南充高坪棚户区改造二期工程项目可行性研究报告范本 - 图文

南充高坪棚户区改造二期工程项目可行性研究报告

目 录

1 总论 ...................................................... 1

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7

项目慨况 .......................................................................................................................... 1 报告编制单位 .................................................................................................................. 3 项目业主单位简介 .......................................................................................................... 3 可行性研究报告编制依据 .............................................................................................. 4 主要研究范围及内容 ...................................................................................................... 4 主要研究结论 .................................................................................................................. 5 项目主要经济技术指标 .................................................................................................. 6

2 项目提出背景及建设必要性 ................................. 10

2.1 2.2

项目提出的背景 ............................................................................................................ 10 项目建设的必要性 ........................................................................................................ 15

3 需求分析及建设规模 ....................................... 19

3.1 3.2

需求分析 ........................................................................................................................ 19 建设规模 ........................................................................................................................ 19

4 项目选址及建设条件 ....................................... 22

4.1 4.2

项目选址 ........................................................................................................................ 22 建设条件 ........................................................................................................................ 28

5 拆迁安置方案 ............................................. 36

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

拆迁与安置的依据 ........................................................................................................ 36 棚户区改造及拆迁范围 ................................................................................................ 36 初步拆迁安置方案 ........................................................................................................ 36 拆迁安置补偿标准 ........................................................................................................ 37 拆迁工程量初步调查 .................................................................................................... 37 安置住房分配计划 ........................................................................................................ 38

6 工程方案设计 ............................................. 40

6.1 6.2 6.3 6.4

项目定位 ........................................................................................................................ 40 总平面布置 .................................................................................................................... 40 建筑设计方案 ................................................................................................................ 44 结构设计方案 ................................................................................................................ 48

7 公用工程设计 ............................................. 51

7.1

给排水设计方案 ............................................................................................................ 51

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7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7

消防设计 ........................................................................................................................ 53 通风空调工程设计 ........................................................................................................ 58 强电设计 ........................................................................................................................ 59 弱电和智能化工程设计 ................................................................................................ 61 防雷设计 ........................................................................................................................ 62 燃气工程设计 ................................................................................................................ 62

8 节能设计 ................................................. 64

8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6

总述 ................................................................................................................................ 64 节能设计的依据 ............................................................................................................ 64 项目方案采用节能标准及规范的全面性和适宜性 .................................................... 64 项目能耗状况分析 ........................................................................................................ 65 节能措施 ........................................................................................................................ 67 节水措施 ........................................................................................................................ 68

9 环境影响评价 ............................................. 69

9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6

评价依据 ........................................................................................................................ 69 环境现状 ........................................................................................................................ 69 项目建设对环境的影响 ................................................................................................ 70 环境保护方案 ................................................................................................................ 71 环境保护对策和措施 .................................................................................................... 74 环评结论 ........................................................................................................................ 75

10

10.1 10.2

项目实施进度及招标方案 .................................. 76

项目实施进度安排 .................................................................................................... 76 招标方案 .................................................................................................................... 76

11

11.1 11.2

项目组织与管理 .......................................... 79

项目组织 .................................................................................................................... 79 项目建设管理 ............................................................................................................ 79

12

12.1 12.2 12.3 12.4

投资估算及资金筹措 ...................................... 84

投资估算 .................................................................................................................... 84 资金筹措 .................................................................................................................. 101 资金使用计划 .......................................................................................................... 102 贷款偿还 .................................................................................................................. 102

13

13.1

社会评价 .............................................. 104

社会影响效果分析 .................................................................................................. 104

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13.2 13.3 13.4

项目于所在地区互适性分析 .................................................................................. 105 社会风险分析 .......................................................................................................... 106 社会评价结论 .......................................................................................................... 106

14

14.1 14.2 14.3

风险分析 .............................................. 107

风险因素分析 .......................................................................................................... 107 风险评估 .................................................................................................................. 107 风险对策 .................................................................................................................. 109

15

15.1 15.2

结论及建议 ............................................. 110

结论 .......................................................................................................................... 110 建议 .......................................................................................................................... 111

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1 总论

1.1 项目慨况

1.1.1 项目名称：南充高坪棚户区改造二期工程项目 1.1.2 项目简介

南充高坪棚户区改造二期工程项目是南充市高坪区政府继成功实施“南充高坪棚户区改造一期工程”后，依照国务院?关于加快棚户区改造工作的意见?（国发?2013? 25号）、 四川省?2013—2017年四川省城市棚户区改造规划?的相关精神及要求拟实施的又一重大的保障房建设民生工程。项目由“安汉新区一期棚户区改造（丽景苑）工程”、“小龙片区棚户区改造还房（二期）建设项目”及“航空港打铁垭三期还房（棚户区改造）建设项目”三部分组成。项目拟改造三片棚户区居民共2798户，拆迁旧住房256794平方米，新建住宅面积275771平方米。项目的实施对改善三片棚户区居民人居环境，促进社会稳定，提升城市形象，合理化利用土地，配合高坪区实施“南延、北拓、东扩”的新型城镇化战略等方面有着重要的意义，项目实施的意义深远。

