都市更新权利变换前後权利价值评估之探讨

都市更新权利变换前後权利价值评估之探讨

都市更新權利變換前後權利價值評估之探討

張能政

台北市不動產估價師公會法紀諮詢委員會主任委員

巨秉不動產估價師聯合事務所所長

壹、研究動機與目的

近年來政府極力於推動都市更新政策，希望更新的機制得使老舊市區的窳陋景觀與環境獲得改善，進而復甦都市再生機能。民國八十七年十一月十一日通過都市更新條例（以下簡稱更新條例），將稅賦優惠【註1】及容積獎勵策略【註2】、多數決【註3】及權利變換【註4】的機制訂定於條例內，以提升更新推動的誘因。且而多數決的運用在兼顧少數人利益下設計了權利變換機制，希望透過立體重劃（金家禾，1999）及「等價交換」（黃監國，1987）概念來解決更新地區複雜的產權問題。而基於等價交換的需要，更新條例引進了不動產估價機制【註5】，希望透過公正第三人的權利價值評估作為權利變換依據，更新前後權利價值的評估成為權利變換機制的核心。而從條例公佈至今運用權利變換方式進行都市更新的個案超過60個以上，說明了以權利變換方式推動都市更新有其成效。不過，細究這些個案百分之九十以上屬九二一地震災區重建案，這些重建個案除了以更新條例為基礎推動社區重建外，九二一震災重建暫行條例較為簡便的行政規範及九二一重建基金提供融資貸款的協助使得災區的社區重建得以順利推展。在過程中不動產估價業者也扮演了相當重要的角色，在未有任何權利變換估價的規範下一路摸索，完成許多社區更新，也似乎說明都市更新權利變換價值評估已達一定成熟度。

除了九二一的災區更新外，一般民間推動之都市更新案以台北縣、市為主，從更新條例立法以來推動的情況並不若九二一災區社區更新，比較兩者之差異可發現，九二一災區社區更新除了較簡化行政程序及重建基金的協助外，多數社區以權利人組成的更新會為實施者，權利人重視的非開發效益而是以重建為優先，其中涉及較少的商業利益關係，權利變換的估價也較著重於權利人間之公平性，權利人組成之更新會之理事會能產生較佳的協調功能，權利變換估價也產生較少爭議。但一般民間更新開發案，引進投入資金的實施者，牽涉商業利益較大，權利價值評估便受到許多的挑戰，也導致一般更新案推動緩慢。從目前更新案實際執行狀況來看，九二一社區重建雖有60個以上的個案公告實施，但亦有個案因權利的價值爭議進入調解、調處及行政訴訟

【註6】者，這些爭議主要在於不參與者【註7】認為補償價值的不足或參與者認為權

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益分配比率的不公。而一般民間更新開發案所涉及權利價值的問題不僅是權利人間價值公平及不參與者補償價值不足等問題，在需要開發商（實施者）投入資金進行開發時，也產生權利人與實施者間分配比率的問題。

權利價值評估在都市更新權利變換過程中至為關鍵且常成為審議過程的爭議，在國內不動產估價師制度建立之初，國內不動產估價業者對於權利價值評估基礎認知差異頗大，加上不動產估價技術規則對都市更新權利變換估價僅一原則規定條文【註8】，無法涵蓋複雜都市更新權利估價問題，而對從事權利變換估價者形成重大考驗。

目前都市更新權利變換估價的主要問題包括：1.對於開發前不同土地利用型態更新案時權利價值評估基礎的認知不同。2.對於土地價值如何立體化達到權利人間公平的方式不同。3.對於更新後權利價值評估方式不同。還有其他因更新區複雜的產權型態及為長年違規使用導致所有權人與權利人價值認知差異所形成的其他估價問題。這些問題都亟待有一共同的處理原則，以使更新案推動更為順遂。也可以減少估價者必頇去承擔一些非屬估價技術問題的責任。

財團法人九二一重建基金會於2003年委託台北市不動產估價師公會進行「九二一地震災區都市更新權利變換前後不動產估價作業手冊」之研究並於2004年完成，其中基於九二一災區重建個案權利變換估價的處理經驗擬定了一套權利變換估價的作業流程，研究內容中亦歸納一些權利變換估價的處理原則。但其內容針對九二一社區更新重建案，與一般民間更新案有所差異，且其內容尚未形成產、官、學界共識。因此，本文將站在該作業手冊已擬定的一些估價程序與技術的基礎上延伸討論現行權利變換估價的課題，冀望透過與會者的討論形成實務上的共識。

