各地土地增值税政策法规比较 (关于普通标准住宅)

各地土地增值税政策法规比较 ×××

一、普通标准住宅征免税问题 1、中央法规

国务院令[1993]第138号 第八条规定 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

财法字[1995]6号第十一条规定 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定 为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在１.０以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１.２倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的２０％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在２００５年５月３１日前公布。 财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知（财税[2006]141号）

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）精神，进一步促进调整住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品住房供应，现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”的认定问题通知如下：

“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。

财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。

财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字【1999】第210号） 三、关于土地增值税征免政策问题 对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

2、福建省以及福州厦门市

第十八条 纳税人建造转让的住宅符合下列各项标准的视为普通标准住宅： （一）住宅小区建筑容积率在1.0以上； （二）单套建筑面积在140平方米以下； （三）实际成

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交价格低于同级别土地上住房平均较易价格1.38倍以下。其中（二）、（三）项的具体标准以当地政府公布的数据为准。

《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》 （ 闽地税发〔2005〕195号）

3、上海市

关于转发《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》的通知 （沪地税流[2005]59号）明确 凡同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（二）单套建筑面积在140平方米以下； （三）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。上述标准自2005年6月1日起执行。以后由市政府每半年公布一次。

考虑到整个社会经济发展与每户平均建筑面积指标相协调，普通标准住宅是满足最基本的住宅需要，经研究，对本市郊县地区认定普通标准住宅计征土地增值税予以适当放宽建筑面积标准。现就有关问题通知如下： 一、放宽建筑面积标准的适用范围

放宽的范围仅适用于远离市中心城区的地区，按照1995年上海市房屋土地管理局重新制定的本市土地等级划分标准，在第八级及其以下等级的地区参照沪地税地（1996）46号文（编者注：见《企业财税法规选编》第14册第1024页）实行。 二、放宽建筑面积的标准

根据本市普通标准住宅与其他住宅具体划分界限的规定，每户平均套型的建筑面积各放宽10平方米，即低多层住宅每户平均建筑面积由不应超60平方米放宽到不应超70平方米；中高层住宅每户平均建筑面积由不应超66平方米放宽到不应通76平方米；高层住宅每户平均建筑面积由不应超76平方米放宽到不应超86平方米。

无论小套、中套、大套在某项目套型中所占比例如何，但该项目每户平均建筑面积不能超出放宽后的标准，否则不能认定为普通标准住宅。

三、在放宽普通标准住宅套型的建筑面积标准后，各地不得任意扩大适用范围，也不得改变套型中任何其他面积和设计标准的规定。

四、本文是对沪地税地（1995）36号文（编者注：见《企业财税法规选编》第13册第1059页）第二款的补充，与其同时有效。

关于对本市郊县地区普通标准住宅计征土地增值税适当放宽建筑面积标准问题的通知（沪地税地[1997]19号）

4、深圳市 市地税局：

你局《关于对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整的请示》(深地税发[2006]378号)由悉，经市政府同意，现批复如下：

一、从2006年10月1日起，对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整，具体为：住宅小区建筑容积率在1.0心上、单套住房套内建设面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。 二、《关于我市开征土地增值税有关问题的批复》(深府办函[2005]93号)第三条“普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。”同时废止。

深圳市人民政府关于对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整的批复（深府办函[2006]86号）

各区局：

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现将深圳市政府办公厅《关于对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整的批复》(深府办函[2006]86号)转发给你们，现补充意见如下，请一并遵照执行。 一、我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准调整时间以税款所属期为准。 二、土地增值税“普通标准住宅”执行标准中“单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下”，纳税人只需符合其中一个条件即可。 三、各区局应及时将有关调整规定通知代征单位，做好有关衔接工作。

深圳市地方税务局转发深圳市政府办公厅关于对我市土地增值税“普通标准住宅”执行标准进行调整的通知（深地税发[2006]555号）

5、江苏省以及南京苏州市

第一条 普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。

苏地税发[2004]58号

本局各处（室）、稽查局、各税务分局： 现将苏地税发[2007]75号《江苏省地方税务局转发<国家税务总局关于房地产开发企业 土地增值税清算管理有关问题的通知>的通知》转发给你们，并补充以下意见，请遵照执行 一、核定征收的征收率

