XX优秀物业管理住宅小区汇报材料 - 图文

创建江苏省优秀物业管理住宅小区

汇报材料

碧瑶花园物业管理处二O一O年九月

目 录

一、南京江鸿物业发展有限公司简介二、碧瑶花园小区简介

三、碧瑶花园小区争创“省优”物业管理小区规划

四、碧瑶花园小区创优工作实施方案和计划

五、碧瑶花园小区创优自查整改措施表六、碧瑶花园小区创优工作汇报

七、碧瑶花园小区创优资料总目录

一、南京江鸿物业发展有限公司简介

南京江鸿物业发展有限责任公司，为国家一级资质物业管理企业；公司以物业管理为主业，兼有物业管理咨询和培训、园林绿化工程施工和维护，室内装饰工程、电梯安装维护、消防设施施工与维护等多元化经营。

公司贯彻人才兴企战略，以良好的施展平台和

团结和谐的企业氛围，凝聚了一批理念先进、经验丰富、开拓创新，多年从事物管和相关经营的中高级专业人才。公司经营业绩卓著：在外省市设有四个物业管理分公司；物业托管面积已逾五百万平方米，托管的体量大、项目种类丰富，各具特色，涵盖了政府机关、高档写字楼、大型商住楼，高档酒店、住宅小区，中外资企业和大

型商业市场等多个领域，积累了多方面的托管经验，形成了综合化服务能力，具有较强的市场竞争力。多元化经营信誉好，市场拓展力强，

持速快速发展；公司企业规模和经济效益以行业不多见的速度不断提升。公司以优质服务赢得良好的社会信誉，全面通过了IS09001：2001质量管理体系认证、ISO14001环境管理认证和OHSAS18OO1职业

健康安全管理体系认证；相继被评为“价格诚信单位”、“南京金牌社区管家”等荣誉，在业内已具有良好信誉和社会影响。

公司坚持“用心服务，追求卓越”的服务理念；公司上下共欲、左右同心，共同为把公司建成具有行业一流水准的综合性物业管理企业而努力奋斗。

二、碧瑶花园小区简介

碧瑶花园二期总规划建筑面积约10万平米，其中地上面积约7.56万平米，地下面积约0.74万平米，地下车库面积约1.52万平米，容

积率为1.68，绿化率超过40%，节能标准达到60%。碧瑶花园一期设有6栋6层带电梯的多层，9栋9-10层的小高层。碧瑶花园一期除了继承 “欧风”的形象特色外，还融合了上海开发经验，并结合业主和关心碧瑶花园的意向客户提出的有益建议，处处以人为本，以居住的舒适性为出发点，将“欧风”概念导入到开发建设中的每一个环节，倾力打造南京住宅新标杆。

碧瑶花园周边配套逐渐成熟，距奥体中心直线约0.5公里；距地铁1号线奥体中心站约500米，规划中的地铁2号线也在项目附近。碧瑶花园景观设计充分利用原有地形优势，突出自然、

生态、度假的主题，造景的考究细致到每一寸空间。组团绿化，多层立体景观空间，在四季的更替中，让住户清晰感受到生命的成长与季节变化所带来的自然美；恬静的水景平台，丰富多彩的绿色小品，广阔的视野与领空，共同编织着城市天空下的唯美风景。

（二）产业基本信息表

产业座落 物业类型 名称 总建筑面积(M) 管理用房2(M) 其便民店 2中 面积(M) 文化活动 中心 车位数 产业其地面停车位 基本中 地下停车位 情况 出口 其中 主出口 次出口 2南京市建邺区乐山路189号 物业管理处编号 BY □售后公房√商品房□酒店式公寓□别墅□其他 数量 10 281 / / 372 31 438 3 2 1 其名称 绿化面积(M) 草皮面积2(M) 其乔木（棵） 中 中心绿地 面积 幢数 多层 2数量 17682 / 770 / 15 / / 2008 2008 2008 其名称 占地面积(M) 道路面积2(M) 其水面面积2中 (M) 运动休闲设施面积 套数 多层 2数量 约5000 60 1组 768 43000 32600 / / / 中 (小)高层 竣工日期 接管日期 首批入住日期 中 (小)高层 / / / 小区周边的配套以江东中路为主轴，含商务写字楼、商业用房、酒店式公寓配套设施情况 等，同时奥体地区作为街区最近的成熟社区，超市、银行、医院、农贸市场等应有尽有。奥体是小区最近的体育活动中心。同时小区内部配套超市、洗衣房等和业主生活相关的设施。学区配套按照建邺区教委规定执行 收费标准 商物业服务费 品公共能耗费 房 发展商 地址 所属街道 所属居委 社区地址 房管局物业处 所属警署 房管局 兴隆派出所 兴隆街道 乐山路社区 1.3元/m 据实分摊 / 2地面车位费 地下车位费 临时车位费 150元/月 80元/月 5元/次 南洋地产（南京）有限公司 南京市建邺区乐山路189号 联系人 居委主任 刘主任 杨主任 联系电话 联系电话 相关部门联络方式 86415728 51871308 86492417 13951848999 南京市建邺区金马郦城小区 物业科长 联系人 单科长 余警官 联系电话 联系电话

