房地产评估知识点

第一章导论

1、房地产价格的特征

（1）地价是地租的资本化：地价并不是土地的购买价格，而是地租的资本化。

（2）权益价格具有重要性：房地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的房地产转移方式不同，形成的房地产权益不同，其权益价格也不同，评估时必须仔细考虑。

（3）增值性与折旧性：由于土地可永续利用，伴随地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，土地往往具有自然增值的属性。房产随着时间的流逝，房屋会发生物理性损耗和功能性损耗，发生贬值，产生折旧现象。

（4）用途相关性：房地产价格与其用途相关性极大。

（5）个别性：没有两宗土地的条件完全一致，在房地产价格的形成过程中，交易主体之间的个别因素也很容易起作用。

（6）可比性：可以根据房地产价格的形成规律，对影响房地产价格的因素进行比较，从而比较房地产的价格。

2、房地产评估，又称房地产估价，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行估价。

3、交易价格与评估价值的区别：

在目前的房地产估价实务中，大多数情况下评估的是市场价值。 市场交易价格是房地产在市场交易中实际成交的价格。受各种偶然因素和交易心态影响，可能是公平交易，也可能是非公平交易。其一般具有如下特点：①具体一宗房地产一定年期的实际交易价格②交易双方收支价款的依据③交纳契税和管理费的依据

评估价值或评估价格是指依据一定的评估方法对房地产的客观合理价格所作的估计，它以市场交易价格为基础和参照对评估对象做出的假设判断，而不是对评估对象实际交易价格的推测，更不是对评估对象实际交易价格的保证。其根据使用目的及作用，可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等。

4、房地产的概念：房地产是房屋和土地的总称，是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称，是房产和地产构成的统一体。房地产是实物、权益和区位三者的结合。

5、土地的特性：

(1)自然特性：①位置的固定性②质量的差异性③不可再生性④效用永续性 (2)经济特性：①供给的稀缺性②可垄断性③土地利用多方向性④效益极差性

6、房地产的特性：①位置固定性②数量有限性③用途多样性④长期使用性⑤大量投资性⑥保值增值性⑦投资风险性⑧难以变现性⑨外部影响性⑩使用限制性

7、不动产：土地及其定着物。不动产包括房地产。建筑物包括房屋和构筑物。 8、房地产价格的种类： （1）按房地产的权益分类 所有权价格、（>）使用权价格、租赁权价格、抵押权价格(<市场交易价格) （2）按房地产的交易方式分类

挂牌价格、拍卖价格>招标价格>协议价格 （3）按房地产的实物形态分类

土地价格（包括基准地价和标定地价） 建筑物价格 房地产价格

（4）按房地产价格表示单位分类

总价格、单位价格、楼面地价（单位建筑面积地价）

楼面地价 = 土地总价格 / 建筑总面积 建筑总面积 / 土地总面积 = 容积率 楼面地价 = 土地单价 / 容积率 （5）其他价格类型 公告地价、申报价格 9、房地产价格的作用

1、调节供求关系 2、引导和公告作用 3、促进技术进步 4、优化资源配置 10、市场价值与投资价值

在评估中，将价值类型分为两大类：市场价值和市场价值以外(投资、在用、清算、残余)的价值类型。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

市场价值应具有的要素：1）买方自愿；2）卖方自愿；3）公平交易；4）资产在市场上有足够的展示时间；5）当事人双方各自精明、谨慎行事。

投资价值是指相对于特定投资者或某一类投资者而言，评估对象所具有的价值。 11、房地产评估的特点

1、房地产市场价值评估是对正常客观价格的估计 2、房地产评估必须由专业评估人员进行 3、房地产评估是针对特定目的进行的 4、房地产评估结果带有咨询性 5、房地产评估是评估师经验的结晶 12、房地产评估的原则

①供求原则②替代原则③最佳使用原则④预期收益原则⑤合法原则⑥评估时点原则⑦公平原则

13、房地产评估的作用

①为落实法定要求提供依据 ②为房地产抵押提供依据 ③为房地产税收提供依据

④为企业改制和公司上市提供参考依据

⑤其他作用：为房地产清产核资、投资信托、损害赔偿、房地产争议调处和司法鉴

定、房地产保险等提供服务。

第三章房地产价格影响因素

1.影响房地产价格的一般因素 （1）社会因素:

①人口状况：人口数量级人口密度、人口素质、家庭人口构成 ②社会稳定状况 ③城市化 ④房地产投机 （2）经济因素

①国民经济水平和发展趋势 ②财政收支及金融环境

③税负 （3）政治因素

①土地制度及政策 ②住房制度及政策 ③房地产价格政策

④土地出让方式、出让期限 ⑤行政级别及隶属变更 （4）其他因素

①心理因素

②国际因素：国际经济状况、军事冲突、政治对立、国际竞争 ③特殊因素

2.影响房地产价格的区域因素

（1）城市不同功能分区因素：商业区>工业区>住宅区 （2）城市不同功能区的环境因素

影响不同商业区房地产价格水平的因素有:

