生态文化旅游项目可行性研究报告

生态文化旅游项目

可行性研究报告第一章可行性研究总论

一、项目背景

湖北神农源生态文化旅游开发有限公司拟建的“神农源生态文化旅游区”项目，位于湖北省襄阳市谷城县五山镇昝家铺村陈家沟，因地处湖北神农架北缘武当山下，现场原生态植被良好，环境优美，风光迤逦，历史文化、佛道儒文化深厚，又相传是人类始祖之一神农氏的故乡，故名“神农源”。

“神农源生态文化旅游区”项目以“文化体验”、“猎奇探险”、“生态度假”、“养老养生”等为主题，立足山水园林、原生态休闲景区的特点，以“文化塑魂、特色迎客”为根本，在全面打造生态文化旅游景区的同时，休闲度假方面突出“老有所养、老有所为、老有所乐”的特色，为周边近亿客源市场提供良好的文化体验、休闲度假、养老养生服务；依托生态打造人文传统生活景区，对享有“小武当”的五山镇万亩茶园进行保护性开发，将人文景点与天然园林融合，争取在十三五期间，把“神农源生态文化旅游区”打造成为中国一流的集“文化体验、休闲度假、酒店（式）养老、生态养生”为一体的国家AAAA级旅游区”！

1、项目名称

“湖北神农源生态文化旅游区”项目

2、项目承办单位

湖北神农源生态文化旅游开发有限公司

3、项目拟建地址、地点

湖北省谷城县五山镇昝家铺村陈家沟。

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4、项目建内容与目标

建设思路：拟建的“湖北神农源生态文化旅游区”项目，以“文化体验”、“猎奇探险”、“生态度假”、“养老养生”等等为主题，以“文化塑魂、特色迎客”为根本，在全面打造道教、佛教、儒教文化旅游景区的同时，为周边近亿客源市场提供良好的休闲度假、养老养生服务；打造人文景点，对享有“小武当山”的五山万亩茶园进行保护性开发，将人文景点与天然园林融为一体，打造成为“酒店式生态养老休闲度假旅游区”。和丹江口水库水资源景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身—娱乐—餐饮—住宿—观光—体验--生产（花卉、园林、茶园）”于一体的景观综合体；形成完美的人与自然和谐的生态文化旅游区。

（2）开发目标

力争在十三五期间，把“神农源生态文化旅游区”打造成为中国一流的集“文化体验、休闲度假、酒店（式）养老、生态养生”为一体的国家AAAA级旅游区”！

（3）开发建设内容与建设进度

本项目规划面积暂定3平方公里（约3000亩，固定建筑用地400亩），总投资约1.2亿元人民币，分三期建设。

一期工程：基础配套设施建设。占地150亩，投资3000万元，总建筑面积约128400㎡（含停车场），建设周期一年，主要内容：停车场（广场）、接待中心、购物小吃商街、景点包装、老年标准公寓、娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施；

二期工程：游乐体验配套项目建设。占地150亩，投资4000万元，建设周期两年，主要用于佛家道家文化体验项目建设、游乐项目建设、国际乡村自驾营地、山地越野基地、青少年军事夏令营营地、拓展·CS镭战基地等项目建设（可以单体招商）。

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三期工程：度假休闲观光项目建设。占地100亩，投资5000万元，主要内容包括一期配套工程如度假酒店、景观打造、特色医疗及花卉苗圃基地建设、茶文化园及演艺项目建设等。

5、项目投资及效益概算

项目总投资约人民币1.2亿元。三年内全部建设完成。

（1）年产值估算：项目建成后产值为5000万元/年；

（2）年利润估算：按40%计,实现利税2000万元/年；

（3）社会效益：直接解决100--150人就业；

（4）投资回收期：8.5年（含建设期2年）

从静态投资利润率和投资回收期的数据表明，该项目投资回报能力强，政治效益、经济效益、社会效益、环境效益均较好。

6、可行性研究报告编制单位

北京博雅方略旅游景观规划设计院有限责任公司

二、可行性研究报告编制的依据及内容

1、可研研究工作概况

该项目经襄阳市谷城县发展和改革委员会企业投资项目备案立项。我公司接受委托后，在系统收集该项目背景资料的基础上，认真分析和理解了本项目技术基础资料，并于2015年7月上旬，组织专家团队赴现场实地调查、数据收集等工作，然后转入室内资料综合研究、报告撰写，2016年1月完成本项目可行性研究报告。

