沈规国土发(2002)285号

沈阳市规划和国土资源局

关于印发城区土地级别基准地价和出让金租金标准的通知

沈规国土发[2002]285号

各区、开发区规划和国土资源分局：

为加强地价管理，规范土地交易行为，促进房地产市场健康发展，依据国家《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，结合实际情况，对我市城区及三环以外部分地区进行了土地分等定级和基准地价评估测算，指定了新的土地出让金、租金标准。经市政府同意，现将《关于沈阳市城区土地级别\\基准地价标准及出让金、租金标准使用有关问题的说明》、《沈阳市城区土地级别图及范围说明》、《沈阳市城区基准地价标准》、《沈阳市城区出让金、租金标准》、《容积率修正系数》、《沈阳市三环以外乡镇分等及基准地价、出让金标准》一并予以公布，并就有关事项通知如下：

一、凡通过土地市场以招标、拍卖、挂牌等方式供应的房地产开发的经营性建设项目用地，出让底价应根据新的基准地价标准，综合宗地区位和规划条件等因素进行评估测算后，按规定程序确定，不再单独套用出让金标准。

对其它建设项目等用地办理协议出让时，执行新的土地出让金标准，并按规定进行容积率、用途等修正。

二、对已经以划拨方式取得土地使用权的用地，因不再符合《划拨用地目录》和国家政策规定需要补办出让、租赁手续的，收取出让金、租金的具体办法另行制定。 三、土地等级和基准地价是制定土地有偿使用政策和地价评估及管理的重要依据。根据国家有关规定，我局将对地价实施动态监测，定期测算地价指数，调整和更新基准地价标准和出让金、年租金标准。

四、本通知发布的土地级别、基准地价标准和出让金、年租金标准、修正系数自2003年1月1日起执行，《关于调整沈阳市城区国有土地级别和使用权出让金标准的通知》（沈土发[1994]67号）同时废止。

2002年11月20日

沈阳市规划和国土资源局

关于沈阳市城区土地级别基准地价标准及出让金租金标准使用有关问题的说明

一、关于商业、住宅、工业三类以外其它通途土地级别图及有关地价标准的适用。

按照《城镇土地分等定级规程》的要求，本次按商业、住宅、工业三类用途分别定级。国土资源部印发试行的《土地分类》（国土资发[2002]255号）中商服用地适用商业用地级别图及有关地价标准；住宅用地适用住宅用地级别图及有关地价标准；以外的公共建筑用地、特殊用地适用住宅用地级别图及有关地价标准；公共设施用地、交通运输用地、水利设施用地、农用地适用工业用地级别图及有关地价标准，其中农用地适用工业用地有关地价标准时按-20%进行用途修正。

三环以外于洪、东陵区其它区域和棋盘山风景区土地的评估、出让，按《沈阳市三环以外乡镇分等及基准地价、出让金标准》执行。 二、关于土地级别范围说明和宗地土地级别确认。

1、土地级别范围说明是对土地级别图划定土地级别界限的简要说明，确定宗地的土地级别应以土地级别图为准。

2、以道路为级别界限的，低级别一侧临路第一宗地归入高级别。

3、商业、住宅、工业用地在定级的基础上进行了级别分类，商业三级、四级一类用地为沿所列街路两侧第一宗地，其余均为二类用地；住宅用地各级别一类用地为临现有和在建及近期计划新建公园、水系、大型公共绿地周围第一宗地，其余均为二类用地；工业用地一级一、二类用地范围详见范围说明。 三、关于基准地价内涵及设定条件。

基准地价是指在 一时点上，城镇各土地级别或均质区域内，在设定容积率水平下和一开发程度下的各种用途（商业、住宅、工业等）法定最高出让年限完整的土地使用权平均价格。土地内涵包括土地取得费用（征地补偿费或城市拆迁补偿费）、土地开发费土地所有权收益等。 本次测算基准地价所定的有关条件如下：

1、 开发程度：商业用地为“六通一平”，即宗地外通电、通水、通下水 、通讯、通暖、通路和宗地内土地平整；住宅用地为“七通一平”，即宗地外通电、通水、通下水、通讯、通路和宗地内土地平整；工业用地为“五通一平”，即宗地外通电、通水、通下水、通讯、通路和宗地内土地平整。 2、 平均容积率：商业为2.5，住宅为1.7，工业为1.0。

3、 法定最高土地使用年限及土地还原率：商业40年、8%；住宅70年、7%；工业50年、6%。

4、 估价时间：2003年1月1日。 四、关于土地出让金标准。

1、 本次公布的出让金标准是政府土地所有权收益金价格标准，不包括土地取得费用、土地开发费用及新增建设用地有偿使用费。

2、 商业用地50年、60年、70年出让金标准，仅适用于协议出让城镇混合住宅用地时核定商业建设面积所分摊土地应交纳出让金。

3、 协议出让土地时，应以出让金标准为基础进行土地用途、容积率修正。

五、关于容积率修正。

1、 宗地评估，商业用地容积率大于10的以10为标准，小于1.5的以1.5为准进行修正；住宅用地容积率大于6的以6为准，小于1的以1为准进行修正（别墅用地除外）。

2、 协议出让土地，商业用地容积率小于2.5的和住宅用地容积率小于1.7的不进行容积率修正。

3、 工业用地宗地评估和协议出让不进行容积率修正。

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