1.1.3 项目性质：新建

1.1.4 项目业主单位：南充航空港投资开发有限公司 1.1.5 项目实施单位

1、“安汉新区一期棚户区改造（丽景苑）工程”以下简称“安汉新区一期棚改项目”由高坪区安汉新区、斋公山片区指挥部负责具体实施；

2、“小龙片区棚户区改造还房（二期）建设项目”以下简称“小龙片区二期棚改项目”由南充市高坪区北部新城建设工程指挥部负责具体实施；

3、“南充航空港打铁垭三期还房（棚户区）改造建设项目”以下简称“打铁垭三期棚改项目”由南充航空港工业集中区管理委员会负责具体实

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施。

1.1.6 建设地点

1、 安汉新区一期棚改项目安置房小区位于南充市高坪区安汉新区； 2、 小龙片区二期棚改项目安置小区位于南充市高坪区小龙街道办事处东站居委会；

3、 打铁垭三期棚改项目安置小区位于南充市高坪区航空港工业集中区打铁垭。

1.1.7 项目建设内容

1、拆迁上述三片棚户区居民旧房屋；

2、新建三处安置住宅小区以及配套完善小区总图、给排水、消防、供配电、燃气、环保等室外工程及辅助工程。

1.1.8 建设规模 1、 拆迁规模

表1-1 拆迁规模一览表

序号 1 2 3 4 棚户区名称 安汉新区一期棚户区 小龙片区二期棚户区 航空港打铁垭三期棚户区 合 计 拆迁户数(户) 拆迁人数(人) 拆迁房屋面积(平方米) 982 916 900 2798 3801 3912 3318 11031 88268 91286 77240 256794 2、安置小区建设用地规模 表1-2 建设用地规模一览表

序号 1 2 3 4 棚户区名称 安汉新区一期棚户区 小龙片区二期棚户区 航空港打铁垭三期棚户区 合 计 净用地面积（平方米） 净用地面积（亩） 42532 52947 29741 125220 63.80 79.42 44.61 187.83 3、安置房建筑规模 2

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表1-3 建筑规模一览表 单位：平方米

序号 1 2 3 棚户区名称 安汉新区一期棚户区 小龙片区二期棚户区 航空港打铁垭三期棚户区 总建筑面积 139903 118059 117744 375706 住宅建商业及社区配筑面积 套建筑面积 95026 97801 82944 275771 11303 9085 16868 37256 地下建筑面积 住宅套数（套） 33574 11173 17932 62679 982 916 900 2798 4 合 计 1.1.9 项目投资

项目总投资107984万元，其中工程费用63787万元，工程建设其他费用31070万元（含拆迁补偿费25764万元），基本预备费4743万元，建设期利息8384万元。

1.1.10 资金筹措

建设单位自筹资金为31984万元，商请银行贷款为76000万元。 1.1.11 建设周期：3年（2014年5月—2017年4月） 1.2 报告编制单位

单位名称：重庆国际投资咨询集团有限公司 工程咨询资格等级：甲级

资格证书编号：工咨甲12820070014 发证机关：国家发展和改革委员会 1.3 项目业主单位简介

建设单位名称：南充航空港投资开发有限公司 法定代表人：王体刚

注册资本：人民币22165万元人民币 企业类型：国有独资公司

经营范围：在高坪区人民政府授权范围内，公司从事国有土地整理并

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直接投资开发以及投资管理的咨询服务；农副产品加工及销售；房地产开发、物业管理、基础设施管理、基础设施投资建设及园林绿化。公司下设综合办、规划建设办、国土安置办、财务审计处四个中层机构，配备了一批具有较高理论水平和较强业务能力的领导干部和工作人员36人，发展潜力巨大。

1.4 可行性研究报告编制依据

1、?投资项目可行性研究指南（试用版）?

2、五部委联发?关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见?（建保［2009］295号）

3、国务院?关于加快棚户区改造工作的意见?（国发?2013? 25号） 4、?关于印发＜关于推进全省城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见＞的通知?（川建发［2010］22号）

5、?高坪区城市发展总体规划?（2010－2020年） 6、?高坪区土地利用总体规划?（2010－2020年） 7、?2013—2017年四川省城市棚户区改造规划? 8、?2014年南充市保障性住房安居工程目标分解任务?

