防渗漏体系

北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 北京万科 建筑工程防渗漏体系 作业指引 编制 审核 批准 日期 日期 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 参加讨论认定人员：

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 总目录

第一篇：总则???????????????????3页

第二篇：防渗漏体系预控管理????????????4页

第三篇：防渗漏材料预控管理????????????8页

第四篇：防渗漏节点做法过程管理??????????15页

第五篇：防渗漏施工验收管理????????????35页

附表：??????????????????????37页

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 第一篇 总则

根据房屋建筑工程的特点，目前国内现行验收标准难以满足我们的客户要求，所以在防渗漏体系验收标准提高至100%验收的前提下，如何保证施工、验收质量将是我们的工作重点。

防水工程作为影响使用功能最大的隐蔽工程，必将强调“预控在前、监控施工过程居中、试验性验收在后”的三步控制法，从而实现过程精品的工程目标。

防渗漏的重点在于：室外防水（屋面、露台、开敞阳台）、室内防水（厨房、卫生间、洗衣间）、外门窗、覆土地下车库顶板、砌体结构外墙面

防水工程的设计及施工应遵循“防排结合，先排后防”的原则。其次应强调结构自防水功能，每一处节点均要对结构本身的防水功能给予充分的重视。因此，防渗漏工程应综合治理，注重抓好三关：

第一 是结构自防水，此部分并非要求在结构材料中掺入大量防水材料，而是强调混凝土结构的密实性、砌筑工程的灰缝饱满度及后期勾缝、抹灰工程的粘结牢固无龟裂、塞缝做法的饱满密实等，这是整个防渗漏体系的基础，基础工作不过关，防水体系就无法保证；

第二 是在各饰面层、防水层施工前、后的淋、蓄水试验，只有通过合理的淋、蓄水试验才可以验证防渗漏体系的效果；

第三 是选择合适的防水材料并规范验收、施工环节、成品保护。

注：本体系为指引性文件，设计院、项目经理部、监理单位、施工单位应该在此基础上根据工程

项目的具体情况完善项目的设计图纸详图、作业、管理文件等，具体参照本体系文件第二篇要求执行。在具体实施时需要以本体系文件编制参考依据作为设计、项目管理、验收等工作的主要依据。

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 本体系编制依据如下：

1、《建筑安装分项工程施工工艺规程》（北京市地方性标准）?????? DBJ/T 01-26-2006 2、《建筑构造通用图集2002年第2版》（地下工程防水）???????88J6-1 3、《地下工程防水技术规范》???????????????????GB 50108-2001 4、《屋面工程质量验收规范》???????????????????GB 50207-2002 5、《建筑工程质量控制与验收》?????????????????中国建筑工业出版社 6、《聚合物水泥防水涂料》????????????????????JC/T 894-2001 7、《聚氨酯防水材料》??????????????????????GB/T19250-2003 8、《弹性体改性沥青防水卷材》(聚酯胎)??????????????GB 18242-2000 9、《改性沥青聚乙烯胎防水卷材》?????????????????GB 18967-2003 10、《聚氯乙烯防水卷材》???????????????????? GB 12952-2003 11、《水泥基渗透结晶型防水材料》???????????????? GB 18445-2001 12、《建筑工程施工质量验收统一标准》?????????????? GB 50300-2001

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 第二篇 防渗漏体系预控管理

2.1防渗漏体系重点环节

房屋建筑工程防渗漏的重点在于室外防水（屋面、露台、开敞阳台）、室内防水（厨房、卫生间、洗衣间）、外门窗、覆土地下车库顶板、砌体结构外墙面，其中：

2.1.1室外防水：钢筋砼结构的浇捣、养护质量对防渗漏有重要意义，其次是防水层施工和穿过

结构板的管道节点构造是重要的环节。

2.1.2室内防水：钢筋砼楼地面的构造设计和施工质量是重点，其次防水层施工和穿过楼地面的

管道节点构造是重要环节。

2.1.3外门窗：验收门窗拼脚质量是保证门窗自身质量的前提，门窗立樘固定方式及施打发泡剂、

塞缝、打胶的质量是保证门窗无渗漏的要点。

2.1.4覆土地下车库顶板：重点在于顶板和墙板的钢筋砼构造和施工质量，以及防水层的施工质

量和穿墙螺杆洞的封堵和预留洞的处理，设计允许荷载对施工材料、机械堆放的限制要求是必须关注的。

2.1.5砌体结构外墙：强调砌筑结构的灰缝饱满度并且必须按照清水墙标准砌筑、勾缝或者增加

一道抹灰层是外墙防渗漏的保证，而墙体预留洞口的封堵和外保温层的防渗漏则是一个关键。

2.2防渗漏体系的组织管理

2.2.1对设计院防水设计的管理

2.2.1.1设计前期阶段,设计部负责与设计院的有关防水工程的工作对接，负责将确定的防水

工程标准节点和防水材料选择标准编入设计指导书并交付设计院，做好交底工作。 2.2.1.2 设计部负责监控防水工程的过程设计，负责监控设计院将防水工程节点库的成果转

化到施工图中。

2.2.1.3 对设计过程中出现的比较复杂的节点，标准节点库没有表示的，设计部负责组织工

程部、项目部研讨解决。

2.2.1.4 对二次设计过程中的防水节点，由设计部监控二次设计单位按标准节点选用，并通

知设计院将选用的节点图以施工图或洽商的形式下发总包单位

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 2.2.1.5 施工图出图前，设计部负责组织工程部、项目部审查图纸，填写审图记录。 2.2.2对二次设计防水设计的管理

