资产评估汪海粟课后习题答案
更新时间:2023-10-09 17:41:01 阅读量: 综合文库 文档下载
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第五章 机器设备评估计算题答案
1.某型号压力机购置于1990年12月,帐面原值40万元,其中压力机械购买价为35万元,基础及安装费4.5万元,运杂费0.5万元。评估基准日为2000年12月20日。经过调查得知,该类压力机械的定基价格指数1990年和2000年分别为120%、150%,基础及安装费10年间上涨了100%,评估基准日的运杂费为1.1万元。10年间,该压力机前5年的利用率为120%,后五年的利用率为95%,预计尚可使用年限为3年。与同类设备相比,该设备的操作需要5个工作人员,而同类设备只需要3个工作人员,操作人员的年工资及福利费为2万元/人。所得税率为33%,折现率为12%。 要求完成下列计算:(1)该设备的重置成本 (2)该设备的实体性贬值 (3)该设备的功能性贬值 (4)该设备的评估价值 解:
(1)计算重置成本
根据物价上涨指数分别求出2000年各组成部分的重置价格: 压力机=35×150%/130%=40.38(万元) 基础及安装=4.5×(1+100%)=9(万元) 运杂费=1.1万元
2000年12月该设备重置成本=40.38+9+11=50.48(万元) (2)计算实体性贬值 实际使用年限: 5×120%+5×95%=10.75 (年) 实体损耗率: 1075/(10.75+3)=78.2% 实体性贬值额: 50.48×78.2%=39.48(万元) (3)功能性贬值 (5-3)×2(1-33%)×[1-(1+12%)]/12% =2.68×2.4018 =6.44(万元)
(4)计算评估价值
P=重置成本-实体性贬值-功能性贬值 =50.48-39.48-6.44 =4.56(万元) -3 2 2.某油罐主体结构建于1994年,原购置价为350000元,原油位控制装置于1998年拆除,该部分的原始成本为20000元,同年新增加的油位控制及数据自动采集系统投资32000元,2000年又增添工业电视监控装置,投资50000元。评估基准日为20XX年,若1994年至2000年罐体的价格上涨指数为2.5,1998年至20XX年自动控制系统的价格上涨指数为1.5。2000年至20XX年电视监控装置价格上涨指数为1.2,评估人员经现场检测该油罐设备尚可使用12年。试计算该油罐设
备20XX年的评估价格。 解:
(1)计算油罐重置成本
用价格指数按不同投资时期调整计算: 油罐主体:(350000-20000)×2.5=825000(元) 采集系统:32000×1.5=48000(元) 工业电视:50000×1.2=60000(元)
油灌重置成本=825000+48000+60000=933000(元) (2)计算加权重置成本 单位:元
(3)计算加权投资年限 1064400÷933000=11.4(年) (4)计算成新率 成新率= 尚可使用年限 ′100%
尚可使用年限+加权投资年限 12
= =51%
(5)计算评估价值 P=重置成本×成新率 =933000×51% 3
=475830(元)
3.对一台刨床进行评估,该设备已使用4年,经检测评定尚可使用8年,但该刨床的台钳嘴有裂纹需要更换,经调查其更换费约8000元。该刨床的重置成本为12万元。试用修复费用法评估设备的实体性贬值额及成新率。 解:
(1)可修复实体贬值:8000元 (2)不可修复实体损耗率:4′100%=33% 4+8 (3)不可修复部分实体贬值:(120000-8000)×33%=36960(元) (4)实体性陈旧贬值总额:8000+36960=44960(元) (5)设备的成新率=(1- =62.53% 44960)×100% 120000
4.某企业10年前购入一台锅炉,现要求对其评估。收集到如下资料:
(1)经市场调查,该型号锅炉市场价格为68000元,附属设备8400元,运输费率2%,安装调试费率8%。
(2)根据锅炉压力容器规定,该锅炉预计总使用年限为22年。预计残值率3%,
清理费为2000元。
(3)调查表明,该锅炉比新型同型号锅炉每年多耗煤2吨。
(4)假设企业所得税率为20%,折现率取10%,每吨煤价格800元。 要求:(1)计算该锅炉的重置成本 (2)估算该锅炉的各种贬值 (3)确定该锅炉的评估价值。 解:
(1)计算重置成本 (68000+8400)×(1+2%+8%)=84040元 (2)有形损耗 [84040×(1-3%)+2000]×10=37963.09(元) 22 4
(3)功能性贬值
1轾1犏 2×800×(1-20%)×=7928.83(元) 1-1210%犏(1+10%)臌
(4)该锅炉评估值
84040-37963.09-7828.83=38248.08(元)
5.评估某灯泡厂一条普通泡生产线的重置完全成本。该生产线的账面原值100万元,其中封口机、排气机与装头机均为外购设备计60万元,传送带与机构爪为自制计30万元,运输、安装调试费用为10万元。
经市场调研,发现目前市面上已出现了用料节省,结构更为合理的换代产品。而且自制的传送带与机构爪也有改进的必要,技术攻关小组认为改进后的设备将大大节省能源与用料,且占地小。运输、安装调试费用随主体设备的换代也会发生相应的变化。下面将分别就生产线中的外购设备,自制设备及运输、安装调试费用分述如下:
(1)外购机器设备情况:经市场调查,得知封口机、排气机、装头机的现行市价分别为30万元、37万元、33万元。成套购买均优惠10%,验货后立即付款优惠5%,购货后延期一个月付款加价3%,并标明价格尚可面议。通过销售统计,一般厂家的价格折让为4%。根据以上资料,我们评估时应选择:成套购买,正常的付款条件,正常的价格折扣。
(2)自制机器设备情况:评估人员与企业技术人员和财会人员进行了座谈,听取了专业人员的介绍,查看了有关账表,得知自制设备账面原值30万元的构成为:钢材占40%,铸铁20%,人工费30%,制造费用占10%;按现行技术条件更新自制设备,钢材和铸铁均可节约20%,人工及制造费用可节省10%。从企业财务资料获悉,自制设备购建以来,钢材价格上涨80%,铸铁价格上扬50%,工时成本也提高了100%,制造费用按工时分摊的额度上涨40%。