2、政策性依据

（1）《国务院关于大力发展旅游业的实施意见》(国办发[2009]41号)；《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》国发〔2014〕31号。

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（2）《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》(国办发[2000]19号)；

（3）《湖北省人民政府加快实现社会福利社会化的决定》；

（4）《湖北省社会福利机构管理实施细则》(试行)；

（5）《襄阳市社会养老机构管理实施办法》；

（6）财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》；

（7）中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》；

（8）襄阳市城市总体规划（1996－2020年）；

（9）企业提供的相关协议、资质、证书

3、法规、方法依据

（1）《国家旅游规划通则》

（2）《中华人民共和国旅游法》

（3）《中华人民共和国水污染防治法》 2008.6.1

（4）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》 2005.4.1

（5）《建设工程安全生产管理条例》 2004.2.1

（6）《建设工程质量管理条例》 2000.1.30

（7）《中华人民共和国森林法实施条例》 2000.1.27

（8）《中华人民共和国土地管理法》 2004.8.28

三、可行性研究结论

本项目以生态文化旅游体验、生态养老养生和休闲度假为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家中西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。

本项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回报高、利税率高。

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本项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。

本项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快襄阳市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。

综上所述：建议项目尽早立项，并尽快注册公司，开展企业自筹、股份众筹、申请补贴等方式筹措资金实施。并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。

第二章项目背景、市场预测与分析

一、项目背景

1、生态养老相关政策背景

据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3-4人中，就有一个老年人。

随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》(国办发[2000]19号)、《湖北省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》、《湖北省社会福利机构管理实施细则》(试行)、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》、《襄阳市社会养老机构管理实施办法》等。

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2、文化体验与生态休闲度假项目政策背景

旅游业在世界范围内高速发展的同时，传统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。1998年，联合国经济及社会委员会第46次大会将2002年确定为“国际生态旅游年”，世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游的发展，生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。

（1）国家相关政策

2001年，国务院出台《关于进一步加快旅游业发展的通知》（国发〔2001〕9号），明确要求“大力发展生态旅游”。2003年，中共中央、国务院出台了《关于加快林业发展的决定》（中发〔2003〕9号），提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。2005年6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出《关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知》（旅计财发〔2005〕5号），提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。2006年8月，国家旅游局、国家环保总局、建设部在九寨沟召开“全国生态旅游现场会”进一步推动了生态旅游的发展。

（2）地方相关政策

旅游业被确立为湖北省重点发展的战略性产业旅游产业是国家“十一五”、“十二五”和中西部大开发重点支持的六大特色优势产业之一，也是我省实现“四个跨越”的战略性产业。

（3）旅游业是襄阳市“十二五”“十三五”规划重点发展产业

《襄阳市国民经济和社会发展“十二五”、“十三五”规划纲要》明确提出：全面提升旅游业、改造提高传统服务业、加快发展现代服务业，促进旅游资源优势向经济优势转化。

3、养老院建设的重要性和必要性

（1）解决老龄化社会问题的需要

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据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%），增加到2050年的 3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。襄阳市也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建该项目，也是解决老龄化社会问题的需要。

（2）构建和谐社会的需要

党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，襄阳市委、政府也提出建设“和谐襄阳”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，本项目的建设，将为襄阳市弱势老人等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。

（3）加快襄阳市社会福利事业发展的需要

项目实施后，将很好的改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将极大的满足老年朋友对中高档养老养身的需求，填补襄阳中高档酒店式生态养老中心的空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨，将在辖区内社会保障体系中发挥较为重要的作用。

4、生态休闲度假区建设的重要性和必要性

（1）是促进区域经济发展战略的需要。

项目的开发建设，将成为区域性经济发展的一大支柱产业，将有力地促进区域经济发展，扩大对外开放程度，通过招商引资发展旅游，使各产

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业配套协调发展，特别是推动第三产业发展，拓宽就业门路，促进经济发展，可产生良好的经济效益和社会效益。