貳、權利變換之權利價值基礎

一、更新前權利價值基礎為土地權利價值？

都市更新是一種公部門推動的都市政策，也是執行都市計畫的重要工具。但在引進民間力量參與都市更新過程中，都市更新已與民間自發性的土地開發相近，都市更新的推動要引進資金與民間力量投入則必頇足夠的開發利益。若從地租理論來看租隙

【註9】是否夠大，乃都市更新必要條件或充分條件（陳華泰，1994），更新前後地價能提升多少關係到都市更新推動的成功與否？邊泰明「地價變動對土地利用強度影響之研究」（1992）一文中提出從現實都市中不難發現重建更新行為多發生在低矮建築；

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而在地價飆漲時期更可以發現建築物尚未達拆除年期已拆除重建這是因為地價變動隨都市發展程度而逐年有不同之變動程度，而原有建物價值只和折舊及屋齡有關，假設每年折舊率固定不變，影響建物剩餘價值主要的因素便是屋齡，所以說地價變動幅度與臨界拆除屋齡有關；另由於拆除重建是緩慢，而重建再發展涉及拆除成本，當考慮拆除成本後，地價變動的因素對於重建與否影響甚巨，因為當地價變動大幅度增加時，原有建築物的剩餘價值對於重建後的新建價值變低，才有重建的誘因。許多集合住宅在屋齡達到三十年以上時，房地總價值於市場出售時反而較土地為空地時出售價值為低，這是房地結體隨著屋齡增加及市場折舊，產生相對低度利用的情況。因此，從地價理論來看，面臨拆除重建的都市更新區，其更新前土地價值應考量建物因低度利用而頇拆除，並回歸於空地價值來討論。

更新條例第三十一條規定：「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。」也顯示都市更新權利變換的價值基礎為土地價值。在台北市不動產估價師公會於「九二一地震災區都市更新權利變換前後不動產估價作業手冊」之研究中提到：「都市更新推動乃因地上建物已達老舊而必頇更新之狀況，而呈低度利用狀態。現存土地價值更應該回歸到土地為素地狀態下的價值。而素地價值正可以反應在最有效利用下之土地最高價值，而且不會因建物不同而產生各宗土地價值基礎不同。」

然許多人對於都市更新權利變換的價值以土地價值基礎有所質疑，主要基於更新條例第三條第五款：「權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。」以及更新條例第三十九條：「權利變換範圍內合法建築物及設定地上權、永佃權或耕地三七五租約之土地，由土地所有權人及合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約之承租人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理。」所指之合法建物所有權人之權利價值為何？對於更新前存在建物之所有權人，上述條文似乎說明了建物價值可為更新前權利價值之一部份。這與更新條例三十一條條文之精神，權利變換前之權利比率的基礎為各宗土地更新前價值似乎有所衝突。但若將建物價值另行獨立評估於土地權利價值外，則原則上瀕臨老舊頇拆除的建物有了一定的價值，也使得建物所有權人另得依更新條例第三十六條：「權利變換範圍內…。前項因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之…。」規定領得建物殘值的補償，得到重複的報酬。

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因此，合法建物所有權人之權利價值所指者不應為更新前獨立於土地價值外之建物價值。而是指於更新前合法建物所有權人使用土地權利之使用價值，這是一種類似地上權的使用價值【註10】。其應與地上權、永佃權及耕地三七五租約等權利同樣從所在之個別土地權利價值中分離，意即以土地權利價值為基礎，將部份使用土地之權利分配予建物所權人、地上權人、永佃權人及耕地三七五減租之承租人。

