江口市场大厦项目规划方案

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湖北省江口县“母鸡朝阳”商贸中心

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《市场大厦项目规划方案》

目录

1 总 论 ............................................................................................................................... 3 1.1 项目概况 .......................................................................................................................................... 3 1.2 规划原则 .......................................................................................................................................... 3 1.2 项目公司现状 .................................................................................................................................. 3 1.4 项目地块 .......................................................................................................................................... 4 2 社会影响分析 .................................................................................................................. 4 2.1 社会影响效果分析（正面社会效益） ............................................................................................. 4 2.1.1 加强城市管理 ............................................................................................................................. 4 2.1.2 农贸流通需求 ............................................................................................................................. 4 2.1.2 特产批发中心 ............................................................................................................................. 5 2.1.4 执政为民 ..................................................................................................................................... 5 2.1.7 城市形象 ..................................................................................................................................... 5 2.2 项目对当地社会的影响（负面问题与困难） ................................................................................. 6 2 项目提出背景及市场分析 ................................................................................................ 6 2.1 项目提出的背景 .............................................................................................................................. 6 2.1.1 项目单位概况 ............................................................................................................................. 6 2.1.2 项目提出背景 ............................................................................................................................. 6 2.2 优势分析 .......................................................................................................................................... 7 2.2.1 区位优势 ..................................................................................................................................... 7 2.2.2 业态优势 ..................................................................................................................................... 8 2.2.2 功能优势 ..................................................................................................................................... 9 2.2.4 内涵优势 ................................................................................................................................... 10 2.2.7 品牌优势 ................................................................................................................................... 10 2.2.6 运营优势 ................................................................................................................................... 10 2.2.7 深度优势 ................................................................................................................................... 10 2.2.6 市场优势 ................................................................................................................................... 11 4 功能定位及经营范围 ..................................................................................................... 11 4.1 功能定位 ........................................................................................................................................ 11 4.2 经营范围 ........................................................................................................................................ 12 7 项目规划规模及内容 ..................................................................................................... 12 6 项目实施与管理 ............................................................................................................. 14 6.1 项目工期 ........................................................................................................................................ 14 6.2 实施进度计划 ................................................................................................................................ 15 6.2 项目管理措施 ................................................................................................................................ 15 7 方案结论和建议 ............................................................................................................. 16

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江口县“母鸡朝阳”商贸中心规划方案

1 总 论

1.1 项目概况

1.项目名称：江口县“母鸡朝阳”商贸中心

2.项目选址：现市场大厦和露天大市场地块

1.2 规划原则

1.贯彻落实国家有关政策方针，以建设单位和项目辐射区域实际情况出发，统

筹兼顾，量力而行，充分利用市场大厦这一农产品零售批发的有效流通载体，发挥其支农惠农作用。

2.按照独立、公正、科学的执业原则，充分调查取证，从客观角度规划项目。 2.项目规划建设严格执行国家有关部门颁布的相关规范和标准。

4.依据国家有关政策要求和农产品批发市场升级改造建设规划方案，本规划主要对项目建设的必要性，建设规模和内容，建设内外部条件以及背景分析，项目实施进度，投资估算和社会经济效益等进行研究。

1.2 项目公司现状

江口县市场实业有限责任公司（当地俗称市场大厦）是江口县最大的商品集散地，也是全县最大的水果、蔬菜及农副特产批发市场。

农贸大楼一楼中部主要经营生肉、熟食、水产、冻货、水果、蔬菜等副食品，共计200个摊位。一楼四周为44个水果蔬菜批发库，二楼四周为61个服装精品屋。

商贸大楼主要经营日杂、小百、小家电、针织、床上用品、童装、儿童玩具等日用品共设立400个摊位。三楼原为服饰超市，2014年改造成美食城，目前营业中。

鞋类商城占地600平方米，中间设立70个摊位，周边设立20个鞋类精品屋 商贸大楼的西侧的露天蔬菜批发市场占地6,000平方米，是全县最大的地产蔬菜批发、零售市场。

