汇城置业“香格里拉”城市花园一期工程项目可行性分析报告

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说 明

一、本报告是根据十堰汇城置业有限公司的委托，对其拟开发建设的，位于十堰市北京路中段的“香格里拉”城市花园一期工程项目（以下简称本项目），在充分理解开发商的意图，全面详细的市场调查的基础上，通过对开发环境的研究，区位条件和开发前景的分析，建设成本和经济效益的估算、评价以及对可能出现的风险的分析描述，其目的在于为开发商进行下列活动时提供参考依据：

1、进行投资决策；

2、控制成本费用，合理安排调动资金； 3、为由金融机构融入建设资金提供参考； 4、制定风险控制方案。

二、本报告由十堰联合房地产估价事务所有限公司进行编制。 评估人员：

国家注册房地产估价师、国家注册房地产经纪人：杨卫波 国家注册房地产估价师、国家注册造价师：王晓兰 国家注册房地产经纪人、房地产估价员：刘波 评估日期：2004年3月29日—2004年4月12日

三、本报告的编制依据了国家、湖北省和十堰市的有关法律、法规、规章和规定，以及

1、十堰市2000年至2010年远景规划方案； 2、十堰市统计年鉴（2001、2002、2003年版）； 3、十堰市年国民经济和社会发展统计公报（2003年度）；

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4、十堰市房地产管理局《十房指数》（2003年度）； 5、十堰汇城置业有限公司提供的项目资料； 6、评估人员市场调查情况；

四、本报告仅限于委托方为本项目已说明用途的使用，未经评估机构和评估人员同意，不得在公开刊物上全部或部分发表。

五、本报告编制过程中，有关项目数据参考委托方规划设想及提供的资料。部分预测来源于报告编制人员根据对十堰市房地产市场的调查与了解，所作的基本假设。

十堰联合房地产估价事务所有限公司

二00四年四月十二日

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第一部分 项目概况

第一章 项目基本情况

一、项目名称

十堰“香格里拉”城市花园一期工程 二、开发建设单位 十堰汇城置业有限公司 三、项目区域状况 1、地理位置

十堰“香格里拉”城市花园一期工程位于十堰市新建成的北京路立交桥南侧。东临北京路，北依柳林路，西北两侧为山林。

2、周边环境

该项目周边自然环境较好，空气清新。由于北京路开通时间不长，故周边生活环境目前较差，市政相关配套还不到位。但随着我市城区东移战略的逐步实施，市政府及相关建设企业将加大对北京路沿线的投入，建成后的“香格里拉”城市花园所处区域将成为功能齐全，配套到位，环境优美的城市新亮点。

3、交通状况

目前，北京路全程公交车较少。但新建的北京路对人民路交通拥挤的状况有较大的分流作用，来往车辆随着北京路沿线基础设施的逐步完善日渐增多。

4、道路配置

项目所在地的两条城市主干道柳林路及北京路，作为十堰市重点基础

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设施项目，经过近两年的建设，已初具规模。柳林路经过改造，目前已成为我市直达东部郊区，连接汉十高速公路入口的最为便捷的道路；北京路作为十堰市新建的城市主干道，道路平整、宽阔，并与人民路平行，与柳林路相交。项目北侧的北京路立交桥，为三层立体式，是十堰市目前耗资及规模最大，等级最高的立交桥，将同柳林路、北京路一道构成十堰市城区较为便捷、通畅的交通路网。

第二章 项目建设规模和内容

十堰香格里拉城市花园一期总用地面积150610平方米，总建筑面积237251平方米，建成后可容纳居住户数1265户。技术经济指标见表1

表1 技术经济指标系列一览表

项 目 用地面积 建筑面积 住户数 住宅建筑面积 多层建筑面积 其小高层建筑面积 中 别墅建筑面积 TOWNHOUSE 商业建筑面积 柳林路商业 精品商业街 其中心商业 中 超市 北京路商业 马街商业 会所建筑面积 托幼建筑面积 车库建筑面积 建筑密度 绿化率 容积率 机动车停车位 地上停车 地下停车（含半地下） 计算单位 m m2 户 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 % % — 辆 辆 辆 2数 值 150610 237251 1265 169572 67560 89700 9240 3072 59103 2040 16924 12211 5300 8808 13760 850 1780 5446 30.5 34.2 1.57 784 159 468 （以上指标为委托方提供）

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第三章 项目主办单位简介

一、项目主办单位

十堰汇城置业有限公司于2003年10月8日成立，是由上海城房置业有限公司和香港汇盈（中国）有限公司共同出资组建的中外合资企业，注册资本人民币5000万元，出资比例为双方各50%，公司住所为十堰市张湾区朝阳北路2号金城大厦16楼，其经营范围为房地产开发及物业管理。其拟开发建设的“香格里拉”城市花园项目，即以“高起点，高品位”定位。项目建成后，将有利于提高十堰市的城市品位，改善居民的居住、购物环境以及树立企业品牌。

二、企业法定代表人

十堰汇城置业有限公司法定代表人应崇江，1961年生，经济师。于1986年至2003年，先后创建了浙江保康日用制品有限公司、浙江保康集团、上海众江房地产有限公司、上海城房置业有限公司及十堰汇城置业有限公司，均担任董事长。