2.2.2.1 设计部负责监控铝合金门窗、钢结构阳光房、雨棚等二次设计的防水节点设计，监

控二次设计单位按按标准节点库选用防水节点，

2.2.2.2 对设计过程中，出现的比较复杂的节点，无法选用标准成果的，设计部负责组织工

程 部、项目部研讨解决。必要时，要求二次设计单位制作样板，并进行必要的试验。 2.2.2.3 二次节点设计完毕，设计部负责组织工程部、项目部审查图纸，填写审图记录。 2.2.2.4 对审查完成的二次节点，设计部通知设计院将选用的节点图以施工图或洽商的形式

下发总包单位。

2.2.3对监理单位防水监控体系的管理

2.2.3.1 监理应对进场的防水材料按规定抽检，并做现场的见证取样。 2.2.3.2 对防渗漏样板工程，监理应全过程旁站监理，对每道工序应验收。

2.2.3.3 对防渗漏工程，监理应做到100％检查,并且完成隐蔽工程验收记录。重要工序为： 2.2.3.3.1门窗洞口防水工程：外门窗的塞口；外门窗口的打胶收口；外墙门窗的淋水试验。 2.2.3.3.2厨卫间防水工程：楼板砼密实度的闭水试验；管根和预留洞口的封堵及闭水试验；

找平层；附加层；防水层；保护层；闭水试验

2.2.3.3.3屋面、露台和阳台防水工程：保温层；找坡层；找平层；防水层。闭水或淋水试验。 2.2.3.3.4阳光房防水工程：阳光房的淋水试验

2.2.3.3.5砌体结构外墙:砌筑灰缝饱满度并按照清水墙标准勾缝；外墙抹灰(如有)；外墙淋

水试验

2.2.3.4其他工序按规范检查

2.2.3.5工序检查过程中，监理应在现场做好标记，填写相应的检查记录

2.2.3.6监理单位应该在进驻现场后完善<<监理实施细则—防渗漏篇>>,并作为正式监理文件

报送项目经理部及工程管理部审核后执行。 2.2.4对施工单位防渗水施工的管理

2.2.4.1 投标阶段，投标单位应在技术标的质量保证体系中明确防水工程质量管理架构，建

立以技术负责人为组长的防水工程质量管理小组，施工过程中严格落实《北京万科防渗漏体系》

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 2.2.4.2施工单位在进驻现场后完善〈〈防渗漏专项施工方案〉〉，并作为正式工程文件同时报

送监理单位、项目经理部及工程管理部审核后执行（技术交底及落实）（明确完成时间） 2.2.4.3防水工程实行样板引路制度，大面积施工前，施工单位应按〈〈防渗漏专项施工方案〉〉

进行样板工程施工，每道工序应报请监理和甲方验收，通过验收后方可进行下道工序。样板施工通过验收后，方可大面积施工,样板施工过程应该以照片或录象的形式作为工程施工资料存档，提交备份资料

2.2.4.4 施工过程中，甲方和监理如对防水材料和施工质量有疑义，可随时抽样或抽查，并

将抽样交由有资质的检测单位进行检测。

2.3本防渗漏体系的强制要求（以下采用黑体强调）

2.3.1本体系作为招标文件的组成部分并结合招标图纸执行,投标单位在投标阶段均可以对该体

系提出质疑,作为招标答疑的组成部分进行澄清,如果没有提出质疑视同接受；

2.3.2中高层(九层及九层以下)的项目,有防水要求的房间及屋面穿楼板管道必须采用预留套管

(带环型止水环)做法,见后附图，管道安装完成后按照不少于30%的比例做闭水试验；高层(十层(含)以上)的项目, 有防水要求的房间及屋面穿楼板管道推荐采用预留套管(带环型止水环)做法,如未采用,则在管道安装完毕、管根封堵完成后进行100%专项闭水试验,试验合格后才可以进入下一道工序（样板、接触面处理）；

2.3.3穿楼板孔洞(管道、烟风道等)封堵完成后，有防水要求的房间及屋面应该做专项闭水试验

（比例参照3.2执行）；管道或烟风道根部须做“八”字弧度，卷材加强层（满粘法）完成后，方可进行后续防水施工；

2.3.4上人屋面及非上人屋面必须设计为排气屋面，见后附图；

2.3.5开敞阳台穿楼板管道处必须做防水,防水范围以管道为中心向外平面扩展不小于300MM（精装交房防水满做）；

2.3.6防渗漏体系要求设置的基本验收工序点 (包含但不限于以下内容) 2.3.6.1有防水要求的房间及屋面穿楼板洞专项蓄水试验 2.3.6.2有防水要求的房间防水砂浆（细石砼）找坡层蓄水试验 2.3.6.3防水基层(包括含水率、找坡、阴角处理等) 2.3.6.4室内防水层蓄水试验 2.3.6.5室外防水层淋蓄水试验

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 2.3.6.6防水层切片验收实际厚度

2.3.6.7防水保护层(用于有装饰面层的工程) 2.3.6.8预埋止水套管材料验收 2.3.6.9钢筋砼结构穿墙螺栓洞

2.3.6.10砌体部分灰缝饱满度（随砌随抹）及按照清水墙标准勾缝或抹灰层 2.3.6.11砌体部分外墙面在施工装饰面层前淋水试验 2.3.6.12外门窗四周企口（见后附图）（增加坡角示意图） 2.3.6.13钢副框后塞口(如果有) 2.3.6.14窗框与钢副框间发泡胶填充

2.3.6.15外门窗外侧抹灰层与门窗框间打胶凹槽清理(见附图) 2.3.6.16外门窗密封胶 2.3.6.17外门窗淋水试验

2.3.6.18屋面雨落水口处的防水节点处理

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 第三篇 防渗漏材料预控管理

3.1防水材料品牌

为保证防水工程质量，公司统一指定防水材料品牌定点采购，厂家名称由采购部在不同采购期分别确定后通知、执行。指定材料应在招标文件中明确，使用中必须依照执行。

3.2防水材料检验

监理公司必须严格按规范规定对防水材料进行进场检验，并核对材料的来源。项目经理部应根据现场实际材料到场及使用量，按批次向防水定点采购厂家核实供应量，核定结果及时录入施工日志，采购部及工程管理部均有责任分别向总包单位和防水定点采购厂家定期核实。