（2）项目建设是适应襄阳市旅游产业发展的需要

目前，鄂西北是湖北旅游产业格局的软肋，发展较为滞后。该项目能发挥60%以上绿化和青山绿水这一资源优势，提升襄阳市旅游产业竞争力，优化鄂西北旅游产品结构，提升襄阳市在鄂西北旅游发展的地位。

（3）项目建设是适应加快襄阳市旅游经济发展和产业结构调整的需要

襄阳作为鄂西北的工作重点市，由于历史原因和地域关系，产业结构单一，第三产业所占比重小，远远落后于周边地区，旅游接待总量偏低。而旅游产业作为第三产业的龙头产业和产业结构调整的引擎，能促进餐饮、酒店、交通、商贸、娱乐等第三产业发展；项目的建设能带动该区经济社会的协调发展，促进襄阳经济的腾飞。

（4）旅游业发展促进社会主义新农村建设

统筹城乡发展是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要举措。乡村旅游因为具有良好的经济带动作用和社会效益，成为了城乡统筹发展的重要途径和必要手段。五山镇由于地理位置限制，“三农”问题形势严峻，城镇化水平较低，城乡经济发展不够协调。结合该区域丰富的旅游资源优势，着力建设一批旅游特色村、生态社区，大力发展乡村旅游，不仅有效推进小城镇的建设步伐，建立“以旅促农、城乡互动、协调发展”的新型城乡关系，而且通过旅游带动了小城镇和旅游社区、景区周边的农村非农就业、农民增收等经济社会发展，促进新农村建设进程，是实现以旅游产业带动城乡统筹的大胆尝试。

5、项目的由来

从襄阳老龄化趋势和自然旅游资源条件来看，在谷城发展以“生态养老和休闲度假”为一体的综合产业前景十分广阔。而谷城县周边旅游资源丰富，无论是从自然生态还是自然风光、历史文化，以及民族风情，都有独特的地方。过去有影响的主要是武当山、古隆中、神农架，近几年随着经济社会发展，特别是经济条件的改变，有很多新的好地方，比如说南水

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北调中线源头——丹江水库景区、葛州坝三峡风光、十堰市汽车城等，还有与陕西接壤的风光资源都开发出来，旅游资源本身很丰富，现在更丰富，而且覆盖面也非常大。

从省统计局获悉，2010年8月份湖北省实现社会消费品零售总额220.7亿元，比上年同月增长13.7％，比上月的增幅提高1.3个百分点。1－8月的社会消费品零售总额实现1755.7亿元，同比增长13.8％。据分析，旅游业发展良好带动消费增长。今年以来，1-8月，四川省实现旅游总收入495.6亿元，同比增长23.6％，接待总旅客9445.1万人次，同比增长21.0%（2005年）。所以在襄阳市五山镇发展生态旅游势在必行。

二、项目市场预测与分析

1、养老产业背景

据统计，2014年我国60岁以上的老年人口已经达到2亿，超过了总人口的14％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3-4个人当中，就会有一个是老年人。

（1）老年人口基数大

60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2。

（2）老年人口增长速度快

到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。

（3）高龄化趋势明显

目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加 4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。

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2、生态文化旅游概述

生态文化旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态文化旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效途径。目前，最流行的关于生态文化旅游的定义有两个：生态文化旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对地方文化的挖掘保护、生态环境的保护，达到使当地的文化、生态和人口得以持续发展的目的；生态文化旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受历史的和现存的自然、文化景观，这种行为应该在不破坏自然地貌、保护生态环境、降低旅游负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。

近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供文化探秘、观光休闲、旅游度假的生活功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业----农旅一体化的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造文化景观、人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”、“花卉海洋”等等。

3、现有基本游客结构

去年，我国著名景区排名前十的武当山旅游景点共计接待国内外游客三百万人，且五山镇现有各种农庄农家乐53户，部分农户还可以一次性接待上百人。今年“五一”节期间，接待游客近万人。比上年增加了四分之一，收入比以前增加了5倍。

