中国农业银行个人住房贷款管理办法

发文单位：【总行】

文件编号：农银发〔2008〕255号 文件编号：豫农银发〔2008〕161号

转发总行中国农业银行个人住房贷款管理办法及有关操作

规程的通知

各二级分行、各直管支行：

现将总行?关于印发中国农业银行个人住房贷款管理办法及有关操作规程的通知?（以下简称?通知?），转发给你们，并提出以下要求，请一并贯彻执行。

一、加强个人住房按揭楼盘准入管理

（一）按揭楼盘准入流程以?通知?中要求的一般准入流程及整体准入流程办理。2008年省分行对二级分行按揭楼盘准入转授权高于本?通知?要求的，本授权年度仍以省分行转授权书为准。

（二）若按揭楼盘为尚未竣工验收的期房，作为限制性条款，首笔个人住房贷款发放必须是按揭楼盘项目五证齐全、楼盘主体结构封顶并符合其他规定条件。

二、严格个人住房抵押登记

（一）以借款人所购住房设定抵押的一手住房贷款，在办妥阶段性担保和抵押预告登记之后发放；借款人所购一手住房已经完成所有权初始登记的，贷款在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放；对当地房屋登记机构未开办抵押预告登记的地区，贷款应在办妥阶段性担保和房屋买卖合同登记备案之后发放。

（二）以借款人所购住房设定抵押的二手住房贷款，在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放。

三、加强个人住房贷款管理

（一）对于向借款人及其配偶发放的个人住房贷款，单笔超过30万元（含）的，须实行双人调查。

（二）对于向借款人及其配偶发放2笔以上（含）个人住房贷款的，须实行双人调查。

（三）对已婚抵押人的配偶或其他共有权人，应由贷款行经办人员现场见证签署个人购房担保借款合同；不能见证签署个人购房担保借款合同的，应公证签署?同意抵押承诺书?。对房地产权利证书上未将借款人配偶登记为共有权人，且房地产登记管理部门明确规定此

种情况下办理房产转移登记及抵押登记时无需配偶签字或出具承诺书的，原则上要求由贷款行经办人现场见证签署个人购房担保借款合同或公证签署?同意抵押承诺书?。

四、其他规定

各二级分行应在确保风险可控前提下，自行确定承担阶段性担保的保证人是否交纳保证金及保证金的具体额度。保证人交纳保证金的，应在“保证金存款－个人住房一手楼贷款保证金”会计科目下为保证人设臵保证金专户，关在借款合同中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。

本办法实行后，原?关于印发中国农业银行河南省分行个人住房贷款操作流程、风险防范要点及责任追究暂行规定的通知?（豫农银发?2005?126号）同时废止。

执行中遇到情况和问题，请及时报告省分行（个人业务处、信贷管理处）。

附件：关于印发?中国农业银行个人住房贷款管理办法?及有关操作规程的通知

二○○八年八月十五日

文件编号：农银发〔2008〕255号

关于印发《中国农业银行个人住房贷款管理办法》及有关操

作规程的通知

各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：

现将?中国农业银行个人住房贷款管理办法?、?中国农业银行个人住房按揭楼盘准入操作规程（试行）?、?中国农业银行一手住房贷款操作规程?、?中国农业银行二手住房贷款操作规程?、?中国农业银行个人住房贷款基本要素有关规定?等（附件1－6）印发给你们，请认真组织学习，切实贯彻执行。执行中遇有问题，请及时向总行（个人业务部，信贷管理部）报告。

附件：1．中国农业银行个人住房贷款管理办法

2．中国农业银行个人住房按揭楼盘准入操作规程（试行） 3．中国农业银行个人一手住房贷款操作规程 4．中国农业银行个人二手住房贷款操作规程

5．中国农业银行个人住房贷款基本要素有关规定

6．关于?中国农业银行个人住房贷款管理办法?及相关制度修订有关问题的说明

二○○八年七月二十三日

附件1：

中国农业银行个人住房贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为支持个人购买住房，规范个人住房贷款管理，促进业务持续健康发展，根据?中华人民共和国物权法?、?中华人民共和国担保法?、其他有关法律、法规、部门规章及?中国农业银行个人信贷业务基本规程（试行）?，制定本办法。

第二条 本办法所称个人住房贷款（不含个人商业用房贷款，下同）是指农业银行向自然人发放的用于购买国有土地上的住房的贷款。

第三条 个人住房贷款业务坚持“集中经营、精细管理、控制风险、有效发展”的原则，并纳入个人消费类信贷业务管理。

第四条 按照交易性质划分，个人住房贷款包括一手住房贷款、二手住房贷款。

一手住房贷款是指贷款行向借款人发放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款。二手住房贷款是指贷款行向借款人发放的，用于借款人购买再交易住房（即售房人通过交易取得房地产权利证书并可以在房地产三级市场再次交易的住房）的贷款。

第五条 个人住房贷款归入“个人住房贷款”会计科目核算，按交易性质在信贷管理系统录入相应贷款类别。

第六条 本办法适用于中国农业银行各级机构办理的自营性个人住房贷款和组合贷款中的自营性贷款部分。

第二章 基本规定

第七条 个人住房贷款的对象为在中国境内具有完全民事行为能力的自然人，包括中国公民和在中国拥有合法居留权的外国人。

第八条 借款人须同时具备下列条件：

（一）具有完全民事行为能力和合法有效的身份证件； （二）具有偿还贷款本息的能力； （三）信用状况良好； （四）已签订合法有效的房屋买卖合同，且所购房屋用途为住宅； （五）有不低于最低规定比例的首付款证明； （六）原则上以所购住房设定抵押担保； （七）农业银行规定的其他条件。

第九条 个人住房贷款金额应根据借款人所购住房的建筑面积、单位价格、成新率以及借款人还款能力等因素合理确定。一手住房贷款金额最高不超过借款人所购住房成交价格的80%，二手住房贷款金额最高不超过借款人所购住房成交价格、评估价格两者之中低者的80％。任何情况下，个人住房贷款金额均须符合金融监管机构的规定。

第十条 个人住房贷款期限最长不超过30年；借款人年龄与贷款期限之和最长不超过70年；借款人年龄在60岁以上的，应增加信用状况和还款能力符合要求的连带责任保证人或增加共同借款人。

个人住房贷款到期日不得晚于抵押物国有土地使用权到期日。 个人住房贷款期限应在1年以上，但总行另有规定的除外。

第十一条 贷款利率执行中国人民银行和总行利率规定,可以采用固定利率、浮动利率或固定加浮动利率（混合利率）方式。

第十二条 对符合总行规定，期限在1年以内（含1年）的个人住房贷款，可实行利随本清或按月（季）结息到期还本的还款方式；期限在1年以上的个人住房贷款，应实行分期还本付息。

个人住房贷款的还款周期可以为一个月、三个月或总行规定的其他周期。

个人住房贷款的还款方式可以为等额本金、等额本息、等比递增、等比递减、等额递增、等额递减或总行规定的其他方式。

第十三条 个人住房贷款在办妥抵押登记之前，应按照?中国农业银行信贷业务担保管理办法?有关规定设定阶段性担保。一手住房贷款由售房人承担阶段性保证担保，但总行另有规定的除外。售房人承担阶段性担保的，无需对售房人进行信用等级评定和担保额度核定。

第十四条 保证人交纳保证金的，应在农业银行“保证金存款”会计科目下为保证人设臵保证金专户，并在相关协议、合同中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。

第十五条 申请抵押（预告）登记及领取他项权利证书等工作应由调查人员之外的农业银行员工亲自办理。

第十六条 个人住房贷款保险遵循自愿、平等协商原则。在借款人自愿基础上，与借款人平等协商选择是否投保、保险品种、保险金

额、保险费缴纳方式和保险机构。借款人购买保险的，原则上应将农业银行作为第一受益人。

第十七条 以借款人所购住房设定抵押的一手住房贷款，原则上在办妥阶段性担保和抵押预告登记之后发放，但对房地产交易管理规范的地区或符合条件的优质房地产开发商，经总行批准，贷款可在办妥阶段性担保、收执房屋登记机构出具的抵押预告登记受理证明之后发放。对当地房屋登记机构未开办抵押预告登记的地区，贷款应在办妥阶段性担保和房屋买卖合同登记备案之后发放。

