2013年地产公司与物业公司前期物业管理 - 33页 - 管理制度

《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》同属一种契约文件。 所谓协议是指在平等协商的基础上订立的一种具有政治、经济或其他关系的契约。经济合同和以经济为内容的协议，都可以称为契约，两者都是确立当事人双方法律关系的法律文书。 合同与协议虽然有其共同之处，但两者也有其明显区别。协议是签订合同的基础，合同又是协议的具体化。 合同与协议不能只从名称上来区分，而应该根据其实质内容来确定。如果协议的内容写得比较明确、具体、详细、齐全，并涉及到违约责任，即使其名称写的是协议，也是合同；如果合同的内容写得比较概括、原则、很不具体，也不涉及违约责任，即使其名称写的是合同，也不能称其为合同，而是协议。 《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》是开发建设单位在建设项目达到商品房预售条件时，办理《商品房预售许可证》的前置文件。由开发建设单位通过招标或议标和委托方式，由房地产开发公司与物业公司签订的小区物业服务合同，即：《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》。此合同要到当地房管局物业科盖章备案。 《物业管理合同》的内容相对比较宽泛，如小区成立了业主委员会，要废除原有的《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》，就要由业主委员会与物业公司签订《物业管理合同》，此时“前期”的概念已经结束。另外，非普通住宅中如：商业经营中的商场、写字楼、医院、行政机关、金融保险等公共办公或经营场所，委托进行公共秩序维护（保安）、保洁、工程设备设施运行等，就要由具有主体资格的经营者，与物业公司签订《物业管理合同》。

物业管理前期介入及与房产开

发项目关系

随着社会经济的快速发展，20世纪90年代开始，物业管理在我国逐渐得以兴起，物业管理机制在对建成物业的管理和对业主的服务上，发挥了传统房屋管理体制没有的作用，基本上得到了全社会的认可。一般认为，从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可。然而，随着房地产业和物业管理的深入发展，物业管理总是在物业建成之后介入的状况已经不能适应物业管理发展的需要。 随着房地产业的日渐成熟、竞争日益激烈，越来越多的房地产开发商把物业管理作为促销的一大卖点。良好的物业管理，不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求，而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益。但目前我国物业管理尚处于初级阶段，物业管理前期介入还仅处于探索发

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展阶段，本文即物业管理前期介入及其对房地产开发项目的影响进行探索性的分析，期望能为物业管理前期介入的规范发展提供参考。

一、物业管理前期介入的基本内涵及意义

（一）物业管理前期介入的基本内涵

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，它是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业前期管理的介入。所谓物业管理前期介入，是指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业便接受开发商的委托，早期介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。在前期介入过程中，物业管理企业凭借物业管理经验及其资源，从维护开发商与未来业主利益的立场出发，为开发商在物业各个生产环节提出从规划设计、功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量、监理验收到前期物业管理等方面的意见与建议，供其参考，使物业的开发建设在满足物业规划设计要求的同时努力做到尽善尽美，以减少未来业主对物业功能与质量的不满，并为以后物业的使用和管理打下良好的基础。

（二）物业管理前期介入的意义

具有一定资质条件的物业管理专业企业介入物业开发建设项目（即房地产开发项目），这将对物业建设质量的提高，保证入住业主生活质量和物业管理质量，建立和谐社会具有深远的现实意义。

首先，前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和物业管理质量，进一步实现物业建设、使用维护的全程物业管理服务。过去，物业管理出现在物业交付使用后，基本上是修修补补；如果物业存在功能与质量等先天不足，物管企业难有回天之术。物业管理提前介入，在物业规划、设计与建造阶段，从物业管理的角度，

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及时发现物业使用功能与质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障，促进了物业建设质量的提高。

其次，前期介入为保证物业建成后的管理服务质量奠定了良好的基础。当前，很多物业，特别是一些老旧物业的管理服务质量不能令人满意，其关键因素不完全是物业管理企业的管理服务水平问题，更有其设计开发建设质量不符合物业管理要求方面的因素，进而影响了整个物业管理服务的质量。