9、?南充市城市规划区征地房屋拆迁补偿安置办法?(南府发[2013]19号)

10、?南充市高坪区城市规划区内征收集体土地房屋拆迁货币补偿安置实施办法?（高府发[2013]87号）

11、业主提供的与项目相关的其他各类资料。 1.5 主要研究范围及内容

本报告主要是针对项目的建设背景、必要性、需求分析及规模论证、建筑工程方案、建设进度、组织管理措施等进行分析论证，并按照国家现

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行的设计规范、规定、定额等估算项目总投资，并提出结论性意见，供建设业主及有关部门决策。主要研究内容如下：

1、项目提出的背景及必要性分析；

2、根据拆迁安置需求合理确定项目建设规模及建设内容； 3、项目选扯及建设条件研究； 4、项目建设方案设计； 5、投资估算及资金筹措方案； 6、项目经济社会效益分析。 1.6 主要研究结论

1、本项目拟改造的三片棚户区分别位于南充市高坪区的南、北及东面正在开发建设的三大新城市组团：安汉新区、北部新城及航空港工业集中区。三大新城市组团是高坪区新型城镇化的重要节点。此三片棚户区均存在着建筑密度大、使用年限久、房屋质量差、居住人口多、人均面积小、配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大等诸多问题。为改善此三片棚户居民的居住条件和环境，积极推进三大新城市组团的开发建设，南充市高坪区按照?2013—2017年四川省城市棚户区改造规划?、?2014年南充市保障性住房安居工程目标分解任务?等要求对此三片棚户区进行改造；项目的实施对改善此三片棚户区居民生活环境，促进社会稳定，提升城市形象，合理化利用土地，促进高坪区的经济建设等方面有着重要的意义，项目实施的意义深远。

2、本项目新建的三个安置小区总建筑面积375706平方米，其中住宅面积275771平方米，其他商业、社区配套、地下车库等用房面积99935平方米。

3、本项目计划新建住宅2798套，设计安置三片棚户区被拆迁居民2798户/11031人。

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4、三个安置小区建设总规划净用地面积187.83亩。项目用地性质均符合片区城市总体规划的要求，地块均邻近城市主、次道路，交通方便，市政配套良好，选址适宜。

5、三个安置小区均按照相关建设规范，均采用高层和多层住宅相结合的布局方式，配备完善商业、社区配套、停车库用房，根据周边条件合理进行交通组织，小区内布置大面积的绿地面积，形成配套完备、环境优美的现代居住小区。

6、项目总投资107984万元，项目建设资金来源主要由项目业主单位自筹31984万元，商请银行中长期贷款76000万元。

7、项目实施符合国家及地方的大政方针，实施后社会、经济效益突出。通过本项目的建设，将有效改善三片棚户区居民的居住条件，消除各种灾害隐患，促进社会稳定，为高坪区三大新城区组团开发建设的稳定推进，创造了良好的基础条件。

8、项目建设主要为住宅及配套的商业、社区管理及物业管理用房等，目前这些的设计及施工技术均十分成熟。项目以土建工程为主，技术单纯，易于推进实施。

综上所述，本项目建设必要，总体可行，建议立项支持。 1.7 项目主要经济技术指标 见表1-4

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表1－4 主要技术经济指标

序号 1 2 3 4 4.1 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 5 5.1 5.2 6 6.1 6.1.1 6.1.2 6.2 项 目 净用地面积 基底面积 总建筑面积 计入容积率总建筑面积 住宅面积 商业建筑面积 配套设施建筑面积 物管 环卫设施 消防控制用房 通信用房 不计入容积率建筑面积 设备用房及架空层 地下车库面积 停车位 机动车停车位 地上机动车停车位 地下机动车停车位 非机动车停车位 单位 m m m m m m m m m m m m 辆 辆 辆 辆 222222222222安汉新区一期 42532 11058 139903 106329 95026 10602 701 653 48 0 0 33574 1289 32285 687 0 687 982 小龙片区二期 52947 13179 118059 106886 97801 8556 529 358 40 57 74 11173 1888 9285 641 421 220 916 打铁垭三期 29741 8922 117744 99812 82944 16261 607 420 52 50 85 17932 1186 16746 560 0 560 900 合计 125220 33159 375706 313027 275771 35419 1837 1431 140 107 159 62679 4363 58316 1888 421 1467 2798 备注 187.83亩 户均0.7辆 户均1辆 7

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项目所在地南充市高坪区近年来高度重视住房保障工作，始终将保障性安居工程作为“改善人居环境、关注民计民生”的重要内容。高坪区不断加大投入力度，创新举措，严格贯彻执行保障性住房建设各项政策措施，及时解决保障性住房建设中存在的困难和问题，积极落实项目，依法完善手续，优先安排资金，保障建设用地，严把工程质量关，加快推进速度，保障性住房建设工作得到有序推进。2009年以来，高坪区投入数十亿元，在航空港工业集中区、江东新区启动了150多万平方米的棚户区改造，目前，部分项目建成并投入使用。

2012-2013年，高坪区继续贯彻中央、省、市关于“十二五”期间棚户区改造的精神。认真按照南充市十二五城市棚户区改造规划的要求，启动了“南充高坪棚户区改造一期工程”：先后进行了物流园棚户区、都京镇棚户区等棚户区改造，仅2013年就改造了城市棚户区2500套。

