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广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿）

广州市旧城更新改造规划纲要（征求意见稿） 广州市规划局 2019年1月 目录

一、背景与形势3

二、旧城更新指导思想与基本原则4 （一）指导思想4 （二）基本原则4

三、旧城更新目标与策略5 （一）总体目标5 （二）具体目标5 （三）旧城更新策略6

四、保护和优化广州旧城格局9 （一）调整提升旧城区功能9

（二）优化旧城空间格局，完善空间结构12 （三）调控人口规模与开发容量，改善人居环境13 （四）优化道路交通系统，构建宜居宜业的现代交通服务体系14

（五）按照“双向匹配”原则，调整公共服务设施15 （六）增加绿地开敞空间，创造怡人的公共环境15 （八）完善市政公用设施，提高城市综合服务能力16

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（九）加强历史文化街区整体保护，传承旧城历史文脉18 五、旧城更新改造指引18 （一）更新改造对象18 （二）更新改造分区指引19 （三）更新改造地块分类指引22

为加快实施“中调”战略，有序推进和有效引导全市旧城更新改造，切实改善旧城区人民群众生活环境和居住条件，促进土地高效利用和城市功能提升，更好地保护广州历史文化名城，根据市委市政府的要求，围绕建设“全省首善之区”和“国家中心城市”的目标，依据市委市政府《关于加快推进旧城更新改造的若干意见》以及国家、省和市有关法规、政策规定，特制定本规划。

本规划所指旧城（区）是建成时间超过30年的历史旧城，范围包括环市路-恒福路-永福路以南、广州大道以西、昌岗路-新港路以北、白鹅潭珠江水道（鹤洞大桥）-同德涌以东的地区，面积约54平方公里。 一、背景与形势

广州是一座具有2200多年历史的文化名城和1000万人口的特大城市，两千多年来旧城区一直是全市的政治、经济、文化中心，是人民群众安居乐业的重要集聚区、岭南地方特色文化的承载地和具有深厚底蕴的商业名城。千年的积淀使得旧城区拥有大量的历史文化遗迹、完整的明清时期城市格局和深厚的

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产业、文化传统，是未来广州打造城市特色品牌、参与全球竞争的重要战略资源。

但上千年的发展也给广州旧城留下了沉重的包袱，房屋日益危破，居住安全存在威胁，公共服务配套设施落后，市政基础设施逐步陈旧，交通日益拥堵，空间环境日益局促，空间结构失衡。城市土地价值与承载的功能不相匹配，社会经济可持续发展面临巨大挑战，旧城更新改造刻不容缓。

随着广州未来城市发展格局的明晰，市委市政府在实施“东进、西联、南拓、北优”发展战略之后，相继提出广州城市发展“中调”战略和建设“现代产业和宜居城市的示范区、宜居宜业的\\'首善之区\\'”的发展目标。城市从“增量”发展转为“存量”再开发，从追求经济增长转为改善社会民生、完善城市功能、优化空间布局和提高城市整体发展质量，旧城更新改造是实现这一发展转型的重要举措。市委市政府相继作出了全面推进中心城区危破房改造和加快推进旧城更新改造的重大决策，旧城更新改造正迎来良好的机遇。

面对当前形势，必须充分认识加快推进旧城更新改造的重要意义，努力为更新改造工作营造良好的环境，切实落实旧城改造规划任务，为广州新一轮的发展提供新的动力。

二、旧城更新指导思想与基本原则 （一）指导思想

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按照科学发展观的要求和建设“全省宜居宜业首善之区”的发展目标，遵循“循序渐进、区域综合平衡”的理念，以改善民生、提升城市功能为核心，因地制宜开展旧城更新改造工作，完善公共服务设施，改善居民生活居住环境，保护和弘扬历史文化，促进土地集约高效利用，为广州建设国家中心城市、世界文化名城，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出贡献。 （二）基本原则 1、以人为本、宜居为重

努力改善旧城区居民的居住条件，配套完善公共服务设施和交通、基础设施，增加绿化开敞空间，提高人居环境质量。 2、综合改造，整体提升

旧城更新改造是一个综合性的系统工程，包含了土地功能置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工作，是对旧城人居环境、城市功能、城市形象的整体提升。 3、区别对待，因地制宜

旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相同。必须采用差异化的更新改造策略，针对不同对象采用不同的改造模式，因地制宜地解决特定问题。 4、统筹兼顾，切实可行

旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾，维护基本利益格局，确保更新规划切实可行。 三、旧城更新目标与策略