二、物业管理前期介入对房地产开发项目的积极作用

多年的实践告诉我们，实行物业管理的前期介入对房地产开发项目的直接作用与间接作用都是很大的，具有十分重要的积极影响，具体来讲，主要有以下几个方面。

（一）促进房地产开发项目的规划合理、设计优化

规划设计是房地产开发项目区能否形成完整、合理、舒适、便利等区域功能的先天决定因素。以往房地产开发在规划中大多考虑了房屋和配套设施建造时的方便和成本的节约，而没有从有利使用和管理的角度去把房屋建成后联系起来统一规划，产生建成后物业使用与管理上的各种矛盾与欠缺，并造成整体布局上的缺陷。物业管理的提前介入能及时带来管理人和使用人长期相伴所积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏在物业规划设计时或物业建设前提请发展商加以修正，使规划设计更合理。

（二）减少房地产开发项目中的施工缺陷，提高建设质量

在房地产开发项目的建设中，质量问题总是给开发商和物业管理企业留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等等。这些问题往往在项目竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的，必然造成后期物业管理的力不从心，使这些缺陷长期陪伴住户，影响其正常生

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活。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业施工过程中降低到最小范围内，就必须进行物业管理的前期介入。因为，物业管理企业在物业管理和使用方面拥有优势，对所管物业可能发生的各种问题或通病都有较深入细致的了解；而且物业管理企业派专业人员入住施工现场，从业主的角度监督施工，从物业管理角度提出整改建议，确保工程质量，降低维修费用。

（三）有利于房地产开发项目的竣工验收和接管验收

房地产开发商、设计单位在物业配套设备的选购、施工中往往会忽略物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便。物业管理的前期介入，使物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，监督并促使改进发现的问题，而且所发现的问题都在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省了费用，也大大缩短了物业开发、经营和使用之间的过渡期。因而，物业管理企业参与验收把关可以提高工作的质量，缩短验收工作的时间，对验收中发现需整改之处，也容易交涉和协调。

（四）有利于房地产开发项目的销售

物业管理前期介入时，物业管理人员就针对项目立项、规划设计、施工监理等代表住户提出了住户的想法，保证了房地产项目开发的营销导向，保证了开发的效果。同时，由于前期介入了规划设计到施工的全过程，能较全面了解物业的整体情况，便于制定全套合理的管理制度，从而做到科学地、细致地管理好物业，为住户提供安全、及时、周到的服务，让住户真真切切地感受到从环境、设计到物业管理全方位一流水平的名牌产品的实惠。从而可以树立起了房地产开发企业的品牌形象。另外，物业管理的前期介入，还能让消费者真切地感受到房地产开发商对物业管理的重视，使买房人在买房决策上加上一个砝码，从而赢得更多的买主，极大地促进房地产的销售。可见，物业管理的前期介入能充分体现房地产开发企业的服务营销理念，让消费者放心买房、放心住房，推动我国房地产开发项目的销售。

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总之，前期物业管理的早期介入确实非常重要，非常关键，它既能较好的履行建设单位与物业管理企业对前期物业管理的责任，更能防范前期物业管理中的潜在风险。开发商，应该充分认识物业管理早期介入对房地产开发的积极意义与有利作用，使房地产开发的前期生产环节与后期的物业管理间实现富有成效的对接。同时，在前期介入过程中，物业管理企业可以努力发挥其专业的优势，为开发商当好参谋、做好助手，逐步树立自己的服务品牌，逐步与一些优秀的房地产发展商建立长期的合作关系，强强联合，互惠互利，共同发展。

三、规范完善物业管理前期介入的对策建议

由于对物业管理服务理念认识不够，目前很多企业在物业管理前期介入上只是强调了物业管理介入房地产开发的阶段必须提前，但是没有明确前后物业服务的连贯性，缺乏一致的目标与运作控制。这种零散的、非系统化的前期物业介入服务，一定程度上淡化了前期介入的价值，其重要性也很难得到认识。针对现阶段物业管理前期介入中存在的主要问题，特提出以下几点对策建议。

（一）理顺开发商、业主、物业管理公司三方的关系，努力实现共赢

物业公司、开发商和业主三方的关系应该是建立在平等基础上的商业合作伙伴关系，三方应经常进行良好的沟通，在保证各方利益的基础上，签订合同文件，确保前期介入达到预期效果，实现业主、开发商、物业企业共赢。

（二）加强宣传，更新观念，促使物业管理前期介入制度化、规范化

建议政府有关部门、房地产开发商及物业管理公司大力宣传物业管理前期介入的重要意义与有利作用，引导房地产开发商与物业管理企业积极开展物业管理前期介入，同时加强调查研究，建立和推行建管结合的物业管理前期介入制度的可行性，使之不断完善和发展，并逐步建立健全相应的法律、法规，使得前期介入有法可依。

