天鹿湖地区发展策划 - 图文

广州市天鹿湖地区发展策划与城市设计方案国际咨询

——天鹿湖地区发展策划

目录

1 发展策划研究框架 1.1 研究范围 1.2 研究框架

2 区域发展战略研究 2.1 区域发展背景研究 2.2 区域综合开发条件分析

2.3 区域旅游开发需求供给分析 2.4 SWOT分析

2.5 区域发展定位、产业选择、功能结构

3 区域功能分区及项目内涵研究 3.1 开发与经营模式 3.2 市场开拓战略

3.3 各功能区重点开拓的项目内容

4 区域空间结构研究

4.1 萝岗中心区、科学城、黄陂片区与天鹿湖地区的发展关系 4.2 区域空间结构发展模式 4.3 规划区城市功能分析 4.4在萝岗区的性质定位

4.5 周边主要城市功能区职能分析

5 经济影响分析

5.1 经济费用效益分析 5.2 区域经济影响分析

6 环境和生态影响分析

6.1 区域旅游产业与生态环境功能的关系 6.2 其他相关产业与生态环境功能的关系 6.3 产业发展政策指引

6.4 生态环境保护及控制开发政策研究

7 社会影响分析

7.1 区域内村镇，居民及历史建设对地区发展的影响 7.2 社会主义新农村建设的改造策略

8 潜在风险分析

8.1 天鹿南路的改建 8.2 广河高速的修建

8.3 过境通往白云区垃圾填埋场场址的迁移

9 投资效益估算 9.1 项目资金预算

9.2 开发时序和分年投入计划 9.3 财务效益分析 9.4 财务评价分析 9.5 敏感性分析 9.6 融资方案

1 发展策划研究框架 1.1 研究范围

西、北至广州市萝岗区边界，东至北二环，南至广汕公路，面积为32.1平方公里。自然村落包括：水声下村、黄陂东社村、黄麻村等。其中天鹿湖森林公园面积为8.7平方公里。

1.2 研究框架

以生态旅游度假区建设为指导思想，通过对区域发展背景、区域综合开发条件、区域生态功能需求、区域旅游开发需求及区域旅游供给结构进行分析，针对本地区的机遇、挑战、优势、劣势作出概括与评价，明确本地区的发展定位、产业选择、功能结构。

2 区域发展战略研究 2.1区域发展背景研究

1. 生态旅游示范区建设是国家级工程

我国将分别启动国家生态旅游示范区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程，争取在“十五”期间形成三区联动、滚动发展的旅游产品新格局。国家生态旅游示范区建设，主要利用富集的景观资源和自然生态资源，通过政府引导、资金支持、市场推荐的方式，建设一批符合市场需求的旅游精品项目和示范项目。我国的生态旅游示范区将重点开发适应现代旅游需求的高水平生态旅游产品，培育我国旅游业发展的后续产品。

2. 萝岗区是城市“东进”空间发展战略的核心

萝岗行政区的设立，是实施广州“东进”战略的重要举措，也意味着这一区域将由功能相对单一的产业区向功能复合的城区转型。

3. 天鹿湖地区是萝岗区建设生态之城的战略要素 天鹿湖地区自然环境条件优越，是整个萝岗区乃至广州的生态廊道的重要节点，沿天鹿湖地区向东北、向东南方向延伸，构成萝岗区大生态格局的骨架。天鹿湖地区为萝岗区各组团的新城建设提供了强有力的生态支持，是构成区域“一核两翼”空间发展结构的重要组成部分，是萝岗区建设生态之城实现区域可持续发展目标的战略要素。

4. 地区政府高度重视天鹿湖地区的开发 地区政府在《广州萝岗总体发展战略规划》中明确区域产业发展中提出大力发展地区现代服务业，同时明确提出天鹿湖地区作为主要“休闲度假区”的功能定位。开发天鹿湖地区发展生态旅游及相关产业，是萝岗区产业结构调整、培植旅游产业的需要。目前，萝岗区旅游产品结构单一，缺乏高品质、高价位的专项特种旅游，不能满足不同消费层次与水平的旅游者的需要。天鹿湖地区的开发将进提升萝岗的旅游形象，提高萝岗的知名度，在萝岗区的对外开放、招商引资等方面将发挥独特的作用。

5. 当地对发展旅游业积极性高涨

当地十分重视旅游业的发展，1996年建设的天鹿湖森林公园（前身为天鹿湖郊野公园）已被评定为省级森林公园。自1996年起，广州市开发区工业发展集团下属的国营黄陂农工商联合公司，先后投资建设了天鹿湖郊野公园游览步道、登山道、公路、天鹿湖旅游度假中心等旅游设施；当地黄陂、水声下等社区将旅游业作为重要的经济产业，自发开发垂钓园、农庄等设施；为弘扬“禾雀花”民俗文化，促进区域旅游文化发展，2008年4月，萝岗区举办了2008年广州开发区、萝岗区“禾雀花文化旅游节”。