在他的精心管理下，九十年代将浙江保康日用品有限公司发展成为中国最大的不锈钢保温制品出口基地，年产值1.5亿元人民币，年创汇1000万美元。2001年上海众江房地产开发公司投资6亿元人民币，建成总建筑面积21万平方米，集居住、休闲于一体的高档时尚小区——永康市香格里拉城市花园”，并已交付使用。2003年组建的十堰汇城置业有限公司，即以智能化、高品位的居住社区定位，预算总投资9亿元人民币，开发建设66万平方米的十堰香格里拉城市花园（本项目为其一期工程）。

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第二部分 项目投资环境和市场研究

第一章 宏观背景

一、城市基本情况

十堰市位于湖北省西北部，汉江中上游。全境南北相距196.5公里，东西相距200公里，辖区总面积23680平方公里，中心城区面积44.9平方公里。辖区总人口346.4万人，其中城区人口58万人。

十堰市是国家重要的汽车生产和科研基地，是以发展旅游、信息等新兴产业为主的鄂豫渝陕川交界地区的综合性中心城市。

十堰市旅游资源丰富，有自然景观和人文景观100多处，形成了以武当山风景区为重点的鄂西北重要旅游基地。

此外，东风与日产合资，十堰将成为东风公司系列载重车基地；南水北调中线工程启动也将对十堰的发展起到积极的推动作用。

二、城市规划

十堰市行政区划分为，中心城区主要由张湾区与茅箭区组成，全市主要由三纵五横主要城市干道组成，随着国家西部大开发战略的实施，十堰市面临着良好的发展机遇，继《1998-2020十堰市经济科技社会发展战略纲要》提出建设“汽车城、旅游城、生态城和区域性中心城”的战略目标之后，规划建设“三路两港两站”，即建设至武汉、西安、重庆的高等级公路，建设十堰信息港和航空港，建设十堰火车站及武当山火车站。随着这一规划的实施，十堰在国家西部大开发战略中的支点作用将进一步凸现。

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第二章 十堰市城区房地产市场分析

一、房地产市场分析

十堰市房地产市场自1994年起步，到2001年步入快遇发展期。目前城区有开发企业100余家。1999年以前，年均开发商品房约20万平方米，2000年以后，受房改政策和国家拉动内需的影响，开发供应量逐年上升。

2003年，十堰城区房地产市场呈现出积极稳定的发展态势，投资与消费同步增长；供应量与需求量基本平衡，且供应略大于需求，市场规模稳步放大，市场结构继续改善；初步形成了增量与存量联动，销售与租赁并举的市场格局。

从投资情况看，全市完成房地产开发投资9.47亿元，比2002年增长51.4%，房屋竣工面积49.29万平方米，商品房销售面积45.12万平方米，与2002年相比，房地产开发的各项指标都保持了较高的增长速度。

从销售情况看，2003年，除多个旧盘继续销售外，涌现出了30余个新盘，平均销售率达到80%以上，开盘半年以上的楼盘基本售罄。供应量与销售量与以往相比都有较大幅度地增长，市场供求两旺，成交活跃。精品楼盘与高档住宅的建设规模不断扩大，开发产品结构处于不平衡状态：自2001年翔龙房地产公司开发的“世纪花园”一期工程投入市场、并创十堰房地产销售价格的历史新高以来，2003年我市精品楼盘与高档住宅的建设规模有了进一步的扩大，其中兴丽房地产公司开发的“澳门花园”、春华房地产公司开发的“春华苑小区”、“世纪花园”二期工程、阳光房地产公司开发的“东方广场”等项目兴起了我市中高档住宅的开发建设热潮，中高档住宅所占的市场份额有了进一步提高，也使大部分开发企业开始注

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重企业品牌和楼盘品牌，提高了我市的房地产开发水平。详见表2。

表2 2003年度房地产开发及销售情况比较表

年 份 投资额 其中外商 施工面积 竣工面积 销售面积 销售额 （亿元） 投资 (万平方米) (万平方米) (万平方米) (亿元) 6.27 0.695 88.08 41.45 28.19 2.78 2002年度 2003年度 增长比例(%) 9.47 0.868 149.06 49.29 45.12 5.18 51.04 24.89 69.23 19.91 60.06 86.33 近两年，成交价格明显上涨。根据资料统计，自98年以来十堰市房地产市场价格平均以每年100元/m2左右的增幅增长。至2003年，房屋销售价格在2002年的基础上继续上涨，涨幅平均达到12.69%。特别是茅箭区仅住宅类平均价格已达1616.75元/平方米。值得一提的是，由于精屋楼盘和高档住宅聚居该区，尤其是澳门花园、东山苑、世纪花园的推出，使该区的房价一路飚升，最高价格已升至4000元/平方米。由此说明我市目前的房地产市场正处于蓬勃发展时期，价格在不断攀高。

二、市场因素分析 1、政策层面

（1）2003年6月5日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》，对房地产开发贷款、建筑施工流动资金贷款、个人住房贷款和公积金贷款等方面做出了严格的规定。新政策的出台对防范金融风险、促进房地产金融健康发展起到了积极的推动作用。

（2）2003年8月12日，国务院正式向全国下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确肯定房地产业已经成为国民

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经济的支柱产业。省政府和市政府也先后出台了有关文件，房地产业的发展得到了政府部门的高度重视，营造了房地产业更加宽松的发展环境。

2、经济层面：东风公司与日产合资、汉十高速公路建成通、城市布局结构调整引起的城市发展空间的增大以及经济投资环境的改善等都有利于促进国民经济的发展，也推动了房地产业的发展。