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（一）总体目标

旧城更新的目标是多元、综合的。在广州市建设“现代产业和宜居城市的示范区、宜居宜业的\\'首善之区\\'”的目标指引下，通过旧城更新，实现保护历史文脉、促进旧城复兴的目的，把旧城区建设成为具有地方特色和国际水准的、宜居宜业、充满活力的城市中心区。 （二）具体目标

1、改善人居环境，打造宜居城区

改善人居环境，打造宜居城区是旧城更新改造的出发点，也是当务之急。以危破房改造工作为重点，改善旧城人民群众居住条件，配套完善公共服务设施和交通、市政基础设施，优化公共绿地系统布局，恢复河网水系，构建舒适的步行系统，提升旧城环境品质。

2、优化旧城功能，增强城市竞争力

通过对旧城区内旧民居、旧工厂和旧村的改造，加快推进“退二进三”产业结构调整，加快发展现代服务业，促进旧城产业升级，在有限的空间里提高土地集约利用效率。同时，合理调控建筑密度和人口密度，疏解旧城人口，进一步完善旧城公共服务功能，增强城市整体竞争力。

3、整合历史文化资源，打造世界文化名城

历史文化积淀是旧城的本底，也是广州建设世界名城的宝贵资源。旧城的传统文化及其载体是核心竞争要素，也是广州

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区别于其他城市的独特标识。因此，在旧城更新改造中既要注重历史文化街区的保护与延续，也要结合城市空间布局的调整，发展适合旧城传统空间特色的文化事业和文化旅游产业，提升广州的文化软实力。 （三）旧城更新策略 1、全市统筹，以区为主

旧城更新改造工作要强调政府的统筹、主导作用，同时考虑到全市各区区情差异、部门职能分工不同。为充分调动各方的积极性和履行各自职责，按照“以区为主、部门服务、属地负责”的工作思路，必须做到：

强化组织领导。旧城更新中的拆迁、补偿、安置、开发建设等各个环节要协调众多的利益主体，必须加强政府的组织和协调作用，改变单个更新项目组织为全市旧城整体更新运作。 整体统筹规划。通过全市旧城更新规划，深入研究旧城问题，统筹和协调好城市总体发展战略、历史文化名城保护规划、历史文化街区保护规划、旧城控制性详细规划编制以及具体地块的实施计划等各层次、各方面的要求，从全市层面制定旧城更新的策略，形成统一的公共政策，指导旧城更新改造工作的有序推进。

部门分工协作。市、区、职能部门在各自职责范围内做好各项工作，按照“重心下移、权责一致”的原则，市将部分审批、决策权适度下放，委托给各区行使。

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2、规划先行，政策配套

坚持城市规划对旧城更新改造工作的指导，从实际出发，编制全市层面的旧城更新规划技术规范和政策文件，使更新改造工作有章可循，提高整体效益。加快推进旧城更新地块控制导则的编制，增强其科学性和可操作性，作为具体改造项目的规划管理依据，以确保更新改造项目符合旧城发展的整体要求。同时，组织编制旧城更新近中期规划和年度计划，确保更新改造工作高效有序进行。

积极探索旧城更新中的财权、事权、行政审批权、融资渠道、安置政策等体制、机制的创新，改变针对具体地块的个别政策为统筹全市的三旧改造政策体系，完善拆迁补偿标准和安置办法，积极探索实施社会、经济、文化形态改造的措施，为远期实现旧城的全面改造奠定基础。 3、市场运作，财政支持

积极探索旧城更新改造资金筹措新方式，利用市场机制多元化筹措资金，在政府引导下吸引市场资本的参与，提高旧城更新改造的效率，减轻政府的财政负担。

加大对旧城更新改造工作的财政支持，由市级财政安排专项资金，为旧城更新改造项目运营创造条件。对于历史文化街区、历史建筑的保护和整治、旧城区公益性服务设施和基础设施建设等资金，由市、区两级财政共同筹措和平衡。 4、系统改造，新旧联动

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旧城更新是社会、经济和物质环境相结合的综合性更新，应在整体规划指导下实施系统性的改造。在更新改造地块范围应综合考虑环境整治和保留建筑的整饰，同步改造供水、排水、供电、通信等基础设施，同步实现改造区“三线下地、雨污分流、取消化粪池”的目标。

实施新旧区联动发展，促进各区产业升级、人口就业调整和设施完善。通过部分传统产业外迁，疏解旧城人口，减少通勤交通，缓解旧城交通压力。通过旧城土地功能置换、综合环境整治、特色文化挖掘吸引高端服务业进驻，进而促进旧城产业升级。外迁产业既能为新区提供就业机会，又可以借机升级，从而实现城市结构的优化和新旧区联动发展。