1、商业区经营规模、经营种类、集聚程度、竞争状况、繁华程度； 2、商业区腹地（吸引顾客的空间范围）大小、顾客的来源及购买力； 3、商业区内经营者的经营资力、资信、开拓精神; 4、商业区与外界的交通通达程度；

5、区内环境、街道规划设计对顾客购物的方便、舒适程度；

6、土地利用控制（如容积率、建筑密度、建筑物高度和绿地覆盖率等）状况。 影响不同住宅区房地产价格水平的主要因素有：

1、自然景观优美程度、环境清洁程度；

2、距商业中心的远近、与外界交通的通达程度；

3、水、电、燃气、邮政、电信、防火、垃圾处理等基础设施的配置状况； 4、学校、医院、公园、娱乐等公益设施的配置状况； 5、区内百货商店、粮店、洗理等服务状况； 6、区内街道、绿化等规划设计状况；

7、居民的人口构成、文化素养、治安状况； 8、土地利用控制状况。

影响不同工业区房地产价格水平的主要因素有：

1、与原料供应及产品外销有关的交通通达程度； 2、雇佣劳动力的成本；

3、水、电、燃气、电信、防火等基础设施的配置状况； 4、相关产业的集聚程度； 5、环境污染及治理状况； 6、土地利用控制状况。

3.影响房地产价格的个别因素 （1）影响土地价格的个别因素:①位置②面积③地形地势④地质⑤水文⑥形状⑦气候⑧临街状况⑨土地利用控制状况⑩土地产权权属状况诗?建筑物与土地的组合是否得当

（2）影响建筑物价格的个别因素临街状况：①建筑构造②房屋装修标准③房屋设备及附属设备④地段、层次、朝向增减因素⑤房屋的折旧和完好程度⑥规模及高度⑦用途

第十三章房地产评估程序与估价报告

1.房地产评估程序：

①明确估价基本事项 ②制定估价作业方案 ③搜集估价所需资料 ④实地查勘估价对象 ⑤选定估价方法计算 ⑥确定估价结果 ⑦撰写估价报告 ⑧估价资料归档

2.房地产估价报告类型（种类）：定型式、自由式、混合式 3.房地产估价报告的组成（格式）：

①封面；②目录；③致委托估价方的函；④估价师声明；

⑤估价的假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。 4.房地产估价报告的内容： 1.评估项目名称；

2.委托方名称或姓名和住址；

3.评估方（房地产估价机构）名称和住所； 4.评估对象； 5.评估目的； 6.评估时点； 7.价值定义； 8.评估依据； 9.评估原则；

10.评估技术路线、方法和测算过程； 11.评估结果及其确定的理由； 12.评估作业日期；

13.评估报告应用的有效期； 14.评估人员；

15.注册房地产估价师的声明和签名、盖章； 16.评估的假设和限制条件； 17.附件。

第五章收益法作业题

1.某市区有三层砖混结构的办公楼一幢，土地总面积为360平方米。房屋建筑面积为510平方米，月租金收入为2.7万元（整幢出租），订约日期为2014年1月。假设建筑物还原利率为10%，耐用年限为60年，土地还原利率为8%。试评估本例房屋基地在2016年1月的非有限期土地价格，以及有限期为50年的土地价格。

已知以下条件：

该评估房地产的年租金应为780元/平方米；房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；修缮费以房屋现值的1.5%计算；该房屋为砖混结构一等，重置价格为800元/平方米，年折旧率为2%，已经过10年；保险费以房屋现值的3‰计算；租金损失准备金为半月租金收入；土地使用税为每年每平方米2元。

2.待估对象的基本情况为：写字楼一幢，占地面积500平方米，建筑面积为2000平方米，月租金60000元，设定建筑物还原利率为10%，尚可使用年限为50年，土地还原利

率为8%，房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格为150万元，试运用收益现值法估算该写字楼所占基地的公平市场价值。

房地产评估案例2.3

商品房评估案例

案例

一、待估物业为位于上海浦东新区的楼盘LY广场的一套商品房4号楼1201室。

二、选取比较对象 A：2号楼701室； B：2号楼802室；

C：邻近相似楼盘浦东HQ花园5号楼601室

交易实例情况表

交易实例 比较项目 坐落 内/中/外环 价格（元/每平方米） 交易日期 面积 浦东新区FD路300号 内环以内 10500 2005年6月 114 浦东新区FD路300号 内环以内 10000 2005年9月 114 浦东新区JX路300号 内环以内 9500 2005年11月 120 浦东新区FD路300号 内环以内 2005年11月 114 A B C 待估物业 三、进行个别因素修正

