A公司的项目投资效果评价

Our Team:SAN A公司的项目投资效果评价 马秀迪（2班21号） 李玉辉(2班19号) 李雅娜（2班18号） 韩瑜（2班12号） 叶婷（1班28号）

A公司的项目投资效果评价

摘要

新产品或新项目的开发是企业可持续发展的重要条件。如何根据企业自身的经营和拆屋特征选择合适的投资项目，是企业财务管理需要解决的重要课题。本案例描述了A公司准备开发的九点投资项目和房地产项目的基本情况，面对诱人的市场前景、公司自身的资金状况，以及项目涉及的设备状况等信息，决策者必须做出抉择。 引言

在信息时代，市场需求变化的节奏很快。企业生产的产品寿命周期显著缩短；在原先的产品市场不断萎缩的情形下，企业必须及时进行产品升级和新产品或新业务的开发。由于新产品或新业务开发将涉及企业阿亮的资本性支出，因此，新产品或新业务开发一旦失败讲给企业也的可持续发展产生严重的威胁。如何根据企业自身的资金状况和经营特征选择适合企业发展的投资项目，是企业财务管理面临的最为重要的课题之一。 正文

一、背景介绍

A公司是一家大型的制造企业，目前的资金利用率较低，存在着一定的闲置资金，而且公司的产品单一，有的产品销售高峰期已过，如果一旦市场方面出现问题伙食出西施嘛价额竞争将严重影响企业的发展，公司董事会觉得这样下去不是办法，必须开发新项目。在公司总经理办公室牵头下，投资管理部会同财务部、销售部、工程部、生产部、采购部、技术部等部门，筛选出下列两个投资项目。

二、主题内容（对比两个投资项目的相关介绍）

（一）、酒店投资项目介绍

1、项目背景

A公司每年因业务往来招待客人的费用高达几百万元，既然存在着一定的闲置资金，为了长远发展，改变经营单一的模式，为公司拟组建一家全资子公司——滨华大酒店，注册资本为五千万元。 2、项目概括

（1）、地理位置：江南大道与风情大道交汇处往东500米答景江大厦。 （2）建设规模与目标：滨华大酒店一6600元/平方米的价格购买景江大厦3600平方米，将其改建为及餐饮、住宿、商务娱乐等为一体的三星级宾馆，投资建设期为九个月。

（3）周围环境与设施：步行五分钟可达江南村等公交站、10分钟可至地铁一号线江滨路；距华联超市、苏宁电器等商业场所均几步之遥；毗邻江滨高教园区。

（4）人员配置见表

滨华大酒店人员配置表

单位：万元 部门 餐厅 理发 洗浴中心 客房 前台 商务中心 舞厅 管理 厨房 保安 合计 人数（人） 52 12 38 48 9 8 6 9 18 12 212 月平均工资（元） 1200 1200 800 1300 1400 1500 1200 4000 3600 800 年平均工资（元） 748800 172800 364800 748800 151200 144000 86400 432000 777600 115200 3741600 （5）、项目的资金投入情况见表

滨华大酒店投资预算表

单位：万元

项目 总资产支出（30年直线法折旧，无残值） 购买设备（10年直线法折旧，无残值） 装修费（10年平均摊销） 筹办费（5年平均摊销） 合计 （6）、项目的效益情况见表

滨华大酒店利润预算表

单位：万元

项目 1 营业收入 付现成本 非付现成本 营业成本合计 利润总额 所得税 净利润 7010 4244.66 289.04 4533.7 2476.3 619.705 1857.225 2 7010 4244.66 289.04 4533.7 2476.3 619.705 1857.225 未来年份 3 7010 4244.66 289.04 4533.7 2476.3 619.705 1857.225 4 7010 4244.66 289.04 4533.7 2476.3 619.705 1857.225 5 7010 4244.66 289.04 4533.7 2476.3 619.705 1857.225 金额 2851.2 960 900 40 4751.2 （7）、项目开发优势。A公司自身的往来客户会成为酒店固定的客源 3、项目财务指标要求

（1）、年折现率为10%。

（2）项目预期的回收期<3年；会计报酬率>20%；折现率>0；现值指数>1；内含报酬率>20%。

（二）、房地产开发项目介绍

1、项目背景

由于A公司存在一定的闲置资金，为了长远的发展，改变经营单一的模式，公司拟组建一家全资子公司——滨华房地产开发有限公司，注册资本8000万元。

A公司的最大股东——省国有资产投资有限公司，是经省人民政府批准成立的，授权全面经营和股利全省国有资产。该大股东名下现有一块土地，面积8万平方米，如果A公司，如果A公司组建房地产开发公司，则将该块土地转让给A公司。 2、项目概括

（1）、项目名称：滨华·海景城

（2）、地理位置：经济开发区六号大街与沿江大道交汇处往西500米左右。东邻之江，北临省内最大的高教园区，西边和南边已有交付商业大楼盘，未来发展前景不俗。

（3）、建设规模与目标：土地面积120亩，即8万平方米；容积率2.6；建设面积20.8万平方米；开发周期5年；土地价格2880万元，由大股东作为借款筹入，年利率12%，借款期限5年，一次还本付息。

