银川市房地产发展现状及分析

宁夏高等教育自学考试

毕业论文

题目：银川市房地产发展现状及分析

姓 名： 准考证号：

专 业：房地产经营与管理 指导老师：

二OO六年十二月

目 录

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1银川市房地产业发展现状分析………………………………….1 1.1银川市城市建设进一步加快，住房条件进一步改善………..1 1.2银川市房地产投资增速回落,商品住宅销售价格趋于稳定….1 1.3银川市房地产开发基本情况…………………………………..1 1.4房地产开发资金来源情况……………………………………..3 1.5银川市房地产运行分析………………………………………..3 2银川市房地产开发存在的问题………………………………….4 2.1银川市土地供应模式及价格趋涨的控制有待提高…………..4 2.1.1土地供应历史现象…………………………………………...4 2.1.2建设用地供应不足…………………………………………...4 2.2住房供应结构问题性过剩和有效供应不足的问题仍很严重..5 2.3商业营业用房供应结构比例过大,投资增长过快,空置加大…5 2.4房地产存量房利用不充分，存量住房交易缓慢……………..6 2.5住房建设基本处于粗放型发展格局…………………………..6 2.6房地产开发企业整体还处于实力较弱的状况………………..7 3房地产开发解决对策…………………………………………….7 3.1土地理性科学管理……………………………………………..7 3.1.1进一步完善土地供应结构…………………………………...7 3.1.2完善商品房用地出让的“招、拍、挂”制度……………...7 3.1.3进一步加强商品房开发用地的监督力度…………………...8 3.1.4出让土地应该“大规划、小宗地”………………………...8 3.2改善住房供应结构……………………………………………..8 3.3完善住房保障体系……………………………………………..9 3.4进一步提高房地产综合监管能力，规范房地产交易行为…..9 3.5加强对商业房地产的宏观调控………………………………..9 （1）加强信息管理，提高服务功能……………………………..9 （2）商业地产资源整合，优化配置…………………………….10 （3）严格银行信贷管理……………………………………….…10

银川市房地产发展现状及分析

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摘要：房地产业作为新的发展阶段的一个重要支柱产业，对拉动银川市的经济增长、改善人民生活、带动城市基础设施建设、改善城市面貌、促进城镇发展做出了积极贡献。

近几年，房地产业发展迅猛，房价和地价上涨幅度较快，带来了一系列社会问题，房地产业控制不好，就会给国民经济带来重创，为了促进房地产业持续、健康、快速发展，国家对房地产业采取了宏观调控政策，以稳定房价和建设大量的用于满足中低收入阶层自住需求的普通商品住房和经济适用住房，完善房屋保障体系，规范房地产市场秩序，使之更好地为社会经济发展做出更大的贡献。

关键词：房地产；现状；分析；对策；银川市

1银川市房地产发展现状分析

1.1银川市城市建设进一步加快，住房条件进一步改善

截止2005年底，银川市城镇房屋建筑面积3998.29万平方米，城镇住宅建筑面积2040.15万平方米，住房成套率95.9%，住房自有率79.9%，人均住宅建筑面积25.81平方米。

1.2银川市房地产投资增速回落，商品住宅销售价格趋于稳定

从房地产开发市场运行情况看，在经过三年的高速发展后，开发投资增速出现回落的趋势。截止2005年底，银川市完成房地产投资53.22亿元，同比增长15.5%，商品住宅完成投资32.12亿元，同比增长15.2%，占开发投资60.4%。2005年银川市商品房施工面积719.87万平方米，同比增长10.8%，商品住宅施工面积489.02万平方米，同比增长12.9%，商品房竣工面积378.16万平方米，同比增长22.1%，商品住宅竣工面积272.22万平方米，同比增长15.5%。商品房销售面积241.92万平方米，同比增长-6.8%，商品住宅销售面积203.47万平方米，同比增长-12%，商品住宅销售平均单价2108元/㎡。 1.3银川市房地产开发基本情况

从2006年的情况看，截止2006年8月份，银川市市辖区房地产开发累计完成投资30.5亿元，同比增长1.0%。其中住宅投资22.3亿元，同比增长19.1%，经济适用住房投资8822万元，同比增长49%，办公写字楼投资16669万元，同比增长62.9%，商业营业用房投资53138万元，同比下降38.3%，施工房屋建筑606.1万平方米，同比上升7.0%：其中住宅、办公写字楼、商业营业用房施工面积分别为

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425.5万平方米、36.3万平方米、130.1万平方米，同比分别上升9.6%、19.8%、0.9%。

