市场分析与容量 - 图文

重庆写字楼市场分析提纲

一、 重庆写字楼市场发展历史状况……………………………….1页 二、重庆写字楼的区域性发展情况及特点…………………..3页 三、重庆房地产销售情况分析………………………………………5页 四、重庆写字楼租赁市场及物业产品分析??????????6页 1、总体经济技术指标?????????????????.6页 2、写字楼经济技术指标特征??????????????.8页 3、重点商务板块中写字楼产品内部空间比较???????10页 4、重点商务板块中写字楼室内外装修情况比较??????10页 5、重点商务板块中写字楼空调配置情况比较???????10页 6、重点商务板块中写字楼电梯配置情况比较??????..11页 7、重点商务板块中写字楼租赁价格和物管费用情况比较??12页 五、重庆写字楼市场趋势总结??????????????.14页 六、项目区域写字楼市场情况及发展趋势………………………...16页 1、项目区位及规划前景…………………………………………16页 2、项目区域及周边的的部分写字楼情况………………………16页 3、区域写字楼市场发展趋势……………………………………18页 附件：重庆商圈写字楼调查表……………………………………..20页

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重庆写字楼市场分析

二、 重庆写字楼市场发展历史状况

重庆市写字楼的建设大致分为三个阶段,第一个阶段是92年写字楼高速非理性的发展阶段,这一阶段写字楼项目基本占据了城市相对中心位置，并以地段优势来形成自己的竞争优势,这一阶段也是写字楼发展最不理性的时期,市场观念薄弱,开发资金不足，也使部分写字楼项目沦落为“烂尾”的命运；

第二个阶段是直辖前后引发的新一轮投资热点,这一阶段是写字楼注重硬件配套及及服务的商务公寓时期,产品以“性价比”取胜,在市场上满足了大部分成长型公司的发展所需；2000年前后，伴随着重庆中小型公司的快速成长，新一轮商务用房需求增大，写字楼市场逐渐回暖。这一阶段，“酒店式商务公寓”是流行一时的词汇，创业型公司成为了这一时段营销的主力客户。与此同时，重庆写字楼市场租、售价格渐趋合理，高档写字楼市场也逐渐浮出水面。有两个明显的例子可以做佐证：一是大都会写字楼出租率迅速提升；二是国际甲级写字楼浪高?凯悦大厦引爆的投资概念。

第三个阶段是西部大开发潮流之下的甲级写字楼的发展时期,借助宏观形势的推动力,城市竞争力的提升,本土企业的发展壮大,外来企业的相继进入使高端写字楼项目的需求得以提升,这阶段出现了世

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贸,国贸及规划建设中的万豪国际会展中心等高端写字楼项目.

重庆市整体写字楼市场的现状是,产品相对多元的特征已逐步显现,比如客户定位于建设相关行业的”盛世空间”算是一个代表,就主题细分而言,追求环境与单一业主的”上丁企业公园”是产品创新的一个突破.注重投资引导是目前重庆市中高档,中档写字楼的基本特征,小开间、公寓化、注重写字楼的总价控制,通过投资引导拓展消费人群以降低风险也是重要而显著的特征之一。

目前重庆市高端写字楼的价格水平在100-150元/平方米/月.市场可参考的在售高端写字楼项目的价格在建筑面积6500-10000元/平方米,就市场现状而言,高端写字楼在阶段性出现租售两旺的基本态势,高端写字楼的出租率在95%以上,部分项目出现客户提前预租现象.重庆市自身的组团式结构也决定了其商务产品布局的离散及多区域分布,但由于高端写字楼是依然钟情于渝中区,也就是目前重庆市所规划的中央商务区.其他区域虽然有较高规格的商务产品的规划,但形成高端乃至超高端产品的情况还需要时间。

目前，重庆市场上供应的办公楼物业主要有以下四种类型：纯写字楼、酒店式商务公寓、酒店附属商务楼、商住两用楼。

据不完全统计，重庆市目前总建筑面积在1万㎡以上的在售或已投入使用的办公楼近60栋，且大部分分布于渝中区，但是在重庆城市建设快速发展的大背景下，大众对重庆经济的看好也加速了对写字楼物业的投资，其它主城区的中档、中高档写字楼在逐步增加，特别是南岸区和江北区。

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2008年后有较大写字楼放量的判断在重庆有实现的基础,近阶段国内外众多实力开发企业积聚重庆,包括国内万达、香港煌华、台湾旭阳等在重庆都有良好的具体商务产品开发条件、土地储备及运作规划，这将为重庆市写字楼市场的多区域扩展性发展迈出实质性的一步。

二、重庆写字楼的区域性发展情况及特点

重庆特殊的地理环境造就了以各个商圈为中心的写字楼分布格局。目前，重庆市区主要形成了以下商圈：解放碑、两路口、上清寺、大坪、沙坪坝、杨家坪、石桥铺、陈家坪、南坪、观音桥、红旗河沟、新牌坊。不难发现，目前的商圈格局里面，渝中区和江北区占据了重要地位。

位于渝中区的解放碑汇集了重庆最顶级的写字楼，比如：重庆世界贸易中心，重庆国际贸易中心。不管是写字楼的“量”还是“质”，解放碑商圈都有绝对优势。由于解放碑的特殊地理位置，造就了该商圈内写字楼的高物业品质，但同时也不可能避免的高价格。另外，相比其他商圈，解放碑商圈更有优越的配套环境，正因为如此，绝大多数外资企业和国内的大牌企业都将办公地址选在解放碑。选择在解放碑办公，已经成为一种企业身份的象征。

观音桥商圈相比解放碑来说，更是一个勇于追逐的后起之秀。观音桥商圈协同一起位于江北区的华新街，红旗河沟商圈形成一个商务片区。整个片区的写字楼数量不少，但是在“质”上还有待提高。在“城市向北”的影响下，观音桥片区配套环境的逐步完善，趋于成熟。该

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片区目前正在一步一步地消弱解放碑作为中心商务区的地位。一直困扰着渝中半岛的交通拥挤问题，在这里不复存在。另外观音桥作为一个老牌的商务区，离市大多数事业机构，政府部门所在的新牌坊片区最近。因此许多公司现在也选址在江北。

新兴的新牌坊商圈，随着市政府各部门和事业机构逐渐迁移至此，以及配套环境的缓慢建立，多个高品质的写字楼项目即将投入使用，新牌坊商圈的影响力将会逐渐崭露头角。石桥铺、陈家坪片区作为重庆市的高新技术地带，有众多的高新企业落户于此，于此也有不少写字楼。沙坪坝、杨家坪、南坪商圈，作为各区的中心地带，体现着一定的优势，聚集了一些写字楼。上清寺、两路口和大坪由于交通位置的优越性也汇集了不少写字楼。

总体来说，重庆写字楼的分布有明显的区域性和聚集性，多集中在商业中心。但几个新建的写字楼项目，比如南岸的喜来登和渝北的上丁企业公园似乎更注重周边的环境。

未来几年中央商务区是江北区、渝中区和南岸区；其交通系统将更加便利，内外部配套将更加完善；2007-2010年，该时间段的写字楼的规模都比较大会出现很多大型综合性商务区，而写字楼的规模都基本上都在5万方以上，2010年后供应基本以作为大型商务区的配套写字楼为主；会逐步形成以CBD主要商务区为主，外部商务区为副的商务格局。

