郫县项目市场观察报告2013.5.30

郫县项目——市场观察报告

报 告 架 构

PART1

土地市场

PART2

竞品市场

/Contents

PART1

土地市场

土地市场郫县土地市场，成交量主要集中在新城区板块，老城区、红光板块和 犀浦板块成交土地相对偏少，未来区域供应热点将是新城区。

新城区板块

红光板块

犀浦板块

土地供需郫县土地市场供需面积逐步攀升，开发商拿地意向稳定提升，土地市 场开始回暖。供应 时间 2013年 2012年 合计 宗数 7 21 28 面积(亩) 433.9 1102 1535.9 宗数 4 14 18 面积(亩) 295.41 806.74 1102.15 成交 总价(万元) 73667.04 301521.6 375188.64

楼面地价(元/ ㎡)976.25 1513.75 1366.07

成交明细土地位置

2012年至今花样年、蓝光等知名房企进驻郫县，土地成交共有1102.15亩， 成交单价约340万/亩，初步预计区域市场将产生约260万方供应量。土地用途 住宅兼容商业 住宅兼容商业 商业 商业 住宅兼容商业 住宅兼容商业 住宅兼容商业 商业 住宅兼容商业 住宅兼容商业 出让时间 2013-4-17 2013-4-17 2013-2-18 2013-2-4 2012-12-5 2012-12-5 2012-11-30 2012-11-16 2012-10-26 2012-10-26 净用地面积(亩) 85.5 60.57 122.22 27.12 40.92 45.08 48.21 7.9 129.4 87.12 成交总价 31464.76 18171.31 20776.7 3254.27 13257.77 14651.69 17982.45 639.79 98601.41 6969.34 竞得者 长坤置业(西源投资) 花样年 成都骏邦房地产开发有限公司 DECATHLON S.A. 自然人 重庆汉阳房地产开发有限公司(台湾旭阳) 成都市腾启房地产开发有限公司 郫县华油天然气科技有限公司 四川蓝光和骏实业股份有限公司 自然人

郫县郫筒镇望丛村五社，菊松村.. 郫县郫筒镇菊松村二、四社(南.. 郫县郫筒镇双柏村1、2、4社.. 郫县德源镇王桥村2、4社(北.. 郫县红光镇仁和村4、5社(北.. 郫县红光镇仁和村5社、金土村.. 郫县红光镇金土村7社，犀浦镇.. 郫县德源镇花石村一社、清江村.. 郫县犀浦镇龙吟村5、6社(北.. 郫县安德镇望陆村4、5社(北..

郫县红光镇、犀浦镇银丰园以西..郫县红光镇、犀浦镇银丰园片区.. 郫县犀浦镇国宁村7社、龙吟村.. 郫县犀浦镇梓潼村4社、万福村.. 郫县犀浦镇梓潼村3社 郫县郫筒镇望丛村3社，菊松村.. 郫县红光镇红高路 郫县德源镇寿增村4社，红旗村.. 合计 18 宗

住宅兼容商业商业兼容住宅 住宅兼容商业 住宅兼容商业 住宅兼容商业 商业兼容住宅 商业兼容住宅 商业 --

2012-10-262012-10-25 2012-7-26 2012-7-11 2012-7-11 2012-7-6 2012-2-24 2012-2-17 --

39.6940.65 26.74 35.85 22.29 161.78 106.35 14.76 1102.15

17386.49348.86 16848.72 22223.94 12484.05 46107 23396.81 1623.37 375188.6

成都市寅生实业有限公司成都志达房地产开发有限公司 成都龙城投资有限公司 四川宇众房地产开发有限公司 成都永进合能房地产有限公

司 深圳市花样年地产集团有限公司 成都志达房地产开发有限公司 成都盛吉投资有限公司 --

PART2

竞品市场

区域格局 郫县目前已形成郫筒、红光、安靖、高新西区和犀浦 五大板块发展格局1.郫筒组团——西部新城综合中心 主要发展商务办公、商业金融、文 2.红光组团——产业配套服务区 郫县产业配套服务区，主要发展现 3.安靖组团——郫县198生态区 发展为创意产业和生态休闲旅游产

化旅游、体育休闲以及教育等。

代制造业、服务业、房地产业。

业功能区。

4.高新组团——高新产业总部办公 发展为电子、医药、仪器制造、食 品等制造类总部办公功能区。

5.犀浦组团——高端商业商务区 打造成都城市能级最高、产业活劢 聚集的商业商务休闲核心区域。

板块楼市

区域开发分为郫县老城区板块、红光-犀浦板块、高新西区板块、蜀都新城 板块；资源禀赋差异不大 郫筒板块板块属性：是郫县的政治、经济、 文化中心。目前土地供应量增加， 购房需求大。以望丛祠为核心，将 会以商贸游憩、文化、生态居住和