截止2006年8月底，房屋新开工面积294.4万平方米，同比上升13.7%。其中住宅新开工面积为222.5万平方米，同比上升10.8%，办公写字楼新开工面积为16.9万平方米，同比增长168.3%，商业营业用房新开工面积为47.9万平方米，同比上升12.4%。

截止2006年8月底，银川市辖区竣工面积60.7万平方米，同比下降14.9%，其中住宅竣工面积51万平方米，同比下降3.6%，占竣工面积84%，办公写字楼竣工面积1万平方米，同比下降66.7%，占商品房竣工面积1.6%。

截止2006年8月底，银川市辖区商品房销售面积为108.7万平方米，同比下降11%，其中住宅、办公写字楼、商业用房销售面积分别为：94万平方米、1.3万平方米、12.7万平方米，同比分别下降：12.1%、27.8%、0.8%。

截止2006年8月底，银川市辖区商品房销售额26.91亿元，同比下降8.4%，其中住宅、办公写字楼、商业用房销售额分别为：20.84亿元、0.41亿元、5.48亿元，同比分别下降： 7.8%、21.2%、10.5%。

截止2006年8月底，银川市辖区商品房平均销售价格为：2476元/平方米，较去年同期的2422元/平方米上涨2.2%。其中商品住宅平均售价2217元/平方米，同比增长6.4%；办公写字楼平均售价3071元/平方米，同比增长4.2%；商业营业用房平均售价4311元/平方米，同比下降9.5%。

截止2006年8月底，银川市辖区商品房累计空置面积193.5万平方米，同比上升30.9%。其中：空置1-3年的商品房面积62万平方米，同比增长100.6%；空置3年以上的商品房面积5.5万平方米，同比增长52.8%。在空置商品房面积中，商品住宅空置面积116.2万平方米，同比增长35%，占商品房空置面积的60.1%。空置1-3年的商品住宅面积35.7万平方米，同比增长120.4%。银川市辖区办公写字楼空置面积8.3万平方米，同比增长15.3%，占商品房屋空置面积的4.3%。空置1-3年的办公楼面积为2.6万平方米。

银川市辖区内商业营业用房空置面积60.4万平方米，同比增长27.7%，占商品房屋空置面积的31.2%。辖区内空置1-3年的商业营业用房面积22.1万平方米，同比增长99.1%；3年以上2.9万平方米，

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同比增长38.1%。

1.4房地产开发资金来源情况

截止2006年8月底，银川市辖区房地产开发资金来源累计31.5亿元，比上年同期降低0.67%。上年末结余资金3.1亿元，房地产开发本年资金来源合计为28.45亿元，其中：银行贷款6.7亿元，占资金来源的23.55%，自筹资金8亿元，同比降低5.97%，占资金来源的28%，其它资金13亿元，占资金来源的46%。 1.5银川市房地产运行分析

1.5.1商品房供给放缓，销售量有所下降

2005年房地产销售面积同比下降6.8个百分点，商品住宅销售面积同比下降12个百分点，房地产投资增速回落。2006年1-8月份，银川市辖区房地产开发累计完成投资额同比增长1%，增速减少，房地产开发施工面积同比增长7%，小幅增长，房地产开发房屋竣工面积同比下降14.9%，销售面积同比下降11%，销售金额下降8.4%。1-8月份银川市辖区商品房平均销售价格较去年同期上涨2.2%，商品房累计空置面积同比上涨30.9%。分析原因，一方面由于受国家宏观政策影响，市场供给放缓，房屋竣工面积下降，造成销售量下降。另一方面由于理论界、房地产界、媒体导向对房地产行业发展的评论，以及宏观调控政策等多种因素的共同作用，使消费者投资心态出现动摇，期盼降价，购房者出现了观望、持币待购的迹象，直接导致销售下降，商品房空置量加大。银川市房地产市场进入了调整期。 1.5.2市场供应结构不合理问题未及早整治

从房地产开发投资来看，截止6月底，经济适用住房投资比去年减少5368万元，经去年同期下降49%，而商业营业用房投资同比仍是88.3%的高增长速度，1-6月份批准预售的商品住宅中平均售价在2000元/平方米以下的占总预售面积的43.35%，不足一半，低价位普通住宅的供应量明显偏少。

1.5.3房地产开发资金结构有所变化，房地产投资收缩

目前，受国家上调银行存款准备金率，提高房地产开发项目资本金比例，对房地产行业贷款进行重点检查，上调低币利率，严格个人住房贷款等等压缩信贷的调控措施，对银川市房地产业的资金来源产生较大影响，对房地产行业的投资全面收缩，在房地产开发资金来源中，银行贷款同比下降34.81%，所占比例较去年同期的19.7%下降

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