基於上述分析，台北市不動產估價師公會於「九二一地震災區都市更新權利變換前後不動產估價作業手冊」之研究中歸納權利變換前價值評估基礎應如下二圖表示。

狀況一：各宗土地之合法建物所有權人與土地所有權人為同一人，且無地上權、永佃

權及耕地三七五租約時。

狀況二：各宗土地之合法建物所有權人與土地所有權人為不同人，且有地上權、永佃

權及耕地三七五租約時。

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以上歸納可能與過去九二一更新重建大樓社區之權利變換估價許多個案不同【註11】（台北市不動產估價師公會，2004），九二一重建個案件物雖已倒塌，但大部份權利變換估價時假設建物未受損的情況下進行評估，乃因為建物受損下的價值評估困難度較高，且在權利人自力更新的情況下重視彼此間權利分配公平問題及提高不願參加者補償費用的可考量下，更新前權利價值有以不動產價值分離後土地貢獻價值加上建物貢獻價值為依據者、有以不動產價值分離後之土地貢獻價值為依據者，建物殘餘價值的補償有以不動產價值分離後之建物價值為依據者。而目前或未來面對有實施者或開發者投入之都市更新個案，若更新前權利價值仍包含獨立於土地權利價值外之建物權利價值時將增加開發成本，且在同一更新區內有不同利用度之地上建物時，建物權利價值有所差異，進而導致每一宗參與更新之土地的價值基礎不同。

二、區分建物大樓更新時，土地持份地價是否需要立體化？土地持份地價

立體化方式？樓層別效用比？地價分配率？土地貢獻或聯合貢獻？

區分所有建物常存在於舊都市區，由於地價昂貴，土地開發以立體利用方式創造更高效益。此於進行都市更新權利變換時更新前價值以土地權利價值為基礎時發生對於權利價值認定基礎的疑問？尤其大樓面臨更新時，建物必頇拆除而僅剩餘土地，建物存在時之立體價值便消失，對於權利變換以「等價交換」的基本觀念形成挑戰。因此，一些區分建物大樓之都市更新個案進行權利變換估價時，部份權利人認為其更新前權利價值應以大樓座落之整宗基地價值以個人擁有的土地持份比率計算之。此說法似乎有其道理，但細究更新權利變換以「立體重劃」及「等價交換」為基本論述，其意義在於更新區土地經更新後開發為立體利用大樓，各權利人得依其價值比率分配更新後同等價值比率之房地。尤其更新條例中未有原位次分配之規定【註12】，更新前

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若以土地持份面積為比率時，一樓及二樓以上持有相同面積者其權利價值將相當，在選擇更新後的房地時，因一樓價值較高，共同負擔相同【註13】，將使一樓其成為權利人爭相挑選的樓層，而違悖都市更新立體重劃精神或可能造成權權利變換更為複雜。我國對於區分所有建物之土地持份採用面積持份制，面積大小並未能反應所有權人因持有建物不同樓層而產生價值上的差異，進而產生地價稅或工程受益費課徵的不合理情況（許文昌，1982），而土地持份面積相同，理論上樓層價值不同背後即代表土地持份價值應有所不同。因此，進行都市更新必頇採用一套適合的區分建物土地持份地價立體化的評估模式。

目前實務及理論上將土地持份地價立體化的方式可整理如下：

（一）以樓層別效用比率【註14】方式先行評估更新前各樓層單元房地總價，再

依各單元房地總價佔整棟大樓房地總價比率分配土地素地價值作為各所有

權人之權利價值。

（二）以樓層別效用比方式先行評估更新前各樓層單元房地總價，再採用聯合貢

獻原則【註15】分離個別單元土地與建物價值，以分離後土地價值作為各

所有權人之權利價值。或依個別土地價值佔整棟大樓土地總價值比分配土

地素地價值作為各所有權人之權利價值。

（三）以樓層別效用比方式先行評估更新前各樓層單元房地總價，再採用土地貢

獻原則【註16】分離個別單元土地與建物價值，以分離後土地價值作為各

所有權人之權利價值。或依個別土地價值佔整棟大樓土地總價值比分配土

地素地價值作為各所有權人之權利價值。

（四）以樓層別效用比方式先行評估更新前各樓層單元房地總價，再依不動產估

價技術規則第九十二條規定【註17】評估土地價值，以分土地價值作為各

所有權人之權利價值。或依個別土地價值佔整棟大樓土地總價值比分配土

地素地價值作為各所有權人之權利價值。

（五）以樓層別效用比方式先行評估更新前各樓層單元房地總價，再依不動產估

價技術規則第九十二條規定之計算各單位地價分配率，作為各權利人權利

價值比率。

以上五種方式中（四）、（五）種計算方式偏向於土地貢獻原則，故實際上運用於土地持份地價理體化的方式大致可以區分為1.樓層別效用比率、2.聯合貢獻原則、3.土地貢獻原則或地價分配率等三種。此三種方式於更新地區操作時，對於權利人間的權利關係有不同的影響，其分析如表1。