3.3防水材料介绍

3.3.1防水涂料（优先选用聚合物水泥<简称JS>防水涂料）

3.3.1.1聚合物水泥防水涂料（简称JS防水涂料）（JC/T 894-2001） 3.3.1.1.1分类

以丙烯酸酯等聚合物乳液和水泥为主要原料，加入其他外加剂制得的双组份水性建筑防水涂料，产品分为Ⅰ型和Ⅱ型两种。

Ⅰ型：以聚合物为主的防水涂料； Ⅱ型：以水泥为主的防水涂料。 3.3.1.1.2用途

Ⅰ型产品主要用于非长期浸水环境下的建筑防水工程；

Ⅱ型产品适用于长期浸水环境下的建筑防水工程。 3.3.1.1.3使用部位：

Ⅰ型产品用于外墙(非地下)； Ⅱ型产品用于卫生间、厨房墙、地面；

3.3.1.1.4厚度要求：地面不小于2mm；墙面不小于1.5 mm

3.3.1.1.5外观：产品的两组分用玻璃棒分别搅拌后,其液体组分应为无杂质、无凝胶的均

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 匀乳液；固体组分应为无杂质、无结块的粉末。

3.3.1.1.6主要物理力学性能

聚合物水泥(简称JS)防水涂料性能质量要求

技术指标 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 干燥时间 实干时间/h 拉伸强度（无处理），MPa 断裂伸长率（无处理），% 低温柔性，Φ100mm棒 不透水性，0.3MPa，30min 潮湿基面粘结强度/M Pa 抗渗性（背水面）/ M Pa ≥1.2 ≥200 -10oC无裂纹 不透水 ≥0.5 — ≤8 ≥1.8 ≥80 — 不透水 ≥1.0 0.6 试验项目 Ⅰ型 固体含量/% 表干时间/h ≥65 ≤4 Ⅱ型 3.3.1.1.7验收：以同一类型的10T产品为一批,不足10T的以10T为一批 3.3.1.1.8标志：产品包装上应该印刷或牢固粘贴的标志,包括 A)产品名称 B)产品标记 C)双组分配比 D)生产厂家名称,厂址 E)生产日期,批号和保质期 F)净含量 G)商标

H)运输及贮存注意事项 3.3.1.2聚氨酯防水材料（GB/T19250-2003） 3.3.1.2.1选用单组分环保聚氨酯防水涂料 3.3.1.2.2使用部位：厨卫间墙、地面；

地下室、阳台、屋面等节点处理。

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 3.3.1.2.3单组分环保聚氨酯涂料物理力学性能见下表：

单组分环保聚氨酯防水涂料技术性能指标

项目 类型 固体含量％≥ 拉伸强度MPa≥ 断裂伸长率％≥ 不透水性 低温柔性 干燥时间 表干时间 /h 实干时间/h L是指低强度高延伸率型；H是指高强度低延伸率型 3.3.1.2.4厚度要求：平面2.0mm，立面1.2mm

3.3.1.2.5单组分环保聚氨酯防水涂料必须有出厂质量合格证，市级法定检测部门出具的

检测报告，北京市注册备案证，现场使用前应取样复试，复试合格后方可使用。

3.3.1.2.6单组分聚氨酯防水涂料取样要求：现场抽样复试数量：每10吨为一批，不足10

吨按一批抽样。

3.3.1.2.7外观质量检验：包装完好无损，且标明涂料名称、生产日期、生产厂名、产品

有效期。

3.3.1.2.8物理性能检验：固含量、耐热度、柔性、不透水性、延伸。 3.3.2沥青防水卷材（优先选用弹性体改性沥青(聚酯胎)防水卷材型〈简称SBS〉） 3.3.2.1弹性体改性沥青(聚酯胎)防水卷材(SBS)。（GB18242-2000）

3.3.2.1.1材料定义：以聚酯胎为胎基、苯乙烯-丁二烯-苯乙烯（SBS）热塑性弹性体作改性剂，

两面覆以隔离材料所制成的建筑防水卷材（简称“SBS卷材”）

推荐使用：聚酯胎覆以聚乙烯膜隔离材料的卷材，英文简写为：PY—PE 3.3.2.1.2按照物理力学性能分为Ⅰ型和Ⅱ型

3.3.2.1.3使用部位：有保护层的屋面、露台等室外结构防水层应选用Ⅱ型卷材 地下等非直接暴露于室外的防水层可以选用Ⅰ型卷材

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指标 L 80 1.9 550 2.45 450 0.3MPa,30min 不透水 －40oC弯折无裂纹 12 24 H 北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 3.3.2.1.4物理力学性能要求

序号 1 2 胎基 型号 耐热度，℃ 无滑动、流淌、滴落 纵向 3 拉力，N/50 mm≥ 横向 4 % ≥ 5 低温柔度，℃ 无裂纹 纵向 6 7 注 3.3.2.1.5卷材外观质量要求

弹性体改性沥青聚酯胎防水卷材（SBS）：

项目 孔洞、缺边、裂口 边缘不整齐 胎体露白、未浸透 每卷卷材的接头 质量要求 不允许 不超过10MM 不允许 不超过一处，较短的一段不应小于1000mm，接头处应加长150mm 撕裂强度，N≥ 横向 不透水性 压力 MPa≥0.3 保持时间≥30min 250 350 横向 —18 —25 最大拉力时延伸率， 纵向 30 40 450 800 Ⅰ型 90 聚酯胎 Ⅱ型 105 以上项目为强制性项目 3.3.2.2改性沥青聚乙烯胎防水卷材（GB18967-2003）