（三）物业管理处简介

小区物业管理处成立于2008年3月，负责小区日常事务的管理工作，管理处配备人员41人，岗位设置如下：

其中项目经理1名，助理1名，工程人员3名，客户服务人员4名，秩序维护员21名，保洁11名，各专业岗位均接受过良好、系统的培训，持证上岗，为业主提供全方位、全系统的物业服务，除了基本的服务如秩序维护、清洁卫生、车辆停放、设施设备运行维护以外，还针对业主的实际生活需求，推出了一系列便民的特约服务，如洗衣、订水、 家政保洁、物业租售代理、室内维修，总台服务等等。通过管理处全体员工的努力工作、热情服务，为广大业主创造了一个“安全、整洁、优美、舒适、方便、文明”的生活环境！

小区自交付以来，各项工作始终在优秀住宅小区标准要求下开展。

? 严格遵守国家相关的法律、法规、条例以及部门的各项管理规定，科学、规范

管理，全面实施ISO9001：

2000质量体系，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。

? 建立严格规范的本物业防火、防水、治安等应急体系，确保安全工作万无一失。

? 严格认真推行并实施酒店式管理与服务，达到细微、周到、真诚、规范的服务要求，定期向用户发放物业管理服务工作征求

意见单，对合理的建议及时整改，努力提高客户满意度，使满意率达95%以上。

? 确保社区各类设备设施运行良好，维修正常，服务配套。为业主创立一个管理规范、服务到位、配套齐全、工作便捷的现代服务信息平台。

? 规范和完善24小时值班制度，对业主和使用人对物业服务管理报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类情况的及时反馈，并使轻重缓急及时处理，建立配套的回访制度和记录。

? 完善本物业各类标识，使之统一、规范、完备，无安隐患，提升小区文化品味和管理服务形象。

? 提高优质环境保障，确保小区卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使小区保持洁净、整洁、舒适。

? 进一步完善小区内各项管理制度、项目运营手册、年度运行计划等，建立严格、谨密的考核办法，充分调动员工的工作积极性和主观能动性，进一步加强员工的服务意识和责任心。

? 制定完善系统的员工培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100% 。

在提供夯实稳固的基础服务的同时，物业管理处同样注重社区文化氛围的营造和业主的个性化需求，从生活细微处着手，为业主提供便利。

在项目中开展丰富多彩的社区文化活动，从业主生活便利着想，

提供小区生活信息服务、在小区门岗处为业主精心准备了电动充气泵、便民手推车、雨伞等。

三、碧瑶花园小区争创“省优”工作总体规划

一、目的

为进一步规范本小区物业管理服务的专业化运作，以促进物业管理服务水平的持续提高，维护业主的切身利益及公司在物业管理市场的竞争实力，通过创“江苏省物业管理优秀示范小区”的评选，借鉴同行业单位先进的管理经验，增强学习与交流机会，对照检查自己的综合管理服务水平，争取再创新台阶。二、指导方针

以“以质为本、精细作业、持续改进”为我们创优工作的指导方针，工作中全面导入江苏省物业管理优秀小区评分标准，全力以赴做好争创省级物业管理优秀示范小区的各项工作。三、达标依据

南京碧瑶花园小区于2009年通过南京市优秀物业管理小区评

定，我们始终围绕“用心服务、追求卓越”的经营理念进行管理服务工作，我们都一贯秉持以“以人为本，精诚服务”为客户提供优质的管理与服务。我们将小区硬件的投入至软件的管理和我们的服务，有机的结合起来，争创上游。目前，不论是在管理上，还是服务上，南京碧瑶花园小区都具备了创省优的条件。四、管理流程、步骤

1、成立创优秀管理领导小组

由公司领导挂帅，与物业管理处负责人、各部门主管组成创优工作小组，加强“创优”工作的协调，支持力度，确保“创优”工作必要的人力、物力保障。

2、拟定达标规划与实施措施，明确责任与分工。

设立创优工作领导小组和实施小组，对各项工作进行了明确的分工，实行专业工作目标责任制，工作分工落实到人。 3、开展宣传（创优动员）

通过会议、宣传，加强管理力度等措施加强对创优工作的宣传，使相关员工尽快进入紧张的“创优”工作状态，提高、加快工作效益、工作节奏，做好打硬仗、吃苦的准备。使全体员工明确创优的意义，熟悉“创优”的具体要求，并对各部门进行培训，提高业务水平，工作技能。

4、组织员工到省优物业管理项目参观学习

就创优工作开展全员内部培训，使全体员工明确创优的意义，熟悉“创优”工作的具体要求，提高业务水平，工作技能。

组织员工到优秀项目参观学习，并在参观后对其他物业项目的优点、可取之处进行总结，列入我们的改进计划中。 5、创优申报（送申报表）

6、筹备工作（设施设备维修、内业资料整理等） 7、自检自查与整改

对照“创优”标准进行内部自检自评，及时发现自身存在的问题并制定整改实施计划，将创优工作进行分解，整改工作落实到人，完善各项规章制度，工作规程，对小区硬件设施进行整改，定期检查整改实施计划的落实情况，并定期向公司领导汇报创建工作的进展情况，接受公司对应专业模块的指导。

