世联培训如何作经济测算20P

物业配比经济指标确定(主要为成本与价格确定)经济测算开发策略

经济算与测开策发略1. 业物比 2.配 济指经确定标(要为成主与本格价确) 3. 经济测定 算.4 发开策略本报是严格告密保。

物业配比经济指标确定(主要为成本与价格确定)经济测算开发策略

原规划的方案物业的面积比例

使用各能面积分配表 项目基功规划指本标 六号地含： 含块六号地块：占 地面：积9944m3 2容积：率4.26 地可上面建：2127积91m 2预地下面积计：1400约002 m中：其下地商业7约00002m功 能称名 商业含(7003地下0面积 )住宅(上地算计容率面积) 公积寓式办公地上计(算容率积积面 )酒(地店上计容算率积面)积 合计 筑面积(建2) 14m8677 4631 44674 162992823475注：本次物业面测积不包算配套括下车地库、下地配用套等房面。

积报告本是格严密保。

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基于的项定目位础上的基业物配比建议项目基本规划标 指六含地号块：含六号 地块 占：面积地：943492m容 积：率.426 地可上面积：建21271m29 计地预下积面：约4010002m 中其：下地商业70约0002m功名能 称商(业含3000的地7面积)下住 宅地上计(算积容率面)积 写字(楼上地算计容率积积面 )店酒地上(算计容率积积面)合 计建面筑(m2积)1 50400 6458 47000 552000

823574注一：我仅提出基于们市的示意场功性配能，没比唯有一性，实根据政府际规定、 司策略、公建设计等要求进筑行调整；注二： 次物业配比本议不建包括配地套下车库、下地配套用等面积。房本报告是格严密的。

保

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业物配调整前比比较后10600 04010001 2000 100000 0800006 000 000040 200000 业 住宅 写商字 酒楼店调整前

调整后

整体物业比配在整调前后化变大不 ；商业面积基本变；不住 宅写字楼的和面有所下积； 降店建酒面积上筑。升报本告是严保密格。的

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经济指标确

1定价格.确定参 照近临域区者区域或价值似相的区市域上当场销售前价格 创新品参产典型楼盘定价、成照熟例定案原价 2理.成本 各物业类种型的发开建成设本参考海上市建筑价造范规3.费率 各 取费种标准参上海有照规关定需要说的明是所有：济经标的指定确都是静的，并没态有考虑市波场动政策变化、、供求系关等，仅供等前 期资投测算开与策发制定参略。

本考报是严告格密的。保

开

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成发本设的定开总成 发 (万本元/M )2 14100+03 000=576 01005 9940 9869 06225838212 8工类程别

工程述描建筑面积 140050( 含70000 地面下) 积40005 20500 64875楼面地价 (/元2M)1 500 (地下0 业商计不 面地楼)价6 000 6000600 0

项造价目取值(元 /M2

)它其项 费用 各元(/2)M单位面积 发开成本计合 元(M/2) 1808(0地 商下业5 00) 04810017 00 310200

综合商

上有塔业楼，地下 层两地上四，层地下 层，中高四档 四 级星，包括精装修 家及 高具

档商房品， 装含

修05003300

高写字层楼 高层店 酒高层住 合计

5500宅 800 0000

3300 3330 00300注一：在价造计过程算中已括包下车地库建设成本； 注的：楼面地价按二现行土价地估格算；注 三：其费用包它括府政规、费前费用、期理管用、费财务费用等，但包括不项各费。税本告报是格保密的严。数据来：源世联价估部

开

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成本发比20较000单位面积开发成比较本酒店的位面单开发成 积本高； 地最下商不业容积计率 ，分不摊地成本，成本 价优势明。