2014年高坪区继续贯彻中央、省、市有关进一步深化棚户区改造的精神，启动“南充高坪棚户区改造二期工程”，计划对安汉新区一期棚户区、小龙片区二期棚户区及航空港打铁垭三期棚户区这三片棚户进行彻底地改造，共计划改造棚户区达2798户。

2.1.4 南充高坪棚户区改造二期工程慨况

南充高坪棚户区改造二期工程由“安汉新区一期棚改工程”、“小龙片区二期棚改项目”及“航空港打铁垭三期棚改造项目”三部分组成，共计拆迁棚户区居民2798户，新建总建筑面积为375706平方米的安置住宅及配套设施。这三片棚户区改造均属于南充市2014 年度城市棚户区改造规划中的城市棚户区改造项目，亦是被列入四川省住建厅2014年棚户区改造规划的项目。这三片棚户区均存在如下现状：

1、建（构）筑物劣质凌乱

三片棚户区房屋相当一部分是上世纪六七十年代修建的，以砖混（木）

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和穿斗木板房结构为主，面积小，间距小，密度高，巷道窄，布局零乱。

2、配套设施不完善、居住环境十分恶劣

棚户区垃圾清运车无法进入。棚户区目前仅仅接入水、电，燃气系统尚未接入，许多住户仍以煤为燃料，烟尘弥漫，既污染环境，也不安全。住宅区内厕所为公厕，排污体系尚未建立，雨水和污水自然排放，雨季棚户区水沟敞露，污水横流，垃圾乱堆，蚊蝇滋生，老鼠成群，一直是城乡环境综合治理的死角和盲区，群众怨声载道。人居环境极恶劣。

3、居民生活困难

居民收入较低，基本没有能力购买商品房，低保户和低保边缘户比重高。

4、安全隐患突出

各类危房较多：年久失修，地基下陷，木材朽蚀，C级和D级危房居多。 火灾隐患突出：砖木穿斗木结构房屋较多（部分房顶用塑料布覆盖），乱拉电线，乱建棚舍，电闸、熔断器等安装在木质板壁上，使用燃煤柴禾，无消防设备器具，巷道狭窄，一旦发生火灾，将“火烧连营”。

治安形势严峻。偷盗、抢劫、抢夺、吸毒者常“借地势”作案。

表2-4 棚户区现状调查一览表

序号 一 1 2 3 二 1 2 3 三 调查项目 房屋高度 1-3层 4-6层 6层以上 房屋修建年代 70年代以前 70-80年代 80年代以后 房屋结构 安汉新区一期棚户区 82.00% 12.00% 6.00% 27.00% 33.00% 40.00% 小龙片区二期棚户区 88.00% 9.00% 3.00% 25.00% 43.00% 32.00% 打铁垭三期棚户区 91.00% 6.00% 3.00% 26.00% 36.00% 38.00% 14

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1 2 3 4 木结构 砖木结构 砖混结构 框架结构 20.00% 33.00% 41.00% 6.00% 18.00% 35.00% 40.00% 7.00% 17.00% 36.00% 43.00% 4.00% 在上述背景之下，南充航空港投资开发公司在高坪区政府的授权下，决定实施物南充高坪棚户区改造二期工程，对上述三片棚户区进行彻底改造，并根据国土部门划拨的地块，分别就地建设三片棚户区改造项目的集中安置房。本项目的实施对于南充市落实中央、省市有关棚户区改造有关精神文件，形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有现代化特色的新城市，具有积极、现实的意义！ 2.2 项目建设的必要性

2.2.1 是国家政策的要求

党的十六大以来，解决民生问题，构建和谐社会成为各级党委、政府的重要工作。党的十七大将解决城市低收入家庭住房困难问题作为民生大事写入十七大报告，党的十八大提出“继续加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，指出棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程；可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量；可以让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。中央政府在“十一五”大规模改造棚户区取得显著成效的基础上，决定在“十二五”期间再改造城市和国有工矿、林区、垦区的各类棚户区1000万户，逐步将非集中成片城市棚户区统一纳入改造范围，同步建设配套市政设施、公共服务设施，确保同步使用。

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从现实情况看，高坪区绝大多数城市棚户区旧住宅房屋密度大，建成使用时间久，破损严重，基础设施不足，几乎没有配套的公共给水、排水、供气等设施，特别是消防安全和治安隐患突出，居住条件和环境状况急需改善，群众的呼声也日益强烈。解决这些群众的居住和生活困难问题，是各级党委、政府义不容辞的责任。所以，无论是从践行“三个代表”、“科学发展观”重要思想的高度，还是从落实“十八大”精神、构建和谐社会、建设和谐高坪的需要出发，棚户区改造一定要纳入日程，全面实施，让群众共享城市经济发展的成果。

同时，本项目的实施也是高坪区政府认真贯彻国家政策、构建和谐社会，为人民办实事，履行政府责任，体现，“以人为本，执政为民”执政理念的客观要求要求

2.2.2 是切实改善棚户区居民居住条件和生活环境的要求

通过实施棚户区改造，将进一步完善社会救助机制和保障体系，建立住房社会保障制度特别是廉租房制度，完善住房公积金制度，深化住房制度改革，让社会弱势群体和贫困群众分享改革发展和振兴所取得的成果。

