南京租房市场调研

宁为“租客”,不为“房奴”

——低租售比下南京租赁市场调研报告

商学院08级市场营销系 陈剑

目录

摘要 ------P1 I.调研背景 ------P1~P2 II.调研目的 ------P2 III.基本构成简介 ------P2 IV.调研手段 ------P2~P3 V.调研分析

一、房价与租金的认知对比 ------P3~P6 二、从中介、法律、政府，三方面进行问题分析----P7~P15 三、南京青年群体的传统观念 -----P15~P16 VI.调研结论和建议 -----P17~P19 VII.谢辞 VIII.附录

摘要 目前中国房价居高不下，租售比严重偏离正常值，房地产市场存在风险。

通过分析，我们提倡中低收入的年轻人宁为“租客”，不为“房奴”。以南京为调研地点，发现目前住房租赁市场存在着种种问题，难以调动他们租房的需求，正在租房的人也有半数左右对房价观望，伺机买房。我们团队通过前期准备、问卷调查和深度访谈,详细分析该人群对租房和买房的态度及影响因素；从中介、法律、政府三个角度分析了南京租赁市场中存在的问题及解决问题的办法并向租赁市场的参与者和政府提出建议。

关键词：租售比 南京 租赁市场

I.调研背景

一、买房还是租房？

众所周知，当下中国房价处于历史高位。如2010年的中国社科院《经济蓝皮书》所指出

的，中国房价太高，全国85%家庭在城市买不起房！居高不下的房价催生了许多社会问题，

例如蚁族、房奴的大量出现，房价走势牵动着社会各界的神经，而一个具有中国特色的二难选择也应运而生：买房还是租房？

房还是租房,这个问题关系我们大学生的切身利益,是每个人都将要面对的两难选择,特别是对于那些从农村进入城市的大学生,大部分都渴望留在城市。买房？房价太高，买不起，就算甘当房奴，以现在的工资水平，长年还贷无可避免，生活质量必然下降，心理负担也将加剧。租房？当前中国的住房租赁市场制度法规尚不健全，租客权益难以获得有效保障，租房带来的一系列问题使社会大众普遍认为:租房不是长久之计,租房习惯远远没有如西方发达国家般成为社会主流之一，又如家庭需要，传统观念等诸多因素，租房似乎也不是一个长久之计。最近几个月，国家终于运用了有效的宏观调控手段，遏制了房价的大幅上涨，然而房价依然是居高不下，同时，全国包括南京的房租价格也在大幅上涨，让一部分人苦不堪言。

- 1 -

二、极不正常的租售比

租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。

最近，财政网专栏作家Barrons把北京与22个世界主要城市比较，发现其租售比已超越了美国纽约曼哈顿，在22个城市中名列第一，直逼日本东京历史上的最高位。Barrons称，如果北京完全重复东京的轨迹，那么房价还有一年左右的时间持续上涨，随后就会进入下跌通道，直至恢复到世界大城市平均水平的1：240的年售比。如此令人咋舌的租售比，已经成为催生楼市泡沫的隐患。

北京，上海，广州等大城市的房产租售比早已普遍超越了国际警戒线。根据马克思的经济理论，长期来看，租售比必将趋于1：200-1：300这个区间，如今中国极低的租售比就像堰塞湖一样，如果不采取对策，湖里的水随时都可能冲击房地产市场，造成巨大震动。通过我们预先对专家学者和业界人士的访谈，普遍都有这方面的担忧。但也有人认为，中国的大环境和美国等市场经济发达的国家相比是不同的，所以租售比根本不能用来考量中国的房地产经济（特别是中介和房地产公司人士普遍这样认为）。这个所谓的大环境就是指中国13亿的人口和加速的城市化进程，为城市带来巨大的住房需求，以及中国还在建设完善中的不成熟的市场经济体制。诚然，短期来看，由于巨大的住房需求和房屋供给的结构性短缺，房价一时难以下跌。然而，就像东京一样，租售比再低也终究是有限度的，最终还是要回归理性。在理想的市场经济条件下，房租和房价相互影响相互制约，尽管中国特有的国情使两者暂时断开了部分联系，但是不可否认，中国的租赁市场对商品房市场也起到一定作用。如果能够建立一个健康完善的租赁市场，不仅能够丰富我国的市场经济，对于稳定房价，改善低收入群体的生活状况，构建和谐社会都是有巨大帮助的。

三、宁为租客，不为房奴

我们团队认为，对于还没有足够收入的年轻人而言，面对难以承受的房价，与其背负几十年的房贷，赌上一辈子的幸福，不如选择适合自己的租房方式。我们倡导：“宁为租客，不为房奴”。纯粹从经济角度分析，已有众多经济人士得出目前租房要比买房划算，但是为什么还是有很多人宁肯做房奴也要买房呢？

II.调研目的

我们团队这次暑期实践的目的就是通过对南京地区有一定收入的年轻人买房和租房意

- 2 -

愿的较为详细的调查，客观反映社会各界对这一群体买房或租房的态度以及主要影响因素;在此基础上，进一步分析影响该群体对待买房或租房态度的因素，找出南京住房租赁市场中存在的问题，分析问题产生的原因，进而对政府的相关法律法规提出政策建议，对南京租赁市场参与者提出建议，以期唤起潜在的房奴租房的需求，寻找一条促进住房租赁市场走向健康、合理发展的道路。