显10050100 00 050 0

0上地商

地业下商业

店酒写字

住宅楼地上商业建因体筑量 大，总开发成较本首居 ；字写楼住宅因开发量、、单位开 发成本均较比接近 ，总其发开成本也比较接近。

102000100 00 08000 6000004000 20000 00地上商 业地下 业 商店酒写字

总开楼成发本比较住

宅本报告严是保格的密

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。商租业金的定确比项较目 平均租金元(天/M2/)7-1 00-3021 22- 10-0158 -211 0-1525- 30 1-15 8012-5 10-1 -20 3054- 051-208-10 -10 50.60.6 .7 0修系正数修正 后租(元金/天M2/ )-75 1-2148- 147 -11 -68 6-915-1 6-9 8.84-7. 236- -912 1-8249 -214 8.- 636-修正后金通租过术算均平求 法本得目项每的预层平均租金期范 围，中间取为值业的商参考 金租 ：2:B5.0元天//2 B1:8.0M元天//2M1 F/ :8.3元/天1/M22 F:/.7元9//天M 3/F2:.8元6//天2 M4F/5.:元/天/M2 3考虑下地业商为区和区社域商 业，业态在以上市和超电等家专 市场业主，为金租承受能力较 ，而且地低下业商割成两分半， 不能形成整体对B1,和B2的租金 做进一修正步其，果 为结： 2B:.52元/天/ 2 BM1:.04 元//天M2梅龙镇场广B1 1 /F2 /F3/F 4F/ 海路时代广淮 B1 场1/ F/2F 3/ F/4 F港汇广 B场 1/F12/F 3/F4/ F注：响影正系数修的要主因素是域区素，包括因域位置、自区然件条周、边境、环繁华程度交通、捷 便度、交通 流量等等报告本是严保密格的。租金定确法方：场比市较法

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商业的济测经算楼 B2层 B 1/F1 /F23 / F/4 F总计出租面积 平(方米 )1401 106700 1500118 00 41350319 0 00840 租金5平水( 元天//M2) 2.54 0 .813.9 7.6. 85 3.年 租收金 入(元/万)年1 86.26 569.621 0860. 056415 .331.353 6.6724 1738.投成本资高； 资投益收； 高投资收周回期短；较 资投险较风高

注；:上面以为积根初步设计据建筑面平计算图之果结仅，供济测算参经考。筑面建：积15400平0方 开发米本：1成70060元万年租金收入： 214378.万元 年运营本： 成4237.81*0%372=1.34元万年 益：收21437.87-412.=3169865万. 元投资回收期：1周.4年0本报告是严格保密。的

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酒店金的租确

20定04年计累同增长比2004年四星店酒 出率与租平均房价四星级酒出店率租四星 酒店级平均房价27.22%--

-856.18元套/4.10%

7据来源：数海市旅上事游管业理员会委修正数系

出租、房率价本目租金项与出租 的确定率本项目租率

出.10

72.22%本目项店酒均房平价

12.047.7元1/套注：影修正系响的数要主因素是域区位、新旧程置，周度环境、边繁华度程交通、便度等等本捷告报严是保密格的。

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酒店的经测济

建筑算面积：2000平方5 米造价本成：8969万0 元房客：数50套0期投前高； 收入益高较 ；投回资收期长较 投资；险风较。大客房租率：72出.2%2 均平房价：07.17元/4 套租年金：500*7041.*77.222*%365=298.10元 万年营运成：本298.1*4124.5=%933.9万8元年 益：92收801.3939-.=5840.3万元3 资回收期：投61.年8:来注源行业于统计平均值营的运本为：本成报是告严格密的。保

写

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字售楼的确定价较比楼盘平均售价元(m2)/2 1000220 00 2008 30000

0正修数 1.系 13.31.0 .90正修价格元(m2/ )2300 28607 28000027 000修正后价售通过术算 平法最均求终本得 项目预期售价：为 27257元平/米方绿地务商厦大 克双洛大厦喜 银国海际晶 采纪世厦大

:影注修正系数的响要主素因是域区置位规、大模小，边环周境昭、示、繁性华度、程通交捷度便等等。本告报严是格密的保。

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宅售住价的确定

比较楼盘

平均价(售/m元2)正系修数修正价格正修售价通过算后 平均术并法取间值最中终 求本得项目预售 价期：为243 6元5/方平米畅

园20000-30000

0.91000-280070东方剑桥

2000433-0000.5

204800-80250东雅方苑

8200-3050000.