借款人所购一手住房已经完成所有权初始登记的，贷款既可在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放，也可在办妥住房所有权转移登记及阶段性担保、收执房屋登记机构出具的抵押登记受理证明之后发放。

第十八条 以借款人所购住房设定抵押的二手住房贷款，原则上在办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后发放。对符合总行规定条件的，也可在办妥阶段性担保、住房所有权转移登记、收执房屋登记机构出具的抵押登记受理证明之后发放。

第三章 操作流程

第十九条 个人住房贷款的操作流程包括：借款人申请、银行受理、贷前调查、贷款审查、贷款审批、签订借款合同、办理担保手续、贷款发放、贷后管理、贷款收回、清户撤押等。

第二十条 借款人申请个人住房贷款的，应按规定提供包括但不限于借款人身份证件、婚姻状况证明、购房首付款证明、还款能力证明以及合法有效的房屋买卖合同等在内的贷款申请资料。

第二十一条 调查人员应对包括但不限于贷款资料真实性，借款人购房行为真实性、信用状况、还款能力，购房首付款，房屋交易价格合理性等内容进行调查。对借款人申请一手住房贷款并以所购住房之外的其他住房设定抵押的或借款人申请二手住房贷款的，应按规定对抵押物进行价格评估。调查人员应对评估价格是否合理出具调查意见。

调查人员须查询人民银行个人征信系统,打印并保存借款人信用报告。

调查人员须至少与借款人面谈一次，并做好面谈记录。

总行或一级分行规定进行双人调查的，应实行双人调查制度。 第二十二条 审查人员应对包括但不限于贷款资料完整合法有效性，借款人信用状况、还款能力，购房首付款，贷款担保，调查部门调查结论等在内的内容进行审查。

审查人员应基于信贷资料，通过尽职审查，对借款人购房风险进行整体评价。审查人员应特别关注借款人购房价格合理性。

第二十三条 有权审批人在授权范围内，参考调查、审查意见审批个人住房贷款业务。

第二十四条 贷款行应根据审批意见填写个人购房担保借款合同，报送合同审查员进行规范性审查和/或法律审查之后，按照?中国农业银行合同管理办法?有关规定，与借款人、担保人当面签署或公证签署个人购房担保借款合同。

第二十五条 个人住房贷款须在个人购房担保借款合同生效并落实全部放款条件之后发放。

贷款资金应直接划转至售房人账户，但总行另有规定且借贷双方做出书面约定的除外。

第二十六条 贷款发放后，借贷双方可按照农业银行有关规定及个人购房担保借款合同约定，办理提前还款，调整还款方式、还款期限、还款周期等贷款要素。

第二十七条 能够办理抵押（预告）登记的地区，必须及时办理抵押（预告）登记；在办理抵押（预告）登记之前发放个人住房贷款的，须在合理期限内办妥抵押（预告）登记手续。

一手住房贷款发放时借款人所购住房为期房的，须在住房所有权转移登记之后三个月内申请办理抵押登记。抵押登记原则上应在一手住房竣工验收之日起两年内办妥。

第二十八条 贷款行应加强抵押房屋登记管理工作，设立专门台账，重点记录房屋所有权、抵押（预告）登记申请、他项权利证书取得、抵押（预告）登记变更与注销等环节的办理时间与经办人员。

各行应按规定对本行辖内办理抵押（预告）登记的真实性、合法性、及时性进行检查。

第二十九条 个人住房贷款业务档案按照?中国农业银行信贷业务档案管理办法?有关规定进行管理。

具备条件的地区，应积极推广电子档案系统，平时只使用电子档案，实物档案实行集中保管。

第三十条 个人住房贷款风险分类按照?中国农业银行贷款风险分类管理办法?、?中国农业银行贷款风险分类操作规程?有关规定执行。

其他贷后管理工作按照?中国农业银行个人信贷业务基本规程(试行)?执行，但总行另有规定的除外。

第三十一条 借款人清偿全部贷款本息后，贷款行应将抵押的权利凭证交还抵押人，并协助办理抵押登记的注销手续。

第四章 其他规定

第三十二条 在一手住房贷款中，原则上仅可对有权准入行已经审批准入的按揭楼盘发放一手住房贷款。

在一手住房贷款中，原则上以借款人本笔贷款所购住房设定抵押担保。但对信用等级符合总行规定条件的借款人，确有需要的可以借款人家庭拥有所有权的其他住房设定抵押担保，贷款金额既要符合本办法关于贷款金额的一般性规定，同时不得超过抵押物评估价格的70％。

第三十三条 对借款人在以自身名义独立取得使用权的国有土地上建造自有住房的自建房贷款，归入个人住房贷款业务管理，但贷款准入、审批条件应从严掌握，审慎办理。

第三十四条 对借款人已在我行办理个人住房贷款，申请贷款购买与所购住房相配套的车库（位）、且车库(位)能够办理独立的产权证明和抵押登记手续的，可以发放贷款。贷款条件和办理流程参照个人住房贷款有关规定执行，归入“个人住房贷款”会计科目核算，在信贷管理系统中的贷款类别与已办理的个人住房贷款相同。

车库（位）虽不能办理独立的产权证明但可在贷款所购住房的房地产权利证书中做明确记载且随住房转让的，可对住房和配套车库(位)合并发放个人住房贷款。

第三十五条 对个人住房贷款业务中出现的虚假按揭及其他违规行为，按照?中国农业银行员工违反规章制度管理办法?进行处罚，触犯刑法的，移送司法机关依法处理。

第五章 附 则

第三十六条 本办法实行后，原?中国农业银行个人住房贷款管理办法?（农银发?2000?60号）、?中国农业银行个人住房贷款操作流程?（农银发?2001?182号）、?中国农业银行个人住房贷款贷后管理办法?（农银发?2004?46号）同时废止。本办法下发之前的其他规定与本办法不一致的，以本办法为准。

第三十七条 本办法由中国农业银行总行负责解释和修改，各一级分行可制定实施细则，并向总行备案。

第三十八条 本办法自2008年9月1日起实行。

附件2：

中国农业银行个人住房按揭楼盘准入操作规程（试行）

一、总 则

第一条 为积极稳健发展个人住房贷款业务，根据?中国农业银行个人信贷业务基本规程(试行)?、?中国农业银行个人住房贷款管理办法?等规章制度，制定本操作规程。

第二条 在审批个人一手住房贷款之前，有权准入行须对按揭楼盘履行准入程序，但总行另有规定的除外。

第三条 住房按揭楼盘准入基本条件：

（一）开发商具有房地产开发资质，申请合作时开发商在我行和其他金融机构无逾期未还贷款本息，法定代表人信用状况良好；

（二）项目合法，建设用地规划及建设工程规划主要为住宅； （三）工程进展顺利，无非正常停工现象； （四）符合农业银行要求的其他条件。

第四条 住房按揭楼盘准入权限在二级分行及以上，但总行另有规定的除外。

对优质开发商开发的住房按揭楼盘以及总行或一级分行认定的优质住房按揭楼盘，整体准入权限在总行或一级分行。

二、操作流程分类

第五条 按揭楼盘准入操作流程分为两大类： （一）一般准入流程

1、经营行受理、二级分行或一级分行准入

开发商提出按揭合作申请；经营行客户部门受理、客户经理（指从事个人住房信贷业务的客户经理，下同）调查；经营行行长（或经授权的副行长）签字同意后出具调查报告；有权准入行客户部门（指从事个人住房信贷业务的客户部门，下同）进行审核并出具审核意见；有权审批人（指主管个人住房信贷业务的行长或副行长，下同）签署准入审批意见；有权准入行客户部门直接或逐级批复至经营行；经营行客户部门在信贷管理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署?一手房贷款业务银企合作协议?（简称“按揭合作协议”，下同）。