8、在7月份完成对创优工作的整改，由公司领导牵头组成内部检查小组，进行自检和预检，及时发现存在的问题和不足，及时纠正和改进。

9、接受上级主管部门的初评检查。

10、迎接创优考评团领导莅临指导、检查。

11、迎检结束后，由“创优”领导小组写出总结材料，归档保存

四、碧瑶花园小区创优工作实施方案

一、概述

根据公司统一安排部署，碧瑶花园小区参加本次争创“物业管理示范小区”的活动，并借此次考评全面提升物业管理服务水平。因此，要认真对待考评，本着高标准、严要求的原则做好准备工作。

二、总体目标

通过“江苏省优秀物业管理住宅小区”的验收，并且获得好的名次。

三、成立工作小组（3月1日至3月10日）

根据公司规定，管理处成立争创工作领导小组，成员如下：

组长：尹燕文

副组长：顾俊 郑建杭 柳新生 张鹤 曹兰兰 实施小组：碧瑶花园班长以上人员

四、宣传动员和自检自查（4月1日至4月15日）

组织全体员工进行第一轮创优考评标准的学习，使员工掌握考

评的各项标准，带领员工骨干到优秀物业管理项目参观学习，并对全体员工进行创优动员，让全体员工都投入到创优的工作中去，各部门根据标准进行自检自查，寻找自身差距与不足，找出与标准不符之处。

五、整改第一阶段（4月16日至5月20日）

根据自检自查结果，对不符合标准要求之处进行全面整改，划分项目，责任到人。对硬件设施进行整改，并进行资料的收集和整理，将需要公司予以协调指导的问题（物资申购、标识制作、外协事宜、培训需求）拟出清单，提请各相关部门协调。

对全体员工进行迎检查创优第二轮培训及考核，就创优工作加强对业主的宣传，紧密与小区业主、街道办事处、辖区派出所关于创优事宜的沟通和协调。

六、整改第二阶段（5月21日至6月30日）

5月1日-15日，总结第一阶段的整改结果，对第二阶段的工作进行部署。

对硬件设施的遗留问题进一步解决。资料收集和整理工作基本完成。

对全体员工进行迎检的第三轮培训及考核。

对需要业主配合的问题与业主沟通协调完成 。七、公司复检（7月1日至7月15日）

整改工作完成后由公司创优工作领导小组组织相关人员对整改工作进行验收，对照创优考评标准进行自评打分，总结经验，弥补不足，对不合格事项逐项进行整改。

八、资料准备（6月20日至7月15日）

在硬件设施检查整改的同时，按照考评迎检要求对资料进行准备。整理创优汇报材料、申报材料、工作计划，物业管理处各类资料按“创优标准”整理、装订。

九、迎接检查

在整改的基础上，不断提高管理服务水平，严格按照要求去做，随时准备迎接考评小组的检查。

附件一《碧瑶花园小区创优工作进度计划表》附件二《创优工作小组成员分工表》附件三《创优工作培训计划表》附件四《争创工作实施流程》

南京碧瑶花园小区

创建南京“省优”小区工作进度计划表 3月 4月 5月 6月 7月

10月 11月 12月 8月 9月 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 上 中 下 1、成立创建领导小组 2、制订工作方案 第一 阶段 筹备 3、宣传动员 4、申报 4、自检自查 5、参观学习 第二 阶段 创1、整改 建 2、公司测评 第三 阶段 1、整改、巩固、提高 迎检 2、资料准备 3、迎接检查 第四 阶段 总结 总结评比

南京碧瑶花园小区

创优工作小组成员职责分工表小组成员 部门 总经理室 职务

创优工作领导小组 职责分配 顾俊 唐文燕 统筹指导协调创优工作，所需经费核算、支出、组长 审批 负责创优工作的指导，各个部门岗位分工责任的组员 落实，物业管理处创优工作的对外联络 指导并协助项目工程资料的准备，负责公共设施物管中心 柳新生 物管中心工程部 物管中心品质部 组员 设备的维修，提供所需的各类工程资料提供设备的维护、保养、验收等资料 根据方案和创优标准检查与督导各项工作的落实 唐文燕 组员 创优工作实施小组 曹兰兰 物业管理处 组长 根据创优“标准”及创优领导小组的安排，负责现场组织，实施具体操作 物业管理处创优工作的对外联络，项目参观学习张鹤 物管中心 成员 组织安排 负责公共设施设备的维修，提供所需的各类工程资料提供设备的维护、保养、验收等资料 负责客服模块相关资料、工作纪录的整理和存档 负责秩序＼消防＼车库的现场标识，业务资料整理、工作技能培训 负责内业资料整理；拟稿、申报创优材料及提供其它有关的内业资料 小区内保洁安排，工作纪录、绿化修剪、保养、验收等资料准备，质量监督工作。 财务收费系统建立，业主资料档案整理，相关财务制度和公示资料的准备 余胜林 田红 杨晶 物业管理处 物业管理处 物业管理处 成员 成员 成员 曹兰兰 物业管理处 成员 田红 物业管理处 成员 曹兰兰 物业管理处 成员