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物业服务公司与开发商应提高对物业管理前期介入的认识，把以前的“售后服务”思想变为前期介入的有效实践，树立服务营销理念，从以前被动的物业管理变为主动自觉参与，并将前期介入管理作为物业服务的重要项目纳入制度化、规范化、程序化的管理轨道。

（三）提高专业人员素质，做到实质性前期介入

在市场经济的大环境下，人才是企业获得成功的基础。要实现和全面推行物业管理前期介入，物业服务企业要拥有物业管理专业人才和复合型人才。除了企业自身采取多种形式培养外，还应通过建立物业管理专家人才库，或请物业管理咨询公司参与物业管理前期介入。让物业管理前期介入对房地产开发项目的积极作用得以舒畅的发挥，有效促进房地产业及物业管理行业的发展。 来源：中国新闻网

2010年09月14日

《物业服务合同》公示稿

深圳市南山区山海翠庐小区 物业服务合同

第一章 总则

第一条 合同当事人 委托方（以下简称甲方）：

名 称：山海翠庐业主大会/业主委员会 代表人：业主委员会主任张岱倩 身份证码

通讯地址：深圳市南山区沿湖路45号28栋一楼山海翠庐会所 业主委员会办公室 联系电话：13823558816 邮政编码：518054 物业服务企业（以下简称乙方）：

名称:深圳市南油物业管理有限公司

营业执照注册号：440301103091958 企业资质证书号：

法定代表人：董事长兼总经理彭苑华 联系电话：

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委托代理人： 联系电话：

通讯地址：深圳市南山区登良路商服大厦八楼西座

邮政编码：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《深圳经济特区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就 山海翠庐 项目（以下简称“本物业”）物业服务有关事宜,协商订立本合同。 第二条 物业项目基本情况 名称:山海翠庐住宅小区；

类型:小高层住宅楼及多层联排别墅；

坐落位置：深圳市南山区前海路南沿湖路45号； 建筑面积：51,389平方米；

区域四至：小区现有围墙，即：东至小区与荔林公园之间围墙；南 至小区与西部通道深圳侧接线之间围墙；西至小区与荔 林中学之间围墙；北至小区大门外、沿湖路南侧。

委托的物业构成细目以甲乙双方实际验收清单为准，并作为本合同的附件。

第二章 物业服务内容和标准 第三条 物业交接

（一）由于乙方属于由开发商委托的前期物业服务企业，不涉及与原物业服务企业交接的事项与责任。因此，本服务合同生效之日之前的有关前期物业管理遗留问题由乙方与委托其前期物业管理的开发商自行协商解决；本服务合同生效之日起及之后的责任均由乙方承担。

（二）由于乙方属于由开发商委托的前期物业服务企业，乙方已从开发商接管物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施、设备、构筑物及其附着物、公共区域。本服务合同生效前，乙方应向甲方提供完整的接管资料，并与甲方共同对接管的资料和物业进行逐项查验核对，并签字确认。

（三）甲乙双方对查验结果存在争议的，应在查验记录中载明，并明确解决办法。 第四条 物业服务内容

（一）制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《山海翠庐小区管理规约》的授权制定物业服务的各项制度。

（二）房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括如下： 楼盖、屋顶、梁柱、内外墙体和基础承重结构部分、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、配电房、水泵房、戏水池、小区道路、小区绿地、小区地坪、垃圾房、烟道、物业服务用房（含业委会办公室）、会所 。

（三）共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。共用设施设备包括：室内外上下水道、落水管、公用照明、防盗对讲、电视监控、联防报警、红外线侵入系统、加压供水设备、配电系统、楼内外消防设施、电梯、门禁系统以及物业服务用房（含业委会办公室）的水、电、空调设施。

（四）附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括：化粪池、沟渠、池、井、路灯、自行车棚、建筑小品、景观喷水池、漂流河、停车场、游泳池、商业网点。

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（五）公共绿地养护和管理。

（六）清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。

（七）实行封闭式小区管理，维护小区正常秩序，对人员、车辆（包括自行车）、物品出入和停放进行登记、查询、巡逻等管理。

（八）协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。

（九）消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。 （十）电梯的日常维护和管理。

（十一）负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案。 （十二）按照法律、法规、规章和《管理规约》的有关规定对房屋装修提供其他服务。

业主或物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的装修服务协议，明确双方的权利义务，收取装修押金 2,000 元、装修服务0元，除此之外不得另行收取施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等其他费用。

