江西省城市居住小区物业管理条例(修正案)327正式(送审稿)

附件1

江西省物业管理条例（修订草案）

(送审稿)

第一章 总则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本省行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

第三条 各级人民政府应当规范物业管理工作，保障业主对物业依法享有的管理权，促进物业管理向专业化、市场化发展，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

第四条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第五条 城市新建居住小区（含保障性安居工程小区）和共用设施设备齐全的原有居住小区，应当实行物业管理。

共用设施设备不齐全的,住宅相对集中的居住区，由所在地人民政府组织整治，创造条件逐步推行物业管理。

第六条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第七条 市政、绿化、公安（消防）、市容环境卫生、价格、工商行政管理、城管执法、城乡规划、民政、环保等有关部门及供水、供气、供电等企业应当按照各自的职责分工和本条例规定，密切配合，共同做好物业管理的有关工作。

第八条 街道办事处（乡镇人民政府）具体指导所辖区域内业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调物业管理与社区管理的关系。社区居民委员会、村民委员会协助和配合街道办事处（乡镇人民政府）工作。

第二章 物业管理区域划分

第九条 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设、管理成本等因素。

（一）新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定一个物业管理区域。同一个物业管理区域内的非住宅物业与住宅划分为一个物业管理区域；

（二）物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；

（三）已经实施物业管理的区域，其主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域；

（四）不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

对物业管理区域划分有争议的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）确定。

第十条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持立项批复、建设用地规划许可证、项目规划设计方案、物业管理用房配臵方案等资料，向所在县级以上人民政府房地产行政主管部门申请划分物业管理区域。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20个工作日内，在征求街道办事处（乡镇人民政府）单位的意见后，对申请的物业管理区域进行划分，并告知建设单位。

第三章 业主及业主自治管理

第十一条 房屋所有权人为业主。

业主身份的确认，以房屋登记簿或者法律、法规规定的其他有效证明为依据。

第十二条 业主除享有《物业管理条例》规定权利外，还可享有以下权利：

（一）依法向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询；

（二）依法使用物业共用部位、共用设施设备；

（三）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为。

第十三条 业主除履行《物业管理条例》规定的义务外，还应当配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动。

第十四条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

第十五条 新建物业已交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积50%以上的，或者首批物业交付满3年的，应当成立业主大会。

业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第十六条 符合成立业主大会条件的，应当由建设单位或者10名以上业主书面告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面告知后30日内，在物业所在地县级以上房地产行政主管部门的指导下，负责核实并协调成立首次业主大会会议筹备组。

业主大会筹备组成员由业主、建设单位以及街道办事处(乡镇人民政府)代表组成。筹备组成员人数应设为7人以上单数，且业主人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起15日内在物业管理区域内的显著位臵公告，公告时间不得少于15天。

第十七条 建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，提供业主名册、物业的基本资料(包括物业建筑物、设施设备和相关场地等)和已筹集的专项维修资金情况等文件资料，并提供必要的工作条件。

第十八条 业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会。

筹备组应当做好以下工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份、人数以及所拥有的专有部分面积；

（四）拟定业主委员会委员候选人产生办法及提名名单；

（五）承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开的15日前以书面形式在物业管理区域内公示。

第十九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主大会临时会议经20%以上的业主提议组织召开。

业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限和期限等内容。

业主大会会议采用书面征求意见形式的，可以按照幢或者单元为单位，推选一名业主负责收集本幢或者本单元其他业主本人签字或者盖章的书面意见，提交业主大会。

第二十条 召开业主大会前应当做好以下准备工作：

（一）召开业主大会应当提前15日贴出公告，通知全体业主；

（二）相关表决事项应当提前15日进行公告；

（三）召开业主大会应当告知所在地的居民委员会。

第二十一条 业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）筹集和使用专项维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途；

（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第二十二条 业主大会对业主投票权有约定的，从其约定。未作约定的，按照国家相关规定进行确定。

第二十三条 管理规约应当对物业的使用、维护、管理；业主共同利益；专项维修资金的筹集、管理和使用；业主的权利义务；物业服务费的收交方式；违反管理规约应当承担的责任等事项作出规定。

管理规约经业主大会通过后生效，对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费等违反规约的业主，由业主委员会予以告诫，并可以在物业管理区域内的显著位臵予以公示。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第二十四条 业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。

第二十五条 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。业主委员会履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）执行业主大会选聘或者解聘物业服务企业的决定，与物业服务企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；

（三）执行业主大会的决议、决定；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物

业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）每半年在物业管理区域内书面公告业主大会和业主委员会工作经费收支情况。

（七）业主大会赋予的其他职责。

第二十六条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和具备必要工作时间的业主担任。业主委员会委员不得少于５人，人数为单数。业主委员会由主任、副主任和委员组成。

选举业主委员会委员时，应当按照委员人数的40%配备候补委员。业主委员会委员缺员时，应当由候补委员递补。候补委员全部递补为成委员后仍有缺员的，应当召开业主大会会议补选。

