房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例

双 学 位 毕 业 论 文

（申请学士学位）

论文题目 房地产行业财务报告

的分析与评价——以万科为例

作者姓名 叶祥 所学专业名称 财务管理

指导教师 龚洁松

2014年11月14日

学 生：学 号：论文答辩日期：指 导 教 师 ： 2011210986 2014年11月22日

（签字）

（签字）

目 录

摘要 ........................................................................ 1 Abstract..................................................................... 1 前言 ........................................................................ 2 —、财务分析与评价概述 ....................................................... 2

（—）财务分析的基本概念和目的 ........................................... 2

1.财务分析的概念 ..................................................... 2 2.财务分析的目的 ..................................................... 2 （二）财务分析的内容与体系 ............................................... 2

1.财务分析的内容 ..................................................... 2 2.财务分析的体系 ..................................................... 3 （三）财务分析的标准 ..................................................... 3 二、万科公司的会计报表分析 ................................................... 4

（一）万科公司简介 ....................................................... 4 （二）资产负债表分析 ..................................................... 4 （三）损益表分析 ......................................................... 5 三、万科公司的财务分析 ....................................................... 6

（—）短期偿债能力分析 ................................................... 6 （二）长期偿债能力分析 ................................................... 7 （三）营运能力分析 ....................................................... 8 （四）盈利能力分析 ....................................................... 9 （五）成长能力分析 ...................................................... 10 四、万科公司的财务评价及未来发展建议 ........................................ 11

（一）对万科公司的财务评价 .............................................. 11

1.财务结构方面 ...................................................... 11 2.营运能力方面 ...................................................... 11 3.盈利能力方面 ...................................................... 12 4.成长能力方面 ...................................................... 12 （二）对万科的财务管理建议 .............................................. 12

1.偿债能力方面 ...................................................... 12 2.资产营运能力方面 .................................................. 12 3.盈利能力方面 ...................................................... 12 4.成长能力方面 ...................................................... 13

结论 ....................................................................... 13 注释 ....................................................................... 13 参考文献.................................................................... 13 附录 附表数据 ............................................................... 15

附表一 资产负债表分析表 ................................................. 15 附表二 损益分析表 ....................................................... 15 致谢 ....................................................................... 16

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房地产行业财务报告的分析与评价——以万科为例

摘要：财务分析是指以财务报表和其他资料为依据和起点，采用专门方法，系统分析和评

价企业的过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，目的是了解过去、评价现在、预测未来，帮助利益关系集团改善决策。本文以房地产行业为例来研究上市公司的财务报告，选取在中国房地产行业具有代表性的万科公司为研究对象。以万科公司2010年到2013年度财务报告和经营状况为分析材料，分别运用比较分析法、比率分析法、因素分析法、图表分析法和综合分析法对其进行会计报表分析和财务指标分析，结合行业分析与战略分析，发现了该公司在偿债、营运、盈利及发展方面存在的一些问题，并提出解决问题的建议。

关键词：房地产行业；万科；财务报告；分析与评价

Analysis and Evaluation of the Financial Report of the Real

Estate Industry—Vanke as An Example

Abstract: Financial analysis refers to the financial statements and other information as the basis

and starting point, using a special method, system analysis and evaluation of companies in the past and present operating results, financial condition and its changes, the purpose is to understand the past, present evaluation, predict the future, help interest groups to improve decision making. In this paper, the real estate industry as an example to study the financial reports of listed companies, selected representative in China Vanke real estate industry as the research object. Vanke Company 2010—2013 Annual Financial Report and operating conditions for the analysis of the material, respectively, the use of comparative analysis, ratio analysis, factor analysis, charts, analysis and comprehensive analysis of its financial statements analysis and financial indicators, combined industry analysis and strategic analysis, found some problems in the debt of the company, operations, profitability and development exists, and propose recommendations to solve the problem.

