房地产违法案例1

房地产违法广告案例分析

2100124117李霞

附案例欣赏

规定》中第16条。该条

款称：房地产广告中不

得出现融资或者变相融

资的内容，不得含有升

值或投资回报的承诺。

目

录

基本案情

2001年成都华德房地产开发有限公司（以下简称华德公司）在

邛崃市修建兴贤商业步行街，并向广大消费者散发了邛崃市兴贤步行街房屋的相关资料，其在宣传资料中有“华德兴贤商业步行街21世纪商业投资锦囊70年旺铺产权＝一家三代的摇钱树”等内容。同年6月20日，朱劲浩与华德公司签订了商品房购销合同，以

178000元购买了兴贤商业步行街D栋1号房。在该合同中双方未对房屋产权的年限作出约定。而华德公司与邛崃市国土资源局于2001年2月23日订立的国有土地使用权出让合同，约定华德公司所取得的邛崃市临邛镇兴闲街两侧国有土地使用权的出让年限为50年，出让年限届满，邛崃市国土资源局有权无偿收回出让土地的使用权，该宗土地上建筑物及其他附着物所有权也由邛崃市国土资源局无偿取得。2004年，朱劲浩前往相关部门办理产权手续时得知其所购房屋仅有50年产权，为此，朱劲浩认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条规定，华德公司对以上房屋70年产权的允诺具体确定，应当视为要约，华德公司收取了其70年产权房屋房款，却只交付了50年产权的房屋，即华德公司多收取了20年房屋使用权的房款。故请求法院判决华德公司退还房款的七分之二即50857元。

违法内容

《中华人民共和国广告法》第3条规定：“广告应当真实合法，

符合社会主义精神文明的要求”。

第4 条规定：“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导

消费者”。

根据国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权

出让和转让暂行条例》第十二条的规定“综合用地的使用年

限最长为50年”华德房地产开发有限公司（以下简称华德公

司）向广大消费者散发了邛崃市兴贤步行街房屋的相关资料

中，21世纪商业投资锦囊70年旺铺产权＝一家三代的摇钱

树”等内容。其承诺属于不真实的内容。

判决要旨

邛崃市人民法院经审理后认为，一方面，《解释》第三条规定

“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”目前对房屋价格造成影响的是房屋的区位、建筑结构和质量等，朱劲浩无证据证明土地使用权的期限对本案争议房屋的价值确有影响。因此，华德公司“70年旺铺产权的宣传内容不符合上述条款规定的构成要约的条件，不应视为合同内容。

另一方面，华德公司的上述主张也不构欺诈。理由如下：1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》已经规定了综合用地的使用年限最长为50年，朱劲浩应当知道不存在70年的产权；

2、消费者在购房时，只要审查卖方的各种文件，就可以查清产权状况，原告无证据证明被告实施了故意隐瞒相关文件误导消费者的行为。据此，邛崃市人民法院判决驳回原告的诉讼请求。

宣判后，朱劲浩不服，向成都市中级人民法院提起上诉。

成都市中级人民法院经审理后认为，1、购买商品房是市民生活中较大的事项，当事人在购买房屋过程中，应对相关的法律法规有所了解。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是国务院于1990年5月19日颁布实施的法规，距今已有较长时间，且《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确规定综合用地的使用年限最长为50年。因此，有关综合用地使用年限的规定属朱劲浩应当知道的范畴。

2、本案中，虽然华德公司就所售房屋作出的“70年旺铺产权”宣传，对购房者有一定的诱导作用，但朱劲浩未提供证据证明，其取得该宣传资料是在与华德公司签订购房合同之时。且双方签订的《邛崃市商品房购销合同》首页《说明》的第4条对购房者在购房时应查看相关证照做了提示，而双方签订房屋买卖合同之前，华德公司已经取得了“兴贤商业步行街”房产的国有土地使用证。没有证据证明华德公司故意隐瞒该国有土地使用证的内容或向朱劲浩提供了其他虚假资料。朱劲浩在签订房屋买卖合同时，有条件查询包括国有土地使用证等相关资料，只要朱劲浩尽到注意义务，就能够知道其所购房屋相应土地的使用年限为50年，不应当因华德公司的“70年旺铺产权”宣传而作出错误意思表示。故不能认定华德公司在订立房屋买卖合同时对朱劲浩实施了欺诈行为。

