广州商业地产市场2012年年度市场分析

广州商业地产市场2012年年度市场分析,市场数据

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Martketing Dept.

广州商业地产市场2012年年度市场分析,市场数据

目

录

第一部分:写字楼 第二部分:商业产权式公寓 第三部分:裙楼商业

广州商业地产市场2012年年度市场分析,市场数据

1-11月写字楼成交量同比涨92% CBD高价盘云集2012年1月-11月广州一手写字楼(含商用公寓)共计网签10999套单位，同比大增91.6%,网签均价为22706元/平方米， 同比涨6.9%。区域 从化 南沙 增城 已售套数 19 1131 283 已售面积 2273 69214 17032 成交金额 26404623 575466130 128701240 均价 11616 8320 7556 未售套数 479 592 998 未售面积 43121 58763 114469

天河海珠 番禺 白云 花都 荔湾 萝岗 越秀 黄埔 全市

22821326 3328 1 52 1196 465 766 150 10999

445128143638 203378 25 8313 91330 38806 76345 17984 1113466

144687895863091065175 2871081102 635144 36864036 1703581256 537420341 1623915245 219364898 25283288776

3251721628 14182 25405 4434 18653 13848 21324 12197 22706

71411417 1418 625 981 545 759 3405 772 19132

1881868237885 97574 77774 100720 88254 53338 509993 70106 3333865

2012年1-11月广州一手写字楼各区网签成交数据统计

天河区以网签2282套单位排名第二，网签均价为32517元/㎡,是所有区域当中最高的，主力成交楼盘包括保利中达广场、富力 盈凯广场、瑞安创逸、财富世纪广场、保利V座、马赛国际商务中心等(除瑞安创逸外均为珠江新城项目); 住宅的持续限购，不断推高商业项目的成交量；珠江新城的进一步成熟及CBD地位的确立，越来越得到市场的认可与支持。

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甲级写字楼售价趋势

广州地税局发布公告，自2012年7月1日起，广州写字楼(办公用房)的土地增值税预征率将由2%调整为3%。尽管有相关税 率上调等不利因素影响。但2012年第三季度广州甲级写字楼销售市场保持活跃，在售项目如富力盈凯广场、邦华环球广场 等均有大面积整层销售成交。

旺盛的投资市场需求带动售价的进一步上扬，本季度录得广州甲级写字楼整体平均售价为32,586元/㎡,较上季度上涨约 1.61%。

近三年，甲级写字楼售价受大环境的影响不大，售价持续上升。

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写字楼年度成交面积及成交均价350000

329705㎡

300000

250000

199844㎡200000

142422㎡150000

155600㎡

成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡)

100000

50000

20194元0

25497元

29717元

31532元

2009年 2010年 2011年 2012年 2010年开始实施住宅限购后，珠江新城写字楼成交价格升幅明显，成交面积也有大幅度增加(2011年市

场供应处于较低位)。

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2011-2012年写字楼140000

120946㎡120000

100000

93005㎡ 81795㎡

80000

64397㎡60000

52552㎡ 35684元 36843元 36811元 31092元 30549元 28648元 28441元 27536元 29558元 28875㎡

成交面积(㎡) 成交均价(元/㎡)

40000

20000

19046㎡ 19606㎡0

5084㎡

2011年第三季度后，珠江新城写字楼供应

加大，成交量随之加大。受供应量及产品的档次影响，价格出 现正常波动。预计未来市场可销售写字楼产品供小于求，未来价格有上升的空间。

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在售项目分析(写字楼)

处于珠江新城边上，位置、档次及商务气氛欠佳。

大厦名称

广晟国际大厦

财富世纪广场

富力盈凯大厦

保利V座

保利克洛维 (首期)