2、二级分行或一级分行直接受理、准入

开发商提出按揭合作申请；有权准入行客户部门受理、客户经理调查并出具调查报告；客户部门负责人进行审核并出具审核意见；有权审批人签署准入审批意见；有权准入行客户部门根据准入审批意见确定按揭合作经营行并直接或逐级批复至经营行；经营行客户部门在

信贷管理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署按揭合作协议。

3、经营行直接准入

开发商提出按揭合作申请；经营行客户部门受理、客户经理调查并出具调查报告；客户部门负责人进行审核并出具审核意见;经营行行长（或经授权的副行长）签署准入审批意见；经营行客户部门在信贷管理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署按揭合作协议。

（二）整体准入流程

有权准入行客户部门提出整体准入方案并以签报形式上报有权审批人；有权审批人签署整体准入审批意见；有权准入行客户部门下发整体准入文件；经营行客户经理对准入条件进行调查并出具调查报告；经营行客户部门负责人对准入条件进行审核并出具审核意见；经营行行长（或经授权的副行长）签署具体准入审批意见；经营行客户部门在信贷管理系统（CMS）中录入相关信息；经营行与开发商签署按揭合作协议。

三、一般准入操作流程

第六条 按揭楼盘合作申请

开发商提交按揭楼盘合作申请。调查人员应通过开发商、工商行政管理部门、房地产管理部门、售楼现场以及其他合法渠道收集以下资料：

（一）企业资料

1、企业法人营业执照、公司章程、贷款卡、房地产开发资质证书、法定代表人（或授权代理人）身份证件及身份证明书；

2、企业上年度和近期财务报表；

3、经由公司章程规定的董事会或股东会、股东大会同意，为购房的借款人承担阶段性连带保证责任或无条件回购责任的书面承诺，但按规定不承担担保责任及无条件回购责任的可不提供本项资料。

上述第1、2项资料原件经经营行审核无误后留存复印件，加盖 “与原件核对无误”章并签字；第3项资料须为原件。

（二）按揭楼盘资料

1、按揭楼盘为尚未竣工验收的期房的，提供建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证（以下简称“项目五证”）；按揭楼盘为竣工验收合格但未办理初始登记的现房的，提供楼盘国有土地使用证、商品房

销（预）售许可证和竣工验收合格证明；按揭楼盘为已办理初始登记的现房的，提供国有土地使用证和房屋所有权证；

2、按揭楼盘工程形象进度影像资料；

3、鼓励收集按揭楼盘其他有关资料，例如售楼书、媒体宣传资料、户型图、公示的价格表或其他能够反映按揭楼盘情况的资料。

上述第1项资料原件经经营行审核无误后留存复印件，加盖 “与原件核对无误”章并签字；第2、3项资料须为原件。

（三）农业银行要求提供的其他资料 （四）资料的减免

1、对尚未竣工验收的期房，已经取得国有土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，但尚未取得建筑工程施工许可证和预售许可证的，有权准入行进行按揭楼盘准入时可将取得建筑工程施工许可证和预售许可证作为限制性条件；首笔个人住房贷款发放前项目五证必须齐全并符合其他规定条件。

2、对尚未竣工验收的期房，一级分行可指定房地产管理规范的地区仅收集并核实预售许可证，不强制要求收集项目五证中的其他四证；

第七条 按揭楼盘准入调查

参与按揭楼盘调查的调查人员应不少于两名，调查人员同时参与各个调查环节，调查意见相同的，共同撰写调查报告、共同做出调查结论，并共同对调查结论负责；调查意见不同的，分别撰写调查报告，分别做出调查结论，并对各自的调查结论负责。

调查人员应通过核实相关资料、查询行内外相关系统和实地调查等多种方式进行调查。

按揭楼盘调查主要包括以下内容： （一）企业情况

1、对企业的性质、注册资本、股东构成、资质等级、信用等级（非我行客户可不调查信用等级情况）进行调查，了解企业财务状况和近年开发经营情况；

2、开发商及其法定代表人信用状况。凡是开发商制造过重大假按揭、有逾期未还的贷款或其法定代表人达不到信用状况良好标准的，不得进行按揭楼盘合作。

（二）按揭楼盘情况

1、项目合法性。调查售房人所提供的资料是否真实、合法、有效，其中重点调查项目五证是否真实、合法、有效、内容相互统一。按规定仅需提供商品房预售许可证的，应调查商品房预售许可证是否真实、合法、有效。

2、按揭楼盘基本情况。调查楼盘的地理位臵、周边环境、占地面积、建筑面积、容积率、主要户型、楼座数量、绿化率、施工进度、后期物业管理安排等；对尚未主体封顶且没有商业银行开发贷款支持的楼盘还须调查项目总投资、资金来源与到位情况。

3、市场前景。调查楼盘的市场定位和销售情况，判断楼盘是否适销对路。

4、销售价格合理性。调查人员要通过与周边同类、同档次楼盘的比较分析，对楼盘销售价格是否基本合理进行整体性判断。对价格明显高于周边同类、同档次楼盘的，应深入调查原因并在调查报告中特别说明；对没有合理原因价格过高的楼盘，调查人员应在调查报告中特别说明，并出具不与合作、慎重合作或降低最高贷款成数等调查意见。调查人员撰写以上述调查内容为主的调查报告，并在?中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表?上签署调查意见，就是否同意按揭合作、是否控制个人住房贷款总额、是否要求缴存保证金及其比例、单笔贷款主要要素（最长贷款期限、最高成数、最低利率、还款方式、担保方式等），以及限制性条款等方面提出意见。

调查后认为明显不符合贷款条件的，可不予受理或中止贷款程序，并及时通知开发商；同意合作的报送审核人员履行审核程序。

第八条 按揭楼盘准入审核 审核人员主要审核以下内容：

（一）开发商资质、信用状况等是否符合准入要求； （二）信贷资料是否完整、合法、有效；

（三）项目五证是否完整、合法、有效、内容相互统一；按规定仅需提供商品房预售许可证的，应审核商品房预售许可证是否合法、有效；

（四）销售价格及贷款成数控制是否基本合理； （五）调查结论是否完整、清晰。

审核人员在?中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表?上签署审核意见，就是否同意按揭合作、是否控制个人住房贷款总额、是否要求缴存保证金及其比例、单笔贷款主要要素（最长贷款期限、最高成数、最低利率、还款方式、担保方式等），以及限制性条款等方面提出意见后报送有权审批人审批。

第九条 按揭楼盘准入审批

有权审批人根据调查意见、审核意见和相关信贷资料，在?中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表?上签署审批意见。有权准入行可直接或逐级批复至经营行。有权准入行直接批复至经营行的，应同时抄送中间各级行。

第十条 在信贷管理系统录入相关信息

按揭楼盘准入审批通过后，由经营行客户部门负责在信贷管理系统（CMS）录入“法人客户基本信息”（“客户管理→客户概况登记→法人客户基本信息”模块）、“合作商基本信息”（“客户管理→客户概况登记→法人客户基本信息→合作商基本信息”模块）。合作项目信息根据审批内容或与客户签定的合作协议内容录入，具体录入规范按照?中国农业银行信贷管理系统个人信贷业务数据录入规范指引?（?关于印发?中国农业银行信贷审批业务网上作业操作规程（暂行）?的通知?附件）执行。

第十一条 签订按揭合作协议 有权审批人审批同意的，经营行须按照审批意见与开发商签订按揭合作协议，明确最高贷款成数、担保方式、保证金比例及其他必要事项，并原则上约定由售房人向借款人获取办理房地产转移登记的代理权，且售房人在办妥房地产权利证书后直接交由经营行办理抵押登记手续。