改变以单个地块寻求经济平衡的思路，建立“全区平衡、区域平衡”的理念，通过街区整体改造、新区地块与旧城地块的联动开发和区域范围内的土地开发运营来实现改造资金的平衡。

5、分区分类，一区一策

各区旧城更新所面临问题各不相同，不能采用同一模式。在差异化、多目标情况之下，旧城更新应按照“分区分类、一区一策”的思路，根据各区问题特点，制定有针对性的更新改造策略，形成不同旧改地块分类改造指引，解决特定的实际问题。

针对越秀区“就业和商机吸引人流高峰时段过度集聚、人口

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与建筑密度较高”的特点以及历史旧城保护要求，强调从量的扩张转向质的提升，实现部分功能的疏解和再优化，从“聚人”到“聚财”，从就业“时段高峰集中”向“错峰”过渡，维护旧城核心风貌格局。

针对荔湾区“产业、建筑设施和人口三位一体、重心下沉，沿街道线型发展”的特点，强调产业、人口和设施系统重构，采取从“传统批发”转到“商业商贸和文化休闲”，从“走人”到“调人”，从“线型发展”到“强心活区”的策略，整体改善和提升城市品质。

针对海珠区“居住在河南，购物、就业到河北”的特点，强调培育就业机会，实现居住与就业平衡。从单纯房地产开发转到培育商务商业及文化产业，从“引人”到“留人”，提升地区活力。 由于历史发展功能和更新时序不一，区内不同街区之间也存在明显差异。应根据不同更新改造类型制定规划指引，实现旧城精细化管理。规划将旧城分为“整治完善区”、“历史文化街区”、“更新发展区”、“拆除重建区”四种改造地块类型。针对不同类型，制定差异化的管理指引。通过多元化的更新模式，以切实达到改善人居环境、保护历史文脉和复兴旧城的多重目标。

四、保护和优化广州旧城格局

保护和优化旧城格局，是指导具体更新改造项目的基础，确保具体更新改造项目符合旧城整体发展要求。

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规划以全市统筹为出发点，以改善人民群众居住条件和人居环境为根本，以提升城市功能为导向，以保护历史文化为基础，对旧城格局进行调整优化，合理确定旧城的功能、空间结构、建设规模以及支撑体系。 （一）调整提升旧城区功能 1、旧城区功能定位

根据城市发展战略目标，综合考虑已有的规划、旧城区的基础条件、历史文化资源以及发展要求，参照国内外先进经验，规划将旧城定位为：广州原点，都市之心；千年商都，文化名城。重点发展现代服务业，突出总部经济、商业商务、文化创意、休闲娱乐和商贸旅游功能。 2、各区功能调整方向

根据《中共广州市委广州市人民政府关于推进广州科学发展建设全省“首善之区”的决定》，广州将打造成“建立现代产业体系和建设宜居城市的示范区，引领全省科学发展的首善之区，面向世界、服务全国的国家经济中心城市之一。”中心城区推进产业“退二进三”和“腾笼换鸟”，优先发展现代服务业、高新技术产业和先进制造业，发展总部经济，打造总部经济、金融保险、商务会展、商贸旅游文化集聚区。旧城区作为中心城区的重要部分，功能调整应与中心城区产业升级、就业岗位的调整和土地高效集约利用相适应，以提高城市综合竞争力并确保经济发展的延续性。

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旧城更新改造地块的功能应该符合城市总体发展的要求，与城市产业结构调整和功能提升相协调，与城市交通道路系统调整相协调，与城市公共服务设施及市政设施系统完善相协调，与城市绿地系统规划相协调。根据越秀、荔湾、海珠各自特点，各区侧重发展功能和调整各有不同。

越秀旧城应大力发展成为总部经济区和品牌零售商业、文化休闲娱乐中心。将商贸批发功能外移，限制一般商务商业的开发规模。做大文化休闲娱乐经济（酒吧、咖啡厅、KTV、歌剧、影剧、茶座、宵夜等），强化夜广州特色，以商业服务环境品质的提升带动地区经济发展。

荔湾旧城应成为商贸休闲中心和岭南特色文化的先锋地区。通过迁、提、转、引等措施，促进产业的逐步升级，从批发贸易转向旅游、休闲服务，突出成行成市的产业特色。结合和挖掘传统岭南文化特色，重点发展商贸旅游、休闲娱乐和文化创意产业，建设成为具有国际声誉的岭南特色文化休闲中心。

