德阳项目可行性报告 - 图文

德阳福庆地产并购项目 可行性研究报告 2013年5月31日 目 录 一 2012年德阳房地产市场特征（以下数据摘自全国工商业联合会） .................................. 3 1、土地市场供需大幅下滑。 ......................................................................................................... 3 2、房地产投资及开（施）工量稳中有升。 ................................................................................. 3 3、商品房销售回暖明显。 ............................................................................................................. 3 4、销售价格呈下降趋势。 ............................................................................................................. 4 二、德阳市各区域板块现状及规划 ............................................................................................... 4 1、板块划分 ..................................................................................................................................... 4 2、板块界定 ..................................................................................................................................... 4 3、板块现状及展望 ......................................................................................................................... 6 3.1 城北片区 ................................................................................................................................... 6 3.2 黄河片区 ................................................................................................................................... 6 3.3 老城区....................................................................................................................................... 7 3.4 旌东片区 ................................................................................................................................... 7 3.5 旌南片区 ................................................................................................................................... 8 三、2013年德阳房地产市场展望 .................................................................................................. 8 1、房地产政策 ................................................................................................................................. 8 2、商品房供应 ................................................................................................................................. 9 3、商品房需求 ................................................................................................................................. 9 4、房价水平 ..................................................................................................................................... 9 四、本案周边项目一览表 ............................................................................................................... 9 1、万兴·魅力城4期——旌城一品 ............................................................................................. 9 2、嘉信·山海天 ........................................................................................................................... 11 3、希望城....................................................................................................................................... 12 五、本案经济效益测算 ................................................................................................................. 14 1、本案地块取得价格 ................................................................................................................... 14 2、本案开发经济效益测算 ........................................................................................................... 14 一 2012年德阳房地产市场特征（以下数据摘自全国工商业联合会） 1、土地市场供需大幅下滑。 德阳市区2011年商品住宅用地成交面积1051.76亩，2012年商品住宅用地成交面积727.66亩，同比下降30.8%，下降幅度较大。 2、房地产投资及开（施）工量稳中有升。 截至2012年11月，德阳市区房地产投资39.76亿元，同比增长54.2%；市区房地产施工面积达到508.3万平方米，同比增长21.4%；市区新开工面积达到了156.6万平方米。 3、商品房销售回暖明显。 随着房地产政策的微调及开发商的“降价走量”，刚需逐渐回归，德阳房地产市场普遍反映2012年楼市从下半年回暖迹象明显，成交量增长幅度较大。2012年全年城区住宅销售面积105万平方米，同比增加43%。 4、销售价格呈下降趋势。 2012年德阳市区商品房销售均价走势起伏较大。2、3月份在“降价走量”的策略下，商品房销售均价跌至谷底。随着销售旺季的到来，商品房销售均价开始回升，至5月创下年度最高价格。其后，商品房销售价格起伏不定。截至年底，成交价格收尾在4400元/平方米，年底与年初差价在208元/平方米，下降幅度达到4.5%。 二、德阳市各区域板块现状及规划 1、板块划分 根据德阳的城市规划及城市发展状况，结合目前德阳房地产市场的发展状况，市区房地产市场板块划分为城北片区、黄河片区、老城区、旌东片区及旌南片区等五大房地产板块。 2、板块界定 城北片区：黄河西路以北，西至宝成铁路，东攘旌湖； 黄河片区：凯江路以北，西至旌湖，东至成绵高速（本案所处片区）； 老城区：北至黄河西路，西至华山北路，东至旌湖，南至珠江西路； 旌东片区：北至凯江路，西至旌湖，东至成绵高速，南至珠江东路； 旌南片区：北至珠江西路，西至华山南路，东至庐山南路、南至成绵高速。

