新汇临朐项目研究

新汇临朐项目研究定位报告

2007年7月

目录宏观分析 房地产市场分析 潜在需求调研 项目自身分析 定位部分 产品建议

第一部分 城市宏观分析

临朐概况临朐县地处山东半岛中部，潍坊市西南部，总面积1834平方公里， 辖16处乡镇、2个街道，85.2万人。 近年来，临朐立足江北最大铝型材集散中心的优势，打特色牌， 唱特色戏，把发展铝型材、不锈钢“两大产业”作为加快工业化进程 的突破口来抓，不断拉长产业链条，壮大集群规模，走出了一条“以 市场带产业，以产业兴市场”的发展路子。铝型材市场、奇石交易市 场为江北最大的铝型材集散中心和最大的奇石市场。

城市规划

一带双城 四个中心“一带”即弥河城市景观带，“双城”即弥河以西的老城区(西城)和弥河 以东的新城区(东城)。西城逐步形成商务中心和文化娱乐中心；东城在兴 隆路以北形成新的行政办公中心，在朐山以南形成科技和教育中心。

临朐宏观经济分析2002-2006年 临 县 内 产 值 增 率 年 朐 国 生 总 及 长 亿 元9 0 8 0 7 0 6 0 5 0 4 0 3 0 2 0 1 049 .8 54 .2 60 .5 73 .1 80 .6

%2 5

2 0

2 0 1 5

1 .1 2 1 0 8 .3 9 .3 1 0 5

0 2002 2003 2004 国 生 总 内 产 值 2005 增 率 长 2006

0 年

城镇居民人均可支配收入 10000 8149 8000 6271 5706 6000 4000 2000 0 2002年 2003年 2004年 城镇居民人均可支配收入 2005年 2006年 7007 9248

目前国际上通行的经济发展衡量标准为： ——国内生产总值增长与房地产发展的关系 GDP增长速度 增长速度 小于4% 4%——5% 5%——8% 8%——10% 10%以上 ——人均可支配收入与房地产发展阶段的关系 启动阶段 发展阶段 人均可支配收 入(美元) 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 房地产业状况 萎缩 停止甚至倒退 稳定发展 高速发展 超速发展

800—3000

3000—4000

4000—8000

8000以上

需求特征

生存需求 超速发展，单 纯数量型

生存、改善需 求 快速发展，以 数量为主，数 量与质量并重

改善需求为主 平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重

改善需求为主 缓慢发展，综合 发展型

发展特征

根据以上标准，我们可得出下列结论：

☆临朐在经济增长支持下区域房地产呈现高速甚至超速发展； ☆临朐房地产处于启动阶段，房地产消费需求正处于“生存需求”阶段，本阶段房地产发展呈超 速发展态势。

临朐县未来经济发展前景“十一五”(2006年—2010年)经济社会发展的主要预期目标： 综合经济实力明显增强，地区生产总值年均增长15%左右。 人民生活水平和质量普遍提高，城镇居民人均可支配收入、农村居 民 人均纯收入年均分别增长9%和7%。

社会事业全面发展，城市

化水平达到45 %。 经济外向度明显提高，出口创汇达到2.05亿美元。 2.05 五年累计完成房地产开发面积200万平方米，城区人均居住面积达到 26平方米。房地产高速发展的原动力——国内生产总值仍然以年均15%的速度 发展，无疑表明，临朐房地产仍会高速甚至超速的发展。 城镇居民人均可支配收入的高速增长增强了临朐房地产市场的购买 能力。 具有较大提升空间的人均居住面积(2005年，人均居住面积为24.8 平米 )也将促进临朐房地产业的发展。

房地产相关政策分析“国六条”,包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济 适用房建设等方面。 15条，措施重点集中在：90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、 购房不足5年转让须交营业税、严格房地产开发信贷条件、个人放贷 首付比例不低于三成、土地闲置2年将收回使用权、居住用供应量七 成用于中低价位中小套户型等内容。 2007年，央行同时宣布上调存款准备金率和存贷款基准利率。 土地增值税2007年2月1日起清算。临朐市场目前受国家宏观政策影响比较小，当地土地及房地产政策执行 不够严格，灵活性较强，但是随着国家相关政策的向下渗透，土地政策的执 行力度会越来越严格，临朐当地政府也必将会随之加强管控。

第二部分 房地产市场分析

总供需分析100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 90.1 80.4 房屋施工面积和竣工面积及商品房销售面积统计表 53.6 41.5 26.7 18.3 11.2 8.3 3.9 2.1 3.8 02年 03年 13.6 11.2 8.5 04年 05年 06年 13.5 施 面 ( 工 积 万 平 ) 米 竣 面 ( 工 积 万 平 ) 米 商 房 售 品 销 面 积 万 米 ( 平 )