红光-犀浦板块板块属性：板块定位于中高档住宅 区，依托现已建成的现代工业港片 区以及西华大学片区，形成“成都 辐射+校园经济+工业园区”的模式， 区域物业形态丰富，价格差异较大

高新西区板块

旅游为主体，低密低层规划将会形 成板块主流产品。

产品特点：开发中端产品，以高层 为主，多层、小高为辅。均价集中 在4500-5500元/平米，面积多在 70-130平米为主，客户以成都刚性 及改善型客群为主

产品特点：开发中高端产品，以多 层为主，均价集中在5000元/平米， 面积多为75-150平米，客户以成都 改善型客群及二线城市的投资性客 户为主。

高新西区板块板块属性：快铁的开通使得板块竞争力进一步提升，加之品 牌房企的陆续入驻和配套的不断完善，成为未来最具潜力的 居住板块之一。以为高知、高智、高质的城市财智主流地，

蜀都新城板块板块属性：为成都市区直接辐射圈。三横六纵一圈”的城市交通网 络体系已经形成，与主城区已实现“无缝对接”。根据区域的规划， 必将成为一个完善配套与高品质居住真正融为一体的宜居新城。

产品特点：开发中高档产品，以高层为主，其他形态产品为辅，均价集中在6000-10000之间，面积为80-150平米，客 户以改善型客户为主，多为成都+二线城市客群

产品特点：开发中档产品，以高层为主，其他形态产品为主，均价集中在4000-5000元之间，面积多为75-130平米，客户以成都刚性 9 及改善型客群为主 Monday, July 15, 2013

板块楼市郫县各板块中，犀浦板块项目走量

和价格皆处于领先位置，其他板块价格和走量差异不大

郫县老城板块走量和价格未能实现标杆效应板块 项目华侨凤凰国际城

占地(亩)212

建面(万斱)452063

容积率3.87 3.5 3.9 4.2

物业类型住宅高层 高层住宅

面积段90-110

均价 月均走量 (元/㎡) 5200 70

老城 板块 新城 板块 红光 板块 犀浦 板块 安靖 板块

中冶田园世界一里阳光三期 绿地国际花都 中信未来城 龙湖弗莱明戈 西郡英华格拉斯 恒大帝景 万景峰 蓝光幸福满庭 傲城 绵世溪地湾 卡碧蓝湾 澜溪郡 华润橡树湾 龙湖时代天街 成都合院

333.31205 519 182 200 155 94 178 129 172 93 100 46 253 458 500

1060000500000 900000 660000 532800 364898 400000 600000 481686 600000 40000 180000 83432 660000 1830000 1000000

均价：5200 3.79 住宅、商业 走量：40-80套 均价：5400小高层 高层 多层 走量：70-130套 4 高层电梯华宅、花园洋住宅、 别墅 、商业、 写字楼

70-12070-130 70-90 90-110 70-110 70-90 70-110 70-90 50-90 70-90 70-90 50-90 70-130 50-90 70-130 70-130

49005600 5100 5400 5400 5200 5400 5700 6000 6000 6300 5300 5600 4600 5300 5200

8341 113 71 132 110 141 91 480 153 78 67 40 165 64 50

均价：5500 5 高层住宅 走量：90-140套3.47 4 高层住宅 综合体

2.66

高层住宅

均价：6000 4 高层住宅 走量：80-150套 3.75 高层住宅3 高层住宅 均价：5400 2.8 住宅、商铺 走量：40-67套

高新 西区

均价：5200 4 住宅、酒店式公寓、商业 走量：50-165套 2.35 住宅、公寓

4

住宅、商业

区内竞争本案周边项目多达14个，开发建面约540万平米，龙湖、中信、绿地、中铁等全国知名 品牌聚集，区域已形成较高的成熟度，板块的市场热度和竞争度皆高。项目中冶田园世界中冶田园世界

