成都市公房出售政策规定的历史回顾

成都市公房出售政策规定的历史回顾

一、住房折价出售、住房补贴出售（1983－1985年） （一）住房折价出售。

根据建设部有关指示精神，80年代初期，成都市就开始了住房商品化的研究和探索试点工作。1983年，市房管部门将直管公房中零星、分散或与私人住房相连不便维修管理的旧房，一次性出售给现住户，并给予一次性付款者以优惠。 市房地局公房处首先出售了57户住房，面积1229平方米，户均21.56平方米，全部一次付清房款，每平方米均价为11.20元。 这批房屋的原值为59.20元/平方米，房屋现状均在3成新以下，实际现值17.78元/平方米。继后，东、西城区房地局也陆续折价出售旧住房。1983－1986年共出售8.65万平方米， 回收资金近300万元。 其中住房约8万平方米， 均价29.28元/平方米。1986年售房停止。这批旧房产权归个人所有，属完全产权。 （二）住房补贴出售。

1983年，国家在沙市、四平等城市开展“三三制”住房补贴出售试点工作，房价定为150元/平方米，国家、单位、个人各出三分之一。成都市派人考察后，起草出台了《成都市新建住宅补贴出售试行办法》。《办法》规定，1984年补贴出售房价，按建房的基本造价计算，个人付款不得少于售款20％的优惠。 全市先后有20多个单位开展试点工作。 到1986年，全市共补贴出售新建住宅3000余套，15万平方米，其中房管部门出售1615套，6.53万平方米。补贴出售的住房属有限产权性质。政策规定：凡享受国家或企、事业单位补贴、廉价购买或建造私有房屋出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，其他任何单位或个人不得 购买。 1987年8月， 市房地局发出《关于申请变更补贴出售住宅产权性质

的暂行规定》，对个人购买补贴出售的住宅，要求取得完全产权的，可由本人申请，提交证件，经原售房单位或房管机关同意，并补付差额房价后，可换发完全所有权证。

二、优惠价出售住房（1988－1991年）

1988年2月， 国务院办公厅转发了国务院住房制度改革领导小组《关于鼓励职工购买公有旧住房的意见》（国办发?1988?13号）。据此，成都市房改领导小组要求市级机关干部带头购买住房， 随后全市有34个单位（机关5个，事业单位11个，企业18个）6万余职工参加房改试点。1988年6月，《成都市职工购买住房试行办法》（成办发?1988?35号）出台。《办法》规定：住房只能卖给有城镇正式户口的职工，每户只能享受一次购买一处住房的优惠。可以一次或分期付款，一次付清房款的，按照购房款总额优惠20％；分期付款，首次付款不得低于售价的30％，其余的10年内付清。职工购买的住房，产权归私人所有，可以继承。优惠价购买的住房，从付清房款时起超过5年的可以进入市场流通， 房屋出售时原售房单位有优先购买权。住房的增值部分，个人只应得优惠价与综合价比例的部分。新房售价由市房地局、市物价局每年共同公布。1988年试点时的优惠房价为：新房基础价为165元/平方米，公布的房价分优惠价、综合价、商品价三种；旧房售价按重置成新折扣计算， 每年折旧率为2％，由当地房管部门进行评估。 三、“标准价”出售住房（1992－1997年7月）

经几年房改试点，全市住房制度改革已有相当的社会群众基础，职工居民的经济和心理承受能力有了进一步增强。在总结烟台、唐山、蚌埠尤其是上海等

城市房改经验的基础上，国务院房改领导小组于1991年11月出台了《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》（国办发?1991?73号），对提租、售房、新房新制度等一系列问题作出了原则规定。关于售房问题，《意见》提出：“向居民个人出售新旧公房是推行住房商品化的基本措施之一。出售公房的价格要合理，既要考虑到职工的购买能力，又不能定得过低。住房价格区分为标准价和市场价，标准价包括住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费。在起步阶段，为鼓励群众买房，按标准价计价时，征地和拆迁补偿费暂可考虑由单位适当负担。出售公有住房的价格，要经评估机构评估，国有资产、房地产和物价管理部门核定，报所在省、自治区、直辖市人民政府审查批准，严禁以过低的价格出售公有住房。按市场价格出售的住房，出售对象主要是高收入者，要按体现国家宏观调控的原则定价。”据此要求，特别是学习上海市的经验，经过近一年左右的准备，1991年10月，成都正式出台了《成都市住房制度改革规划和实施方案》（成府发?1991?171号），同时出台了包括《成都市职工购买公有住房暂行办法》等在内的10个配套文件，并于当年12月正式实施。 这里，重点介绍公有住房的“标准价”购房政策。