3、社会层面：经济的发展，居民消费水平的提高，人们的居住消费理念正在由生存型向舒适型方向转变，尤其是住房分配制度改革的深化，从“居者有其屋”至“居者优其屋”，拓展了住房需求量。需求量的急剧增长成为推动我市房地产业发展的重要动力。

4、其他层面：一方面是我市房地产经过了十多年的发展，已具备了快速发展的实力，尤其是2003年关于提高企业注册资本金制度的实施，使我市开发企业的注册资金已达到1000万元以上，企业资金实力的增强提高了我市房地产的开发水平；另一方面是外资进入我市房地产开发市场，在弥补开发资金不足的同时也带来了全新的经营理念，更新了房地产开发企业的经营观念，促进了房地产开发水平的提高；第三是消费需求与消费水平的提高也成为推动房地产业向更高层次发展的重要因素。

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第三部分 项目市场前景分析

第一章 项目销售前景分析

有关的统计资料显示，十堰市商品住宅的空置率在供应量的10-15%之间，按照国际上通行的空置率20%以下为正常的指标来看，十堰市商品住宅供求关系趋于平衡，没有出现明显的供大于求的现象。进一步调查显示，出现空置的主要原因是产品结构的不合理，某些楼盘（主要是单体楼）的户型过大，通常达到130平方米以上，户型设计较差，配套不足，客户无法接受而造成空置。另外一种现象是周边生活配套设施严重不足，却去兴建单体楼，造成销售困难，这主要是市场定位不准，在不适宜做房地产的地方建商品房，与需求没有直接关系。

我们就我市居民住宅消费情况进行分析，以此对该项目销售情况进行合理的预测。

1、城市人口和居民消费现状分析

市民的居住水平较低，房地产市场的年销售量也处于低量徘徊状态。 2003年十堰市城市居民储蓄存款余额高达183.65亿元，消费品零售商品总额为93.15亿元。而全市商品房销售面积为42.12万平方米，商品房销售额5.18亿元，占储蓄存款余额的2.82%和零售商品总额的9.11%，这样的比例明显偏低，与全国其经济实力相当的城市比较明显落后。由此表明十堰市民并未将钱用于购房。

另外，十堰市民人均居住面积在15平方米以上的家庭占全市家庭的约50%，人均居住面积超过20平方米的家庭约占20%。综上所述，我们认为十堰市房地产市场的发展尚未满足城市发展的需要，市民的购房潜力

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有待进一步挖掘。

2、居民消费方式现状分析

房地产市场的发展与市民的收入状况和消费模式有着非常密切的联系。这种密切联系对房地产市场的阶段走势起着决定性影响。

十堰市2002年市区职工平均工资收入为11687元，其中部分行业如汽车、能源、交通、电讯、金融、保险及科技文教行业的收入水平均在1.3万元以上，个别行业超过1.5万元。同时十堰市民的储蓄率较高，2002年底人均储蓄存款余额为3689元。

十堰市民高收入阶层的特点为隐性收入较高，民营及个体从业人员收入水平较高，因此高收入阶层的实际收入水平较统计数据要高。

十堰市民的消费模式在近年也发生了巨大的变化。首先是食品在消费支出中的比例略有下降，2001年都已降至25%，而居住消费支出比例则上升至10%。其次，从市民拥有的高档耐用消费品的比例可发现，市民家庭的大宗消费支出已由购置耐用消费品转向其他方面。2001年市民的娱乐、文教服务消费猛增至16%，是一个重要的市场讯号。从各地的市场发展情况看，服务消费的快速增长是传统耐用消费品市场饱和而又缺乏相对替代品的表现。因此，这是新的耐用消费品市场（如家庭汽车市场和房地产市场）起动的契机。据统计2003年商品房销售约5.18亿元，比去年增长56.33%，以上数据表明市民对耐用消费品的消费倾向已由传统的家电转向住房。因此，未来几年内住房消费将成为市民消费比例中增长最快的部分。

3、居民购买能力分析

据调查，十堰市家庭年收入在2万元以下的占48.48%，2-4万元的占

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41.85%，4-6万元的占1.93%，6-8万元的占0.9%，8万元以上的占0.69%。2003年城市居民人均可支配收入为6217元，比上年增加357元，增长6.1%。据调查显示，十堰市可购买20万元以上的中高档住房的家庭达6500户，而在2002年以前，十堰市基本无中高档住宅供应，预计在未来3-5年内，中高档住宅供应量不会超过4000套，由此看来，未来3-5年是开发中高档住宅的最好时机。

第二章 项目SWOT分析

十堰香格里拉城市花园，就其规模来说，在十堰房地产开发业中，具有以下的SWOT：

1、项目优势分析

该项目的优势，可以归纳为：发展商实力强劲，具有丰富的开发经验；项目规模宠大，可塑性强；楼宇单位南北向、朝向佳，户户有景；专有会所服务设施；风情商业街区；超大型低密度楼盘。

2、项目劣势分析

可归纳为：远期楼花，开发周期长；周边环境有待发展；地理位置稍赚偏远。

3、项目机会点分析

超前规划，超前生活模式，著名规划设计公司、园林公司、施工企业等，强强联手打造超前生活气度；产品领先，高规划、高建设，在产品概念引导、产品设计、对户型的控制上，为目标客户群度身定作；区域规划，