保利中达广场 邦华环球广场

马赛国际商务 富力盈通大厦 中心

发展商

广东晟铭房地产

越秀地产

富力地产

保利集团

保利集团

保利集团

宏昇地产

珠江地产

富力地产

标准层面积

912-2,196

2,400

2,250

1,730

1,946

1号998 2号1,470

2,039

1,087

2,478

业权

分散

分散

分散

分散

分散

分散

分散

分散

分散

售价

35,000-38,000 28,500-33,000 36,000-45,000

37,500

27,000-34,000

36,00040,000

32,00036,000

27,000-30,000

36,000

销售成交价

34,888

28,400-28,500

38,411

35,000

29,400

37,850

33,545

21,371

35,133

在售项目写字楼均价为：32000-33000元/㎡,标准层面积区间为1800—2500㎡左右。珠江新城商务气氛成熟，得到市场认可，价格上不需要太大优惠亦可促成成交。

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在售写字楼分析---富力盈通大厦占地面积 建筑面积 写字楼建筑面积 标准层面积 主力户型 标准层高度 楼层总高 写字楼电梯数 大堂高度 物业费 主力户型 实用率 交楼时间 报价 7600㎡ 120,000㎡ 83,000㎡ 2,400㎡ 120-347㎡ 4.2-4.4m (净高3M) 196米，41层 18台，分高中低区 约10M(双大堂) 26元/平方米 120-347㎡ 70% 2013-12-30 36,000元/㎡(精装修) 在售

项目介绍： 写字楼、酒店，珠江新城又一座超高层建 筑。占据绝佳的地理位置，又因毗邻西塔、 地铁等利好元素，预计投入使用后将受到众 多高端企业的青睐交楼标准：天地墙带装修交付，13CM架高地 台，活动地板及地毯， 并配送遮阳窗帘。

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在售写字楼分析---富力盈凯大厦占地面积 7942㎡

建筑面积写字楼建筑面积 项目概况 标准层面积 楼层总高 写字楼电梯数

180,000㎡107,000㎡

珠江新城罕有超甲级写字楼； 位于CBD中轴 最高端商务区， 比邻西塔 地铁沿线物业 (5号线珠江新城 站)

总层数66层，负2层至3层为大堂和配套 商业，4至52层为超甲级写字楼。53-65 层引入了国际顶级五星精品酒店“柏悦” 酒店(Park Hyatt)2,400㎡ 286米

37台高速电梯消防梯兼货梯2台，商场 客梯3台，办公客梯22台，酒店客梯8 台、酒店服务梯2台。平均4台电梯/10 层的标准。避难楼层：11、27、41、52 层； 间隔比高层面积大 32元/㎡/月 80%交楼标准

项目亮点 物业费 实用率

停车位交楼时间 均价

负2层至负5层(约700个车位)2013年12月 40000元/㎡(毖坯)在售

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在售写字楼分析---邦华环球

广场地理位置占地面积 建筑面积

珠江新城釐穗路1号8098㎡ 96296㎡ 1栋写字楼，5楼至37楼层高 4.1——4.5米，12米以上柱间 距，视野开阔，173米珠江新城 CBD门户地标；双层中空复式单 位，企业总部独立形象大堂，23 米大堂，双层中空隔音玻璃其中 1-4层是商业裙楼，5-17F为低 区，18F-28F为中区，29-37F为 高区，其中中空楼层为9-10F、 18-19F 24F-25F中空楼层 2,000㎡ 20个 30元/㎡/月 地下停车位510个 2013年4月 销售价格33000元/㎡,租釐对外 报价200元/㎡(基本装修)在售

项目概况

标准层面积 电梯数 物业费 停车位 交楼时间 销售口径

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在售写字楼分析---保利中达广场地理位置 占地面积 建筑面积 珠江新城兴民路221号 12335㎡ 157630㎡ 高端商业综合体，两栋超甲级写字 楼，面积区间为60-1600㎡。1号楼 (loft总部)大堂设计面积超过264 ㎡,二号楼(92-221㎡)双层大堂 设计面积超过687㎡; 2,000㎡

项目概况

标准层面积

电梯数物业费 停车位

1号楼7个,2号楼13个写字楼：16元/㎡/月 地下停车位879个

交楼时间销售口径

2014年12月均价：38154元/㎡ 1号楼：14亿广汽集团 售罄 2号楼：广物地产 售罄 (装修：1000元/㎡)

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标杆写字楼分析---广州国际金融中心(西塔)占地面积 31,000㎡