3.3.2.2.1材料定义：以高密度聚乙烯膜为胎体，以改性沥青为基料，以聚乙烯膜或铝箔为上表

面覆盖材料，经过滚压、水冷、成型制成的防水卷材。

推荐使用：高聚物改性沥青防水卷材，上覆聚乙烯膜的英文简写为：PEE

上覆铝膜的英文简写为：PEAL

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 3.3.2.2.2按照物理力学性能分为Ⅰ型和Ⅱ型

3.3.2.2.3使用部位：屋面、露台等室外结构防水层应选用Ⅱ型卷材 地下等非直接暴露于室外的防水层可以选用Ⅰ型卷材 3.3.2.2.4物理力学性能要求

序号 1 2 3 4 5 6 7 注 3.3.2.2.4卷材外观质量要求

改性沥青聚乙烯胎防水卷材

项目 孔洞、缺边、裂口 边缘不整齐 胎体露白、未浸透 每卷卷材的接头 150mm 3.3.2.1.3使用部位：无刚性保护层的屋面、露台应选用PEAL;

非裸露地下室平立面可以选用PEE。

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品种 上表面覆盖材料 型号 耐热度，℃ 纵向 拉力，N/50 mm≥ 横向 断裂延伸率， % ≥ 低温柔度，℃ 纵向 横向 200 100 高聚物改性沥青防水卷材 聚乙烯膜(E) Ⅰ型 90 Ⅱ型 95 铝膜(AL) Ⅰ型 90 Ⅱ型 95 无流淌、起泡 140 120 250 —15 无裂纹 不透水性 压力 MPa≥0.3 以上为强制要求 不透水 —10 200 220 ＿ —15 —10 质量要求 不允许 不超过10MM 不允许 不超过一处，较短的一段不应小于1000mm，接头处应加长北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 3.3.3 高分子防水卷材

3.3.3.1聚氯乙烯防水卷材(简称PVC) （GB12952-2003）

3.3.3.1.1材料定义：以聚氯乙烯为主要原料制成的防水卷材,包括：

A）无复合层材料(PVC-N)； B）纤维单面复合的材料（PVC-L）； C）织物内增强的材料（PVC-W）。

推荐使用：无复合层聚氯乙烯防水卷材(简称PVC-N) 3.3.3.1.2按照物理力学性能分为Ⅰ型和Ⅱ型

3.3.3.1.3使用部位：屋面、露台等室外结构、地下防水层 3.3.3.1.4推荐使用部位:

A）需要裸露使用的防水层 B）种植屋面

C）根据立面效果需要不同色彩的裸露防水层

3.3.3.1.4物理力学性能要求

聚氯乙烯N类防水卷材(简称PVC-N)理化性能

1 2 3 4 5 6 7 8 型号 拉伸强度 /MPa ≥ 断裂伸长 /% ≥ 热处理尺寸变化率 /% ≤ 低温弯折性 抗穿孔性 透水性 剪切状态下的粘合性/(N/mm) ≥ 热老化处理 外观 拉伸强度变化率/% ±25 断裂伸长率变化率/% ±20 Ⅰ型 8.0 200 3.0 -20℃无裂纹 不渗水 不渗水 3.0或卷材破坏 无起泡、裂纹、粘结、和孔洞 Ⅱ型 12.0 250 2.0 -25℃无裂纹 第 14 页 共 38 页

北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 9 低温弯折性 -15℃无裂纹 -20℃无裂纹 3.3.4刚性防水材料 3.3.4.1防水混凝土

防水混凝土是以调整混凝土配合比、掺外加剂或使用新品种水泥等方法提高自身的密实性、憎水性和抗渗性，使其满足抗渗压力大于0.6MPa的不透水混凝土。可分为普通防水混凝土、外加剂防水混凝土和膨胀水泥防水混凝土。适用于地下工程、屋面工程及其他防水工程。 3.3.4.2防水砂浆

在水泥砂浆中掺入占水泥重3%~5%的防水剂配制成的防水砂浆，适用于水压较小的工程或其它防水层的辅助措施。

3.3.4.3水泥基渗透结晶型防水材料（简称“ＣＣＣＷ” ）

以硅酸盐或普通硅酸盐水泥、石英砂等为基材，掺入活性化学物质制成的水泥基渗透结晶型防水材料。

工作原理：该材料与水作用后，材料中含有的活性化学物质通过载体向砼内部渗透，在砼中形成不溶于水的结晶体，填塞毛细孔道，从而使砼致密、防水。

编者注：该材料适用于新浇筑完成的砼，在浇筑完成后28天内使用效果最明显，随着浇筑完成时间的持续该材料的防水效果将下降，大家可以继续探讨！ (堵漏)

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 第四篇 防渗漏节点做法过程管理

4.1结构自防水说明 4.2地下室防水做法

4.2.1地下室、半地下室立面 4.2.2地下室、半地下室底板 4.2.3覆土车库顶板

4.3楼地面防水做法

4.3.1卫生间楼地面 4.3.2厨房楼地面 4.3.3露台

4.4外墙防水做法

4.4.1外墙 4.4.2门窗

4.5屋面防水做法

4.5.1上人平屋面 4.5.2不上人平屋面 4.5.3种植屋面

4.6雨棚、挑板防水做法

4.6.1混凝土雨棚、挑板 4.6.2阳光房

4.7其他防水做法

4.7.1花池

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 4.1结构自防水说明

4.1.1开敞阳台装饰完成面低于相临房间（反坎）结构面20MM，降板100或加200高钢筋混凝土反坎（反坎同主体一次浇筑完成），室内地面装饰完成面与门窗框下口齐平；（补详图） 4.1.2雨棚降板100或加200高钢筋混凝土反坎，空调板降板100或加200高钢筋混凝土反坎（反