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北京路的规划建设是政府打造城市名片的一个重大举措；大盘概念，在当地市场大盘之一；营销领先，成熟开发，成熟营销，成熟服务，成熟生活。

4、项目威胁点分析

区域分流，北京路区域与其他城区，特别是中心城成熟区域；片区竞争，临北京路区域屯积的开发商，大部分都是有经验，相对成熟的开发商，如何在市场中成熟地控制成本、做出好的产品（产品的差异性）、好的服务、有实效的营销等，将是开发商们面对的最大问题。

第三章 销售价格预测

房地产销售价格是项目开发最核心的本质，其通过位置、功能、设计、市场比较价格、宣传包装等诸多因素，达到提升项目价值，以实现利润最大化的目的。由于该项目前尚未推出，将来面对的具体市场条件无法全部预测，所以我们采用“市场比较法”进行销售价格预测。

一、住宅部分

1、选取可比实例。我们在十堰市城区选取几个具有代表性的房地产开发项目，如表3所示

表3 区域住宅楼盘分析

项目名称 地理位置 建筑层数栋 数 总建筑面积 户 型 实例A：东方广场 公园路张湾区 政府前 2栋，25层 46000m2 2室2厅1卫、3室27层 900000m2 5室3厅3卫 二期七栋 70000m2 三房二厅、四房二实例B：澳门花园 三堰澳门街后 实例C：世纪花园 东岳路 地产江湖www.dcjianghu.com——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！

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厅2卫、4室2厅复式 平均售价 2159元/m 26室3厅3卫 2380元/m 2厅、五房二厅复式 2200元/m 2销售进度 (至2003年10月) 竣工时间 对外交通 周边生活 配 置 2004.8 5路、7路、8路 2003.11 4路、5路、7路、8路 银行、公园、餐饮、离学校、医院、酒店、距离学校、医院、酒医院、幼儿园、大型集贸市场、三堰客运店、集贸市场及商业购物中心 站较近 区较近 位于黄金地段、交通居住档次较高，小区规划较好，有十堰地综合评价 便利、购物、休闲，环境优美，配套齐全，区较好的园林环境，生活方例快捷，但噪但房价偏高，消费群阳光会所，风情商业音较大 体有限 街 2003.10 21路、22路 75% 一期30%售出 90%以上 2、以评估项目为基准，对实例各种因素进行纠正，最终确定十堰香格里拉城市花园均价，并取整。

综合考虑，本项目住宅部分平均售价约为2200元/m2。 二、商业用房及车库

由于项目商业部分市场同片区项目较少，可比性不强，根据对十堰市中心商业区物业的调查，结合该项目实际情况，推估商业用房售价的平均价格应在5000元/m2左右，取5000元/m2。车库取3000元/平方米。

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第四部分 项目规划设计要点

及建筑方案

十堰香格里拉城市花园以天人合一的全新理念，在喧嚣的都市中创造一个宁静温馨的世间桃园，一个让现代人一见倾情的新都市香格里拉。该项目位于十堰市，该地块东至北京路，北以柳林路为界，建设项目用地150610平方米，总建筑面积237251平方米。

第一章 空间规划理念

项目规划设计结合原始天然地势，充分形成商业、居住默契交融的理想境地。

一、空间环境构思

项目整个规划布局以中心商业景观轴线贯穿整个地块，并与中心商业及广场相结合。各个商业地块形成统一整体，以景观布道和水景形成居住景观轴线，自由布局。空间关系上秩序与自由、张与弛、疏与密、刚与柔的对比，以及超大尺度形成强烈的形式感和场所感。

二、规划结构

根据小区环境布局，自然形成中心商业街，联通整个小区南北。小区居住组团外轮廓呈围合曲线形，中间以水体及绿化广场景观带环绕，尤如绿洲般相互簇拥。以达到“龙形环绕，绿洲簇拥”的效果。

三、功能分区

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该项目地块随山形自然分成两大区，即沿中心商业街两端布局的商业区和东西两块局住区。每个区域内又分成若干个功能分区，居住区主要以中心步行街景观轴和小区主干道为界化分为若干居住组团。

四、公建布局

沿柳林路入口处布置休闲小型商店；在商业街中心布置圆形公共开放绿化广场；在北京路入口处布置一个中心办公区（此设计方案目前以取消）；沿北京路往北一侧分别布置超市、建材市场和办公区，使商业业态，业主的分布自然的与小区组团联系起来。小区内根据规划设计要求，配备有值班管理室、居委会、便民服务点、配电房、水泵房、煤气站及垃圾收集点等公共设施。