本项目所涉及的棚户区居民居住条件恶劣，居住环境较差，，房屋年久失修，居住的安全性较差，亟待改造。但目前高坪城区的商品房价格偏高，目前多数棚户区居民没有足够的经济实力去购买价格昂贵的商住房，因此大部分需要依靠政府的力量解决。

本项目通过位置优势，建造现代化居住社区，有助于和谐社会的构建，改善提高了此片棚户区居民人居环境。本项目主要是建设具有针对性的拆迁安置住房，能满足棚户区被拆迁居民住房消费的基本需求，创造出价格、地理位置、建筑质量、环境等优势，获得棚户区老百姓的认可，必将成为棚户区居民的理想居住区。

2.2.3 项目建设能盘活土地资产，实现城市土地集约高效利用

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本项目所涉及的地域建筑密度大，容积率低，土地利用极不充分，对土地资源日益紧张的高坪城市建设来说是一种浪费。本项目依据高坪区城市规划，合理利用容积率，可将三片棚户区改造后的地块的资源空间发挥到最大。盘活了数百亩大面积的城市建设用地，大幅提升了原有价值，实现了城市土地集约高效利用。同时，实施棚户区改造还有利于改善城市面貌，提高城市品位，使基础设施更加完备，同时，有利于增强高坪区吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，为外来投资创造良好的环境。

2.2.4 是政府宏观调控房地产市场的要求

棚户区改造安置房属保障性住房，保障性住房的首要作用是分流市场需求，合理配置住房资源。作为基本的生活必需品，住房资源这块蛋糕如何分配，决定着全社会居住需求的满足程度。保障性住房建设旨在形成一个对各类需求层次全面覆盖的住房供应体系。

当前一个不争的事实是，许多城市房价已经远远超出了普通居民的支付能力。尽管居民收入也在增长，但是始终跟不上房价上涨的步伐，低收入人群则基本被挤出市场，丧失了购房能力。与此同时，高收入群体却依靠强大的购买力，拥有着超出正常居住需求的住房资源，并在过去几年中把投资需求过度放大，造成了房价泡沫以及资源分配的不合理，广为诟病的空置率是最好的例证。而事实上，在商品房市场中，住房资源有自动向高收入人群集中的内在动力。因此，要保障低收入人群的基本居住需求，必须运用保障性住房这一“看得见的手”来调控住房资源分配，通过这一具有准公共产品性质的住房品种来满足商品房覆盖不到的人群的居住需求。

棚户区改造安置房让广大棚户区低收入群体拥有了住房，合理分配了住房资源，减轻商品房房价调控的压力。不仅如此，随着保障性住房覆盖面增加以及在住房总体供应中的占比提高，政府对整个房地产市场的调控

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净用地面积：63.80亩（42532m2）

图4－2 安汉新区一期棚户区安置小区选址示意图

2、 场址现状

用地现状为较规则的四边形，用地南北长约275米，东西向长约155米左右。用地内现状为浅丘陵，有一定起伏，正在场平。

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图4－3 安汉新区一期棚户区场址现状

4.1.3 小龙片区二期棚户区 1、场址土地权属类别及占地面积

坐落：南充市高坪区小龙街道办事处东站居委会，高坪至龙门城市主干道（江东北路）以北。

用途：安置房地块 使用权类型：划 拨

净用地面积：79.42亩（52947m2）

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小龙片区二期棚户区 安置小区场址

图4-4 小龙片区二期棚户区安置小区选址示意图

2、场址现状

用地现状为较规则的四边形，用地南北长约173米，东西向长约306米左右。用地内现状为地势平坦，适合安置房建设，目前正在场平。

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图4-5 小龙片区二期棚户区安置小区场址现状图

4.1.4 航空港打铁垭三期棚户区场址 1、场址土地权属类别及占地面积

坐落：南充市高坪区航空港工业集中区打铁垭，高坪特殊教育学校南侧，南广高速公路以北、东顺路以南、安康路以西。

用途：安置房地块 使用权类型：划 拨

净用地面积：44.61亩（29741m2）

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航空港打铁垭三期棚户区 安置小区场址

图4-6 打铁垭三期棚户区安置小区选址示意图

2、场址现状

用地现状为不规则的多边形。，地内现状为丘陵地形，场平有一定土石方量，目前正在场平。

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图4-7 打铁垭三期棚户区安置小区建设场址现状图

4.2 建设条件

4.2.1 项目所在区域社会经济条件

本项目所在地南充历史悠久，公元前202年汉朝汉高祖刘邦设安汉伊始，是一座拥有2200多年建城历史的历史文化名城，被美誉为嘉陵江畔的一颗璀璨明珠，闻名遐迩的中国绸都，久负盛名的水果之乡（果城）。南充位于川中北（四川盆地中北部）与川东北（四川省东北部）地区，是中国优秀旅游城市，国家园林城市，四川盆地交通枢纽城市，成渝经济区北部中心城市，川北、川中北与川东北的经济、文化、交通、商贸和信息中心，享有“川北心脏”“川北重镇”之称。全市12494平方公里，总人口705.6万，辖顺庆区、高坪区、嘉陵区、阆中市、南部县、仪陇县、西充县、蓬安县、营山县三区五县一市。