体量(㎡)35万 80万 27万 15万 45万 16万 6万 90万 8万 160万 5万 9万 26万 19万

营销现状续销期 续销期 续销期 续销期 强销期 热销期 待售 强销期 尾盘 强销期 尾盘 尾盘 续销期 待售

本案中铁奥维尔 美联墅2号 华侨凤凰国际城 西汇鹃声里

海骏达蜀都1号

老城区

润弘铭城

和韵美联墅

金壕雅庭

中铁世纪中心

新城区 红光板块置信逸都 西郡英华绿荫里 西郡英华格拉斯 上置绿洲雅宾利花园 恒大帝景

恒创蜀都广场 华侨凤凰 国际城 金壕雅庭 锦绣东斱 绿地国际花都 泰立观筑 五彩城1958青年公馆

泰立观筑 河滨鹭岛

恒创蜀都广场 一里阳光3期

锦绣东斱

蜀都新天地

龙湖弗莱明戈 中信未来城 海俊达蜀都一号

华宇天府花城 五彩城 四季豪庭 中铁瑞景茗城 西郡英华涧桥郡 上锦颐园佳境 万景峰 上风苑 时代睿城 欧镇 龙城国际 MAX曼城

西悦城 绿地缤纷城

绿地国际花都

西汇鹃声里 源丰河滨鹭岛 中铁奥维尔

润弘铭城

区内项目区域

目前在售项目主要以高层为主，联排、洋房项目相对偏少，刚需产品已成 为区域主流产品。 竞争项目小高层价格主要集中在4900-5300元/㎡项目 中冶田园 世界 占地 (亩) 333 建面 (万) 840538 容积率 3.79 物业类型 高层 主力产品面积 70-120 成交均价 (元/㎡) 4900

华侨.凤凰国际 城 中信未来城绿地.国际花都 海骏达.蜀都1号 龙湖.弗莱明戈 五彩城

212 182313 213 200 424

452063 50909048129862 567432 532800 1129536

3.87 4.23.9 4.0 4 4

高层 高层高层 高层 高层+洋房 高层

70-110 90-11070-90 70-110 70-110 90-110

5200 54005100 4900 5400 4800

供销面积区域内70-90套2、90-110平米套3成为市场主力户型，走量较好，超过110 平米走速较慢。2012年4月-2013年4月区域内重点项目面积段供销情况项目名称 龙湖弗莱 明戈 绿地国际 花都 五彩城 中信未来 城 蜀都1号 华侨凤凰 国际城 中冶田园 世界 合计 50-70㎡ 70-90㎡ 1152 179 188 1167 284 211 267 222 684 351 303 3987 391 1109 49 21 156 40 180 1946 90-110㎡ 661 149 700 371 332 306 250 2769 651 154 608 198 246 199 136 2192 110-130㎡ 11 256 87 305 76 56 43 834 7 361 245 101 102 18 160 994 130-150㎡ 10 4

172

115

1610 29 48 113

116122 47 137 426

8个重点项目面积段区分来看，70-90㎡、90-110㎡户型销售量最好，总存量4130套，一年总销 售6756套足以证明区域内刚需面积段需要较大。

去化速度区域近期推售高层住宅产品分析，单盘月平均去化速度约70套，龙湖弗莱明 戈以高赠送率和高层洋房品质，国际花都以高性价比实现月均超过百套成绩。项目龙湖 弗莱明戈 五彩城 绿地 国际花都 中信 未来城 华侨凤凰 国际城 中冶 田园世界 海俊达 蜀都1号

开盘时间 主力户型 成交均价2012.11 2012.3 2012.12 2012.10 70-110 90-110 70-90 90-110 5400 4800 5100 5400

总套数1348 1984 1580 590

销售套数 剩余套数803 996 253 359 545 671 1327 231

去化率59.57% 50.18% 16.01% 60.85%

月均销量132 83 113 71

2012.32012.4 2012.3

90-11070-90 70-110

52004900 4900

829696 752

586505 296

243191 456

70.69%72.56% 39.36%

7083 62

备注：此表统计数据为各项目近期推售产品供销情况

存量分析区域已推售产品存量约4900套，且五彩城、绿地国际花都和华侨凤凰国际城 皆处于强销期，项目潜在供应量大，将与本案形成直接竞争关系。存量威胁少项目龙湖弗莱明戈 五彩城 绿地国际花都 中信未来城 70-110㎡,推售剩余673套，无潜在供应 90-110㎡,推售剩余671套，潜在供应量大 70-90㎡,推售剩余1863套，存量较大

存量威胁大项目

70-110㎡,推售剩余393套，潜在供应规模不大

华侨凤凰国际城 90-110㎡,推售剩余267套，潜在供应量大 中冶田园世界 海俊达蜀都1号 70-90㎡,推售剩余491套，无潜在供应 70-90㎡

,推售剩余545套，3期待定

本项目

本案产品：34万平2012 2013 2014 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月

市场小结

区内竞争——

名企聚集、项目多、竞争激烈

产品供应——

小户型刚需主导、存量近5000套

区域市场运行良好 但面临激烈的 竞争环境

产品销售——

单盘月均70套，价格4900-5300

THANKS!谢谢

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/uj2j.html