而且最新的规划是解放碑将被打造为“西部华尔街”。渝中区政府已经发布了解放碑“金融商务街”设计方案，根据方案，未来5年解放碑

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将建成一个有七栋摩天大楼的总规模达90万平方米的金融核心区。 解放碑商圈的商务环境将得到更大的整合和发展。 三、重庆房地产销售情况分析

重庆的写字楼市场在住宅的掩盖下一向都不被大众所关注，其推出量所带有的波动性看得到重庆经济发展因素的推动力。据统计，从07年开始，只有在07年5月、12月和08年的4月有一定的推出量，整个市场的供给情况趋于平淡，但是从薄熙来担任重庆市市委书记以来重庆的商务环境在逐渐改良，保税区的建立也有极大的可能性，而且从渝中区准备大力打造的高段写字楼群，造就西部的金融中心等消息来看，重庆未来的商务环境会更好，对办公物业的需求会大量增加，投资环境的看好，也会增加更多的高断写字楼的需要。

但是同时也看到现在还有比较大的比例的空置存量，其原因有的是楼盘建筑方面不能够满足现在办公物业的需要，比如面积过大，结构方面的原因不好分割，比如硬件配套设施满足不了要求；有的是物业管理的单一性不能够满足现在的商务需求等等。

07年4月-08年4月重庆写字楼市场新增供应体量走势平方米18000160001400012000100008000600040002000007—4新增供应量0515248607086 09010011012547208—10203042478重庆近年写字楼交易数据

办公楼实际销售面积（万㎡） 2005年 2006年

四、重庆写字楼租赁市场及物业产品分析 1、总体经济技术指标

总体经济技术指标特征

板块名称 占地面积 项目名称 物业档次 （万平方米） 国际商务中心 大都会商厦 中高档 高档 0.15 2.5 总建筑面积 （万平方米） 3.3 20 23 8 容积率 总栋数（栋） 1 2 写、商 写、商、酒 写、商、酒 写、商 写、商 － 太平洋百货 － 4星 物业类型 主力店 酒店星级 办公楼销售办公楼空置办公楼空置额（亿元） 面积（万㎡） 一年以上面积（万㎡） 7.85 10.34 44.46 47.47 25.75 38.29 32.58 31.30 解放碑板块 国贸中心 世贸中心 重庆万豪国际金融中心 各项指标平均值 红鼎国际 邦兴北都 高档 高档 高档 公寓 商住 公寓 中高档 高档 公寓、写字楼（高档） 中档 1 0.5 － 1.04 3.02 0.71 0.75 0.78 1.08 1.27 16 12 19.7 14.20 16 7.93 14.8 5.9 12.6 11.45 16 24 － 2 1 2 NOVO电通王 茂业百货 新光三越 5星 － 超5星 - - - - - 17.75 1.6 5.3 11.1 19.7 7.6 11 3 1 1 1 1 公寓、住 - 公寓、商 赛博数码广场 公寓、商 茂业百货 写、商 写、商 写、商、酒 写、酒 苏宁电器 新世界百货 观音桥板块 茂业东方时代 嘉年华大厦 未来国际 各项指标平均值 西南经济区协作大厦 金台大厦

10.94 1.4 南坪板块 2 - - 3 - - 0.27 4.7 7

17.4 1 3星以下 浪高凯悦 科尔国际大厦 工贸大厦 各项指标平均值 国际金融大厦 杨家坪板块 佳宇大厦 银都大厦 各项指标平均值 庆泰大厦 沙坪坝步行街板块 世纪银河 各项指标平均值 时代星空 中高档 中档 低档 商住 商办 商住 商住 商住 商住 2 0.72 - 1.25 - - - 17 3.6 3 7.08 - - - 3.82 14 5 - 2 1 1 写、商、酒 写、商 写 公寓 写、商 公寓 百盛百货 - - 5星 - - 12.13 1.6 - - - 1 1 1 1 1 1 1 重庆国际大饭店 - 时尚丽人街 桐君阁 - - 公寓、商 公寓、商 赛博电脑城 公寓、商 嘉茂百货 ◆纯写字楼物业大多具有商业、酒店配套，使其功能互补，解放碑板块发展相对成熟，高档写字楼较多，观音桥板块和南坪板块发展较快，杨家坪板块和沙坪坝步行街板块发展相对滞后。

主城区写字楼物业大多具有商业和酒店配套，商业招商、引入知名度较大的主力店入驻，以聚集人气，酒店配套一般以星级酒店为主，以提升项目档次，多种物业类型聚集，使其功能互补。

解放碑板块是传统商贸、商业聚集区域，写字楼物业发展相对成熟，区域内主要以高档和中高档写字楼为主，如大都会、国贸中心，商业招商引入太平洋百货和NOVO电通王以聚集人气，酒店配套为海逸和万豪星级酒店，提高项目档次。

观音桥板块，近几年写字楼市场发展相对较快，区域内写字楼物业基本只有商业配套，无酒店配套，使其项目自身档次有所下降，主要以中高档为主。

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南坪板块，虽然前几年写字楼市场发展相对滞后，区域内写字楼物业以中档为主，但随着会展经济的逐渐发展，上海城、浪高会展和喜来登推出的高端写字楼物业将会提高整个板块的商务功能，改变区域的形象。

杨家坪地处重庆以前的工业重地，城区改造已经取得很大进展，但是相关的写字楼主要集中在步行街一带，且老旧的办公物业档次太低，也不能满足快速发展的经济活动的要求，而后来修建的办公物业多以商务公寓为主，整个区域较为缺少上档次的专业写字楼。区域便捷的交通降低了商务成本，也吸引了许多看好该区域的商业经营者，但是整个区域相应的办公物业并没有跟上形势的发展，这样就会产生需求群体的外迁现象，而留下些重庆本地的区域公司和周边产业的相关联企业。

沙坪坝步行街板块发展的时间比较早，有很多老式的商务公寓楼，而近些年推出的华宇广场也主要是以公寓性的办公物业为主，且现在推出的融汇项目也属于此类，比较缺乏档次较高和功能较全的专业办公物业。

2、写字楼经济技术指标特征

写字楼经济技术指标特征

板块名称 写字楼建筑项目名称 物业档次 面积（平方米） 国际商务中心 解放碑板块 大都会商厦 世贸中心 国贸中心 中高档 高档 高档 高档 2.5 3 8 4.5 写字楼配比（%） 75 15 67 28 写字楼楼写字楼栋公摊系数 37 42.8 40.5 46 入市时间 层数（层） 数（栋） 23 25 52 29 1 1 1 1 2004 1999 2003 2004 9