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南充物产丰富、气候温润、历史悠久、人才辈出、人文荟萃、环境优美、宜居宜游、资源丰富、科教兴盛、区位优越、交通便捷、经济活跃、市场繁荣，被誉为嘉陵江畔的璀璨明珠，闻名遐迩的丝绸之都，久负盛名的水果之乡，先后荣获中国优秀旅游城市、国家园林城市等称号，为世界三国文化研讨会永久会址。

南充市“十一五”期间，南充地区生产总值增长率保持在年均15%以上的水平。2011年南充全市共实现地区生产总值1026.57亿元，总量居全省第五，跨入千亿俱乐部。2012年南充市实现地区生产总值（GDP）1180亿元，位列全省前茅，川东北地区首位；2012年南充实现地区生产总值（GDP）1180.36亿元，比上年增长14.2%。

2013年全市实现地区生产总值（GDP）1328.55亿元，列全省第5位，川东北地区首位；比上年增长11.0%，增速比上年回落3.2个百分点，比全国平均水平高3.3个百分点，比全省平均水平高1个百分点。分产业看，第一产业增加值297.17亿元，增长3.6%；第二产业增加值688.71亿元，增长13.8%；第三产业增加值342.68亿元，增长11.0%，继续领跑川东北区域。

高坪区位于南充市东部，与顺庆区一江之隔。幅员面积812平方公里，人口70万。 南充市区最重要的交通枢纽区之一，拥有大型民用机场、万吨级物流航运港口、火车东站、环城高速以及多条高速跨境。

高坪区是全国盐卤资源蕴藏量最大的区域之一，还有石油、金沙、膨润土等，水能资源极为丰富。全区有较好的工业基础，已初步形成了丝绸纺织、机电化学、食品加工、汽车制造等具有较强实力的工业体系。区内的省级经济技术开发区十里工业街，开发面积20平方公里。已有近百家企业正式批准立项到开发区落户。

高坪区素称南充的“鱼米之乡”。是全省商品粮基地。全省瘦肉型商品猪基地，全省桑蚕茧及水禽蛋生产基地。区内河流密匝，“一江四河”遍布各乡

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镇，水利设施星罗棋布，全区灌面达80%以上，绿化率达73%。

高坪区内有南广、南渝、南大梁高速公路通过，国道318线（成都一上海）、省道南（充）前（锋）线交汇，达成铁路途经区内22公里。境内有国家民用二级机场高坪机场可通航北京、广州、深圳。

高坪区素有川北“鱼米之乡”、“丝绸之乡”、“柑桔之乡”、“冬菜之乡”的美誉。2012年，全区地区生产总值达到105.5亿元；2013年，全区地区生产总值（GDP）达到120.1亿元，GDP同比增长15.5%；公共财政一般预算收入3.75亿元，同比增长25%；社会消费品零售总额58.2亿元，同比增长20.1%；全社会固定资产投资116.5亿元，同比增长26.8%。

图4—8 高坪区区位示意图

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4.2.2 地形地貌

1、高坪区属丘陵地区。受地质、山脉、河流、气候等因素的制约和影响，形成平坝、浅丘、中丘和低山地貌。东部是华蓥山脉支系金城山，为全区最高点，海拔824.6米，全区地势东高西低，形成由东向西缓倾走势。南边溪头乡火星村梯子湾靠嘉陵江边，是全区的最低点，海拔243米。平坝地区分布在嘉陵江沿岸的江陵、龙门、小龙、高坪、青居、溪头等乡镇部分村社的一、二级台阶上，一般海拔280米左右，约占总面积的45％。浅丘宽谷带坝地区，分布在区境腹地的东观、走马、老君、青莲、马家、喻家以及御史、长乐、龙门、擦耳石圭、斑竹等乡镇部分村社，海拔在300米左右，约占总面积的24％。

2、本项目中的安汉新区一期棚改项目安置小区场址位于南充市高坪区南面安汉新区，为平坝和浅丘的结合部，土壤类型属亚热带气候红黄壤带。场址内地貌为典型的浅丘地形，建设前需平整场地。

3、本项目中的小龙片区二期棚改项目安置小区场址位于高坪北部嘉陵江沿岸的小龙街道办，为平坝地区，建设用地较平整，适合安置房建设。

4、本项目中的航空港打铁垭三期棚改项目安置小区位于高坪区东部的航空港工业集中区内。航空港园区内用地沟壑纵横、山丘较多、区内的建设用地较为破碎，园区北部与南部均有一定面积的松林。打铁垭三期棚改项目安置小区建设场址为典型的丘陵地貌，项目建设前需平整场地。