个别因素修正表

交易实例 个别因素 交通便捷度 自然环境 噪音及各种干扰 物业管理 社区环境 10 10 8 10 10 10 10 8 10 10 10 10 8 9 9 A B C

楼层 房型布局 房屋朝向 房龄 装修情况 8 10 10 10 10 8 10 7 10 10 7 10 10 9 8 100 96100交易实例B个别因素修正系数 =

93100交易实例C个别因素修正系数 =

90交易实例A个别因素修正系数 =

四、进行交易时间修正

由于受到国家对房地产市场调控的影响，6月份上海楼市陷入低谷，许多人持币观望，房地产市场有价无市，交易量萎缩。9月份上海楼市进入了传统意义上的“金九银十”期，房屋的交易量开始缓慢回升，楼市出现复苏迹象。此外，上海市秋季房屋展销会的成功举办，对于活跃市场也起到了不小的作用。根据对上海市房地产市场的调查，进入九月份，房屋均价比六月份上涨了2%，9月以来，房屋均价平均每个月上涨1%。

104 100102交易实例B交易时间修正系数 =

100100交易实例C交易时间修正系数 =

100交易实例A交易时间修正系数 =

五、计算待估物业的初步价格

100?104 = 11375（元/每平方米）

96100100?102B = 10000? = 10968（元/每平方米）

93100A = 10500?C = 9500 ?

100?100 = 10556（元/每平方米）

90100六、采用算术平均法求的待估物业的评估值 待估物业单价 =（11375+10968+10556）÷3

= 10966（元/每平方米）

房地产评估案例2.4

商场评估案例

案例

G公司是一家大型商贸公司，因融通资金需要，委托C评估事务所对其所属的×商场进行评估。

一、评估对象简介

×商场座落于W市最繁华的商业街区，是W市经商的黄金地带。建筑物共24层，其中地下1层，地上23层(裙楼5层，主体塔楼18层)。大厦的裙楼自1994年开始运营，以招商出租营业场所为主要方式。第一层为日用百货区，二、三层是服装、鞋帽、床上用品区，四层为家具区，五层为舞厅、台球等娱乐区，地下室按人防工程设计施工，现为停车场和其他出租经营。主体塔楼为写字间设计，外部的面砖贴面、铝合金窗、玻璃幕墙已经安装完工，电梯已完成采购，但内部装修尚未开始。大厦自营业以来，一直是W市经营较好的商家之一。

二、评估过程简介

C评估事务所的评估人员，按照必要的程序，在对委托评估的资产实施了必要的现场勘查、市场调查与询证的基础上对委评资产做出

了评估，主要做法如下：

(一)评估思路与方法的选取

评估对象为经营性房地产，但其主体塔楼内装修尚未完工，因此对裙楼运用收益法评估，对塔楼运用重置成本法评估(注：塔楼部分按形象进度，考虑成本构成要素，采用成本法计算，此处不再详列，仅介绍裙楼的评估过程)。

(二)纯收益的求取 1.总收益

预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几年相比不会有大的变化，所以各年租金按前3年实际发生额的平均数计算调整。具体情况是：

(1)一至四层为商业经营区，实际的租金收入由于各楼层经营品种不同而有所差别。一层经营日用百货等赢利水平低的商品，租金相对较低；二、三层经营鞋帽、服装等赢利水平高的商品，租金收入较高；四层经营家具，租金收入偏低。按照最佳效用原则和贡献原理，一至四层的租金收入应从一层至四层递减。因此，将各层的实际收入水平调整为客观收入，即：每月平均租金收入一层为67元／平方米；二层为60元／平方米；三层为46元／平方米；四层为38元／平方米。调整后的整体租金收入与调整前不发生变化。

(2)四层现有部分面积用于办公，考虑也可出租营业，故四层的租金收入按四层总面积计算。

(3)五层在未来一段时间内，预计仍按现在用途使用。但是，按

目前的收入水平测算，费用大于收入，所以五层用成本法评估。

(4)共享大厅暂作出租营业使用。为客观反映其收益水平，比照裙楼将其收入调整为67元／平方米，商场豪华装修部分价值，按成本法另行计算。

(5)地下室分为两部分。一部分为停车场，另一部分尚未出租。尚未出租部分比照停车场收入按其80%计算。

(6)通过以上分析计算调整，确定各部分租金收入为：一层2,455,416元；二层2,299,680元；三层3,081,264元：四层2,555,880元；地下室386,064元；共享大厅2,999,724元。合计13,778,028元。

2.总费用

合计包括管理费、房屋保险费、维修费、税金和不可预见费五部分，经分析计算摊销到每层分别为：一层980,925元；二层952,113元；三层1,096,707元；四层999,520元；共享大厅1,081,622元；地下室71,422元。合计入182,309元。