重庆万豪国际金融中心 各项指标平均值 红鼎国际 邦兴北都 观音桥板块 茂业东方时代 嘉年华大厦 未来国际 各项指标平均值 西南经济区协作大厦 金台大厦 南坪板块 浪高凯悦 科尔国际大厦 工贸大厦 各项指标平均值 国际金融大厦 杨家坪板块 佳宇大厦 银都大厦 庆泰大厦 沙坪坝步行街板块 时代星空 世纪银河 高档 公寓 商住 公寓 中高档 高档 高档 中档 中高档 中档 低档 商住 商办 商住 商住 商住 商住 - 4.5 - 2.4 6.9 1 7 4.32 - 3.5 3.8 3 - 3.43 - - - - - 3.6 - 46.25 - 30 47 17 56 37.5 - 74 22 80 - 58.67 - - - - - 9 68 39 - 22 28 6 38 24 27 23 37 22 20 26 25 15 26 22 30 - 33 32 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 - 41.58 - - 30 26 40 32 - 30 38 19 - 29 - - - - - - - - - 2004 2004 2005 未入市 2002 2002 2004 1988 - - - - - - ◆超高层对提升写字楼档次有一定促进作用，解放碑板块，高档写字楼居多，办公环境舒适度较高。

五大板块写字楼物业总建筑面积均主要集中在4万平方米左右，楼层数集中在29层左右，栋数均以1栋写字楼为主，采用的综合业态，以规避风险。

解放碑板块，写字楼总建筑面积平均数为4.5万平方米，写字楼楼层平均数为39层，其中世贸中心为（写字楼52层），万豪国际金融中心为（写字楼68层）均为超高层写字楼，提升项目档次，公摊系数

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平均值为41.58%，高于其它板块，舒适度较好。

3、重点商务板块中写字楼产品内部空间比较

解放碑和观音桥板块，内部建筑结构相似，南坪板块相对落后。 解放碑板块和观音桥板块，写字楼标准层面积均为1360多平方米，而南坪板块仅为977.83平方米，低于其它两个板块380多平方米，标准层面积相对较小。

解放碑和观音桥板块，写字楼标准层层高均值为3.6和3.8米，而南坪等板块仅为3.0米，层高相对较低，空间显得较为压抑。

而杨家坪和沙坪坝老旧商住楼的楼层面积及层高都要小于解放碑和观音桥板块，而近两年推出的楼盘在楼层面积上差别不大,但是在层高上（世纪银河2.8米）还是有一定的差别.

4、重点商务板块中写字楼室内外装修情况比较

解放碑板块大堂装修以中高档为主，观音桥和南坪板块中档集中，室内多为清水房。而杨家坪和沙坪坝步行街板块的情况类似,都是中底档的楼盘较多,装修情况一般为清水.但是也有部分楼盘在部分楼栋采用精装修的形式出售.

室内部分装修的交房标准基本上均为清水房，使用业主可以自行对框架结构房间进行打通和隔断，为其个性化需求提供了方便。 5、重点商务板块中写字楼空调配置情况比较

各板块写字楼仍然以集中式中央空调为主，分层、分户的中央空

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调写字楼数量较少。

目前的写字楼大多数采用集中式的中央空调，其优势为成本较低，方便于安装、管理与维护，分层和分户式中央空调，其优势在于用户可自我调节温度，但成本相对较高。

解放碑板块内，相对时间较早的写字楼均采用集中式中央空调，而相对新建的写字楼采用分层式中央空调。

观音桥板块写字楼，空调配置的发展模式与解放碑板块大体一致，时间相对较早的采用集中式中央空调，而相对新建的写字楼采用的分层式中央空调。

南坪板块，中档写字楼如金台大厦等，采用的集中式中央空调，而中高档写字楼，采用分层式中央空调。

杨家坪板块写字楼或者是商住楼有采用集中式中央空调的,也有采用分户空调的,各种档次不一。

沙坪坝步行街板块和杨家坪板块写字楼情况一样。 6、重点商务板块中写字楼电梯配置情况比较

解放碑板块写字楼电梯配置较高，江北板块次之。

解放碑板块高档写字楼相对较多，电梯配置较高，电梯平均速度为3米/秒，江北板块电梯速度为3米/秒，而南坪板块仅为2.5米/秒相对较慢。在杨家坪和沙坪坝步行街板块由于老旧的商住楼较多，其电梯配置上的特征是电梯都比较注重品牌，但是在速度上不及解放碑和江北板块。

写字楼楼层数与电梯数量之比，解放碑板块为4.36，配置较高，

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江北板块为4.85，而南坪板块为6.43，配置相对较低，杨家坪和沙坪坝步行街板块次之。

写字楼总建筑面积与电梯数之比，解放碑板块为5583，而江北板块为6479，南坪板块为7036，而杨家坪和沙坪坝步行街板块次之。 7、重点商务板块中写字楼租赁价格和物管费用情况比较

解放碑板块 国际商务中心（租观音桥板块 红鼎国际（租金西南经济区协作大厦（未入市） 国际金融大厦（租南坪板块 杨家坪板块 沙坪坝步行街板块 28-40元/㎡·月金70元/㎡·月，左右，物业管理物业管理费用：8费用： 2.2元/元/㎡·月） ㎡·月） 邦兴北都（租金大都会商厦（16.00美元/㎡金25-30元/㎡·月） 庆泰大厦（租金30-40元/㎡·月） 金台大厦（租金（含物管费）） 10-33元/㎡·月左右，物业管理费用： 2.4元/㎡·月） 茂业东方时代（租35-40元/㎡·月，物业管理费用：3.5元/㎡·月） 浪高凯悦（租金55佳宇大厦（租金50时代星空（租金元/㎡·月，物业管理费用： 1.8元/㎡·月） 15-30元/㎡·月，物业管理费用： 2.4元/㎡·月） 世纪银河（租金世贸中心（85-135元/㎡·月，12元/㎡·月） 金45元/㎡·月，元/㎡·月，物业物业管理费用： 管理费用：5元/2.3元/㎡·月） ㎡·月） 嘉年华大厦（租金科尔国际大厦（租15-50元/㎡·月，物业管元/㎡·月左右） 理费用： 2.4元/㎡·月） 银都大厦（租金20国贸中心（租金 （套内）：12.00-16.00美元/㎡） 元/70㎡·月左右，物业管理费用：5.4 元/㎡·月） 未来国际（租金金24元/㎡·月，物业管理费用：1.5元/㎡·月） 工贸大厦（租金25 重庆万豪国际金融中心 45-55元/㎡·月左右，物业管理费用： 3.8元/㎡·月） 元/㎡·月，物业管理费用：1-3元/㎡·月）

由上表可以看出解放碑板块的价格是最高的，其区间是70-120元/平米·月，江北的价格区间是10-70元/平米·月，南岸是25-55元/平米·月，杨家坪是20-50元/平米·月，沙区是15-50元/平米·月。

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其中江北区的差额最大，原因是嘉年华大厦的租赁价格最高，其他楼盘都是40元/平米·月左右的价格区间。