第二章 景观道路设计

中心商业街——香格里拉大街如一条巨龙宛延盘旋，连通整个小区南北。“车行”、“水景”、“马景”、“龙脉”共同交织成人文胜景，龙的传承。

一、沿商业街区的主要节点 1、欢乐广场

在柳林路颈部客流最大处设置二十四小时便利店、银行及罗马风格的小品，以及具有时代感的浮雕等具有亲和力的建筑和标志。

2、大众时尚街

欢乐广场至日月广场段为大众时尚街，定位为中档时尚专卖店一条街，街两侧建筑沿坡向呈叠落状，充分展示山地建筑的特色。

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3、日月广场

位于大街中心的日月广场，为落差为十八米的下沉式广场。依落差建成环绕式商业街，并在广场一侧建一座具有标志性的高塔，并设置两部观光电梯，直达十八米高的观景天桥。

4、名牌时尚街

从日月广场至双月广场的路段为名牌时尚街，定位为高端商业街。设置名牌时尚店等设施，并在假日广场十八米上部设置一个标志性墙以及极具时代冲击力的雕塑。

5、双月广场

北京路入口处设置双月广场，并被北京路一分为二，形成两上半月型广场。

二、道路系统规划

该项目小区内道路采用车行与人行分离形式，主路口设在柳林路与北京路，在小区南侧开一个次路口，与另一个城市居住区相连。居住区东区主入口设在北京路，西区主入口为中心五环道路上。居住区道路采用环状道路系统。车行道与步行道形成互相绕合、互不干挠的格局。

三、景观系统设计

景观设计上，中心商业景观轴线和中心商业广场是该项目规划设计方案中最显著的特色。商业街成为居住组团主要人文一景，社区中心成为绿化带和景观休闲活动场所的中间环节。

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第三章 生态绿化布局

该项目绿化方案设计以混然天成、巧夺天工的绿化系统布局，形成丰富的空间层次。绿地组织重视点、线、面的有机结合，使绿化通过与小区不同区域的功能与空间要求密切配合，从而达到最佳的生态绿洲的景观效果。

绿地系统的设计上，注重人与自然交融。重点考虑将绿化与水体相结合，通过在建筑单体连接部分设空中花园，部分山墙加以墙面绿化。住宅建筑南北，进行屋顶绿化，中心绿地旁架空层做户外绿化等设计，使住宅、步行活动等充分接近生态。

第四章 建筑结构构思

该项目建筑功能以现代居住型为核心，房型以两房两厅，三房两厅为主，建筑面积90-150平方米之间，户型力求双卫生间设计，客厅、餐厅独立，并形成良好的穿堂风。建筑造型上，注重群体形态的可识别性。小区内住宅、商业配套建筑及流畅的弧型中心主道路相呼应。建筑风格充分融合现代及后现代建筑等多元要素。建筑整体以白色为主色调，辅以三元色色调，同时配以丰富的细节，大胆鲜艳的颜色，形成具有较强视觉效果的住宅新景观。

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第五部分 项目开发建设进度安排

十堰香格里拉城市花园项目一期计划于2004年1月份开始施工建设，于2005年6月完工，并假设自开工半年后，即2004年7月开始预售，并于2006年12月全部销售完毕。其工程施工总体进度如图1所示：

图1 工程施工总体进度计划

十堰香格里拉城市花园住宅小区工程（A块）

项目组 序号 名称 1 2 3 4 5 6 7 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 2004年 2005年 说明：I组：马街超市、33#、泛会所、35#、36#、37#、41#、42#楼

Ⅱ组：东区多层、小高层

Ⅲ组中心广场、38#、39#、40#屋顶游泳池、挡墙构筑等 Ⅳ组：马街别墅、北京路街面商铺 Ⅴ组：柳林沟西区块住宅 Ⅵ组：柳林沟精品街商铺 Ⅶ组：配套、园林、景观

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第六部分 投资总额及资金来源评估

第一章 项目投资估算

一、估算依据

参照委托人提供的数据资料，以及目前十堰市建筑市场的价格情况。 二、项目投资概算

1、土地费用：根据委托方提供的数据为每亩30万元，该占地150610平方米，合225.91亩，则：

30万元/亩×225.91亩=6777.3万元 取整，即6777万元。

2、前期工程费：包括勘察设计及各项规费，经综合测算，按每平方米建筑面积约78元/平方米，计：

78元/平方米×23.73万平方米=1850.94万元 取整，既1851万元。

3、房屋开发费，按每平方米700元，计 700元/平方米×237251平方米=16607.57万元 取整，即16608万元。 4、配套设施费

包括环境景观建设、道路、电梯和暖气、热水等，按总建筑面积200元/平方米估算。

200元/平方米×23.73万平方米=4746万元

5、公共配套设施，包括绿化及智能增加费用，考虑到项目在定位方

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面的特殊要求，该项费用以每平方米建筑面积100元计算：

100元/平方米×23.73万平方米=2373万元

6、其他费用：主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、指标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用，按土地费用、前期工程费和房屋开发费三者之和的3%计，则：

（6777.3+1850.94+16611）万元×3%=757.18万元 取整，即757万元。

7、管理费：包括开发工程的各项间接费用及公司管理部门管理的各种费用。按房屋开发费的3%计，则：

16608万元×3%=498.24万元 取整，即498万元。

8、销售费用：指销售产品过程中发生的各项费用以及委托代理的各项费用，取销售收入的3%，则：

61805万元×3%=1854万元，随销售收入发生。 取整，即1854万元。

9、财务费用：是指该公司为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。本项目财务费用为1788万元。

10、不可预见费：按土地费用、前期工程费，前八项之和的5%估算，即1773万元。

以上分析估算，本项目总投资额为39025万元，其中计入开发成本35383万元。详见表4

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表4 项目总投资估算表

单位：万元

序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 2 开发建设投资 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 管理费用 财务费用 销售费用 其它费用 不可予见费 项目总投资 项 目 总投资 39025 6777 1851 4746 16608 2373 498 1788 1854 757 1773 39025