（一）对房地产开发企业建造的普通（标准）住宅，可按取得收入的1％计征土地增值 税。

（二）对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，可按 取得收入的3％计征土地增值税；

（三）对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其他商品房的， 其收入应分别核算，否则从高按取得收入的3％计征土地增值税。 二、核定征收的其他要求

1、主观税务机关对符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关 问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称《通知》）第二条规定条件的企业发送《责 令限期清算通知书》（见附件）

2、房地产开发企业逾期不清算的，主观税务机关按照《通知》第七条第四项规定，对 开发项目进行核定征收。 二○○七年八月二十四日

苏州工业园区地方税务局层转《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知（苏园地税发〔2007〕47号）

各省辖市及苏州工业园区地方税务局，常熟市地方税务局，省地方税务局直属分局： 现将国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关 问题的通知》（以下简称《通知》）转发给你们，并补充如下意见，请一并贯彻执行。

一、对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基 础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各省辖市地方税务局可参 照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等 因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

二、对符合《通知》第七条情形的，各省辖市地方税务局可在下列规定的幅度内，确定 不低于预征率的征收率,并报省局备案：

（一）对房地产开发企业建造的普通标准住宅，可按取得收入的0.5%至1%计征土地增值税；

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（二）对房地产开发企业建造的普通住宅，可按取得收入的1%至2%计征土地增值税； （三）对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，可按 取得收入的2%至4%计征土地增值税；

（四）对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房的， 其收入应分别核算，否则从高按取得收入的2%至4%计征土地增值税。

三、对纳税人未按税务机关规定的期限进行清算并办理申报纳税的，按《中华人民共和 国税收征收管理法》的有关规定进行处罚。 二○○七年五月二十五日

江苏省地方税务局转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知（苏地税发[2007]75号 ） 6、天津市 市地税系统各单位:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)第八条第一款“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”规定，为简化征管手续，经研究决定，对我市按符合关于经济适用房建设规定，建造出售的社会保障住房、低保解困房和经济适用房，暂不预征土地增值税。待项目完工并全部销售，且通过会计资料准确清算，其增值额不符合《条例》第八条免税规定的，不考虑房屋性质，都应按规定缴纳土地增值税。

天津市地方税务局关于社会保障住房、低保解困房和经济适用房纳免土地增值税的通知（津地税地[2006]6号）

7、河北省

第二十条 纳税人办理土地增值税纳税清算时，应准确提供房地产核算项目的销售收入和扣除项目金额，并提供合法有效的凭证。

第二十一条 纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房： （一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

（二）以单栋楼为单位，平均单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下； （三）实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。 其中，住房平均价格以当地市、县政府分布的同期数据为准。

第二十二条 纳税人建造销售普通标准住房的，应于取得预售房许可证10日内，持有关证明资料向房地产项目所在地主管地方税务机关办理普通标准住房的认定手续，并按规定填报《普通标准住房审核表》（附件2）。

纳税人未按第二十一条的规定进行普通住房标准认定的，不得享受《暂行条例》第八条第一款的优惠政策。

河北省地方税务局关于印发《河北省土地增值税管理办法》的通知

（冀地税发[2006]37号）

8、海南省

2005年6月1日后销售的房产，进行土地增值税清算时，普通住宅的认定，根据《海南省地方税务局、海南省财政厅、海南省建设厅转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（琼地税发[2005]77号）第三条的规定执行，即普通住宅须同时符合以下3个条件：

（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上； （二）单套建筑面积在144平方米以下；

（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。 对单体建筑中已符合普通住宅前两个条件的住宅，判断其是否符合普通住宅第三个条件时，其“实际成交价”以单体建筑中同一年度销售的该类型住宅平均售价为准。“同级别土

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地上住房平均交易价格的1.44倍”是指住宅销售年度当地房产管理部门公布的同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。若当地房产管理部门一直未公布同级别土地上住房平均交易价格的，各市县地税局原则上可视同该类型住宅符合普通住宅第三个条件规定，属普通住宅。但对价格偏高的如别墅、高级公寓等，由各市县地税局根 据当地具体情况确定是否属普通住宅。

若当地房产管理部门未及时公布某年度的普通住宅交易价格的，由各市县地税局根据已公布的前年度普通住宅交易价格和该年度的新房销售均价确定房价的增长（下降）比例确定该年度的普通住宅交易价格。即该年度的普通住宅交易价格＝前年度普通住宅交易价格×[1＋增长（－下降）比例].各市县地税局应及时确定公布房价的增长（下降）比例，并报省局备案。