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4、市场趋势分析

中国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度过，著名未来预测学家格雷厄姆认为，休闲将是新千年经济发展五大推动力中的第一引擎，“一个以休闲为基础的新社会有可能出现”。人们的消费观念有了极大的转变，健康、休闲、度假成了人们追求的时尚潮流。在传统房地产开发机会逐渐减少、住宅消费开始向舒适性转移的情形下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域，当旅游度假成为一种时尚之后，集山水景观、休闲度假为一体的度假社区也将随之应运而生，成为新的房地产开发热点。

5、项目建成时市场容量与游客结构

该项目透过旅游市场的市场分析认为，当今我国的旅游市场，多数是增量不增长、缺乏可持续性的能动性深度开发，绝大部分以单一的人为风景或突发奇想的运作模式吸引游客，而往往忽略旅游市场细分划经济要素，长期形成的蜂拥而游，待后萧条得无人问津的、增量不增长的“泡沫经济”怪圈，任何一个景区或行政区打造的旅游经济，都很难形成可持续发展后劲。究其缘故：旅游实在是缺乏文化或消费需求内容；缺少到此一游如同回家一样便捷的以人为本深度开发思想，这不得不说是多年来旅游开发层面的断层或盲点。

该项目根据现在大众人们需求，完善上述游憩方式以达到休闲、避暑与自然生态有机的结合，最终形成社会与经济效益共同繁荣的良好局面。

（1）游客性别构成

据现有数据进行估计，项目建成后，游客的性别构成为男:女为2.33：1。其特性在于远高于全国平均出游性别比(1.27:1) ,这在湖北生态旅游中具有普遍性。

（2）游客年龄构成

本项目建成后游客的年龄构成的特点在于25-35、36-45、46-60三个年龄段的游客比重明显大于其他年龄段的游客，反映生态休闲主要目标客

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源市场为中老年城市居民，这部分居民有相对固定的休假时间，且收入相对稳定，具有较强的消费能力。

（3）游客职业与学历构成

旅游者职业与学历构成是旅游决策动机的直接体现，反映了旅游者对旅游地环境感知、旅游最大效益以及旅游偏好等旅游决策要素的职业、文化社会阶层化差异。该项目游客职业构成的特点是离退休人员及商务成功人士占有的份额较高。游客职业构成的职业众性特征明显，在九个职业类型中，公务员、企事业管理者、文教科技人员及学生等四类分别占20.41﹪、18.71﹪、18.37﹪和15.99﹪，合占游客总数的7成以上（73.47﹪）。工人以及包括军人在内的其他自由型职业也有一定比例（分别占9.52﹪和8.44﹪）。服务销售商贸人员等所占比例极低（分别为 3.40﹪、3.06﹪及 1.70﹪）。其特征为高中与中专以上、本科以下游客份额占绝对优势（＞90%）。显然，游客的学历构成与相应类型生态休闲游客的职业构成是吻合的。

（4）游客收入构成

居民可自由支配收入的多少，直接影响其旅游需求。该项目游客以中高收入者居多（月人均收入＜3000元的占24.67﹪、＞3000元的占75.33﹪）。进一步统计表明，月人均收入大于3000元的中高收入者主要为大空间尺度游客。

三、项目发展优势

1、独特的市场卖点

生态养身休闲旅游在我国刚刚进入发展阶段，是一个非常有前途、充满潜力和机遇的发展方向，存在着巨大的市场潜力。

本项目巧妙的将“生态养老”和“休闲度假”合二为一，相互促进。规划的景点、设施具有很多唯一性和排它性，特别是根据项目地理环境所设置的景点，因巧妙的与武当山景区和丹江口水库自然景观相融合，形成了独特的山水景观群。

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项目建筑群以中式古典为主题风格，同时结合，花卉苗圃茶园的生态园林建设，将生态与贵族气息和谐统一，打造出该区域独一无二的中高档“生态养老和休闲度假”特色旅游综合体，填补了鄂西北中高端生态养老空白，必将成为鄂西北生态养老和休闲旅游业的独特卖点。