（十三）对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。

（十四）制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。

（十五）设立服务监督电话，并在物业区域内公示。

（十六）其他： 小区实行闭路电视监控和保安员全天候巡逻，保安员配备不低于十五人 。

第五条 物业服务标准

乙方按照深圳市人民政府批准、原深圳市质量技术监督局发布实施的《深圳市标准化指导性技术文件》之《物业服务规范》不低于第三级的物业服务标准提供服务。

第三章 物业服务相关费用 第六条 物业服务收费方式

本物业区域物业服务收费方式为：包干制。 第七条 包干制

（一）物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下： 多层住宅：2.00元/平方米/月； 高层住宅：2.50 元/平方米/月； 商业物业：3.00 元/平方米/月。

（二）盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。

（三）业主大会、业主委员会的工作费用（包括筹备工作费用、津贴、办公费、水电费），由乙方承担。业主委员会津贴、办公费每年度共计四万元（其中：津贴三万六千元/年，办公费四千元/年；自2009年7月业主委员会成立之月起计），由乙方于每年度的第一个月一次性划入业主委员会账户，由业主委员会自主支配使用。 乙方已经先行支付的业主委员会办公所需购置的电脑、打印机、空调机、办公用品等开支，可从应划付业委会的工作经费中全额扣减。

（四）业主按照《深圳经济特区物业管理条例》相关规定随物业服务费按月缴纳的

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物业维修专项资金，属于业主物业所在楼栋的部分业主共有物业专项维修资金，由乙方代收代管、按栋建账、核算到户。使用该项部分业主共有物业专项维修资金，事先需经该楼栋三分之二以上业主签字批准。 第八条 物业服务费用交纳

业主应在每月10日前交纳当月物业服务费。

物业区域内的已竣工但尚未出售，或者因开发单位原因未能按时交给物业买受人的物业以及权属为开发商的物业，开发商应按前款规定交纳物业服务费。 第九条 停车服务费用

停车服务费按以下标准收取： 露天车位：110 元/个/月； 车库车位：250 元/个/月。

其他约定：原开发商与业主签订长期使用合同的停车位按60元/个/月标准收取清洁、管理、服务费。 。

乙方应与车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。

第十条 业主自用部位收费

乙方应业主要求对业主房屋自用部位、自用设备提供维修养护或其他特约服务的，按双方的约定收取费用，或按乙方在物业区域内公示的收费标准收取。 第十一条 公共服务项目收费

物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。

第十二条 物业服务收费标准的调整

物业服务收费标准的调整按双方议定的标准调整。

第四章 共用部位、共用设施收益及分配 第十三条 共用部位和共用设施经营

乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销以及车辆停放等活动，在符合国家的法律、法规、规章的前提下，应征得甲方书面同意，并每半年向甲方公布收益情况，接受甲方监督。 第十四条 经营收益分配

（一）自2010年7月起，乙方按现有状况经营归全体业主所有的共用部位、共用设施用于广告悬挂、物业租赁、车辆停放等所得收益，每年度按照八万元的固定金额按月划入全体业主共有物业专项维修资金外，其余纳入小区物业服务费补充收入。

（二）本合同签订后，乙方需新增经营归全体业主所有的共用部位、共用设施用于广告悬挂、物业租赁项目的，应事先征得业主委员会或者业主大会的书面同意，并与业主委员会或者业主大会达成新增收益划入全体业主共有物业专项维修资金的比例的书面协议后，方可实施。 （三）按上述（一）、（二）条款规定应划入全体业主共有物业、设施维修资金的广告悬挂、物业租赁、车辆停放等收益，由乙方按月计（划）入专门建立的业主共有物业专项维修资金账目或账户。

（四）上述款项作为小区首期筹集的全体业主共有物业专项维修资金的补充和续筹

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资金，依照《深圳经济特区物业管理条例》及相关法规的规定实行专户管理、专款专用；所有开支均需经业主大会或由业主大会授权委托业主委员会签章批准后方可动用。乙方并应于每季度末向全体业主公开该账目收支使用情况。

第五章 双方权利与义务

第十五条 甲方的权利义务

（一）审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施。 （二）对本物业区域内的物业服务事项有知情权。 （三）对乙方有建议、督促的权利。