海珠旧城应限制居住功能的扩张，培育、扶持商务办公、酒店商业以及旅游业发展。增加就业岗位，提升地区经济活力。依托白鹅潭经济圈和滨江景观资源，大力培育现代服务业尤其是文化创意产业的发展，突显集居住、商贸、饮食和休闲娱乐于一体的滨江文化休闲特色。 3、土地利用调整

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根据各区旧城功能的调整，制定如下土地利用调整措施。 荔湾区：搬迁珠江沿岸现有的工厂、仓库，建设白鹅潭北岸滨江综合发展区；南片旧城风貌协调区依托上下九和沙面，重点调整康王路、六二三路、宝华-大同路、长寿西路范围内的用地功能，从居住用地主导变为商业用地主导，形成荔湾旧城发展的强中心，并往北延伸联接陈家祠、流花湖等重要节点，构建南北向的商贸休闲旅游带，增强南北片区的联系；北片主要以居住功能为主，重点改造南岸、澳口、源溪、西村、周门、小桥、西园地等原自然村为城市居住小区；其余地区以配套完善公共绿地、公共服务设施和市政公用设施为主，改善人居环境。

越秀区：逐步恢复海珠路（古水系之一）、东壕涌、玉带壕街等水系，强化起义路沿线的商业商务功能及开敞景观，以绿地、步行系统及开敞空间体系来展现广州古城墙水系格局；强化解放南及北京路沿线商业，升级解放路沿线零散批发业为现代商贸业，将广州鞋业商贸区与万菱广场等商贸业结合形成国际化的特色商贸区；延续北京路步行街的商业功能，建立中山路商业街和珠江滨水休闲带的步行商业联系，衔接荔湾上下九商业街，重点更新大德路、高第街商业，整合提升解放路——滨江路——北京路——中山路的商业功能。

海珠区：置换改造珠江沿岸工业及居住用地为商业娱乐功能，提升滨水土地利用效率及城市景观风貌质量；重点改造海

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珠涌，沿涌开辟公园绿地，改善居住环境；整治同福路历史风貌街区，提升同福路沿线商业功能。 （二）优化旧城空间格局，完善空间结构

旧城空间优化要达到三个目标。第一，改善旧城环境，保护和最大程度恢复旧城风貌。第二，适应城市功能提升和产业结构调整需要，增强城市竞争力。第三，完善城市空间架构，提升旧城运行效率，建立明晰的城市形象。

在中心城区，已经形成“商贸文化休闲轴”、“商业行政轴”和“金融商务轴”三轴并列的差异化空间发展格局，展现了“从传统走向现代，从现代回归传统”的一个不断高级化的螺旋状发展过程，塑造了传统空间与现代空间呼应、休闲与创意结合、地方化与国际化一体的城市形象。结合旧城更新对中心城区空间格局进行调整、优化，加强商业核心街区和休闲产业带的建设，形成“两轴三带四心”的空间结构。

加强两条旧城轴线，即商业行政轴（即传统中轴线）和商贸文化休闲轴（荔湾-白鹅潭南北向轴线）；打造与珠江平行的旅游商务休闲带、“上下九－北京路－东山口”商业商贸功能带和“流花－环市路－天河”商务行政功能带三条功能带；维持并提升北京路商业核心街区和环市东商务核心街区、发展新荔湾商业核心街区、培育农林下商业核心街区，作为旧城功能提升的战略重点。

（三）调控人口规模与开发容量，改善人居环境

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1、人口规模与开发容量

提升旧城人口质量是更新改造的核心，同时通过更新改造引导旧城人口向外疏解，以降低中心城区开发密度，改善城市风貌与人居环境。

综合考虑旧城区公共服务设施的支撑能力、历史风貌保护的要求和政府更新改造财务上的可承担能力等因素，规划确定旧城更新改造后的人口规模与现有总量持平，常住人口规模控制在200万人左右。

现状总建筑面积约为9013万平方米左右，平均毛容积率为1.67.规划更新改造后旧城区整体平均毛容积率控制在2.0以内。

2、更新改造规模

根据调查评估，初步测算旧城拟拆除建筑1050万平方米（其中危破旧建筑973万平方米，基础设施建设拆迁涉及80万平方米质量较好建筑），涉及整体拆除重建地块（旧城区-拆除重建区、旧工厂-拆除重建区、旧村）的用地约5.53平方公里；局部拆除改造（旧城区-更新改造以及旧工厂-功能置换）的用地约3.73平方公里；历史文化街区用地约3.23平方公里，涉及建筑480万平方米；其余整治更新建筑规模约7500万平方米。 3、更新改造政策分区