第二章 项目资金来源及筹措

本项目总投资额为39025万元,其资金来源为：1、自有资金16000万元,其中，注册资本金5000万元；另外，该公司自筹资金2500万元；上海城房置业有限公司股东之一---浙江保康日用制品有限公司出资3000万元，

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计划于2004年4月份到资上海城房置业有限公司股东之二---中国天行集团出资1700万元，计划于2004年4月份到资；上海城房置业有限公司股东之三---浙江永康胡激扬出资1700万元，计划于2004年5月份到资，上海城房置业有限公司股东之四---浙江永康程志海出资2100万元，计划在2004年5月份到资。2、申请银行贷款15000万元。3、计划销售回笼款8025万元。详见图2

图2 资金筹措图

项目总投资 39025万元 金融机构融资15000万元 自有资金16000万元 注册资本金5000万自筹资金11000万元

预售回笼8025万元 第三章 项目建设及用款计划

该项目自2004年1月开始建设，计划2005年完工。资金使用计划为3年，第一年及第二年为建设期投资，分别投资27585万元、10221万元，主要用于房屋开发、配套建设、销售费用及所支付的财务费用。2006年投资1219万元，主要用于房屋销售所发生的费用及所支付的财务费用。详见附表1、附表2。

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第七部分 销售及经营收入测定

第一章 项目销售收入估算

参考委托方提供的资料及根据目前项目片区该类物业的供求状况的市场调查，并结合对该区域同类房地产市场的了解，拟定本项目商业销售均价为5000元/平方米，住宅销售均价为2200元/平方米，车库均价3000元/平方米。假设可销售物业中，住宅及商业用房分别销售90%，车库全部售完。

本项目总建筑面积为237251平方米，可销售住宅面积为169572平方米，可销售商业面积为59103平方米，可销售车库面积5446平方米，不可销售配套面积为3130平方米。

则在不考虑空置率的情况下的销售收入为：

2200×169572+5000×59103+3000×5446=68491.14万元 考虑空置率的情况下的销售收入为：

2200×169572×90%+5000×59103×90%+3000×5446=6180541万元 取整，即61805万元。 详见附表1、附表2。

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第二章 项目销售回款计划

考虑到该项目的建设规模及选址，本项目计划于2004年6月开始预售，计划两年半内售完，2004年全年销售20%，2005年销售30%，至2006年，项目全面推向市场，购房户对该项目有了一定的认知度后，销售达到最高点，全年销售剩余的40%。假设合同签订时房款回笼100%。详见附表3。

第三章 销售利润测算

1、总销售收入

61805万元

2、经营税费及附加

两税一费5.5%： 61805×5.5%=3399万元 土地增值费： 合 计： 3、总投资 4、利润总额

4578万元

7977万元

39025万元 19079万元

所得税： 6296万元 税后净利润： 12783万元 详见附表4。

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第八部分 项目财务分析

第一章 盈利能力分析

假设该项目基准折现率为20%，经测算，所得税前项目全部投资内部收益率为54.94%，财务净现值为6721万元，动态投资回收期为2.29年；资本金财务内部收益率为92.2%，财务净现值3749万元，都大大高于银行贷款利率及基准折现率。因此，在财务上是可行的。详见附表5及附表6。

第二章 清偿能力分析

该项目申请银行贷款15000万元，假设第二年及第三年分两次偿还，其资金来源主要为可利用预售及销售收入。经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款项用来还款是富余的，详见附表7。项目资产负债率是比较低的，且从第一年起，依次为58%、25%，呈下降趋势，至2006年为0，详见附表8。

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第九部分 项目不确定性分析

第一章 项目敏感因素分析

影响项目收益的主要敏感因素为开发产品投资、售房价格和售房回笼进度三项。详见表5及图3。

表5 敏感性分析表

全部投资(所得税前) 序 号 项 目 变动幅度 内部收益率 净现值 投资回收期 （%） （万元） （年） 54.94% 10% 1 开发产品投资 -10% 10% 2 售房价格 -10% 10% 3 预售款回笼进度 -10% 38.38% 3785 2.44 34.08% 67.17% 2879 8483 2.48 2.20 79.80% 79.29% 9675 10670 2.13 2.13 36.95% 6721 3736 2.29 2.44 0 基本方案

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图3 敏感性分析表全部投资200%开发产品投资售房价格预售款回笼进度基准收益率150%FIRR100P%0%-40%-30%-20%-10%0 0@%敏感因素变动百分比

从表5及图3来看，开发产品投资和售房价格是两大敏感因素，如果它们分别向不利方面变动10%，内部收益率分别下降至36.95%及34.08%，投资回收期也将分别增加至2.44年及2.48年。相比之下，预售款回笼进度对项目影响不太大，由此看，项目有一定的抗风险能力。

第二章 临界点分析

为考察对开发产品效益有影响的因素变化的极限承受能力，对开发产品投资、售房价格、土地费用和售房面积等因素作临界点分析。详见表6。

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表6 临界点分析

临界点计算 序 号 不确定因素 基本值 绝对值 1 2 3 4 总投资额(万元) 售房价格(元/平米) 土地费用(万元) 售房面积(平米) 39025 2640 6777 237251 47904 2178 17491 184581 增减幅度 22.75% -17.49% 158.10% -21.16% 目标收益率 20.00% 内部收益率 54.94% 备 注 若期望的可接受内部收益率为20%，则开发产品投资的临界点为47904万元，增长幅度为22.75%；售房价格的临界点为2178元/平方米，减幅为17.49%；土地费用的临界点为17491万元，增幅达158.10%；售房面积的临界点为184581平方米，减幅为21.16%。由此可见，项目对土地费用变动的承受力最强。