开发商交纳保证金的，应在农业银行“保证金存款——个人住房一手楼贷款保证金”会计科目下为保证人设臵保证金专户，并在合作协议中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。

第十二条 信贷资料归档

经营行须将按揭楼盘准入涉及的主要信贷资料（如企业资料、楼盘合法性资料、调查报告、?中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表?及批复文件）进行扫描，并上传至信贷管理系统的档案管理子系统（“合作项目信息登记-档案管理”模块）形成电子档案，以供单笔贷款调查、审查、审批各环节的经办人员调阅使用。

按揭楼盘信贷资料按照?中国农业银行信贷业务档案管理办法?有关规定进行管理。

四、整体准入操作流程

第十三条 有权准入行内部操作流程 有权准入行客户部门提出整体准入方案（包括但不限于具体的优质房地产开发商清单和/或具体的优质住房按揭楼盘清单、实施整体准入的主要原因及依据、准入限制性条款等内容）;客户部门负责人签字同意后上报有权审批人；有权审批人签署整体准入审批意见；客户部门下发整体准入文件，并可指定具体经办行。

第十四条 按揭楼盘合作申请

（一）拟合作开发商已被列入整体准入清单的，在开发商提交按揭楼盘合作申请之后，经营行调查人员应按照本操作规程第七条规定收集资料，但可免于收集企业资料中的企业法人营业执照、公司章程、

房地产开发资质证书、企业财务报表。拟合作开发商属于整体准入清单所列开发商控股50％以上的子公司的，可免于收集企业资料中的企业财务报表。

（二）拟合作按揭楼盘已被列入整体准入清单的，在开发商提交按揭楼盘合作申请之后，经营行调查人员应按照本操作规程第七条规定收集资料，但可免于收集企业资料中的企业法人营业执照、公司章程、房地产开发资质证书、企业财务报表。对于整体准入文件已列明项目五证的，可免于收集五证。

第十五条 经营行客户经理调查

参与按揭楼盘调查的经营行客户经理应不少于两名，调查人员同时参与各个调查环节，调查意见相同的，共同撰写调查报告、共同做出调查结论，并共同对调查结论负责；调查意见不同的，分别撰写调查报告，分别做出调查结论，并对各自的调查结论负责。

调查人员应通过核实相关资料、查询行内外相关系统和实地调查等多种方式进行调查。

（一）拟合作开发商已被列入整体准入清单的，调查人员主要调查以下内容:

1、拟合作开发商是否属于整体准入文件中已列明的开发商（或是否为整体准入文件所列开发商控股50％以上的子公司）；

2、开发商信用状况是否符合要求；

3、项目五证是否完整、合法、有效、内容相互统一；按规定仅需提供商品房预售许可证的，应调查商品房预售许可证是否真实、合法、有效；

4、销售价格是否基本合理。

（二）拟合作按揭楼盘已被列入整体准入清单的，调查人员主要调查以下内容:

1、拟合作按揭楼盘是否为整体准入文件所列项目； 2、开发商信用状况是否符合要求；

3、项目五证是否完整、合法、有效、内容相互统一；按规定仅需提供商品房预售许可证的，应调查商品房预售许可证是否真实、合法、有效；

4、销售价格是否基本合理。

调查人员撰写以上述调查内容为主的调查报告，并在?中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表?上签署调查意见，就是否同意按揭合作、是否控制个人住房贷款总额、是否要求缴存保证金及其比例、单笔贷款主要要素（最长贷款期限、最高成数、最低利率、还款方式、担保方式等），以及限制性条款等方面提出意见。

调查后认为明显不符合贷款条件的，可不予受理或中止贷款程序，并及时通知开发商；同意合作的报送审核人员履行审核程序。

第十六条 经营行客户部门负责人审核

（一）拟合作开发商已被列入整体准入清单的，审核人员主要审核以下内容：

1、拟合作开发商是否属于整体准入文件中已列明的开发商（或是否为整体准入文件所列开发商控股50％以上的子公司）；

2、开发商信用状况是否符合要求； 3、信贷资料是否完整、合法、有效；

4、项目五证是否完整、合法、有效、内容相互统一；按规定仅需提供商品房预售许可证的，应审核商品房预售许可证是否合法、有效；

5、销售价格及贷款成数控制是否基本合理； 6、调查结论是否完整、清晰。

（二）拟合作按揭楼盘已被列入整体准入清单的，审核人员须审核以下内容:

1、拟合作按揭楼盘是否为整体准入文件所列项目； 2、开发商信用状况是否符合要求； 3、信贷资料是否完整、合法、有效；

4、项目五证是否完整、合法、有效、内容相互统一；按规定仅需提供商品房预售许可证的，应审核商品房预售许可证是否合法、有效；

5、销售价格及贷款成数控制是否基本合理； 6、调查结论是否完整、清晰。

审核人员在?中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表?上签署审核意见，就是否同意按揭合作、是否控制个人住房贷款总额、是否要求缴存保证金及其比例、单笔贷款主要要素（最长贷款期限、最高成数、最低利率、还款方式、担保方式等），以及限制性条款等方面提出意见后报送有权审批人审批。

第十七条 经营行行长（或经授权的副行长）审批 经营行行长（或经授权的副行长）根据整体准入文件、调查意见、审核意见和相关信贷资料，在?中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表?上签署具体准入审批意见。

第十八条 录入信贷管理系统 按揭楼盘准入审批通过后，由经营行客户部门负责在信贷管理系统（CMS）录入“法人客户基本信息”（“客户管理→客户概况登记→法人客户基本信息”模块）、“合作商基本信息”（“客户管理→客户概况登记→法人客户基本信息→合作商基本信息”模块）。合作

项目信息根据审批内容或与客户签定的合作协议内容录入，具体录入规范按照?中国农业银行信贷管理系统个人信贷业务数据录入规范指引?（?关于印发?中国农业银行信贷审批业务网上作业操作规程（暂行）?的通知?附件）执行。

第十九条 签署按揭合作协议

经营行根据整体准入文件及经营行准入审批意见与开发商签订按揭合作协议，明确最高贷款成数、担保方式、保证金比例及其他必要事项，并原则上约定由售房人向借款人获取办理房地产转移登记的代理权，且售房人在办妥房地产权利证书后直接交由经营行办理抵押登记手续。

开发商交纳保证金的，应在农业银行“保证金存款——个人住房一手楼贷款保证金”会计科目下为保证人设臵保证金专户，并在合作协议中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。

第二十条 信贷资料归档

经营行须将按揭楼盘准入涉及的主要信贷资料（如企业资料、楼盘合法性资料、调查报告、?中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表?及批复文件）进行扫描，并上传至信贷管理系统的档案管理子系统（“合作项目信息登记-档案管理”模块）形成电子档案，以供单笔贷款调查、审查、审批各环节的经办人员调阅使用。