III.基本构成简介

时间和地点：7月5日至7月13日，南京

团队成员：陈剑、单奕、吕晃先、张清源、朱海仑、蒋超、孙赫俊、黄桢、沈侠、张致

远、薛刚、王形，共12人，10人为08级市场营销专业，单奕为08级法学专业，王形为08级会计专业。

IV.调研手段

一、文献搜索、查阅、分析

参考文献：

《房价与租金的关系》——中外企业家 《房奴VS租客—我们如何抉择》——时尚消费 《租房者怎会沦为租奴？》——上海经济

二、对房地产专业人士，专业律师，教授学者，政府的前期简略访谈。

姓名 王红红 陈宽山 朱振华 潘晓健 刘一鸣 耿强 何建 职务 南京房管局政策研究室主任 广东泛城律师事务所主任律师、南京大学法学本科、硕士 无锡房管局公务员、注册房地产经纪人和房地产估价师 南京宁杨房地产置业顾问有限公司总经理 江苏正泰房地产开发有限公司董事长 南京大学经济学系 副教授 南京大学市场营销系 副教授 三、问卷调查：

- 3 -

a.设计：

目前南京的租售比普遍在1:500左右，由于上半年租金的快速上涨和房价的暂时稳定，租售比略有回归。那么，作为这个市场的直接参与者，南京的租客或者潜在租客以及房东或者潜在房东是如何认知南京的租赁市场的呢？为此，我们设计了一份《南京市普通居民租房意愿调查表》，将普通居民分成租房者或者有租房意愿的人和已有住房或者正要买房的人两部分。

b.说明:

本次我们新路团队的暑期社会实践问卷调查主要收集南京市有固定收入的年轻人关于买房租房相关方面的意愿信息和他们对目前市场的认知。问卷发放的地方主要为新街口，珠江路、中央门、南大鼓楼校区、仙林中心、南师大仙林校区，问卷发放对象主要是商场，企事业单位正在上班的员工。结合我国国情和调研目标，实际发放过程中，我们侧重于男性和30岁以下的人群。问卷发放总共3天，共发放并回收有效问卷739份。

1、按性别划分，受访者为男性的问卷数量为508份，占68.7%，受访者为女性的问卷数量为231份，占31.3%。男性占大多数，而事实上，中国传统文化下，对于住房问题，男性还是处于主导地位的。

2、按年龄段划分，24岁以下有220人，占29.8%，24-30岁有312人占42.2%，30-40岁有135人，占18.3%，40-50岁有52人，占7%，50岁以上有20人，占2.7%。30岁以下的年轻人占了70%多，基本符合市场状况。

3、按照目前的居住状况看，已经租房或者正要租房的人有408人，占55.2%,已经有住房或者正要买房的人占有331人，占了44.8%。

四、与租客、律师、中介公司经理的调研中期访谈：

姓名 王钤 王舒 舒莉莉

职业/身份 南京就业的租客 南京苏源律师事务所律师 南京我爱我家中介公司市场部经理 访谈形式 网上访谈 面对面访谈 面对面访谈 V.调研分析

- 4 -

一、房价与租金的认知对比

1、绝大部分南京市民认为南京市房价偏高

对于此次问卷调查的第十题：你觉得南京现在的房价如何？，只有9个人选择了A、房价不高，仅仅占1.2%，而选择房价偏高和过高的人群占的比例则高达91.2%！见图1-1。诚然，相比于北京、上海、深圳、广州、杭州，南京的房价并不能算高，但是南京的生活成本也不如以上几个城市，比如北京5000元的生活水平在南京约等于3500。所以相比较而言，南京的房价也是非常高的，早已脱离了普通大众的购买能力。问卷中91.2%的人认为房价偏高和过高是基于他们的生活体验的，正是合情合理的，而绝非某些富裕人群认为的，南京的房价并不能算高。86%的买房者认为房价偏高或过高，94%的租房者认为房价偏高或过高。

图1-1 ：全部数据 图1-2：买房者 图1-3租房者

2、南京市民认为南京房租略显偏高

与房价的认知情况有别的是，大部分南京市民认为南京租金的价格主要处于适中到偏高的范围，见图1-4。其中买房者（租赁市场涨价的受益者或者潜在受益者）居然也有41.34%的人认为租金偏高，这令我们非常意外，图1-5。住房租赁市场反应的是住房的刚性需求，相比于商品房可以作为投资品，出租的房屋就像是消费品。如果从租售比来看南京的房租，与房价相比，租金绝不算高，反而显得偏低了。然而从普通大众角度来看，他们是将自己的收入与租金相比得出租金略有偏高的事实。尽管上半年房租上涨了许多，但还是在普通大众的承受范围内的。

- 5 -

图1-4 图1-5 图1-6

3、房价和租金的认知错位，90%的人认为房价不会大幅波动

从这一点来说，房价和租金存在着认知错位。这实际上说明了相对于楼市，当下的南京租房市场更为合理化，大众的经济能力基本上可以支持他们租房所形成的收入支出。这也是住房租赁市场发展的潜力和契机。假如不考虑其他因素，仅仅从经济因素考虑，相对于常人难以忍受的高房价，大众选择租房将是一个理性的选择。而短期来看，南京的房价也是难以出现大幅下降的。简单分析，1是房地产是中国经济目前的支柱，政府给予高度的重视，在中国目前的经济体制下，房价崩盘的可能性很小。2是中国人多地少的基本国情和快速发展的城市化进程，从供求方面看，房价也很难出现大幅下降。3通过我们的问卷调查，南京市民大部分人认为房价不会出现大幅波动。在这种预期下，也有利于房价不出现大幅波动，见图1-7。