9、山东省以及青岛市

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)第八条“普通标准住宅”和《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)第三条“普通住宅”的认定，一律按各地根据《山东省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于加强房地产市场调控，促进房地产业持续健康发展的意见的通知》(鲁政办发[2005]39号)制定并对社会公布的“中小户型、中低价位普通住房”的标准执行，从严掌握。 纳税人应将普通标准住宅与非普通标准住宅分别核算，普通标准住宅与非普通标准住宅核算划分不清的，一律按非普通标准住宅计算征收土地增值税。

财政厅山东省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知（鲁财税[2007]35号） 本办法所称普通住房，是指青岛市人民政府根据国家有关规定公布的普通标准住房。 青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发[2008]100号）

现将《山东省财政厅山东省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》(鲁财税[2007]35号)转发给你们，请遵照执行。同时对我市“普通标准住宅”认定，一律按青岛市办公厅 《关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》(青政办发[2005]24号)制定并对社会公布的“中小户型、中低价位普通住房”的标准执行。

青岛市财政局青岛市地方税务局转发《山东省财政厅山东省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》的通知（青财税[2007]80号）

在符合青岛市城市总体规划的前提下，调整、优化居住用地布局和结构。规划部门要在项目选址定点上优先保证中低价位普通商品住房和经济适用住房项目，并开通“绿色通道”，加快审批速度。要结合《城市高层空间布局规划》，适当提高建筑容积率，增加住房建设总量。在建筑设计方案审批中，要严格控制经济适用住房和中低价位普通商品住房套型面积。中低价位普通商品住房项目单套建筑面积控制在120平方米以下，容积率要控制在1.0以上。套型标准不符合规定的，建设、国土资源房管、规划等相关部门不予办理规划许可、施工许可、预售许可、产权登记等审批手续。要加强开发项目规划许可监管，对2年内未开工的住宅项目，要根据城市环境要求和基础设施变化情况，再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目，要坚决予以撤销。要加大城市滨海公路沿线城市组团控规编制力度，为适时启动组团建设创造条件，拓展住房建设空间。

青岛市人民政府办公厅关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知（青政办发[2005]24号）

10、辽宁省以及沈阳大连市鞍山市

按照国家和省有关文件规定，沈阳市房产局测算了全市2008年上半年各级别区域普通住房成交均价标准，并经市政府批准于2008年4月15日在“沈阳房产网”上予以公布。全市仍按行政区域划分为三个级别：一级区域为市内五区；二级区域为浑南新区和经济技术开发区；三级区域为东陵区、于洪区、苏家屯区、沈北新区、棋盘山国际风景旅游开发区（其

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他县、市自行测算确定）。各级别区域普通住房成交均价乘以1.44得出普通住房价格标准，各级别区域住房价格低于普通住房价格标准（含价格标准本数）为普通住宅，高于普通住房价格标准为非普通住宅。 具体价格标准如下： 一级：6700元/平方米 二级：5950元/平方米 三级：5370元/平方米

按照国家有关文件规定，地税部门于2008年5月1日起，对纳税义务发生于2008年4月15日沈阳房产网发布新价格标准之后的住房交易行为，按照新普通住房价格标准界定普通住房与非普通住房，并执行相应的税收征收政策。

二ΟΟ八年四月二十三日

沈阳关于执行新普通住房价格标准的通知（沈地税发〔2008〕72号）

二、我市普通住房的标准。鞍山市人民政府规定，住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格(市区平均交易价格3600元)1.2倍以下的为普通标准住宅。此标准为2006年3月2日以后销售的房屋清算时适用，在此之前销售的房屋清算时仍原标准执行，具体标准见辽政办发[1995]24号文件。

鞍山市转发省局关于印发《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知

二、土地增值税清算条件 1.中央法规

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。

国税发〔2006〕187号 二、土地增值税的清算条件

2、辽宁省以及沈阳大连市

第五条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续： （一）全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目； 根据辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限； （二）整体转让未竣工的房地产开发项目； （三）直接转让土地使用权的项目。

第六条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： （一） 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%（含）以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

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（三）地方税务机关认定有可能造成税款流失、经县级（含县级）以上主管地方税务机关批准清算的开发项目；