按揭楼盘信贷资料按照?中国农业银行信贷业务档案管理办法?有关规定进行管理。

五、附 则

第二十一条 本规程由中国农业银行总行负责解释和修改，各一级分行可制定实施细则，并向总行备案。

第二十二条 本规程自2008年9月1日起实行。

附件3：

中国农业银行个人一手住房贷款操作规程

一、总 则

第一条 为了规范个人一手住房贷款操作，根据?中国农业银行个人信贷业务基本规程（试行）?、?中国农业银行个人住房贷款管理办法?，制定本规程。

第二条 本规程适用于售房人承担阶段性担保，且借款人以抵押方式承担全程担保的一手住房贷款。

二、操作流程

第三条 借款人申请

借款人申请一手住房贷款，须具有完全民事行为能力和偿还贷款本息的能力，按要求填写?中国农业银行个人房地产贷款申请表?。调查人员需收集以下资料：

（一）借款人身份证件；

（二）借款人婚姻状况证明； （三）借款人还款能力证明； （四）购房首付款证明；

（五）借款人与售房人签订的合法有效的房屋买卖合同；

（六）有共同借款人的，共同借款人须按要求提供身份证件及其他相关证明文件，并按要求填写?中国农业银行个人房地产贷款申请表?；

（七）对资质符合要求的借款人以所购住房之外的其他住房设定抵押的，须提供抵押物房地产权利证书、抵押物所有权人及共有权人的身份证件及其同意抵押的书面承诺；

（八）农业银行要求提供的其他资料。

上述资料能够留存原件的留存原件；不能留存原件的，审核无误后留存复印件，加盖“与原件核对无误”章并签字。

第四条 贷款受理、调查

（一）调查人员对收集的信贷资料初步审核，同意受理的，应及时进行贷前调查。对大额贷款应由两名调查人员共同调查。贷前调查主要包括以下内容：

1、贷款资料是否真实、完整；

2、借款人购房行为是否真实。对于售房人员工、建筑企业员工及楼盘销售企业员工集中购买参与开发、建设及销售的楼盘的，应特别关注购房行为的真实性，并在调查报告中出具明确的调查意见及风险提示；

3、借款人及配偶信用状况是否符合规定。须通过查询人民银行个人征信系统调查借款人及配偶信用状况，打印并保存信用报告；

4、借款人及配偶还款能力是否充足。调查、核实借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入之比应在50%（含）以下、月所有债务支出（本笔贷款的月还款额+其他债务月均偿付额）与月收入之比应在55%（含）以下；

5、借款人购房首付款比例是否符合总行规定及按揭楼盘准入限定，是否已真实、足额支付；

6、贷款年限是否符合规定；

7、借款人所购住房与周边同类、同档次住房价格相比是否处于合理水平；

8、贷款担保是否合法、足值、有效。抵押物权属状况是否清晰，抵押物共有权人是否出具同意抵押的合法文件。对资质符合规定的借款人以所购住房之外的其他住房设定抵押的，须按规定进行价格评估。调查人员要对评估价格是否合理出具明确的调查意见。

（二）调查人员要与借款人至少面谈一次，重点了解借款人的基本情况、购房行为及贷款行为的真实性、还款意愿等并做好面谈记录。

（三）调查人员应根据对信贷资料的分析及面谈情况确定是否开展实地调查。开展实地调查的，应重点了解借款人家庭状况、职业特征、收入情况、居住环境等因素并进行综合评估。

（四）调查人员填写?中国农业银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表?，就借款人提供资料的真实性和完整性、购房行为真实性、信用状况、还款能力、购房首付款真实性、房产交易价格合理性，以及贷款主要要素（金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）、限制性条件等提出调查意见，并出具是否同意贷款的调查结论。

（五）调查人员应按照规定将经调查核实的相关信息数据输入信贷管理系统（CMS）。

（六）调查人员和调查主责任人均不同意贷款的，可中止贷款程序，及时通知借款人不予贷款的原因，并做好信贷资料归档工作。

（七）调查人员同意贷款的，经调查主责任人签署意见后，报送审查人员进行审查。

第五条 贷款审查

（一）一手住房贷款审查的主要内容包括： 1、信贷资料是否完整、合法、有效；

2、借款人及配偶的信用报告是否完整，信用状况是否符合规定； 3、借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入之比、月所有债务支出与月收入之比是否符合规定；

4、购房首付款支付是否符合规定；

5、贷款用途、金额、期限、利率、还款方式等是否符合规定； 6、贷款担保是否符合规定；抵押物权属是否清晰，抵押物共有权人是否出具同意抵押的合法文件；借款人以非所购住房设定抵押的，抵押物是否经过价格评估，估价报告是否完整、合法、合规，估价结论是否基本合理；

7、调查结论是否完整、清晰。

（二）审查人员应基于信贷资料，通过尽职审查，对借款人购房风险进行整体评价，并特别关注借款人购房价格合理性。对于售房人员工、建筑企业员工及楼盘销售企业员工集中购买参与开发、建设及销售的楼盘的，应特别关注购房行为的真实性。

（三）审查人员认为调查部门移交的信贷资料不全、调查内容不完整、不清晰的，应要求调查人员补充调查或重新调查。

（四）审查人员应在?中国农业银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表?中，就借款人信用状况、还款能力、购房首付款支付、贷款主要要素（包括贷款金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）及限制性条款提出意见，出具是否同意贷款的审查结论，并经审查主责任人签署意见后报送有权审批人进行审批。

（五）审查人员应按照规定将审查意见输入信贷管理系统（CMS）。

第六条 贷款审批

（一）有权审批人根据调查意见和审查意见，在授权范围内，审批一手住房贷款业务，并在?中国农业银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表?上签署审批意见。

（二）有权审批人应按照规定将审批意见输入信贷管理系统（CMS）。

第七条 签订合同

（一）贷款经有权审批人批准后，应直接或逐级批复至贷款行，由贷款行客户经理通知借款人提供在农业银行开立的用于还款的银行卡（折），并留存复印件。

（二）贷款行客户经理应依据审批意见，按照?中国农业银行合同管理办法?有关规定选用并填写个人购房担保借款合同。

（三）在各方当事人签章前，应当由合同审查员进行规范性审查和/或法律审查。合同审查员应按规定出具审查意见。

（四）合同审查通过的，客户经理应在核实借款人、担保人的真实身份基础上，按照?中国农业银行合同管理办法?有关规定与借款人、担保人当面签署或公证签署个人购房担保借款合同。

第八条 办理担保、保险手续

（一）采用抵押担保的一手住房贷款，原则上以借款人所购的住房设定抵押；对采用借款人家庭拥有所有权的可自由处分的其他住房设定抵押的，须符合总行规定。

（二）由售房人提供阶段性保证担保的，阶段性担保原则上自贷款发放之日起至办妥抵押登记手续之日止，售房人应在个人购房担保借款合同保证人签章处签章。

（三）保证人缴纳保证金的，应在农业银行“保证金存款——个人住房一手楼贷款保证金”会计科目下为保证人设臵保证金专户，并在借款合同中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。

（四）贷款行收执已经备案登记的房屋买卖合同，按规定取得抵押（预告）登记证明、抵押（预告）登记受理证明或他项权利证书，并按要求在个人住房贷款抵押物登记管理台账中做好记录。

（五）一手住房贷款保险遵循自愿平等协商原则。在借款人自愿基础上，贷款行与借款人平等协商选择是否投保、保险品种、保险金额、保险费缴纳方式和保险机构。借款人购买保险的，原则上应在保险单上明确贷款行为第一受益人并由贷款行将保险单作为重要凭证入库保管。

第九条 贷款发放

（一）贷款发放前必须落实以下条件： 1、有权审批人已经审批同意；

2、房屋买卖合同已经生效并办理登记备案； 3、贷款担保已经落实；

4、贷款限制性条款已经全部落实； 5、农业银行规定的其他条件。

（二）满足放款条件的前提下，贷款行应按照总行CMS贷款发放实时处理流程有关规定，将贷款资金划入售房人账户。

第十条 档案管理

（一）个人住房贷款业务档案按照?中国农业银行信贷业务档案管理办法?有关规定进行管理。

（二）具备条件的分行，应积极推广电子档案系统，平时只使用电子档案，实物档案实行集中保管。

第十一条 贷后管理

（一）借款人以所购一手住房设定抵押的，贷款行须密切关注按揭楼盘建设进度。按揭楼盘竣工验收合格后应督促售房人、借款人及时办理房地产初始登记、转移登记。贷款行应在住房转移登记之后三个月内申请办理抵押登记。抵押登记原则上在房产竣工验收之日起两年内办妥，确因客观原因无法按时办妥的，贷款行应采取合理的风险防范措施并立即向上级业务主管部门书面报告。