Keywords: real estate industry；Vanke；financial reporting；analysis and evaluation

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前 言

近几年，随着国民经济的健康稳定发展，在各方面因素的推动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势，然而房价的快速上涨在一定程度上制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点。并且房地产受银行信贷政策和税收政策调控的影响很大，未来发展趋势很不明朗。因此，研究房地产上市公司的财务报表，有利于我们分析房地产行业的抗风险能力，实现行业的可持续发展。然而不光房地产行业千变万化需要我们研究房地产上市公司的财务状况，财务报表分析也存在着这样那样的问题，传统的分析方法在新的形势下面临很大的挑战，已经不能完全满足会计报表使用者的要求，能否找出目前会计报告分析中存在的问题，并且找到解决这些问题的办法，为报表使用者提供准确而有用的会计报告成为本文的重中之重。

—、财务分析与评价概述

（—）财务分析的基本概念和目的

1.财务分析的概念

什么是财务分析？具体而言，对上市公司的财务状况进行分析可以更加细致的发现并解决公司问题，并可以通过分析来进一步找出解决问题的办法。这种分析过程是针对一家上市公司整体运行的情况而言的，通过将整体分为不同的方面和层次，并分门别类地进行剖析。

2.财务分析的目的

财务分析的目的是进行财务分析的最终目标，财务分析的最终目标是为财务报表使用者做出相关决策提供可靠的依据。财务分析的目的受财务分析主体的制约，不同的财务分析主体进行财务分析的目的是不同的。

经营者想要判断怎样实施财务控制与决策，通常需要通过了解公司的偿债能力、资产周转状况和盈利能力，并对其形成原因做进一步分析，以便于让企业的财务状况和经营成果达到满意的效果。经过这个过程经营者可以掌握公司整体的财务状况和经营成果。

投资者大多关注公司的投资回报率，因为他们既是公司的财产的所有者也是最大风险的承担者。另一方面，投资者作为终极风险的承担者也相当留意公司财务的状况。正是应为对公司盈利能力和财务状况的分析，使得投资者可以做出决策的信息。

作为债权人要想评价企业负债的偿还能力和盈利水平可通过财务分析来实现。再者与企业经营有关的企业，为了弄清企业的信用水平，尤其是财务信用状况，也可以利用财务分析，以便为进一步的决策提供依据。

通过财务分析，政府部门可以监督检查国家行政监察部门监察的经济政策、法律、法规、制度在企业中的实施情况；而企业的财务信息和财务报告也可以确保真实，准确，同时为宏观决策提供信息。

（二）财务分析的内容与体系

1.财务分析的内容

不同的使用者进行的财务分析是不尽相同的，他们有各自侧重的分析重点，同时也有共同的要求。财务分析的基本内容，主要包括以下几个方面：

第一，评价企业的偿债能力，分析企业资产的结构，评估计量所有者权益对债务资金的利用程度，制定企业集资策略。

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产权比率是是企业财务结构稳健与否的重要标志，反映企业基本财务结构是否稳定。产权比率越低表明企业自有资本占总资产的比重越大，长期偿债能力越强。

已获利息倍数用以衡量企业偿付借款利息的能力，反映企业经营收益为所需支付利息的倍数。一般来说，该倍数足够大，企业就有充足能力偿付利息；否则相反，表明企业支付利息能力很低，财务风险是很高的，需要注意。

表3.2万科公司长期偿债指标计算表[4] 长期偿债能力指标 资产负债率（%） 产权比率（%） 已获利息倍数 2010年 74.68 282.93 2468 2011年 77.09 326.83 3200 2012年 78.32 360.21 2855 2013年 79.74 346.74 2824

企业长期偿债能力的一个重要指标就是资产负债率，一般认为，40%~60%是较为适宜的水平。从上面的表3.2中可以看出，万科公司的资产与负债比例是一种不太理想的状态，2010年该企业的资产负债率为74.68%，负债比率较高。近期指标呈上升趋势，表明企业在长期偿债能力方面较差，同时财务风险较高。

产权比率不单反映了由债务人与所有者所提供的资本的相对关系，而且反映了企业用其自有资金偿来偿还全部债务的能力。一般认为这一比率为1:1。从表3.2可以看出，近期指标呈现上升趋势，表明万科公司的长期偿债能力在下降。