坎同主体一次浇筑完成）装饰完成面低于反坎结构面20MM；

4.1.3厨房、卫生间降板60-100（具体根据面层做法确定），装饰完成面低于相临功能房间装饰

地面20mm；

4.1.4厨房、卫生间周边墙体下设200高同墙体厚钢筋混凝土反坎（反坎同主体一次浇筑完成）； 4.1.5屋面、顶板的结构反梁内如需设排水管则应该在结构中预留；

4.1.6所有防水基层阴阳角部位，必须做成小圆角（室内半径r≥10MM；室外半径r≥50MM） 4.1.7本体系强调屋面结构板、露台结构板、阳台结构板、卫生间结构板的砼结构自防水功能，

需要在砼浇筑过程中重点关注浇捣、养护及拆模时间，保证砼的密实性。

注：1、如果总包单位考虑施工方便可以申请在水平施工缝处加设止水钢板或止水槽的节点做

法，但是不应该单独计取费用

2、项目施工现场各参建单位一旦发现设计图纸或洽商变更未达到以上要求时，均有责任、有义务及时知会北京万科企业有限公司工程管理部，联系方式：01084534666转；邮箱:wanghuijun@vanke.com

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 4.2地下室防水做法

4.2.1地下室、半地下室立面防水做法 通用说明：适用内侧为室内（如私家住宅、车库、功能房、架空活动区）外墙。当室外地坪不在同一标高时，注意现场确定防水收头位置。防水层收头处的凹槽尺寸40（宽）*20（深）。 推荐使用明散水，采取措施美化 构造做法： 1、回填土夯实； 2、40厚聚苯板保护层； 3、聚酯胎卷材SBS 3+3（高度超过室外完成面不小于500，无保温做法时超出地坪部分洒粗砂，抹灰需挂10*10镀锌钢丝网）； 4、冷底子油； 5、自防水钢筋混凝土墙板（抗渗等级按设计要求）。 关键质量控制点： 1、模板对拉螺杆使用止水螺杆； 2、施工缝处设置止水钢板； 3、防水基面需清理，空洞修补后再施工防水； 4、防水材料、配比、厚度的验收和检查； 5、防水保护层及时设置并完好。 节点大样图： 第 18 页 共 38 页

北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 4.2.2地下室、半地下室底板防水做法 通用说明：地下室定义：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的超过1/2者。 功能房应根据使用要求另进行结构和防水设计。 构造做法： 1、钢筋混凝土底板 2、C20混凝土保护层 3、聚酯胎卷材SBS 3+3防水层 4、冷底子油 5、C15混凝土垫层（随浇筑随压光找平） 关键质量控制点： 1、底板混凝土浇筑不得留施工缝； 2、底板混凝土14天覆膜（蓄水）养护； 3、卷材接头等节点质量 4、立面防水导墙及预留防水接头保护 5、杜绝施工破坏及成品保护。 节点大样图： 钢筋混凝土底板20厚C20混凝土保护层SBS改性沥青聚酯胎卷材Ⅲ+Ⅲ防水层冷底子油C15混凝土垫层地下室底板防水做法

第 19 页 共 38 页

北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 4.2.3覆土车库顶板防水做法 通用说明：结合建筑施工图、结构施工图施工。滤水层水收集系统的最终排放部位做法应有专项节点设计（如：车库顶板滤水层在车库肥槽部位的汇集排放做法等）。 构造做法： 1、面层做法； 2、专用滤水层片材（种植时选用）； 3、40厚细石砼C20（配筋双向φ6＠150）保护层；每6X6设分仓缝并用油膏嵌缝； 4、塑料薄膜隔离层； 5、聚酯胎卷材SBS 3+3防水层（或PVC-N）； 6、20厚1:3水泥砂浆找平层（适用于陶粒砼）； 7、陶粒（或细石）砼找坡，纵横坡各1％，最薄30MM； 8、钢筋混凝土顶板； 关键质量控制点： 1、找坡； 2、防水材料、配比、厚度的验收和检查； 3、卷材接头等节点质量； 4、滤水层（含水收集系统）施工质量 5、成品保护。 节点大样图： 面层专用滤水层片材（种植时选用）40厚细石砼C20（配筋双向φ6＠150）保护层；每6X6设分仓缝塑料薄膜隔离层SBS改性沥青聚酯胎卷材Ⅲ+Ⅲ防水层20厚1:3水泥砂浆找平层陶粒砼找坡，纵横坡各1％，最薄30MM钢筋混凝土顶板滤水层外伸长度种植土面车库地下室顶板防水及滤水层收头做法 第 20 页 共 38 页

北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 4.3楼地面防水做法（有地漏）

4.3.1卫生间防水楼地墙面防水做法 通用说明： 1、卫生间结构降板60～100； 2、应先确定排水、给水管的位置； 3、卫生间完成面最高点比相临功能房间完成面低20mm； 4、墙面防水保护层可以采用水泥胶浆甩毛替代20mm厚水泥砂浆； 5、地漏周围半径250 mm范围内找坡应5％； 6、9层（含9层）以下住宅的有防水要求房间的穿楼板洞应预埋套管（带止水环）。 构造做法： 1、20厚1：2.5水泥砂浆粘贴地面砖； 2、20厚1：2.5水泥砂浆保护层； 3、防水层，四周卷起至少比卫生间楼地面装饰完成面高300；〔浴盆处立面加高至2000处；淋浴间立面加高至2000处，宽度从淋浴器中心向两侧各延伸550mm〕； 4、最薄处20厚1﹕2.5水泥防水砂浆找坡层压光，2%坡向地漏，地漏周围250 mm范围内找坡5％； 5、钢筋混凝土楼板（在后砌墙位置应随板浇注200高同墙厚导墙或在水平施工缝处加止水钢板）。 关键质量控制点： 1、混凝土导墙； 2、水泥防水砂浆找坡层； 3、结构板水泥防水砂浆找坡层不低于12小时蓄水检查渗漏； 4、基层（含水率、平整度等）质量； 5、防水材料、配比、厚度验收和检查； 6、管根、吊洞剔凿到位后采用微膨胀干硬性细石砼（10%U型膨胀剂，细石粒径5—20mm）封堵，完成后不低于12小时专项根部蓄水检查渗漏； 7、防水材料的上返及宽度高度； 8、防水层切片检查厚度（增加公式）； 9、防水层与门口交界处收口线； 10、注意各工序完成面标高，防止出现预留给精装的空间不满足要求。 11、结构预留管洞时，参照下图要求预留，空洞呈圆台形，上口尺寸＝管道直径＋100；下口尺寸＝管道直径＋60； 12、管道安装前，预留管洞内部凿毛，以便于封堵； 第 21 页 共 38 页