为协调整体保护、更新成本以及城市发展等方面的要求，规划根据地区历史及文化保护价值划定旧城风貌协调区和一

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般旧城区，进行差异化的开发强度管制，与风貌协调区的传统风貌保护及旧城更新财务要求相协调。

风貌协调区以维持历史文化名城空间肌理为主要目标，采取高密度低强度的开发模式进行保护更新，控制其开发规模，不再增加现状开发强度，人口规模应逐步减少，保证旧城风貌的协调和古城的格局。

一般旧城区在基础设施承载富裕情况下，结合地铁站点适当提高开发强度，采取低密度高强度的开发模式。各改造地块开发强度原则上不得超过本规划要求（各类更新改造地块开发强度见附表－）。地块实际规划指标超出该类型地块所对应的控制指标范围时，须经过市政府常务会研究决定。

（四）优化道路交通系统，构建宜居宜业的现代交通服务体系

1、改善对外交通节点

旧城交通问题的形成很大程度上是由于对外通勤交通，并呈现明显的时段性特征，因此重点要改善与城市外围地区的联系，疏通各个对外交通节点，打通瓶颈，尤其是内环路、跨江桥梁接口等重要交通转换节点。 2、完善内部路网设施

从路网的系统性改善入手，完善支路网微循环系统。出于旧城空间格局和肌理保护的需要，应避免对旧城街道进行大规模拓宽，而是通过构建和加强微循环系统建设，完善路网体系。

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3、推行“公交优先”

通过“抽密补疏”公交线路，发展中巴公交深入社区，加强与外围大站公交、地铁及BRT线路的衔接。加快轨道交通建设，发挥网络效应，加强地铁与其它交通方式接驳，在老城区倡导公交主导的出行模式。 4、建立交通保护区

在旧城区划定部分区域作为交通保护区，通过停车收费、通行收费调节交通需求，提高旧城区内部的交通环境与效率，结合中心城区绿道建立适宜的步行系统，创建安宁交通区以保护旧城区历史风貌。

5、适度加强停车设施建设

根据路网容量限制，采用适度从紧供应停车位的停车需求管理策略，控制进入旧城区的车辆。鼓励、引导民众通过公共交通、P+R停车通行、合乘等集约化方式进入老城区，缓解旧城区道路交通压力。

分期、分批逐步落实相关规划中的停车场用地，建设多层停车库，增加停车供应总量。同时，优化停车供应结构比例，在旧城区狭窄路段逐步减少路边停车，以配建和路外公共停车为主要停车方式。

五）按照“双向匹配”原则，调整公共服务设施

以建设宜居城市为目标，在对现有公共设施服务能力评估的基础上，对旧城区原规划的公共服务设施与市政公用设施进

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行调整。主要调整原则为：符合宜居指标，服务适宜；就近服务，步行可达；与城市公共空间结合；切实可行，能落实用地；服务和人口双向匹配。

以宜居城市指标为标准，结合人口分布，在对旧城中小学、肉菜市场、医疗卫生服务中心、垃圾压缩站、公厕等公共设施服务质量评估的基础上，对不合理规划公共设施进行调整。规划新增小学6所，减少麻雀小学和不合理规划小学22所。规划新增中学2所，减少不合理规划中学8所。规划新增医院7间，减少不合理规划医院2间。

（六）增加绿地开敞空间，创造怡人的公共环境

规划结合河涌水系、传统街巷、历史文化街区与建筑以及主干道路，构建有机的线性绿色地带，重点强化各城市公园、滨水绿化空间之间的联系，以展现完整的古城风貌格局。依托珠江，构建与滨江联系的步行网络，形成亲水、开放的休闲空间。紧密结合更新地块及周边人口分布情况，尽可能地增加旧城绿地开敞空间，合理布局各类街头绿地、社区公园，确保每个社区居民在500米范围内能便捷享有。

在环市东商务区、农林下商业区、中华广场-流行前线商业区、火车站地区、北京路步行街、海珠广场商业区、上下九步行街以及江南西商业区等地区，以商业中心和地铁枢纽站为核，构建商业区步行系统，使之成为旧城最具活力的面状开敞空间。

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规划旧城区公共绿地496公顷，人均公共绿地约2.5平方米，比现状人均1.8平方米公共绿地提高0.7平方米。 （八）完善市政公用设施，提高城市综合服务能力 1、供水工程

引入外地（西江、顺德水道）优质水源，由广州自来水公司所属的东、南、西、北四个方向的水厂向旧城区供水。对“城中村”供水管网进行改造，从根本上改善供水条件和供水环境。推进智能化供水系统建设，提供高效、人性化的供水服务。 2、排水工程