（1）高级养老院

按照国际公认的标准，当一个国家60周岁及以上的人口占到总人口数10%的时候，这个国家就正式成为老龄化社会了。按这个标准来算，中国现在已有超过1.5亿的老年人口，名副其实地步入老龄化社会的行列。

为此我们有必要建设高档养老院。本项目建设的高档养老院拥有自己的特色，围绕“养”、“护”解决老年人养老问题、适应老人及其家庭需求的客观要求，推动鄂西北养老服务事业健康、快速发展起到积极的作用，也是整体推进养老工作的重要支撑。

①打造高档养身条件，营造“享受型”生态养身氛围。建设高档养老院的外观可让人感觉生气勃勃，本项目有如五星级酒店一般装修设计，或依山傍水或有温室园林，穿着整洁的护理医疗团队和服务人员会面带笑容，院内还配备专业的心理咨询部门。养老院最根本宗旨虽然仍是对不能自理的老人提供日常料理，但已经从温饱型转向了享受型。过去的传统思维认为，只有不孝或迫于无奈时子女才把父母送进养老院，现在送父母进养老院则体现的是子女的孝心。实际上，现在很多老人都愿意到养老院来享受舒适的晚年生活。我们以“生态养身”概念为基础兴建的老年公寓等，以达到“老人需要自己解放自己”，到养老院养老不是什么令人感到羞耻的事情，而是“一种潮流”。解决那些因孤独和缺乏交流的老年人心理上突出的问题，对于到养老院养老的老人而言，能交朋友、上网、健身、打门球、垂钓、书法、文艺活动等，让其充分享受晚年生活的自在。

②量身定制，提高服务品质。高级养老院提供了养老方式的一个新选项，对高级养老院本身而言，他们提供的可能仅仅是比原来更好的服务，并没有完全为老人创造一种新的生活、甚至是一种新的身份认同。养老院老人需要不同形式的长期护理，需要接受一定的生活护理。本项目从服务对象、服务内容、服务形式、设施建设等方面提高质量。在养老院设有老人休息室、多功能活动健身室、老年人心理咨询室，配备了相关的专业医

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疗服务人员，将每一老年公寓进行个性化装修，设独立卫生间，让老人来到这里有一种回家的归属感。在对医疗康复中心的装修中突出家的元素，同时也尊重老年人的风俗习惯，专门设立了相关的房间，由专业人员为每一位老年人量身定制营养饮食搭配菜单，满足老人的营养需求。本项目集生活照料、膳食供应、医疗保健、文体健身于一体的老年人照料机构，以温馨舒适的环境和良好的照顾，让老年人有种对家的眷顾。

③注重“养”“护”并重，注重科学养老。项目将定期和不定期邀请“同济医院”专家专门为老年人量身定做，开展各类护理讲座以满足老年人的生态养老需求，让老人从科学的角度注意养老、养生，并懂得如何养老养身，形成一种科学养老养身的健康文化氛围。让养老院作为一个平台，拓展服务内容，提高服务质量。

（2）高级休闲度假区

高级休闲度假区是由生态度假区运营单元、生态茶场运营单元和民俗文化生产单元三个单元组合而成。三个单元相辅相成、相互依托。如下是三个单元的关系结构图。

①生态度假区运营单元：依靠原生态农家乐特性（住高档农家别墅、吃农家饭、干农家活、享农家乐）聚集一部分顾客，农家乐的经营定位于生态农家菜，采用现场点杀，保证生态农家菜品质，价格采用中高档消费策略。其主体运营项目为餐饮、棋牌休闲、乡村度假、生日宴、婚宴等项目。而所需生态农家菜是由生态农场运营单元提供。

②生态农场运营单元：生态农场运营单元由生态农场和生态茶园组成。生态农场靠租用农家乐周围农户闲置的土地进行，根据需要发展50亩生态农场租赁给农家乐的顾客，让顾客真实的参与到生态农业生产中来，在休息娱乐的同时切身的感受生态种植和其他种植法不同之处，强化顾客对我们的经营定位“生态认同感”。生态茶园则环绕在生态农场一周，与生态农场形成一个有机整体。同时还可以建设一个会员服务体系，把那些有倾向回归农田、体验农耕和集种植、采收、制作等茶文化的顾客发展成生态农场运营单元的会员。

