，北京市委常委会召开会议：主动把握和积极适应经济发展新常态，坚持首都城市战略定位，推动京津冀协同发展，把转方式调结构放在更加重要的位置，变“聚集资源求增长”为“疏解功能谋发展”。

3月6日，北京市住房公积金管理中心支持居民购买首套自住型商品房：在贷款额度上给予支持，缴存职工购买首套自住型商品房，最高可以申请120万元贷款。在住房公积金缴存时间上给予支持，缴存职工购买首套自住型商品房，需满足政策性住房贷款的缴存要求，即建立住房公积金账户12个月(含)以上，申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。

3月6日，北京市常务副市长李士祥在北京团开放活动中表

示：限购政策不会调整，答案是肯定的！限购是永恒的！北京市比较合理的人口规模是2300万以下，这是经过反复科学测算的。通州区积分落户政策的细则正在研究中。

3月8日，北京市常务副市长李士祥在北京代表团接受记者采访：大兴土地改革试点将严控建设住宅，具体方案最快有望在今年年底出台。

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宏观指标

GDP和城镇居民人均可支配收入增幅均比去年全年略有下降：一季度GDP增幅为6.8%,比去年全年略有下降；城镇居民人均可支配收入增幅为8.4%,亦比去年全年略有下降2008年-2015年一季度北京GDP25000 20000 15000 10000 5000 0 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015Q1 9.0 13778地区生产总值(亿元) 10.1同比增速% 17801 16000 7.7 7.7 7.3 6.8 19501 21331

10.28.1

12.0 10.0 8.0 6.0 4.0

10488

10488

4774

2.00.0

2008年-2015年一季度北京城镇居民人均可支配收入50000 40000 30000 20000 10000 0 0.0 24725 26738 8.1 29073 8.7可支配收入(元/人) 13.2 32903 10.8 36469同比增速% 40321 10.6 8.9 8.4 13503 5.0 43910 15.0

12.4

10.0

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015Q1

数据来源：世联数据平台，北京统计局

房地产开发投资额增速加快，住宅投资额占比下降：一季度房地产开发投资额同比增长27%,增幅较去年全年增加15%,占比固定资产投资60%,比去年全年增加8%;住宅投资占比45%,比去年全年下降5%2008年-2015年一季度北京房地产开发投资额8000 6000 4000 23% 2000 -4% 0 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年Q1全社会固定资产投资额(亿元)房地产开发投资额(亿元)房地产开发投资额占比房地产开发投资额同比增速 80% 60% 60% 40% 12% 27% 1140 682 20%

50%

48%

53%

51%

49%

50%

52%

24% 5% 4% 11%

0%-20%

2008年-2015年一季度北京住宅投资额2500 2000 1500 1000 500 0 49% 941 39% 907住宅投资额(亿元) 59% 1778 52%住宅投资额占比 1725 50% 1962 60% 50% 45% 40% 20% 0% 80%

52% 1509

1628

305

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年Q1

数据来源：世联数据平台，北京统计局

政策及宏观总结： 调控政策：2015年一季度全国调控政策主要围绕以下几个方面展开：提高公积金贷款最高额度，支持刚性需求；央行下调存款准备金率及贷款基准利率，信贷政策松动；央行/住建部/银监会发布330新政，支持改善性需求。北京调控政策在全国政策基础上，主要围绕以下几个方面展开：上调公积金贷款额度，提出今年出台居住证制度，不动产登记推进等；住建委等发布工程质量终身责任实施办

法；合作型保障房启动分配；公积金贷款政策支持刚需升级，强调限购今年不取消。此

外，通州被列为国家新型城镇化综合试点地区，大兴试点集体经营性建设用地入市。

宏观指标：一季度北京GDP和城镇居民人均可支配收入增幅均比去年全年略有下降；房地产开发投资额增速加快，住宅投资额占比下降。

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土地市场分析：供需环比上升，同比下降，供小于求

整体土地市场

土地供应量环比上升，同比大幅下降：一季度土地供应21宗，125万平，规划建面264万平；宗数和规划建面环比升幅为11%和4%,同比降幅为60%和62%

2013Q1-2015Q1年北京土地供应量及环比宗数 1200 1000 800 600 400 469 548 548 697 479 255 46 59 56 87 53 127 13 38 19 4% 264 125 21建设用地面积(万平米)规划建筑面积(万平米) 1110宗数环比规划建筑面积环比 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100%

2000

2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1

数据来源：世联数据平台

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