物业服务法律法规知识培训

概论部分

物业服务的法律定义与范围

《物业服务条例》第二条规定：本条例所称物业服务， 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务 企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设 备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理 区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

概论部分

物业服务所应遵循的基本法律原则

公平、公开、合理 以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利 相对应(建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权以 及对共同部分享有的共有权和共同管理权。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营 性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业 主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义 务)

业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合保证物业正常运作与安全合理使用 维护全体业主合法权益 政府的适度干预与推动引动

概论部分

物业服务中的主要法律主体

业主(房屋所有权人；通过买卖且已经合法占有建筑 物专有部分的人) 物业使用人 业主委员会 物业服务企业

建设单位

概论部分

物业服务中的几个关键文件

《物业服务合同》或《前期物业服务合同》 《管理规约》或《临时管理规约》

其他管理规定或约定(如装修管理规定)

物业服务合同

《物业服务合同》的法律效力

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合 同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务 企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主 以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予 支持。 物业服务合同的签定主体合法性(其中未成年人须有 监护人的签字确认)。

物业服务合同

判定物业服务合同或合同条款无效的情形

违反法律、行政法规的禁止性规定； 主体不合法；

物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务 一并委托他人而签订的委托合同；物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委 员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权 利的条款； 合同法规定的其他合同无效情形(如采用欺诈、胁迫 的手段且损害国家利益)。

物业服务合同

物业服务企业不履行合同的法律责任(一)物业服务企业不履行或者不完全履行物业 服 务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范 确定的维修、养护、管理和维护义

务，业主请求物业 服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失 等违约责任的，人民法院应予支持。

(二)物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务 细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同

物业服务企业不履行合同的法律责任(三)物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、 法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费 标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的， 人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的， 人民法院应予支持 。

物业服务合同物业服务企业责任承担范围

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业 主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的 法律责任。 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装 修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企 业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

物业服务合同

业主不履行合同的法律责任

业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约， 实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求 业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事 责任的，人民法院应予支持。 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的 合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主 支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已 经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未 享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民 法院不予支持。

物业服务合同

物业服务合同对物业承租人、借用人及其 他物业使用人的法律效力

业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约 定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主 承担连带责任的，人民法院应予支持。 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违 反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行 为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照关于业主 的规定处理。

物业服务合同

物业服务合同终止后的服务行为的有效性

物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝 退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由， 请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费 的，人民法院不予支持。

物业服务合同

思考——空置房物业服务费的交纳依据背景： 《杭州市物业管理条例》规定，未入住的房屋按70%标 准交纳物管费。 新司法解释可能引起的误解： 该司法解释规定，物业服务企业违反物业服务合同约 定或者法律、法规、部门

规章规定，擅自扩大收费范 围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为 由提出抗辩的，人民法院应予支持。

物业服务合同

思考——空置房物业服务费的交纳依据新司法解释：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享 受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

既有法律依据：《物业服务条例》41条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相 适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价 格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务 合同中约定； 《物业服务条例》42条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 [03年11月13日《物业服务收费管理办法》规定：纳入物业管理范围的已竣工但尚 未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用 或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。业主应当按照物业服务合同的约定 按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。”

建筑物区分所有权

建筑物区分所有权的定义

所谓建筑物区分所有权，是指多个所有人共同拥有一 栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上 具有独立性的建筑物部分(专有部分)所享有的所有 权、对供全体或者部分所有人共同使用的建筑物部分 (共有部分)所享有的共有权以及基于建筑物的管理、 维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。

建筑物区分所有权

建筑物区分所有权中的专有权

专有所有权，是指在具有构造上的独立性、利用上的 独立性和形式上的独立性的专有部分上成立的所有权。

建筑物区分所有权

建筑物区分所有权中的专有权

定义：专有所有权，是指在具有构造上的独立性、利 用上的独立性和形式上的独立性的专有部分上成立的 所有权。 专有权内容：

(一)住宅或经营性用房； (二)车库、摊位； (三)独立别墅整栋及其占地；

(四)其他特定空间(如可排他私用的露台)

建筑物区分所有权

建筑物区分所有权中的专有权

业主对其建筑物专有部分享有的权利： (一)占有；

(二)使用；(三)收益； (四)处分。

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