依据《广州市污水治理总体规划修编（2019-2020）》，逐步将旧城部分区域排水管网改造成为雨污分流制排水系统。 3、电力工程

加速110千伏及以上变电站布点与建设，提高供电保障能力。按照10千伏典型接线的要求全面改造10千伏配网网架，提高配网的可转供电率。同时结合城区综合整治“三线下地”改造计划，分步改造架空线路，实现全部线路埋地敷设。 4、通信工程

从技术发展和信息化建设的角度，预测规划期内信息管网的需求量。在考虑多种运营商的情况下，合理增加信息管网的需求量。对旧城区架空线路全部进行下地改造。推进综合通信管道、共沟共井建设，实现通信管道集约化建设。

新建小区综合考虑各种通信业务、邮政业务等的发展，按

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照大容量、少局所的规划原则合理布局业务局所，打破企业自成体系的局面，预留综合通信发展备用地。尽量利用现有局所进行扩容，减少对通信设施用地的需求。 5、燃气工程

大力提高管道燃气普及率，由政府组织专项资金，逐步将现有瓶装液化石油气用户改造为管道燃气用户。对现状保留的液化石油气供应站进行整改，必须达到消防要求的安全防护间距之后才能进行经营。完善燃气行业地理信息系统、管网建模、SCADA系统。依靠科技手段提升管理水平，优化运行管理，为市民提供高效、人性化的服务。在燃气管网建设过程中，重点抓好新管材、新技术的应用，降低能耗。 6、消防规划

根据消防站专项规划，继续建设解放北路站、中山六路站、共和新村站、黄沙站等4个消防站。新建江南西站、鹭江站、沙河站（规划新址）、流花站等4个消防站，以满足城市消防的发展需求。

7、防洪排涝规划

按照200年一遇设置防洪标准。结合河涌整治和雨污分流工程，逐步完善旧城区的地面高程系统和排水系统，综合解决旧城的受涝问题。 8、环卫规划

根据人口分布和服务半径对垃圾压缩站等环卫设施布局进

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行调整。

（九）加强历史文化街区整体保护，传承旧城历史文脉 在更新改造中树立“保护也是发展，在发展中保护”的理念，重视历史文化街区的整体保护。

遵循《广州市历史文化名城保护规划》及各历史文化街区保护规划确定的保护框架，坚持“红线避让紫线、红线协调特色街道风貌”的原则进行旧城区道路的调整，确保旧城空间肌理和整体格局得到最大维护。

采取“有保有放”的策略，以平衡保护要求、更新成本和城市发展等不一致的目标。根据地区发展历史及文化保护价值划定旧城风貌协调区范围，进行重点保护。旧城风貌协调区内地块不以经济平衡为改造目标，更新改造遵循“修旧如旧、建新如故”的原则，逐步恢复骑楼、西关大屋、海山仙馆等历史风貌，加强对文物保护单位的修缮和利用。一般旧城地区，除历史文化街区、文物保护单位及历史建筑外，适当放宽控制幅度，在设施服务能满足的条件下可适当提高开发强度。

重视地区传统特色和生活氛围的延续，尽可能保持社会网络的完整性。坚持历史文脉保护与环境改善相结合，传承旧城文化，维系非物质文化遗产。 五、旧城更新改造指引 （一）更新改造对象

依据广东省《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干

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意见》【粤府[2009]78号】文件，基于对旧城区现状的现场摸查，规划重点划定了旧城区需要拆除改造的区域，作为未来全市推进旧城更新改造的重点范围和重点项目。但其具体界线需要经市国土主管部门审核用地权属，报市三旧改造办公室审查通过后，由市规划和国土主管部门落实，其中：

旧城区内的旧村：改造范围为集体所有的非农建设用地，并根据相关城市规划的道路系统和用地布局进行适当调整，以符合统一规划、整体开发的要求。

旧城区内的旧工厂：改造范围为原企业的红线用地范围或历史用地范围。

旧城区内的旧民居：改造范围为相对连片的危破建筑集中区域。

为保持城市整体风貌的和谐，旧城区应以街区为单元进行成片更新改造，更新改造项目的用地宜连片，并具一定规模。但有下列情况之一、且不妨碍城市规划实施的除外：重要景观地点的更新改造地块，零星分布的“五边”地块，确实无法与周边用地整合改造的地块。 （二）更新改造分区指引 1、更新改造分区