（二）在办妥抵押（预告）登记之前发放贷款的，贷款行应在合理期限内办妥抵押（预告）登记。

（三）贷款风险分类按照?中国农业银行贷款风险分类管理办法?、?中国农业银行贷款风险分类操作规程?有关规定执行。

（四）其他贷后管理工作按照?中国农业银行个人信贷业务基本规程?有关规定执行，总行另有规定的，从其规定。

第十二条 贷款收回

（一）部分/全部提前还款

1、借款人在提前还款前原则上应向贷款行提交书面申请。

2、贷款行客户部门应在查询借款人贷款余额、逾期贷款本息、还款账户等基本情况的基础上，审核提前还款是否符合政策规定和合同约定，并提出是否核准的审核意见。

3、贷款行会计部门根据客户部门核准意见为客户办理提前还款。部分提前还款的应生成新的还款计划并告知借款人；全部结清贷款的应办理清户撤押手续。

（二）正常还款

贷款行应采取适当方式提醒借款人在每期还款日前存入足额资金，并于约定还款日由计算机系统自动扣划。

第十三条 清户撤押

借款人偿还全部贷款本息后（含提前全部结清贷款），贷款行会计部门出具贷款结清凭证给客户部门。客户经理负责通知借款人，持有效身份证件、个人购房借款担保合同办理贷款结清手续。贷款行应将已入库保管的有关法律凭证和文件退给借款人，并由借款人书面签收。采取抵押担保方式的，贷款行应协助借款人办理抵押注销手续。

三、附 则

第十四条 本规程由中国农业银行总行负责解释和修改，各一级分行可制定实施细则，并向总行备案。

第十五条 本规程自2008年9月1日起实行。

附件4：

中国农业银行个人二手住房贷款操作规程

一、总 则

第一条 为了规范个人二手住房贷款操作，根据?中国农业银行个人信贷业务基本规程（试行）?、?中国农业银行个人住房贷款管理办法?，制定本规程。

第二条 本规程适用于借款人购买再交易住房的贷款。

二、操作流程

第三条 借款人申请

借款人申请二手住房贷款，须具有完全民事行为能力和偿还贷款本息的能力，按要求填写?中国农业银行个人房地产贷款申请表?。调查人员需收集以下资料：

（一）借款人身份证件；

（二）借款人婚姻状况证明； （三）借款人还款能力证明； （四）购房首付款证明；

（五）真实、合法、有效的房屋买卖合同；

（六）有共同借款人的，共同借款人须按要求提供身份证件及其他相关证明文件，填写?中国农业银行个人房地产贷款申请表?；

（七）拟交易房屋所有人和共有权人的身份证件及共有权人同意房屋交易的书面声明；

（八）以售房人为所有权人的拟交易房屋的权利证书； （九）售房人在农业银行开立的用于收款的银行卡/折；

（十）交易双方由调查人员见证签署的?个人购房贷款资金划转授权委托书?；

（十一）拟交易房屋已出租的，须提交售房人与承租人同意终止租赁合同的证明文件或借款人与承租人同意继续租赁的证明文件；

（十二）农业银行要求的其他资料。

上述资料能够留存原件的留存原件；不能留存原件的，审核无误后留存复印件，加盖“与原件核对无误”章并签字。

第四条 贷款调查、评估

（一）调查人员对收集的信贷资料初步审核，同意受理的，应及时进行贷前调查并安排房屋价格评估。对需要双人调查的贷款应由两名调查人员共同调查。贷前调查主要包括以下内容：

1、贷款资料是否真实、完整；

2、拟交易房屋能否正常、合法交易，能否正常使用；

3、与同区域、同类型房屋相比，借款人所购二手住房成交价格是否合理；价格评估报告的估价结论是否基本合理；

4、二手房交易是否真实。对中介机构内部员工作为卖方或买方发生的二手房交易，或近亲属之间发生的二手房交易，应特别关注交易行为的真实性，并在调查报告中出具明确的调查意见及风险提示；

5、借款人及配偶信用状况是否符合规定。须通过查询人民银行个人征信系统调查借款人及配偶信用状况，打印并保存信用报告；

6、借款人及配偶还款能力是否充足。调查、核实借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入之比应在50%（含）以下、月所有债务支出（本笔贷款的月还款额+其他债务月均偿付额）与月收入之比应在55%（含）以下；

7、借款人是否已真实、足额支付不低于规定比例的购房首付款，或已委托农业银行对首付款实施资金托管；

8、贷款期限是否符合规定； 9、售房人在农业银行开立的结算账户是否与买卖双方签署的?个人购房贷款资金划转授权委托书?中约定一致；

10、借款人所购二手住房是否已出租，已出租的，是否已提交售房人与承租人同意终止租赁合同的证明文件或借款人与承租人同意继续租赁的证明文件。

（二）调查人员要与借款人至少面谈一次，重点了解借款人的基本情况、购房行为及贷款行为的真实性、还款意愿等并做好面谈记录。

调查人员应与拟交易房屋所有人、共有权人面谈一次，重点了解房屋出售行为的真实性、合法性,并见证签署共有权人同意房屋交易的书面声明。

（三）调查人员应根据对信贷资料的分析及面谈情况确定是否开展实地调查。开展实地调查的，应重点了解借款人家庭状况、职业特征、收入情况、居住环境等因素并进行综合评估。

（四）调查人员填写?中国农业银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表?，就借款人提供资料的真实性和完整性、购房行为真实性、信用状况、还款能力、购房首付款真实性、房产交易价格合理性，以及贷款主要要素（金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）、限制性条件等提出调查意见，并出具是否同意贷款的调查结论。

（五）调查人员应按照规定将经调查核实的相关信息数据输入信贷管理系统（CMS）。

（六）调查人员和调查主责任人均不同意贷款的，可在签署意见后中止贷款程序，及时通知借款人不予贷款的原因，并做好信贷资料归档工作。

（七）调查人员同意贷款的，经调查主责任人签署同意意见后，报送审查人员进行审查。

第五条 贷款审查

（一）二手住房贷款审查的主要内容包括： 1、贷款资料是否完整、合法、有效；

2、拟交易房屋权属是否清晰，拟交易房屋是否能够正常、合法交易；

3、价格评估报告是否合法、有效，估价结论是否基本合理；

4、借款人及配偶的信用报告是否完整，信用状况是否符合规定； 5、借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入之比、月所有债务支出与月收入之比是否符合规定；

6、购房首付款支付是否符合规定；

7、贷款用途、金额、期限、利率、还款方式、贷款资金划转方式等是否符合规定；

8、借款人共有权人是否出具同意抵押的书面文件；贷款担保是否符合规定；

9、调查结论是否完整、清晰。

（二）审查人员应基于信贷资料，通过尽职审查，对借款人购房风险进行整体评价，并特别关注借款人购房价格合理性。对中介机构内部员工作为卖方或买方发生的二手房交易，或近亲属之间发生的二手房交易，应关注交易行为的真实性。

（三）审查人员认为调查部门移交的信贷资料不全、调查内容不完整、不清晰的，应要求调查人员补充调查或重新调查。

（四）审查人员应在?中国农业银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表?中，就借款人信用状况、还款能力、购房首付款支付、贷款主要要素（包括贷款金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）及限制性条款提出意见，出具是否同意贷款的审查结论，并经审查主责任人签署意见后报送有权审批人进行审批。

（五）审查人员应按照规定将审查意见输入信贷管理系统（CMS）。

第六条 贷款审批

（一）有权审批人根据调查意见和审查意见，在授权范围内，审批二手住房贷款业务，并在?中国农业银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表?上签署审批意见。