图1-7

4、半数租房者属于被动租房

然而在我们的调查中看到，租房者中半数是因为房价太高（而租金还可以接收）而选择被动租房，见图1-8。

- 6 -

图1-8

按照目前的租售比状况和中国目前的房价，短期内很可能这一比重将继续增加。这些人口实际上都是潜在的购房者，他们大部分人都在观望房价，一旦房价出现下调，仍然会大举涌入房市再次推高房价，租售比依然难以回归，房奴依然是房奴，难以改变现状。

5、六成购房者主要因为是因为家庭需要

另一方面，我们调查了已有住房或将要买房的人买房的原因。其中家庭需要高达59.7%，从这一点来看，买房主要原因和租房主要原因是有很大不同的。租房主要是被动性的租房，被经济压力所迫。买房主要是为了家庭的需要，是硬性的要求。延续之前的逻辑推导，租房的人群由于经济因素的考虑仍然是主要因素，因此原本租房的人群在房价稳定的情况下继续租房。变化还可能出现在买房人群的流动上，由于对大部分有买房意愿的人而言，家庭需要这一硬性要求不得不满足，在中国特色下，这部分人很难由购房市场向买房市场流动，购房市场与租房市场的互动似乎就此切断。

由前所述，家庭需要正是症结所在。然而，此时作为重要因素的时限还未被考虑到。在长期来看，家庭需要毋庸置疑是硬性要求。但是在短期来看，家庭需要往往只是一种预期需求而已。换言之，在短期来看，家庭需要是不存在的。因此，由于所谓的家庭需要而不得不选择买房的那一部分人在短期很可能进入租房市场，所以租房市场仍然可以有效的协调楼市，利于房价合理化。

现在来分析家庭需要的程度，这一指标由婚姻状况进行划分，并将两者进行交叉分析。

- 7 -

图1-9 图1-10

如图1-9所示，在受访者当中，未婚人士占62.8%，已婚人士占37.2%。

如图1-10所示，在已有住房或将要买房的未婚人群中，有58.19%的人以家庭需要作为买房的原因。这正表明了租房市场仍然有巨大的未婚人群作为短期顾客群。甚至在已婚人群中，也有一部分人可以争取其进入租房市场。

6、购房者向租房流动的倾向

除了家庭需要，有10.73%的人是因为租赁市场的混乱，那么如果建立一个完善的租赁市场，这部分人将很可能流入租房市场。对于这个问题，我们也有调查。对于问卷中针对买房者或者正要买房的人的问题：如果有一个完善的租赁市场，您是否愿意放弃买房或者暂时放弃？调查结果如下：因为租赁市场太混乱不放心而买房的人中有51.72%愿意租房，因为家庭需要而买房的人中，有24%的人愿意租房。这也证实了我们的想法。

图1-11

7、结论

通过上述的分析，可以看到租赁市场的潜力是巨大的。如果能让这些因为房价太高而选择租房的半数租房者真正认可租房这种生活方式，从高房价的困扰中解脱出来。同时积极争取那些因为家庭需要而在短期可能租房的未婚甚至已婚人群。这些都有助于租赁市场的发

- 8 -

展。尽管有巨大的潜力，但是南京的租赁市场到底是怎样的状况呢？租客在租房过程中遇到了哪些问题？如何解决这些问题呢？

二、从中介、法律、政府，三方面进行问题分析

图2-1租房过程中，最怕遇到什么问题？（租房者）图2-2：怎样看待现在的住房租赁市场？ （买房者）

从图2-1中可以看到，目前租客最为担心的就是房东违约的问题，而室内设施随坏导致的经济纠纷一项比重其次，中介违规也是个重要方面。而从买房者角度看，见图2-2，普遍对政府在租赁市场的角色感到不满，其次法律保障不足和对中介的不良映像也占很大比重。以下，我们就从中介，法律，政府 3个角度对南京的租赁市场做个详细分析。

a.中介在南京租赁市场中的角色

1、 租赁中介的作用

在一个成熟健康的租赁市场中，房屋中介公司发挥着巨大的作用。他不但是连接租客和房东的纽带，也是连接政府和人民的重要环节。诚信服务的中介公司，一方面加快租赁信息的传递，为租客和房东提供方便。另一方面方便政府对市场的监管，保护人民的利益，有助于租赁市场的健康发展。

2、 对“我爱我家”公司的访谈

我国住房租赁市场的真正发展大概是在2000年以后才开始的，大的住房租赁中介公司屈指可数，而我爱我家公司就是其中一家重要中介公司。

- 9 -

本次我们团队有幸采访了南京我爱我家的市场部经理舒莉莉，请她谈谈目前南京的租赁市场状况。目前租赁市场的数据主要还是来源于大的中介公司。

参考2010年上半年我爱我家公司的租赁成交数据：2010上半年与09年上半年同比，房源增加了46.09%，客源增加了48.28%，与09年下半年环比，房源增加了39.70%，客源增加了26.09%。2010年一季度，供求比一直在2以上，到了二季度，供求关系被拉进到了2以下。

关于客源增加，我爱我家给出以下分析：1，南京就业机会增加，大量外来人口通过租房解决问题。2，高校毕业生带来巨大需求。3城市拆迁改造工作。4外来务工人员受贷款限制，无力买房。5刚需购房人选择观望，暂时租房。但是我们团队认为，前三点每年大同小异，第四点影响微乎其微，外来务工人员能够在南京买房的人比重实在太小。而第5点在前面问卷中也看到了，被调查的50%的租房者是因为房价太高，这部分人主要就是观望者。