3、板块现状及展望 3.1 城北片区 区域成熟度不高。作为老城区的北部延长线，城北片区发展较为滞后，项目很少，楼盘品质一般。虽然可依附老城区的配套，但区域内尚无大型商业中心、大型综合市场等，缺乏支持品质生活的必要条件。 3.1.1区域土地市场。城北片区2012年共成交2宗商住地块，总面积71.8亩，成交地块的规划总建筑面积为17.13万平方米，预计未来此片区的面市项目规模不大。 3.1.2区域房地产开发。城北片区目前在售项目5个(北辰观山水、东方阁、民福苑3期、龙湾上城、春天印象)。从销售情况上看，片区总体销售平均去化率在38%左右，面市项目的库存/待开量约为36万平方米，目前销售均价在4100-5500元/平方米之间。 3.1.3区域展望。虽然目前城北片区发展较为滞后，但其未来有很好的发展空间。该片区的自然资源得天独厚，工业企业少，适宜居住。 3.2 黄河片区 区位条件最佳，人居环境最好。黄河片区拥有开阔水景、黄河广场，充满城市新区的高雅气质；区域内市、区两级行政机关及警官学院、市一中等和市政配套设施已日臻完善。从区域价值上看，成-绵-乐城际高铁德阳城北换乘站也设在黄河片区的河西，价值潜力巨大。 3.2.1区域土地市场。黄河片区在2012年共成交2宗商住地块，成交地块的规划总建筑面积为12.18万平方米，未来新入市的项目及规模较近些年有大幅度萎缩。 3.2.2区域房地产开发。黄河片区目前在售项目8个(希望城、瑞琪曼国际社区、七彩城、万兴·魅力城5期、山海天、上东风景2期、黄河畔岛、翰城国际)。从销售情况上看，黄河片区总体销售平均去化率达到81%左右，在整个德阳市区位于首位。片区目前销售价格在4100-6500元/平方米之间，目前库存/待开量为18万平方米。 3.2.3区域展望。随着市、区两级政府进一步，加大力度的开发打造，商业、会展等更多配套设施的完善，逐步弥补黄河片区的空白，一个集商业贸易、休闲 健身、商务会议等多种功能为一体，宜居、宜业、宜商的高品质生态片区即将呈现。较低的存量房源，加上人们对这一片区的认可，预见其区域住房价格坚挺。 3.3 老城区 城市生活核心商业购物域 德阳老城区作为德阳的核心，商业繁华，生活配套非常完善。便捷的交通，成熟的商业环境，完善的医疗保障，让老城区成为德阳购物、娱乐、饮食，以及商务办公的最佳之地。 3.3.1区域土地市场。老城区去年成交1宗商住地，成交地块的规划总建筑面积为6.87万平方米，老城区可开发土地量依旧最小，未来供应量将持续下滑。 3.3.2区域房地产开发。目前片区主要在售项目9个(东方御景、西都名苑、凯旋国际、汇通大厦、湖畔新城、鑫沙时代、水岸花都2期)；待售项目1个(新里程·尊域)。区域内项目体量均较小。据调查，老城片区平均去化率在53%左右，处于中等水平。片区目前销售价格在4000-6000元/平方米之间；区域内目前库存/待开量为34万平方米。 3.3.3区域展望。随着老城区快速发展，可供开发用地日益减少，旧城改造将是老城区房地产发展的方向，新入市项目也将以小项目为主，但开发项目将逐渐引入一线城市的开发理念，小幅度升级现有落后的商业形态与改变传统的住宅小区概念。 3.4 旌东片区 旌东片区作为德阳新兴城区，如今已经形成房地产开发、生活配套、城市设施等都十分完善的成熟区域，成为德阳城市“副中心”的代表区域。 3.4.1区域土地市场 旌东片区2012年共成交4宗商住地块，总面积108.33亩，占全市成交总量的14.9%；成交地块的规划总建筑面积为24.48万平方米。 3.4.2区域房地产开发 目前片区在售项目9个(金湖名城、凯江新城、鑫恒香延、四汇·左右、时代庐山、世纪美郡、力创·锦苑、友山公馆、庐山星座)；待售项目3个(望龙东郡、东湖尚领、嘉皇·心悦城)，共12个项目。由于区域范围受限，在售楼盘的规模都不大。从销售情况上看，旌东片区平均去化率在35%左右。片区目前成交 均价在4200-5200元/平方米之间。区域内目前住宅库存/待开量为60万平方米，在未来时间内，竞争将会激烈。 3.4.3区域展望。旌东片区拥有的成熟生活配套、教育资源、自然资源将大大提升其区位价值。由于区域内的土地储备等也已基本达到饱和状态，可供开发新建的空间有限，旌东片区的发展主要沿庐山路方向外扩至京昆高速，预计以后开发量将有所下调。 3.5 旌南片区 该片区是市政府倾力打造的城南起点站、城市副中心。区域内交通便利，但重工业污染对居住环境有一定影响。 3.5.1区域土地市场。2012年旌南片区成交5宗商住地，面积448.87亩，规划总建筑面积为55.86万平方米，在整个市区范围内潜在开发规模最大，是全城新开项目最集中的区域。 3.5.2区域房地产开发。目前片区在售项目16个(银鑫·五洲广场、城南一号、南城都汇、CLD未来城、汇乐国际·逸家、凯丽景湖三期、艺墅南岸二期、保利国际城、正基首席、鼎虹蓝域、温莎湖畔庄园、天籁福、明源国际、世纪美郡、华庭阳光二期)；待售项目2个(旌城天际、香江华府)。 从销售情况上看，旌南片区平均去化率在40%左右，处于中等水平。