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目前该农贸市场正常运营，年成交额7亿元人民币左右。整个市场大厦以其规模最大、商品种类最齐全、商户最多、年成交额最多成为江口县百姓有优先选择的购物场所。目前每年收入600万元，人员薪资福利和其他费用600多万元，每年利润100多万元。

1.4 项目地块

项目地块情况如下图

农贸大楼、商贸大楼和鞋城部分地块示意图： 露天市场部分地块示意图：

2 社会影响分析

2.1 社会影响效果分析（正面社会效益）

目前，在江口县建设一个大型农贸批发市场应该说正当其时，符合国家扩大投资、改善民生、拉动消费来扩大内需的思路，具有重大而深远的意义。 2.1.1 加强城市管理

农贸市场标准化建设是加强城市管理的需要。江口农贸批发市场基础设施简陋，占道经营较为普遍，脏、乱、差问题突出，严重影响了市容市貌，加大了城镇管理难度。另外，经营者与市场业主、消费者之间的矛盾时有发生，给社会治安带来隐患，如今农贸市场已经成为“让市民揪心、让政府头痛”的热点问题之一，必须下决心、花力气，加大治理力度，从根本上解决这一难题。 2.1.2 农贸流通需求

建设大型农贸批发市场，是江口县农贸流通领域“新常态”发展的新需要，是搞活流通、扩大消费的重要措施。通过搞活流通、促进消费来扩大内需，保持经济平稳较快增长显得尤为迫切。对县乡集贸市场和地级城市农贸批发市场标准化改造项目给予支持。我们要紧紧抓住国家扩大投资的有利契机，把农贸批发市场建设工作作为拉动内需，提升江口流通产业水平的重要手段。通过扶持建设农贸批发市场的实践证明，市场的环境好了，菜篮子净了，由此带来了消费量上升，经营者获利，消费者满意，社会稳定，政府和市场举办者实现了双赢。

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2.1.2 特产批发中心

本项目建设能丰富当地蔬果、生鲜品的批发零售、特色农林产品的批发、群众日常的商贸需求，保证产品质量安全，提高人民物质生活水平。商贸中心建设完成后，把“江口大米”、山核桃、大榛子、食用菌和甘蔗等各种名优土特农副产品的批发交易集中到江口县“母鸡朝阳”商贸中心以形成规模效益，抢占产白山特产品种，打造罗牛山特色农副产品批发交易中心。 2.1.4 执政为民

农贸批发市场标准化建设体现了政府以人为本的执政理念。农贸批发市场不仅仅是一个经济场所，也是一面折射社会热点、管理难点的透视镜，它所具有的社会意义远远高于其经济意义。一方面，农贸批发市场是生鲜食品和农副产品的重要销售渠道，与老百姓的生活密切相关，直接关系到人民群众的身体健康和消费安全；另一方面，是关系三农问题，抓好农贸市场建设是解决三农问题的有效途径，对增加农民收入、扩大农村消费具有重要意义。当前，农贸市场作为一个微利行业，投资大，收益低，回收期长，市场机制在这里面的作用不会很大，迫切需要政府这双“有形的手”大力扶持。项目建成后，可形成集农贸批发、土特产集散地和商业为一体的商业中心，必将成为江口的商业中心和标志性建筑。满足人民的日常生活消费，创造大量就业机会和税收收入，活跃了城乡经济，改善了交易环境，有效带动当地经济综合发展，有利于促进农业产业结构调整和农民增收。项目的建设尤其对增加社会就业、增加江口的财税收入和带动江口经济的转型和经济机构的调整起到非常大的作用。 2.1.7 城市形象