总的来说，解放碑的价格最高，这主要是区域优势和心理归属感等原因的存在，但是项目的价格也应该是和品质一致的。

而在各个区的项目中，解放碑是集中了重庆大多数的外资企业和世界500强的地方，以及服务咨询类企业及国内大型国有企业等等；江北区主要集中的是金融、保险、IT、建筑、房地产类的企业较多；南岸区主要是集中销售公司和广告公司等小型公司较多；杨家坪主要还是积聚的大公司区域性分公司及周边产业相关联的企业；沙区写字楼项目的入驻率比较低，现在一般都是小型公司，或者是日租旅馆之类的在公寓式办公物业内，在档次上较为弱势，入驻企业有向其他区域流失的可能性。

综上所述，由此可见，传统的商务区在扩大他的影响力，面临升级换代的问题，比如解放碑的商业现在一般的零售业都流失到了江北区，所以观音桥商圈才能在短短几年的时间和老牌商业中心抗衡，解放碑的零售业也受到了威胁。但是在升级换代后，解放碑是中央商务区，是高端零售业的积聚地，所以在面对重庆地理方面的现实情况而形成组团式发展商圈的情况下，不论是商业还是写字楼等商用物业都是和区域经济有很强的联系，也很有区域经济的特性。比如现在在南坪会展中心旁直接受益于会展经济的亚太商谷项目就是区域性经济的代表，写字楼也应该是针对区域经济的不同而成长起来的物业形态，所以也才有了公寓式酒店，所以才有了展示型办公物业的产生。

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如果不形成具有区域特色的物业形式，就将会与区域的经济发展脱轨，最终也就会面临客户的流失，因为房地产作为经济生产的载体是为经济活动而服务的，是经济活动的产物，而不是前卫思想的实验场。在现在各个主城区发展区域特色经济的时候，顺势而为应该是风险最小的选择。

五、重庆写字楼市场趋势总结

区域写字楼市场的发展是随着城市竞争实力不断增强，内部经济体产生商业行为的活跃及对外经济贸易的加强而发展的，现在重庆直辖了十年的快速发展及可预见的良好商务环境及可投资性增加了写字楼的需求量。比如，目前包括世界500强在内的不少外企加快了入驻重庆的速度。因此，不断发展的重庆，将吸引更多的企业来渝投资，这也为写字楼市场开拓了更大的空间。

而写字楼市场和在重庆现在经济发展具体情况下结合主要体现为几个方面：

一是总部经济趋势。总部的聚集无疑是撬动未来重庆写字楼市场的强力杠杆。“总部经济”一般聚集在大城市的CBD区域，需要“总部物业”来支撑，即需要具备世界先进水平的办公商务环境。不同行业、领域的企业总部，对写字楼的需求是不同的。开发商可以根据企业的不同要求，在硬件、软件方面提供个性化的服务，甚至可以根据客户的个性要求度身订造。

二是未来城市发展分区域重心地段。比如投资1000亿再造一个工业园区的北部新区，将成为一个商务核心，也是为甲级写字楼发展

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做出铺垫。重庆的特殊地理环境也会造就有区域特色的商务环境，不会出现一个区域独大的局面。

三是“楼宇经济”的发展。楼宇经济的出现也是产业积聚产生的结果。一些写字楼出现了类型企业或者链条企业聚集的现象，出现了一些诸如电子用品、机电、金融等专业化集中的写字楼，使写字楼有了专业化发展的趋势。虽然也有开发商的特色推广对它们的集中有一定的推动作用，但是据统计，一幢高级商务楼里众多公司所产生的效益，与城乡接合部7.8平方公里所产生的经济效益基本相当。这就是楼宇经济的优越性。作为经济载体的商业地产专业市场，也肯定会抓住在个新经济的商业机会。

四是为降低在跨国企业的系统风险，跨国企业往往不愿把大量资金用来购置固定资产而多以租赁物业为主。因此，这也是租赁的市场所在。这也契合了在住宅投资风险加大的情况下，房地产开发商看好有稳定回报率的商业地产，加大自营物业的投入等的地产业发展周期。

五是未来重庆纯写字楼的买家在一段时间内，国企依旧是主流买家，民营企业购买潜力也十分巨大。目前，大型国有企业经济效益有明显增长，尤以金融、电信、汽车、钢铁、石化、电力行业更为突出。这些企业规模庞大，资金充裕，需要有自己独立的办公空间，必然形成写字楼购买的主力军。在西部大开发中，重庆作为惟一的直辖市，发展潜力巨大。想到西部投资的企业将会考虑在重庆购买写字楼作为公司的战略部署，以显示公司实力，并向国际化方向发展。当然作为

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一般的商务公寓等灰色写字楼，一般的投资者是其办公物业的主要买家。因为这种面积不大的办公物业一般是创业型公司主要的租赁对象，作为创业型的公司，在很多方面都是不确定的，一般也不会作出购买占用较大资金量的物业的决定。而中小投资者看好重庆的经济发展前景，对优越位置的办公物业和优良的商务环境及重庆将会涌现越来越多的创业型公司来支持写字楼的需求量报有看好的心态。 六、项目区域写字楼市场情况及发展趋势 1、项目区位及规划前景

项目位于渝北区龙溪-武陵路片区，龙溪-武陵路片区由松牌路、红石路、华新分流道组成。该区域现在的规划是准备把龙溪武陵路部分区域、龙山街道小商品市场一带,纳入2008年的改造范围，由于该片区由松牌路、红石路、华新分流道形成三角形且离观音桥商圈子和冉家坝商圈较近，所以计划把这一片区打造成北部“商务金三角”。这将为项目的打造提供良好的配套环境。 2、项目区域及周边的的部分写字楼情况

规模物业名称 (万方) 东和银都 中信银行大4．0 厦 6.29 江北区红旗河沟 经营（租区位 功能 租金 赁）情况 30元/㎡（套商务 内） 35元/㎡ 商务 （套内） 84% 售完 75% 售完 销售情况 江北区红旗河沟 17

国际商会大5.2 厦 江北区红旗河沟 40元/㎡（套商务 内） 35元/㎡（套100% 内） 售完 85% 售完 满堂红商务 7.9 红黄路 商务 华创国际 重庆市总商会2.30 红黄路 渝北区红商务 45元/㎡（套内） 90% 售完 35元/㎡ 商务 85% （建面） 4．88 大厦 锦大道 江北区红9.5 旗河沟 江北区红3．7 旗河沟 售完 理想大厦 商务 40元/㎡（套内） 85% 售完 北部尚座 商务 30元/㎡（套内） 70% 售完 中北商务大厦 2.1 红黄路 江北区观商务 20元/㎡（套内） 80% 只租不售 45元/㎡ 商务 88% （建面） 茂业东方时代 13．0 音桥 售完 红鼎国际名苑 16.0 江北区观音桥 江北区观商务 35元/㎡（建面） 90% 售完 未来国际

12.0 音桥 商务 50元/㎡（建面） 87% 售完 现在龙溪-武陵路片区的写字楼大都是在华新分流道到松牌路交界处沿线一带，主要是按照城市交通动脉-城市主干道延伸，其中分别又在观音桥、红旗河沟、新牌坊形成为三个结点，然后再沿支路延

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伸，但是扩展的区域并不大，延伸动力不足。而商业配套完善和商务功能齐全的观音桥商圈是最大的写字楼积聚地。