第三章 项目风险因素

作为一个房地产开发项目，其主要风险来源于以下几个方面： 1、建设资金风险：由于开发商资金筹措不到位，造成工程后继资金跟不上，从而很可能造成“烂尾楼”工程。

2、由于人为或非人为的因素直接导致开发成本的增加，影响项目的盈利能力，从而增加贷款的偿还风险。

3、销售风险：由于房地产供应市场在短期内缺乏弹性，其未来需求市场难以定量分析，这要求开发商在项目动工前做好市场需求预测，进行正确的市场定位。

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4、政府政策风险：这与国家政策紧密相关，尤其是国家对房地产业的宏观调控影响。

该项目根据本报告财务效益评估，项目借款可以约定的两年内归还。经测算，项目具备贷款偿还能力。

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第十部分 结论和建议

第一章 结论

十堰汇城置业有限公司是由上海城房置业有限公司和香港汇盈（中国）有限公司共同出资组建的中外合资企业，并于2003年10月8日经湖北省十堰市工商行政管理局注册登记成立。公司注册资本人民币5000万元，经营范围为房地产开发及物业管理。该公司的管理机构，特别是财务、销售等部门，机构简练，制度健全，工作严谨。

十堰香格里拉城市花园为该公司成立后的处女作，起点较高，投资规模较大，定位为中高档商住区。区域内，配套齐全，户型大众化，规划设计注重生态绿化、人文景观、建筑风格，功能分区相互协调，顺应了中高档小区发展潮流，以高品质、高性价比的产品形象进行十堰市的房地产市场。

随着十堰市市委、市政府“城区东拓”战略的逐步实施，该项目所在的北京路沿线必将成为十堰市一个交通便利，服务设施齐备、环境优美的新兴城区。因此，该项目相对于十堰市其他中高档位住宅区项目而言，具有预期优越的地理环境，如销售适当，必然有较强的竞争力。

经测算分析，该项目的财务效益良好，抗风险能力较强。只要销售价格合理，营销得力，可以按计划完成销售任务，回收资金，因此，该项目偿还贷款是有保证的。详见附表9。

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第二章 建议

十堰香格里拉城市花园一期项目本身目前所处位置离城区中心区还有一段距离，在项目面市期间交同时有诸多项目面市，市场竞争激烈。这些都是本项目开发时将要遇到的问题，针对以上问题，本项目需要转化劣势为优势，规划设计中要充分利用规划要求，多运用新的人文化社区概念，提高物业管理质量。建议加强营销工作，以合理的价格和优良的服务，去赢得更多的用户。

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附表1

投资使用计划与资金筹措表

单位：万元

序号 项 目 合计 2004 2005 2006 1 总投资 1.1 开发产品投资 其中：不含财务费用 财务费用 39025 39025 37237 1788 39025 16000 8025 15000 15000 27585 27585 27138 447 27585 8000 4585 15000 15000 10221 10221 9327 894 10221 8000 2221 0 0 1219 1219 772 447 1219 0 1219 0 0 2 资金筹措 2.1 资本金 2.2 预售收入 2.3 长期借款 房地产人民币长期借款

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附表2

资金来源与运用表

单位：万元

序号 1 资金来源 项 目 合计 92805 61805 15000 16000 68937 39025 3399 4578 6296 15000 639 23868 2004 36698 13698 15000 8000 30890 27585 753 1014 1395 0 142 5809 5809 2005 28547 20547 0 8000 22678 10221 1130 1521 2093 7500 212 5870 11678 2006 27560 27560 0 0 15370 1219 1516 2043 2807 7500 285 12189 23868 1.1 商品房销售收入 1.2 房地产投资借款 1.3 资本金 2 资金运用 2.1 房地产投资(含财务费用) 2.2 经营税金及附加 2.3 土地增值税 2.4 所得税 2.5 房地产长期借款本金偿还 2.6 3 4 职工奖励及福利基金 盈余资金 累计盈余资金

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附表3

售房收入与经营税金及附加估算表

单位：万元

序号 项 目 合计 2004 2005 2006 1 售房收入 1.1 可销售面积(M2) 1.2 平均售价(元/M2) 1.3 销售比例(%) 2 经营税金及附加 2.1 营业税 2.2 城市维护建设税 2.3 教育费附加 3 土地增值税 4 商品房销售净收入 61805 211254 90% 3399 3090 216 93 4578 53828 13698 46824 2925 20% 753 685 48 21 1014 11931 20547 70236 2925 30% 1130 1027 72 31 1521 17896 27560 94193 2926 40% 1516 1378 96 41 2043 24001

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附表4

损 益 表

单位：万元 序号 1 经营收入 项 目 合计 61805 61805 34749 34749 3399 4578 19079 19079 6296 12783 639 1278 2004 2005 2006 13698 20547 27560 13698 20547 27560 7702 7702 753 1014 4229 4229 1395 2833 142 283 0 2408 2408 11553 15494 11553 15494 1130 1521 6343 6343 2093 4250 212 425 2408 6021 6021 1516 2043 8508 8508 2807 5700 285 570 6021 10866 10866 1.1 商品房销售收入 2 经营成本 2.1 商品房经营成本 3 4 5 6 7 8 9 经营税金及附加 土地增值税 利润总额 应纳税所得额 所得税 净利润 职工奖励及福利基金 企业发展基金 加：年初未分配利润 10 可供投资者分配的利润 11 年末未分配利润