3、南京租金上涨是中介推动的么？

最近备受关注的是房租的大幅上涨(根据调查，目前南京的租金略为高于大众的心理价位)，针对这个问题，舒经理给出的回答：

“首先，我们要看南京市租赁市场总量有多少，目前南京市常住人口有630万，实际人口830.，200万流动人口，假设有120万由租房解决租房问题，假设由4个人合租一套房，南京一年下来会有30万套租赁成交量，而南京的中介一年的成交量是5万套，这么小的份额无法影响南京所有的租赁价格。

其二，大部分中介没有推动租金上涨的动力，我们中介公司的费用收取是按单提成的，比如成交一单生意我们就可以获得50元的提成，成交十单我们就可以获得500元。我们的收入只与成交数量挂钩而与租房价格无关，所以我们中介根本就没有推动租赁价格上涨的动力。相反的租赁价格的上涨反而会影响成交数量，于中介并没有好处可言。

其三，对于媒体坊间传言的中介从房屋管家业务中赚取差价，我想在南京会有部分中介在做这个事但不代表所有中介都在做，大概四五年前我爱我家有做这种房屋管家的业务，然

- 10 -

后最后核算下来是亏损的业务，所以我们也没必要做这种成本大收益小的业务。”

4、 南京租金上涨是需求和中介两方的影响

在我们对我爱我家市场部经理的舒莉莉的访谈中，她提到：南京应有30万套的租房成交量，而南京的中介一年只有5万套成交量，不到20%。然而根据我们的调查，南京34.9%的租房者是通过中介公司获得房源的，与我爱我家的数据似乎有不小的差距。（北京我爱我家公司副总裁提到，在北京住房租赁市场，50%的租房者是通过中介的）

图2-3

我们分析得出：这个差距有两方面可能：一是爱我家谎报了成交量，刻意弱化中介在租赁市场的影响力，以洗脱最近中介推动租金涨价的罪名。二是我爱我家等大的中介公司不过是南京住房租赁市场中的小部分，南京住房租赁市场中存在着许许多多不透明不正规的小中介公司无证经营，而这些中介的存在：1侵害租客利益2扰乱市场秩序3使租客对中介公司产生不良映像。而租客所担心的中介违规，买房者认为的中介唯利是图也多半是这些不良中介在扰乱市场秩序。

另外，据我们调查，南京中介费用的给付也并不是如舒经理所说按单给付，一般情况是每签一笔合同，一个月租金就是中介费用。那么成交金额和成交量都是中交考虑的因素。

如此看来，南京的中介似乎很难摆脱推动租金上涨的嫌疑。然而租房需求的增加也是一方面的原因。“需求拉动”说“中介幕后推动”是共同造成了南京租金的上涨。

5、 南京租客对中介的评价

- 11 -

图2-4：您怎样看待现在的中介？（租客）

从图2-4可以看到，只有不到10%的租客对南京的中介满意。但是依然有34.9%的租客通过中介获取房源。而从图2-5，图2-6看到，29.12%的房东或者说潜在房东认为南京中介唯利是图，然而尽管对中介的评价不好，他们仍然有44.41%的人在出租房屋时选择中介。

、

图2-5 图2-6

从调查中可以看到，中介机构在人员费用等营业成本和营业外支出的硬性条件下形成了一个较为稳定的服务收费标准；另一方面，中介机构制度缺陷带来的相关问题又使得委托其服务或接受其服务的顾客难以满意，感到不值。两者综合，中介机构唯利是图的负面形象也就自然而然形成了。

6、 目前各地中介普遍存在的问题

1）、无证经营，在利益驱动下超常规出租。把套间房用“三合板”隔开出租，通道不畅通， 存在消防安全隐患。

2）、以旅馆型出租、收留不明身分人员，经营期间不交税和管理费。 3）、出租房内盗窃案件较多，发生案件就是多家，严重影响社会治安。 4）、影响邻里居民生活，周边卫生环境“脏、乱、差”，对管理带来难度。

- 12 -

b.南京住房租赁市场的法律法规状况

1、 法律法规在住房租赁市场的重要作用。

一个完善的市场经济需要健全的法律体系相配合，市场经济本质上是一种法治经济。我国市场经济不断完善的过程同时也是我国法律制度不断完善的过程。因此要建设一个理想的租赁市场，配套的法律制度是必不可少的，那么南京住房租赁市场的法律状况如何呢？带着这个问题，我们也是采用问卷和访谈相结合的方式进行调研。

每个公民都应该学法，知法，懂法。话虽如此，然而我国的法律普及程度远远不及西方发达国家。但是一些事关自身利益的重要法律法规还是应该详细了解的。在我们的调查中发现，租客在租房过程中最担心的问题就是房东违约和室内设施损坏导致经济纠纷（见图2-7），然而这些困扰其实都是可以通过法律法规途径解决的。必须要指出的一点是，在当前居高不下的房价下，房东违约所带来的收益是远远超过风险的，其中制度缺陷的原因是不可忽视的。就相关法律的制度约束而言，对房东违约的条规约束力有限。房价上涨带来的诱惑，物价上涨带来的压力，使房东很有可能提前终止条约，以出售房屋的方式来快速回本，同时亦有可能违背条约规定上调租金，不论如何，这种都将给租客带来一种不安全感，严重挫伤租房热情，造成需求的下降。