也只有观音桥商圈具有纯写字楼和高档写字楼，而逐渐形成的商务副中心红旗河沟和新牌坊的写字楼都还需要档次和业态的提高。而且现在观音桥的两大商业项目：协信丹枫白露和朗晴广场都是具有高档写字楼的综合项目，商圈将更具有吸引力，现在观音桥一般的租金都是在40-60/㎡/月，价格还应该会有所提高。相信以后这个区域的写字楼专业市场在地域上会有所分化，中心商圈会积聚大量的高档写字楼，而在副中心区域会有更多形式的写字楼形态，档次不是很高，但是能够满足创业型公司的入驻，和中小型投资者的进入。 3、区域写字楼市场发展趋势

而项目具体地块周边也只有少量的灰色写字楼，比如公寓式的聚信广场等。虽然龙溪-武陵路片区在周边大力开发的背景下显得跟不上时代，但是作为渝北区，该区域是渝北区面向主城区的唯一主通道， 由于渝北区大部分区域地形狭长，现在在规划中主要就只有把龙溪-武陵路片区，空港新城片区和两路老城区作为区域商业、商贸聚集地，而且龙溪-武陵路片区又是离主城区最近的地方，所以今年的改造也是渝北区的形象工程，把该区域打造成为渝北区的两大商圈之一和商贸中心也是情理之中。

在现在的龙溪-武陵路片区周边都有众多的商业和商贸条件，已经初步的形成了集居住、休闲、娱乐、商贸、商业为一体的现代综合区域。但是没有一个主要的积聚点，没有在周边量的提供下而发生区

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域质的改变，所以在面对区域旧城改造的这个机会下，打造一个能够有一定积聚效应的商贸中心也是势在必行。这将会对区域的商业和公共配套进行升级改造，也会提高项目的地块价值，对项目开发的风险会有一定抵抗作用。

而写字楼市场将在这里形成一定量的积聚，也将会出现中高档的纯写字楼和一定数量的其他类型写字楼来补充区域的物业类型，也许还会形成以建材行业等房地产下游行业组成的区域性产业型写字楼，就如同九龙坡区的商务副中心石桥铺一样成为重庆电子产业的行业聚集地，毕竟房地产终究还只是载体。

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附件：重庆商圈写字楼调查表

调查时间：2008年6月；

调查范围：重庆五大商圈具有代表性的纯写字楼及部分酒店式商务公寓、酒店附属商务楼、商住两用楼等（渝中区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区和江北区）；

调查方式：实地调查、电话访问及定性访谈等。

一、渝中区

1、重庆国际商务中心

项目外立面及项目入口 项目概况 重庆国际商务中心位于繁华的商业中心——解放碑中华路与邹容支路的交汇处。由重庆中发房地产开发有限公司开发，其用地面积1429㎡，总建筑面积36250㎡。总户数：95户，车位：140个。 项目平面图 功能规划 由1座裙楼和1幢塔楼所组成（1－6层开发商自用，其中1、 2为商业，7－9层为配套用房，10－30层为写字楼）。 21

设备配置 安全方面：背景音乐系统，探测报警连动系统，闭路监控系统 商务方面：视频会议系统，无线上网系统，智能门禁系统、空调分户计量系统 生态方面：独立新风系统，绿色缓冲带，生态视屏系统 电梯品牌采用4部日本原装“三菱”电梯。速度为：3.5m/s。承重量1350kg；1部消防电梯为上海三菱电梯，速度2.5m/s。 大厦外部装修标准：大厦一层至三层采用落地钢化白玻，大厦塔楼弧形部分采用镀膜玻璃幕墙，塔楼其它部分用浮雕金属漆装饰，裙楼背面用真石漆装饰，正面为幕墙和金属装饰网架。 世邦魏理仕 租金70元/㎡·月，物业管理费用：8元/㎡·月。 泰康人寿保险股份有限公司、香港敦沛金业有限公司重庆代表处、重庆润丰典当有限公司、约克（中国）商贸有限公司重庆分公司、香港百特（集团）电子有限公司重庆办事处、箱根温泉（重庆）投资顾问有限公司、南京利丰英和商贸有限公司重庆分公司 90%左右 建材配置 物业管理公司 租金水平及物管费用 入驻公司 出租率

2、大都会

项目定位 大型商业SHOPPING MAIL 项目等级评定 高级智能甲A级写字楼 发展商 代理商 广告商 和记黄埔 —— —— 地下4层，地上33层 23万㎡ 5.7万㎡ 1号塔写字楼136.65米 1997年 50年 已投入使用 30-2096㎡ 项目外立面 项目基本资料建筑层数 建筑面积 写字楼面积 建筑高度 入伙时间 使用年限 工程进度 建筑质数 面积分割 过道宽度（M） 2 洗手间 集中式 22

车位形式/数量 层高/净高 公开时间 内部装修 地下智能化停车库/402个 3.5米/2.5米 1997年 物管及等级 物管费用 大都会物管/一级 6.50元/㎡.月 乳胶漆墙面，提供地毯，硅钙板吊顶 墙面为乳胶漆，硅钙板吊顶，地面为地砖和进口石材 绿色反光玻璃墙面 地面、墙面为大理石，石膏板吊顶；设有休息石椅，挑高12米，面积300㎡ 原装HiTACHI 12部（其中两部为货梯）/分区 1600KG;3.5m/s;2.2x1.5x2.3(长、宽、高) -2F-3F为车库;1F—9F为大堂、以及商业裙楼;10-37F为写字间; 26F为避难层 交房标准公共部分装修 外立面装修 大堂 品牌 建筑功能布局 标准层面积 2096㎡ CA（通讯传输智能化） 宽带接入、电话布线 SA（安保系统） 智 能 化 闭路电视监控系统、专用保安监控电视系统、公共设施监控系统，智能化停车库 FA（消防智能化） 消防监控系统、自动喷淋系统、消防栓系统 中央冷暖空调并备有单元内恒温控制器、排水系统、排污系统、变配BA（楼宇自动化） 电系统、智能照明系统、公共广播系统、中央式电脑冷冻水系统 后备发电机系统 OA（办公智能化） 会议中心系统、会议摄像系统、投影系统 其它 —— 商务会议中心、茶水间 北临建设银行、南接邹容路、东面五一路 景观及配内部配套 外部景观 电梯数量/是否分区 载重/速度/轿厢尺寸 标准层平面图 23

套 周边环境 租金（套内） 位于解放碑CBD商圈中心地带，各种配套齐全；181、132、139等多条公交线路可直达 16.00美元/㎡（含物管费） 层差 层差 —— —— 租售价格销售价格（套内/建面） —— 出租率 按揭 客户特征 购买客户类型 购买面积及用途 99% —— —— —— —— 客源分析 3、重庆国际贸易中心

项目概况 入住客户 壳牌（中国）有限公司重庆办事处、木石室内设计有限公司、美国首都银行股份有限公司重庆代表处、广东美的商用空调设备有限公司、施耐德电气（中国）投资有限公司重庆办事处、西安杨森制药有限公司重庆办事处、奥地利联邦商会重庆代表处、松下电器（中国）有限公司重庆分公司、加拿大驻重庆领事馆