建筑面积写字楼建筑面积

456000㎡174,000㎡ 主塔楼1-66层为写字楼，建筑面积17.4 万平方米；67-100层为四季酒店，建筑 面积9.1万平方米；附楼7-28层为雅诗 阁服务式公寓，建筑面积5.1万平方 米；裙楼为广州友谊商场，建筑面积 4.4万平方米； 4000㎡ 432米 客梯25部，货梯10部 项目在建筑、电气、空调、节水等方面 均作了创新和优化设计 26元/㎡/月 72% 负1层至负4层(约1700个车位) 在运营 租釐220-300元/㎡*月

项目概况

标准层面积 楼层总高 写字楼电梯数 项目亮点 物业费 实用率 停车位 交楼时间 均价

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写字楼小结

作为国家级三大CBD之一的珠江新城，其地位及区域价值已得到市场认可，高端写 字楼产品处于供需平衡及两旺的局面。 市场成交价格主要受产品档次及供应量的影响，成交均价及增幅处于合理的水平。

受空置率略微增加的影响，年租金与售价比(回报率)出现下降的迹象。 拥有景观资源(如临江)、展示面较好(如处于猎德大桥边上)或处于核心区(如 西塔边上)的产品比其他区域的项目更适合提高档次定位，售价也处于相对高位；

综合体概念(如写字楼+酒店(公寓),写字楼+购物中心)的项目比同档次单一业态的写字楼定价更高；

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商业产权公寓年度成交面积及成交均价120000

107197㎡100000

105088㎡

85137㎡80000

60000

成交面积(㎡)

40000

38795㎡ 24772元 17212元

37060

元

40765元

成交均价(元/㎡)

20000

0 2009年 2010年 2011年 2012年

实行住宅限购后，珠江新城商业产权的公寓供应得到快速消化且价格持续上扬，预计珠江新城的未来可 供应量非常有限，价格会有持续上升空间。

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2011-2012年商业产权式公寓60000

50000

45973元 40525元 42091元

46997元43757元

40000

27266元30000

28875元 27501元

36727元成交面积(㎡)

20000

33477㎡21358㎡ 38027㎡ 7773㎡

成交均价(元/㎡)

54445㎡17089㎡ 16746㎡ 18917㎡

10000

4453㎡

0

珠江新城早期的公寓产品并未体现其价值，但随着天銮等超高端产品的入市，成交量及市场价格得到有效支 持。受产品结构影响，2012年10月-11月价升量降，预计未来价格会企稳，但需预防下跌的可能性。

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在售公寓分析项目名 称 项目地 址 项目占 地面积 (㎡) 建筑总面积 (㎡) 公寓建筑 面积 (㎡) 公寓 栋数 公 寓套 数 公 寓户 型 面积区 间 装 修情 况 带 7000 元/ 平方 米 推 售 情 况 未推货量 预计推售 时间 项目报价 (元/㎡)

佛奥广场

天河区 珠江新城 华穗路与 釐穗路交 汇

4955㎡

74000㎡

74000㎡

2

总户 数 430 户

单间、 30-45㎡, 一房、 46-51㎡, 二房、 72-95㎡ SOHO 90-277 ㎡灵活 写字楼， 以及3号 楼60124㎡平 层和 LOFT公 寓 68-127 ㎡

1期 280

开盘未定， 现已接受 诚意登记

40000

保利中达 广场

天河区 珠江新城 中轴线东 侧，兴国 路与兴民 路交汇处 天河区 珠江新城 东区黄埔 大道西

12000㎡

115335㎡

-

2

711

两 房至 四房

带 6000 元/ 平方 米的 公寓 豪装 精装 修或 毖坯

余 货

LOFT2期单 位已经基 本认购完 毕，仅剩 少量60平 米绝版江 景单

38000

财富世纨 广场

11156㎡

106766㎡(未含 地下室)

106766㎡ (未含地下 室)

1

369

一房 至两 房

1期 公 寓

-

30000

尚东君御 (住宅性 质)