南京碧瑶花园小区创优工作培训情况表

序号

时间

培训内容

参加者

培训 /协调人

1 3月16日 创优考评标准培训 公司全体客服人员、工程

公司品质部 主管和领班、秩序主管和

2 4月12日 参观学习 顾俊 3 4月27日 参观学习 顾俊

4 5月10日 内部资料整理 公司品质部 5 5月12日 设施设备保养手册 设备机房管理工作规程 公司工程部 6 5月17日 家庭维修工作规程 余胜林 7 6月22日 突发事件处理程序 消防管理工作规程 杨晶 8 7月20日

创优迎检工作规程

曹兰兰

编制人：曹兰兰 审核人：尹燕文

争创工作实施流程

领班、各部门经理 创优项目主管以上人员 创优项目主管以上人员

项目客服人员 工程主管、维修领班、维修工

工程主管、维修领班、维修工

秩序部人员 全体员工

批准人：俞鸿钧

争创南京市物业管理优秀小区创建准备阶段领导小组宣传动员材料申报测评现状限期整改创建实施阶段安全管理档案管理环境卫生绿化养护房屋维修设备管理应急处理便民服务社区活动创建迎检阶段自评自检编制迎检汇报材料迎 检确保一次通过工作总结

五、碧瑶花园小区创优自查及整改措施表

一、管理处自查情况 2010年4月25日创优自查情况

按照公司创优领导小组的工作安排，4月25日在总经理的带领下，

创优领导小组对小区进行了创优自检查自评工作，现对检查中存在的问题总结如下：一、基础资料

1、规划建设及配套设施资料缺少；2、接管验收手续资料不完善；3、房屋及设备档案不齐全。二、工程维修保养

1、园区窨井盖缺损严重，绿化要修补

2、设备卡挂放不规范，部分设备缺少设备卡

3、地下机房内有杂物，控制柜内有灰尘，设备管道有锈迹4、水箱无双锁，压力表没贴比对校验标识

5、防火卷帘门下沿生锈，没有确定防火责任人。三、秩序维护

1、护卫队员文明礼貌用语不规范

2、监控室缺消防紧急预案，电子巡逻没有书面记录3、值班记录有不严谨之处

4、温罄提示标识不规范，对天台、平台应制定安全管理规定及措施

四、环境卫生

1、保洁责任人标识牌未公示2、水池有污垢

3、5幢平台有杂物

2010年5月15日创优自查情况

根据公司创优领导小组的工作安排，5月15日，创优小组对小区再

次进行了创优自检查自评工作，现对检查中存在的问题总结如下：

一、基础资料

1、文件资料盒没有按要求设立；

2、工程资料缺项较多，客服、秩序维护、绿化保洁资料基本完成；

3、申报缺乏意见同意汇总表；

4、移交资料项仍没得到解决。二、工程维修保养机房：

1、二门口需增加2块挡鼠板；2、水箱间清洁工具加标识；

3、机房上方悬挂物清除、无用的电线头隐藏好；

4、电梯机房盘轮工具板加标题，工具加轮廓线。盘轮操作说明用镜框上墙。地面桥架刷漆。

5、室外风机下注意杂物、设备刷漆。6、塑料草坪不能覆盖室外地漏。7、管井杂物整理。

8、增加部分阀门检修状态标识。6幢

1、水管间应急梯要有标识。捆扎管道铁丝改用尼龙扎带；2、增加部分阀门检修状态标识；

3、电梯厅地面铺木板对地面实施保护；地下停车场

1、泵房增加停水、跑水预案，排水沟清扫，2、风机设备刷漆，地面杂物较多；

3、室外阀门建议挂塑料状态牌“开”、“关”。

4、水泵房水箱底座刷漆，水管、电线走向要整齐；

5、风机房制度上墙。

6、工程值班室脏、乱、差，需整改。工具板加标题，工具画轮廓线；

7、配电房清洁工具加标识，防鼠措施要落实，梯子放置处加标识。

8、水泵房清洁工具增加标识。水箱处梯子加“检查梯”标识；

9、风柜上不得放物品。

三、秩序维护危险处安全标识牌不统一。四、环境卫生

1、外墙不清洁；

2、5幢单元门口地面石材严重损坏；

3、租摆维护不到位，有枯叶、泥水；

4、外场绿化有枯死植物，绿化带内落叶较多。5、地下车库有卫生死角

2010年6月19日创优自查情况

根据公司创优领导小组的工作安排，6月19日，创优小组对小区再次进行了创优自检查自评工作，现对检查中存在的问题总结如下：

一、文档资料

1、移交项目清单有缺项；

2、按照资料盒内容修改目录，缺精神文明建设公约、治安安全责任书等；

3、图片资料及时补齐；

二、工程维修保养

1、机房内仍有杂物放置现象；

2、工程人员配备一览表上墙公示，各机房分工责任落实到人，机房张贴责任人照片等信息资料。3、个别地方需补漆。

4、公共部位照明全面检查，及时更换灯管。三、秩序维护

1、车辆管理要严格按照公司和地产关要求执行。2、消防栓箱编号统计四、环境卫生

1、平台植物有枯死现象，加强管养力度。2、完善2010年消杀计划及消杀记录。

2010年6月23日创优检查情况

根据创优进度工作安排，6月23日，创优检查小组对小区管理处进行了初次创优检查工作，现对检查中存在的问题总结如下：一、基础资料

