房地产基本概念1

房地产基本概念

01 房地产业

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括： （1） 土地开发；

（2） 房屋建设、维修、管理； （3） 土地使用权的有偿划拨、转让； （4） 房屋所有权的买卖、租赁； （5） 房地产抵押贷款； （6） 房地产市场。

02 泛地产

03城市居住区、居住小区、居住组团

城市居住区

城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 居住小区

居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 居住组团

居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

04 居住区用地

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05 居住密度

指单位用地面积上居民和住宅的密集程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面积密度指标的综合概念 （1） 人口毛密度

每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量，单位：人/公顷。 （2） 人口净密度

每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量，单位：人/公顷。 （3） 住宅建筑套毛密度

每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数，单位：套/公顷。 （4） 住宅建筑套净密度

每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数，单位：套/公顷。 每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积，单位：平方米/公顷。 （5） 住宅面积净密度

也称住宅容积率。是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积，或以住宅建筑总面积（万平方米）与住宅用地（万平方米）的比值表示。 （6） 建筑面积毛密度

也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积，或以总建筑面积万平方米与居住区用地（万平方米）的比值表示。 （7） 住宅建筑净密度

住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率。

06 建筑密度

也称建筑覆盖率，指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。 （1） 套密度

套密度=总套数/总用地面积

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（2） 容积率

指建设用地内的总建筑面积与建设用地面积的比值。地下停车场、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不记入。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

得房率：得房率是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。 （3） 实用率

房屋实用面积与建筑面积之比。大于使用率。 （4） 使用率

住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间。 什么是板楼?什么是塔楼?

可以从楼房的平面图上理解塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是：若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。

板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。 （5） 绿化率

绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积×100% （6） 绿地率

居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。

绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒合的人工绿地。 （7） 绿地率≠绿化覆盖率

绿化率专业术语叫“绿地率”，是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。

绿化覆盖率基本计算公式在形式上与绿地率一样。区别主要体现在对“居住区用地范围内各类绿地”这一概念的不同理解上。

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不是所有长草的地方都能算做绿地。绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。即使是级别最低的零散的块状、带状公共绿地也要求宽度不小于8米，面积不小于400平米，该用地范围内的绿化面积不少于总面积70%（含水面），至少要有1/3的绿地面积要能常年受到直接日照，并要增设部分休闲娱乐设施。而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时，也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。

此外，有许多地下设施，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入；而屋顶绿化、晒台绿化等装饰绿化的面积，虽然也是对小区的绿化与美化有益，但按目前国家的技术规范，这类绿化也不算正式绿地。在房地产开发过程中，政府把关的就是绿地率这一指标。根据北京的地方规定，凡符合规划标准的新建居民区，居住小区绿地率不得低于30%，且要保证居住区内人均2平方米，居住小区人均1平方米的规模。绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。

07 新型住宅类型

08 英文缩写概念

（1）CBD(传统中央商务区)

是英文Central Business District的缩写，最早产生于上世纪20年代的美国。现代城市中央商务区由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成。当代城市CBD拥有以下基本特征：

① 拥有高赢利水平的产业，以第三产业为主导； ② 拥有商务空间的最高聚集度；

③ 具有最高的交通可达性，无一例外处于城市干道系统的核心； ① 拥有最高的地价；

② 与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性； ③ 具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；

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④ 借助信息交通维持在区域经济活动中的控制作用；

⑤ 趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域重合的趋势显著。

（2）CID（中央科技区） （3）CLD (中央生活区)

（4）SHOPPING MALL（超级购物商场） （5）CONDO（分户式产权公寓） （6）SOHO（小型办公室） （7）SOLO（小户型住宅） （1） LOFT

（2） MORE（移动商务居住区） （3） TOWN HOUSE（联排式别墅） （11）T-建筑

指的是能与时间对抗，具有较长时间价值的建筑。 （12）“XL”户型

09 房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通讯、道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

房地产开发全程环节表

环节 取得土地 立项批文 勘察设计 建设工程规划许可证 施工安装 销售 施工 许可证 预售 许可证 竣工 竣工验收备案 交付使用 房屋产权证 重要批文土地使用权证书 设计批文（消防、 民防、环保等）

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建设用地规划许可证 安全审查意见书

（1）土地开发

是将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。 （2）土地类型

按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。 （3）土地使用费

土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。 （4）土地开发费

每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用。 （5）土地使用权年限

是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。

（6）住宅单方综合造价

每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用。 （7）建设程序

建筑项目建设程序较为复杂，涉及面广，各地在具体操作上可能有些差异，但主要环节是一样的，涉及到的批文（文件）也相关不多。一般情况下，上个环节审批完毕，才可办理下个环节的批文（文件）。客户在考查项目合法性时，批文作为一个合法凭证，是他们考虑的首要问题。