项目外立面 重庆国际商务中心位于重庆中央商务区解放碑核心区，地处青年路、中华路、邹容支路交汇处，其东临重庆百货大楼、新华书店集团重庆书城、新华大酒店，南向重庆万豪酒店和在建的重庆国际贸易中心，西朝在建的重庆世贸中心，北临重庆新世纪百货和中天大酒店。由集聚十年开发经验的重庆中发房地产开发有限公司巨力呈现。 重庆国际商务中心建成后为一座甲A级智能化生态商务写字楼，高113米。以打造领先时代的城市商务标徵为目标，同步全球的前沿建筑规划配合极具现代科技感的晶莹立面，集

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办公自动化、信息自动化、安防自动化、管理自动化、通讯自动化于一身，与世界顶级的物业服务咨询机构美国世邦魏理仕公司联袂合作，更赋予了它最大的运行动力。 项目标准层平面图 用地面积： 总建面： 其中 ： 写字楼 技术指标 公 建： 酒 店： 容积率： 停车位： 9830.17㎡ 约150000㎡ 36000㎡ 80000㎡ 35000㎡ 15.26 450辆 1—6楼：主力商业（NOVA电通王） 7楼：大型餐饮 功能规划 8—9楼：康体休闲水疗中心、商务减压区 10—38楼为写字间，24楼为避难层 1、 电：双回路供电（停电后，可恢复消防及办公照明供电）加发电机组（若两条线均停电，可在3分钟内启用发电机组恢复消防及办公照明用电） 2、电梯：9部德国立升电梯 设备配置及配套 3、中央空调：24小时自由开关，分户计量 4、 温游泳池、商务沙龙、咖啡吧、KTV等 5、物管服务：美国豪生酒店 面积划分 48——83㎡（每层12套，最小划分）

交房标准

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外墙 顶棚 内墙 地面 公共 部分 卫生间 茶水间 电梯前室 过道 消防通道 电梯轿箱 门、窗 内墙 地面 写字间部分 卫生间 网络、电话 水电 消防喷淋 线槽 高级石材、玻璃幕墙 豪华吊顶 过道墙面为高级乳胶漆，电梯前室墙面为高级天然石材 硬质花岗石或高档坡化地砖 高档防滑地砖、釉面墙砖、铝扣板吊顶、配卫生洁具 各层办公室设茶水间 墙面为高级石材 隔墙：高级轻钢龙骨 防滑地砖 载重1350KG 窗为全玻璃幕墙，预留入户门洞 隔墙轻钢龙骨石膏板 细石混泥土找平 每层设置四个行政卫生间、给排道预留 室外机、信封机安装到位、新风进口预留入户 WLAN无线上网系统、电话、款待网络借口预留 每户一个专用电表 室内喷淋、烟感安装到位（装修移位或变更、业主自行承担整改费用） 租赁价格及物业管理费用： 85-135元/㎡·月，12元/㎡·月 4、重庆万豪国际金融中心

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项目外立面 重庆杭热实业有限公司开发的重庆万豪国际金融中心位于渝中半岛中央商务区核心，地于解放碑十字金街和民生城市之冠区域，连接重庆首家超五星级JW万豪酒店。 重庆万豪国际金融中心项目总规模约197000平方米，总高度约357米，共计77层。 重庆万豪国际金融中心的负2层与重庆首条轻轨总站站厅直接相连，拥有轻轨线上唯一的下沉式阳光站厅及40米大跨度的超市入口，方便来往人群购物。 重庆万豪国际金融中心于2003年2月开始平基施工，主体目前并未完成，只是群楼框架已经建成。该楼高377米，全钢结构，共77项目概况 层，总投资20多亿元。 万豪国际金融中心是中国全钢结构第一高楼。钢结构使住宅的户内有效使用面积可以提高6％，层高达4.3米，具有良好的空间感，能合理布置功能区间；架空地板布线还使建筑平面能够合理分隔，灵活方便，能够最大限度的满足业主的个性设计和增强业主使用的舒适感。超强的新风系统能够最大限度的调节室内空气清新度。此外，项目拥有完整的功能配套，万豪国际会展中心、万豪钻石会所、商务直升机停机坪，层高10米的写字楼大厅面向3000平方米的绿色广场。本项目是重庆CBD标志建筑，拥有全幕墙结构，窗外的不同景观均能一览无遗；全数字化的物业管理系统服务面更广，更完善、更方便，更快捷，能够极大的提高业主功能使用的效率，真正做到“无缝隙”

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物业服务。 其中负5层至负3层为停车场，可泊车588辆；负2层至5层是由国际知名品牌LV领衔打造，新光三越主力经营的国际名品百货；6层为万豪国际会展中心，可容纳2000人的超大型国际宴会厅和多功能厅，承办各种国际国内大型功能规划 会议及展览；塔楼部分为7层至74层为JW万豪超五星品牌管理的顶级写字间和国际服务公寓；75至77层为万豪钻石会所，顶层为商务及观光直升机停机坪。 设备配置 通讯设备：消防报警系统,电话入户、市有线电视网闭路线入户。； 智能化设施：红外线报警系统，入口摄像头监控； 安保设施：24小时保安巡逻，紧急逃身系统； 消防设施：喷淋系统，常备消防器材； 供电设施：接市政供电网，专线供电； 供应热水：有； 外立面：面砖; 玻璃墙 建材配置 ? 租金水平及物管费用 入驻公司 出租率 无 无 无 5、重庆世界贸易中心

项目定位 一个城市只有一个世贸中心 项目外立面 项目等级评定 甲A级 发展商 代理商 重庆鑫隆达房地产开发有限公司 重庆宏佳房地产交易有限公司 重庆今天广告有限公司 地下5层，地上62层 项目基本资料广告商 建筑层数 建筑面积 近13万㎡ 写字楼面积 建筑高度 4.05万㎡ 262米 项目地理位置 28 入伙时间 使用年限 工程进度 面积分割 2005年10月 40年 已投入使用 48—1500㎡（每层12套，最小划分） 过道宽度（M） 2.5 洗手间 车位形式/数量 层高/净高 集中式 地下自动化车位/360个 3.4米/2.5米 物管及等级 第一太平戴维斯物管顾问，香港住友联行/三级 销售公开时间 2003年11月15日 内部装修 交 房 公共部分装修 标 外立面装修 准 大堂 物管费用（建面） 10.5元/月/㎡ 水泥地面、墙面、天棚 地面为地砖，铝板吊顶，乳胶漆墙面 全景玻璃幕墙，灰色铝板和淡绿色玻璃 五星级装修，地面为花岗石，墙面为花岗石和高级彩釉玻璃相间，正面为点式钢化玻璃墙及自动门。挑高16米、面积300㎡ 日本原装进口三菱电梯 10部电梯，4部低区，6部中高区 3.5米/秒 1350千克 2x1.5x2.5 (长、宽、高)， -3F至-5F为设备层和车位，1-9层为群楼，10-11F休闲配套层；12F—55F为写字楼，48F避难层；55层以上为设备、观景层。 1500㎡ 建筑质数品牌 电梯数量/是否分区 载重/速度/轿厢尺寸 智 智能一卡通、宽带网络接入，每户预留2部电话线，CATV有线电视入CA（通讯传输智能化） 能 户 建筑功能布局 标准层面积 标准层平面图 29