1、文件资料盒缺少归档责任人、建档时间；

2、创优资料密级程度未区分，且资料子目录及页码未注明；

3、工程资料缺项较多；

二、工程维修保养

1、水泵房水压指示表无检测校对标识；三、秩序维护

1、监控室灭火器材未配备，水管间门上未张贴铭牌，内部消防水管上不

可悬挂杂物。

2、交行自行车位无轮廓线，具体摆放位置不明确。四、环境卫生

1、保洁物品摆放不规范，消防器材不可悬挂杂物。2、外场绿化带局部有枯死和露土现象。

附部分创优会议纪要：

会 议 纪 要

会议时间：2009年3月27日

会议主题：创省优全体员工动员会议及自查要求会议地点：公司F会议室

主持人： 尹燕文

会议记录：杨晓岚

出席人：孟义兆、周敏、唐雯燕、柳新生、郑建航、曹兰兰

主要内容纪要如下：

1、公司在3月份已全面启动了“创优”工作，对照省优标准及评分细则，认真学习，找出差距。小区管理处将省优标准层层分解，细化落实到各部门、各岗位、各责任人，并对照“标准”制定学习、整改计划，全面进行补差补缺。

2、全体员工一起努力，进一步提高自身的业务技能，全面提升服务水平，让小区管理处顺利跻身“江苏省优秀示范小区”行列。

3、各设备机房积极整改，内部卫生清洁清理，物品有序摆放。

4、完善档案资料，迎接第一轮自检。

5、制定小区文化活动计划，组织开展健康向上、有益省心的文化娱乐活动。

主题词： 会议 纪要 抄 发： 各部门

抄 报： 物业中心 行管中心

会 议 纪 要

会议时间：2009年6月15日会议主题：6月自查情况及创优要求会议地点：管理处会议室主持人： 尹燕文会议记录：

出席人：孟义兆、周敏、唐雯燕、柳新生、郑建航、曹兰兰

主要内容纪要如下：

1、强调创优的最终目的为提高服务质量，要求各创优管理处借此机会逐条整改，为业主提供更优质的服务。

2、再次整理资料，填补不足。目前承接查验资料欠缺较多，积极与甲方协商解决。在创优资料中，有年度维保计划的，必须由公司总经理签字，年度培训计划，必须由副总经理签字。

3、6月18日之前将档案盒目录统一，并上交汇报资料。4、报修、派工、回访等的避环处理。

5、强调电梯三方对讲的熟练操作、消防设备的现场测试及二次供水的保养。

6、消火栓箱设备编号、清单到位。7、加强表单管理，妥善保管。 主

抄 发： 各部门

题

词

：

纪

会议要

抄 报： 物业中心 行管中心

二、整改措施

（一）碧瑶花园小区创优申购物资清单 备 注 墙牌 门牌 人字形 人字形 挂牌 移动落地牌 门牌 人字形 门牌 人字形 工程部需求清单 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 标 识 内 容 高压危险 请勿靠近 仓库重地 闲人免进 检修中 暂停使用 维修中 请绕行 有人作业 严禁合闸 请勿跳水 机房重地 闲人免进 电梯保养 暂停使用 配电间 有电危险 请勿靠近 数量 4 6 6 6 10 2 3 5 6 6

安 装 位 置 变压器房 地下车库用 活动 活动 活动 地下车库用 地下车库用 地下车库用 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 低压配电室 高压配电室 水流报警间 新风机房 送风机房 排风机房 消防水箱 水泵房 操作间 天棚管井 强弱电井 新风管井 水表管井 技术夹层 送 电 公共设施 请勿乱动 总进水阀门 阀门开启 阀门关闭 各色油漆（17KG） 管井锁芯 1 1 1 13 6 6 2 2 1 230 230 230 230 50 10 30 1 50 50 15桶 1000 新风机房用 地下车库用 地下车库用 地下车库用 地下车库用 维修部用 水泵房用 园区用 所有管井更换用 墙牌 墙牌 门牌 门牌 门牌 门牌 门牌 门牌 门牌 门牌 门牌 门牌 门牌 门牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 挂牌 材料 材料 秩序部需求清单 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 标示内容 请勿泊车 消防器材 严禁挪用 地下车库（指向标示） 自行车停放点 摩托车停放点 临时停车收费一览表 通道出入口 内有监视器 乘梯须知 消防栓标示 高空危险 请勿攀爬 监控室 数量 4 360 2 4 4 1 4 28 28 30 44 1

安装位置 活动 各消防器材点 地下车库主出入口 非机动车停放点 非机动车停放点 恒山路岗 各出入口 电梯内 电梯内 消防栓箱上 各楼顶 门旁 备注 人字型 墙牌 落地牌 墙牌 墙牌 落地牌 墙牌 墙牌 墙牌 墙牌 墙牌 墙牌