业主委员会每届任期不超过5年，可连选连任。

第二十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案：

(一)业主大会成立和业主委员会选举情况的书面报告；

(二)业主大会审议通过的业主大会议事规则和管理规约；

(三)业主委员会委员的基本情况。

第二十八条 物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）在收到备案材料后15日内发出备案回执，并书面通报所在地人民政府房地产行政主管部门。业主委员会凭备案回执刻制印章并依法使用和管理。

备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内书面报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。街道办事处（乡镇人民政府）应将变更事项书面通报所在地人民政府房地产行政主管部门。

第二十九条 业主委员会应当按照业主大会的决定和议事规则定期召开会议，或经三分之一以上委员提议召开。业主委员会主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）指定业主委员会副主任或其他委员召集业主委员会会议。

业主委员会会议必须有三分之一以上委员出席，作出决定应当经全体委员过半数通过，并在作出决定之日起3日内将决定事项在物业管理区域内公告。

第三十条 有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第三十一条 业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之二以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否中止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第三十二条 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议，进行业主委员会换届选举。无正当理由逾期未换届的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当协调督促其按时完成换届选举工作。

新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当在10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其它属于业主共同所有的财物移交新一届业主委员会，并做好其它交接工作。业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。

第三十三条 业主委员会开展工作的必要经费由全体业主承担。经费筹集、管理、使用的办法由业主大会决定。

第四章 前期物业管理

第三十四条 业主大会成立前，开发建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理服务。

第三十五条 住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。合同约定的内容应当载明物业管理区域、物业管理服务事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务，物业买受人交纳前期物业服务费的时间、标准和方式。

第三十六条 提倡前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，通过参与项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

第三十七条 建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十八条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并经买受人同意签字确认。

第三十九条 建设单位应当将物业管理用房纳入建设项目总体规划，与建设项目同时设计、同时施工、同时交付使用。所在地县级以上人民政府城乡规划主管部门应当将物业管理用房的位臵和面积，纳入建设项目修建性详细规划或者建设项目设计方案的审查内容。

物业管理用房应当为地面以上可以独立使用，具备水、电、采光、通风、卫生间等基本设施的房屋。地下室、车库（棚）、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、架空层、公共门厅、过道、人防工程以及层高不足2.2米的房屋等，不得作为物业管理用房。

业主委员会办公用房应当从物业管理用房中安排，其建筑面积不少于20平方米。

建设单位应当按照物业总建筑面积2‰至3‰的标准配臵物业管理用房；物业管理用房的建筑面积不得少于120平方米。

第四十条 物业管理用房的所有权属于全体业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第四十一条 新建物业交付时应当具备下列条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经住房和城乡建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（七）法律、法规规定的其他条件。

第四十二条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第四十三条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第四十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第五章 物业管理服务

第四十五条 国家对从事物业服务的企业实施资质准入制度，凡从事物业服务的企业应当依法取得物业管理资质证书。

第四十六条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。职业资格证书不得转让、出租、转借。

第四十七条 业主大会可以决定采用招标或者协议的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。

业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会组织招标，业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内公示。

第四十八条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的《物业服务合同》。《物业服务合同》示范文本由省住房和城乡建设行政主管部门负责拟定。

物业服务企业应当自合同签订之日起15日内将物业服务合同报物业项目所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门备案，县级以上人民政府房地产行政主管部门将备案材料抄送物业项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

第四十九条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担共用设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服

务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

第五十条 物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前90日以公告形式通知全体业主。在新的物业服务合同签定前物业服务企业不得停止服务，业主应按原合同向物业服务企业缴交物业服务费用。

第五十一条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当在30日内与业主委员会或业主大会新选聘的物业服务企业完成下列资料和财物的交接：

（一）本条例第四十三条规定的资料；

（二）物业管理用房；

（三）物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；

（四）物业服务期间业主出资配臵的固定设施设备；

（五）其他应当移交的财物、资料。

第五十二条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。住宅类物业服务收费实行政府指导价；其它类物业的物业服务收费实行市场调节价。

实行政府指导价的，价格主管部门应当会同同级房地产行政主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

第五十三条 物业服务企业收费项目和标准应当公示。业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。

已竣工但尚未出售或者尚未交付的物业买受人的，物业服务费由建设单位交纳。

已交付尚未入住的物业，交付之日起2年内物业服务费减半交纳。 第五十四条 物业管理区域内公共照明用电、园林绿化用水，应当按照居民用水、用电标准收取。

第五十五条 物业服务企业应当向房地产行政主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

第五十六条 物业服务企业应当在房地产行政主管部门的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

第五十七条 物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合房地产行政主管部门建立健全信用档案。

第六章 物业的使用

第五十八条 在物业管理区域内不得有下列行为：

(一)擅自拆改房屋承重结构、改变房屋外貌;

(二)占用、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备或者擅自移装共用设备;

(三)在建筑物、构筑物、公共场地上违章搭建或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

(四)违反规定摆摊设点、占道经营;

(五)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物;

(六)违反规定饲养家禽、宠物;

(七)擅自改变物业规划用途;