2005年-2006年房屋交易数量(套) 年 年房屋交易数量( 年房屋交易数量2500 2000

2336套 1715套

1500 1000 500 0 2005年 交易量 线性 (交易量) 2006年

这无疑表明了该区域的 房地产市场面临着良好 的发展机遇： 的发展机遇：商品房市 场为“卖方市场” 场为“卖方市场”,供 不应求为项目入市提供 了良好的契机

市场竞争状况分析——竞争楼盘 竞争楼盘案名 凤凰新城 郡福园 龙苑新村北区 沂山嘉苑7#、8#、9# 龙泉都市花园 恒泰又一城 滨河花园 滨河花园精品楼盘 翰林苑 开发商 城建开发 潍坊大川房地产公司 巨龙房地产 巨龙房地产 兴隆置业 恒泰房地产 营利房地产 营利房地产 光大房地产 价格(元/m2) 1988 2080 2280 1960 2388 1650 1658 2249 1700

房地产市场特征分析——市场现状 市场现状房价涨势迅猛。06年五一以前，县城中心房价大约1300/平米，夏季涨到1500元/平米，国庆节到了1700元/平米，元旦涨到2000元/平米，目前到了2300元/平米左右，龙泉都市花园 2500元/平米。

营销推广手段落

后。房地产项目在广告推广方面所做文章较少，除了几个醒目的售楼处以及寥寥的户外广告牌之外，基本上没有任何的广告投入；通过市场走访，我们发现销售顾问缺 乏职业性，普遍素质较低。

住宅社区和住宅产品整体水平比较低。临朐的住宅项目虽然普遍开发的已成一定规模，但其 住宅社区和住宅产品整体水平比较低。内部的配套以及绿化都非常的不完善，只能满足基本的居住需求。

目前市场几乎无小高层产品。通过调查我们发现临朐目前除了滨河花园一处楼盘有小高层以外，其余均为多层。小高层在当地为“新生事物”,部分不接受小高层的客户源于物业管理 费较高。

购房消费意识比较落后。客户购房存在盲目性，对社区配套、生活质量等要求不高。

房地产市场特征分析——产品 产品由于当地人口规模和决定的消费力，以及开发商实力等条件 限制，当地居住社区规模比较小，5万平米以上的社区都会 分期进行开发； 居住社区配套比较原始和简单，从规划布局到景观设计都缺 少新意； 客群对于住宅产品的要求不高，属于从基本居住需要到享受 型居住的过渡阶段；

房地产市场特征分析——建筑类型 建筑类型多层产品“垄断”市场； 小高层产品尚在规划阶段； 高层产品和花园洋房等尚未出现；

房地产市场特征分析——户型面积分析 户型面积分析主流户型面积集中于90-130平米； 户型格局比较传统，只具备采光通风的基本要求； 飘窗、落地窗、错层等建筑细节在户型采用的比较少；

市场分析总结当地经济增长势头和产业支撑为房地产的繁荣创造了良好的经济 环境和市场基础。 临朐的消费水平比较高，房地产市场空间比较大。从当地房地产 价格的增长速度之快可以看出，价格还可以稳定甚至有一定的升 值空间。 临朐房产市场存在许多不规范性，市场竞争不激烈，广告投放率 低，然而销售速度很快，但当地市场容量终究有限，规范化和专 业化终是大势所趋。 在营销推广以及销售服务意识上面我们还有很大发展空间。 追求生活质量是目前社会的大势所趋，何况消费者也有很强的消 费承受能力，鉴于市场上这种高质量小区的空缺，我们可以在社 区景观和配套上下功夫，成为市场的引领者。

第三部分 潜在客户需求调研

客群特征分析 ——居住区域 居住区域客户居住区域统计

23%

77%

弥河以东

弥河以西

由上图可以看出，本项目的潜在客群以弥河以西占多数比例为77%,说明老 城区是项目主要的客群范围。

客群特征分析——现有住房所属情况 现有住房所属情况房屋所属趋势图 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 自己购

买 数量 比例 77 51% 租借的 17 11% 单位分房 39 26% 父母的 15 10% 其他 3 2% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

由上图可以看出，客户目前住房类型以自购为主达到51%,侧面证明当地购 买力比较强；其次为单位分房，达到总比例的26%,目前已经不是市场主流。

客群特征分析——现有居住满意因素 现有居住满意因素居住满意度调查 交通条件(便 利程度) 空气、绿化、 周边自然环境 周边人文环境 (居民素质) 购物条件 42% 10% 6% 20% 医疗条件 教育条件 建筑风格、外 观形象

2 2% 1%% 1% 13% 3%

从上图可知，客户居住满意度因素中，最重要的为便利程度、其次为社区的 空气绿化环境，教育条件也是客户看重的因素之一 。

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