13 14 15 16 序号 1 门岗 洗手间 高空作业 请勿靠近 小心地滑 品名 消防栓箱 3 2 2 4 需购买物品 数量 3 门旁 门旁 活动 活动 摆放位置 8栋2单元楼顶 1栋1单元楼顶 3栋1单元楼顶 15栋2单元楼顶 12栋1单元楼顶 6栋1单元楼顶 3栋1单元楼顶 7栋2单元楼顶 13栋1单元楼顶 3栋1单元1楼 11栋2单元楼顶 1栋1单元楼顶 9栋1单元楼顶 墙牌 墙牌 人字型 人字型 备注 2 消防水带 3 消防水带接口 4 8 4 消防水袋枪口 3 客服部需求清单 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 标 识 内 容 小区平面图 自行车停车处 服务时间 物业管理收费标价牌 项目经理岗位职责 客服、工程、秩序、环境主管岗位职责 大门岗岗位职责 监控中心岗位职责 特约服务价目表 服务人员公示栏 数量 2 4 1 1 1 4 2 1 1 1

安 装 位 置 两个大门 自行车入口不干胶贴 管理处玻璃门边 管理处 经理办公室 办公室 南北门 监控室 管理处 管理处 备 注 物价局监制 墙牌 环境部需求清单 序号 标 识 内 容 1 请勿嬉水 2 植物铭牌 数量 安 装 位 置 7 水池边 170 植物上 备 注 墙牌 挂牌

（二）创优整改问题汇总

序号 问 题

1

楼层内所有的管道井的清理； 2 楼层电梯厅顶棚板更换； 3 电梯厅里顶灯改为吸顶长明灯；

楼顶所有钢铁物件全部重新刷漆；包括支撑新

4 风管的钢架以及水泥敦也一并刷漆（水泥敦刷绿漆）；

5 楼顶装饰草皮进行整理、铺平修补、； 6 对楼栋屋顶进行全面清洁、杂物清理。 7

针对楼顶墙体油漆涂料剥落现象，对剥

落部位进行重新刷漆、修补；

8 对所有排风机风口的清洗； 9

清除花坛里面的枯死花草、杂物、垃圾，

重新补种；

10 楼道内巡视签到表全部撤除、更新；

责任人 田红 余胜林 余胜林

余胜林

田红 田红

余胜林

余胜林

田红

杨晶

完成时间6月30日6月30日6月30日7月10日7月30日7月10日7月10日7月20日7月30日6月30日 需配合资源

垃圾袋300个

45盏灯具

各色油漆30桶装饰草皮1000㎡

垃圾袋100个 墙体油漆50桶

备 注

11 所有单元管道井门上须有标识标牌； 12 单元内告示牌上的楼管照片更新； 13

车库顶棚管道保洁，必要时要刷漆； 并对管道的阀门处贴标识、标牌；

田红 6月30日 1000个标牌

曹兰兰 6月30日 楼管照片15张 余胜林 余胜林 余胜林

7月30日 各色油漆80桶 7月30日 绝缘垫50米

14 配电房内的卫生整洁及警示线 15 配电房内缺失的桥架盖进行增补； 配电房内所有该有标识标牌的部位全部16

7月20日 各种桥架盖20米

余胜林 7月20日 标牌130个

进行粘贴并位置统一；

17

配电机房内墙上系统图图版变形，重新更换； 18 配电机房内上墙制度更换

19 值班室内交接班记录表的板式应统一； 20 灭鼠投放点无警示标牌；

余胜林 余胜林 余胜林 田红

7月20日 7月20日 6月30日 6月30日 系统图板3块 各种制度15块 交接班记录10本鼠药投放点标

牌20块

（三）实施阶段费用预算日项实施内容 期 目 1、消防设施设备配件不齐 2、路灯灯罩、灯架缺少 3、路灯架、小区铁门油漆 34、补各走道月灯罩安全出2工口灯 0程5、各种线路日设整理规范 — 施6、补电表箱5设箱玻璃 月备7 、各楼道粉3刷\\修补 08、强、弱电日 井喷字 9、风机房地面环氧漆 10、设备运行维护记录 11、规章制度上墙 12、制作标识、标牌 31、按需求配月置灭火器 22、安装消防0箱玻璃 保日3、消防设备安— 维护、配备 消54、消防管网防 月油漆、喷标3识 05、纠正违日 章、发放整所经责需 费任经来人 费 源

3管5理余0费胜0开林 0发元 商补贴 15管0杨理0晶

费 0元

改 6、车辆规范管理 1、加强保洁力度，消除卫生死角（如楼顶平台、雨污水井等） 32、清理三月乱、遗废物 2环3、清理各楼0境外外雨阳篷 日卫4、抓紧绿化— 生补苗、移伐、6绿养护等工月化作。 25、清理雨、0管网水井、日 化粪池 6、管网井盖油漆标识 7、消毒、灭四害。 8、墙面粉刷 51、创优汇报月材料 22、创申报材0料 内日3、创优计划 业— 4、管理处内资7业资料 料 月5、依“标准”1整理材料，0装订 日 71、管理处组自月织自行检查 检12、对存在的自5问题进行整改 日 改 管理6费0及田0开红 0发元 商补贴 5管曹0理兰0费 兰 元 曹 兰兰

1、准备好创 7优材料 曹迎月2、明确迎检 兰检 份 时各部门职兰

责、分工 附：1、各项费用预算必须在 20010 年 4 月 15 日前完成并报公司批准； 2、社区文化活动工作安排，按各时期的不同节日进行安排。 六、创优工作汇报 PPT七、资料总目录