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③民俗文化生产单元：在两个单元运转的同时需要做好民俗文化的宣传和建设，即建设民俗文化生产单元，定期开展文化节，如民俗赏花节、春耕文化、采茶品茶节等秋收文化等，主要体现天人合一的意境！

项目由高级养老院和生态度假区两部分构成，两者在空间上保持一定的独立性，同时在经营理念上保持统一性，相互促进，相互补充，从而实现项目的综合市场竞争力。

2、资源优势

项目所在地坐拥丹江水，背靠丘陵，拥有丰富的山水景观资源，同时，附近40公里内拥有众多著名景点，如：武当山、薤山、丹江口水库、太极湖漂流等，以原有旅游景点为动力，可明显带动本项目的发展。因此，该项目自然资源和旅游资源优势明显，项目前景看好。

3、政府的大力支持

湖北省委省政府着力打造襄阳市为城市群中心城市，襄十经济区新高地，力争三年，确保五年，城市面积及GDP翻一番，每年有新变化，三年上大台阶。2016年将继续加大招商力度，深入开发合作项目，大力谋求发展。

4、投资必要性

综上所述，从落实科学发展观，统筹城乡发展战略；解决老龄化问题，促进社会和谐发展；培育壮大优势主导产业，发展农林业生态立体经济；调整鄂西北丘陵区农业和农村经济结构，带动区域经济发展；提高企业效益、增强服务“三农”、服务社会的能力、促进新农村建设进程等方面分析，该项目的建设都具有充分的必要性。

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第三章项目建设的可行性

一、区位条件

1、场址位置

本项目位于湖北省谷城县五山镇昝家铺村陈家沟。距襄阳市、十堰市、南阳市各80公里，距武当山景区38公里，丹江口水库景区28公里，距薤山园林公园15公里，距汉江湿地公园30公里，距神农架林区、葛洲坝三峡景区各130公里，离武汉、西安各260公里。

土地权属五山镇昝家铺村委会，采取集体土地租用和集体土地出让等方式获得用地。

2、项目区地理位置

项目所在地位于襄阳市和十堰市的中间，座落在神秘的道教圣地武当山景区和清新和谐的丹江口水库旁。东连武汉，西接西安，南通荆州、宜昌、神农架林区。交通便捷，地理位置优越。

二、气候条件

1、地形地貌

襄阳市，丘陵为主，东南、西南面有低山环绕。海拔在350--450米间的丘陵约占90%.地质构造属新华夏系沉降带的一部分，褶断规模小。地表由较平缓的紫色砂岩与泥岩组成，经长期流水侵蚀切割后，多呈浑圆状和垄岗状浅丘；丘间沟谷狭长平直，从丘顶到沟谷多为梯形缓坡。泥质中以泥土、粗砂土和红砂土、豆面泥土、黄泥砂土为主，这些土壤保水性能良好，抗旱力强，有利于农作物生长。

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2、气候

襄阳市，受盆地和本地自然环境的影响，具有气候温和、降雨量丰富、光热充足、无霜期长的特点。冬暖夏热，雨量适中。平均气温15℃-28℃，一月均温6℃-8℃，七月均温26℃-28℃，最高气温可达39℃，最低气温－2.5℃，活动积温5598℃左右。

3、水文

汉江是市区内的主要河流，是市内水路运输要道，古有“万斛之舟行若风”的繁忙景象描写。汉江水流缓急交替，蜿蜒曲折，常年平均流量为375立方米／秒，自然落差135.5米，平均比降 4.5‰，水能蕴藏量有14.5万千瓦可供开发．较大支流有资中的丹江口等。

4、矿产资源

襄阳市矿产资源丰富。能源矿产主要有煤、天然气、油页岩；非金属与建材矿产有石灰石、石棉、石砂岩、页岩、耐火粘土、铝土矿、大理石、河沙、砾石与陶瓷粘土等；金属矿产与稀散元素有铁、钾、金等以及盐矿、钾矿和煤层中共生的铝、镓、铷、锂等稀有元素；化工矿产有盐矿和含钾水云母粘土矿等。