2.2 区域综合开发条件分析

1). 区位特性

(1). 地理区位评价

天鹿湖地区所在的广州市地处中国大陆南方，广东省的中南部，珠江三角

洲的北缘，接近珠江流域下游入海口。地理坐标为东经113°08′51″--113°11′07″，北纬23°12′35″--23°14′26″。东连惠州市博罗、龙门两县，西邻佛山市的三水、南海和顺德区，北靠清远市的市区和佛冈县及韶关市的新丰县，南接东莞市和中山市，隔海与香港、澳门特别行政区相望。

天鹿湖地区位于广州市萝岗区西部，西临天河区，北接白云区。西北至萝岗区边界，东至北二环，南至广汕公路，总面积32.1km2，。萝岗区地处穗港澳黄金三角洲的中心地带，毗邻科学城和萝岗区重点打造的十公里地带中心区，交通便捷。

(2). 交通区位评价

天鹿湖地区离广州市城区约10km，距广州火车站东站约30分钟车程，距广州火车站西站约40分钟车程，距白云国际机场约45分钟车程。2小时车程可到达珠三角各主要城市，1小时的水路可抵达香港。但是目前从机场、火车站、市中心无可以直接到达该地区的公交车，影响地区的可达性。规划的轨道交通六号线修建将近一步提高地区通达性和交通舒适性。地区总体交通区位优越，可达行较好。 ―――――――――――――（珠江三角洲区位图、交通条件图）

(3). 与周边旅游资源关系 广州市山青水秀，风光旖旎， 旅游资源丰富， 旅游景点100多处。其中 “羊城新八景”是广州旅游品牌的代表，旅游线路大致可以分为：

越秀区：汇聚两千多年的名胜古迹，文物保护单位众多，包括南越国宫遗址、西汉南越王博物馆、中山纪念堂、广州起义纪念馆、黄花岗七十二烈士墓、中共“三大”会址等；

荔湾区：自古以来的商业区，有十三行遗址、岭南特色骑楼街、陈家祠、沙面建筑群等；

海珠区：有广州“南肺”之称，以岛闻名，该区主要有孙中山大元帅府、广州会展中心、纯阳观、瀛洲生态公园等；

天河区：以现代商业购物休闲为主要特色，奥体中心、天河体育中心中央商务区、未来中央商务区珠江新城都在该区；

北线——白云区+花都区+从化市：以山林景色为主，有白云山景区、从化温泉、流溪河国家森林公园、南湖国家森林公园、芙蓉度假村等；

东线——萝岗区+增城市：多山地丘陵，山林为主，青山绿水，主要景点有天鹿湖森林公园、丹水坑风景区、香雪公园、白水寨风景名胜区等。

南线——黄埔区+番禺区+南沙区：主要景点是郊野公园和动物园，其中包括黄埔军校旧址、长隆欢乐世界、香江野生动物园、大夫山森林公园。

天鹿湖地区所处的东线属于旅游的冷线，在整体旅游产品体系中所占比重较轻。与周边旅游产品相比，天鹿湖森林公园缺乏足够的独特性。因此在本地区开发策划过程中，要深入了解市场的需求和发展趋势，结合本地区自身特征，打造极富吸引力的旅游产品形成东线旅游的龙头，带动整个地区的旅游产业的发展。

―――――――――――――（表格和代表景色）

2). 区域条件分析

(1). 自然生态条件分析

地区生态环境是地区发展的重要资源，其质量优劣直接策划产品类性和质量等级，而且也是对产品使用的舒适度影响最为广泛的因素之一。因此正确的评估地区现有的生态环境质量等级是地区发展策划的一项重要的基础性工作。

1. 地区空气负离子浓度测定及评价 ○

空气负离子是大气中带负电荷的单个氧气及氢气的总称，它具有降尘、灭菌、增强人体免疫力和防治疾病的功能，空气中的负离子在一定程度上反映了环境的舒适度。此次策划我们参考《广东天鹿湖森林公园总体规划》的测定结果： 2463个/cm3，空气清洁程度达到A级。空气质量较高，是开展游憩休闲、健身疗养的理想之所。

2. 地区环境噪声测定及评价 ○

参考《广东天鹿湖森林公园总体规划》的测定结果：除位于北二环和环市南一路两侧区域的噪声仅达到居住、文教、机关为主区域和居住、商业、工业混杂区等环境噪声标准外，地区其它监测点的声级值全部低于 50dB(A)，即达到国家城市区域的 0 类标准，适合开展休闲、疗养、 度假等游憩活动。