8240022-8000嘉华里庭2500-0530000.852150229-57

0:注影修正响系的主数因要是区素位域置、规大小，模边环周境自、景观、交然通捷便度等。

等报本是严告格密的保。

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写楼与字住的经宅测济算面 (平积米方)写 字楼4 5000单位面积 开成发 本元/(M)21 480 0开发成 本 (万总元) 95904 平均价 (元售/M2 27)72 5总销金额 售万(元) 112862.3

前税本成 收益率87. %3住

宅4687510020

526822435

611414.2

902.1%9写字与住楼宅共同的征： 特资投本成较低 投；收益高； 资资投回收期短 投资风险较；小 从；本成益收的角来看度住，略宅于高写字；

楼报本是告格严保的。密

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同物不投业资风系险比较投资数险风的主构要因素： 成 投成资；本 投资收 ；益 资投收回期周。投成本

资资收益投投回收期

投资资风险商业

-43-2

3-投资风险比较果结：酒店 最；高商业 次；之写 字楼低； 住较最低。宅

店酒

4-2

0-

2

写字+楼

2-

-44-

6宅住

1-

44-

7-注：投资在风险构因中的未考，外部虑影因响，如市素场环、境政环策、金融境环境等等 ；注：

投资成本低与高资投风险反面成关系，资投收益高低投、资收回长期与投短资风成正面关险； 系：注资风险=投资投成风本险+资投益收险+风资回投期收险风，值高数与风险低成面关系；本正报是告格保严的密。

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保现持金、牛星明问题产、品合理的合组 保持现，牛、金明、问星产品的题合理组， 合实产现及品源资配分构结的性循环良市场增 长率波士顿矩阵

功的成牙月环——最佳 式 模对企业来于，说如 能同果时有具问题品产，明 产星和品现金产牛 这三类，品有希望就 保企持业前的利润 当和长利润的稳定， 远形合理成的品结构，产 持资金维衡平。星明问题

高

SATR现金 牛QUSEITNO瘦狗

CAHSCWODGO

高相对场市额

本份报是告严格保密。的

物业配比经济指标确定(主要为成本与价格确定)经济测算开发策略

项本的波士顿目阵分矩

市场析 增率

波士顿矩长阵

项本成功目避规了 狗型瘦品； 产现牛产金分品比布较合理 ；题产问偏品，多企对业 资实力要求金高较 ；明产星相品偏少对

;星明酒店

问题高

STA 现R牛金QUESTIO

N商业

瘦

狗写楼、字写字楼、 宅住高CASHOCW

DGO对相场份市额本报告是格严密保。

的本项

物业配比经济指标确定(主要为成本与价格确定)经济测算开发策略

的目士波顿阵矩分

市析 增长场

率士波顿矩阵

对建议：策部 沿街分业商产品 租结售，合现向牛金产品转化； 饮餐乐商娱向明业 产星转品。化

店酒 、店、 酒星明餐 娱乐饮商STA业R 现金牛问

题

Q高UESITON

其它商业瘦狗

写字楼、 字写楼、住 C宅SACHWO 分部街商业高沿

DGO相对市场份额

报告是严格本密保的

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。项目开发策的略略策：一有资金投自入，风 险少低，较综合体效 不应明显，整收益降体 低。 发开序时开发 内 目 的容 第一阶 住段宅、街商业沿 现牛金第 二阶 段字写楼 、百商货 现金牛业、明星 第三阶 段店酒 、饮娱乐餐商业第四 段 区域阶业商明星、值标杆价 题产问品

策二：略自资有投入合理金，综 合效应得体体到现 ，整体收益良。

好发时开 开发内序 容目

的字写、 百货商楼业酒店 推、策略荐餐饮娱 乐业 明商星价值、杆

第一阶段标第二段阶

第阶段 住三宅、沿街商 业现 金牛第四段阶区域商业 问产品题现牛、明星金

略策：资金投入三大综合体 效，应到充分体得，现预 收期最益大，险风 最大开时序发开发内容 目 的 本报告严是保密格的。

第一阶 段店酒、餐饮娱乐商业 星、价明标值杆

二阶第 写字段楼、百 商业货现金 牛明、星

第阶段 三宅住、社区商 业 现金牛第四阶段 域区业 问商产品题

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/twcj.html