根据地区发展历史及文化保护价值，将旧城区分为风貌协调区和一般旧城区。

旧城风貌协调区是指能完整再现广州地方传统文化、生活

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特色、传统风貌、历史建筑较为密集、具有较大历史价值的城市地区。其空间范围涵盖《广州市历史文化名城保护规划》所确定的历史文化街区及其建设控制地带，以及本纲要所确定的重要的环境协调区，其范围约为20.39平方公里。其中， 荔湾区风貌协调区的具体范围为：荔枝湾路－多宝路－昌华涌街以东，龙津路－康王路－长寿路以南，人民南以西，黄沙大道－沙面珠江岸线以北的围合地区。

越秀区风貌协调区的具体范围为：人民路以东，越秀公园以南，东濠涌-烈士陵园以西，珠江边以北的围合地区，以及华侨新村、农林上路、新河浦、二沙岛街区。

海珠区风貌协调区的具体范围为：珠江以南，江湾路以西，同福路以北的围合地区，以及中山大学校区。

一般旧城区是指在旧城区内，除去风貌协调区范围以外的旧城地区。

2、风貌协调区更新改造指引

在以保护为主、局部更新的策略指导下，实现旧城历史文化保护、改善人居环境及促进地区传统产业发展的更新目标。 风貌协调区更新应遵循以下更新改造要求：

①基本保持城市原有的肌理、尺度、色彩等空间及风貌特征，禁止与周围环境风貌不相容的城市开发建设行为，更新改造须注重新老建筑、建筑与环境的协调。

②地块宜进行混合用途开发和建筑混合功能使用，以增加

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老城活力。土地混合使用应满足现有相关用地兼容性的规划管理要求；具体建筑的使用功能混合应以不影响居住环境质量为前提，应满足消防等相关技术要求；混合用地或建筑量比例由该地块开发的市场可行性确定。

③通过更新改造尽量提供公共绿地、开放空间及必要的公共服务设施，但不宜重建为与历史风貌不协调、尺度规模过大的硬质景观或开放空间。

④风貌协调区中街区整体高度控制应综合考虑城市现状、既有风貌以及历史文化保护、密度分区等规划要求；现状保留建筑除非整建和修缮需要，否则维持原高度不变；

⑤重建道路及道路拓宽时，在不影响城市交通体系构建、居民出行等情况下，可以根据实际情况对已有规划道路红线宽度进行调整，避免道路红线过宽而带来对城市尺度、肌理的破坏。

⑥历史文化街区应严格按照《中华人民共和国文物保护法》等相关法律法规、《广州市历史文化名城保护规划》和本纲要所确定的原则和要求进行保护和更新。

⑦更新发展区内，现状建筑物使用功能的规划调整必须符合规划以及“退二进三”、“住宅转商业”等相关政策。

⑧更新发展区和历史文化街区内拆除重建的建筑，在不违反历史文化保护等相关法规的前提下，可以进行功能调整，但应注重重建建筑和保留建筑在风貌上的协调。

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⑨拆除重建区地块再开发的核心控制指标（容积率、建筑密度、绿地率、绿化覆盖率、建筑限高等）必须依据本纲要确定。

⑩旧城风貌协调区内，原有控规赋予的开发容量未用完或因更新改造成本不足需新增建筑规模的，应尽可能在一般旧城地区或城市新区选择地块联动开发进行平衡。 3、一般旧城区更新改造指引

在提升城市活力、改善居民生活环境的更新目标指导下，一般旧城地区更新应遵循以下更新改造要求：

①地块宜进行混合用途开发和建筑混合功能使用，集约利用土地，增加城市活力。充分利用与发展地下空间。用地功能混合应满足现有相关用地兼容性的规划管理要求，具体建筑的使用功能混合应以不影响居住环境质量为前提，应满足消防等相关技术要求。

②更新应考虑与周边地区风貌的协调，避免夸张的城市色彩、建筑尺度与风格对城市风貌的破坏。

③一般旧城地区更新地块应处理好与旧城风貌协调区过渡空间的高度控制，不宜突兀的转变。

④通过更新尽可能增加公共绿地、开放空间及必要的公共服务、市政公用、道路交通等公共设施。

⑤重建道路及道路拓宽时，在不影响城市交通体系构建、居民出行等情况下，可以根据实际情况对原有规划道路红线进

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行调整，尽可能减少拆迁量。

⑥更新地块的开发强度应遵循本规划纲要确定的标准要求，不宜超过该地块合理的城市环境、交通、设施承载力。 ⑦拆除重建区地块再开发的核心控制指标（容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高等）的确定需依据本规划执行；地块实际规划指标超出该类型地块所对应的控制指标范围时，须经过市政府常务会研究决定。

⑧更新发展区内少量建筑的重建，其高度控制应以现状高度为基础，在不破坏整体地块风貌的基础上允许适当加高；建筑功能的改变必须符合规划以及“退二进三”、“住宅转商业”等相关政策。