图2-7

2、完善的法律法规对租房意愿的影响

而如果能够将法律保护做好，将上面这些问题解决后，现在南京的租客们是否愿意长期租房呢（3年以上）？要知道，欧美国家有许多家庭甚至一辈子都是租房生活的。在我们的调查中，实际上有半数左右的人是愿意长期租房的。如果将租房原因和长期租房意愿交叉分析的话，有以下结果：

- 13 -

图2-8

但是，目前的住房租赁市场几乎都是短期租房，很少有租客愿意长期过租房生活，签订的合同也多半都是1年短期，事实上那些因为房价太高而被动租房的人有超过半数的人愿意在法律保护完善的情况下长期租房。

3、南京租客的法律意识薄弱

事实上，南京的租客的法律意识是非常薄弱的。问卷中对租客的这个问题：您对租房的相关法律法规和享有的权利义务了解么？（比如没有产权证的房屋不能出租）

居然有超过半数的租客对自己享有的权利和应当履行的义务不太清楚或者完全不知，图2-9。

图2-9

4、对王律师的访谈及其建议

最后，根据我们问卷发现的这些问题结合网上一些租赁有关的纠纷，我们对江苏苏源律师事务所（江苏第二大律所）专长房地产业的王舒律师进行了面对面的访谈，其中最为重要的还是要制定详细的合同。以下是摘录访谈中对王律关于承租人方面的问题：

1）现在房屋租赁市场的中介良莠不齐，存在着很多不诚信的黑中介，不少中介只想着赚钱，向消费者推介的房源信息，不是延期，就是不准，还有假的，甚至还有勾搭假房主的，消费者这时应该怎样辨别哪些中介是可靠的？怎样防止它们以各种借口不退租金？

- 14 -

王：尽量找大一点的中介，比如“我爱我家”，这些中介毕竟在市场上做了很多年，模式相对成熟点。当然这并不意味着不能找小中介或直接在网上找出租房屋的人，但这个时候就要谨慎一点，比如说有的小中介要收所谓的“看房费”，在房子还没看的时候就收这些费用，这时就要多长一个心眼。如果是和个人签合同的话，那么在看房子以及签合同的过程中，我们要留意一下房子的整个状况还有房子的产权是否是个人的。 2）在租房签约时承租人应注意哪些问题？

王：是的，合同是承租人保障权利的最重要的武器。承租人在签合同时首先要看房子的所有权是否健全，是否是出租人的，出租人有没有权利出租。其次，看这个房子有没有被抵押掉。还有一些合同的细节问题，比如说房租怎么付，押金是多少，在租住之前要确认好房屋里的设备如电器等的状况，要做好清点，否则等到房屋退租时，如果出现损坏或缺失会造成一些麻烦。另外就是房子能不能转租，能不能合租等也是要考虑的，因为现在普遍有的情况是房屋租下来之后继续转租或者跟别人一起合租，这在有的时候是不允许的，比如出租人在合同里就约定了不允许这样，所以合同里必须要明确这一点即能否转租，能否合租。

3）房屋短期租赁也就是在6个月以下的必须签订租赁合同吗?如果遇到出租人突然要求涨价的，而房屋出租时双方又是口头协议的该怎么办？

王：因为合同是保障权益最好的武器，所以不管是六个月以上的还是以下的最好都要签合同。有的短期租赁的可能存在没有签租赁合同的是口头协议的，这对承租人来说是很被动的。如果说出租人想涨价，因为事先没有约定租赁标准多少，出现了出租人涨价的情况，我们可能拿不出有效的证据出来证明原来租金多少，我们只能被动接受。所以房屋租赁合同最好不管租赁多久都要签订。

4）作为承租人，转租的房子也就是“二手房”，能不能租住呢？这里也同样涉及到出租人的利益，出租方转租房屋会不会有什么法律风险呢？

王：转租的问题在法律上是明确的，未经出租人同意的转租是无效的。所以承租人要经过出租人同意，出租人在最初和承租人签订的合同里面就要明确能不能转租。明确好了之后就非常清楚，就不会造成后面会出现的一些纠纷。

5）如果租住的房屋不合格也就是违章建筑的话，在承租人租住期间该房屋被拆了，承租人能否要求赔偿？

王：关于违章建筑，法律也规定合同是无效的。这里要根据过错，所谓过错即承租人是否知道这是违章建筑，如果知道仍签了合同则双方都有过错，各人承担责任。如果承租人不知道是违章建筑，则出租人要承担承租人的损失。

- 15 -

6）关于出租房屋装修问题：（1）、如果是承租人认为出租房有质量问题而自行进行修缮的是否要征得出租人同意，装修费是否全部由房东出？（2）如果承租人对出租房进行装修了，但其中一方提前解除租赁合同了，剩下的装修费怎么处理？（如果是出租人同意装修的，是否最后无论如何出租方都要补偿以体现公平呢？）

王：（1）要看是什么样的房屋质量问题，是否影响居住。如果不影响居住即不构成任何修缮，出租人是否要承担修缮的费用就要看情况而论。如果房屋质量问题确实影响了居住，那么自行修缮是没有问题的，必要的费用还是要出租人来承担的，这就不一定要出租人同意修缮了。如果是很小的不影响居住的质量问题最好是经过出租人同意再修缮，由双方约定好费用是谁来承担。

（2）如果合同结束了，出租人想利用装修，可以给承租人一定的折价作为补偿。如果出租人不想利用装修且是可以拆除的，承租人需要把装修拆除掉，如果装修是不能拆除的，双方根据一定的过错承担不能拆除造成的损失，双方再折现。这就不一定非要出租人是否同意为条件了。