(3)运杂费、安装调试费用情况:由于三件主要设备的结构变化,吨位减轻,经与技术人员和财务人员座谈,得知,设备吨位减轻与运价上调相抵后运杂费上升20%,基础、基桩等耗用水泥和钢材分别减少30%,用工减少50%,钢材价格上涨指数同上,水泥价格上涨10%,人工费上涨100%,管理费上涨40%。分析原成本核算资料,知各项费用占运杂费、安装调试费的总成本的比重如下:运杂费10%,钢材40%,水泥20%, 人工20%,管理费10%。
解:
(1)外购设备重置价值:100×90%×(1-5%)×(1-4%)=82.08万元 5
(2)自制部分机器设备重置价值: 30×40%×(1-20%)×(1+80%)=17.28万元 30×20%×(1-20%)×(1+50%)=7.2万元 30×30%×(1-10%)×(1+100%)=16.2万元 30×10%×(1-10%)×(1+40%)=3.78万元 17.28+7.2+16.2+3.78=44.46万元
(3)运输、安装调试费用重置价值: 运杂:10×10%×(1+20%)=1.2万元 钢材:10×40%×(1+80%)×(1-30%)=5.04万元 水泥:10×20%×(1+10%)×(1-30%)=1.54万元 人工:10×20%×(1+100%)×(1-50%)=2万元 管理:10×10%×(1+40%)=1.4万元 1.2+5.04+1.54+2=11.18万元
(4)普通灯泡生产线重置全价为:
重置价值=(1)+(2)+(3)=82.08+44.46+11.18=137.72万元
附:运杂费、安装调试费用重置价值亦可通过计算综合升降比率计算: “量”耗综合下降率:30%×(40%+20%)+50%×(20%+10%)+0×10%=33% 价格综合上升率:20%×10%+80%×40%+10%×20%+100%×20%+40%×10%=60% 运杂、安装调试重置成本:10×(1-33%)×(1+60%)=10.72万元
6.某进口机器设备,评估基准日时的FOB价为25000美元,国外运输保险费为103美元,国内运杂费率为3%,关税税率为16%,增值税率17%,银行手续费率为0.5%,外贸手续费率为1.5%。评估基准日美元对人民币汇率为8.3,试计算这台进口机器设备的重置全价。 解:
该进口设备的CIF价=25000+103=25103美元 关税=CIF×关税率=25103×16%=4016.48美元 增值税=CIF×(1+关税率)×增值税率=25103×(1+16%)×17%=4950.31美元 银行手续费=FOB×银行手续费率=25000×0.5%=125美元 外贸手续费=CIF×外贸手续费率=25103×1.5%=376.55美元 国内运杂费=FOB×评估基准日汇率×国内运杂费率 =25000×8.3×3% =6225(元)
该设备的重置全价=CIF价+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂费 6
=(25103+4016.48+4950.31+125+376.55)×8.3+6225 =293167.12(元)
第六章房地产评估计算题答案
1.甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营,甲方出地5000平方米,并出资300万元;乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4:6。已知规划开发项目的建筑容积率为4,覆盖率为50%,单位建筑面积造价为1100元/平方米,单位建筑面积各项税费为200元/平方米。 求:(1)该地块的单位面积地价,楼面地价。
(2)该建筑物每层平均分摊地价(设每层建筑面积相等)。 解:
(1)设土地价格为x
x+300=5000 x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元 6 3033.33
50004该地块的单位面积价格= 楼面地价=3033.33
20000=6066.67元/平方米 =0.1517万元/平方米=1517元/平方米 6066.67
4或:楼面地价=土地单价/容积率= 建筑总面积
土地总面积=1517元/平方米 (2)容积率= 建筑总面积=土地总面积×容积率=5000×4=20000平方米 建筑物占地面积=土地总面积×覆盖率=5000×50%=2500平方米 建筑物层数=20000 2500=8层
建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷8=379.17万元
2.某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地,土地面积1000平方米,允许用途为商住混合,允许建筑容积率为7,覆盖率为≤50%,土地使用年限为50年,1998年3月出售。经调查和开发设计,取得如下资料:
(1)开发方式:设计建筑物14层,每层面积500平方米,共7000平方米。1~2层为商用房,1000平方米;3~4层为住宅,6000平方米。
(2)开发费用估计。建筑费用500万元,专业费用为建筑费用的6%,利息率为10%,利润率为20%,由卖方承担的售房税金为房地产售价的5%。
(3)预计建设期。共需三年完成全部建筑,资金分三年投入,第一年投入总建筑费 7
的50%,第二年投入总建筑费的30%,第三年投入总建筑费的20%。
(4)预计房地产售价。假定建成后,商业楼可全部售出,住宅可售出30%;住宅的50%半年后可售出,其余的20%一年后才能售出。预计2000年3月商业楼平均售价5000元/平方米,住宅平均售价2400元/平方米(均含楼面地价)。 要求:用假设开发法评估该宗地1998年3月的总地价、单位地价及楼面地价。 解:
(1)计算房地产出售总价现值 5000创100024001000轾30P % +++3300.51(1+10%)(1+10%)臌(1+10%)(1+10%)(1+10%) =1412.73(万元)
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