高层居民住宅楼消防监督管理若干问题探析

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高层居民住宅楼消防监督管理若干问题探析

作者：赵卫东 郑亮

来源：《科技创新导报》2011年第15期

摘 要:笔者结合消防监督执法实践,从法规政策与管理措施角度,对高层居民住宅楼消防安全管理责任主体确定、相关当事人消防管理职责、消防设施维护费用筹集与管理等问题进行了深入的法理分析,全面推广物业管理企业消防安全管理方式等方面提出了对策建议。 关键词:高层居民住宅楼消防监督管理

中图分类号:ＴＵ７１ 文献标识码:A 文章编号:1674-098X(2011)05(c)-0214-01 1 引言

高层居民住宅楼因建筑层数多、防火要求严、维护成本高、产权多元化等特点,给公安消防部门的监督管理带来许多新难题。笔者结合实践,从法规政策与管理措施角度探讨高层居民住宅楼的消防监督管理。

2 高层居民住宅楼消防安全管理的责任主体确定 2.1 高层居民住宅楼的消防管理形式

当前,高层居民住宅楼的消防管理形式主要有以下几种:(1)业主成立业主委员会,并选聘物业企业负责日常消防管理;(2)被选聘物业管理企业又转委托其他单位负责消防管理特别是建筑消防设施的专业维护;(3)业委会虽然选聘了物业企业,但双方签订的《物业服务合同》没有明确由物业企业负责居民楼的消防管理,或又另行聘用其他单位负责居民楼的消防管理;(4)成立业委会,委托当地居委会管理;(5)未成立业委会,由全体业主共同协商聘用其他除物业企业以外单位或人员管理;(6)由全体业主自行管理。

2.2 国家现行法律法规有关高层居民住宅楼消防管理主体规定

《高层居民住宅楼防火管理规则》规定:“居民委员会负责高层居民住宅楼的日常防火工作”;“高层居民住宅楼的房产管理部门、房屋产权单位和供电、燃气经营单位,应当指定有关机构和人员配合街道办事处、居民委员会进行防火管理工作,协助他们采取措施加强防火工作”;“楼内消防设施和器材的维修、保养和更换由房屋产权单位负责。房屋产权不属房产管理部门的,房屋产权单位可委托房产管理部门代管代修,费用由房屋产权单位负担。”《中华人民共和国消防法》第14条规定“居民住宅区的管理单位负有履行消防安全职责,做好住宅区消防安全工作的义务”。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》确定了建筑物产权人、使用人、居民住宅区的物业管理单位的责任主体地位。从法律、规章的规定看,高层居民住宅

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楼的消防管理责任主体包括了居民委员会、房屋产权单位、物业管理单位、产权人、使用人等。

2.3 高层居民住宅楼消防管理主体的厘定

结合上面提到的6种管理模式,分析其责任主体划分:

2.3.1 在成立业主委员会聘用物业企业的情况下,如双方的合同中明确约定物业企业负责高层居民住宅楼日常消防安全管理的,物业企业是住宅楼消防管理的责任主体。

2.3.2 在业委会与物业企业没有明确约定的情况下,应当推定物业企业负责居民住宅楼的日常消防安全管理,物业管理企业负有居民住宅楼的消防安全管理是法律的强制性规定,业主委员会与物业管理企业的合同约定不应违反法律的强制性规定,否则约定无效。

2.3.3 在业委会与一家物业企业签订物业管理合同,又与另一家物业企业签订消防管理服务合同的,这一行为违反了《物业管理条例》中有关“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定,属违法行为,根据《合同法》有关合同效力的规定,该约定应归于无效,在此情况下,公安消防部门在实施监督时,应区分双方过错,确定由业委会单独承担或由业主委员会与被另行选聘的物业管理企业共同承担法律责任。

2.3.4 在业主自行管理高层居民住宅楼消防管理的情况下,由成立的业委会或全体业主共同作为责任主体。

2.3.5 如果业主委员会在选聘了物业管理企业后,该物业管理企业又转委托其他专业公司负责日常消防管理,物业管理企业应当就其转委托负责,受托公司在转委托确定的范围内承担相应的法律责任,公安消防部门在监督执法中,仍应将原物业管理企业确定为责任主体。 3 高层居民住宅楼相关当事人消防管理的主要职责 3.1 建筑物产权人、使用人的消防安全管理职责

(1)购买、使用符合国家消防技术规范并经公安消防机构验收合格的建筑物;(2)在实行租赁、无偿让他人使用时,产权人应提供符合消防安全要求的建筑物,并在合同中与承租人等实际使用人明确各方的消防安全责任,消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权人负责管理;(3)建筑物产权人可依照《物业管理条例》,聘用物业企业管理居民楼的,按照合同约定,接受物业企业提供的服务,对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权,监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。 3.2 物业管理企业的消防安全管理职责

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(1)物业企业承接物业时,应对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并接收有关消防设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(2)对物业管理区域内违反有关消防法律、法规等方面的行为应制止,及时向有关部门报告;(3)制定消防安全制度、操作规程;(4)实行防火安全责任制,确定各岗位的消防安全责任人;(5)针对居民、员工进行消防宣传教育;(6)组织防火检查,及时消除火灾隐患;(7)按照国家规定配置消防设施器材(依法由产权人配置的消防设施除外)、消防安全标志,定期组织检验、维修;8、保障疏散通道、安全出口畅通。 3.3 其他管理主体的职责

如果高层居民楼未选聘物业管理企业或委托居民委员会管理,全体业主、业主委员会、居民委员会或统一委托的其他单位履行上述物业管理企业的消防安全管理职责。 4 高层居民住宅楼消防设施维护费用的筹集与管理 4.1 现行有关法律法规

《物业管理条例》第54条规定住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。建设部《物业服务收费管理办法》第11条规定物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用包含在物业服务成本或者物业服务支出构成中,物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,通过专项维修资金予以列支。 4.2 消防设施维护费用的筹集管理

维护资金经业委会同意,可交由物业企业代管,由物业企业提出年度使用计划,经业委会审定后实施,定期接受业委会的检查监督,在维修基金不敷使用时,经业委会研究决定,按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹,物业企业变换时,代管维修基金帐目经业委会审核无误后办理帐户转移手续。聘用物业企业的高层居民住宅楼消防设施日常运行、维护费用可以由物业企业向业主依法收取,业主负有交纳的义务,在委托居民委员会管理或其他单位管理的情况,由居委会或单位根据有关委托协议向全体业主筹集并负责管理使用。 参考文献

[1] 公安部消防局编《消防法律法规文件汇编》北京:中国人民公安大学出版社,2006. [2] 山东省公安消防总队编《社会单位消防安全标准化管理指导手册》中国文化出版社,2008年12月.

[3] 公安部消防局编《中国消防手册(消防管理)》上海:上海科学技术出版社,2010年.

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[4] 《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95(2001年局部修订),2001年4月,中华人民共和国建设部发布.

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