通常情况下，已获利息倍数越高就表明拥有越强的企业长期偿债能力。国际上通常认为，该指标为3时较为合适，至少在长期应该大于1。从上表可以看出，万科公司的已获利息倍数远远大于3，表明该企业有良好的长期偿债能力。

（三）营运能力分析

通过对企业的营运能力进行分析，我们可以得知其资产的运行是否高效合理，是否存在闲置的资产等等。因此当我们要考察一个企业对其各方面的资产的运用效率，可以利用有关的财务指标来分析，本文主要考察一下几个指标：

流动资产周转率反映了企业流动资产的周转速度，通过该指标的对比分析，可以促进企业加强内部管理，充分有效地利用流动资产。一般情况下，该指标越高，表明企业流动资产周转速度越快，利用越好。

固定资产周转率反应了企业资产的利用程度。一般情况下，该比率越高，说明利用率越高，管理水平越好。

总资产周转率可以体现出一个企业利用其总体资产的效率，又可以称之为总资产周转次数通常这一指标反映的是一个企业的全部资产在一年内周转的次数，如果一个企业的全部资产利用效率较高，通常这一指标的数值也越高，进一步可以体现出其在偿债和盈利能力方面的提高。

存货周转速度是对存货管理水平的具体反映，存货周转速度越快，存货在占用水平方面越低，说明企业有越强的流动性，存货转换成现金或是应收账款的速率越快。

应收账款周转率越高，表明其回收的速度越快。相反，证明营运资金在应收账款上存在过多停滞，影响资金正常周转和偿债能力。

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表3.3万科公司营运能力指标计算表[4] （单位：次） 指标 存货周转率 应收账款周转率 固定资产周转率 流动资产周转率 总资产周转率 2010年 0.27 43.96 39.38 0.30 0.29 2011年 0.25 46.18 50.99 0.29 0.28 2012年 0.28 60.63 64.28 0.32 0.31 2013年 0.32 54.54 72.38 0.34 0.32

图3.3 万科公司历年资产周转率折线图

从图3.3和表3.3能够看出来，在2010年～2013年，万科公司在流动资产周转率、固定资产周转率和总资产周转率上总体显现出上涨的趋势，说明资产的利用效果较好。同理，该公司的应收帐款周转率和存货周转率，也呈上升趋势，说明该公司最近几年在应收帐款以及存货的变现速度上整体是呈上升的趋势，流动性较好，资产利用效率较合理。让企业资金在存货、应收帐款等非现金资产上并没有过多的占用，变现速度较快，有较好的企业资产的流动性和偿债能力。

（四）盈利能力分析

盈利能力是企业获取利润的能力。股东报酬的高低以及债权人收取本息的资金来源都和企业的获利能力密切相关，企业长足发展能力可以通过获利能力这一重要指标来衡量。销售毛利率、销售利润率以及主营业务利润率和净资产收益率都是衡量获利能力的主要指标。

销售利润率是主营业务的收入带来净利润能力的具体表征，是企业每销售出一元的产品所能够创造净利润的反映。

销售毛利率是毛利润在销售收入中所占的百分比，表示每一元销售收入在扣除销售成本后，多少钱可以用于期间费用和利润的形成。一般情况下，该指标越高越好，如果不能盈利那么就表示没有足够大的毛利率。

主营业务利润率这一指标体现的是一个企业的主营业务利润对其利润总额贡献程度，利用这一指标可以判别所要考察的企业的经营效益的高低。这一指标是从企业主营业务的盈利能力和获利水平这两个方面来进一步补充了资本金收益率指标，同时这一指标也反映了企业本身的主营业务利润对其整体收益的影响水平。

净资产收益率是企业投资者投入企业的资本收获净收益的能力的评价，是对企业持续收益的能力的反映。该指标如果持续保持增长，则表明企业的盈利能力将会持续提高。如果该指标降低，可能是由于—些其他的相关因素导致该指标降低，而并非是企业盈利的减少，例如：增发股票和接受捐赠等其他的一些状况。