北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 节点大样图： 地漏处节点详图 卫生间与其他房间交界处节点详图 ？ 第 22 页 共 38 页

北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 立管处（无套管）节点详图 砼台100×100？一般应管道外径＋50作为圆台外径（防水下层增加砼台，补图） 立管处（有套管）节点详图 第 23 页 共 38 页

北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 4.3.2厨房（有地漏）防水建筑做法 （厨房无地漏时可以不做防水） 通用说明： 1、厨房结构楼板比厅房结构楼板低60-100mm，厨房建筑完成面比客厅建筑完成面低20mm； 2、9层（含9层）以下住宅的下水口应预埋套管（带止水钢板）； 3、地漏、立管防水做法同卫生间做法； 4、墙面防水保护层可以采用水泥胶浆甩毛替代20厚水泥砂浆 构造做法： 1、20厚1：2.5水泥砂浆粘贴地面砖； 2、20厚1：2.5水泥砂浆保护层； 3、防水层，四周卷起比装饰完成面高300； 4、最薄处20厚1﹕2.5水泥防水砂浆找坡层压光，2%坡向地漏，地漏周围250 mm范围内找坡5％； 5、钢筋混凝土楼板（应随板浇注200高同墙厚导墙或在水平施工缝处加止水钢板，） 关键质量控制点： 1、混凝土导墙； 2、找坡； 3、结构板24小时蓄水检查渗漏； 4、基层（含水率、平整度等）质量； 5、防水材料、配比、厚度验收和检查； 6、管根、吊洞剔凿到位后封堵完成不低于12小时专项根部蓄水检查渗漏； 7、防水材料的上返及宽度高度； 8、防水层切片检查厚度； 9、防水层与门口交界处收口线（同卫生间做法）； 10、注意各工序完成面标高，防止出现预留给精装的空间不满足要求。 节点大样图： 1、面层2、20厚1:2.5水泥砂浆保护层3、防水层4、20厚1：2.5水泥砂浆找平层5、钢筋混凝土楼板。烟道250加强层厨房烟道节点

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 4.3.3露台防水建筑做法 通用说明：注意完成面的坡度。 构造做法： 1、饰面层 2、40厚C20细石混凝土，内配筋?6@150双向，平面四周（沿墙和水沟边）设伸缩缝，缝宽10 mm，缝内嵌密封膏；平面内间距≤3000mm设缩缝，用切割机切深15mm； 3、弹性体改性沥青聚酯胎卷材SBS 3+3型，(防水涂料加强地漏、管道周围，反上结构面不少于300mm，水平面不少于250mm）； 4、最薄处20厚1：2.5水泥砂浆找平层，坡度2%； 5、挤塑板保温层； 6、钢筋混凝土屋面结构板或S6抗渗钢筋混凝土屋面结构板。 关键质量控制点： 1、吊洞完成后不小于12小时蓄水检查渗漏； 2、坡度； 3、防水材料、配比、厚度得验收和检查； 4、防水上返高度； 5、立面收头粘接质量； 6、成品保护。 节点大样图：

露台卷材收头节点详图

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 4.4外墙防水做法

4.4.1外墙防水建筑做法 通用说明：抹灰使用标号32.5水泥；变形缝图列仅供参考，应按设计图纸施工。外墙面砖要做拉拔试验。 构造做法： 1、饰面层； 2、聚合物砂浆抹面层（耐碱玻纤布）； 3、聚苯保温层； 4、砌体墙（随砌随勾缝）抹灰； 5、清理基层。 关键质量控制点： 1、控制墙体质量，砌体墙水平缝饱满度达到90％以上，竖缝饱满度达到80％以上； 2、严格分层抹灰； 3、外墙洞口堵塞密实； 4、抹灰的养护及工序间隙； 5、在外墙面上部用直径20的PVC管，每隔50打孔，向墙面连续淋水12小时。 节点大样图： 1:2 干 硬 性 水 泥 砂 浆 压 实砂浆封堵后沿管根刷密封胶管材穿墙管道做法50100JS 水 泥 基 防 水 材 料 2.0厚50干硬水泥砂浆封堵穿 墙 螺 杆 封 堵 第 26 页 共 38 页

北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 4.4.2门窗防水建筑做法 通用说明： 构造做法： 1、密封胶：外墙门窗框与外墙连接处凹槽采用中性硅酮耐候胶密封；玻璃与框扇连接处采用指定玻璃胶密封； 2、塞缝：采用掺适量防水材料的1﹕2干硬性水泥砂浆塞缝，以减少砂浆收缩裂缝，然后在塞缝砂浆的外表面刷一道2mm厚JSⅠ型防水涂料，窗边阳角收口； 3、立门窗框，固定； 4、配件：门窗上框料要有滴水线条，下方框料要有排水槽。 关键质量控制点： 1、型材、玻璃进场检查； 2、土建交付洞口的精确度； 3、塞缝的密实度； 4、防水涂料的厚度； 5、打胶； 6、淋水试验。 节点大样图： 外窗侧口防水做法 外窗上口防水做法（推荐做法） 第 27 页 共 38 页

