原告重庆民楠房地产开发有限公司(以下简称民楠公司)与被告谭宗

原告重庆民楠房地产开发有限公司（以下简称民楠公司）与被告谭宗群、彭永兰、胡南、胡城博、胡世柏、谭玉兰房地

产开发经营合同纠纷一案

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（2009）石法民初字第870号

民事判决书重庆市石柱土家族自治县人民法院

民事判决书

（2009）石法民初字第870号

原告重庆民楠房地产开发有限公司，住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇下街5号。

法定代表人张民洪，该公司总经理。

委托代理人何小明，重庆星兴律师事务所律师。

被告谭宗群，男。

被告彭永兰，女。

被告胡南，男。

被告胡城博，男。

法定代理人刘永梅，系胡城博母亲，基本情况不详。

被告胡世柏，男。

被告谭玉兰，女。

第三人敖小红，男。

委托代理人梁勇，重庆天宇三星律师事务所律师。

第三人谭宗华，男。

第三人徐兴洪，男。

第三人酉阳土家族苗族自治县钟多区供销合作社。

法定代表人周显宇，该社主任。

委托代理人冉光平，男。

委托代理人石胜元，男。

原告重庆民楠房地产开发有限公司（以下简称民楠公司）与被告谭宗群、彭永兰、胡南、胡城博、胡世柏、谭玉兰房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2009年8月17日立案受理，于2009年9月29日由审判员黄璇担任审判长，与人民陪审员马小兰、徐红萍组成合议庭，适用普通程序对本案进行公开开庭审理，在审理过程中，本院依法追加敖小红、谭宗华、徐兴洪、酉阳土家族苗族自治县钟多区供销合作社（以下简称钟多供销社）作为第三人参加本案诉讼。后因钟多供销社与民楠公司合作开发房地产合同纠纷一案尚未审结，本院于2009年11月9日依法裁定中止审理。在中止的原因消除后，本院于2010年3月18日对本案进行了第二次公开开庭审理。原告民楠公司的法定代表人张民洪及其委托代理人何小明、被告谭宗群、第三人谭宗华、徐兴洪、敖小红及其委托代理人梁勇、钟多供销社的委托代理人冉光平、石胜元到庭参加诉讼，被告彭永兰、胡南、胡城博、胡世柏、谭玉兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告民楠公司诉称：原告于2005年依法取得酉阳县供销广场的房地产项目开发权，并依法办理了建设用地批准书等相关手续。同年7月8日，原告与谭宗群、胡友文签订《工程分包合同》，约定原告将该房地产开发项目内部承包给谭宗群、胡友文，由原告提供相关证照和项目部公章，谭宗群、胡友文独资开发，承担所有的债权债务及风险，并向原告交纳管理费30000元。合同履行过程中，被告违反关于商品房预售的法律规定，对外预订房屋

35套，收取定金110多万元，并在未经原告同意的情况下加入其他合伙人，导致利益关系复杂。2007年胡友文死亡，2008年8月26日，原告与谭宗群签订《补充协议》，约定将管理费增至50000元，原告派一名管理人员到项目部管理公章，该人员的工资等由谭宗群负担，并约定乙方（谭宗群）在经营过程中应遵守相关法律规定。同日，谭宗群将该项目整体转让给第三人敖小红，敖小红拒绝接受原告的管理，并公然以其他公司的名义对外挂牌，准备继续预售房屋，原告对该项目已无法有效监管，无法防范和控制风险，为此原告曾通知被告要求解除上述合同，被告未明确答复，请求法院依法判令解除上述《工程分包合同》、《补充协议》，并判令被告将该项目的所有相关资料移交给原告，并限期进行账务结算，由被告承担本案的诉讼费用。

被告谭宗群辩称：其与敖小红、谭宗华、胡友文为开发该项目最原始的合伙人，原告在此项目中没有任何出资，其与谭宗华、徐兴洪将股份转让给敖小红，系内部转让，并未侵害原告的权益，即使其退股了在名义上仍是该项目的负责人，原告把项目部的公章收回导致工程无法顺利开展。