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（8）“三通一平”、“七通一平”

三通一平：指供热、供电、供水到位，场地平整；

七通一平：指道路、供热、供水、供电、供煤气(天然气)，给排水、排污、场地

平整。

（9）工程建设监督

指对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法律、政策、技术标准、规范及合同的规定。 ① 道路及交通系统

包括城市内部交通道路、设施及城市对外交通道路、设施两部分。 ② 能源系统

包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。 ③ 给水、排水系统

包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道）、排水管网、污水处理、排放工程。 ④ 变频供水

变频供水就是取消了屋顶水箱，居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入，从而进一步大大提高了用水质量。另外，由于不设屋顶水箱，也使得开发商在设计楼盘外形上更为简洁，在视觉上更为协调美观。从而也使整个小区在总体景观布置上形成新的特色。 ⑤ 邮电、电讯系统 包括城乡邮电、通讯系统。 （10）物业的竣工验收

是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间的一个法定手续。 （11）房地产开发的特点

房地产开发具有投资风险长、收益高、增值快的特点。其风险主要来自四个方面： 第一，是市场风险，由于房地产市场价格波动而给投资者带来损失的可能； 第二，是购买力风险，因物价上涨过快而赞成投资收益水平下降的可能； 第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及其收益

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无法全部收回的可能；

第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者赞成损失的可能。

10 工业物业开发、商业物业开发 11 房地产一次开发、房地产二次开发

1、房地产一次开发

一次性连土地、支付制造房屋及其设施的费用。 2、房地产二次开发

指先将“生地”（不具备使用条件）开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

规划设计基础知识

12 日照条件

我国处在北半球，冬季太阳方位角变化范围小，在各个朝向上获得日照时间变化幅度很大。以北京地区为例，在建筑物无遮挡的情况下，以南墙面的日照时间最长，自日出至日落，都能得到日照；北墙面则全日得不到日照；在南偏东（西）30′的朝向范围内，冬至日可有9小时日照，东、西朝向只有4.5小时日照。夏季由于太阳方位角变化范围较大，各向墙面都能获得一定日照时间，以东南、西南、南向获日照多，北向较少。由于太阳直射辐射强度一般是上午低下午高，所以无论冬季或夏季，墙面上接受的太阳角辐射强度都是偏西的比偏东的稍高些。而且夏季室外的最高气温是出现在13-17时之间，此时太阳位置正在西半边的方位上，由此可知建筑朝向在南偏西45-90间朝太阳方位角变化方向的范围内，西晒是比较强烈的。防止西晒确实有其道理。

由上可知，从日照条件分析来看，南偏东45至偏西45是较适宜的建筑（房间）朝向。

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13 朝向

为了使居住环境更舒适、建筑（房间选取合适的朝向也非常重要，良好的朝向决定着房间的日照条件和自然通风条件。大部分人都知道建筑（房间）应坐北朝南，防止西晒，但目前在大中城市建筑密度较高，有的地方寸土寸金，不允许每幢住宅都有最佳的朝向，每个房间更不可能都处在最佳的朝向。在这种情况下，仅仅知道坐北朝南，防止西晒是不够的，了解朝向选择由来的原理是必要的。 建筑（房间）的朝向选择涉及到当地气候条件、地理位置、建筑用地、功能需求等，必须全面考虑。选择的总原则是：在节约用地的前提下，冬季要能争取较多的日照；夏季避免过多的日照，并有利于自然通风的需要。以住宅为例，对各个房间来讲，主要房间如主卧室，起居室应争取较好朝向，而其他部分的要求可低些。选择朝向可从日照条件、主导风向、建筑排列形式、景观等几个方面考虑。 主导风向对冬季室内热损耗及夏季室内自然通风影响很大。在北方地区，为了防寒，主要居室应避免对着冬季主导风向（主导风向入射角应大于45°）。冬季我国北方大多数地区主导风向是北风和西北风，大家一想到《白毛女》中的唱词：“北风吹，雪花飘”，就很容易记住这个现象了。在南方炎热地区，应尽量使建筑物朝向与夏季主导风向入射角小于60°，以使室内得到更多的穿堂风。总的来说，住宅朝向主要要求能获得良好自然通风和日照，寒冷地区居室应避免朝北，不忌西晒，以争取冬季获得一定时间的日照，并能避风防寒。炎热地区要避免西晒，尽量减少太阳对居室及外墙的直射与辐射，并要有利自然通风，避暑防湿。由上可知，坐北朝南，避免西晒还是有其道理的。当然，由于各地区情况不同，朝向上还是略有差异，具体工作时，可参考由国家统一组织有关单位编制的我国部分地区最佳及适宜朝向建议表（见下页表）。