新建住房的标准价包括：住房本身的建筑造价和征地拆迁补偿费；旧房的标准价按重置价成新折扣计算。规定：标准价每年公布一次，并按建筑面积计算。1991－1992年单位

向职工出售新建住房的标准价：锦江等五城区为250元/平方米；青白江区等（市）、县为230元/平方米。砖混结构旧房，折扣后不能低于重置价的60％。优惠政策为：

1、按购房职工工龄（每户1人）给予优惠。建国前的那 一段工龄， 每一年优惠房价的1％；建国后的工龄，每一年优惠房价的0.5％。工龄优惠按建国前后分段累计。

2、 1992年底前可再给买房职工工龄优惠后房价30％以内的优惠。但实施上述两项优惠后，个人实付金额：锦江等

五城区范围内不得低于120元/平方米；其他区（市）、县不得低于100元/平方米。

3、职工、居民购买公有住房按住得下、分得开的原则，每户限购一套。 超过国务院?1983?193号文规定标准的，超15平方米以内的，执行优惠价；超16－30平方米的，按标准价全价计价；超过30平方米以上的，按商品价计价。 4、买房者可一次付款，也可分期付款。①一次付清者，可享受应付总价款20％的优惠。②分期付款的，首次支付不低于总价款的30％；余款可在10（旧房）－15（新房）年内

付清。③按先存后贷的原则，总房款70％可向银行贷款。职工可使用本户成员和经直系亲属同意的公积金支付房款。

5、 按标准价购买的住房，购房者拥有部分产权，即全部占有权、使用权，受限制的收益权、处分权，可以使用、继承，不能赠与、出租。购房人付清房款取得产权证，五年后允许出售，原售房单位有优先购买权。按标准价全额购房的，拥有60％的产权；按标准价优惠 折扣购房的，拥有41.25％的产权，其余的归原售房单位。《办法》明确规定：1987年以来房改试点出售的住房， 购房者的产权额均确定为41.25％， 按标准价出售的公有住房免征营业税，职工免缴房产税、土地使用税和一次性契税。 此后， 成都市按标准价售房的房价调整

了几次， 诸如280元/平方米、330元/平方米，但这都是价格调整，不是售 房政策调整。

6、 标准价售房的政策调整（1995年）。1993年底，国务院召开了全国房改第三次会议， 1994年7月发布了国务院 《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发?1994?43号）。

这个《决定》，科学准确地概括了近期房改的基本思路，着力转换住房机制，建立新的住房制度，更重要的是对出售公有住房价格政策作了调整，把标准价作为一种过渡形式，最

终取消标准价，建立成本价、市场价并存的新体制，逐步向住房商品化过渡。 以成都市为例，为贯彻国务院《决定》，出台了《成都市职工购买公有住房实施办法》（成房委?1995?17号）。《办法》规定：单位向职工出售公有住房，视其家庭经济收入实行市场价、成本价和标准价。标准价只作为“当执行成本价有困难”的一种“过渡”。按照国家新出台的政策规定：“标准价按负担价和抵交价之和测定”。1995年向职工出售公有住房的标准价基价成都市城区定为：608元/平方米，其中负担价372元/平方米，抵交价236元/平方米。优惠折扣为： ①买现房可给予负担价5％以内的折扣，即：18.6元/平方米；

②工龄折扣，按购房职工夫妇双方工龄之和计算，每年折扣额为3.6元/平方米。 工龄统一计算到建立公积金制度前的 1995年底为止。

③旧房成新折扣为1.5％，使用30年以上的住房均按30年折算。 ④以标准价购房拥有产权比例为80％。内的实际售价＝（核定评估后的标准价－年工龄折扣额×夫妇双方工龄和－负担价×现住房折扣率）×（控制标准内

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