访谈最后，王律师为南京的毕业学生提出一些建议：

王：大学毕业生毕竟刚刚涉足于社会，社会经验不是很足，租房的时候要非常谨慎，找房源时要尽量找一些大一点的中介或者比较权威的网站比如南京的“house365”，因为它们已经对房源进行过客初步的审查。然后就是签合同的时候要注意房屋的产权人是否是出租人，租金怎么付，押金多少，租赁之前要把物品清点一下，明确水电费、物业费之类的由谁来承担，一旦房屋出现质量问题由谁来负责维修或维修费用由谁来承担，最好把可能出现的问题尽量详细地在合同中体现，合同要签订得完善一点。关于哪些人适合租房，哪些人适合买房要看经济实力，如果买房子还要牺牲掉生活质量就没多大必要了，如果经济实力够的话可以选择买房子。

并且为我们推荐了一些可靠的租赁中介和网站：

王：“我爱我家”，“21世纪房地产”，“house365”旗下还有一个“网上置业”，它除了卖房之外还有租房，这是南京本地的。全国的比较大一点的一个是“焦点”，还有一个是“苏房”。像还有“西祠”，上面大部分是个人租赁的房源。

由于租赁合同涉及的金额都较小，对于普通租客而言，因为租赁纠纷请律师根本不现实，因此本次访谈对于解答承租人和出租人的一些疑惑保护他们的利益还是有帮助的。

c.政府在住房租赁市场中的角色、

- 16 -

1、 南京市民对政府工作的满意度

图2-10 图2-11 图2-10：您对政府上半年对房市进行的宏观调控打多少分？

只有17.1%的受访者对政府的工作满意，而有42.4%的受访者对政府的宏观调控很不满意。尽管目前南京的房价已经停止了大幅上涨的势头，成交量迅速下降，然而房价仍然维持在高位，在他们看来理性的房价绝不是现在这个位置。

图2-11：您怎样看待现在的租赁市场？

有40.81%的人认为现在的租赁市场中政府的管制是不够的。中国楼市高价的形成有政府土地财政的原因，有开放商捂盘不供的原因，有资本炒房的原因，不一而足。就当前来看，中国市场经济改革仍在进行之中，政府的力量虽未如计划经济时代那般不可抗拒决定一切，但也具有庞大的能量。对于普通消费者而言，政府的强力形象更是深入人心。调查结果也正正符合着南京市民的心理认知，在他们看来，当前的权威政府将左右买房与租房市场。

从上面两张图可以看到，南京市民对政府工作普遍不怎么满意。

2、 南京市民对政府工作的预期

图2-12

- 17 -

如图2-12所示，超过半数的人认为政府将会健全各种法规制度，建立一个完善的市场，也有24.6%的人认为政府不会干预目前的租赁市场（其中有不少人是对政府目前在租赁市场中所起的的作用是不满意的）而也有14.9%的人认为政府是根本不想住房租赁市场完善，怕影响房市。

总的来看，有超过六成的人对政府还是有好的预期。市民们心中似乎已经达成了一种认识，就是大家都清楚政府不想让房价大跳水，所以大部分人对政府的调控打了低分，同时又对政府在租赁市场有个较高的预期，希望政府通过完善住房租赁市场间接对房屋买卖市场有所帮助。

3、 政府工作现状

目前政府宏观调控集中在房地产市场，对租赁市场的扶持不足。但是加快公共租赁住房建设已成为各界共识，国家正在着力推进这项制度的建立。2008年年初，住房和城乡建设部部长姜伟新就表示：今年要加大租赁市场方面的探索工作，以有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题。2009年国家已开始研究制订《公共租赁住房指导意见》。2009年北京、常州、厦门、重庆等少数地方城市已开始实质性的启动和尝试。2010年1月出台的“国十一条”中，明确规定各地应把公共租赁住房列入本地2010-2012年住房建设规划。

政府部门不掌握房屋租赁市场的数据信息，市场信息基本由中介公司控制。房屋租赁登记备案率低因为租赁的登记备案对房主没有任何好处，还需要再缴一次税，所以，几乎没有房主在出租房屋的时候会去登记备案。并不是统计部门总不公布租赁市场数据，如北京市统计局每个月都会公布北京市的房屋租赁价格数据，但是，北京市统计局的数据来源却是15家中介机构。在香港，也不要求房屋租赁必须登记备案，但是如果房主与租客发生纠纷，登记备案的合同就是基本的判断依据；香港也收税，但税率非常低，大概只需要月租金的千分之一到千分之三的印花税。所以在香港，房屋租赁的登记备案率非常高。市场的数据是公开可信的。

三、南京青年群体的传统观念

1、传统观念的巨大影响

中国的传统文化和价值观一直宣扬的“居者有其屋”，城市化进程带来的城市人口涌入大潮，户籍制度对房屋的规定，具有中国特色的丈母娘要求??