3. 地区自然生态条件综合评价 ○

天鹿湖地区兼具山、湖、林自然资源，空气中的负离子浓度和噪声环境测定的结果均在相关标准的要求范围以内，说明地区目前的生态环境质量良好，具备发展生态旅游的相关条件。

咨询区域内的环境质量评价满分为10分，经过计算，咨询区域环境评价的最终得分为7.0分，见表2—1。

表2—2 天鹿湖咨询区域环境质量评价一览表

注:大气质量、地面水质量数据参考广州市环保局网站公布数据打分

序号 1 2 3 4 5 合 计 4. 评价系表解析 ○

评价项目中，地、水、气值满分者均为空气质量的相关指标，这说明天鹿湖地区的空气质量是良好的，适合旅游度假开发的需要；土壤质量达到国家土壤环境质量（GB15618—1995）二级标准，能够满足华南地区多种植物的生长，只需要根据具体种植的需要做局部的土壤改良；地面水天鹿湖水水质较差，目前为IV水质，为满足旅游度假的需求，必须对水质进行彻底改善，应清理湖面的养

殖。采用集中与分散相结合，局部设置污水处理设施的处理方式。不易收集的污水特别是餐饮服务设施的生活污水和厕所粪便水采取小型污水处理设施局部处理后再引到背水山体，利用土壤净化处理。集中收集的污水沿市一环（联和段）铺设的主管，最后送往黄陂污水处理厂。

(2)．开发条件分析及评价

1. 用地分析 ○

地区是属九连山余脉的延伸，属帽峰山高丘陵区，海拔落差较大，可开开发建设用地有限。为了更加科学和全面指导我们的工作，我们应用GIS遥感技术，对地区32.1km2的土地进行用地适宜性评价（见用地适宜性评价图），评价体系分为三级：可建设用地、限制开发用地、不可开发用地。结果表明除了天鹿湖水体外可开发建设用地很少主要集中在水声下村、黄陂东社、墓园村、黄麻、鹅山等自然村落；限制型开发用地主要集中在环天鹿湖水库的周围以及沿天鹿北路两侧；不可开发建设用地主要为大面积的山林。

地区可开发建设用地较少，不适和进行大规模的开发活动。

2. 基础设施条件分析 ○

该地区现状主要道路情况较好，能够方便到达各个区域。通水、电，有通讯。基础设施具备发展旅游的一定基础。

序号3. 旅游设施条件分析 ○

该地区现状主要旅游设施有天鹿湖森林公园、天鹿湖度假山庄、武警会议中心、天鹿湖疗养院以及分布在天鹿湖周边的农庄等。设施比较陈旧不能满足现代旅游需求，严重影响地区的旅游产业的发展。

4. 开发条件综合评价 ○

表2-3开发条件综合评价表

123 4

C区道路 高尔夫景观绿地 广场等硬质地面 桥梁 水坝 法国风情小镇处驳岸 天鹿湖小镇处驳岸 街具小品、休闲设施 溪流治理 上下水 强弱电 煤气 照明 小计 其他费用 不可预见费5% 合计 3000 800 1200 104 272 547 819 6442 4837 4061 3049 64035 2000 4000 400 200 9204 3470 6620 1000 1000 100 100 12290 4988 3145 36625 21762 13720 200 2000 4000 400 200 14313 5495 3464 72753 85283 66043 288114 2.9.3 财务效益分析 1). 预测说明

● 本财务方案预测和项目预算相对应。

● 本项目计算期按15年计，其中建设期为4年。

● 所有财务预测均未包含土地获得成本、固定资产折旧和摊销、资金成本。 ● 按照稳健原则，建成后的客流量取用低方案，一定时期后保持稳定。 ● 根据地区社会经济情况预测，项目运营初期人均消费暂按320元测算，以后逐年按一定比例递增。

● 营运支出总额按收入的55%测算，营业税及附加按照营业收入的5.55％计取。

本项目财务基准收益率假定为7％，并不考虑通货膨胀因素。 2). 财务方案预测

收入预测（附表1）

融资前项目财务效益预测（附表2）

2.9.4 财务评价分析

经初步测算，本项目在计算期内，年均营业收入为86093万元，扣除必要的营运支出和税金，年均利润总额(所得税前)为33964万元。在财务预测中尚未包含土地获得成本、固定资产折旧和摊销、资金成本的前提下，项目融资前的项目财务内部收益率为8%。 2.9.5 敏感性分析