碧瑶花园创优资料目录

第一章、基础管理

1.1 按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用 1.1.1 项目批文

1.1.2 房地产开发项目开工建设的批文1.1.3 南京市土地使用权证1.1.4 建筑工程施工许可证1.1.5 建设工程规划许可证1.1.6 商品房预售工许可证1.1.7 物业用房及平面图1.1.8 红线图

1.2 小区验收手续齐全，有完整的验收档案及交接手续

1.2.1 建设工程规划验收合格书

1.2.2 竣工验收合格备案表1.2.3 消防验收意见书1.2.4 物业移交清单

1.2.4.1 消防设施移交清单1.2.4.2 电梯移交清单1.2.4.3 电表移交清单

1.2.4.4 水泵控制箱移交清单1.2.4.5 消防，通风移交单

1.2.4.6 消防工程资料移交清单

1.2.4.7 地下库，楼栋设施移交单1.2.4.8 智能化验收交接记录

1.2.4.9 门禁可视对讲系统设备移交清单1.2.4.10 IC卡设备移交清单1.2.4.11 高杆照明验收单

1.2.5 接管验收图纸汇总清单（总平图、道路设计图、室外排水图、强弱电管线图、煤气管布线图）1.2.6 房屋交接清单

1.2.7 门窗检验合格表

1.2.8 人防工程竣工验收书1.2.9 钥匙移交一览表

1.2.10 共用部位钥匙交接清单1.2.11 景观验收清单

1.3 建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定

1.3.1 《南京市物业维修基金管理办法》的实施意见

1.3.2 小区物业维修基金交纳情况统计表1.3.3 共有收益资金使用规定

1.3.4 共有收益资金使用情况说明1.3.5 共有收益资金使用记录

1.4房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主（临时）管理规约等各项公众制度完善

1.4.1 《住宅质量保证书》《 住宅使用保证书》

1.4.2 《装修指南》

1.4.3 《小区物业服务指南》

1.4.4 《小区前期物业管理协议》

1.4.5 南京市装饰装修管理规定

1.4.6 小区房屋装修管理协议

1.4.7 装修施工对管理办法

1.4.8 附：室内装修施工许可证

1.4.9 施工人员临时出入证

1.4.10 业主临时规约

1.4.11 小区精神文明建设公约

1.4.12 治安安全责任书 1.4.13 消防安全责任书

1.4.14 收费标准

1.4.15 南京市普通住宅物业服务等级和收费标准1.5 业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责，按计划开展工作，有定期活动和日常工作记录

1.5.1 业主清册

1.5.2 《业主大会议事规则》文本规范

1.5.3 《业主规约》文本规范

1.5.4 业主委员会章程草案

1.5.5 业委会成员名单 1.5.6 业委会活动记录

1.5.7 业委会工作记录

1.6 业主委员会（建设单位）与物业服务企业签订物业服务合同，合同文本规范，双方责权利明确 1.6.1 物业管理公司简介

1.6.2 物业管理公司组织架构图1.6.3 企业法人营业执照

1.6.4 物业管理公司税务登记证(正、副)1.6.5 物业管理公司组织机构代码证1.6.6 物业管理公司资质证书1.6.7 小区管理处简介

1.6.8 管理处组织架构图1.6.9 小区简介

1.6.10 物业公司管理业绩表1.6.11 小区管理处服务理念

1.6.12 物业管理委托服务合同

1.7 物业服务企业制订创优计划和实施方案，并经业主委员会或90%以上业主的同意

1.7.1 申请物业管理省优秀项目征求业主意见表1.7.2 征求业主意见汇总表1.7.3 创优规划实施方案

1.7.4 小区管理处自检记录1.7.5 创优整改措施表

1.7.6 创优工作汇报材料1.7.7 达标申请表

1.8 小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制

定具体的落实措施和考核办法

1.8.1 工程设备管理作业指导书1.8.2 保洁管理作业指导书1.8.3 绿化管理作业指导书

1.8.4 秩序维护管理作业指导书1.8.5 消防管理作业指导书1.8.6 客服部作业指导书

1.8.7 管理处内部管理制度1.8.8 公司《员工手册》1.8.9 奖惩条例1.8.10 文明公约

1.8.11 物业接管标准作业规程

1.9 物业服务企业的管理人员和专业技术人员经过培训，持证上岗；员工统一着装，佩戴工作牌，服务主动、热情，工作规范

1.9.1 管理处员工花名册

1.9.2 员工上岗证、资格证1.9.3 员工应聘表

1.9.4 员工行为规范1.9.5 员工培训记录1.9.6 员工着装图片1.9.7 工作牌样本

1.10 物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代管理手段，提高管理效率；主要档案资料，报修、养护记录，财务结算，运用电脑操作

1.10.1 计算机使用管理规定

1.10.2 计算机使用管理说明

1.10.3 本台计算机上储存情况

1.11 物业服务企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；小区服务项目、收费标准公开，至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