(八)排放或者堆放有毒、有害物质，堆放易燃、易爆物品或者发出超过环境保护规定标准的噪音;

(九)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正;拒不改正的，应当及时告知业主委员会，并向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后，应当及时依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第五十九条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的区间道路、场地、绿地。因维修物业或者公共利益需要临时占用、挖掘区间道路、场地、绿地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意，依法办理相关手续，并在约定期限内恢复原状。

第六十条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第六十一条 业主或者使用人不得擅自改变住宅的使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城乡规划要求，并依法办理审

批手续。居住小区按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变使用性质。

第六十二条 住宅的共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的专有部位、专有设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。

第六十三条 利用物业共用部位、共用设施设备设臵户外广告或者从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

经营所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，收益和使用情况应当公示。

第六十四条 物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域业主的需要。

规划用于停放机动车辆的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

规划用于停放机动车辆的车位、车库，在满足本物业管理区域业主、物业使用人的需要后，可以出租给其他人，其租赁合同期限不得超过6个月。

第六十五条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当征得业主大会同意。

占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，应当交纳场地占用费。扣除物业服务成本后的场地占用费属于全体业主所有，主

要用于养护维修小区道路和停车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的收取标准和使用办法，由业主大会决定；未成立业主大会的，可以由建设单位或者物业服务企业先行制定。场地占用费收取和使用情况应当公示。

第七章 物业的维护

第六十六条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

建设单位可以将物业保修的有关内容委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。

第六十七条 新建住宅物业实行质量保修金监管制度。

建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价3%至5%的比例，一次性向房地产行政主管部门设立的账户交存物业质量保修金。具体标准由各设区市人民政府制定。

第六十八条 物业质量保修金监管账户以居住小区为单位按幢设立专户。建设单位在新建物业交付时，应当向业主出示房地产行政主管部门出具的物业质量保修金全额交存证明。

第六十九条 建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经房地产行政主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。

房地产行政主管部门应当定期向居住小区相关的业主和建设单位公布物业质量保修金的使用情况。

第七十条 物业分部工程质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，房地产行政主管部门应当将分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

物业质量保修期限届满前30日内，房地产行政主管部门应当通知物业服务企业或者业主委员会将拟退还物业质量保修金事项在相关物业管理区域内书面公示。

第七十一条 房地产行政主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。具体办法由省住房和城乡建设行政主管部门制定。

第七十二条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第七十三条 物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将维修责任委托给物业服务企业承担。

第七十四条 在公有住宅和新建居住小区住宅出售的同时，应当设立住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金（简称住宅专项维修资金）。

属公有住宅出售的，由公有住宅售房单位按多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取维修资金；购房者按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资

金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

第七十五条 住宅专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用。住宅专项维修资金明细户应当按单幢或单元设臵，按户核算。

第七十六条 住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。

第七十七条 住宅专项维修资金的使用，由物业服务企业提出年度财务预算，经业主大会审定后实施。

住宅共用部位、共用设备大修、更新、改造的费用，由整幢住宅的业主共同承担。

共用设施大修、更新、改造的费用，由居住小区内全体业主共同承担。

住宅的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

住宅自用专有部位、自用专有设备的维修、更新费用，由业主承担。

住宅专项维修资金不足时，经业主大会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

第七十八条 业主转让住宅时，其专项维修资金费用不予退还，随房屋所有权同时过户。

第八章 法律责任

第七十九条 有下列行为之一的，依照《物业管理条例》的规定处罚：

（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘前期物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的；

（二）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；

（三）不移交有关资料的；

（四）未取得资质证书从事物业服务的；

（五）建设单位在物业管理区域内不按照规定配臵物业服务用房的；

（六）物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

（七）挪用专项维修资金的；

（八）未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途的。

违反前款第二项、第八项规定，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第八十条 违反本条例第五十八条规定，业主、物业使用人有下列行为之一的，县级以上人民政府房地产行政主管部门应当责令限期

改正，恢复原状，并可以按照以下规定给予处罚；给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿：

（一）擅自拆改房屋承重结构的，处以1万元以上5万元以下罚款；

（二）占用共用部位、公共场地的，个人处以1000元以上5000元以下罚款，单位处以5万元以上10万元以下罚款；

（三）损坏共用设施设备的，处以5000元以下罚款；

（四）擅自改变物业规划用途的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同规划、工商、环保、市容等有关行政主管部门责令限期改正，恢复原状；情节严重的，县级以上人民政府房地产行政主管部门可处以5000元以上2万元以下罚款。

第八十一条 县级以上人民政府房地产行政主管部门，街道办事处（乡镇人民政府）或者其他有关行政主管部门及其工作人员违反本条例规定，有下列情形之一的，由有关行政机关责令改正；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

（一）违法干预业主依法筹备、成立业主大会和业主委员会的；

（二）违法实施物业管理行政许可的；

（三）发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的；

（四）有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

第八十二条 违反本条例规定，有下列情形之一的，由房地产行政主管部门责令限期改正，处１万元以上５万元以下罚款：

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