（二）有权审批人应按照规定将审批意见输入信贷管理系统（CMS）。

第七条 合同签订与贷款发放

二手房贷款发放流程可按需要采用两种方式之一：

（一）办妥房地产转移登记和抵押登记之后发放贷款。

1、贷款经有权审批人批准后，直接或逐级批复至贷款行，由贷款行客户经理通知借款人提供在农业银行开立的用于还款的银行卡（折），并留存复印件。

2、贷款行客户经理应依据审批意见，按照?中国农业银行合同管理办法?有关规定选用并填写个人购房担保借款合同。

3、在各方当事人签章前，应当由合同审查员进行规范性审查和/或法律审查。合同审查员应按规定出具审查意见。

4、合同审查通过的，客户经理应在核实借款人、担保人的真实身份基础上，按照?中国农业银行合同管理办法?有关规定与借款人、担保人当面签署或公证签署个人购房担保借款合同。

5、在借款人自愿基础上，贷款行与借款人平等协商选择是否投保、保险品种、保险金额、保险费缴纳方式和保险机构。借款人购买保险的，原则上应在保险单上明确贷款行为第一受益人并由贷款行将保险单作为重要凭证入库保管。

6、贷款行向售房人出具?二手房抵押贷款承诺书?，承诺在办妥拟交易房屋的转移登记和抵押登记手续后，按合同约定发放贷款。由农业银行实施交易资金托管的，贷款行与买卖双方签订?二手房交易资金托管协议?，被托管交易资金的管理按照该协议执行。

7、借款人与售房人到房屋登记机构办理房地产转移登记，并协助贷款行办妥抵押登记。抵押登记申请及他项权利证书领取等工作应由调查人员之外的农业银行员工亲自办理。

8、收执房地产他项权利证书、其他放款条件全部落实后，贷款行应严格按照总行CMS贷款发放实时处理流程有关规定，将贷款资金划入售房人账户。

（二）在办妥房地产转移登记，担保机构承担阶段性保证担保的前提下发放贷款：

1、贷款行与交易中介机构、担保机构签订?二手房贷款业务银企合作协议?。贷款行与担保机构约定按照贷款余额的一定比例或按照固定额度存入保证金的，应在农业银行“保证金存款”会计科目下为保证人设臵保证金专户，并在合作协议中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。

2、贷款经有权审批人批准后，直接或逐级批复至贷款行，由贷款行客户经理通知借款人提供在农业银行开立的用于还款的银行卡（折），并留存复印件。

3、贷款行客户经理应依据审批意见，按照?中国农业银行合同管理办法?有关规定选用并填写个人购房担保借款合同。

4、在各方当事人签章前，应当由合同审查员进行规范性审查和/或法律审查。合同审查员应按规定出具审查意见。

5、合同审查通过的，客户经理应在核实借款人、担保人的真实身份基础上，按照?中国农业银行合同管理办法?有关规定与借款人、担保人当面签署或公证签署个人购房担保借款合同。

6、在借款人自愿基础上，贷款行与借款人平等协商选择是否投保、保险品种、保险金额、保险费缴纳方式和保险机构。借款人购买保险的，原则上应在保险单上明确贷款行为第一受益人，并由贷款行将保险单作为重要凭证入库保管。

7、贷款行向售房人出具?二手房抵押贷款承诺书?，承诺在办妥房地产转移登记、担保机构承担阶段性保证担保的情况下，按合同约定发放贷款。

8、借款人与售房人到房地产登记管理部门办妥房地产转移登记，并协助贷款行办理抵押登记申请手续。抵押登记申请及他项权利证书领取等工作应由调查人员之外的农业银行员工亲自办理。

9、办妥房屋转移登记，贷款行收执房屋登记机构出具的抵押登记受理证明、其他放款条件全部落实后，贷款行应严格按照总行CMS贷款发放实时处理流程有关规定，将贷款资金划入售房人账户。

第八条 贷款划转例外

贷款行不得以任何理由将二手房贷款资金划转至售房人账户之外的其他账户，但已经按照?建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知?（建住房?2006?321号）有关规定建立统一、规范的操作流程，实行中介机构“交易结算资金专用存款账户”划转资金的除外。

第九条 档案管理

（一）个人住房贷款业务档案按照?中国农业银行信贷业务档案管理办法?有关规定进行管理。

（二）具备条件的分行，应积极推广电子档案系统，平时只使用电子档案，实物档案实行集中保管。

第十条 贷后管理 （一）贷款行在收到房地产登记管理部门抵押登记受理证明之后发放贷款的，应在合理期限内办妥抵押登记。

（二）贷款行应按规定建立个人住房贷款抵押物登记管理台账并做好记录。

（三）贷款风险分类按照?中国农业银行贷款风险分类管理办法?、?中国农业银行贷款风险分类操作规程?有关规定执行。

（四）其他贷后管理工作按照?中国农业银行个人信贷业务基本规程(试行)?有关规定执行，总行另有规定的，从其规定。

第十一条 贷款收回

（一）部分/全部提前还款

1、借款人在提前还款前原则上应向贷款行提交书面申请。

2、贷款行客户部门应在查询借款人贷款余额、逾期贷款本息、还款账户等基本情况的基础上，审核提前还款是否符合政策规定和合同约定，并提出是否核准的意见。

3、贷款行会计部门根据客户部门核准意见为客户办理提前还款。部分提前还款的应生成新的还款计划并告知借款人；全部结清贷款的应办理清户撤押手续。

务品种操作规程。为使各行对?管理办法?及相关业务品种操作规程理解更加准确，以便更好地贯彻执行，现就有关问题说明如下：

一、制度修订的必要性

农业银行个人住房信贷业务是在2000年之后才全面开办的，包括?中国农业银行个人住房贷款管理办法?、?中国农业银行个人住房贷款操作流程?在内的个人住房信贷规章制度，也基本成型于2000年和2001年，这些规章制度的建立，为引导和规范全行个人住房贷款业务的发展起到了重要作用。但2005年之后，随着业务发展中的各种问题不断暴露，原有制度与现实需求差距逐渐加大，许多规定已经逐渐不能适应新的形势要求，这主要体现在：一是同业竞争加剧，新的业务品种、新的竞争手段不断出现，为适应竞争要求，总行对个人住房信贷制度和操作流程进行了多次调整，调整后的制度与原有制度产生了较大差距；二是全行个人住房贷款风险逐渐暴露，需要通过制度调整有针对性的加强内部控制；三是外部监管机构在对我行实施监管过程中，对我行提出了改进、创新个人住房信贷制度的要求。在新的形势下，个人住房信贷制度的修订工作已经凸显其必要性和迫切性。

二、修订制度的主要特点

本次修订、印发的个人住房信贷制度包括：?中国农业银行个人住房贷款管理办法?、?中国农业银行个人住房按揭楼盘准入操作规程（暂行）?、?中国农业银行个人一手住房贷款操作规程?、?中国农业银行个人二手住房贷款操作规程?、?中国农业银行个人住房贷款基本要素有关规定?等。与原有制度相比，修改后的制度具有以下特点：

（一）高度重视个人住房贷款风险，通过制度约束促进业务健康发展。

通过研究国内外个人住房贷款业务的经验、教训，结合农业银行近年来业务发展实际，个人住房贷款业务的风险点主要体现在以下方面：借款人购房行为不真实、贷款用途不真实、借款人还款能力不充足、抵押物评估不规范、贷款担保不落实、贷后管理不到位等。本次制度修订工作也主要围绕上述核心风险点展开。

为防范借款人购房行为不真实、贷款用途不真实，一是规定了调查面谈制度，调查人员须至少与借款人面谈一次并做好面谈记录，二手房贷款中调查人员原则上应与拟交易房屋所有人、共有权人面谈一次。二是提出了双人调查制度，即对借款人申请贷款超过一定金额或一定笔数的，应由两名调查人员参与贷款调查。三是明确了相关责任，规定调查人员应对借款人购房行为真实性出具调查意见，审查人员应对借款人包括购房行为真实性在内的风险进行整体评价，并提示其应