（四）审核本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况。

（五）不得要求乙方在本物业区域内行使物业服务内容以外的物业服务。 （六）协助乙方做好物业区域内的物业服务工作。

（七）按照相关规定交纳、使用和续筹物业专项维修资金。

（八）对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费的物业区域内的物业费交纳人，应督促其交纳。

（九）有关法律、法规、规章和《管理规约》规定的甲方其他权利义务。 第十六条 乙方的权利义务

（一）根据有关法律、法规、规章及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费用 、特约服务费用。

（二）制定物业服务计划，负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划。

（三）向甲方告知物业区域内物业服务的有关情况。

（四）可以选聘专业服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方与所选定的专业服务企业签订的合同不得低于本合同的服务标准，并对专业服务企业的服务行为承担连带责任。

（五）妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息。

（六）及时向甲方、业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

（七）对甲方、业主和物业使用人违反《管理规约》的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促甲方、业主和物业使用人改正。

（八）不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。

确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对正常秩序的影响，并及时恢复原状。

在紧急情况下，乙方为了公共利益可先行施工，但事后应予以说明。

（九）本物业区域内需另行配备相关设施设备的，乙方应与甲方协商解决。 （十）对自身原因造成的事故承担责任并负责善后处理。

（十一）遵照深圳市物业专项维修资金管理有关规定，依法代收日常收取的物业专项维修资金，依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

乙方每三个月应公示一次物业专项维修资金收支账目。

（十二）国家法律、法规、规章和《管理规约》规定的乙方其他权利义务。 第十七条 对需进入物业区域内的宣传、检查、执法、救援等公共事务，甲乙双方

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发表于：2010/7/1 20:11:46

1 0 第六章 合同时效

第十八条 物业服务期限

本物业服务合同期限为两年半，自2010 年7月1日起至2012 年12月 31 日止。 第十九条 期满续约

本合同期满前，甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。

双方同意续签，应于本合同到期前30日内签署新的物业服务合同。 第二十条 不可抗力的终止

因不可抗力致使合同无法继续履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，其他事宜由甲乙双方依法协商处理。 第二十一条 终止后处理

本合同终止后，甲乙双方应共同做好债权债务处理事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等；甲方、乙方应相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。

第七章 违约责任

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第二十二条 甲方违约责任

甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，乙方可要求甲方支付违约金；造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的赔偿责任。

第二十三条 乙方违约责任

乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支付违约金 3万元；给业主或物业使用人造成损失的，有关当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任。 第二十四条 提前解约责任

除本合同第六章规定的合同终止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则无过错方可要求其支付十万元的违约金；造成损失的，无过错方可要求其承担相应的赔偿责任。

第二十五条 乙方免责条款

以下情况乙方不承担违约责任：

（一）由于甲方、业主或物业使用人的原因导致乙方的服务无法达到合同要求的。但导致原因和责任认定，须由第三方的行政或司法单位或双方共同同意的第三人作出认定。

（二）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。

（三）非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失，乙方已采取应急措施的。

第八章 突发事件处理

第二十六条 突发事件处理

为维护公共利益，在不可预见情况下（如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件），乙方因采取紧急避险措施造成相关损失的，当事人应按有关规定处理。

第九章 争议解决

第二十七条 争议解决

因合同的解释或履行发生争议，双方应协商解决，协商不成的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼

第十章 附则

第二十八条 其他约定

（一）本合同未尽事宜，国家有相关规定的，依规定解决；没有规定的，由双方协商解决，并签订书面协议；

（二）对本合同的任何修改、补充或变更应经双方书面确认,并作为本合同附件，与本合同具有同等的法律效力。

（三）本合同正本连同附件一式伍份，物业管理主管部门备案壹份，甲方、乙方各贰份，具有同等法律效力。

（四）本合同及附件经双方法定代表人或授权代表人签字并签章后生效。

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附件：（一）规划平面图示 （二）物业构成明细 （三）物业服务标准 （四）移交资料清单

甲方：深圳市南山区山海翠庐业主大会（签章）

授权代表： 2010年 月 日

乙方：深圳市南油物业管理有限公司（签章）

授权代表： 2010年 月 日 附件一： 规划平面图示 （暂略） 甲方（签章）： 乙方（签章）：

附件二： 物业构成明细

类 型 幢 数 套（单元）数 建筑面积 （平方米） 高层住宅 多层住宅 别 墅 商业用房 工业用房 办公楼 自行车库 机动车车库 物业服务用房 会 所 管理处 业委会 宿 舍