⑨承接旧城风貌协调区开发量转移的联动开发地块，在不超越城市环境、交通、设施承载力的条件基础上，其容积率上限可以允许一定限度的调整，调整的具体比例，参见附表－。 （三）更新改造地块分类指引 1、旧城更新改造

基于多元化的改造模式，并从文化维护、建筑安全、空间格局、改造时间、产权形式、潜在价值等方面对旧城区内建筑进行评估，将旧城区划分为拆除重建区、更新发展区、历史文化街区以及整治完善区四类更新改造地块，采取有所侧重的改造模式。

拆除重建区指建造时间较早、建筑质量差、配套设施不足、

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存在卫生或安全隐患等问题，现状建筑物大多已不能满足市民实际生活需要必须拆除重建、现状建筑拆除率超过50%的街区。拆除重建区主要采取“政府统筹、市场主导、大连片拆除重建”的改造模式，政府负责核算经济帐，制定建设的约束条件，通过市场选择合适开发商对街区进行开发。借鉴国内外的经验和考虑到重建的经济成本、环境配套等要求，拆除重建区须以街坊为单位，地块应不小于2万平方米。

更新发展区指街区整体风貌较好、具有一定规模的集中连片特色建筑、但大部分建筑质量一般、现状建筑拆除率在10%至50%之间的街区。更新发展区主要采取“政府统筹、私人业主主导、小连片整建”的改造模式，通过整建、延续街区风貌和格局，提升或更新片区功能。政府在规划、设计、施工等方面提供必要的技术支持，鼓励私人业主按规划要求联合对小连片或零散地块进行更新改造。在改造过程中，对涉及公共设施的建设或风貌保护要求的，政府给予一定补助或容积率奖励。对于更新发展区中的公房，由政府负责改造。更新发展区的地块不大于1万平方米。

历史文化街区是指已列入或建议列入的一些文物古迹比较集中、能较完整展现城市历史发展脉络且具有较高文化保护价值的街区。历史文化街区主要采取“政府主导、整体保护修缮”的改造模式。由文物管理部门申请经费，由政府对街区内的历史建筑进行修缮和维护；其余的一般建筑由政府补贴、业主按

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规划要求自行改造，或采用社区整治的模式进行街区环境更新。

整治完善区指上世纪80年代后建设的、建筑质量较好、现状建筑拆除率小于10%或不需要拆除、小区配套需要完善的街区。整治完善区内公共环境由政府负责改造，小区内部环境及建筑主要采取“政府支持、私人业主组成的业主委员会主导、整体修缮”的改造模式，进行小区环境治理及配套设施完善，改善居住环境。 2、旧工厂改造

根据广州市人民政府《关于推进市区产业“退二进三”工作的意见》（穗府【2019】8号），中心城区产业“退二进三”，转变经济发展方式，优化城市产业结构和人居环境、提高城市核心竞争力。因此对规划范围内“退二进三”产业用地以及不符合安全生产和环保要求的工业、仓储用地进行更新改造。根据建筑质量、景观风貌、建设规模等将旧工厂分为功能置换区和拆除重建区两类。

功能置换区指建筑质量较好，景观风貌具有一定特色并具有一定规模的连片厂房或仓储区。主要采取“政府指导、业主主导、市场参与、整体修缮”的改造模式，按照规划进行功能置换，发展工业设计、广告设计、时尚艺术、产品展示等创意产业及现代服务业，对原有建筑进行原状维修和立面整饰，拆除部分建筑质量较差、不具有历史文化保护价值、形象缺乏特

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色的建筑物，增加园区内的绿地、开敞空间和停车场等配套设施。

拆除重建区指建筑质量差、布局零乱、景观风貌质量一般的厂房或仓储区。以拆除重建为主的厂区，主要采取“市场主导、连片拆除重建”的改造模式。按照规划，通过市场选择合适开发商进行整体改造开发。借鉴国内外的经验和考虑到重建的经济成本、环境配套等要求，拆除重建区改造地块应不小于2万平方米。 3、旧村改造

旧村指布局零乱，公共服务设施配套不足，建筑质量及街区风貌较差，存在安全隐患的村庄建设用地。旧村改造采用“政府主导、村集体为主体、引入市场机制”的改造模式，以“改善村居环境，实现完全城市化，支持集体经济发展”为目标，参照城市居住小区的标准改造城中村现有居住环境，协调环境、交通、公共设施和经济平衡等要素，引导其逐步改造为配套完善、环境优美、生活舒适的居住生活区。

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