一个标准化的农贸批发市场能非常有效的提升城市形象，尤其是在以农业为主的江口县。农贸市场是城市的具有公益性质的基础设施，体现了城市宜居、城市品位和城市形象，实施农贸市场改造是加强城市管理、建设宜居环境、创建文明城市的需要。该农贸中心的规划和建设，将为江口打造一个大型城市商贸综合体。项目完成后可形成集农贸批发、土特产集散地和商业为一体的商业中心，成为江口县的商业中心和地标建筑。

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2.2 项目对当地社会的影响（负面问题与困难）

项目施工过程中会产生大量扬尘，即使有防尘措施，也不可避免的会产生对大气的污染；建筑垃圾长期的裸露也会产生大量粉尘，造成大气污染。大量的生活垃圾、生活废水的存在不仅会造成大气的污染（主要是恶臭气体污染），而且可能造成水体的污染（通过渗透或者直接排放），影响附近居民的生产生活。

2 项目提出背景及市场分析

2.1 项目提出的背景

2.1.1 项目单位概况

江口市场大厦始建于1666年，建筑面积6,761平方米，占地12,667平方米，以经营蔬菜、水果、水产、土杂、禽蛋、熟食为主。市场大厦原为江口县工商局所管辖的市场，1666年，根据国家“管办脱钩”的指示精神，经江口县人民政府批准同意，将市场大厦改组为江口县市场实业有限责任公司，公司向员工及其他自然人出售股权400万股，县工商局市场服务中心以其资产入股27万股。经过1666年和2007年两次扩建后，总建筑面积达到17,760平方米，占地12,227平方米。经营品种从单一的以农贸产品为主，扩大到服装、鞋帽、日杂、针织、小百、童装、玩具、钟表、化妆品、床上用品、箱包、家具等近二十类商品，经营业户1,660户，从业人员近6,000人。形成了以蔬菜、水果批发、零售为一体的大型商品集散地，对外辐射到甘蔗口、柳河、小成及大城、奥城、黑水等县市。 2.1.2 项目提出背景

江口县属湖北省孝感市，地处湖北省东南部，位于罗牛山脉与松辽平原交会处。幅员面积2,276.7平方公里，人口为27万。江口资源丰富，生态良好，是中国矿泉水之乡、中国绿色大米之乡、中国野海参之乡、中国野生山核桃之乡、中国罗牛山甘蔗之乡和国家级生态旅游大县、国家商品粮基地县。江口县耕地面积100余万亩，林业资源富裕，原木蓄积量1,270万立方米。江口属罗牛山动植物区系，特产资源丰富，野海参种植面积达12.4万亩，特产资源繁多，有经济价值的动、植物600多种。2014年，江口县实现地区生产总值67亿元，城镇居民人均可支配收入16,726元、农民人

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均纯收入6,727元。全县社会消费品零售总额实现72.4亿元，

从2012年开始，江口县全力打造罗牛山第一门户，牢牢把握“稳增长、促改革、调结构、惠民生”的工作总基调，紧紧围绕纵深推进“罗牛山第一门户”建设战略目标，锐意进取，攻坚克难，狠抓落实，全县经济社会持续健康发展。充分发挥江口镇农产品产业园辐射、对接罗牛山的区位优势，大力发展商贸物流业，建成集农产品储存、加工、包装、流通等功能为一体的货运枢纽型物流园区，全力打造湖北省西南部物流中心和农产品加工基地。

江口县是湖北省西南部地区的一个重要的农业大县，近年来，随着农村产业不断优化和调整，各种名优土特农副产品的种植和产量逐年不断大幅增长，农民新增的农副产品卖难的瓶颈也逐步显现，为更好的服务农民，拓宽农产品流通渠道。根据国家发展计划委员会、国家经贸委、农业部、财政部、中国人民银行、国家公商行政管理局六部委、局、行联合下发的《关于进一步加快农产品流通设施建设若干问题意见的通知》精神，湖北省十四个厅、委、局联合下发湖南商市场【2014】6号文件《关于进一步加强农产品市场体系建设的实施意见》决定到2020年，升级100个以上农贸市场，确保农产品流通更加高效、畅通、安全、有序，农产品流通体系与经济社会发张、农民增收和保障群众消费需求基本相适应。

