郑州经开区地块物业规划建议2012-11-21

郑州经开区地块物业规划建议

一、 经开区基本情况

1. 区位：

经开区位于郑州市的东南部，中心城区东侧，京珠高速与京广铁路之间，东临国际物流园区，北有龙湖高校园区及郑东CBD，南有航空港区，通过“四港联动大道”，107国道等道路与开封、许昌等周边城市紧密联系互动。

经开区距离新郑机场不到半小时的车程，交通区位优越，临近新郑州站高铁站，借助京广高速铁路，河南省内城市都可在1小时内到达，到北京最多2.5小时，到武汉2小时以内，经开区在中原地区的交通地位大大提升。

2. 产业分布：

经开区产业主要集中在潮河以西片区，以中心广场为核心，形成了西部布局

居住服务配套，东部以汽车、食品大型产业为主的产业空间布局，在京珠高速两侧将集中主要的汽车生产功能。

经开区目前大部分为工业用地及基本的居住配套，生产、生活服务功能如银

行、商业、餐饮、娱乐等无论在总量还是层次上均有待提高。

3. 房地产市场

目前经开区或邻近片区在售项目不多，具体在售楼盘情况如下

金沙湖高尔夫官邸属于高端别墅项目，占地2050亩，邻近金沙湖优质景观资

源，打造顶级豪宅配套，联排产品均价24000元/㎡,市场影响较强，目前刚

推出市场销售，整体销售情况较佳；

美景龙堂项目由美景鸿城集团开发，但定位较高于美景鸿城，共计9栋高层

2058户，目前处于前期咨询期，对外报价9300元/㎡左右，预计2013年初

开始对外销售；

美立方项目由一栋loft公寓与一栋写字楼组成，目前公寓已售罄，对外推售的

为写字楼产品，2梯10户整层面积862㎡，5.6米层高，设施设备较差，均

价12000元/㎡，整体销售10%左右，销售情况较差；

亚太时代广场由一栋酒店公寓与一栋写字楼组成，目前对外推售的为写字楼产

品，5梯12户，标准层面积1200㎡，均价8000元/㎡，目前准现房销售，

销售情况不佳；

冠达V8公寓由3栋高层组成，由富士康集团旗下房地产公司开发，前五年包

租给富士康园区工人住宿，返给投资者每月800元的租金。目前正在排号，

预计12月份推售，预期均价6000元/㎡；

富田财富广场由3栋写字楼组成，4梯16户，标准层面积1370㎡，目前现房

发售，均价8500元/㎡，市场推售时间较长，目前已销售80%以上，剩余100

多套未售，销售速度缓慢。

1. 本片区在售项目较少（写字楼项目3个，住宅项目1个，公寓项目1个，别墅项

目1个）；

2. 写字楼项目相比本区其他物业数量较多，销售缓慢且存量较大；

3. 住宅项目存量较少，潜在需求量较大；

4. 前期规划并在售的写字楼或住宅有少量底商在售，集中型商业市场几乎空白；

5. 目前片区整体销售均价较低且销售情况不佳；

二、 地块物业规划建议方向：

1.

中高端住宅+公寓产品

出发点：本区域缺乏住宅项目，住宅潜在需求大，考虑短期内快速回款

优势：前期住宅销售可快速回款，形成滚动开发，资金压力小，开发风险最低

劣势：项目的销售价值未达到最大化，对公司及项目形象的树立一般，仅打造住宅产品对市场的影响力一般。

2. 集中型商业+中高端写字楼+公寓+中高端住宅

出发点：本片区商业业态稀缺，片区未来规划方向及项目价值最大化的挖掘

优势：多种业态满足不同客户群需求，开发风险较低，回款速度较快

劣势：地块须分别报批两种开发属性，同时满足金融与居住两种属性

备注：考虑集中型商业进深及集中商业上面写字楼的基本进深需求，上图红色集中商业区域报批地块进深约50米。

3. 集中型商业+高端酒店+公寓+

中高端写字楼+企业独栋写字楼

出发点：本片区商业及酒店业态稀缺，片区未来规划方向及项目价值最大化挖掘 优势：实现地块开发的最大价值，部分物业可抵押实现滚动开发，企业独栋写字楼、高端写字楼及酒店对品牌形象的树立；

劣势：商业体量较大，各类物业均不是片区主要需求产品，整体销售难度较大，

回款速度最慢，变现力度最差。

三、 泰辰建议：

综合考虑目前片区市场、公司开发利润及未来规划等方面，以上三种物业规划建议，采用第二种为最佳方向。

营业四部项目组

2012-11-21

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/v7i4.html