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資料來源：本研究整理

從上表分析可以了解透過聯合貢獻原則、或土地貢獻原則或依不動產估價技術規則分離土地價值較符合先前討論更新前權利價值為土地價值的論述。而樓層別效用比率及聯合貢獻原則的評估方式較能反映更新前建物存在時房地價值的比率關係。另聯合貢獻原則可以反映土地持份比率差異對土地持份價值的影響。故目前進行土地與建物價值分離時，實務上多數人認為聯合貢獻原則較為合理。過去九二一重建個案90%以上採用聯合貢獻原則作為區分建物大樓立體地價計算方式，亦顯示聯合貢獻原則較為一般權利人接受。不過，為使估價者於採用聯合貢獻原則時被認為違反不動產估價技術規則九十二條之規定並統一聯合貢獻原則計算公式，建議公部門於不動產估價技術規則修法時將聯合貢獻原則納入不動產估價技術規則中。

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三、更新前各宗土地價值評估是否應以合併開發看待之？更新前土地價值

是否應加計獎勵容積？

更新前土地價值若以土地素地價值為基礎，則另一個值得探討的問題是零散的更新前土地價值是否應反映合併開發的效益。非區分建物型態之更新區常由不同大小與臨路狀況的數宗土地組成，在未進行整合開發前土地各自獨立利用或空置，更可能因地形畸零、臨路狀況不同，在同一更新區內產生畸零地或裡地，導致其土地無法獨自建築或必頇取得連接道路才能開發。若更新前各宗土地視為個別獨立，受到畸零地使用規則合併開發的規定影響，導致估價時對於價值的判斷困難。因此，就估價技術而言不容易說服權利人因彼此間重要性的差異及其對個別價值的影響。因此，進行更新前估價時應以考量合併開發為前提，先進行整體價值評估，再以路線價評估方式、個別因素調整或量價分離評價模式（陳奉瑤，2002）方式進行個別宗地間價值差異的評估較為合理，此種做法可降低估價爭議，並提高更新前土地權利價值有利於滿足不願或不能參與者。

另更新前土地價值是否應考量容積獎勵對土地價值的影響？政府為獎勵都市更新而給予更新獎勵容積，而容積獎勵之內容包括：1.實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積者，得依原建築容積建築。2.因都市更新之實施，致更新後多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板面積低於當地居住樓地板面積平均水準者，得適度增加其建築容積。3.更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算容積。4.主管機關依第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區，在一定時程內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵。5.其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關核准者等。容積獎勵對於土地價值有所提升，但進行權利變換時，由於更新前權利價值係作為權利比率之基礎，若更新前土地整體價值考量容積獎勵對地價的提升，事實上並未對權利比率產生影響。但對於不願參加或不能參加者，更新前土地價值評估時是否考量容積獎勵對其領取的補償價金有較大影響。因此，若獎勵容積的美意在鼓勵參與者，則對於不願或不能參加者其領取更新前價值的補償，似不應加計容積獎勵之優惠。當然，土地容積獎勵不僅來自於辦理更新的獎勵，土地原有之開放空間或增設停車獎勵應給予適當的考量，若更新土地價值以合併開發的條件看待之，則更新前土地價值或許不頇考量更新容積獎勵，但應有加計更新容積獎勵外之其他獎勵空間。

四、相對價值或絕對價值矛盾？限定價格與正常價格衝突？

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對於權利變換估價，不動產估價技術規則僅第一一四條規定：「權利變換估價，應考量下列因素估計之：一、變換前各所有權人所擁有之房地價值及其占房地總價值之比率。……。」條文中對於更新前權利價值評估重視比率關係。然而，對於更新前土地權利價值的認定，在實務上的做法有頗多的差異，主要包括下列四種：

方式一：更新前為數宗土地合併時，以各宗土地素地價值為各權利人權利價值。 方式二：更新前為一棟集合住宅大樓時，以更新前整宗基地素地價值為基礎，依

更新前各權利人房地結合體價值水準將素地價立體化作為各權利人權利

價值。

方式三：以更新前房地結合體分離後土地貢獻價值為各權利人權利價值。

方式四：以更新前房地結合體價值為各權利人權利價值。

若站在估計權利價值比率的基礎上，以上四種做法在重視公平性的情況均有其適用性。因為，不論更新前是否回歸到土地價值或房地價值，以上四種方式評估結果均可以顯示權利人間價值比率。但更新前權利價值評估目的是否僅為權利變換價值之基礎？依內政部90.9.27台九十內營字第9085560號函釋對於不願或不能參與分配之土地權利人現金補償數額規定：「有關都市更新條例三十一條規定之不願或不能參與分配者之現金補償數額問題：上開條文所稱之現金補償，其數額應以權利變換前之權利價值計算，無頇扣除共同負擔。」使得更新前權利價值除了做為參加更新之權利人間的權利比率外，尚代表者不願或不能參與者的補償價值。此種規定讓權利價值的評估有相對價值與絕對價值的雙重身分。對於權利人而言，參與者基於比較心態會比較彼此間透過權利比率分配更新價值的差異，不願或不能參加者則會比較其領得知補償費是否與不動產在市場上買賣時價格相當。