被告彭永兰、胡南、胡世柏、谭玉兰、胡城博均未作答辩。

第三人敖小红述称：原告并未在该项目中承担任何义务，只提供公章和协助办理相关手续，该工程内部转让是合法的，原告出具的授权委托书的委托代理人谭宗群只是合伙人推举的项目负责人，并不能认定转让为非法转让，工程无法顺利开展的原因在于原告，其行为为严重违约行为，如真要解除上述两个协议，实际投资经营的合伙人可以选择挂靠其他房地产开发公司，原告应予以协助。

第三人谭宗华、徐兴洪的陈述与敖小红的相同。

第三人钟多供销社述称：敖小红等人挂靠民楠公司进行该项目的开发属实，民楠公司未投入任何资金，也没有派人管理，我社只认识敖小红等人，原告内部管理混乱，导致工程

迟迟无法开展，我社要求敖小红挂靠另外的房地产公司进行开发。

经审理查明：2005年1月1日，谭宗群、胡友文、谭宗华、敖小红签订了《合伙开发经营协议书》，协议约定四人合伙开发重庆市酉阳县文化馆、图书馆、共青团等三单位约7000平方米的房地产，并对四人的具体分工进行了约定。2005年7月8日，民楠公司作为甲方与乙方胡友文签订《工程分包合同》，合同约定甲方将其在酉阳县工程的开发建设部分工作分包给胡友文，任命胡友文为项目部经理，并提供开发建设所需的建筑资质、营业执照、安全生产认可证和项目部印章，派人到施工现场监督施工，收取管理费30000元。民楠公司不投入任何资金，也不承担任何风险和损失。合同签订后，胡友文依约向民楠公司交纳了管理费，并得到了民楠公司的授权委托书及项目部印章，即挂靠民楠公司，以其项目部的名义进行酉阳县相关项目的开发。同年10月15日，民楠公司与钟多供销社订立《联合开发还建合同书》，钟多供销社将“桂花街29号旧城土地”交由民楠公司进行旧城改造。该合同明确了拆迁房屋的占地面积和安置用房的结构、质量、位置、用途、面积。同月28日，民楠公司与钟多供销社签订《旧房拆除合同》。同年12月13日，酉阳县发展计划委员会批准在“桂花街29号旧城土地”开发建设酉阳供销广??006年4月14日，胡友文退出合伙，谭宗群、谭宗华、敖小红、徐兴洪重新签订了《合伙开发经营协议书》，约定共同开发经营酉阳县钟多供销社的旧城改造项目，四人各占一股，并约定了各自的分工。同年5月6日，民楠公司给谭宗群出具授权委托书，任命谭宗群为项目部负责人。同年7月28日，酉阳县国土资源和房屋管理局与民楠公司签订《国有土地使用权出让成交确认书》，确认民楠公司通过挂牌出让方式竞买取得该地块的建设用地使用权。同年9月29日，酉阳县建设委员会作出《关于酉阳供销广场的选址意见通知书》，同意民楠公司开发建设酉阳供销广场的申请。同年10月9日，酉阳县国土资源和房屋管理局与民楠公司订立《国有土地使用权出让合同》，将该地块以价金381.88万元出让给民楠公司。同月13日，胡友文死亡。同月

20日，酉阳县国土资源和房屋管理局就该地块核发《建设用地批准书》，民楠公司于同年11月30日经批准办理了该地块范围内房屋及其附属物的拆迁许可证，未能办理建设工程施工许可证和商品房预售许可证。2007年12月，该旧商住楼拆迁完毕。2008年8月26日，民楠公司与谭宗群签订《补充协议》，约定民楠公司与胡友文于2005年7月8日订立的《工程分包合同》继续有效，民楠公司于2006年5月6日出具给谭宗群的授权委托书继续有效，管理费增至50000元，公司派驻项目部的人员工资由谭宗群负担。同日，谭宗群、谭宗华、徐兴洪、敖小红订立《退股协议》，约定该工程交由敖小红独资开发，谭宗群作为项目负责人继续在项目部工作。2009年7月，城建规划部门调整规划，将该旧商住楼邻近的四居民户的住房一并纳入酉阳供销广场开发建设范围。同时，民楠公司与酉阳项目部发生争议，民楠公司将项目部印章收回，并向谭宗群、胡友文的继承人作出解除合同（协议）通知书，谭宗群收悉。同年8月，民楠公司在相关媒体发布紧急通知，对免除项目部工作人员职务、签订合同的效力等问题进行通知。