（4）、周围环境与设施：快速路、沿江景观大道、地铁一号线，繁华市中心瞬间可达；地铁物业、商业规划齐全；社区的1200平方米双层会所、近14000平方米沿江商业街、与项目一路之隔的规划中的4万平方米大型购物商场，可以满足各类生活娱乐购物需求。

幼儿园——小学——中学——大学，在家门口即可实现一站式教育。毗邻的大学城，14所大学，18万师生，打造开放式、资源共享的“新型学院派生活”；省重点高中、市政府规划配套的市重点初中、小学咫尺之遥，已批准建设18所幼儿园，教育配套齐全，为耗子踢狗优良环境；高素质邻里，过百名大学教师业主、新型白领、青年精英成为业主主体。

该市目前唯一采用楼宇对讲联动IC卡系统的节能住宅小区。 （5）、项目财务情况

滨华·海景城投入、收入、现金净流量预算表

单位：万元 项目 0 项目总收入 项目总投资 转让房产有关税金 现金净流量 0 4640.52 0 -4640.52 1 0 7319.76 0 -7319.76 2 11068.73 11209,29 608.78 -749.34 未来年份 3 27866.78 11760.42 3032.67 13073.69 4 15176.48 6110,37 2334.71 6731.40 5 24134.01 1665.01 13668.06 8800.94 （6）、项目开发优势。A该市的信誉；省国有资产透题公司的相关政策优势和充足的土地储备。

（三）、项目市场分析

（1）、项目的所在城市位于中国东海沿岸，中国东南重要交通枢纽，中国最大的经济圈——常见三角洲地区重要的第二大中心城市（省会城市、政治、经济、文化中心）。全市总面积1.66万平方公里，其中市区面积3068平方公里。市区人口达409.5万，总人口660.4万，经济发达，经济总量居全国省会城市第二位，经济综合实力跻身全国大中城市前10位。

（2）项目所在的区是1993年4月经国务院批准成立的国家级开发区，行政管辖面积约104.7平方公里，目前建成84平方公里，辖区人口50万。该开发区确立了建设“国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心”的三大目标，大力实施“工业兴区、科教强区、环境立区”战略，已成为该市乃至省发展现代工业、外向型经济和高教科研的重要基地。综合发展水平名列全国49个国家级开发区前10位。2006年被日本贸易振兴机构评为中国75个城市开发区投资环境最佳开发区。

（3）目标市场定位：外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；高校的教师

以及工作者；政府及事业单位中层以上事业干部；外来经商者等。

（四）、项目财务指标要求

（1）、年折现率为10%。

（2）项目预计的回收期<3年；会计报酬率>7%；净现值>0；现值指数>1；内含报酬率>20%。

三、提出问题

根据以上简述提出以下四个问题：

1、如何判断和分析公司投资项目的国内外行业发展趋势？ 2、公司投资项目可能有哪些风险？

3、计算投资项目的回收期、会计报酬率、净现值、现值指数和内含报酬率。 4、作为该公司的领导，应如何决策？

四、计算与分析

1、如何判断和分析公司投资项目的国内外行业发展趋势？

酒店投资的国内外行业的发展趋势

1）、供给过剩，竞争激烈，今后发展速度将会降低。 2）、酒店业新的发展投资点将逐步西移并优化地域结 构。 3）、多样化、多元化、品牌化、个性化潮流进入酒店业。 4）、 随着本世纪IT技术等高新技术的更新，客房的创新 也尽显高科技的踪迹。行业信息化、网络化成为新的趋。

5）、酒店的集团化进程在逐渐加强，国际集团更是大举进军中国市场。 房地产开发投资的国内外行业的发展趋势

1）、市场定位更明确更细分。

商业的发展历经了从集市—商场—连锁店—超级市场—shopping mall等多个阶段。近年来，又逐步从大而全的市场需求向细分市场倾斜，以适应消费者越来越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。

2）、 注重体验性，增强吸引力。 最早期的商场仅仅是为购物而开发。后期的MALL开始让消费者适应了涵盖娱乐、餐饮、休闲的一站式购物中心。为了消除消费者对商业项目的纯消费认知度和距离感，在新项目中融入了体验性、参与性的元素，吸引更广的客群和锁定部分特定客群。如充分考虑表演和活动空间；通过某一科技、特色题材吸引眼球，用一些极具冲击力的物象挑起观众的好奇，成为其鹤立鸡群的重要砝码。

3）、各类零售品牌的布局与发展呈现新态势。

a、一二线城市的零售品牌迅速互通。从一线到二线各大城市，商业项目中的品牌差异化逐渐缩小。

b、部分国际品牌甚至从二线城市启程，选择“曲线夺市场”的策略。

c、电商的兴起快速改变了人们的消费习惯和观念，实体店与网络、邮政等店铺整合。B2C、C2C持续火热，分流了实体店的部分客源，而部分商家则开始考虑将这两部分的营销模式相结合，相互弥补在实体和网络中流失的客群。

4）、建筑空间个性化多元化，向开放式跃进，注重环境、景观的营造。 a、进入开放式商业建筑时代。 b、强调空间层次的多元化。

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