我国部分地区最佳及适宜朝向建议表

序号 1 2 3 4 5 地区 哈尔滨 长春 沈阳 最佳朝向 南偏东15-30° 南偏东30°、南偏西10° 南，南偏东20° 适宜朝向 南偏东45°、南偏西45° 东南，东，西 南偏东至东，南偏西至西 东南，西南 9

不宜朝向 北、东北、西北 北、西北 东北东至西北西 北、西北 至南偏东15°，南至南偏西15° 西、西北 乌鲁木齐 南偏东40°、南偏西30° 呼和浩特 南至南偏东，南至南偏西

6 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 北京 银川 石家庄 太原 济南 西宁 青岛 郑州 西安 南京 合肥 上海 成都 武汉 杭州 拉萨 重庆 长沙 福州 昆明 厦门 广州 南宁 南偏东（西）以内 南至南偏东23° 南偏东15° 南偏东15° 南，南偏东10-15° 南至南偏西30° 南，南偏东5-15° 南偏东15° 南偏东10° 南偏东15° 南偏东5-15° 南至南偏东15° 南偏东45°南偏西15° 南偏西15° 南偏东10-15°北偏东6° 南偏东10°南偏西5° 南，南偏东10° 南偏东90° 南，南偏东5-10° 南偏东25-56° 南偏东50-10° 南偏东15°南偏西5° 南，南偏东15° 南偏东（西）45°以内 南偏东34°至南，南偏西20° 南至南偏东30° 南偏东至东 南偏东 南偏东30°至南偏西30° 南偏东15°至南偏西15° 南偏东25° 南、南偏西 南偏东90°、南偏西10° 南偏东15°、南偏西15° 南偏东30°、南偏西15° 南偏东45°至东偏北30° 南偏东15° 南，南偏东30° 南偏东15°、南偏西100° 南偏东15°、南偏西5°，北 南 南偏东200°以内 东至南至西 南偏东22°，南偏西10° 南偏东22-33°、南偏西100° 北偏西30-60° 北、西北 西 西北 西偏北5-10° 北、西北 西、北 西北 西、西北 西、北 西 北、西北 西、北 西、西北 西、北 西、北 东、西 西、西北 西 北偏东35°、北偏西35° 南偏西25°、西偏北30° 南偏西25°、西偏北30° 南，南偏东15-25°，南偏西5° 东、西

当然，由于技术进步，空调的普及，特别是南方地区，在朝向选择上并不过分看重日照，也并不一定忌讳西晒。加上随着生活水平的提高，人们的需求重点也在发生变化。除了考虑到气候因素外，现在人们越来越重视景观。一个看得见风景的房间，能给居住在里面的人带来赏心悦目的感觉。所以，许多地方面向大海、湖泊、公园的房屋价位很高，但却很畅销，尽管从气候条件来讲它们的朝向并非最佳，有的甚至还很不合理。

14 建筑排列形式（布局）

居住区主要布局形式有行列式、围台式、向心式、隐喻式。在实际运用时，并不一定严格拘泥于某种形式，往往是多种形式的综合运用。

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25 新概念户型

（1）跃层住宅 （2）复式住宅 （3）错层式户型

（4）跃层和复式、错层的区别

26 室内装饰设计术语

（1）玄关

玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 （2）隔断

隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。 （3）过道

过道是指住宅套内使用的水平交通空间。 （4）动线

进门后，各个功能房之间的活动距离，动静分开，干湿分开，厅与卧室不在一条直线上。 （5）卧室

供居住者睡眠、休息的空间 （6）起居室（厅）

供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。在有的户型里又分为家庭活动室（家人或关系亲近的人聚会场所）和客厅（客人和关系一般的人会见场所） （7）厨房

供居住者进行炊事活动的空间。 （8） 卫生间

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供居住者进行便溺、洗浴等活动的空间。 （9） 阳台

供居住者进行室外活动、晾晒衣物等活动。 （10）平台

供居住者进行室外活动的上人层面或由住宅层地面伸出室外的部分。 （11）壁柜

住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。 （12）吊柜

住宅套内上部的贮藏空间。 （13）步入式衣柜

衣柜底部与房间地面平行，人能直接走进去挂取衣物的专用衣服放置空间，一般为主卧室服务。 （14）走廊

住宅套外使用的水平交通空间。 （15）地下室

房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2的空间。 （16）半地下室

房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

27 建筑结构术语

（1）地基

建筑物下面支承基础的地层（天然地基、人工地基）。 （2）基础

建筑物地面以下的承重部分（柔性基础、刚性基础）。 （3）承重墙

指支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体。 （4）非承重墙

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指不支撑着上部楼层重量的墙体，只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用，在工程图上为中空墙体，对建筑结构没什么大的影响。 （5）山墙