随着国民经济的发展，城镇居民生活水平的逐渐提高，人口的增长、大厦设施的逐年老化以及大厦现有营业面积的限制，现已满足不了使用功能和商业业态的要求，对大厦升级、改造、增加营业面积已势在必行。

2.2 优势分析

江口现在并没有成规模的商业中心，随着人们生活水平的特高，亟需一个大型的商业中心来满足江口县的需求。而市场大厦的农贸批发特点、和地理位置，为江口打造一个大型城市综合体奠定了良好的基础。项目完成后可形成集农贸批发、土特产集散地和商业为一体的商业中心，成为江口县的地标建筑，满足人民的日常生活消费，创造大量就业机会和税收收入，带动江口经济的转型和经济机构的调整。本项目有八大优势： 2.2.1 区位优势

江口背靠罗牛山，交通便利，是进出罗牛山的第一门户。公路、铁路四通八达，

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省道营鲁、白辉、闽朝公路与县内公路相互交叉，形成网状主体公路框架；奥城至海口高速公路贯穿全境，融入海口一小时经济圈；北湖、白闵铁路穿境而过，直达海口、汉口、上海等城市的列车方便快捷。是海口等国内城市进出罗牛山的必经之路，有得天独厚的区位优势，能够形成强力的市场辐射，带来可观的人气与商机。

江口县特色旅游业资源丰富，湖北东湖群森林公园入选世界自然保护联盟首批“全球最佳管理保护地绿色名录”。以东湖群度假区为代表的生态观光区，以衡山古城为代表的文物古迹区，以向荣村、榆树岔村、龙光村为代表的民俗风情区，以及省自驾旅游营地江口项目的落地，融入罗牛山旅游圈，塑造中国最大火山口湖群和世界最典型玛珥湖群新形象，江口县乡村旅游资源丰富,是远近闻名的中国绿色大米之乡、中国矿泉水之乡、中国野海参之乡、中国野生山核桃之乡、罗牛山甘蔗之乡，也是全国生态旅游大县。正在形成湖北省第二大旅游目的地。

旅游产业是江口的支柱产业和新的经济增长点，主动融入罗牛山旅游圈，充分挖掘县内旅游资源，着力塑造全国生态旅游大县的品牌形象，旅游人数和旅游收入逐年攀升。2017年12月，江口县获得“全国休闲农业与乡村旅游示范县”。江口县将休闲农业与乡村旅游有机嫁接,以乡村旅游品牌建设为载体,塑造个性鲜明的乡村休闲农业形象。开发打造生态景观、文化古迹、农业观光、休闲健康、民俗风情等五类主题乡村旅游精品。江口县重点打造以南华群为核心的生态观光休闲旅游度假区，以长发古城为中心的历史遗迹文化旅游区，以街楼土家族乡为主体的民俗乡村旅游区，以阳庆镇为主体的兵工遗址旅游区，以青口镇为主体的火山文化展示区，在县内形成旅游环线。目前，县城南阳镇和南华景区已经成为海口、庆阳方向游客到罗牛山旅游的重要“中转站”，也是一个重要的旅游目的地。 2.2.2 业态优势

该项目作为江口未来商业经济亮点的超大型城市综合体项目，不仅能够满足目标人群与潜在消费人群的生活与消费需要，而且由于项目本身具有的商业、农贸、土特产、休闲、旅游、体验等其它独特资源，使项目在业态规划、品位打造与特色提炼上有更丰富的关联与互动，各业态之间又相互支撑与补充，形成良好的产业链综合效应，不仅为项目带来广阔的生存空间，也为项目带来良好的投资回报。