權利價值評估既然重視權利人間價值公平性問題？則評估結果是否為限定價格？從不動產估價的理論上來看（林英彥，2000），更新前權利價值在重視彼此間權益分配及更新區合併開發的概念下其價格種類應偏向於限定價格【註18】（王鴻源，2003）。而補償則偏向於正常價格【註19】。兩者價格身分混淆下，常產生不願或不能參加者對於補償價值的不滿足。尤其對於更新區內同時存在著區分建物與非區分建物使用型態之土地，更會影響到權利價值與補償價值的爭議。因此，本文建議相關法令的規定或解釋應將權利價值與補償價值做一區隔，並認為都市更新權利變換之權利價值評估應為限定價格，以符合估價者對於價格種類的看法。

五、更新後權利價值評估

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依更新條例第三十一條規定：權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。更新後不動產價值為權利人依權利比率分配之標的，其代表參與更新者投入更新所獲得的報酬。不動產估價者在進行更新後不動產價值評估時必頇取得實施者提供之更新後建築設計方案，包括建築規劃設計圖、建材設備、預期建物及土地登記面積等資訊，以進行更新後不動產價值評估。

然不動產估價師對於更新後不動產價值評估面臨一個待界定問題，即更新後不動產價值究竟指評價基準日【註20】當時預期開發不動產之預售價格、或成屋價格亦或是建築完成後不動產成屋價格折算為評價基準日之價值？事實上，無開發商投入資金成為實施者時，共同負擔由權利人依權利比率負擔，更新後不動產價值評估與權利人間的公平性有關。無論以預售價格、成屋價格或開發完成後成屋價格折算為評估基準日之價格為基礎均不影響到各權利人間權利比率之公平性問題，權利人重視者將是更新後各單位不動產間相對價格的合理性。估價人員於評價時應重視的是樓層效用的結構問題。過去九二一地震災區的社區重建個案較少對於更新後整體價值高低有所爭議之原因亦在此。

但一般非自發性更新案，由開發商進行整合進行並充當實施者時，更新後整體價值的高低便成為主要的價值爭議點。於更新條第三條第五款雖定義：「權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人…或實施者，提供土地…或資金，參與或實施都市更新事業…按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。」提供資金者可以依般合建概念參與都市更新。但實務上，實施者投入資金進行更新推動時，其投入於共同負擔的資金是依更新條例三十一條以更新後不動產價值折價抵付【註21】。如此方式僅將投入的建築開發商視為營造代工之角色，與一般合建方式有很大差異，其未能給予合理的開發利潤，如此做法似乎與引進民間力量推動都市更新美意悖離。面對此問題，區域內一般民間更新案較多的台北市政府於九十三年十一月訂定之「臺北市都市更新審議作業相關規範彙編」中將共同負擔中認列的管理費增加一項風險管理費來作為開發商之合理報酬，其計算方式係以投入之共同負擔的12%為上限提列，此等做法當然有助於更新的推動。但制度設計仍有其不妥之處，在權利變換的結構下實施者投入資金經折價抵付換取更新後不動產，其分得不動產面積的大小透過等價的關係計算，更新後價格評估愈低時分回之不動產愈多，預估之共同負擔的成本愈高分回之不動產亦愈多，開發商除了可以賺取出資金額的12%的報酬外，亦會汲汲營營透過各種方式將更新後不動產的價值壓低，或灌高營造

