市场比较法是房地产估价中最主要方法 - 图文

市场比较法是房地产估价中最主要方法（房产估价师试题）

模拟试题一

一、 问答题（共3题，每题10分）

（一）市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素？假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例？为什么？

（二）张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：

1、如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？ 2、如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？ 3、该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？

二、 某人于1996年7月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付

了114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后，该人付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原状装修设施，进行了重新装修，又花费了40万元。1997年9月为筹集资金，作其他投资，该人欲以该别墅向银行抵押贷款，并于1997年9月10日委托估价机构进行估价，此时同类型（指重新装修前）别墅的正常市场售价为130万元，该人希望评估值为1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：

1、该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件； 2、该人的购房发票； 3、商品房预售许可证复印件； 4、其他市场资料。

问：1、上述资料用于抵押估价是否齐全？ 2、估价人员可否承诺按170万元进行估价？

3、可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值？为什么？

二、选择题（共2题，每题10分。每题的备选取答案中只有一个最符合题意，请将这个答案填在各题相应的括号内）

（一）某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 1、应根据何种用途对该两幢房屋进行估价：（ ） A、根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B、根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

C、根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D、根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

2、将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径：（ ） A、自行改变

B、经上级主管部门批准改变

C、经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续

D、经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

3、该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（ ） A、该两幢建筑物的抵押评估价格之和

B、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C、该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

D、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 4、该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（ ） A、该两幢房屋的正常市场价值 B、该两幢建筑物的重新建造成本

C、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

D、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

（二）甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。

1、确定评估结论的依据应是（ ） A、以1500万元作为评估值

B、以（1400+1580）÷2=1490万元作为评估值

C、以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。 D、以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。 2、如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则估价时点应为（ ） A、1993年12月 B、1995年7月 C、项目转让日期 D、项目建成日期

3、该商品房预计1998年5月建成，要估测建时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（ ）

A、估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态。 B、估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态。

C、估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态。 D、估价对象状况为1995年5月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态

三、指错题（下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分）。 致委托估价方函（略）

××别墅房地产估价结果报告（略） ××别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方

××市恒通房地产开发公司 二、受理估价方 ××市房地产估价事务所 三、估价目的

为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价 四、估价时点 1998年4月15日 五、估价对象概况 （一）××市概况（略） （二）××别墅项目概况 1、土地情况

A、土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。 B、土地总面积70000平方米。 C、用途：别墅及配套设施。

D、108栋别墅，建筑总面积35285平方米

其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378平方米。

2、地上物情况

该别墅项目开发分为一、二两期、户型有A、B、C、D、四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548平方米，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830平方米。建筑材料及设备（略） 六、估价采用的方法和步骤

（一）采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法；

（二）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。 七、价格过程

（一）方法一：房地分别估价

1、土地估价：采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。 A、利用成本法进行土地估价

计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金

根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。 B、利用市场比较法进行土地估价 表一 A B C 估价对象 用 途 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素 别墅 协议

1992.5 五类 一般 别墅 拍卖 1996.5 四类 较好 别墅 招标 1996.5 六类 较差 别墅 协议 1998.4 五类 一般 表二 A B D

土地单价（元/平方米） 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正

个别因素修正

修正后的单价（元/平方米） 3100 100/100 110/100 100/100 100/100 3410 4800 100/130 100/100 98/100 96/100 3474 3700 100/110 100/100 98/100 98/100 3230

根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元/m2） 成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出： 土地单价=（3324+3371）÷2=3348（元/m2） C、土地估价综合结果

土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m2×70000m2=23436（万元）

2、别墅建筑物估价

别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用 为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。

A、据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。 B、根据建筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2×35285m2=120957000（元）=12095.7（万元）

根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2×50%=1714元/m2 C、现有别墅建筑物价格：

3、428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100(元)=3072.51万元 4、别墅现有房地产价格

23436+3072.51=26508.51（万元） （二）方法二：别墅项目整体估价

根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。 1、别墅总楼价 市场研究分析（略）

据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2万元 2、销售税费（含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，所得税等）为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%=3951.9（万元） 3、建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格现有别墅建筑物价格=12095.7－3072.51=9023.19(万元) 4、别墅现有房地产价格=39519.2－3951.9－9023.19=26544.11(万元) 八、估价结论

以上两种估价思路的估价结果如表三：

表三 单位：万元 估价的方法 土地的价值 别墅建筑物的总价值 房地产总价值

方法一 方法二 平均值 23436 3072.51 26508.51 26544.11 26526.31

估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元 九、附件，说明，其他资料（略）

四、改错题（指出并改正下列估价报告片断中的错误。不得在试题上改，在答题处指出错误内容并改正。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）（本题10分）

在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420平方米，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开商议定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280平方米给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后，小区建成，其建筑密度为60%，建筑容积率为2.5，开发商按合同规定交付建筑面积700元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项： 1、结构差价

920×(1+1.40×700=1545600(元)=154.56（万元） 2、新增建筑面积成本

920×1.4×700=901600（元）=90.16（万元） 3、补交地价款 万元）

模拟试题一参考答案 一、 问答题

㈠答：1、采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑的主要因素有： （1） 可比实例与估价对象的用途应该相同； （2） 可比实例与估价对象的建筑结构应该相同；