3.纯收益

为总收益与总费用的差，一层1,474,491元；二层1,347,567元；三层1,984,557元；四层1,556,369元；共享大厅1,918,102元；地下室314,642元。合计8,595,719元。

(三)折现率的确定

取国债5年期利率折成复利率，再加风险利率确定折现率，为 5.057%。

(四)折现期

土地使用权剩余年限为其折现期，即34年。这样可以得到年金系数为：

［1-1／(1＋5.057%)34］×1／5.057%=16.079 (五)评估结果

依据上述资料得出委评资产的评估值：

1.裙楼评估值15,480万元，其中一层2,371万元；二层2,166万元；三层3,191万元；四层2,502万元；五层1,302万元(按成本法评估)；共享大厅3,442万元；地下室506万元。

2.塔楼评估值2,888万元(按成本法评估得到)。 3.委评资产总评估值为18,868万元。

案例分析

评估对象属于商业性房地产，其主要特点是能够获得收益，其价值集中体现在它的获益能力上，所以收益法是商业性房地产评估最为常用的方法。但评估对象中的塔楼尚未装修完工，目前尚无收益，且评估目的为融资需要，因此本案例分别采用收益法和成本法对裙楼和塔楼进行评估，并加和求得房地产总价值，评估思路和方法选取都是正确的。

收益法应用的关键是对评估对象年纯收益的估算和折现率的选用，因此，运用收益法进行房地产评估时，必须在获得相关可靠信息的基础上，准确地预测评估对象的年纯收益并采用合理的方法测算出

折现率，才能对评估对象客观合理的价格作出正确的判断。虽然收益法的理论和步骤是惟一的，但在具体操作过程中又要根据收益性房地产的不同类型区别对待。

收益性房地产可划分为出租型和商业、生产经营型两类。本案例中的房地产是出租型房地产，应根据租赁合同计算纯收益。C评估事务所根据调查研究，预计在今后一段时间内W市经济发展状况与前几年不会有大的变化，将租金收入按前3年的租金实际发生额的平均数计算调整，技术方法合理，测算过程正确，评估结果符合实际情况。而且，商场现有的经营格局，并未反映出房地产最佳使用状况，以致使本应该获利高的楼层获利低，本应该获利较低的楼层获利反而偏高。评估人员按照最佳效用原则和贡献原理，将各楼层的实际收入水平调整为客观收入水平，并据此评估出各层的价格，即能满足房地产产权分割变动的需要，又能如实反映评估房地产的真实价格。而且×商场目前的整体收益水平基本代表了未来收益水平，因此调整后的整体租金收入与调整前不发生变化，这样就不会因对各楼层租金的调整影响委评房地产的整体价格。

出租型房地产的纯收益是按租金收入扣除维修费、管理费、保险费和税金来计算的。本案例计算总费用时，未把大厦的年折旧费包括在内，这一点是正确的。在实际评估工作中.有很多评估人员在用收益法评估房地产价格时把折旧费包括在总费用中，这种做法是错误的。因为如果扣除折旧，就已不是房地产的价格了。本案例中，扣除了一项不可预见费，这是因为建筑物主体与附属设备的使用年限不同，在

经营期限内需要考虑设备重置发生的费用(如电梯、空调)，另外还存在重新装修的可能，将这些费用列为不可预见费，体现了谨慎原则。

折现率的确定是运用收益法较为棘手的问题。本案例的折现率是用国债5年期利率折成复利率，加风险利率来确定的。这种确定方法是比较合理的。一般来说，折现率包括三方面内容：无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。在目前条件下，根据通货膨胀对收益额影响的弱相关性和不完全性，确定折现率可以不考虑通货膨胀率。这样，折现率通常用无风险利率加上风险报酬率来确定。无风险利率是投资者投资应获得的最低报酬率，国外评估机构通常以政府长期国债作为无风险利率。因此，本案例采用5年期国债复利率加风险利率确定折 现率是可行的。

总体来看，本案例评估思路合理，选用方法适当，评估测算过程正确，评估结果符合市场实际情况。但也有以下几点值得注意的问题：

1.本案例具备采用成本法的条件，应将成本法作为其中一种评估方法求出一个值，再与收益法相联系，最后综合确定评估值，或用成本法来验证评估结果。

2.计算纯收益时应考虑空置率和租金损失，如果没有空置和租金损失，应予以说明。

3.评估中未说明租金收入是否存在租约限制。如果有租约限制，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，而不是采用正常客观的租金。因为，如果某些评估对象附带租约，当该评估对象的产权发生转移时，依照有关法规规定应保持这些租约继续有效。评估人员对这类

房地产进行评估时，应注意考虑这些因素的影响。

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