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成本，以取得投資開發的較大報酬。這種現象下，多數人認為不動產估價者受制於委託者（即實施者），對於更新後不動產價格採用較保守方式估計。但若深思其背後意義不僅是制度設計【註22】下所留下來給實施者尋求作價的空間，12%的資本報酬是否能吸引開發商投入？亦是重要因素。國內估價業者採用土地開發分析法分析素地價格時，對於一般二年左右的開發案所扣除的開發利潤多數以總銷售金額的10%～15%，對於一個開發時程冗長、開發程序複雜、資金成本投入及成功之不確定性相對較高的更新案，其所獲得的報酬僅為投入資本的12%，似乎偏低。尤其不動產價格變換迅述，一個更新案審查程序拖延一、二年，市場的風險卻無法在投資開發時透過相對的報酬涵蓋，當然使得投資者希望透過其他方式尋求風險的規避，更新後的不動產價值評估是相當重要的關鍵點。尤其在景氣較佳時，開發商會避免時程拖延增加不確定性，從台北市精華地段國有土地的高價標售可看出，建商對於產權完整的土地願意降低利潤高價取得並及時推案。

綜合而言，如多數九二一社區重建更新無開發商投入時，更新後不動產價值評估基礎以預售屋、成屋或開發完成後成屋價格評估其基礎一致，不會有太大爭議。但若遇開發商投入成為實施者時，更新後不動產價值的評估除頇代表合理的市價外，也隱含著開發商的投資風險，更代表著開發商與權利人間合建比率的延伸，其評估的基礎便值得探討。本文認為若從風險的角度及估價師的職能來看，若以預測未來開發完成後的價值再進行基準日的折現為更新後價值基礎，有其技術上的困難。若採評估基準日之預售價格，則於景氣較佳時，市場價格有較高的預期隱含，對於因審查程序冗長致無法立即推案的開發商有其投資的風險。因此，以價格較為穩定之成屋價格代表性與價格穩定性相對較佳。不過，先前亦提到更新後不動產價值高低亦代表著整體權利人與實施者（開發商）間另一種合建關係的合建比率，其比率高低及風險應由權利人與開發商共同決定，因此究竟以何種價值基礎進行更新後不動產價值的評估應列為估價條件由委託人協議後交付估價者進行評估。

參、權利變換估價其他問題探討

權利變換估價問題除權利價值基礎界定外，由於更新趨複雜的產權及使用型態使得權利價值的評估相當複雜，本文另外節錄九二一重建基金會委託台北市不動產估價師公會於「九二一地震災區都市更新權利變換前後不動產估價作業手冊」之研究中關於其他估價問題討論乙節供本次研討會與會者討論，冀望有更多的觀念的激盪與共識產生。以下說明：

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一、區分所有權土地持分比例不一致之估價

對於區分所有建物同一社區各單位土地持分比例不一致之狀況，在舊都市地區會常發生，主要原因發生在過去辦理建物第一次登記之規定凌亂所致。但土地持份比率不同，對於新建或中古產品的價值影響，很難從市場的銷售價格中發現其差異，甚至有人認為土地持份較少，則每年負擔之土地稅負相對較少，能降低其不動產持有之成本。但當地上建物已至老舊需更新時，土地價值即彰顯，土地持份愈大者其價值愈高，相對則低。因此，進行都市更新時，因更新前權利價值以土地為依歸，且建物即將拆除，更應考量土地持份大小不同對於更新前權利價值之影響。

從不動產市場實際買賣狀況，當建物仍勘用時土地持份對價值幾畸無影響，但從理論上來看持有土地持份比較大者之多餘土地，其實際土地使用權已為土地持份比率較少者取得，其多持有之土地持份價值不高，因此，該部分價值可以多於土地完整價值扣除使用權後之剰餘價值評估之。為簡化多餘或減少土地持份之價值評估建議以以下方式計算：

以各單位主建物面積求算合理土地持分比例後，檢驗各單位土地持份土地比例是否合理，增減之土地持份比例以5%內為正常情況，與標準土地持份比例差距在5%以上之土地面積價格，應以全棟單元平均土地貢獻價值的30%以內計算。此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。

二、公設比例不一致之估價

同社區內區分建物公共設施比率不一致，可能的原因是所有權人擁有車位導致，亦有可能因建築開發商，於建物完成後之登記分配時進行不實之灌水。雖然多出之公共設施面積並無任何增加的使用價值，但原始購買者可能付出與主建物相同價格購買，故為顧及公平之原則，建議區分建物中公共設施比不一致時，價值仍應有所差別。其評價方式建議如下：

當區分建物各建物所有權人所持有公設比例不一致時，估價師應以同一棟區分建物之平均公設比例為比較基礎，並以距離該合理公設比例上下3%以內差距為合理公設比例區間，公設比大於或小於合理區間時（亦即虛坪之部分）以1/2或1/3之平均建坪價比例計價，並應是差異大小而有所不同，此差異由