片区目前销售价格在4000-6000元/平方米之间；区域内目前库存/待开量为124万平方米(不含保利国际城)。在很长一段时间内，区域内竞争均较为激烈。 3.5.3区域前景。旌南片区作为德阳的南大门，是市政府重点规划的城南副中心，保利国际城等项目大型商业的呈现及各项目的陆续入住，人、商气将极大提升。 三、2013年德阳房地产市场展望 1、房地产政策 从严从紧的调控基调不变。 2013年1月，中央“继续坚持房地产调控不放松”，奠定了2013年房地产市场调控的基调。近期提出了住房保障和市场配置“双轨制”的发展目标，这将有助推动后市保障和市场的均衡式发展。 2、商品房供应 供应量充足，竞争激烈。据调查，目前市区面市商住项目53个，其中47个项目在售，6个项目待售，库存和待开量约为272万平方米(不含保利国际城)，加上2012年成交地块潜在的114万平方米商品房，市区潜在住宅供应将达到426万平方米以上。虽然这些潜在供应量将会陆续上市，商品房供应依然过大，加剧德阳房地产市场的竞争。 3、商品房需求 刚需为主，稳中有升。从严从紧的房地产宏观调控下，投机、投资性需求受到打击，改善性需求受到抑制，市场以刚性需求为主的需求结构不会发生根本性的变化。同时由于德阳房地产市场供应量巨大，开发商依然需要“跑得快”。在政策及开发商为“跑得快”推出优惠策略的双重刺激下，2013年市区的商品房需求将会呈现下滑趋势，预计2013年的商品房需求量在80-100万平方米左右。 4、房价水平 价格触底反弹，但涨幅不会太大。从2012年德阳商品房销售价格走势来看，4400元/平方米左右的价格是德阳商品房比较合理的价格水平，这已较2012年初的4600元/平方米左右的成交价格下降了200元/平方米，目前德阳的房地产价格已触底。预计今年德阳的房价水平将会出现一定的反弹，但总体涨幅不会太大。 四、本案周边项目一览表 1、万兴·魅力城4期——旌城一品 区域 楼盘地址 均价 售楼处地址 开发商 预计入住时间 物业类型 建筑类型 建筑结构 黄河片区 德阳市黄河片区天山北路与渭河路交汇处 5000 元/平米 德阳市黄河片区天山北路与渭河路交汇处 德阳万兴房地产开发有限公司 2013-12-31 普通住宅 小高层|高层 框剪 装修状况 预售许可证 占地面积 建筑面积 总户数 车位数 容积率 绿化率 物业管理费 物业公司 交通状况 毛坯 德2011房预售证第025号 46000平方米 200000平方米 1616 户 1897 个 4.5 35% 1.6 万兴物业 27路 教 育： 商贸校、外国语学校、庐山路小学德阳外国语幼儿园 周边配套 银 行：中国银行 商 场：沃尔玛、希望城综合体（在建） 投资商 代理商 德阳市万兴房地产开发有限责任公司 新纪元营销公司 万兴魅力城4旌城一品是万兴集团在售尾盘项目，是万兴·魅力城继1、2、3期后呈现的新地标性物业。项目5期——和睦人家接待中心已开放，今年下半年开盘。项目5期总建面176000平方米，共935户。

2、嘉信·山海天 区域 楼盘地址 均价 售楼处地址 开发商 预计开盘时间 预计入住时间 物业类型 建筑类型 建筑结构 装修状况 预售许可证 号 占地面积 建筑面积 总户数 车位数 容积率 绿化率 物业管理费 物业公司 交通状况 投资商 代理商 施工单位 景观建筑 49439.97平方米 171010.72平方米 856 户 931 个 2.83 35% 1.4 众成物业 20路/24路/27路 德阳嘉信物业有限公司 高登客---金钥匙机构 德阳万泰、华西建筑 BSED蓝海 广州南方设计院 黄河片区 德阳市区峨眉山路与洛河路交汇处东南角 4950 元/平米 德阳市天山北路与渭河路交汇处西北角（项目现场） 德阳嘉信物业有限公司 2011-09-18 2013-08-30 普通住宅 多层|小高层|高层 框架 毛坯 一批次（德2011）房预售证第016号；二批次（德2011）房预售证第045 3、希望城 区域 楼盘地址 均价 售楼处地址 开发商 物业类型 建筑类型 建筑结构 装修状况 预售许可证 占地面积 建筑面积 容积率 绿化率 物业管理费 物业公司 交通状况 代理商 施工单位 整合推广 景观建筑 黄河片区 德阳市庐山北路与渭河路交汇处 5078 元/平米 德阳市庐山北路与渭河路交汇处 德阳希望置业有限公司 普通住宅 高层 框架 毛坯 德2011房预售证第046号 33250平方米 138000平方米 3.3 35% 1.56 德阳市希望置业有限公司 27路、23路、24路、22路 高登客-金钥匙机构 中科建设 和声机构 成都威德公司 成都韬略安道设计公司 希望城是中国民营企业500强首位的华西希望集团2011年扛鼎之作，位于德阳市黄河片区核心地段，项目占地231亩，共有5个地块，总建筑面积80万㎡。 项目分为1期和2期，目前正在开发建设1期，分为商业1号地块和玫瑰园2号住宅地块，2期为 3、4、5号地块分别是五星级酒店4号地块和临湖高端住宅3、5号地块。项目开发总投资金额约为20亿元。 