（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法（辽地税发[2007]102号）

从事房地产开发的纳税人（以下简称“纳税人”）符合下列情况之一的，应当到主管税务机关办理土地增值税清算手续：

（1）房地产开发项目已竣工验收且全部转让完毕的； （2）纳税人签订整体转让未竣工房地产开发项目合同的；

（3）纳税人申请注销税务登记，其房地产开发项目未进行土地增值税清算的； （4）直接转让国有土地使用权的。

符合上述第（1）、（2）、（3）条规定的，纳税人应当在达到清算条件之日起30个工作日内到主管税务机关清算土地增值税。主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》（见附件1），通知纳税人进行土地增值税清算。对在同一项目中相同类别的房地产已竣工验收且全部转让完毕的，可单独对此类房地产进行土地增值税清算。

符合上述第（4）条规定的，纳税人应当在转让国有土地使用权合同签订之日起7日内，向主管税务机关申报。由主管税务机关核算应纳税额，确定纳税期限。

本通知下发之日前已竣工验收且全部转让完毕的房地产开发项目，纳税人应当于2008年1月31日前，主动到主管税务机关办理土地增值税清算手续。主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，通知纳税人进行土地增值税清算。 2.符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）房地产开发项目已竣工验收，且已转让（预售）的房地产建筑面积达到可售总建筑面积的比例85％（含）以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；计算“转让比例”时，对在同一项目中相同类别的房地产，可单独对此类房地产计算转让比例；本条中“转让（预售）的房地产建筑面积”以已签订转让合同的房地产的建筑面积为准；“可售总建筑面积”以《商品房销（预）售许可证》中的《预售商品房明细》所登记的可售面积为准；

（2）取得销（预）售许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）主管税务机关认为有必要办理土地增值税清算的其他情况。 主管税务机关要求纳税人进行清算的房地产开发项目，主管税务机关向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，通知纳税人进行土地增值税清算。 3.不具有房地产开发资质的单位或个人开发房地产或转让国有土地使用权的，应当比照本通知的相关规定执行。

大地税函［2007］200号

3.福建省以及福州市厦门市

第四条 符合下列情形之一的，纳税人应当及时进行土地增值税的清算： （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。

第五条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

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厦地税发〔2007〕108号

4. 山东以及青岛市 清算条件

（一） 主动清算

符合下列情形之一的，开发企业应主动向主管税务机关申报土地增值税税款清算： 1、 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、 直接转让土地使用权的。

开发企业申请注销税务登记的，应在完成土地增值税税款清算并结清应补(退)税款后，方可办理税务登记注销手续。 （二） 通知清算

符合下列情形之一的，主管税务机关可通知开发企业申报土地增值税税款清算：

1、 竣工验收的房地产开发项目，已转让（含视同销售）和自用以及用于出租的房地产建筑面积之和占整个项目可售建筑面积的比例在85%（含）以上的； 2、 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3、 有关规定的其他情况。

关于房地产开发企业进行土地增值税清算申报的通告（青地税发[2008]116号）

第六条 符合下列情形之一的，开发企业应当向主管税务机关申报土地增值税税款清算： （一） 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二） 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三） 直接转让土地使用权的。 第七条 符合下列情形之一的，主管税务机关可以通知开发企业申报土地增值税税款清算：

（一） 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二） 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三） 纳税人申请注销税务登记但未办理增值税清算手续的； （四） 省税务机关规定的其他情况。

青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发[2008]100号）

5.北京市

第五条 符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：

（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。 （二）整体转让未竣工的房地产开发项目。 （三）直接转让土地使用权的项目。

（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

第六条 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一） 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

（三）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办

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理土地增值税清算的房地产开发项目。

京地税地〔2007〕134号

6、江西省

房地产企业具备下列条件之一的，原则上都要进行土地增值税的清算： (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的； (二)整体转让未竣工决算的房地产开发项目； (三)直接转让土地使用权的；

(四)纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算的；

(五)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。 对已具备土地增值税清算条件的企业可以采取以下两种方式进行清算 。

一种是企业自行清算，符合本条第一款第(一)、(二)、(三)项规定自行清算的企业必须从符合清算条件之日起90日内、符合本条第一款第(四)、(五)项规定自行清算的企业必须在地税机关限定的期限内，到主管地税机关办理清算手续。

另一种是企业委托当地地税机关认可的税务师事务所进行清算，受托的税务师事务所必须按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴定业务准则〉的通知》(国税发〔2007〕132号)和《江西省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》(赣地税发〔2007〕22号)要求进行清算。