当营业收入、经营成本和建设投资分别发生变化时，对项目的财务分析指标影响程度进行单因素敏感性分析。结果表明，项目对营业收入较为敏感，但项目

总体抗风险能力尚可。 变化因素 基准折现率ic 营业收入 经营成本 建设投资 6.41% 13.20% 10.06% 7.22% 8.80% 9.05% 变化率 -10% -5% 0% 8.00% 8.00% 8.00% 8.00% +5% +10% 8.76% 7.26% 6.91% 9.49% 6.56% 5.75% 2.9.6 融资方案

本项目可以采取灵活、多样的融资方案，可供选择的方式大致有： ? 银行长期贷款 ? 银行短期贷款 ? 流动资金贷款 ? 发行债券 ? 上市融资

? 政府资本金注入 ? 土地作价入股 ? 土地出让 ? 土地出租 ? 项目出租 ? 项目合作

举办了2008年广州开发区、萝岗区“禾雀花文化旅游节”，为期二十天。旅游节适逢禾雀花开，期间共接待游客约45000人次，最高日游客量达到1万人。

(3). 现状客源市场特征

1. 客源结构构成简单，来源集中。客源市场主要集中在广州周边地区，○

以近程游客为主，中远程游客较少；平日散客居多，多为武警会议中心等周边地区的会议游客和利用周末节假日的旅游者；4-5月禾雀花开时节，旅行社组团游客增多，占游客总量的50%。

2. “禾雀花”形象鲜明，具有一定知名度。天鹿湖森林公园的野生禾雀○

花群闻名羊城，自然形象突出，深受游客喜爱，已经具有一定的知名度，80%的游客是慕“花”名而来。

3. 游客以中青年游客、运动爱好者、自然风光观赏者为主，占旅游者类○

型的40%，对开展野营活动表示浓厚兴趣，寻求自然随意的环境，期望充分体验自然美景，享受清新、宁静的森林氛围。

4. 自驾车游客占有相当的比重。到2007年底，广州市私人机动车拥有量○

接近150万辆，其中私人小汽车拥有量接近110万辆，在选择出行交通工具方面，更多的人喜欢私家车自驾游的模式。

―――――――――――――（游客示意图片、客房、机场）

2). 客源市场发展预测 (1). 目标市场定位

目前地区主要游客来源均来自广州周边地区，以近程游客为主。但随着地区整体开发的启动。根据天鹿湖地区的旅游客源市场现状及发展趋势，其目标市场定位如表3-2所示。

表3-2 天鹿湖地区目标市场定位表 市场类型 一级市场 二级市场 机会市场 国 内 市 场 广州市周边区域 珠三角其他区域 国内其他地区 海外市场 港澳台地区 东南亚地区 海外其他地区 (2). 游客规模预测 由于无法得到历年天鹿湖地区旅游市场的相关数据，我们只能根据对广州地区旅游市场分析、相类似项目的研究以及经验对地区完全开发完成后的旅客规模进行预测。

表3-3 游客人数预测表 时 序 预测项目 游客总数 (万人次) 年均增长率 高限 低限 高限 低限 80 - 建成年 （基期年） 建成 1年 122.8 110.8 53.5% 38.5% 建成 2年 188.0 153.2 53.1% 38.3% 建成 3年 270.5 211.9 43.9% 30.4% 建成 4年 313.8 240.9 16.0% 13.7% 建成 5年 332.9 242.1 6.1% 5.0% ―――――――――――――（游客示意图片、客房、机场）

2.2.4 SWOT分析 ―――――――――――――（上次图表）

2.2.5 区域发展定位、产业选择、功能结构

1)．发展定位 (1). 功能定位

天鹿湖地区是以生态保护为前提，依托天鹿湖良好的自然山水环境，以适度开发促进环境保护及保育，具备充足生态竞争力的休闲旅游度假区。

(2). 市场定位

国内市场：一级市场：广州市及周边各城区；二级市场：珠三角地区；三级市场：全国其他地区。

海外市场：一级市场：港澳台地区；二级市场：东南亚地区；三级市场：海外其他地区。

(3). 形象定位

强调自然山水风光对于人们的影响力和吸引力，促成人与自然的和谐共生。以“天鹿湖”为地区旅游品牌拓展主体，以区内山、田、林等为品牌拓展辅体，使天鹿湖地区成为广州都市区修心养性的后花园、人心向往的“桃花源”。

地区品牌宣传战略中可以借用如：“水山一色醉天鹿，禾雀花开映翠竹”，或“天鹿饮翠湖，闲心依桃源”，或“闲耕林水间，醉卧牛头山”等概括地区特色的古典体诗句。

―――――――――――――（诗歌）

2). 产业选择

旅游项目投资，已经脱离单一项目投资的时代，越来越多的投资商，着眼于区域整体投资，力求整合旅游产业链，整合多元产业，寻求综合收益的最大化。旅游产业链的延伸，与城市景观、房地产、小城镇、休闲娱乐等等深度结合，产生了一个整体的、互动的结构，一个大的构造――我们称之为“泛旅游产业”，这是旅游产业发展的趋势。