（3） 可比实例与估价对象所处地区应相同，或者是在同一供求范围内的类似地区； （4） 可比实例与估价对象的价格类型应该相同； （5） 可比实例与估价对象的价格时点应该接近；

（6） 可比实例必须为正常交易或者是可以修正为正常交易的。（或答：可比实例应与估价对象具有替代性、相关性，即：①物质的同一性或类似性；地点的同一性或类似性；③可比实例交易情况无反常。）

2、假如有一交易实例的成交日期与估价对象的估价时点相差五年，则不宜将此交易实例选作可比实例，因为成交日期与估价时点相差时间过长（5年应该视作很长），通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正。（在特殊情况下，即在成交日期）的房地产价格水平与估价时点下的房地产价格水平若没有太大的变化情况下，也可以将此交易实例选做可比实例，但必须注意当地房地产市场变化情况，尽可能选用交易日期与估价时点接近的实例。）

㈡答：1，应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。

2，显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。

3，该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。 ㈢答：1.上述资料用于抵押估价尚不齐全； 2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；

3.不能按1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。 二、选择题（共2题） ㈠1.A 2.D 3.B 4.C ㈡1.D 2.C 3.B 三、指错题（共1题）

此估价报告有如下一些错误和不足：

C．替代原理

D．适合原理

16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和

房地产市场状况分别为（ ）。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ ）的收益估计值。

A．较高 B．较低

C．最高 D．居中

18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008

年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0．3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（ ）元/㎡。

A．3673.20 B．3673.68 C．3790.43 D．3790.93

19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对

双方最为公平合理的正常价格应为（ ）万元。

A．40 B．48 C．50 D．60

20、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积

与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（ ）元人民币/㎡。（1平方英尺=0.0929 ㎡）

A．17484 B．19020 C．19754 D．20539

21、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成

本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（ ）元/㎡。

A．55.20 B．103.22 C．109.63 D．114.82

22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成

新率是（ ）。 A．16% B．42%

C．58% D．84%

23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5

万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）

A．11.80 B．16.07 C．23.57 D．31.07

24、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产

的收益价格为（ ）万元。

A．95.40 B．97.87 C．98.55 D．99.33

25、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该

住宅因采光受影响导致的价值减损为（ ）万元

A．0.50 B．5.63 C．6.25 D．28.14

26、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（ ）。

A．8.8% B．10% C．18% D．18.6%

27、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可

供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（ ）万元。

A．690.40 B．8284.79 C．8720.83 D．9746.81

28、下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是（ ）。

29、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增减

量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为（ ）元/㎡。

A．5362 B．5374 C．5532 D．5702

30、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平

方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（ ）万元。（采用四三二一法则）

A．150.8 B．160.8 C．170.8 D．180.8

31、下列估价公式中，错误的是（ ）。 A．土地价格=房地价格-建筑物价格

B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务 C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值

D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格

32、某工业用地的土地面积为10 000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价

为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元

A．500 B．1000 C．2250 D．3000

33、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（ ）。

A．估价对性 B．估价目的 C．估价时点 D．价值类型

34、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为（ ）。

A．2008年9月20日 B．2008年9月23日 C．2008年9月26日 D．2008年9月27日

35、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（ ）。

A．谨慎价值 B．市场价值 C．快速变现价值 D．投资价值

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错

选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

1、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有（ ）。

A．应做到诚实正直、公正执业

B．为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目 C．未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

D．应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用 E．不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

2、某餐厅的资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产、特许经营权。当该餐厅不适宜在现位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考

的估价对象范围一般包括（ ）。

A．土地 B．建筑物 C．装饰装修 D．动产 E．特许经营权

3、下列属于成本租金构成的内容有（ ）。

A．折旧费 B．维修费 C．管理费 D．保险费 E．房产税

4、下列价值种类中，属于基本价值类型的有（ ）。

A．抵押价值 B．市场价值 C．计税价值 D．投资价值 E．在用价值

5、影响房地产价值的权益因素包括（ ）。

A．房地产权利设立和行使的限制

B．房地产区位的限制 C．房地产使用管制 D．房地产通风采光的限制 E．房地产相邻关系的限制

6、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，（ ）。

A．估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致 B．期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值 C．期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值

D．期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准

E．在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%

7、下列资料中一般应放入估价报告附件的有（ ）。

A．估价委托书 B．估价委托合同 C．估价对象权属证明 D．估价报告内部审核表 E．估价师注册证书复印件

8、下列房地产状况中属于区位状况的有（ ）。

A．位置 B．房地产规模 C．环境景观

D．外部基础设施完备程度

E．朝向、楼层

9、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（ ）。

A．单位比较法 B．市场提取法 C．分解法 D．工料测量法 E．指数调整法

10、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取

该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。

A．电费 B．物业管理费 C．水费 D．供暖费 E．房地产税

11、假设开发法中求取在建工程价值的扣除项目有（ ）。

A．土地取得成本 B．续建管理费用 C．续建投资利息

D．续建完成后房地产销售费用

E．取得在建工程的税费

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