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估價師自行判定。

三、土地與建物所有權人不同之估價

估價師應參酌土地及建物利用現況、土地所有人收取租金數額、雙方對不動產價值之貢獻情況評定之。若土地為最高最有效時建議以先評估不動產總價值，再以聯合貢獻原則分離土地及建物時值作為土地與建物所有權價值。若土地與建物未達最有效利用，則應考量雙方因建物拆除重建後，土地能達到最有效利用價值之貢獻比率，用以分配土地權利價值與合法建物所有權價值。

四、同一棟大樓中，有土地產權無建物產權之估價

估價原則與區分所有權土地持分比例不一致估價同一方式。土地價格以全棟各單位平均土地貢獻價值的30%以內計算，此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。

五、有建物產權無土地產權對應之估價

估價原則與區分所有權土地持分比例不一致估價同一方式。合法建物所有權價值為不動產總價值扣除土地價格得之，其中土地價格以全棟各單位平均土地貢獻價值的30%以內計算，此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。

六、區分所有權更新前法定空地之估價

法定空地價格以全棟各單位平均土地貢獻價值的30%以內計算，此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。

七、更新前現有巷道之估價

都市更新權利變換前為供大眾通行之巷道，進行都市更新計畫時可以兩種情況分別估價：

都市更新為都市開發手段之一，與區段徵收、一般徵收及市地重劃等同，因

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許多的公共設施皆可因而達到興闢之目的。現有巷依大法官會議之解釋必頇有政府徵收，因其使用與計畫道路用地同等地位。因此，建議視都市更新為都市計畫手段，而現有巷透過徵收之手段取得，其價值可參考各縣市地方政府當年度一般徵收之標準。

由於更新後現有巷可能廢除，進而恢復其原土地使用分區之規範，因此建議其價值以毗鄰土地價值計算，並視目前使用狀況折減價值。

八、更新前私有公共設施用地（保留地）之估價

視都市更新為都市計畫手段，而公共設施保留地得透過都市更新計畫的施行取得，都市更新權利變換計畫施行公告後，保留地將轉為公共設施用地，其價值可參考各縣市地方政府當年度一般徵收之標準，並依估計的開發時程適當的折現為目前之價值。

九、地上權估價

依不動產估價技術規則第106條規定：「地上權估價應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。」，因此都市更新地區地上權估價，應請委託者提供地上權之相關契約書，並且釐清地上權之法律關係始能估價。

肆、結論

都市更新權利變換價值評估為一複雜的估價作業，估價者不僅面對單一的實施者（委託者），同時必頇面對數十個以上的權利人，使得不動產估價師面臨許多挑戰。這些挑戰正表現在過去許多更新案審議過程中的價值爭議中，但仍無法在估價的技術形成統一的規範，只有個別估價者依其不同的認知加以解決。從目前更新前權利價值的評估方法的紛異來看，正可以顯示不同的見解。因此，要減少權利變換估價爭議，除了從權利變換價值基礎的認定上進行觀念上的統一外，權利變換估價的技術應加以適當規範。本文提供本次研討會討論之引言，冀望透過本次研討會的討論能有較具體的結論，提供政府部門制定權利變換估價技術規範的參考，並提供估價實務界於執行權利變換估價時較為適當的做法。

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註 1 更新條例第46條及47條。

註 2更新條例第45條。

註 3 更新條例第22條及第25條-1。

註 4 更新條例第25條。

註 5 依都市更新權利變換實施辦法第六條：「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之。」

註 6 依更新條例第32條。

註 7 依更新條例第31條：「…但其不願參與分配或應分配之土地及建築物因未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。…」

註 8 不動產估價技術規則第一一四條：「權利變換估價，應考量下列因素估計之：

一、變換前各所有權人所擁有之房地價值及其占房地總價值之比率。

二、更新開發完成後各單位房屋及其擁有基地持分之房地總價值及其占房地總價值之比率。

三、更新事業計畫之權利變換方式。

四、各權利人所應分配之房地價值。」

註9 所謂租隙，租隙乃指資本化地租與潛在地租間差異，資本化地租可以現況地租資本化後的價值代表，而潛在地租指在理想的情況下土地在最高最有效利用的型態下將獲得的最大地租，一般以空地地價表示〈Bourassu, 1970〉