5、植被资源

襄阳市属亚热带常绿阔叶林带，气候温和，雨量充沛，适宜多种林木生长。树种资源有60多个科，110多个属，190多个种。内由于海拔高度悬殊不大，地形多为丘陵、低山，森林植被种类、群落组成以及群落动态特征，随土壤理化性质差异呈较明显的地带变化，并在相应范围内，有相对的稳定性，其森林植被主要有针叶林、阔叶林、竹林、灌木林等。经济林树种丰富，主要有油桐林、油茶林、柑橘林、桑林、茶林、油橄榄、核桃、白蜡等木；薪炭林是襄阳市农村重要的生活资料，分布广，产量高；

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优势树种有马尾松、香樟、楠木、黄连木、柏木等，主要分布在武当山、神农架等地名胜古迹风景区。

三、社会经济状况

1、行政区划

全市幅员面积19774.41平方公里，现辖3市辖区、3县级市、3县，个行政村，21个街道办事处，个社区居民委员会。2013年总人口559万人，其中非农业人口319万，农业人口240万，耕地万公顷,人均占有耕地面积公顷。

2、基础设施

在基础设施建设中，襄阳市统筹规划，突出交通建设为重点，带动了能源、通讯和水利等建设突飞猛进。拓展了交通运输体系，实现全市村村通水泥路。建成座220kV变电站和110kV变电站，供电能力达万kVA；水电资源丰富，有一座装机容量达万千瓦的110kV电压等级的水电站一座；程控电话达10万门，移动通讯基站覆盖全境。一系列的江河治理、旅游综合开发水利等工程建设，电网、气网和水网改造，使基础设施不断完善。

3、旅游资源

鄂西北现有成熟的旅游景区40多处。其中武当山、神农架林区两处为国家级风景名胜区。五山镇是全市唯一的国家级历史文化名镇。襄阳历史古迹、文化遗址、殿堂庙宇、禅林寺院、塔影桥虹、石刻壁画等无奇不有，加之众多的名人轶事、历史掌故、民俗风情、土特产品、风味小吃等构成了丰富的旅游资源。全市旅游资源按其构成，可分为自然景观、人文景观和其它旅游资源，其中人文景观、水景旅游资源在全省占有重要地位。

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四、项目选址意见

综合上述，该项目所选场址自然条件优越，社会条件成熟，具备建设的必要性和相关条件。因此，从项目建设条件和地理位置而言，该项目选址昝家堡村，具备发展生态养老和休闲度假旅游的各项条件，可以选择。

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第四章总体方案设计

一、项目建设总体方案

本项目规划面积暂定3平方公里（约3000亩，建筑用地400亩），总投资约1.2亿元人民币，分三期建设。

一期工程：基础配套设施建设。占地150亩，投资3000万元，总建筑面积约128400㎡，建设周期一年，主要内容：停车场（广场）、接待中心、购物商街、景点包装、老年标准公寓、娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。建设周期1年，基本具备开门接客条件。

二期工程（单体招商）：游乐体验配套项目建设。占地150亩，投资4000万元，建设周期两年，主要用于佛家道家文化体验项目建设、游乐项目建设、国际乡村自驾营地、山地越野基地、青少年军事夏令营营地、拓展·CS镭战基地等项目建设。

三期工程：度假休闲项目建设。占地100亩，投资5000万元，主要内容包括一期配套工程如度假酒店、景观打造、特色医疗及花卉苗圃基地建设、茶文化园及演艺项目建设等。

以上项目预计2018年6月全部完工投入运行。

二、项目定位、建设理念及目标

1、项目定位

（1）主题定位

围绕昝家堡村山地资源特色鲜明的优势，突出地域文化特色，打造“地域文化景观—自然花卉苗圃茶园—生态休闲养老度假”为一体的休闲度假体验旅游圣地。

项目建设风格：为中式仿古，将传统文化体验、生态旅游、休闲养老有机结合为一体！

（2）市场定位

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