- 18 -

图3-1 图3-2

在调查中， “在目前的房价下，仍然要买房的主要原因是？”家庭需要占据58.19%，可见中国传统观念对买房需求的影响之深，真正是因为经济原因买房的人仅有12.99%，见图3-1。另外对于“如果建立一个完善的租赁市场，您是否愿意放弃买房或暂时放弃”，见图3-2。其中有27%的人愿意租房，而其中绝大多数在30岁以下。这种传统观念的存在正是造成目前租售比不正常的重要原因。但是任何市场经济模式最终都要遵循经济规律。在传统观念支撑下的房价最终必将会在事实面前让步。特别是年轻一代渐渐成为社会的主力，他们具有新的生活态度和观念，受传统观念的影响也更小。

总之，目前各种各样的原因造就了中国当代社会中普罗大众租房心理和习惯的缺失。

2、 长期租房意愿

对于“在法律保护到位的情况下，您愿不愿意长期租房？（3年以上）”，仍然有半数左右的人群选择不愿意。

图3-3

这恰恰与发达国家成熟的住房租赁市场形成鲜明的对比。例如，德国的法律提供了近乎完美保障，据统计有77%的德国年轻人选择长期租房居住，与买房相比，大多数德国人更愿意租房居住。在德国，租房的“安全感”并不亚于买房，甚至几十年居住在一所出租房中的德国家庭也不在少数。德国住房租赁市场的繁荣，对稳定住房市场需求和避免房价大幅飙升起到了重要作用。

- 19 -

3、与日本的比较

在日本，年轻人租房在全社会看来都是理所应当的，买房从来都不是普通大学毕业生首要考虑的问题。日本人对中国人的对买房的狂热非常困惑。去年，日本某网站做了一篇名为《租房不会幸福吗？八成中国人认为幸福=有房》的报道。并转述了《中国青年报》做的关于“幸福和房子的关系”的调查结果。这篇报道又被日文雅虎网站全文转载，并开设让日本网民讨论的专区，讨论结果是：大多数日本人认为“幸福和房子没有关系”。 以下两位日本网民的留言值得我们深思：

“有房子就幸福了？这是谁决定的？他懂不懂幸福的含义？幸福是自己的感受。有房子就幸福是中国人的自豪感罢了，就是房子=幸福=自豪感。在中国结婚时候没有房子就不被看成有出息的人、结婚时有房子是理所当然等，这些人的想法真是低水准”

“中国没有保护租房人权益的法律，有一天突然被要求搬走的事情很多。但是有自己的房子，在法律上也不一定会受保护。就是变成房奴也要买房的中国人很多。总之，中国人必须要买的东西太多了，真可怜！”

VI.调研结论和建议

一、南京租赁市场潜力很大，但问题重重

从我们的调查中看到，按照目前的南京房价和租金的关系看。房价已经到了南京市年轻群体难以承受的高位，而租金则在这部分人的承受范围内。在这部分租房人群中，50%左右的人群主要是因为房价太高，而短期内由于房价的暂时稳定，这一人群的比例很可能还要上升，从经济方面看，租赁市场有它发展的空间。另一方面，在目前的房价下，仍然买房或者正要买房的人群中，主要因为家庭需要的占据58%，而对租赁市场不满的也占据了10.73%。但是家庭需要在短期内可以部分避免，而随着人们传统观念的逐渐改变以及房价的压力，家庭需要将很难继续支撑商品房市场。另外租赁市场的状况如能改变，将有助于减少买房的需求，体现在两部分，在我们调查中，因为租赁市场太混乱不放心而买房的人中有51.72%愿意租房，因为家庭需要而买房的人中，有24%的人愿意租房。

从两方面看，南京的租赁市场目前的潜力是很大的。但是目前南京租赁市场问题重重，从调查看，人们的忧虑主要集中在中介、政府和法律三处。所以要挖掘南京租赁市场的潜力，必须从这三处着手解决存在的问题，规范南京住房租赁市场。

- 20 -

二、发挥中介在租赁市场的重要作用，规范南京租赁中介市场

在一个成熟健康的租赁市场中，房屋中介公司发挥着巨大的作用。他不但是连接租客和房东的纽带，也是连接政府和人民的重要环节。诚信服务的中介公司，一方面加快租赁信息的传递，为租客和房东提供方便。另一方面方便政府对市场的监管，保护人民的利益，有助于租赁市场的健康发展。我们调查发现，南京的中介公司主要存在中介费用过高、介绍房源不放心、不守信用产生经济纠纷三个问题。同时，也存在业界共有的一些问题。南京市民对南京租赁中介的评价不高，也间接造成了大家对租房这种生活方式的不认可，抑制了租房的需求。但是尽管如此，大家还是认可中介的重要作用，依然将中介作为最主要的承租和出租的途径。但是相比于北京、上海这些一线城市，南京的租赁市场还有很大的发展空间。

做好中介服务，规范中介市场，真正做到我爱我家公司提倡的：“关注百姓家园，推动行业发展”。南京的租赁市场必将是一副新的景象。

建设局作为城市房屋租赁管理部门，应将加强力量，转变服务方式，力求做到主动服务，并加强租赁中介的管理，规范其经营行为，会同公安、税务等部门和所在街道，明确工作职责，共同做好房屋租赁管理工作，为城市建设作出贡献。

三、加强租赁方面法律法规的建设、提高租客的法律意识

租客在租房过程中最担心的问题就是房东违约和室内设施损坏导致经济纠纷然而这些困扰其实都是可以通过法律法规途径解决的。但是在当前居高不下的房价下，房东违约所带来的收益是远远超过风险的，其中制度缺陷的原因是不可忽视的。就相关法律的制度约束而言，对房东违约的条规约束力有限。房价上涨带来的诱惑，物价上涨带来的压力，使房东很有可能提前终止条约，以出售房屋的方式来快速回本，同时亦有可能违背条约规定上调租金，不论如何，这种都将给租客带来一种不安全感，严重挫伤租房热情，造成需求的下降。因此，目前的住房租赁市场几乎都是短期租房，很少有租客愿意长期过租房生活，签订的合同也多半都是1年短期。通过我们的调查看到，事实上那些因为房价太高而被动租房的人有超过半数的人愿意在法律保护完善的情况下长期租房。