江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知（赣地税发[2008]76号） 7、天津市

第四条 符合下列情形之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续： (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的； (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的； (三)直接转让土地使用权的。

第五条 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： (一)已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

(二)取得开发项目销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的； (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； (四)纳税人有涉嫌偷逃税款等税收违法行为的； (五)其它需要清算的情况。

津地税地[2007]25号天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)

8、江苏省以及南京苏州市

第四条 符合下列条件之一的，可以进行清算：

1、纳税人开发的房地产项目全部竣工、销售完毕且能按照单位项目进行成本核算的； 2、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、主管税务机关认为有必要进行清算的。 二OO四年十二月三十一日

《江苏省土地增值税清算管理办法》（苏地税发[2004]241号）

三、各地三条线或两条线的规定

1.中央法规

纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增

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各地土地增值税政策法规比较 ×××

值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

财税字【1995】第048号 十三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题规定

各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

财税[2006]21号

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

国税发〔2006〕187号

2、北京市

土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。

京地税地〔2007〕134号

3、福建省以及福州市厦门市

对纳税人既建造普通标准住宅出售又从事其他房地产开发销售的，应分别核算增值额。对纳税人不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额和增值额。

闽地税发〔2005〕93号福建省地方税务局关于地方税若干具体政策问题的通知

五、关于既建造普通标准住宅出售又从事其他房地产开发销售的

如何计算征收土地增值税的。

对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发转让的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额和增值额；对纳税人既建造普通标准住宅又建造非普通标准住宅转让的，也应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。

闽地税发〔2005〕195号

《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》第十七条

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

厦地税发〔2007〕108号

4、辽宁省以及沈阳大连市

第三条 对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。

普通住宅标准，按各省辖市人民政府根据省人民政府授权制定并对社会公布标准执行。省辖市人民政府未制定普通住宅标准的，按照《辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》（辽政发[2005]53号）规定的标准执行。 辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法（辽地税发[2007]102号）

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 大连市土地增值税征收管理暂行办法（2008修正）（大连市人民政府令第95号）

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各地土地增值税政策法规比较 ×××

5、 山东省以及青岛市

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)第八条“普通标准住宅”和《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)第三条“普通住宅”的认定，一律按各地根据《山东省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于加强房地产市场调控，促进房地产业持续健康发展的意见的通知》(鲁政办发[2005]39号)制定并对社会公布的“中小户型、中低价位普通住房”的标准执行，从严掌握。 纳税人应将普通标准住宅与非普通标准住宅分别核算，普通标准住宅与非普通标准住宅核算划分不清的，一律按非普通标准住宅计算征收土地增值税。

鲁财税[2007]35号

第二十条 房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计算增值额，按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核算的，扣除项目金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定。

青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发[2008]100号） 6、江西省

一、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)，其增值额的计算问题 根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)的规定，对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼),如果其中有普通住宅的，应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。

二、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)的资金费用的分摊问题 对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)，其发生的资金费用按照下列原则分摊：

(一)纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。 (二)纳税人发生的其它费用，按单位建筑面积分摊。

江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知（赣地税发[2008]76号） 7、天津市

第三条 土地增值税清算以市政府有关建设管理部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对一个清算项目中既有普通标准住宅项目又有其他房地产项目的，应分别核算增值额。

天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)

房地产开发费用

1、中央法规

开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则

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各地土地增值税政策法规比较 ×××

（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； （二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

财税字【1995】第048号 八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题

2、福建省以及福州市厦门市

⑴财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。

⑵凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

福建省

对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。 对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。

厦地税发〔2007〕108号厦门市地方税务局关于印发厦门市房地产开发业土地增值税清算管理办法的通知第十三条

3.北京市

对开发土地和新建房及配套设施的费用（销售费用、管理费用、财务费用）扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。 对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。

京地税地〔2007〕134号房地产开发企业土地增值税清算管理办法第二

十一条

4、上海市

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其它房地产开发费用，按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。

沪地税地[1995]36号转发财政部《印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉

的通知》及本市的补充规定

5、辽宁省以及沈阳大连市

开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）。包括与房地产开发项目有关的销售费用、财务费用、管理费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产

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各地土地增值税政策法规比较 ×××

项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和5％计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。

