关于我市城市建设法律问题的调查报告 - 图文

河北广播电视大学社会实践考核表

实践课题 关于我市城市建设法律问题的调查报告

姓 名 付文杰 教育层次 专科

学 号 087150099 分 校 沧州电大

专 业 法学 教学点 黄骅电大

指导教师 日 期 2010年3月15日

河北广播电视大学学生社会实践考核表

实践单位（基地） 必填 实践活动时间 2012年7月-9月 实践课题 关于我市城市建设法律问题的调查报告 指 导 教 师 情 况 姓名 工作单位 学历 专业 专业技术职务 社会实践报告（由学生填写）： 2012年3月1日——2012年4月10日我对某某单位进行了关于我市城市建设法律问题的调查。在2011年我市某法院受理的1405件（不含法庭）的民事案件中，与城建有关的法律纠纷有162件，占全年收案的10.3％，在该院受理的行政案件中，有4件与城市现代化建设有关。其中一件是行政处罚纠纷，二件是房产管理纠纷，一件是行政登记行为侵权纠纷。与2009年相比，行政案件中与城建有关的案件没有多大的变化，案件类型、数量基本相同。民事案件中，相邻纠纷及因房屋拆迁安置引起的纠纷呈上升趋势，分别比2009年同期上升了158％和8.2％。而物业管理纠纷的出现和显著增长反映了我区城建速度的加快和管理水平的不断提高。建设工程合同纠纷下降了50%，反映出当事人防范意识的加强与合同履行诚信度的提高。笔者将对上述案件根据其与城市现代化建设的密切程度加以综合分析。本文根据我市的特点，主要对相邻纠纷、物业管理纠纷、拆迁安置纠纷进行分析。 一、相邻纠纷案件的法律分析 在该院2011年受理的民事案件中，相邻关系纠纷案件有25件，虽然案件总数不多，但案件类型较多，有相邻滴水纠纷、相邻通风采光纠纷、相邻通行纠纷、相邻安全纠纷等。在相邻纠纷中，以相邻滴水纠纷和相邻安全纠纷居多，有19件。根据调查、统计，相邻纠纷主要由如下两种原因引起，一种是因房屋装修不适当，导致楼上住房的水滴至楼下邻居家，引起相邻纠纷；另一种原因主要是楼层低的住房为自身安全装防盗门、防盗网而忽视了他人的安全而引起的相邻纠纷。在该院受理的相邻纠纷案件中，90％以上的案件都是因住房装修不当引起的，以相邻漏水、滴水纠纷居多，共17件。如原告田文言诉被告李义相邻滴水纠纷一案就是因为房屋装修不当引起。原、被告是本市湖心花园5幢501室和601室房主，被告李义在进行房屋装修过程中

损坏了401室卫生间与501室卫生间的下水管道，导致漏水，使原告家庭装璜部分受损，双方就赔偿一事协商未果诉至法院，虽经法院调解双方重归于好，原告赔偿被告损失并重新装修、保证安全了事，但大部分相邻滴水纠纷反映的问题值得思考。 随着我市现代化建设步伐的加快，越来越多的居民面临着拆迁或者购买新的住房问题，而在购买住房本身已经很紧张的情况下，不可能有太多的资金去投入装修（少数私营老板例外），而投资少、见效快的装修只有“游击队”才能做到，所以家庭装修队伍普遍呈现出低档化，装修队伍分散化的趋势。正象盗版光碟一样，由于其价格低廉，导致正版光碟销路不畅。沧州虽存在不少家装公司，但由于其高额的资本要求而使一般的居民望而却步，转而求助于家装“游击市场”。而非正规的装修队伍既无资质，又无过硬的技术，为了占领市场，只能进行低廉的装修，他们必然在装修时不按装修标准施工，一般也不签定装修合同，在装修时往往以次充好，不能保证质量。即使装修后短期内感觉富丽堂皇，但几个月后就会“原形毕露”，此时业主也无能为力，因为此时装修人员已不知所终，业主只能不断地进行修、补工作。这与国家的政策有关，我国对房屋装修（尤其是居民住房）管理不严，没有明确的可执行的规范，即使作出了一些规定，但由于无人去落实执行、监督措施，导致装潢“游击队”仍然能够生存得很好。装修市场的混乱是居民装修存在问题多的原因之一。但是装修市场管理的加强不是解决家庭装修质量的根本出路。装饰、装潢公司要对装修价格进行合理定位，才是满足家装市场的关键，只有正规的装饰公司余利于民，使专业装饰平民化，使人们能承受得起，才能既确保装修质量，又满足人民的需要。 在相邻安全纠纷中，有些是居民严重违规装修导致的，典型的如在装修时拆除承重墙，直接导致墙体变形，影响左邻右舍的安全，进而带来相邻纠纷。如原告卢慷诉被告晏谊相邻安全纠纷案。2011年6月兴华在对石鼓路204号03幢302室房屋进行装璜时，拆除了其室内的部分承重墙及纵墙，使303室住户感到居住安全受影响，对303室墙体裂缝作了修缮，并在外租房居住。原告诉至法院后，建邺法院依法判决被告晏谊恢复拆除的承重墙及纵墙，并赔偿原告经济损失5000元。从这一起相邻纠纷也反映了我市对居民房屋装修监督不严，物业管理不到位。现在很多居民装修个性化很浓本来是好事，但损害建筑墙体危及公共安全时必须及时得到制止，在城市建设中，只建设不管理， 必然会带来巨大的隐患。