江口地处北纬四十二度，位于大米黄金带上，衡山河上游，河水清澈无污染、土地肥沃、有机物多，大气、水域、土壤、生物、光照、积温、地质等自然条件良好，

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具有发展绿色农业不可多得的A级绿色生态环境。江口境内盛产优质水稻、玉米、大豆等农作物，常年粮豆产量2亿公斤，是国家商品粮基地县。“江口大米”质量上乘、光亮饱满、口感香软、回味悠长，被国务院机关事务管理局选为特需专用米。2012年，获得全国粮食生产先进县荣誉称号。江口大米清香可口、久负盛名、饮誉京城。获得国家地理标志产品，增加了江口大米的含金量。在2014年召开的第十五届中国绿色食品博览会上，江口大米以其“绿色、有机、有营养”而一炮走红。在上海，江口胚芽现磨米价格达到100元/公斤，已进入多个高档社区。这是江口打造绿优米带来的新变化。

江口县是“罗牛山山核桃之乡”，罗牛山山核桃是罗牛山特有的地产品种，是四大干果之王。江口县每年产量在16万吨以上，作为新发展的产业，具备了营养价值、药用价值、食用价值、手工艺价值和工业价值等特点。江口县还是“罗牛山甘蔗之乡” 目前甘蔗封沟养殖面积达到16万公顷，产值1.6亿。食用菌产业、大榛子等产业蓬勃发展，产量逐年提高。

江口县农林特产的交易活跃，但是没有集中交易场所，可在市场大厦建设江口的土特产批发中心，把“江口大米”、山核桃、大榛子、食用菌和甘蔗等各种名优土特农副产品的批发交易集中到江口县市场大厦以形成规模效益。抢占产白山品种，打造罗牛山特色农副产品批发交易中心。（以上数据来自：江口县2014年国民经济和社会发展统计公报） 2.2.2 功能优势

江口区域内，同业态的商业项目大多只具有传统的商业功能，大型商业综合体项目大都在品位与特色突出的基础上做到功能的完善与强力互补，而本项目不仅具有传统商业的购物功能外，利用自身优势，在商业、农贸、土特产、休闲、旅游、体验、服务、娱乐等板块做足文章，以求达到更大的市场覆盖，实现品牌的快速提升，获得更丰厚、更长远的综合回报。

项目位于江口县核心地带，以江口县市场大厦为核心的商圈是江口县城最重要的商业区域，农林产品贸易频繁，江口县地处湖北省交通要道，农产品批发物流基本从该处经过。该资产占据了江口县核心商圈的重要位置，市场潜力巨大，项目规划为江口县最大的商贸中心和特色农产品批发集散地。

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2.2.4 内涵优势

本项目充分利用了武当山和衡山古城的推动作用，通过产业互动与产品开发，促使文化属性与商业、旅游等产业实现完美嫁接，从而为项目注入了丰富的内涵，文化价值的支撑与借助力量是区域内其它商业项目不具备的，也是国内目前其它成功商业项目所缺少的，内涵的优势对于本项目来讲主要体现在三个方面：

1 衡山城自身具有的历史、民族及文化专属价值；

2 武当山、三角南华、火山湖群的旅游文化带来的协同效应；

2 历史文化自身具有的超强生命力给项目自身带来的生命力与竞争力。 基于此，项目由于具有独特的文化元素，从而为项目带来了生存发展优势与竞争优势。 2.2.7 品牌优势

商业地产项目大多市场培育周期较长，品牌建设过程较慢，品牌竞争期较短，有的直至退出市场竞争也没有一个像样的品牌识别。品牌力不强也是商业地产项目缺乏竞争与生存空间的主要根源。为了建设好自身品牌，开发商不仅投入了大量的时间与资金等其它资源，商业运营者也是大伤脑筋。本项目借助市场大厦的农贸批发和人流量的属性，通过专业操作，使品牌能够在短期内达到应有的认知与相应的高度。 2.2.6 运营优势