大连市土地增值税征收管理暂行办法（2008修正）（大连市人民政府令第95号） 6、山东省以及青岛市

第十八条 开发企业的房地产开发费用，其财务费用中的利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本办法第十六条 （一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。

凡不能按转让房地产清算项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本办法第十六条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除。 开发企业为建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出，属于房地产项目完工前发生的，按规定计入房地产开发成本并予以扣除；属于房地产项目完工后发生的，应计入房地产开发费用中的财务费用并按规定予以扣除。

青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发[2008]100号）

7、天津市

第十七条 对开发土地和新建房及配套设施的费用(销售费用、管理费用、财务费用)扣除的确定，对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。 对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。

天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)

扣除项目金额的确定 1、中央法规 （一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

国税发〔2006〕187号 四、土地增值税的扣除项目

2、北京市

第十六条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中

京地税地〔2007〕134号房地产开发企业土地增值税清算管理办法 3、福建省以及福州市厦门市

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各地土地增值税政策法规比较 ×××

第十条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除。

厦地税发〔2007〕108号

纳税人扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知（榕地税发〔2008〕108

号）

4、山东省以及青岛市

第二十四条 除另有规定外，开发企业的预提费用按规定不得计入扣除项目金额中。 第二十五条 开发企业在房地产开发项目完工前或完工后缴纳的清算项目的城镇土地使用税，均应计入管理费用并按规定予以扣除。 第二十六条 除另有规定外，开发企业取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本和费用以及与转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证，方可按规定扣除；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

第十四条 开发企业以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，补偿给被拆迁人的开发产品应视同销售，其价格按照货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后，计入房地产转让收入；按照货币补偿方式计算的补偿金价款，计入土地征用及拆迁补偿费扣除项目。

青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发[2008]100号）

纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。即依零来计算，不允许作任何金额的扣除。

《关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通知》（鲁地税函[2004]30号）

5、辽宁省以及沈阳大连市

第十五条 对清算项目扣除项目金额的确定，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提（或应付）费用不得扣除。

辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法（辽地税发[2007]102号）

（一）拆迁补偿费扣除问题 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条的规定，房地产开发企业在计算扣除项目时必须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业支付不征税的拆迁补偿费，按照规定不能取得发票的,若能提供相关法律法规或政府部门的相关文件规定的补偿范围和标准以及被拆迁人和开发人的拆迁(回迁)合同和签收花名册,并与账目核对，经主管税务机关审核确认后，可以在计算土地增值税时扣除。但是，属于应取得而未取得发票的，在计算土地增值税时不能扣除。

关于明确土地增值税有关政策问题的通知（沈地税发〔2008〕65号）

6、天津市

第十三条 清算项目扣除项目金额的确定。扣除项目金额应按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定计算，发生的

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各地土地增值税政策法规比较 ×××

各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；各项预提费用，除另有规定外，不得扣除。

津地税地[2007]25号天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)

建安造价允许扣除规定

1、中央法规

（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

国税发〔2006〕187号 四、土地增值税的扣除项目 2、北京市

第十八条 对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。对纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机关应按核定办法扣除：

（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的； （二）提供的开发成本资料不实的；

（三）发现《鉴证报告》内容有问题的； （四）虚报房地产开发成本的；

（五）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的《分类房产单位面积建安造价表》中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由的。

第十九条 地方税务机关根据建设部门定期公布的建安指导价格，结合商品房用途、结构等因素制定《分类房产单位面积建安造价表》，并据此核定第十八条所列四项开发成本的扣除额。《分类房产单位面积建安造价表》及核算方法，由市地方税务局另行制定下发。

京地税地〔2007〕134号房地产开发企业土地增值税清算管理办法

为进一步做好我市土地增值税的清算管理工作，根据国税发〔2006〕187号文件精神，现将商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题通知如下，请依照执行。 一、本通知适用于对商品住宅项目清算土地增值税时扣除房地产开发成本中“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称四项成本）”的金额标准核定。 二、土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，但发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除：

（一）无法按清算要求提供开发成本核算资料的； （二）提供的开发成本资料不实的； （三）发现《鉴证报告》内容有问题的； （四）虚报房地产开发成本的； （五）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准，又无正当理由的。

三、高层商品住宅（7层以上）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元；多层商品住宅（7层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。 四、对于不同竣工年代的商品住宅项目，可以按照《分类房产单位面积建安造价年度修

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