对易发虚假按揭的情形特别关注。四是对购房首付款支付的真实性提出了明确要求，在一手住房贷款中，对开发商出具收据作为借款人购房首付款证明的，应要求开发商提供与首付款对应的银行进账单或要求借款人提供与首付款对应的转账凭证（或汇款凭证）；在二手住房贷款中，由中介机构代管首付款的，中介机构出具的首付款收据应由售房人签字认可，且要求中介机构提供与首付款对应的银行进账单或要求借款人提供与首付款对应的转账凭证（或汇款凭证）。五是要求贷款发放之前必须完成真实交易，一手住房贷款发放前所交易房屋必须完成销售备案登记或抵押（预告）登记，二手住房贷款发放前所交易房屋必须过户至借款人名下。六是明确除总行另有规定外，个人住房贷款期限应在1年以上并实行分期还款，坚决杜绝借用个人住房贷款名义的融资类贷款。七是对贷款资金划转实施严格控制，规定除总行另有规定且借款合同另有约定之外，贷款资金应直接划转至售房人账户，尤其是对二手房贷款资金划转进行了严格限定，明确规定除了一种例外情形外，贷款资金必须直接进入售房人账户。

为甄别借款人的真实还款能力，本次制度修订细化了借款人还款能力认定标准，区分工薪人士与个私业主，分别规定了基本收入证明的具体形式。为合理验证基本收入证明的真实性，提出了以还款能力辅助证明进行辅助判断的解决方案。明确了还款能力认定的主要原则，使借款人还款能力认定工作具有了较强的可操作性。

为降低抵押物价值高估风险，要求借款人申请一手住房贷款并以所购住房之外的其他住房设定抵押的，或借款人申请二手住房贷款的，均应按规定对抵押物进行价格评估，并明确规定调查人员应对评估价格是否合理出具调查意见，审查人员应对抵押物价格评估报告是否合法、有效，估价结论是否基本合理出具审查意见。考虑到抵押物估价是商业银行信贷业务的基础性工作，本次制度修订未单就个人住房贷款抵押物估价做出专业技术性规定。各行在业务实践中应以?建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知?（建住房?2006?8号）、?中国农业银行信贷业务担保管理办法?以及总行其他相关规定为基础加强抵押物估价工作。

为有效落实贷款担保，依据?中华人民共和国物权法?、建设部?房屋登记管理办法?及其他相关法律、法规、部门规章，针对近年来发现的问题，做出了以下规定：一是针对个人住房贷款保证金管理不规范的问题，明确规定保证人交纳保证金的，应在农业银行“保证金”会计科目下为保证人设臵保证金专户，并在协议中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。二是规定在办妥抵押（预告）登记手续之前发放个人住房贷款的，须在合理期限内办妥抵押（预

告）登记手续；一手住房贷款发放时借款人所购住房为期房的，须在住房所有权转移登记之后三个月内申请将抵押预告登记变更为正式的抵押登记，且原则上在一手住房竣工验收之日起两年内办妥抵押登记。三是为了防止银行内外部不法分子利用假权证骗贷，规定抵押（预告）登记申请及他项权利证书领取等工作须由调查人员之外的农业银行内部员工亲自办理。四是为了加强抵押房屋登记管理工作，规定贷款行应设立专门台账，记载抵押房屋基本情况及权利变动情况。五是规定各行应对本行辖内办理抵押（预告）登记的真实性、合法性、及时性进行检查。

为加强贷后管理，防范信贷风险，有效维护客户，总行将对包括个人住房贷款、个人其他消费贷款等在内的个人信贷业务制订统一的贷后管理办法。考虑到制度协调问题，本次修订对贷后管理涉及较少，仅提示个人住房贷款风险分类按照?中国农业银行贷款风险分类管理办法?、?中国农业银行贷款风险分类操作规程?执行，其他贷后管理工作按照?中国农业银行个人信贷业务基本规程(试行)?执行。

（二）切实增强规章制度的灵活性和适用性，努力提升个人住房信贷业务的效率和竞争力。

在风险防范之外，提升适用性是商业银行规章制度的另一重要目标。在确保信贷安全的前提下，本次制度修订吸收了近年来个人住房信贷业务发展的成功经验，并将这些经验通过制度的形式予以确认，为全行业务有效发展夯实基础。

按揭楼盘准入的机理不清、效率低下近年来成为制约我行一手住房贷款发展的瓶颈问题，总行为此专门制订了?个人住房按揭楼盘准入操作规程（暂行）?。一是尽量简化按揭楼盘准入操作流程，调查、审核均由从事个人住房信贷业务的客户部门发起，直接报有权审批人审批。二是顺应业务实际需要设计了两大类按揭楼盘准入流程，对优质开发商开发的住房楼盘以及总行或一级分行认定的优质住房按揭楼盘，为提高效率，规定可以由总行或一级分行实行整体准入。三是简化运作流程，无论采取何种准入流程，原则上均不经过贷审会审议。四是适当简化准入内容，对尚未竣工验收的期房，规定总行可指定房地产管理规范的地区仅收集并核实预售许可证，不强制要求收集其他四证；对实行整体准入的按揭楼盘，在经营行内部的运作内容予以适当简化。五是规范了按揭楼盘准入信息在信贷管理系统（CMS）中的录入环节，要求制作、上传、使用与按揭楼盘准入信息有关的电子档案。

制度能否顺应业务发展的客观需要，除了宏观上要保持政策良好的适用性和适当的前瞻性之外，还应关注微观领域的制度细节。本次制度修订专门制订了?中国农业银行个人住房贷款基本要素有关规

定?，涉及的内容主要是历年来困扰个人住房信贷业务发展的基础性问题，比如对借款人身份、婚姻状况、还款能力等个人信贷基础性要素，原本缺乏统一标准，因此造成了在贷款调查、审查、审批过程中，不同岗位对同一问题认识的差别较大，既不利于风险防范，也不利于业务发展，?中国农业银行个人住房贷款基本要素有关规定?对此类问题做出了较为明确的规定，并且赋予一级分行适当调整的权利，较好地实现了原则性与灵活性的统一。

为更好地服务于业务发展，在广泛调研的基础上，本次修订工作对原有制度中一些较为僵化的规定进行了调整。一是考虑到一个按揭楼盘往往存在多家商业银行竞争发放个人住房贷款的实际情况，适当放松了对开发商预售资金的监管(但我行已发放开发贷款的,应依相关规定严格执行);解除了对保证人交纳阶段性担保保证金的强制性要求，适当放松了对是否收取该项保证金及保证金具体数额的限制。二是将衡量借款人还款能力仅依赖于单位出具的收入证明的原有做法，调整为允许借款人提供更加广义的收入证明和辅助还款能力证明，从而有利于准确衡量借款人的真实还款能力。三是为了顺应房贷保险的市场化趋势，从原来的强制财产保险调整为由贷款行与借款人依据自愿平等协商的原则进行确定。四是根据同业的普遍做法，将借款人年龄与贷款期限之和从原来规定的最长不超过65年增加到最长不超过70年。五是根据我行技术实现的可能性，将原来仅有的等额本金、等额本息两种还款方式扩展为等额本金、等额本息、等额递增、等额递减、等比递增、等比递减等六种还款方式，并为今后其他还款方式预留了政策空间；将原来单一的浮动利率贷款扩展为浮动利率贷款、固定利率贷款以及混合利率贷款；将原来单一的按月还款扩展为可以按一个月、三个月或总行规定的其他周期还款。

三、其他需要说明的问题

根据制度和业务发展需要，本次修订工作还制订、修改了一些协议文本和内部规范性文本。一是以原来的?二手房贷款资金划转授权委托书?为基础，制订了?个人购房贷款资金划转授权委托书?。二是为适应业务实际需要，对原来的?同意抵押承诺书?进行了修订。三是根据新的按揭楼盘准入规定，制订了?中国农业银行按揭楼盘准入内部运作（审批）表?。上述协议文本和内部规范性文本将另行下发。

由于经验尚不丰富，精力有限，本次制度修订难免存在疏漏之处。各行在执行过程中发现问题，应及时向总行反映，以便总结经验教训，并对有关制度政策适时调整。

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