化 SA（安保系统） 闭路电视监控系统、专用保安监控电视系统、公共设施监控系统，智能化停车库：ID刷卡系统、车辆号码识别系统、车辆图象对比系统、非接触式IC卡自动收费管理系统。 中央空调系统、排水系统、排污系统、变配电系统、智能照明系统、公共广播系统、楼宇管理系统、电梯系统。 会议中心系统、会议摄像系统、投影系统。全智能专用会议室国际标准同声翻译系统，多媒体演示系统 —— 会议室：大、中、小规格/标准会议厅多种选择，多媒体演示系统会议支持，国际标准同声传译系统，满足未来多国会议举行需求，全智能化专用会议室，体现科技完美。 停机坪：楼顶约1400㎡的直升机停机坪。 商务茶馆、会员专属俱乐部、钢琴吧、咖啡厅、西餐厅、商务减压中心、健身中心、乒乓球室、棋牌室、书吧。 由于建筑高，又有一个挑高16.9米，占地700平方米的365度景观台，可以观赏到优美的江景，葱郁的南山。 周边有大型商场，银行，百货超市、公交车站等 FA（消防智能化） 电脑控制消防报警系统、自动喷淋系统、消防栓系统及消防专线系统 BA（楼宇自动化） OA（办公智能化） 其它 景观及配套内部配套 租售价格

二、南岸区

1、西南经济区协作大厦

外部景观 周边环境 销售价格（建面） 入驻率 入驻公司 租金（套内）：12.00-16.00美元/㎡ 9000--11000元/㎡ 91% 香港东亚银行、中新大东方人寿保险公司、重庆博赛矿业集团 层差 ——

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项目外立面

西南经济区协作大厦写字楼是浪高会展国际广场的子项目，位于重庆国际会展中心对面,居南坪商圈,会展经济带核心,财富第一站。扼守南坪交通要塞，占尽政府会展经济发展经济发展的天时地利。占地30亩，泛酒店商务社区，有亮阁、美阁、韵阁三栋国际商务公寓，格林豪泰三星级大酒店和国际连锁“速8”便捷商务酒店，“夜重庆”开放式24小时商务消费的商业街，250米标高的“西南经济区协作大厦”国际甲级写字楼。 “西南经济区协作大厦”顾名思义是四川、云南、贵州、广西、西藏、重庆、成都五省七方的经济协调联合会联络处。该项目又名“西南片区的联合国大厦”。项目建成后9－21楼总共13层已被预定，将进驻五省七方的各经济协项目概况 调会办公室及其相关的企事业单位。西南片区经济协调联合会在此已经10年，为西南各省的经济建设起到了巨大的作用，也积累了大量的政治资源、社会资源、企业资源，该协会的进驻将吸引众多的关联企业或单位的进驻。 西南经济区协作大厦写字楼面积集中在30平米左右，创意的户型设计，可灵动组合。填补市场空白，改变传统的观念，并非要半层楼或一层楼才叫写字楼。在国外很多创意型公司（手机外形、服装、汽车外形、广告、宣传等公司）人数在10人左右，但是每年创造的价值上亿。我们为这些成长型企业提供全面的配套和服务，铺就较高的平台，让他们聆听世界的声音，与世界对话。 2009年底交房。 亮阁、美阁、韵阁三栋国际商务公寓，格林豪泰三星级大酒店和国际连锁“速功能规划 8”便捷商务酒店，“夜重庆”开放式24小时商务消费的商业街，250米标高的“西南经济区协作大厦”国际甲级写字楼组成 外 立 面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。 大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大 理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈 钢等材料 电 梯 厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或 木门套； 走 廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶； 卫 生 间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面 镜、洗手液盒、 电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、 面镜部位提高照度，高级瓷砖或 石材墙、地面，前室空间能有余度 满足使用者理容要求； 办 公 间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳 胶漆，块状胶垫地毯地面； 生态空间： 写字楼内有绿化生态空间布局 项目处于南岸的交通门户，四层立体交通体系的总站点。项目门口即是公建材配置 交通状况 交乘换站台和轻轨工贸站台；通过项目的公交线路有55条，能辐射主城各区； 31

汽车日通行量为15万辆/日。（负三层：汽车通道6车道；负二层：轻轨通道；负一层：人行通道；一层：汽车通道6车道）。 销售价格及物管费用 入驻公司

13000元/㎡，4元/㎡·月 格林豪泰三星级大酒店、国际连锁“速8”便捷商务酒店、9－21楼总共13层将进驻五省七方的各经济协调会办公室及其相关的企事业单位 2、工贸大厦

项目外立面 项目概况 功能规划 设备配置 项目位于南坪北路12号。工贸大厦作为我市最早的会议展览中心，规划面积3万平方米、总高度103米共22层，1988年建成。 两层裙楼加主楼 / 建材配置 物业管理公司 租金水平及物管费用 入驻公司 / / 租金25元/㎡·月，物业管理费用：1-3元/㎡·月。 重庆喜来健医疗器械有限公司南坪分公司、重庆利圆科技有限公司、重庆新浪办公设备销售维修中心、重庆绿森实业有限公司、重庆欧非电子有限公司、重庆富侨洗脚保健城 32

出租率

65%左右 3、科尔国际商务大厦

项目外立面

项目位于重庆南岸南坪双石街（工贸旁），项目占地面积:7200平方米， 总建筑面积:36000平方米。开发商是重庆科尔房地产开发有限公司，物业管理公司是深国贸物业管理有限公司，代理商是纬联地产顾问（重庆）有限公项目概况 司。项目为28层高楼全部采用银灰色玻璃幕墙与高档石材，气势恢弘，总户数为180户。科尔国际专门为业主配备了300多平方米的豪华大堂，2400平方米的商务景观茶坊，300多平方米的员工餐厅，及多功能会议厅等商务配套，以来支撑科尔国际的新生代商务平台的市场形象。 交通状况 903，901 中小学:南坪中学 综合商场:百盛，商业大厦 医院:市六院 外墙:主楼外墙为名牌面砖结合铝塑板 内墙:水泥砂浆抹面 电梯:主楼3部名牌电梯 周边配套 建材配置 门窗:玻璃门，木质工艺门套，优质塑钢窗。 厨房:地面防水处理，预留排水管道 卫生间:地面防水处理，预留排水，排污，排气管道。 通讯:IDD3（2）路入户，宽带入网 租金水平及物管费用

租金24元/㎡·月，物业管理费用：1.5元/㎡·月。 33

入驻公司 出租率 重庆易爱登科技发展有限公司等集中在技术领域、广告及展示领域、现代商贸领域、IT等领域的公司，95%以上的业主购房动机都是在自办公司使用。 90%左右 4、浪高凯悦商务大厦