天河区珠 江新城兴 盛路与冼 村路交界 处

11976㎡

131752㎡

-

3

679

小、 中、 大户 型

A栋： 38-94㎡, B栋： 150-175 ㎡,C栋： 179-197 ㎡

精装 修

首 推A 栋 户 型

12.15开盘， 一房单位 开盘享受 10万抵20 万、二房 单位开盘 可享受10 万抵35万 优惠

45000

面积区间相差较大，可见市场接受产品品类丰富，可根据项目自身条件确定产品类型。

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在售公寓分析---财富世纪广场地理位置 概况 占地/总建 总货量 现推产品 (公寓) 现售均价 物业费 车位 面积区间 收楼时间 珠江新城海业路与海安路交界处 由2栋楼宇组成，A1为35层写字楼、A2 为28层公寓，项目1-3F为裙楼，负1至 负3为车场 1.1万㎡/10.6万㎡ 写字楼：158套；公寓：369套 A2栋的7-20F共13个楼层195套单位，加 推5F 21F 22F 26F四个楼层共46个单位 30000元/m²,带6000元/㎡豪装，不限 购。 公寓：5

元/㎡/月 640个 在售中高层的68-115㎡的一至两房 2012年10月 项目位于珠江新城CBD区域内，珠江新城可售商业稀 缺，未来增值潜力大；

有部分户型面积小，总价低，适合投资；公寓装修标准属于区域内中高水平；感觉档次高；

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在售公寓分析---佛奥广场地理位置 项目规模

珠江新城华穗路与釐穗路交汇处 占地面积：4955㎡;建筑面积： 74000㎡。项目分为西塔和北塔，西 塔楼高26层，为小户型公馆，配有酒 店式服务。北塔楼高30层，将进驻五 星级佛奥酒店，其第16层均为架空层 花园 30-45㎡的单间，46-51㎡的一房一 厅、72-95㎡的两房两厅 、180㎡多 功能商住SOHO 40000元/㎡ 机劢车位404个，非机劢车位750个带7000元/㎡的酒店式装修(销售口径) 4.8元/㎡/月

主推产品

报价 车位装修标准 管理费

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在售公寓分析---保利中达广场地理位置 占地面积 建筑面积 珠江新城兴民路221号 12335㎡ 157630㎡ 高端商业综合体，一栋酒店式服 务公寓，公寓分平层和跃复 式 ，60㎡的一房一厅至176㎡的 四房两厅；大堂挑高8米，配备 高端奢华装修 产品以1层平层+1层LOFT空间的 形式叠加； 平层产品客厅层高可达4.45米 LOFT空间产品层高为4.45米 4台高速电梯专属服务 6元/㎡/月 879个 3号楼：loft首期6月开盘， 基本售罄，成交价超40000元/㎡ 2012年12月 38000元/㎡,带6000元/㎡装修

项目概况

产品类型 电梯数 物业费 停车位 销售情况 交楼时间 报价

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在售公寓分析---尚东君御(住宅性质)地理位置 占地面积 建筑面积

天河区珠江新城兴盛路与冼村路交界处 11976㎡ 131752㎡ 由三栋46层高的建筑组成(自编A栋、B 栋、C栋),其中A栋户型面积为38㎡至 94㎡的单位，B栋户型面积为150㎡至 175㎡的单位，C栋户型面积为179㎡至 197㎡的单位。 首推38㎡-94㎡精品单位及150㎡-175㎡ 的尊品单位 4.5元/㎡/月 648个 2014年 45000元/㎡,精装修

项目概况

销售情况 物业费 停车位 交楼时间 报价

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标杆公寓分析---雅诗阁公寓(西塔店)占地面积 建筑面积 31,000㎡ 456000㎡

公寓建筑面积

51,000㎡主塔楼1-66层为写字楼，建筑面积17.4 万平方米；67-100层为四季酒店，建筑 面积9.1万平方米；附楼7-28层为雅诗 阁服务式公寓，建筑面积5.1万平方 米；裙楼为广州友谊商场，建筑面积 4.4万平方米； 85㎡豪华一房，95-100㎡的行政一房， 106-110㎡的超级一房，161㎡豪华两 房，139-156㎡行政两房，159-206㎡ 超级两房，195-201㎡行政三房，228238㎡的超级三房。 2012年三季度开始试运营 租釐180-220元/㎡*月

项目概况

产品类型

交楼时间 均价

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/v3ge.html