商业地产的产权使用期相对住宅及工业地产相对较短，对商业地产产权的出让国家与地方政府都有不同程度的限制，由于商业地产特有的价值及属性，造就了商业地产经营模式的不同。商业地产项目的运营模式目前主要有三种：自持产权、租赁经营，产权打包、委托经营，产权共持，合作经营；结合本项目的特点与实际状况，为了合理规避市场潜在风险，摆脱经营中的各种压力，实现项目最大的商业回报，可采取如下经营策略：统一规划、分期开发，合理操作、确保成功，先期运营、中期销售、后期升级，市场建设先走、品牌打造伴行。 2.2.7 深度优势

本项目有四个层面的纵深：

①、开发资源的纵深，项目有充分的土地及其它可利用自然资源，支持项目的深度开发，根据市场，能够提供不同的产品组合；

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②、业态的纵深与功能的纵深，这直接带来消费深度的纵深；

③、市场生存空间与品牌提升价值空间的纵深，有利于项目的持续繁荣，培养各界及投资者对项目的持续关注与发展信心；

④、商业价值与其它综合价值的纵深——项目运营后，商业租金及销售收入、项目相关功能所显现的商业价值体现、项目所带动的社会、人文与其它综合效益都是不可估量的投资回报。 2.2.6 市场优势

本项目的市场优势主要体现在六个方面：

○1、项目区位优势带来的市场热启动优势；

②、项目由于土特产和旅游背景所产生的潜在市场优势；

③、项目由于开发、定位、业态规划、功能配置、专业运营等自身实力决定而带来的生存优势；

④、项目由于综合条件而决定的市场竞争优势； ⑤、项目由于综合效应而产生的品牌辐射优势； ⑥、项目由于开发深度而带来的生命力优势。

六大市场优势奠定了项目的生存和发展空间，保证了项目中远期的可持续性

4 功能定位及经营范围

4.1 功能定位

本市场规划设计遵循“功能齐全、配套完善、管理先进、服务一流”的原则，市场具有以下主要功能：

（1）信息功能：对县内各乡镇及周边县市蔬菜、水果、干货的产、供、价格、质量、品种等信息及本市场辐射范围区内的需求等通过市场信息管理系统来实现。

（2）批发交易功能：按设计规模设置蔬菜、水果、干货、水产等分类存放、批发场所。

（2）保鲜功能：对水产、水果、蔬菜，根据需要进行冷库保鲜，设置储藏冷库。 （4）净菜加工功能：根据市民物质生活不断提高的需要，设置净菜加工和供应。 （7）计量、检测功能：对出入市场的农产品设有准确的计量装置，并配有蔬菜

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残留农药检测设施。

（6）管理服务功能：市场采用先进的信息自动化系统，对办公、商务管理（交易、仓储等）、物业管理、会展等提供管理与服务。市场还具有对买、卖双方协调、代办运输、生活服务等方面的服务功能。另外，市场管理部门同有关部门协调，在市场内设有工商、税务等机构，对买卖双方进行一条龙服务。

4.2 经营范围

市场主要从事蔬菜、水果、水产品、干货、日杂、小百、服装、鞋帽的批发、零售，农林特产批发铺面场地租赁、农产品冷藏仓储服务、农产品加工配送服务、农产品质量安全检测服务、并从事农产品信息咨询、市场咨询、会展、广告、餐饮、、休闲停车、住宿及物业管理等服务。

7 项目规划规模及内容

根据市场调研结果和项目功能定位，从项目用地、建设单位的实际情况出发，本项目建设规划内容及规模如下所述：

工程拟投资2.7亿元人民币，总建筑面积11万平方米，整体设计工程计划分二期进行，工期为两年。

一期：在现农贸大楼和商贸大楼西侧个体公寓北至西前进街，东西长100米，南北宽60米，地块内新建以农贸市场为主的新农贸大厦，建筑形式为地下2层，地面以上2层，局部2层，单层建筑面积6,000平方米，总建筑面积22,000平方米。