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但该规定中的“说明和允诺”视为合同有效内容应当同时具备两个基本条件。一是具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响；二是必须符合法律法规的规定。从房屋价格成因分析，房屋的公允市场价格主要与房屋使用性质、所处区位、建筑结构、材料、外观、质量、开发商品牌和商誉等综合因素相关联，并最终由市场供求关系所决定。土地使用年限对房屋价格有一定影响，但未达到重大影响的程度。另外，根据国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定“综合用地的使用年限最长为50年”，而华德公司开发建设的为“家带店独立跃式商铺”，属综合用地的范畴，相应的土地使用年限应为50年。“70年旺铺产权”也不符合该行政法规的规定，因此，有关“70年旺铺产权”的宣传内容不能作为本案商品房买卖合同的有效条款。

4、因双方签订的买卖合同中，并未载明朱劲浩购买的房屋有

70年产权。同时，也无其他证据证明朱劲浩与华德公司签订房屋买卖合同，是按70年房屋产权确定的房款，结合前述理由，应当推定朱劲浩购买的是50年产权的房产。

综上，二审法院认为原审判决驳回朱劲浩诉讼请求正确，应当

予与维持。遂判决驳回上诉，维持原判。

我们应该注意的问题：

价格表示，应清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限，因为房地产的价格上下变化较快。

位置表示，应当以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。如“距地铁只需5分钟”，“距机场20分钟车程”，“××大道通车后只有××公里”等等。

面积表示，应当表明是建筑面积还是使用面积，不能简单笼统地表示，因二者差距很大，直接决定价格和使用功能。

结构及装饰表示，应当真实准确，不能简单说某级某类、豪华、进口材料装饰等等。

环境和形象表示。不得利用其他项目的形象环境作为本项目的效果。使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

周边设施表示，正在规划或者建设中的交通、商业、文化教育及其他市政条件等，应当在广告中注明，如“在建中”、“规划中”。未列入规划的，不得涉及。

物业管理表示，应当符合国家有关规定，尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

涉及资产评估的，应当表明评估单位、评估师和评估时间，不能只笼统说“经评估”等。

涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期，如“××银行×成×年按揭”。

不得含有广告主能够为入住者办理户口、升学、就业等事项的承诺，因为办理户口只能由政府有关部门依照规定进行，其他任何单位和个人都无权进行。依照法律、法规和有关规定可以办理户口的房地产项目，广告中有关办理户口的内容应当表述清楚明白，标明有关规定的出处或者相关条件，不得使人产生误解。

广告表现要符合社会良好风尚，不能使用“豪门”、“豪宅”、“有别于一般老百姓的小区”等用语。不得含有风水、占卜等封建迷信内容。

另外，预售、出售房地产广告中，必须载明以下事项：①开发企业名称；②中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；③预售或者销售许可证书号。

启示

随着我国住宅商品化政策的推行，购买商品房已经成为大多数城镇居民解决住房问题的重要手段。在我国房地产交易尚不规范的今天，商品房买受人在买房中遭遇欺诈的情形时有发生。购房人对商品房销售广告中有关开发规划范围以外的说明和许诺不要轻信，最好的办法是将特定的广告的内容写进合同。购房者在决定购买房屋的时候也应该先行了解必要的法律法规，保护自己的合法权益。同时也忠告开发商，应当本着诚实信用原则对待销售广告。随着法制建设的不断完善和消费者维权意识的增强，以虚假广告欺诈消费者的行为已行不通。另一方面，法院也不能轻易认定某一广告就是欺诈，应结合不同的案件情况具体加以分析。

谢谢观赏

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