二、物业管理纠纷案件分析 该院受理了8起物业管理纠纷案件，主要是因被告违章搭建引起的，物业公司为了公共利益行使物业管理职能，将违章搭建户诉至法院。如黄骅建安物业管理有限公司诉张强物业管理纠纷一案。张因房屋强拆迁被安置在本市南湖边76号108室。2019年6月被告与原告签订《公有住房租赁合约》及《高层物业管理公约》，办理入住手续。2011年8月，被告张强在晒台及公用院落间搭建建筑面积10平方米左右的违章门面房一间，原告向被告发出通知要求其停止施工，恢复原状，被告置之不理，原告诉至法院，法院查实后依法判决张强自行拆除违章建筑，维护了业主的公共利益和居住环境，支持了物业公司依法行使职能，起到了良好的社会效果。但是物业公司行使管理职能的只是少数，据笔者调查，除了新建房屋物业公司较为认真负责外，旧房子普遍缺乏物业公司的有效管理，而有物业公司的地方，城管部门又不能直接插手拆违，从而给违章搭建提供了生存空间，如果不及时加以监督、制止，则新房住宅区也会成为违章搭建的乐园。一旦物业公司不行使职能，住户也可能拒交房租。目前物业管理缺乏具体的规范，业主委员会也没有真正建立起来，只有使业主委员会与物业公司真正起到互相监督、互相制衡的作用，且业主委员会对物业公司有选择权时，我市的物业管理才能上台阶，上水平，真正起到服务群众、美化环境的作用，在城市建设中发挥积极作用。在目前，合理引导、积极促进物业公司行使职权是当务之急。 三、当前城市房屋拆迁案件中存在的几个问题 我院在2011年共受理房屋拆迁安置纠纷26件，因房屋拆迁安置问题引发的强占公房纠纷14件。不管是从案件的难易程度还是社会的关注来看，房屋拆迁安置问题都是我市城市现代化建设中最引人关注的方面，也是城市现代化建设的前提和保障，房屋拆迁涉及到居民的住宅迁移和安居成本的扩大，直接影响到城市居民的生活质量，解决好房屋拆迁中的法律纠纷，也成为我市富民强市的一项重点工程。经过对房屋拆迁安置案件的整理和城建座谈会的分析，笔者发现房屋拆迁安置存在如下问题： （一）房屋拆迁安置没有考虑到残疾人的生活方便，在拆迁安置住房上，房产开发公司对残疾人的住房人性化设计不够，不符合残疾人的生活要求，必然导致残疾人对房屋安置的不满引发拆迁安置纠纷。如原告王素兰（肢残）诉被告骅西区城镇建设综合开发总公司房屋拆迁安置纠纷。2006年5月原、被告签订拆迁安置协议，约定被

告安置原告本市安品街高层4幢9层04室一小套住房。2008年6月该房实际交付时，原告发现公共过道的间宽为87公分，而残疾人所使用的公共过道的间宽规定必须在1.2米才行，且造成原告与邻居两户门打门的现象，严重影响了原告的生活起居，尤其原告肢残，行走不便。黄骅法院以双方签订的安置补偿协议合法有效，被告已按协议安置，原告诉请无法律依据为由驳回了原告的诉讼请求。当然政策与法律存在一定的距离，法院依法驳回并无不当，但是残疾人的拆迁安置应当有一定的保障措施。虽然开发公司偶尔会碰到一个残疾人拆迁户，但是从长远考虑，在建造房屋设计套型上多预留残疾人适合居住的房型是有百利而无一害的，而且对弱势群体本来就应政策上有所倾斜。房产公司、开发商只顾利润，不考虑特殊群体的方便问题，应当引起关注，因为残疾人的法律保护有时法院也无能为力，因为合法不合情的现象大量存在，只有在房屋拆迁政策制定上充分考虑残疾人的生活方便，才能避免这类的发生。 （二）政府部门依法拆迁需要规范化。在该院处理的拆迁安置纠纷中，有些案件存在实施拆迁的主体不合格，或者具备拆迁资格的单位将拆迁安置工作交给不具备拆迁资格的单位实施的现象，这类纠纷的根源往往是政府行政部门不依法办事造成，一旦被拆迁人对安置不满意引发纠纷，法院在审理中就感到为难。面对违法拆迁的后果，法院如果依法处理，客观上就扩大了国家财产损失；如果不依法处理，则无法保证执法公正。规范拆迁主体的资格，使拆迁行为合法化是拆迁中必须注意的问题。 （三）关于集体拆迁中存在的问题。在房屋拆迁中，集体拆迁往往搞一揽子协议，即被拆迁主体只有一个参与订立拆迁安置协议，而实际被拆迁人有多家，他们之间往往存在隶属关系，由于拆迁行为不透明，一揽子协议中不约定各实际拆迁户应得的拆迁补偿款，所以极易发生纠纷。在房屋拆迁安置时，不管各被拆迁主体间有无隶属关系，都要平等对待，平等、独立地签订各自的房屋拆迁安置协议，而不能包办或图省事订一揽子拆迁协议了事，这样会存在很大的隐患，所以拆迁透明化、拆迁主体独立化、公开化是解决好拆迁安置纠纷的防范措施。 （四）房屋拆迁安置中应解决好被拆迁人数较多，且拆迁后不能同住的问题，还应适当解决好农村人口、无劳动能力人员的就业问题，使以房为生的人能找到新的出路，提高被拆迁人的生活能力和生活质量，不致因房屋拆迁而导致生活不能保障。在该院召开的城建调研座谈会上，与会者普遍感到房屋拆迁补偿费太低，而我市的商品房价格又居高不下，这样必然会使很多拆迁户在房屋拆迁后无力购买住房，而陷入无

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