4.2.3 地质构造

1、 安汉新区一期棚户区改造安置小区

项目尚未完成地勘任务，但根据周围建筑地勘资料可知：建设场址地质条件简单，无不良工程地质现象，场地地基均匀，场地内无液化的粉土及粉细沙层，根据场地实际情况，并结合拟建物的特点，该场地适宜修建。

2、小龙片区二期棚户区改造安置小区

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拟建项目位于二级阶地上，无大的不良地质现象。地层：地表耕植斜坡、冲积粘性土，下伏阶地卵石层；基岩为中侏罗系砂泥岩。地质构造简单，地层倾角平缓，岩基地质构造以宽缓褶皱为主体，侏罗系中统高坪组地层厚度大，地震反射层无明显的断裂显示，表明地质构造简单，近期地壳运动基本稳定。根据勘探和区域地质资料分析，项目区未发现有断裂和隐覆断裂存在。项目区地质构造简单，无影响场地稳定及建筑安全的不良地质状况存在，场地稳定性好，适宜建设施工。

3、打铁垭三期棚户区改造安置小区

项目尚未完成地勘任务，但根据周围建筑地勘资料可知：建设场址地质条件简单，无不良工程地质现象，场地地基均匀，场地内无液化的粉土及粉细沙层，根据场地实际情况，并结合拟建物的特点，该场地适宜修建。

4.2.4 地震

根据?中国地震动参数区划图?（GB18306—2001）第1号修改单）对四川、甘肃、陕西部分地区地震动参数的相关规定，高坪区位于非设防区。本项目三个安置小区建设场址均位于南充市高坪区，均不考虑地震设防。

4.2.5 气候条件

项目中的三个建设地均位于南充市高坪城区，此区域属于中亚热带湿润季风气候。据当地多年地面气象观测统计，最高气温为41.3℃（1951年7月2日）最低气温－2.2℃（1995年11月22日）。一月最冷，月平均气漫6.6℃；八月最热，月平均气温27.8℃；雨量充沛，年平均降水量1025.2mm，降水主要集中在5－9月；太阳辐射和日照时数属全国最低值区之一，年平均日照时数1254h，为可照时数的29%；太阳平均总辐射3864.25MJ/m2；无霜期286天。项目区主异风向为北北西风，风向频率8%。其主要特点是：四季分明、冬暖夏热、下多伏旱、秋多霪雨。年平均气漫为17.4℃，年平均降雨量为1039.1mm，年平均风速为1.6m/s。

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4.2.6 水文条件

项目所在区域南充水资源丰富，境内河流属长江流域嘉陵江水系。市境内有“一江六河”。一江为嘉陵江，它发源于陕西省西凤县历年最枯水流量115m3/s，历年最大洪峰流量30100m3/s，（1903年），平均流量878.70m3/s，历史最低估水位为259.413m（黄海高程，下同），历史最高洪水为274.823m（1903年）；六河为西河、东河、构溪河、白溪河、螺溪河、西充河六条主要支流；人平均水量600m3，低于全国、全省的平均水平。

项目区靠近南充市的饮用水源嘉陵江。嘉陵江，古称西汉水，发源于秦岭南麓和岷山北，入用后向南流经广元、南充、合川至重庆注入长江。下游段阶地宽平，多冲积平坝，有利于农业生产。嘉陵江在城区由北向南流过，全长约1120km，流域面积约8.8万km2，是长江第二大支流，境内流程299km，多年平均流量878.7m3/s，最大年均流量1400m3/s，最小年均流量509m3/s，多年最小流量115m3/s。

地下水类型为上层滞水、孔隙潜水、微承压水。上层滞水赋存于①1填土中，孔隙潜水赋存①粉砂中，微承压水赋存于②粉砂、④2粉砂、③6粉砂、④8粉砂等土层中。地下水受大气降水、生活废水等地表水补给。排泄途径为蒸发和地下径流，地下径流方向为自北向南。钻孔中稳定水位埋深1.00－2.20m。据野外调查地下水位变化幅度0.50－1.00m。

4.2.7 交通条件

1、高坪区境内有南广高速公路、南渝高速公路、南大梁高速公路、南充绕城高速公路通过，国道318线（成都一上海）、省道南（充）前（锋）线交汇，达成铁路途经区内22公里。境内有国家民用二级机场高坪机场可通航北京、广州、深圳。

2、安汉新区二期棚户区改造安置小区项目场址交通方便，西侧为高坪城市主干道安汉路，南面为南渝高速公路。

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3、小龙片区二期棚户区改造安置小区项目场址交通方便，东侧紧邻高坪至龙门的城市主干道。