北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 外窗下口防水做法 4.5 屋面防水做法

4.5.1上人平屋面防水建筑做法 通用说明： 排水体系是找坡、明沟、排气有机的结合，明沟设置根据屋面形状及图纸，保证排水通畅、迅速。下方为楼梯间、开放空间（车库、架空层）无需隔热，取消保温层。 构造做法： 1、饰面层 2、40厚C20细石混凝土，内配筋?6@150双向，平面四周（沿墙和水沟边）设伸缩缝，缝宽20 mm，缝内嵌密封膏；平面内间距≤3000mm设分仓缝，预先嵌木条； 3、弹性体改性沥青聚酯胎卷材SBS 3+3型（或自粘式防水卷材-待研究），(防水涂料加强地漏、管道周围，返上结构面不少于300mm，水平面不少于250mm）； 4、最薄处20厚1：2.5水泥砂浆找平层，坡度2%； 5、挤塑板保温层； 6、S6抗渗钢筋混凝土屋面结构板。 关键质量控制点： 1、坡度； 2、防水材料、配比、厚度的验收和检查； 3、防水层、吊洞完成后12小时蓄水检查渗漏； 4、防水材料的上返高度； 5、排气管的设置（要求排气管伸入排水口，并下弯100mm）； 6、分隔缝的施工； 7、屋面落水口应比防水层低10-15mm，且做成喇叭口。对立管洞口要洒水湿润洞壁和管面，在粘结面刷一道108胶水泥浆，先灌10-15mm厚1:2水泥砂浆，再灌砼，用铁棒捣实，刮平表面，第二天刷嵌一层JSⅠ型防水材料，再补10-15mm厚1:2水泥砂浆，凹10mm左右。待修补料终凝后进行蓄水12h试验，做到不渗水。 第 28 页 共 38 页

北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 节点大样图： 烟道出屋面（不上人）节点详图 烟道出屋面（上人）节点详图 女儿墙防水节点 第 29 页 共 38 页

北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 刚性保护防水层找坡层保温板钢筋砼板D25PVC管100预埋PVC管油膏密封说明：1、36m2设置一个；2、设置在边角位置。排气管大样 预制砼槽50厚2001501003厚防水卷材3厚防水卷材金属板（0.8厚不锈钢板）变形缝（结构施工单位施工）

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150

北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 4.5.2不上人平屋面防水建筑做法 通用说明：排水体系是找坡、明沟、排气有机的结合，明沟设置根据屋面形状及图纸，保证排水通畅、迅速； 构造做法： 1、弹性体改性沥青聚酯胎卷材SBS 3+3型（优选PEAL） (防水涂料加强地漏、管道周围，反上结构面不少于300mm，水平面不少于250mm）； 2、最薄处20厚1：2.5水泥砂浆找平层，坡度2%； 3、聚苯保温层； 4、S6抗渗钢筋混凝土屋面结构板。 关键质量控制点： 1、坡度； 2、防水材料、配比、厚度得验收和检查； 3、防水层、吊洞完成后24小时蓄水检查渗漏； 4、防水材料的上返高度； 5、排气管的设置（要求排气管伸入排水口，并下弯100mm）； 6、分隔缝的施工。 节点大样图：参上人屋面节点图。 4.5.3种植屋面防水建筑做法 通用说明： PVC-N有良好的抗穿孔性,当屋面设计菏载不足时可以考虑取消第3步40厚细石砼C20保护层 构造做法： 1、300~600厚种植土； 2、专用滤水层片材（上覆无纺布） 3、40厚细石砼C20（配筋双向φ6＠150）保护层；每6X6设分仓缝并用油膏填嵌； 4、塑料薄膜隔离层； 5、SBS改性沥青聚酯胎卷材SBS3+3防水层(优选PVC-N型)； 6、20厚1:3水泥砂浆找平层（适用于陶粒砼找坡层部分） 7、陶粒（或细石）砼找坡，纵横坡各1％，最薄30MM 8、S6抗渗钢筋混凝土顶板 关键质量控制点： 1、坡度； 2、防水材料、配比、厚度得验收和检查； 3、防水层、吊洞完成后24小时蓄水检查渗漏； 4、防水材料的上返高度； 5、排气管的设置（要求排气管伸入排水口，并下弯100mm）； 6、滤水层及无纺布施工质量 7、分隔缝的施工。 第 31 页 共 38 页

北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 节点大样图： 250~600厚种植土专用滤水层片材40厚细石砼C20（配筋双向φ6＠150）保护层;每6X6设分仓缝塑料薄膜隔离层密封油膏SBS改性沥青聚酯胎卷材Ⅲ+Ⅲ防水层20厚1:3水泥砂浆找平层陶粒砼找坡，纵横坡各1％，最薄30MM钢筋混凝土顶板种植土面女儿墙种植土屋面节点大样

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 4.6 雨棚、挑板防水做法

4.6.1混凝土雨棚、挑板防水建筑做法 通用说明：下表为无组织排水做法，周边无上反梁；如果周边设置上反梁，必须设置地漏。 构造做法： 1、最薄处15厚1：3水泥砂浆找坡层，坡度2％（根部批R＝50的圆角）； 2、JSⅠ型防水涂料 3、钢筋砼结构板（根部素砼做反坎200高，与主体一次浇注完成）。 关键质量控制点：反坎外侧根部结构层蓄水试验。 节点大样图： ≥200JSⅠ型防水1.5厚2 10x7塑料滴水条100砼雨棚/空调板大样 4.6.2阳光房（棚）防水建筑做法 通用说明：适用于钢结构阳光棚、阳光板阳光棚等非钢筋砼类 构造做法： 1、 先确定批水板的固定方式； 2、 阳光棚安装固定； 3、 在批水板与外墙间压入弹性材料后固定批水板，用密封胶封上口； 4、 施工外保温并处理好与批水板的结点做法； 5、 12小时淋水试验。 关键质量控制点： 1、密封胶的施工； 2、阳光房屋面与墙面交界处应作通圈的铝板披水； 3、阳光房横向龙骨与结构用预埋件固定。 第 33 页 共 38 页