在售一期项目可选100套，76-133㎡，均价4600。其中93㎡的可3变4。一次性付款优惠2%。酒 店公寓可选80套，32-56㎡，均价3988。， 该项目为目前德阳业态最全、规模最大的城市综合体项目，希望城涵盖了大型购物中心、精品商业步行街、五星级酒店、甲级写字楼、玫瑰园浪漫住区五大顶级业态，融购物、办公、餐饮、休闲、娱乐、健身及居住于一体，实现多元化、多样化的城市功能集成。 该项目的产品线丰富，有60-80㎡的两室单卫，90㎡的可变三室双卫，92㎡的可变四室单卫，103-109㎡的院内阔景三室双卫，更有126㎡的三室双卫中庭楼王。 五、本案经济效益测算 1、本案地块取得价格 经查询，福庆地产在2010年取得“地块一”的的费用为125万元/亩。 经查询，福庆地产在2011年取得“地块二”的的费用为220万元/亩。 综上可知，本项目的土地初始取得总价为6050万元。 2、本案开发经济效益测算 地块一 地块二 合计 地块总面积 最大 最大 最小 建筑限高 总建筑面积 兼容商业面积 （亩） 容积率 建筑密度 绿地率 （米） （平米） （平米） 31.00 4.2 30% 35% 80 86805.6 17361.12 9.89 2.7 25% 40% 60 17795.7 0 40.89 3.84 104601.3 17361.12 序号 金额 成本项目 （万元） （一）土地成本 16356 （二）前期费用 1566.13 1 勘察设计及规划测量费 407.95 标准 400万元/亩 建安费用×2.5％ 2 城市基础设施配套费 3 招投标费用 4 工程定额测定费 5 质检费 6 工程发包交易费 7 人防工程异地建设费 8 新型墙体材料专项基金 9 水土保持设施补偿费 10 散装水泥基金 11 白蚁防治费 （三）工建及配套费用 1 建安工程费 1.1 多层（砖混） 1.2 30F以下高层 2 配套工程费 室内给水户表、天然气2.1 安装表等工程 2.2 室外供电、给排水 2.3 小区监控 2.4 室外环境道路 3 不可预见费 （四）监理费用 （五）建设管理费用 （六）房屋维修基金 （八）营销费用 （九）推广费用 （十）各种税费 （十一）总开发投资成本 （十二）销售额 1 多层（砖混） 2 30F以下高层 3 商业 （十三）利润 利润率 679.91 建筑面积×65元/平米 130.54 建安费用*0.8% 22.84 建安费用*0.14% 45.69 建安费用*0.28% 11.42 建安费用*0.07% 156.90 建筑面积×15元/平米 73.22 建筑面积×7元/平米 15.69 建筑面积×1.5元/平米 4.18 建筑面积×0.4元/平米 17.78 建筑面积×1.7元/平米 17667.08 16317.80 按建筑面积㎡ 1255.2 按多层建筑面积㎡ 15062.6 按高层建筑面积㎡ 859.74 按建筑面积㎡ 523.01 240.58 62.76 33.39 489.53 163.18 489.53 947.97 947.97 947.97 5687.84 44773.68 63198.2 6364.64 36000.23 20833.34 18424.53 29% 单位指标 （元/㎡） 工程量（㎡） 1564 40.89亩 150 104601.3 39.00 104601.3 104601.3 65 12.48 104601.3 2.18 104601.3 4.37 104601.3 1.09 104601.3 15 104601.3 104601.3 7 1.5 104601.3 0.4 104601.3 1.7 104601.3 1688.99 104601.3 1560.00 104601.3 600 20920.26 1800 83681.04 82.19 104601.3 104601.3 104601.3 104601.3 9540.65 104601.3 104601.3 104601.3 104601.3 104601.3 104601.3 104601.3 104601.3 104601.3 12239.7 75000.48 17361.12 104601.3 按建筑面积㎡ 50 按建筑面积㎡ 23 按建筑面积㎡ 6 按建筑面积㎡ 35 建安费用*3% 46.80 建安费用*1% 15.60 建安费用*3% 46.80 按销售额1.5% 90.63 按销售额1.5% 90.63 按销售额1.5% 90.63 按销售额9% 543.76 按建筑面积㎡ 4280 按建筑面积㎡ 6042 按多层建筑面积㎡ 5200 按高层建筑面积㎡ 4800 按商业建筑面积㎡ 12000 按建筑面积㎡ 1761.41 利润/销售额 综上可见，本项目具有较好的开发前景，利润率也相对可观。 可行性较高，建议开发。

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