4、打铁垭三期棚户区改造项目安置小区建设场址北面为高坪区城市主干道东顺路（318国道），东西侧均为已建好或规划中的航空港工业集中区园区道路。

4.2.8 市政设施社会依托条件

本项目三个安置小区所在地基础设施基本完善。项目用电均由场址附近交通干道旁的10千伏电网接入，电力供应有保障。

项目三个安置小区建设场地供水管均已接通市政管网，能满足供水需求。

项目三个安置小区建设地址区域均已接入燃气管道，可满足项目的供气需要。

高坪区已建成程控交换系统，实现了传输数字化的现代通讯网络，已建成移动通信网、互联网，通讯条件较好。

在项目三个安置小区设计的时候，均应利用自然高差进行防洪和排涝，洪水经过排水沟自然排入雨水排放系统。

4.2.9 环境保护条件

项目三个安置小区建设场区内生态环境均无特殊生态保护物种，在以该场区为中心1.5公里的范围内无名胜古迹和自然保护区。本项目环境治理措施充分考虑环境现状，选择的施工技术方案得当。周围环境可接受本项目建设，本项目建设对周围环境无影响。

4.2.10 施工条件

1、本项目无高端特殊建筑技术要求，项目的技术条件具备。 2、目前，本项目正在办理前期手续，本项目符合高坪区的城市发展规划，项目法律法规条件初步具备。

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3、天然建筑材料：本工程施工所需要的砂料、卵石、石料、木料等全部能在当地市场采购。

4、主要外来材料的供应：项目施工的主要外来材料主要包括钢材、木材、水泥等，均能在高坪区内市场采购。

5、施工电源：项目施工电源由高坪区电力部门供应。

6、施工队伍及设备：施工队伍通过招标方式，在省内外竞争择优，选择有能力承担本工程施工的专业施工企业。工程所需的机械设备由中标企业自行解决。

综上所述，三个场址地质水文、基础设施及施工技术等条件较好，能满足建筑物的选址要求。

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5 拆迁安置方案

5.1 拆迁与安置的依据

1、 国务院?城市房屋拆迁管理条例?国务院令第305号?? 2、?四川省城市房屋拆迁管理条例? 3、?四川省棚户区改造工程实施方案?

4、?南充市城市规划区征地房屋拆迁补偿安置办法?

5、?南充市高坪区城市规划区内征收集体土地房屋拆迁货币补偿安置实施办法?

5.2 棚户区改造及拆迁范围

1、安汉新区一期棚户区改造拆迁范围为高坪区安汉新区茅草坪社区、河东街社区、祖师庙社区及清溪街道办炮房沟社区4组，共计拆迁该片棚户区居民982户/3801人

2、小龙片区二期棚户区改造拆迁范围为高坪区小龙街道办炮台街社区、油坊街社区、城中村、南新街社区及东站社区，共计拆迁该片棚户区居民916户/3912人；

3、航空港打铁垭三期棚户区改造拆迁范围是高坪区清溪街道办炮房沟社区10组、柏果湾社区、牛市坝社区、陈家梁社区、景祥社区6组、回龙寺社区及白街办斋公山社区，共计拆迁该片棚户区居民900户/3318人。 5.3 初步拆迁安置方案

1、在国家、省、市现有政策规定的基础上，执行就地安置的办法，严格按照?南充市城市规划区征地房屋拆迁补偿安置办法?奖励按时拆迁的居民。对超过安置面积补差部分，在市场评估的基础上给予一定幅度的优惠。

2、鼓励被拆迁人选择货币安置，补偿金额采取在市场评估的基础上，

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再上浮一定比例的货币补偿办法，避免拆迁遗留问题的发生，为创造“阳光拆迁”、“和谐拆迁”的局面打下了良好的基础。 5.4 拆迁安置补偿标准

本次棚户区改造房屋拆迁安置补偿的总原则是：合法建筑实行拆一补一，适当补差的原则。

补偿标准参照?南充市城市规划区征地房屋拆迁补偿安置办法?（南府发［2013］19号）、?南充市高坪区城市规划区内征收集体土地房屋拆迁货币补偿安置实施办法?（高府发[2013]87号）文件。 5.5 拆迁工程量初步调查

本项目的三片棚户区改造拆迁工程量调查的主要内容有：住房和临时建筑物（诸如偏房或偏棚等）；

现场调查的主要拆迁量汇总于表5－1

表5－1 拆迁工程量初步调查表

序号 一 1 2 3 4 二 1 2 3 4 5 社 区 安汉新区一期棚户区 茅草坪社区 炮房沟社区4组 河东街社区 祖师庙社区 小计 小龙片区二期棚户区 炮台街社区 油坊街社区 城中村 南新街社区 东站社区 小计 住房面积 户数（户） 人口（人） （平方米） 266 109 271 336 982 163 111 224 4 414 916 1030 422 1049 1301 3801 496 516 1118 14 1768 3912 23910 9798 24359 30202 88268 16115 10171 22406 1008 41586 91286 临建面积 （平方米） 3453 1415 3518 4361 12747 1704 2016 2086 224 5860 11890 37

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