2012年《物业管理实务》试题

2012年《物业管理实务》模拟试题（A）

（内部资料，注意保密）

姓名： 单位： 分数：

一 ．单项选择题（共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1. 前期物业管理最明显的特点是（ D ）。

A. 明显呈现管理服务的波动和不稳定状态

B. 在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程

C. 经营收支一般呈现收入少、支出多、收支不平衡和亏损状态

D. 前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础

2. 某小区前期物业管理招标时，评标委员会的组成人员中，招标人的代表是4人，则物业管理方面的专家人数不得少于（ B ）人。

A．8 B．9 C．10 D．11

3. 某物业服务企业在一次业主入住活动中，安排了以下入住程序：①购房人验收房屋并填写《业主入住房屋验收单》，签字确认；②领取《业主(住户)手册》等相关文件资料；③购房人凭《入住通知书》、购房发票及身份证登记确认业主身份；④提交办理产权所需资料，签订委托银行扣款缴费协议，缴纳相关费用；⑤缴纳当期物业服务等有关费用；⑥领取房屋钥匙。下列排列顺序正确的是（ C ）。

A. ①②③④⑤⑥ B. ④③②⑥①⑤ C. ③①④⑤②⑥ D. ①④⑥②⑤③

4. 物业服务企业在房屋及设施设备的维修保养工作中，应自始至终把（ C ）工作放在最重要的位置上。

A.使业主物业净收益最大化 B.安全管理

C.物业的保值增值 D.降低能源消耗

5. 消防器材的配置应结合物业的火灾危险性，易燃易爆物品特点进行合理的配置，一般在高层和超高层物业每层楼放置的消防栓（箱）内应至少配置（ 4 ）瓶灭火器。

A. 1 B. 2 C. 3 D. 4

6. 核算物业服务企业所缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，即“两税一费”的税费，应该以（ A ）为应纳税额。

A. 营业总收入 B. 投资净收益 C. 营业总成本 D. 补贴收入

7. 物业服务企业信用档案记录信息每（ B ）至少更新一次。

A. 月 B. 季 C. 年 D. 三年

8. （D ）是普遍适用的一种公文，它是唯一不受内外、上下、用印等规范限制的文种。

A. 批复 B. 意见 C. 函 D. 会议纪要

9. 物业服务企业组织机构设置应该按照（ D）设置，统一领导、分层管理，分工协作，力求精干、高效、灵活。

A. 组织规模 B. 组织任务 C. 组织名称 D. 规模和任务

10. 某业主于2003年5月17日在物业服务企业所管辖的停车场丢失一辆白色的桑塔纳轿车，该业主如果要起诉追究物业服务企业的赔偿责任，则该业主起诉的诉讼时效至（ A ）届满。

A.2005年5月16日 B.2004年5月16日

C.2023年5月16日 D.2006年5月16日

二、多项选择题（共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分，少选，所选的每个选项得0．5分）。

11. 物业服务企业在申请核定资质等级若出现违反（ CE ）规定的相关行为，将不会获得资质审批部门的批准。

A.《业主大会和业主委员会指导规则》 B.《物业服务收费管理办法》

C.《物业管理条例》 D.《物业服务收费明码标价规定》

E.《物业服务企业资质管理办法》

12. 采用管理手段节能降耗的节能管理方式有（ ACDE ）。

A. 加强宣传和培训，树立节能意识 B. 对设备或工艺进行更新改造

C. 建立能源消耗的计划和考核制度 D. 合理设定运行参数(如空调温控点)

E. 尽量安排设备能够连续、满载开动使用

13. 外包管理合同实施应注意的问题有（ ABD ）。

A. 建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施

B. 委托方应尽量相信受托方，不必在服务过程中保留质量记录文件

C. 建立定期效果评估制度。对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改

D. 定期对承包方基本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同

E. 提高甄别承包方的实现能力，保证外包服务品质

14. 不得列入物业服务费用成本费用的开支有（ABCE ）。

A. 为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产发生的支出

B. 对外投资支出

C. 国家规定不得列入成本费用的其他支出

D. 供水、供电等管线和设施设备的日常维修养护费用

E. 被没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业捐赠、赞助支出

15. 动火安全管理中对动火过程中的要求，除了动火现场要指定安全负责人之外，还有

（ AB ）。

A. 现场安全负责人和动火作业员必须经常检查动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火

B. 动火人员要严格执行安全操作规程

C. 做好动火现场的消防监控工作

D. 在进行焊接或切割作业时，要特别注意对飞溅的焊渣和切割渣进行有效遮挡

E. 作业完成之后必须检查并彻底清理现场火种

三、案例题（共8题，第16题至第23题，共80分）

案例一

在2010年3月北京市昌平区金榜园社区业主委员会向回龙观地区办事处报送的《金榜园小区业主大会议事规则(表决稿)》中规定，“授权业主委员会采用邀请招标的方式选聘物业服务企业”、“授权业主委员会在物业服务合同到期或物业服务企业出现严重违约时终止物业服务合同”等。回龙观地区街道办事处认为，上述内容违反了法律法规的规定，作出了撤销《金榜园小区业主大会议事规则（表决稿）》的决定，因此被业主委员会告上法庭。

法院审理后认定，议事规则中将法律规定由业主大会行使的专属权利授权由业主委员会行使，违反了《物权法》和《物业管理条例》的相关规定。办事处的决定有事实依据，符合法律、法规规定。

问题：

16. 《金榜园小区业主大会议事规则(表决稿)》中规定，“授权业主委员会采用邀请招标的方式选聘物业服务企业”、“授权业主委员会在物业服务合同到期或物业服务企业出现严重违约时终止物业服务合同”等内容是否合法？为什么？

17. 回龙观地区街道办事处是否有权撤销这些决定？依据什么？

18. 业主委员会是否有权向人民法院提起诉讼？这种诉讼属于何种诉讼性质？为什么？

案例二

某项目物业管理招标书要求物业管理服务费每月每平米不超过1.8元，停车场收入可纳入物业服务收入，项目采用按照支出比例计提酬金制，酬金比例为8%，税金按照“二税一费”

5.5%计。项目可收费总面积20万平方米。在投标方案设计时经初步测算，物业管理服务支出为每年500万元，停车场收入每年90万元。

问题：

19. 请核算收支平衡状况，对投标书应如何修改调整？

案例三

王先生购买了蓝天房地产开发公司的蓝天苑住宅大厦。王先生入住后即按照自己的需求聘请了装修装饰公司对其物业进行装饰装修。当物业服务企业巡视住宅大厦时发现王先生并没有办理装修装饰申报手续，同时发现装修装饰中拆除了室内的隔墙和部分楼板，另外也发现装修装饰中采用了明火电焊作业，现场材料堆放混乱，到处乱拉乱接临时电线。 问题：

20. 物业装修装饰管理有何流程？业主如何申报装修装饰？

21. 装修装饰中有哪些注意事项和禁止行为？如何将这些注意事项和禁止行为告知业主？

22. 装修装饰现场如何实施管理？对明火作业有什么规定和要求？

23. 物业服务企业在进行装修现场巡视时，发现王先生在该大厦顶楼堆放着大量的钢材。经了解得知王先生准备利用屋顶坡顶加设钢结构阁楼。那么，王先生这种行为是否合情合理合法？属于那些法律、法规范畴才能解决的问题。

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