28栋1、2楼 25栋1楼 28栋1楼西侧 25栋2楼、3A 学 校

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幼儿园

文化活动场所

合 计 备 注

甲方（签章）： 乙方（签章）：

附件三： 物业服务标准

本小区物业服务标准执行经深圳市人民政府批准、原深圳市质量技术监督局发布实施的《深圳市标准化指导性技术文件》之《物业服务规范》不低于第三级标准，目标第一级标准。可参考中国物业管理协会《普通住宅小区物业服务等级标准》一级标准。

另特别注明的事项：

（一）山海翠庐小区实行全封闭式管理。

（1）小区业主/住户人员及其车辆出入小区凭业主卡刷卡出入。

（2）外来人员进入小区时，保安员应进行必要的询问和登记，并向外来人员拟访问的业主/住户求证外来人员身份；外来人员如携带大件、贵重物品离开小区时，保安员应进行必要的检查并向相关业主/住户求证。

（3）外来车辆（包括出租车）进入小区，保安员应在进行必要的询问后发放车辆临时出入卡并进行登记；外来车辆离开小区时，应查验车辆临时出入卡并按章收费。外来车辆载货离开小区时，保安员除需验卡、收费外，还应进行必要的检查并向相关业主/住户求证。

（二）乙方配备的保安员人数不得低于15人，且保证每班当值保安员不少于4人（其中：小区大门口当值保安员每班不少于1人，小区监控室当值保安员每班不少于1人，小区范围内当值巡逻保安员每班不少于2人）。当值巡逻保安员应担负引导车辆正确停放的职责。

（三）物业服务费支出项目应严格依照《深圳市物业管理服务收费管理规定》（深价联字[2006]18号）执行。

（四）共用部位、共用设备需及时维护、及时维修。如发现乙方有意将小修小补拖成中修中补、大修大补，则视为乙方违约行为。

（五）除紧急突发情况外，未经甲方认可，乙方不得擅自动用代收、代管的物业专项维修资金，也不得擅自上门找业主签名同意动用物业专项维修资金。

（六）地下停车场、架空层车位等属于开发商以及部分业主的固定专用私家车位，属于开发商和部分业主的专有物业，其维修费用依法由拥有该专有物业使用权的开发商和业主自行承担，不属于物业服务费及物业专项维修资金的列支项目。 （七）小区内发生业主/物业使用人人身、财产损害时，如乙方能够举证证明乙方从业人员已经按照国家相关法律法规规定、《物业服务规范》及本合同规定尽到管理、服务职责，并证明该损害并非由于乙方从业人员工作懈怠、违反规定、疏于职守所

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致，可不就该损害后果对相对业主/物业使用人承担相应的人身、财产保管保险责任

甲方（签章）： 乙方（签章）：

附件四： 移交资料清单

1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件[住宅质量保证书] [住宅使用说明书] ；

4、相关专业部门验收资料；

5、房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）； 6、供水、供暖的试压报告； 7、实测面积报告；

8、物业服务所需要的其他资料 。

甲方（签章）： 乙方（签章）：

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承诺书

本人为 （物业名称及具体位臵，以下称该物业）的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：

一、确认已详细阅读 （建设单位）制定的“×××业主临时公约”（以下称“本临时公约”）；

二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约；

三、本人同意承担违反本临时公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任；

四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时公约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。

承诺人（签章） 年 月 日

《业主临时公约（示范文本）》使用说明

1、本示范文本仅供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。 2、建设单位可对本示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减。

3、本示范文本第三条、第三十七条所称业主是指拥有房屋所有权的房屋买受人，其他条款所称业主是指拥有房屋所有权的建设单位和房屋买受人。

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国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务收费明码标

价规定》的通知

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发改价检[2004]1428号

各省、自治区、直辖市及计划单列市发展改革委（计委）、物价局、建设厅、房地局：

为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，我们制定了《物业服务收费明码标价规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。 附：物业服务收费明码标价规定

中华人民共和国国家发展和改革委员会 中华人民共和国建设部 二○○四年七月十九日

附：

物业服务收费明码标价规定

第一条 为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，制定本规定。

第二条 物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。

第三条 物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。

第四条 政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。

第五条 物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。 第六条 物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。 实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。 第七条 物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。

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第八条 物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照本规定第六条、第七条的有关内容和方式实行明码标价。

第九条 物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。

第十条 实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。

第十一条 物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。

第十二条 对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。 第十三条 本规定自2004年10月1日起施行。

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