项目外立面

? 浪高凯悦国际商务大厦 浪高凯悦国际商务大厦是LANKO HONORARY CO.LTD.（浪高国际企业集团）投资的目前重庆地区最高档、配套设施最完善、物业管理最优秀的专业高档写字楼之一,由美国凯悦国际集团酒店管理公司担当物业管理。其41层的楼层中，22层以下为高级写字间，22层以上为豪华写字间， 在41层高的顶部，修建了重庆第一个超高层建筑的直升机停机坪。写字楼将建成十大中心，即：服务中心、信息中心、商务中心、会议中心、培训中心、金融中心、美食中心、康乐中心、社交中心、综合中心。其中，服务中心包括工商、税务、金融、法律服务指南，服务运行图，服务品质项目概况 控制。商务中心提供翻译、文秘、票务、打字等商务服务。金融中心引入金融机构，为客户提供外汇、信贷、结算、融资等业务服务。另外，还将通过其它中心为客户提供中西餐、健身、保洁、美容、特约停车泊位及社交晚会服务。 重庆浪高凯悦国际商务大厦，位于重庆市南坪中心区最佳地理位置，交通通达度达到国际城市AA级标准，离解放碑商业中心仅10分钟路程，离江北国际机场仅20分钟路程，由美国凯悦国际集团酒店管理公司担当物业管理，享受与全球238家凯悦酒店同等尊崇的星级服务。办公建筑面积：37000 ㎡，标准层面积：1500㎡，层高3米。车位：620个。 34

项目标准层平面图 ? 功能规划 ? ? ? ? 其41层的楼层中，22层以下为高级写字间，22层以上为豪华写字间， 在41层高的顶部，修建了重庆第一个超高层建筑的直升机停机坪。 公共洗手间 玻璃镜、干手器、洗手池 空调类别：中央空调； 品牌：美国麦克维尔户式中央空调； 电梯品牌：广州日立 ? 设备配置 ? 个； 其他配置 通讯设备：每8平方米预留1个电话接口； 每户预留宽带FTTX+LAN接口2智能化设施：红外线报警系统； 安保设施：保安24小时巡逻； 消防设施：喷淋系统； 供电设施：双回路供电； 供应热水：无； ? ? ? 外立面 ：涂料 大堂 ： 墙壁：铝塑板； 地板：大理石； 顶部：轻钢龙骨吊顶 建材配置 ? ? 电梯门厅 ： 墙壁：优质不锈钢包皮； 地板：大理石； 顶部：优质不锈钢包皮 ? 走廊 ： 35

? 墙壁：乳胶漆； 地板：大理石； 顶部：轻钢龙骨吊顶 ? 物业管理公司 租金水平及物管费用 入驻公司 美国凯悦国际集团酒店管理公司 租金55元/㎡·月，物业管理费用：5元/㎡·月。车位费用:320元/月,3元/小时 重庆杰润科技有限公司、重庆凯维房地产开发有限公司、重庆雾都律师事务所、海湾安全技术有限公司重庆办事处、重庆百龙旅游有限责任公司、重庆市万维化工有限公司、重庆中先置业有限公司、华润涂料重庆办事处、 92%左右 出租率 5、金台商务大厦

项目外立面 项目位于南岸区金台大厦(招商银行旁)。为重庆渝能产业(集团)有限公司所开发。总建筑面积24924㎡，办公建筑面积是18000㎡ ，为31层的高层建筑。标准层面积为700㎡，标准层高为2.8米, 金台商务大厦位于南坪步行街入口的龙头位置，周围商家林立，证券交易、经济贸易企业比比皆是，由其带动的商贸区域也成为南坪经济活动最核心的地带。 项目概况 36

? ? ? ? ? 交通主干道： 南坪西路 人文自然景观： 南坪商业步行街 公共交通： 838、838A、365、707、321、304、363 商业环境： 南坪好友多、南坪人人乐重庆百货江南商场 商务环境： 南坪商业步行街 无公共卫生间 空调 备注：客户自己购买空调 周边配套 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 电梯 品牌：上海三菱 其他配置 通讯设备：电话线联网接入，独立式局域网，每户预留宽带接口； 智能化设施：红外线报警器； 安保设施：保安24小时巡逻； 消防设施：配置自动报警系统及消防喷淋设备，专设消防通道，配置规范标准的消防设施； 供电设施：市政电网接入； 供应热水：无； 设备配置 ? ? ? ? ? ? 外立面 面砖 大堂 墙壁：高级内墙乳胶漆； 地板：高级地砖； 顶部：高级内墙乳胶漆 电梯门厅 墙壁：不锈钢包皮； 地板：高级地砖； 顶部：不锈钢包皮 建材配置 ? ? 37

? ? 走廊 墙壁：高级内墙乳胶漆； 地板：高级地砖； 顶部：高级内墙乳胶漆 物业管理公司 租金水平及物管费用 入驻公司 出租率 / 租金35-40元/㎡·月，物业管理费用：3.5元/㎡·月。车位费用:500元/月,5元/小时 郎文外语培训学校、圣雅菲专业女士美容沙龙、重庆亮阁装饰工程有限公司、新华保险重庆分公司南坪营销服务部、重庆邦鸿物资有限公司 71%左右 三、九龙坡区 1、国际金融大厦

项目外立面 项目概况 项目地址是九龙坡区杨家坪团结路1号，位于九龙坡区步行街，共30层，属于商住楼。 38

? ? ? ? ? ? 周边配套 ? 交通主干道 团结路、杨家坪商业步行街 公共交通 轻轨2号线 404、403、468、412、413、416、223、233、226、828、204、310 商业环境 杨家坪商社电器、杨家坪国美电器、重庆百货杨家坪店、新世纪百货杨家坪店、家乐福杨家坪店、人道美超市杨家坪店、立丹百货杨家坪店、杨家坪花鸟市场、铁马综合市场、西郊地下购物城、杨家坪商业步行街 ? ? 商务环境 杨家坪商圈 物业管理公司 租金水平及物管费用 入驻公司 出租率 / 租金25-30元/㎡·月，物业管理费用： 元/㎡·月。 重庆国际大饭店 70%左右 2、佳宇大厦

项目外立面 项目概况 项目位于杨家坪步行街。是15层的高层建筑，为商业和办公的综合性建筑。 39

? ? ? ? ? ? ? 交通主干道 团结路、杨家坪商业步行街 公共交通 轻轨2号线 404、403、468、412、413、416、223、233、226、828、204、310 商业环境 杨家坪商社电器、杨家坪国美电器、重庆百货杨家坪店、新世纪百货杨家坪店、家乐福杨家坪店、人道美超市杨家坪店、立丹百货杨家坪店、杨家坪花鸟市场、铁马综合市场、西郊地下购物城、杨家坪商业步行街 周边配套 ? ? 商务环境 杨家坪商圈 设备配套 租金水平及物管费用 入驻公司 出租率

水、电、气 租金50元/㎡·月，物业管理费用： 1.8元/㎡·月。 圆缘园人文传承时尚餐厅、时尚丽人街、重庆大品国际货运九龙办事处、中正圆点文化艺体学校 90%左右 3、银都大厦

项目外立面

项目概况

项目地址是杨家坪正街，处于杨家坪步街上。配套完善，交通方便。整栋楼40

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