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表3.4 万科公司获利能力指标计算表[4] （单位：%） 获利能力指标 销售毛利率 销售净利率 主营业务利润率 净资产收益率 2010年 40.70 17.43 29.61 16.47 2011年 39.78 16.16 28.94 18.17 2012年 36.56 15.19 25.97 19.66 2013年 31.47 13.51 22.95 19.66

图3.4 万科公司历年获利能力指标折线图

从图3.4和表3.4可以看出，2010年～2013年万科公司的销售毛利率呈现下降趋势，而销售利润率也呈现出逐年下降的趋势。究其原因，是成本费用的增长，导致其获利能力下降，故需要进一步追究其成本费用。而且近几年国内房地产市场行情变动较大，国家调控政策的实施，以及消费者的观望心理也是影响万科公司获利的隐形因素，值得关注。

（五）成长能力分析

成长能力又称发展能力，是企业通过对企业各种财务指标和企业历史财务数据进行比较得出来的。通过成长能力指标的分析，对企业的变化趋势有一个基本判断，进而对企业未来发展情况有一个较为准确的预测。衡量成长能力的指标主要有：销售收入增长率、净利润增长率、总资产增长率等。

主营业务增长率表示的是本年度主营业务收入与上年相比的增减变动情况，是对企业发展状况和成长能力的重要评价指标。一般情况下，假如主营业务收入增长率达到百分之十以上，表名公司产品属于成长期，增长势头将继续得到较好的保持，是一个成长型的公司。假如主营业务收入增长率在百分之五到百分之十之间，说明公司产品已进入一个相对稳定的期间，在不久的将来会进入衰退期，需要对新产品着手进行开发。如果该比率低于百分之五，说明公司产品已处于衰退期。

净资产增长率是企业本期净资产的增加额和上期净资产总数的比值。净资产增长率是对企业资本规模扩张速度的印证，是对企业总量规模变动和成长状况度量的重要指标。有一个较高的盈利能力是企业最基本的生存和发展的基础，更为核心的部分则是净资产收益率。

净利润增长率是对企业获利能力增长情况指标的反映，是对企业长期的盈利能力趋向的反映。该指标通常越大越好。

总资产增长率反应的是企业本年总资产的增加量同年初资产总额的比率，反映企业本期资产规模的增长情况。总资产增长率高，表示企业从时间到时间的资产管理规模扩张较快。

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表3.5万科公司成长能力计算表[4] （单位：%） 成长能力指标 主营业务收入增长率 净资产增长率 净利润增长率 总资产增长率 2010年 3.75 20.21 37.47 56.70 2011年 41.54 24.27 31.22 37.36 2012年 43.65 21.09 35.03 27.88 2013年 31.33 28.37 16.82 26.51

图3.5 万科公司成长能力指标折线图

从图3.5和表3.5中可以看出，自2010年～2013年，总资产增长率逐年下降，说明该公司已经度过经营规模大幅扩张市场的时期，走向平稳发展的道路。而该公司在净资产增长率方面呈稳步增长的趋势，说明该企业具有较为平稳的资本规模扩张速度，成长状况良好。万科公司今年的净利润增长率除2013年因市场因素下降幅度较大外，2010年～2012年都超过30%，表明该企业获利能力较强。由上图可知，万科公司的主营业务收入增长率变化幅度较大，2010年仅为3.75%，2010 年后都超过30%，说明该公司产品处于成长期，将继续保持较好的增长势头，还没有面临产品革新的风险，属于成长型公司。总体分析，万科公司是一个正处于稳步成长的企业。

四、万科公司的财务评价及未来发展建议

（一）对万科公司的财务评价

通过以上对万科财务报表的剖析及财务指标的分析，可以得出了以下结论：

1.财务结构方面

具有较稳健的财务结构，财务风险较大。从公司的资产负债结构来看，2010～2013年企业的平均资产负债率为77.46%，超过了70%的经验数据。企业财务结构比较稳健，但是因为其贷款方式主要为长期贷款，所以企业的偿债压力并不是很大，有较强的操作能力。万科企业的长期股权投资较高，近四年，固定资产增幅较大。从公司的偿债能力来看，公司有较差的偿债能力，财务风险较大。

