任志强等大腕隔空论战,明年楼市能否打翻身仗

任志强等大腕隔空论战，明年楼市能否打翻身仗

中国地产 2014年12月12日10:04 1.4万 136楼市 | 任志强 | 秦虹 | 自媒体A-A+有钱没钱，都要过年。楼市2014版不管收成几何，都将成为过去时，而且很快。展望2015，房价依然是楼市最炙手可热的热门话题。限购松绑、央行房贷新政等系列利好刺激之下，2015楼市从价到量能否打个“翻身仗”？【中国地产】和你一起来围观那些大腕们怎么说。

标普：房价继续以5%的速度下降

12月9日，标准普尔亚太区企业评级分析经理、董事总经理李国宜在香港举行的中国50大银行记者会上表示：内地楼市目前仍呈现供过于求的状态，预期楼价今年跌幅为5%，开发商需要减价促销，部分小型房企将面对较大压力。

李国宜还表示，对2015年房地产的发展持审慎态度，供求不平衡对开发商严重不利，未来房价还会继续以5%的速度下降。主要原因，一是因为房地产竞争更加激烈；二，销量不会有明显增长会使房企的现金流和负债更加严重。而未来一到两年，开发商整体信用率还会下降。

【中国地产】：楼市供求失衡，去库存任重道远。最新佐证有：住建部政策研究中心主任秦虹说，截止10月份，在建房屋中有90%尚未卖出去；上市公司三季报显示，A股139家房企存货已达2.23亿元。

强力出货之时，涨价只属个例，促销必成常态。

吴晓波：未来十年房价再涨两三倍

著名财经作家吴晓波上周四在接受媒体采访时表示：“明年房价肯定会温和上涨，主要有两个依据，一是货币问题：货币现在还是相对宽松，必须要找一个池子，不动产是一个最大的池子。二是国内经济的基本面：我每天在一线跑，大概知道这些产业经济层面的情况会怎么样。相对来说，我是比较乐观的。”

但吴晓波也指出，未来几年内，房价暴涨的时间窗口过去了。过去10年，中国的房价涨了6~8倍。未来10年，涨两三倍是有可能的，但这涨幅基本上是货币泡沫化的一个结果。

【中国地产】：不动产的确是个大池子，但2015年它将是个蓄水池还是石灰池，不仅仅取决于货币政策，更要看不动产全国统一登记和房地产税的动静有多大。

而且，对多数二三线城市来说，池子里的水已经太满，早已过犹不及。

艾经纬：人口结构决定购买力不足

新浪财经专栏作家艾经纬上周五撰文认为，从供给与需求、救市政策、衰退周期测算等角度，初步说明中国房地产市场的衰退格局已经确立，而人口结构演变又是一个危险的信号。

他说，房地产需求，相对于劳动年龄人口，还有个更精确的指标，即购房适龄人口（25~49岁）。根据2010年全国人口普查数据，2015年达到5.68亿人口峰值，但从2018年开始加速下滑，到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。从城镇人口看，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿、2.5亿。

由此可见，从2015年左右起，中国购房适龄人口数量开始下降，房地产购买需求结构发生了重大改变，甚至出现结构性的购买力不足。

【中国地产】：这至少是个新视角，而且偏学术范儿，高大上，不敢轻言其对与错。

从我们普通人朴素的生活逻辑看，近十余年楼市供求关系变迁，就像在给一个饿急了眼的人不断喂烧饼——一个，不饱；两个，不饱；三个，依然不饱……突然间惊觉他都吃顶了，可你手里还压着一摞烧饼。

那么，问题来了，你们家未来有没有足够的吃货消化剩烧饼？

邓浩志：广州还有至少10年涨幅

广州未来的楼价走势如何？方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，目前全国楼市已经出现了分化，以后的市场也不可能只朝一个方向发展。其中一二线城市受到外来人口以及购房需求的刺激，楼价还将上涨。而三四线城市因为人口的流出，供应大于需求，所以楼价会保持现在的水平甚至下降。

有数据显示，广州过去十年每年新增人口是44万，楼市供应每年新增仅10万套。对比之下肯定是供不应求。邓浩志预测，未来10年甚至15年广州楼价总体趋势上涨，但是其中会有阶段性的波动。

【中国地产】：广州房价涨不张？第一宏观政策说了算；第二，广州人民说了算。

但有一点可以肯定，一线城市吸纳就业的能力强，相比三四线城市，楼市前景还不至于太悲观。

秦虹：新房市场增速一定会下降

楼市告别普涨已是不争之事实，在此情形之下，区域市场依然存在机会。近日住建部政策研究中心主任秦虹说，今后，中国的城镇化要以人为核心，实现的是新增城镇人口的定居和落户。

由此，中国房地产业发展会出现新的格局，即从过去的总体上涨到未来有的地方上涨，有的地方平衡，有的地方可能出现一段时间内的低迷甚至是负增长。新房市场的增速一定会下降。过去10多年房地产市场的高速增长，已经解决了住房需求基本总量的问题，绝对短缺已不存在。秦虹介绍，截止到今年10月，商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例是历史最低的，不到10%，最高点的时候是16%，这也意味着在建房屋中90%未卖出去。

秦虹认为，城市增长，城市人口增加，当然会促进房地产业的发展。但二手房市场正在兴起，即使未来城镇住房需求仍然很大，新房需求会降低。

她认为，非传统房地产的增长会上升。即商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产，将面临新的发展机遇。

【中国地产】：额，以上观点很客观很全面，好像没给我们留下什么说的余地。

但是我们关注的价格呢？大家自己动动脑筋好了。

任志强：真有需求，就别等待

虽然63岁的任志强今年11月底宣布退休，但其评析楼市的"大炮论"依然被人们解读着。曾经任志强说过"选择等待的购房者很傻。”

“等待对投资者来说是一个选择，但对有实际住房需求的人来说，根本不是一个选择。十年前你说房价会跌，但现实却离买房越来越远，想买到好房子没有了；又比如你工作在东城，你在东城的房子比西城贵，你说再等等，对不起，最后你只能到南边买房子了，这是很简单的道理。”

【中国地产】：好吧，这好像也是一种说法，而且历史的经验告诉我们之前的确是这样。当然，如果你有实际住房需求的话——经济学教科书上说，购买需求=购买意愿+购买能力。

我这句话不是在提醒购房者，我是想提醒一下老任，你现在怎么不说房价了呢？

陈思进：中国楼市将陷入人口陷阱

央视《华尔街》顾问，《看懂财经新闻的第一本书》作者陈思进并不看好中国楼市。

他认为，中国先前过热的房地产在今年大部分时间持续低迷，而今后可能会更加糟糕，因为过去数十年房地产繁荣的主要推动因素——人口结构即将发生变化。

中国购房主力人口（25岁至49岁之间人群）将在明年达到峰值，随后就会开始下降，而与此同时还有大量超过需求数量的新公寓投放市场。

【中国地产】：普遍意义上的确如此。但区域发展不均衡决定了城市吸纳新增人口的能力不同，楼市前景也会各异。

那句话怎么说来着——你不必跑得过老虎，你只需跑赢同伴就能虎口逃生。

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