根据天鹿湖地区的发展定位，针对地区特征，在地区产业选择上我们给出以下建议：

(1). 与旅游直接相关的产业

包括宾馆酒店业、餐饮业、娱乐业、文化业、保健疗养业、体育业、会展业、生态与观光农业、技术产业、产品加工业。

(2). 综合提升的产业

旅游与其相关联的目的地的结构导致了旅游整合而形成的相关结构，其中第一是旅游房地产业，以度假结构为依托，第二居所和第三居所等所体现的旅游度假酒店、旅游公寓、别墅区等等形态；第二种是游憩型商业服务设施，体现为零售业、SHOPPING MALL、会所、俱乐部等形态。

3). 功能结构 (1). 生态功能

天鹿湖地区既是广州市市政规划的“东肺”，又是广州经济开发区经济发展规划的“生态核心”。有保护自然资源、改善生态环境、调节地区小气候、维持碳氧平衡、防害减灾、造福社会的生态防护功能。

(2). 游憩功能

天鹿湖地区位于广州市东北部，区位条件优越，自然资源丰富，是萝岗区生

态休闲、旅游休憩的重要组成部分。为居民及旅游者提供游山玩水、休闲健身以及徒步探幽提供活动场所。

(3). 景观功能

天鹿湖地区自然条件好，森林水体景观丰富，具有树立广州和萝岗区形象、美化绿化广州、创造健康优美的生存空间的景观形象功能。

(4). 科教功能

天鹿湖地区珍稀树木多，古树多，还有湿地资源和珍稀的野生动物，是一处天然的自然博物馆，加上一些科普展馆的建设，具有展现森林生态文化、了解自然、认识自然，增强德智育人的寓教于游功能。

(5). 休闲功能

天鹿湖地区有山有水，环境幽静，空气清新，空气负离子高，具有为广大市民和外来游客提供森林保健、休闲度假、休疗养生的功能。

2.3．区域功能分区及项目内涵研究 2.3.1. 开发与经营模式

1). 开发与经营模式选择原则

项目开发的内容和模式很多，小可以小到一个游乐设施，比如说一个可以观赏的小型轮盘的项目运作；大可以大到一个片区、大到一个城市，一个旅游目的地整体。只要有一个主题可以持续性地开发运作，我们都可以把它看作一个项目来进行。针对项目特点，我们提出以下开发模式：

(1). 保护是前提，资源是基础，市场是动力

传统大众旅游开发的导向模式有三种，一是资源导向模式；二是市场导向模式；三是资源与市场相结合导向模式。这些模式均缺乏“保护”的考虑，是资源与环境保护在旅游开发中难以落到实处的主要原因之一。为此，生态旅游区的开发，应构建一种新的导向模式，即将“保护”作为旅游业发展的首选导向因素来考虑，形成“保护＋资源＋市场”型综合发展导向模式。

(2). 资源投入，知识投入，资金投入多渠道

生态旅游区的开发应树立两个新的观点：其一是“资源有价”，在旅游开发管理中，让资源入股，并从旅游收入中回投资金，专项用于资源与环境保护；其二是“知识有价”，在旅游发展中，投入足够的知识，以保证资源与环境的高效利用和有效保护。在资金的筹措与投入上，坚持国家、地方、外资、集体、个人等各种资金一齐上的原则。

(3). 城市经营，互动发展

现代旅游的规模化发展需要与城市经营密切结合。天鹿湖地区的开发要与周边城镇以及新农村建设一体化考虑，开发要利用城镇的道路、交通设施、污水设施、电力设施，同时旅游景区的发展为小城镇和新农村z建设提供了很大的一个产业依托，比如与旅游直接相关的宾馆酒店业、餐馆业、运输业、文化业、娱乐业等以及旅游与房地产相结合的旅游房地产业：旅游度假酒店、旅游公寓、别墅区等等。这就把旅游的产业链与城市经营、城市运营结合在一起，也就是把旅游和城市名片的打造、城市旅游、城市周边旅游、景区旅游结合在一起，形成整个以旅游产业为依托的城市经营的理念。

(4). 所有权与经营权分离

现代旅游区成功的关键是实现企业化经营，企业化经营最关键的问题是如何出让经营权。目前出让经营权的方式很多，主要有租赁经营、委托经营以及买断、

拍卖等，具体操作没有统一范本或标准，一般由各地自行界定。但是都须要制定相应的保障措施和监督制度，加强政府对旅游景区规划监督和政府部门监管的力度，使旅游景区经营权的出让确实能够促进旅游景区的开发，并在一定程度上制止旅游景区的经营行为对生态环境和资源造成的破坏。