目前的普法工作也有很大问题，根据我们的调查，居然有超过半数的租客对自己享有的权利和应当履行的义务不太清楚或者完全不知。据此，我们建议：

1、建设住房租赁市场，配套的法律法规必不可少，完善的法律法规才能使租客们放心租房，减少后顾之忧，改善人们对租赁市场的评价，争取更多刚性需求者转入租赁市场。 2、然而就算建立了一系列的法律法规，还需要加强宣传工作，起码让出租人和承租人能够

- 21 -

比较清楚的了解自身的权利和义务。

3、另外，政府也可以评定，推荐一些信的过的租赁中介和网站，增强人们对住房租赁市场的信心。

四、政府履行职能及南京租赁市场具体建议

1、政府应运用行政手段规范住房租赁市场

与西方国家相比，我国住房租赁市场，针对租客的保护较少，在住房租赁市场上，相对于房东，租客往往处于劣势。为此，可以考虑通过法律和行政手段，将房屋出租的各方权利义务明确下来。前文提到，如果配套的规章制度能够落实，有半数左右的租客愿意长期租房。

2、政府应加强市场监管

对于租赁市场的监管，由于目前的市场数据信息主要都来源于中介机构，政府应当重视对中介市场的规范。打击一切扰乱市场秩序的无证中介，建设一个诚信守则的住房租赁中介市场。另外，有20%的受访者运用网络途径获取房源，13%的受访者通过平面媒体，政府也应当重视这些媒体，加强监管，切实保护租客们的利益。

3、运用税收，转移支付等手段，进一步完善服务职能

如加强公共租赁房的建设，目前北京，天津，上海都已开展公租房的建设，南京政府不妨效仿。由于“廉租房”申请要求高，服务群体为低收入人群，对于南京市场中大量的中低收入年轻人而言，建设公共租赁房才是改善他们生活，减少买房需求，减轻房价压力的手段。 对空置的房屋征收空置税，这样的话能让不少房屋进入流通渠道、进入租赁市场，对价格肯定有平抑作用。

借鉴香港，降低对房屋租赁登记备案征收的税，提高房东备案意愿。

4、提高政策执行力

政府不断出台各种调控手段，但是市民反映冷淡，对政府的认可度不高，关键就在于政策执行力的不足。如果不能落实，不仅无法解决问题，还造成行政资源的浪费。

5、另外,我爱我家公司根据目前南京租赁市场状况，在我们的访谈中提供如下建议：

1）对于目前开发商已经建好和持有的项目公建和出租率不高的商业地产进行改造，改造成适合市场需求的出租房源，提供市场出租，在租金收入上给予税费减免，增加开发商的收入。

2）鼓励开发企业和投资机构开发、长期持有和运营出租房，通过低价出让或出租土地，

- 22 -

运用住房公积金和政府贴息等方式提供优惠低息贷款，进行采用REITS等创新性金融手段投融资，减免各种税费，让开发企业和投资机构有意愿开发、长期持有和运营出租房，总而增加出租房源。

3）我爱我家等专业经济机构参与到开发企业和投资机构开发、长期持有和运营出租房项目中来，发挥经纪机构在网络、管理和服务等方面的优势和积累的经验，一方面可以保障市场房源供应，另一方面可以保障开发企业和投资机构合理的收益。

4）鼓励个人业主长期提供价格稳定的出租房源，对于愿意长期持有和提供价格稳定的出租房源的小业主，可以给与免征房屋出租综合税，退还购房交易环节的税收，免征将来有可能开征的房产税收或物业税等保有环节的税费等优惠条件。

5）对目前一些已交付的毛坯新房，如江北片区租金价格低，比较适合外地人租房，但由于该片区次新房内，均为毛坯，缺乏基本生活设施（如，厨房无水槽，厕所无马桶，无房门，无晾衣架等），业主无法出租而空置的，由政府牵头，找装修施工企业，提供低价简易装修。以便于盘活空置房源，用于出租，平抑逐年上涨的租金价格。

五、转变传统观念

目前房价下，仍然选择买房的人群中近六成主要因为“家庭需要”。即使有个完善的租赁市场仍有接近半数的人不愿意长期租房，而发达国家租房是一种很普遍的生活方式。这种传统观念的存在正是造成目前租售比不正常的重要原因。但是任何市场经济模式最终都要遵循经济规律。在传统观念支撑下的房价最终必将会在事实面前让步。特别是年轻一代渐渐成为社会的主力，他们具有新的生活态度和观念，受传统观念的影响也更小。

在日本，年轻人租房在全社会看来都是理所应当的，住房从来都不是大学毕业生首要考虑的问题。日本的传统文化跟中国有许多相似之处，日本同样人多地少，而目前日本房地产市场和租赁市场已经非常成熟。日本年轻人的观念值得我们学习，虽然我们不提倡先立业后成家，但是住房在帮助成家的同时，对于立业却在一定程度上是个阻碍。 年轻人是朝气蓬勃的一代，工作变动很大，出差和岗位的变迁是常有的事情，早早的拥有住房某种程度上对于年轻人也是个负担。

我们应该客观的看两国青年观念的差异。最主要差别就是日本有一套完善的租赁市场服务而中国则不然。在日本租房不会影响日本人的幸福感而在中国这却真真切切的困扰着中国的租客，间接使全社会对租房的不认可。因此，我们一方面要号召年轻人改变观念，但同时政府更应该做好租赁市场的建设工作。

- 23 -

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/ud5r.html