註 10 依土地法第 102 條：租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。

註 11依「九二一地震災區都市更新權利變換前後不動產估價作業手冊」針對集合住宅社區更新前權利變換價值的評估基準，所作的調查研究統計發現，共可歸納出四種類型：

1.以建坪價評估房地總值核算權利價值比例（約佔2%）。

2.以建坪價評估房地總值，並採聯合貢獻原則核算區分所有權之土地權利價值，並據以核算權利價值比例（約佔88%）。

3.以素地價評估整筆基地價值，依立體地價比例核算立體化土地權利價值（約佔4%）。

4.以素地價評估整筆基地價值，依土地產權持分比例，核算不參與分配者土地權利補償價值，再以建坪價評估房地總值，並採聯合貢獻原則核算區分所有權之土地權利價值，並據以核算權利價值比例（約佔2%）。

註 12 都市更新權利變換實施辦法第11條：實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。但同一位置有二人以上申請分配時

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，應以公開抽籤方式辦理。

註 13 依更新條例第30條：「…由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付…」

註 14 所謂樓層別效用比率，就是由於樓房中各樓層效用不同，因此造成價格有所差別，如將各樓層之單價以百分率方式來表示，及稱為樓層別效用比。（林英彥, 2002） 註 15 聯合貢獻原則指房地價值係由土地與建物效用聯合貢獻所致，計算方式為土地貢獻價值＝房地價值×土地成本÷（土地成本＋建物成本）（卓輝華, 1992），一般土地成本以土地持份面積×土地素地單價表示，建物成本以建物殘餘價值表示。

註 16 土地貢獻原則指房地價值主要由土地所創造，分離時以房地價值扣除建物成本後得到土地故現價值。計算方式為土地貢獻價值＝房地總價－建物成本，建物成本以建物殘餘價值表示。

註 17 不動產估價技術推則第九十二條：「以某一層樓之房地價格推估該區分所有建物基地權利單價時，得以下列方式估計之：

一、某層樓之基地權利價格＝某層頁之房地產買賣價格－某層樓之建物成本價格。

二、某層樓之基地權利單價＝某層樓之基地權利價格／某層樓之土地特分面積。

三、基地單價＝某層樓之基地權利單價×平均地價分配率／某層樓之地價分配率。 前項第三款某層樓之地價分配率公式如下：

某層樓之地價分配率＝某層樓之樓層別效用比－平圾樓層別效用比×全棟建物成本價格佔全棟房地總價格比率

註 18 不動產估價技術規則第二條第二款：限定價格指具有市場性之不動產，在限定條件下形成之價格。

註 19 不動產估價技術規則第二條第一款：正常價格：指具有市場性之不動產，在正常情況下形成之合理價格。

註 20 權利變換辦法第6條：「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之。」估價師進行評估時常以評價基準日為估價報告之價格日期。

註 21 更新條例30條：「實施權利變換時，權利變換範圍內供公共使用…直轄市、縣 （市）主管機關核定後，由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付。」

註 22依權利變換實施辦法第6條規定權利價值由實施者委託三家以上鑑價機構辦理。

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參考文獻：

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12.潘俊和，2003，「都市更新權利變換前權利價值評定問題與對策之研究」, 逢甲大學土地管理系碩士論文

13.游振輝，2004， 「都市更新權利變換估價價值評估之探討」，土地問題研究季刊,No.12, Vol.2 No.4 pp129-136。

14.九二一重建基金會委託台北市不動產估價師公會研究，2004，「九二一地震災區都市更新權利變換前後不動產估價作業手冊」。

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都市更新權利變換前後權利價值評估之探討討論提綱

一、更新前權利價值基礎為土地權利價值？

二、區分建物大樓更新時，土地持份地價是否需要立體化？土地持份地價立體化方式？樓層別效用比？地價分配率？土地貢獻或聯合貢獻？

三、更新前各宗土地價值評估是否應以合併開發看待之？更新前土地價值是否應加計獎勵容積？

四、更新前土地權利價值為限定價格或正常價格？其價值是否可作為不願參與或不能參與者之補償金？

五、更新後權利價值應以評價基準日（價格日期）成屋價格、或預售價格、或興建完成後不動產價值折算為價格日期之現值等何者評估？

六、公部門是否應制定都市更新權利變換估價之相關規範？

七、權利變換之估價條件是否應由實施者界定？亦或由估價者提供？

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