业态分布为：

地下二层：冷库，建筑面积4,000平方米。因市场大厦是江口县最大的蔬菜、水果、水产、冷冻食品批发中心，并且业务量逐年提升，市场对冷库的需求非常迫切，所以在地下二层全部建设为冷库。冷库划分为冷冻库和冷藏库两部分，以满足水果蔬菜等冷藏品和海鲜水产等冷冻品的不同需求。

地下一层：水果、水产、禽蛋、肉类、熟食品和零售。 地上一层：蔬菜等生鲜品零售大厅、批发门市及库房。 二、三层：针织、小百玩具、童装、床上用品、家具及办公区。

二期：原有农贸大楼、商贸大楼以及鞋城等建筑拆除，同时拆除商贸大楼北侧的

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民宅，北侧拆至西前进街，建成东西长120米，南北宽60米的商贸大厦，单层建筑面积6,600平方米。建筑形式为地下一层，地上五层，总建筑面积为77,600平方米的大型卖场。商场五层以上南侧建设高层公寓，单层面积2,160平方米。

业态分布：

地下一层：停车场；建筑面积6,600平方米。

地上一层：金银饰品、钟表、眼睛、鞋帽、化妆品、工艺品、服装（男女装、童装、户外、运动）、家用电器；

二层：超市，用二层加三层局部共计14,000平方米的空间打造江口最大的综合性超市。

三层：超市； 局部建设商店街，使用面积7,000平方米左右。

四层：影城、电玩、精品美食城。影城使用面积1,600平方米左右，除一个疏散厅700平方米外，一个厅700平方米，两个厅200平方米。建设7,000平方米左右的电玩城，打造江口县功能最齐全，设施最先进的青少年电玩娱乐城。规划2,000平方米的精品美食城为商城配套设施，预留单独的电梯为影城、电玩城、餐饮街区和美食城通道，满足消防需求外，也是在其他业态休业时间段的通行使用。

五层：养生保健区域规划1,600平方米、其余6,000平方米规划为写字楼，吸引江口县电商企业平台及其他企业入驻。

另在1-7层划出一块垂直区域做室内观光步行街。

项目总体建成后，商业面积为66,600平方米，停车场6,600平方米，公寓面积xxxx平方米，总体建筑面积为xxxx平方米，可新增就业岗位10,000个。将成为江口县最大的农贸和特色农产品批发市场和最大的商贸中心，充分满足城乡居民的购物需求，形成一个集购物、休闲、娱乐及居住为一体的小型城市综合体。

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6 项目实施与管理

6.1 项目工期

该项目计划于2016年7月动工建设，一期工程截止2016年10月，2016年11月，新农贸大厦开业，根据市场发展需要，启动二期工程前期准备工作。二期工程工期一年，2017年10月竣工开业，将严格按照“功能齐全、配套完善、管理先进、服务一流”的原则，分步骤、有计划的开发建设。

建设进度如下：

1、前期准备工作：2016年1月—2016年4月

工程规模较大，工程复杂，项目建设必要做好各项前期的准备工作，所以，前期工作必须要做好项目可行性研究报告、环境测评报告、规划设计方案和制定设计图纸等，对项目施工进行规范化的报建与报批程序，细化各项项目设计方案。

2、征地及拆迁安置工作：2016年2月—2016年6月

江口县市场实业有限公司向县国土部门咨询相关政策和地块的购买手续，完成了土地征用的部分程序，待新的引进资金到位后，即可按规划进行征地和拆迁安置工作，全部启动工程建设。