另查明：2009年7月2日，民楠公司诉至酉阳县人民法院，请求确认《退股协议》无效，同年8月7日，该院作出（2009）酉法民初字第886号民事判决，驳回了民楠公司的诉讼请求，后民楠公司上诉，在二审审理阶段，申请撤回了一审起诉。同年9月22日，酉阳县人民法院就钟多供销社诉民楠公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案作出（2009）酉法民初字第995号民事判决，判决解除钟多供销社与民楠公司订立的《联合开发还建合同》，民楠公司不服，诉至重庆市第四中级人民法院，2010年1月21日，该院作出（2010）渝四中法民终字第9号民事判决，撤销一审判决，改判驳回钟多供销社的诉讼请求。

再查明：该项目的相关证照手续均是谭宗群等合伙开发人以民楠公司的名义办理的，费用均由其自行承担，民楠公司未有任何资金投入，现该项目的相关手续尚未完善，同年10月，工程开始进场开工建设。2007年1月起，酉阳供销广场以民楠公司酉阳项目部的

名义对外预订商品房。谭宗华根据合伙协议约定的分工，以民楠公司酉阳项目部的委托代理人的名义与胡蓉等人签订《预订房协议》，收取购房户定金共计110余万元。

以上事实有酉计委投备（2005）42号酉阳县发展计划委员会投资项目备案登记证、国有土地使用权（招标、拍卖、挂牌）出让成交确认书、重庆市建设用地地质灾害危险性评估备案登记表、酉阳县供销社酉阳供发（2005）42号文件、酉阳县建设委员会重规选酉字（2006）79号文件、拆许字（2006）8号房屋拆迁许可证、工程分包合同、补充协议、预订房协议及收据、退股协议、解除合同（协议）通知书、联合开发还建合同书、合伙开发经营协议书、广告资料、原告给谭宗群的授权委托书、（2010）渝四中法民终字第9号民事判决书、庭审记录等证据在卷佐证，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是《内部承包合同》、《补充协议》的效力问题。《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定（2000）》等相关法规规定了房地产开发企业进行房地产开发必须具备相应的资质，禁止不具备相应资质的单位或个人挂靠有资质的房地产开发企业从事房地产开发经营活动。本案中，胡友文与民楠公司签订的《内部承包合同》、谭宗群与民楠公司签订的《补充协议》表面上看是内部承包经营合同，但是胡友文、谭宗群并非民楠公司的职员，民楠公司与胡友文、谭宗群之间并没有统一的财务管理，也没有合法的人事调动、任免、聘用以及社会保险关系，不符合内部承包经营合同的特征。同时，谭宗群、胡友文并无从事房地产开发活动的主体资格，民楠公司具有与开发项目的要求相适应的资质等级证书，民楠公司提供相应手续及项目部印章给谭宗群等人，谭宗群等人以民楠公司的名义签订合同、办理相关的手续，谭宗群等人向民楠公司交纳一定数额的“管理费”，民楠公司收?肮芾矸选倍皇凳┚咛骞芾恚鼋鐾Ａ粼谛问缴希惶峁┳式鹬С

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?驳回原告重庆

民楠房地产开发有限公司的诉讼请求。

案件受理费1050元，由原告重庆民楠房地产有限公司负担。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提交缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判长黄璇

人民陪审员马小兰

人民陪审员徐红萍

二0一0年六月一日

书记员刘洪

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