(5). 循序开发，滚动发展

天鹿湖地区生态旅游的开发应坚持条件成熟一点开发一点、不成熟就先保护起来的循序开发模式，最终把整个景区做大做强；同时，旅游项目的开发，应根据市场的需求，不断推陈出新，增加吸引力，形成一种滚动发展的模式。只有“循序”与“滚动”相结合，才能保证各景区协调发展，获取最大整体效益。

2). 开发模式类型

根据所有权和经营权关系分为：BOT模式 准BOT模式 TOT模式托管运营模式 一体化运作模式。根据功能定位、发展目标、发展目标以及地区实际情况，建议天鹿湖核心区域采用准BOT模式,黄麻片区采用一体化运作模式。

(1). 准BOT模式

此种模式是完全BOT模式的变形，其特点是项目操作依然按照BOT模式，不同的是政府投入部分资金如国债，是项目公司的股东之一。此种方式可以提高投资者的信心，减轻投资者的资金压力。

针对本地区而言BOT模式可以理解为“在一个度假区内，由政府统一规划，根据生态分析，划定不同主题的开发区域，授权一家企业独立建设、经营、管理，但要保证其以生态建设为前提。”这种导入旅游全新现代经营管理观念的模式好就好在它的核心——国家所有，企业经营的有效投资即景区所有权和经营权的有效分离，运用现代企业管理手段经营旅游品牌。这种模式体现了国有资源与企业资本的最佳结合。“整体控制、独家开发”不仅能够优化和创新旅游产业结构，同时也体现了地方发展与企业创新的共同愿望，在保护自然资源的前提下，为地方培育了实现“多赢”的动力十足的全新经济增长点。

(2). 一体化运作模式

项目的策划设计者、投资者、实施者、经营者等参与整个项目的全过程。这种开发方式中，专家学者、政府职能部门、农户三方分别以知识、资金、文化及劳力作为投资投入到旅游开发中去，充分调动各方力量办旅游。 2.3.2 市场开拓战略

1). 整体推广：把天鹿湖生态旅游度假区旅游形象和特色旅游产品纳入罗岗区和广州市的旅游宣传促销计划，充分整体促销优势。

2). 经销推广：加强与广州市等各级旅行社以及旅游经销商的联系，使之成为天鹿湖生态旅游度假区旅游形象和旅游产品的重要推广、营销渠道。

3). 网络推广：在电子商务日趋完善之际，天鹿湖生态旅游度假区应通过建立旅游信息网络、举行丰富多彩的网上联谊活动等方式积极开展旅游形象推广和旅游产品营销。

4). 宣传推广：精心设计天鹿湖生态旅游度假区旅游手册、折页、画片、导游图，制作反映天鹿湖生态旅游度假区的磁带、录像带、光盘、电视和电影以配合旅游形象推广和旅游产品促销。

5). 节庆推广：举办旅游节庆活动可以将该旅游区的各种旅游要素围绕节庆主题加以组织整合，营造与平时迥然不同的浓烈旅游氛围，强烈吸引大众媒体的注意力，使本旅游区在新闻媒体中频频出现，形成宣传热点，迅速提升举办地的知名度和美誉度，增加对旅游者的吸引力。把“禾雀花文化旅游节”、“天鹿小镇