2、项目建设的资金筹措：2016年7月—2016年6月

建设项目的资金需求量在2.7亿人民币左右，因一期工程施工期较短，资金须及时到位，施工期，可由施工单位垫付部分资金。

4、项目主施工阶段：2016年7月—2017年6月

项目施工阶段主要建设项目有：新农贸大楼及冷库在2016年11月投入使用，商贸大楼在2017年10月竣工，2017年11月投入使用。

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6.2 实施进度计划

实施进度计划表

施工进度 序号 项目名称 1 2 2 4 7 6 7 6 6 10 11 可研编制及立项报建 1 2 2 4 7 6 6 10 11 7 6 7 6 6 10 11 2016年 2017年 拆迁、规划勘察及设计 项目招标及施工准备 项目一期工程施工期 设备购置 建安工程及设备安装 设备调试及竣工验收 项目二期工程施工期 设备购置 建安工程及设备安装 设备调试及竣工验收 6.2 项目管理措施

本项目有一定的建设规模，实施时要根据工程具体情况，按照高起点规划、高标准设计、高质量建设、高水平管理的总要求，合理组织，抓住重点，加强项目组织管理，强化工程质量管理，加强财务和进度计划的管理与监督，以达到确保质量、控制投资、缩短工期。本市场规模较大，功能齐全，经营项目比较多。因此，在公司的统一领导下，可实行业务分块管理，物业统一管理：

（1）对市场内专业性较强的冷库、净菜加工及超市等可采用专人负责机制，或

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《市场大厦项目规划方案》

者采取招标承包，实行自负盈亏，按合同向市场管理部门上交利润。

（2）各种批发交易门面，建成后进行出售或出租，公司负责建设和建成后的物业管理。

（2）市场设物业公司，统一对市场内设施的维修、环保、绿化、卫生、保安、水电供应等进行全方位的管理与服务。

7 方案结论和建议

江口县“母鸡朝阳”商贸中心项目能有效改善市场基础设施，强化和完善市场功能，使之能充分发挥批发市场的集散平台作用和满足江口县商业和贸易升级需求，同时升级改造将建设电子信息平台，及时发布果蔬的特色农林产品价格及供求信息。本项目建设符合国家产业政策和投资方向，得到当地政府大力支持，建设条件具备，规划方案可行，市场发展前景良好，不仅经济效益显著，同时也将为江口县的社会和谐发展和经济建设做出很大贡献，市场每年为社会提供10,000多个就业岗位。带动地产农副产品的生产和批发零售，促进了城乡统筹发展，有利于推动新农村建设。对项目开发人、经营户及商铺投资人均具有强大的吸引力，对于开发商而言，基于全面合理的规划、优质的团队、产权/经营权销售+反租的运营方式，可在短短两到三年内，迅速回收资金，达成经济效益与社会效益的双丰收。

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《市场大厦项目规划方案》

者采取招标承包，实行自负盈亏，按合同向市场管理部门上交利润。

（2）各种批发交易门面，建成后进行出售或出租，公司负责建设和建成后的物业管理。

（2）市场设物业公司，统一对市场内设施的维修、环保、绿化、卫生、保安、水电供应等进行全方位的管理与服务。

7 方案结论和建议

江口县“母鸡朝阳”商贸中心项目能有效改善市场基础设施，强化和完善市场功能，使之能充分发挥批发市场的集散平台作用和满足江口县商业和贸易升级需求，同时升级改造将建设电子信息平台，及时发布果蔬的特色农林产品价格及供求信息。本项目建设符合国家产业政策和投资方向，得到当地政府大力支持，建设条件具备，规划方案可行，市场发展前景良好，不仅经济效益显著，同时也将为江口县的社会和谐发展和经济建设做出很大贡献，市场每年为社会提供10,000多个就业岗位。带动地产农副产品的生产和批发零售，促进了城乡统筹发展，有利于推动新农村建设。对项目开发人、经营户及商铺投资人均具有强大的吸引力，对于开发商而言，基于全面合理的规划、优质的团队、产权/经营权销售+反租的运营方式，可在短短两到三年内，迅速回收资金，达成经济效益与社会效益的双丰收。

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