北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 节点大样图： 阳光房与墙体交界处防水 4.7其他防水做法

4.7.1花池防水建筑做法 通用说明： 1、此处的花池指由于渗漏会影响外观和功能的花池； 2、侧壁必须用钢筋混凝土（Φ6@200，C20混凝土）。 构造做法： 1、250~500厚种植土； 2、无纺布隔离，四周上翻100高，端部通长用粘结剂50高； 3、80厚粒径10～30碎石或陶粒滤水层； 4、20厚1:3水泥砂浆保护层； 5、防水涂料（上返高度同花池侧壁高度） 6、最薄处2厚1:2.5水泥砂浆找坡层（坡度1%）； 7、钢筋砼结构板。 关键质量控制点： 1、侧排水口 2、防水材料、配比、厚度得验收和检查； 3、防水层、吊洞完成后12小时蓄水检查渗漏； 4、防水材料的上返高度； 第 34 页 共 38 页

北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 节点大样图： 1:3水泥砂浆保护层2厚ⅠⅠ型防水涂料结构砼板阳台标高阳台花池防水作法

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 第五篇 防渗漏施工验收管理

5.1各项目经理部应该按照以上详图做法及检查项目点编制《防水工程施工管理指导书》 5.2监理单位应该按照以上详图做法及检查项目点编制《监理细则》

5.3总包单位应该按照以上详图做法及检查项目点编制《防水工程施工方案》及《保证措施》 5.4验收表格除使用北京市现行标准表格外，推荐使用后附表格 5.5淋（蓄）水试验

淋（蓄）水试验是防水工程质量控制的重要环节，在施工过程中分阶段进行淋（蓄）水试验，真正实现过程控制。所有淋（蓄）水试验必须有甲方、监理全程检查并签字确认，办理单项淋（蓄）水试验记录，验收合格后方可进行下道工序施工。 5.5.1屋面淋水试验 5.5.1.1坡屋面淋水试验

A)第一次时间：在防水层以前，找平层完成并养护5d以后； B)方式：在坡屋面顶部用PVC管（直径20mm）间隙50mm打孔淋水； C)淋水时间：12h； D）合格后施工防水层；

E）第二次时间：防水层施工完成后；

F）方式：在坡屋面顶部用PVC管（直径20mm）间隙50mm打孔淋水； F）淋水时间：24h

5.5.1.2平屋面（露台）淋、蓄水试验

A)第一次时间：出屋面管道、烟道周边封堵密实后2-3d，防水层施工前； B）方式：在管道根部周边400mm范围内围垄，蓄水24h； C）合格后结构板24小时蓄水检查渗漏；

D）第二次时间：落水口安装完成，屋面（露台）整体防水层完成以后；

E)方式：淋、蓄水试验，将落水口临时封堵，在立面防水收口上部用PVC管（直径20mm）

间隙50mm打孔淋水,同时将整个屋面蓄水，屋面最高处保证水20mm深

F)淋、蓄水时间：持续48h

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 5.5.2厨、卫间蓄水试验

5.5.2.1厨房间（含有防水要求的厨房外阳台）

A)第一次时间：在穿楼板管道封堵密实后2－3d，防水层施工前； B）方式：在管道根部周边400mm范围内围垄，蓄水24h； C）合格后结构板防水砂浆找坡层24小时蓄水检查渗漏； D）第三次时间：地漏安装完成，房间内防水层完成以后； E)方式：房间内蓄水，地面最高处保证水20mm深； F)蓄水时间：持续48h 5.5.2.2卫生间

A)第一次时间：在穿楼板管道封堵密实后2－3d，防水层施工前； B）方式：在管道根部周边400mm范围内围垄，蓄水24h； C）合格后结构板防水砂浆找坡层24小时蓄水检查渗漏； D）第三次时间：地漏安装完成，房间内防水层完成以后； E)方式：房间内蓄水，地面最高处保证水20mm深； F)蓄水时间：持续48h 5.5.3外墙淋水试验

A)时间：外墙洞口封堵完成，砌体外墙抹灰层完成，养护2-3d；

B)淋水方式：在外墙面上部用直径20mm的PVC管，每隔500mm打孔，向墙面喷水； C)淋水时间：12h 5.5.4外门、窗淋水试验

A)时间：在窗框塞缝完成以后2－3d，方可开始门、窗扇安装，安装完成并防水涂刷完成后； B)淋水方式：用带喷头的水管向门、窗逐一喷水,供水压力2kg C)淋水时间：每樘门、窗30min

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北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO., LTD. 北京万科企业有限公司 生效日期：年月日 附表：

外墙、屋面、卫生间、阳台淋水、蓄水试验记录表

表格编号： 序号： 工程名称： 栋号或单元号： 房间号： 检查内容 监理检查率% 甲方检查率% 淋水、蓄水持渗漏 续时间（小时） 情况 100% 30% 100% 100% 渗漏原因分析 100% 100% 备注 检 查 部 位 监理检查人： 甲方复查人： 出现渗漏后，监理及甲方应该100%跟踪维修过程并再次验收 查明原因日期 开始维修日期 维修完成日期 维修过程简述 监理及甲方 二次验收确认 施工单位 监理单位 备注 此表为上下两联表，第一次验收出现渗漏时，需要按照下联表如实填写，过程中尽量留存照片并编号后作为此表附件，在备注栏填写相应照片编号，作说 明 为该户房屋档案备查。此表由监理单位统一填写、收集，并作为监理资料的一部分同竣工资料一并组卷移交甲方。 监理（签字）： 甲方（签字）： 第 38 页 共 38 页

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