艺术节”、“岭南农家文化节”等旅游节庆活动，办成为宣传本旅游区的亮点。 ―――――――――――――（上次图表）

2.3.3 各功能区重点开拓的项目内容

根据天鹿湖地区的自然生态条件和人文资源的特色，整体可以确定突出“山、水、农”三种特色旅游的功能分区。各个分区根据自身特色选取合适的发展项目。

1). 山——天鹿湖森林公园生态旅游区 (1). 区域范围

北至墓园村，北二环高速公路的南面；西北至水口水库的南面边缘；西至凤凰山山顶；南至永红村、木棉新村、联合墟；东至牛头山山顶。区域总面积约8.7km2。

(2). 功能定位

萝岗区乃至全省知名的森林公园，最终建成广东省独具特色的国家级森林公园。

(3). 开发方向

依托该旅游片区丰富的森林、野生动植物、奇峰怪石，重点开发森林游憩活动、观光、游览、野餐、徒步、探险、野营、科学考察和文化教育等。

(4). 项目策划

水声下综合服务中心

麻鹰岭珍稀植物游赏 牛头山登高揽胜 慕园生物多样性体验

公园综合服务区及青少年励志拓展中心 生态农业科研中心 北入口综合服务区 禾雀花文化旅游节

―――――――――――――（三大片区分区图） 2). 水——天鹿湖滨湖休闲度假区 (1). 区域范围

北二环高速公路的东南面；南至天鹿湖水库边缘；东至天鹿北路。区域总面积约7.0km2。

(2). 功能定位

以滨湖休闲、度假、生态旅游、健身活动为特色的滨湖度假小镇。 (3). 开发方向

依托天鹿湖水体资源，重点开发水上游憩活动、健身、露营、度假、湿地观光、徒步、文化教育、会议交流等。

(4). 项目策划

天鹿湖水上生态公园 高尔夫景观绿地 会议会展中心 生态湿地别墅 法国风情小镇

体育健身及星级酒店 山顶度假村

山顶分时度假别墅 国际青年旅社 野外活动基地 天鹿湖小镇

生态旅游资源科研中心 天鹿湖小镇艺术节

―――――――――――――（三大片区分区图）

3). 农——生态农业休闲观光带 (1). 区域范围

森林公园以东；广汕公路以北；北二环高速以西。区域总面积16.3 km2。 (2). 功能定位

山涧溪流风光、农家生态旅游

(3). 开发方向

以山体溪涧和自然村落黄麻村为依托，开发以生态农业观光、原生态农家生活体验、农产品加工、生态农业技术研究等。

(4). 项目策划 生态农业研究中心 大型无机学有机农场 管理服务中心

小型可持续发展社区（象点缀在山谷中珍珠一样，通过果园

竹林、茶园等体现各自的特征） 小型市场

岭南农家文化节

―――――――――――――（三大片区分区图） 2.4 区域空间结构研究

2.4.1 萝岗中心区、科学城、黄陂片区与天鹿湖地区的发展关系（空间结构分析图）

1). 利用自身生态环境优势与周边城市功能区联动发展形成独占性比较优势

在全球化、知识经济、信息技术革命的背景下，地区经济发展更加依赖功能区产业群的创新动力，更加依赖由功能区作为载体的区域竞争力。由功能区形成的独占性比较优势是区域竞争优势的核心。打造强势经济功能区、确定地区经济在全球化经济体系中的地位，发挥比较优势，是后发展国家或地区寻求超常规经济发展的战略选择。

2).构成城市聚集效应的重点元素

城市功能区的聚集效应表现为与核心功能相关的社会资源的密集分布，即表现为对诸如人才、信息、资本、物质要素、技术等社会资源的高势能吸纳和高效率利用，是城市集聚效应的最集中的体现，可以在相对有限的地域空间中创造出巨大的经济产出。

人才的吸纳是城市科研区（科学城）、商务区（萝岗中心区）发展中的重中之重。在目前珠三角各经济组团间的机会优势日趋同质的情况下，生活质量条件如生活品质、环境品质对于人才的吸纳和留住日益凸显重要性。如何提升天鹿湖地区和黄陂片区的高品质生活性元素将成为架构城市聚集效应的重点课题。

2.4.2 区域空间结构发展模式（示意图） （中部核心城区规划结构解析图）

城市按“扇型模式”扩散生长。以萝岗中心区为核心，依次经由科学城、黄陂片区、向天鹿湖地区成楔状发展。

注１：扇形模式

美国土地经济学家H－霍伊特通过对142个北美城市房租的研究和城市地价分布的考察得出，高地价地区位于城市一侧的一个或两个以上的扇形范围内，成楔状发展；低地价地区也在某一侧或一定扇面内从中心部向外延伸，扇形内部的地价不随离市中心的远近而变动。 城市的发展总是从市中心向外沿主要交通干线或沿阻碍最小的路线向外延伸。也就是说，城市地域的某一扇形方向的性质一旦决定，随着城市成长，扇形向外扩大以后也不会发生很大变化。

按照霍伊特的扇形理论，城市地域结构被描述为：中央商务区位居中心区；批发和轻工业区沿交通线从市中心向外呈楔形延伸；由于中心区、批发和轻工业对居住环境的影响，居住区呈现为由低租金向中租金的过渡，高房租却沿一条或几条城市交通干道从低租金区开始向郊区成楔形延伸。

注２：通勤区

通勤区位于居住环境较好的郊区，分布着各种低层高级住宅和娱乐设施，高收入阶层往返于城郊间的通勤区。

2.4.3 规划区城市功能分析

天鹿湖地区是以生态保护为前提，依托天鹿湖良好的自然山水环境，以适度开发促进环境保护及保育，具备充足生态竞争力的休闲旅游度假区。是具有特色的城市经济功能区。天鹿湖地区在以旅游度假为主体功能的基础上，承担城市“通勤区”的功能。