2.营运能力方面

较差的营运能力。从万科历年的主营业务收入和资产规模来看，2010年～2013年主营业务的上升有所减缓，资产规模增长较小。万科公司历年的存货周转率和总资产周转率数据表明，从2010年～2013年，公司存货周转率从0.27(次)上升到0.32(次)，总资产周转率从0.29(次)上涨到0.32(次)。所以说，万科在2010年～2013年，公司资产营运能力较差，2010

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年～2011年公司的资产营运能力有了较大的下降，出现了下降的趋势。从2010年～2013年，应收帐款周转率从43.96(次)到54.54(次)，是房地产行业从经济危机后步入发展滞缓的重要信号，公司的营运能力在上降，表明万科在遭受经济危机和同行竞争的双重压力下，发展有所缓慢，需要进一步提升资产的利用率，扩大销售。

3.盈利能力方面

较低的盈利能力。2010年～2013年万科公司的毛利率和净利率是呈现下降趋势，由于成本费用率上升的幅度较大，导致其盈利能力上升幅度不大。2010年～2013年，受整个行业的盈利水平的影响，盈利水平低下。通过公司的几项盈利能力指标分析，万科的盈利能力指标总体呈下降趋势，但是盈利水平却逐年上升。

4.成长能力方面

成长能力较强。从万科的主营业务销售增长来看，从2010年的3.75%到2013年的31.33%，销售急剧上升，企业的市场地位较强。横向房地产行业而言，万科在资产规模上还是有一定的优势的，如何扩大企业的销售能力，将是万科亟待需要解决的问题。

从净利润增长率来看，从2010年的37.47%到2013年的16.82%，说明公司的长期盈利能力在下降，这也是需要解决的问题。

（二）对万科的财务管理建议

通过对财务指标的具体分析，得出万科公司存在的优势和不足。在这样的情况下，提出以下几点建议:

1.偿债能力方面

在短期偿债能力方面，从2010年起，万科公司在流动比率和速动比率上呈现下降趋势，且其数值较小，说明有较差的偿债能力。同时具有较多的短期借款，而且在贷款方面形式比较单一，由此得出该公司的短期偿债能力有待提高。公司偿债能力减弱、资产负债比率上升、速动比率下降，易导致公司资金链的断裂。所以建议万科公司在其流动资产和流动负债方面应该增加比值，以提升其短期偿债能力。

而在长期偿债能力方面，万科公司近年的资产负债率均高于行业平均水平，维持在70%以上，这表明公司在长期偿债能力方面表现是比较差，应当尽快提高长期偿债能力水平。该公司在资产负债率呈现增长的势头，资产的增长速度高于负债的增长速度，万科公司应注意控制负债的增长速度，让负债与资产能够按照一定比率的增长，使得长期偿债能力有较强的保证。同时万科公司应当加强内部控制，提高自身的风险意识。

2.资产营运能力方面

万科公司的总资产利用效率呈上升趋势，总资产的管理能力和管理水平在不断上升。其主要原因是万科公司的应收账款和流动资产的管理能力在逐步提高。所以建议万科公司应该继续提升应收账款和流动资产的变现速度，提高资产的管理水平，增加主营业务的收入，或者对总资产进行处置，进而提高总资产的管理能力以及管理水平。万科拥有数额庞大的存货量，这既是未来发展的保障，也是万科风险的主要来源。建议进一步优化存货结构，适当的控制存货数量。

3.盈利能力方面

万科公司在盈利能力方面一直较强，但近几年在逐渐下降。万科公司应保持并在此基础上进一步提高盈利能力水平。万科公司在经营过程中应设法提高主营业务利润率、净资产收益率、总资产收益率和每股收益等财务指标，加强其盈利能力，以获取更多的收益，同时也应吸纳更多的资本。房地产开发过程中，万科应当科学、合理的控制其项目成本，这会对企业盈利方面有很好支撑作用。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/ui17.html