房屋两端侧面的墙。 （6）檐墙

与屋檐平等的两侧外墙。 （7） 女儿墙

房屋外墙高于屋面的矮墙。 （8） 过梁

门、窗洞口上方的支撑结构（水泥过浆、钢筋过梁）。 （9）圈墙

沿房屋外墙水平主向周围设置的连续封闭的梁。 （10）勒脚

指室外地面以上的一小段房屋外墙。 （4） 散水

指沿外墙四周与勒脚相接的地面部分。 （5） 墙裙

位于室内墙或柱面的下部，常用水磨石、木材、塑料贴纸或油漆等材料做成，借以保护墙面，并起装饰作用，一般高1米至1.8米。 （6） 踢脚线

指沿室内地面边缘的墙面上10—15cm高特殊装修。 （7） 沉降缝

指同一建筑物高低相关悬殊，上层荷载不均匀或建在不同地基土壤上时，为避免不均匀的沉降使墙体或其它结构部分开裂而设置的建筑构造缝。 （8） 伸缩缝

指为防止建筑物构件由于气温变化使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适度部位竖向设置的一条构造缝。变形缝：沉降缝、抗震缝、变形缝的总称。 （9） 中线

指墙中间的一条线，到两个墙表面的距离都一样。

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塑钢门窗的优点：1、能防火，绝缘；2、节能、保温、密封性好；3、耐腐蚀、不老化；4、成品尺寸密度高，不变形。 （10）预置板

指预先按照尺寸统一制作的楼板，到时候再直接铺上去，这样可以使施工速度加快，造价低，但整体抗震性和抗惨性较差，厨、卫一定不能用。 （11）现浇板

指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。

28 外墙保温

保温层是建筑外墙体的一个重要组成部分。它的主要功能是减少冬季外墙体向外散热，夏季能阻隔部分热量进入。

建筑保温有两种。一是内保温技术，一是外保温技术。二者所采用的主要材料都是聚苯保温板、玻璃纤维棉等。主要差别是：外保温技术的保温材料贴在墙体外侧，如果您在室内敲击外墙，则是直接敲在了钢筋混凝土墙体上；如果是采用内保温技术的住宅，保温材料贴在钢筋混凝土墙体的内侧；如果您在室内敲击墙体，会发出嘭嘭声，很响亮，因为您是直接敲击在了聚苯板上即泡沫塑料板上。 采用内保温技术的住宅，因为保温层贴在墙体内侧，在家庭装修过程中，保温板经常会被破坏，有些住户甚至把保温材料全部敲掉。一是影响保温效果，住户自己冬天会被冻着，从住宅节能角度也是热能的巨大浪费；二是不安全，因为装修时，用户经常会在墙体上埋设一些挂件。外保温，保温层做在墙体外侧，就可以避免这种破坏，有利于家庭装修。目前像嘉铭园、风景线等很多楼盘都采用了这种技术。

从保温效果上看，外保温、内保温的保温效果差异有限，在面积计算方面，按新的《面积分摊办法》，两种保温方式对计算结果都没有影响，但采用内保温技术时，保温层过厚就会占用过多的室内空间，所以厚度最多50毫米；而外保温则灵活得很，甚至可以做到60毫米的厚度。保温层当然是越厚效果越好。

29 板式小高层的优势

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（1）板式小高层多以南北朝向为主，采光、通风充分，户型均好性明显。 （2）市场上新开盘的板式小高层项目多以一梯两户、三户或两梯三户等为主，区域范围内私密性较好，噪音、污染、视线干扰等对人的影响也相应减少。 （3）建筑拨高以后，绿化面积较多层住宅多。

（4）设有电梯，方便老人和小孩出行。且运行维修成本要远小于多层住宅。 （5）小高层建筑成本比高层塔楼略低，进而在一定程序上影响房价。 （6）公共交通面积较省，使用效率较高。12层以下因设计一部电梯即可满足消防需要，所以使用率会比高层塔楼高出5-10%。

（7）板式小高层工期一般在12个月左右，比塔楼要快三分之一。

30 优秀户型的设计特色

（1）住宅功能分区如下： ① 公共活动区

供起居、会客使用，如客厅、餐厅、门厅等。 ② 私密休息区

供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书房、保姆房等。 ③ 辅助区

供以上两部分的辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、健身室、阳台等。 要求分区各有明确的专门使用功能，既有动与静的区别，又有小环境的要求。在平面设计上，应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不想到干扰。 （2）评价户型主要考虑以下几个方面 ① 整体而言 A、景观 B、朝向 C、单元户数 D、人文环境 E、方正实用

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