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附表5

全部投资财务现金流量表

单位：万元

序号 项 目 合计 2004 2005 2006 1 现金流入 61805 61805 45214 37237 3399 4578 16591 13698 13698 28905 27138 753 1014 -15207 20547 20547 11978 9327 1130 1521 8569 27560 27560 4331 772 1516 2043 23229 16591 1.1 售房收入 2 现金流出 2.1 开发产品投资(不含财务费用) 2.3 经营税金及附加 2.4 土地增值税 3

净现金流量 累计净现金流量 -15207 -6638 计算指标:

财务内部收益率(IRR) 54.94% 财务净现值(NPV) 6721万元 投资回收期 2.29年 基准折现率(Ic) 20.00%

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附表6

资本金财务现金流量表

单位：万元

序号 1 现金流入 项 目 合计 61805 61805 53937 16000 8025 3399 4578 6296 15000 639 7868 2004 13698 13698 15890 8000 4585 753 1014 1395 0 142 -2191 -2191 2005 20547 20547 22678 8000 2221 1130 1521 2093 7500 212 -2130 -4322 2006 27560 27560 15370 0 1219 1516 2043 2807 7500 285 12189 7868 1.1 售房收入 2 现金流出 2.1 资本金 2.2 预售收入用于开发产品投资 2.4 经营税金及附加 2.5 土地增值税 2.6 所得税 2.7 长期借款本金偿还 2.9 3 4 职工奖励及福利基金 净现金流量 累计净现金流量

计算指标:

财务内部收益率(IRR) 92.2% 财务净现值(NPV) 3749万元 基准折现率(Ic) 20.00%

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附表7

长期借款还本付息估算表

单位：万元

序号 1 项 目 长期借款偿还 本金 建设期利息 合计 15000 1788 447 1341 15000 1788 利率 5.96% 2004 0 0 0 15000 447 447 0 447 0 447 15000 0 0 0 15000 447 447 447 15000 3117 0 3117 3117 2005 15000 15000 0 0 894 0 894 8394 7500 894 7500 15000 15000 0 0 894 8394 7500 894 7500 16062 3117 3612 9332 8562 2006 7500 7500 0 0 447 0 447 7947 7500 447 0 7500 7500 0 0 447 7947 7500 447 0 27681 8562 4845 14274 20181 1.1 年初借款本息累计 1.2 本年借款 1.3 本年应计利息 2 计入建设期利息 计入生产期利息 还本 付息 房地产人民币长期借款 本金 建设期利息 1.4 本年还本付息 1.5 年末借款本息累计 2.1 年初借款本息累计 15000 1788 15000 1788 2.2 本年借款 2.3 本年应计利息 2.4 本年按约定还本付息 3 还本 付息 还本资金来源 2.5 年末借款本息累计 3.1 上年余额 3.2 利润 3.3 可利用商品房租售收入 3.4 还本资金来源与应付本金的差额 地产江湖www.dcjianghu.com——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！

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附表8

资产负债表

单位：万元 序号 1 资产 项 目 2004 25692 25692 19883 19883 5809 25692 0 15000 15000 15000 10692 8000 283 2408 58 0 0 2005 30229 30229 18551 18551 11678 30229 0 7500 7500 7500 22729 16000 708 6021 25 0 0 2006 28144 28144 4276 4276 23868 28144 0 0 0 0 28144 16000 1278 10866 0 0 0 1.1 流动资产总额 1.1.1 存货 1.1.2 其中：在建开发产品 1.1.3 累计盈余资金 2 负债及所有者权益 2.1 流动负债总额 2.2 借款 2.2.1 开发产品投资借款 负债小计 2.3 所有者权益 2.3.1 资本金 2.3.2 企业发展基金 2.3.3 累计未分配利润 比率指标： 资产负债率(%) 流动比率(%) 速动比率(%)

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附表9

主要经济数据及评价指标

序号 Ⅰ 1 1.1 Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Ⅲ 1 2 3 4 5 6 7 8 名 称 设计规模 房地产开发产品总建筑面积 商品房销售 住宅 商业 车库 其他 经济数据 总投资 开发产品投资 其中：财务费用 资金筹措 其中：借款 资本金 资本金比例 经营收入 经营税金及附加 总成本费用 利润总额 所得税 净利润 土地增值税 财务评价指标 投资利润率 投资利润率(商品房部分) 投资利税率 投资利税率(商品房部分) 资本金利润率 资本金净利润率 全部投资财务内部收益率 全部投资投资回收期 资本金财务内部收益率 投资各方财务内部收益率 A股东 B股东 C股东 长期借款偿还期(房地产投资) 单位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % % % % % % % 年 % % % % % 年 数 据 237251 237251 169572 59103 5446 3130 39025 39025 1788 39025 15000 16000 41.00% 30903 1700 17374 9540 3148 6392 2289 24.45% 49.54% 34.67% 70.26% 59.62% 39.95% 54.94% 2.29 92.2% 44.11% 0.00% 0.00% 3.00 备注 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 以年计 以年计 以年计 以年计 建设期起 9 地产江湖www.dcjianghu.com——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！

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