特色旅游区，是指将物质、精神或文化等要素与旅游紧密结合，赋予其更丰富的含义，从而实现吸引游客，刺激旅游消费目的的旅游区。将旅游与文化，特别是与民族文化相结合的旅游区，目前是特色旅游区发展的主流。具有特色的经济功能区是城市经济功能细分的结果，由特色功能区所形成的比较优势，是区域竞争优势的核心。

2.4.4在萝岗区的性质定位

天鹿湖地区是萝岗区城市功能成功运行的重要载体，是实现城市功能的空间集聚形式的必要条件，是现代城市生态化发展和高品质运行的重点物质要素。 2.4.5 周边主要城市功能区职能分析

《广州萝岗总体发展战略规划》关于各片区的职能定位： 编号 1 2 3 4

2.5 经济影响分析

2.5.1 经济费用效益分析

1). 效益和费用的范围

? 营业税金及附加是国民经济内部的转移支付，不列为费用。 2). 外部费用和效益的确定

本项目的建设和运营除了会带来巨大的直接费用和效益外，还会引发更大规模的外部费用和收益。

? 外部收益主要是指由建设项目本身所带来的间接收益，主要体现在： 土地增值效应：本项目的实施将通过发挥区位优势、增强土地开发强度、改善公共设施和环境来促使项目周边土地大幅度增值。根据市场比较法，并综合考虑地域、时间等因素计算本项目可带来3200公顷范围内约200公顷可开发土地的升值。经预测，在本项目计算期间土地增值总额可达6亿元。

带动旅游产业增加值：本项目巨大的直接及配套投资和巨大客流引发的消费，将通过土地、劳动力、资金和物资等资源配置的优化，带动地区旅游产业的发展，促进了旅行社服务业、旅游宾馆业、旅游运输业、旅游商业、餐饮业、邮电通信业、文化业等产业的迅速发展。经估算，本项目在计算期间每年带动的旅游产业增加值可达124万元-215万元。

3).直接费用与效益的调整 ? 投资调整

本项目固定资产投资中暂无国外进口，暂无使用外汇，融资方案尚未确定，因此对投资暂不用影子价格进行调整。

? 成本调整

本项目融资方案尚未确定，暂不考虑资金成本；土地获得和使用方式未确定，暂不考虑土地价格可能存在低估因素；暂不使用外汇，则运营费用要素暂不予调整。

? 效益调整

本项目暂不涉及外汇支付，效益无需调整。 4). 国民经济评价指标

按照上述投入与产出测算，项目的经济内部收益率约为12.17％。 （附表3）

5).国民经济评价结论

项目经济内部收益率大于社会折现率10％，明显高于项目本身的财务效益，表明具有显著的国民经济效益。 2.5.2 区域经济影响分析

本项目将增加项目所在地区的旅游业收入，旅游业的发展将带动和促进建筑业、商业、金融业、信息技术产业等相关行业的发展，从而给当地经济带来明显利益，一些可量化的经济效益主要表现在对地区GDP的贡献、增加政府收入（包括个人所得税和企业所得税）、增加的就业机会等。

这些社会经济效益可分为短期经济效益和长期经济效益。

短期经济效益：短期经济效益主要指项目实施期间地方政府为建设市政配套设施进行投资而产生的消费和提供的就业机会以及与本工程相关的临时性间接就业机会。

长期经济效益：长期经济效益主要指项目提供的直接和间接的就业机会，以及项目经营性消费带来的政府收入；由于乘数效应为地区创造的社会经济效益。 2.6 环境和生态影响分析

2.6.1 区域旅游产业与生态环境功能的关系

1). 旅游产业与生态环境的和谐发展

旅游产业应该是与环境保护、生态建设冲突最小的产业之一,二者本质上是唇亡齿寒的关系,因而能够达成一个互惠互利的良性循环;而且如果发展生态旅游,还可以把旅游资源开发真正融入生态环境的建设中,将传统的被动保护变为积极的保护;另外,现在生态环境的保护者与受益者往往不同, 旅游能够起到将环境保护的外部收益内部化的作用,是一种良好的具有可操作性的生态环境转移支付手段。可以说,面对既要发展又不要污染的现实形势,旅游业理论上是与环境保护形成冲突最少、目标最为接近的产业,应该可以达成产业与环境互利的双赢局面。

2). 旅游产业与生态环境保护的现实冲突 但同时我们也要认识由于盲目发展，旅游产业也会对生态环境造成破坏。如：开发建设过程中对生态环境的破坏；游人过分集中而超出环境承载力；废弃物处理不当而污染环境；当地民俗文化多样性的丧失等等。 2.6.2 其他相关产业与生态环境功能的关系

以旅游产业的为基础，与城市景观、房地产、小城镇、休闲娱乐等等深度结

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