1.11.1 《南京市物业服务收费管理实施办法》1.11.2 财务管理制度

1.11.3 管理处收费管理规定

1.11.4 南京市物价局文件《关于碧瑶花园住宅小区前期物业管理试行收费标准的批复》

1.11.5 2009年财务收支情况公示

1.11.6 2010年上半年财务收支情况公示1.11.7 月收费汇总表1.11.8 收费台帐

1.12 房屋及其共用设施设备档案资料（含权属清册）齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

1.12.1 房屋总平面图1.12.2 地下管网图

1.12.3 房屋统计清册1.12.4 权属清册

1.12.5 房屋及公共设施设备大中修记录1.13 建立住用户档案、清册，查阅方便1.13.1 业主清册1.13.2 入户档案

附：入住通知书身份证复印件

家庭情况登记表物业验收表

钥匙、资料领取记录表前期物业管理协议业主临时公约

房屋装修管理办法施工管理办法装修许可证

1.14 有服务接待地点，建立24小时值班制度和服务电话，报修按双方约定的时间到达现场，并及时处理，有报修回访制度和相关记录

1.14.1 24小时值班制度

1.14.2 维修承诺制度1.14.3 业主报修记录1.14.4 派工单

1.14.5 住户报修反馈单

1.14.6 报修走（回）访记录表1.14.7 维修统计表

1.15每年定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上 1.15.1 征求业主意见管理规定1.15.2 业主满意度调查表

1.15.3 业主满意度调查汇总表1.15.4 业主意见整改措施报告

1.16 立并落实便民维修服务承诺制，零修、急修及时率100%，返修率不高于1%，并有回访记录

1.16.1 管理处回访制度

1.16.2 维修服务承诺管理规定1.16.3 零修急修及时率统计表1.16.4 返修率统计表1.16.5 回访记录表

1.17 业主和使用人的投诉和建议及时答复处理，并作好记录

1.17.1 业主求助记录及处理表

1.17.2 业主投诉、建议记录处理表1.17.3 应急电话一览表

第二章、房屋管理及维修服务

2.1 小区主出入口设有总平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显 2.1.1 小区平面图

2.1.2 主要路口路标图照片2.1.3 房屋标识

2.1.4 项目管理处标识2.1.5 标识管理规程

2.2 无违反规划和乱搭建，无擅自改变房屋用途现象2.2.1 私搭乱建擅改房屋用途整改通知

2.2.2 上报区房产局的有关私搭乱建的报告2.3房屋外观完好、整洁，无脱落、无污迹 2.3.1 外墙清洁维护计划表2.3.2 外墙清洁维护记录表

2.4室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损，空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀

2.4.1 室外广告检查管理规定

2.4.2 室外广告检查处理记录表

2.4.3 统一封闭阳台色调管理规定2.4.4 统一封闭阳台样例

2.4.5 统一空调安装位置管理规定2.4.6 空调位统一样例

2.5 房屋装饰装修制度齐全、管理到位，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

2.5.1 《宅室内装饰装修管理办法》2.5.2 南京市人民政府194号令2.5.3 装修管理协议

2.5.4 业主房屋装饰装修申请程序2.5.5 房屋装修拆改须知

2.5.6 南京市房屋结构安全审定核准申请表2.5.7 主管部门处理的有关报告2.5.8 动用明火申请表2.5.9 整改通知书2.5.10 装修许可证

2.5.11 装修管理巡查记录表

2.6 每年定期检查房屋结构和涉及使用安全的部位，及时维修养护，检修记录齐全，危险隐患部位设置安全防范警示标志2.6.1 房屋结构年检记录表2.6.2 房屋维修记录表

2.6.3 危险隐患部位警示标志

第三章、公共设备管理

3.1 房屋配套设施设备

3.1.1 公共配套设施设备清册3.1.2 设备设施完好率统计表

3.1.3 公共配套设施设备维保计划

3.1.4 公共配套设施设备维保记录

3.2 共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录， 无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范

3.2.1 工程部操作规程

3.2.2 设备设施维修保养管理制度3.2.3 设备设施运行记录管理制度3.2.4 工程巡检制度

3.2.5 维修24小时值班制度3.2.6 维修承诺制度

3.2.7 专业技术人员配备一览表、持证上岗

3.3 室外共用管线统一入地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻

3.3.1 室外管线图

3.3.2 空调、太阳能管线管理规定

3.4 排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象3.4.1 设备维保计划表

3.4.2 排污设备保养记录

3.4.3 排污泵运行检查记录

3.5 道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行

3.5.1 道路养护维修记录3.5.2 井盖养护维修记录

3.6供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制订停水及事故处理方案

3.6.1 供水图纸

3.6.2 二次水泵房管理规定 3.6.3 二次供水保养制度 3.6.4 停水应急处理方案 3.6.5 停水事故处理记录 3.6.6 水泵房运行记录 3.6.7 水泵房巡查记录 3.6.8 设施设备维修保养记录 3.6.9 公共钥匙保管制度 3.6.10 钥匙使用登记 3.6.11 水箱清洗方案 3.6.12 健康证明 3.6.13 水质监测报告 3.6.14 排污设备保养记录 3.6.15 排污泵检查记录

3.7制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好

3.7.1 供电图纸

3.7.2 供电设备运行管理及操作规程 3.7.3 配电房管理制度 3.7.4 配电房检查记录 3.7.5 公共照明巡查记录

3.7.6 路灯、楼道灯公共照明完好统计表

3.7.7 停电应急预案 3.7.8 停电事故处理记录

3.8电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁;电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案

3.8.1 3.8.2

3.8.3

3.8.4

3.8.5 3.8.6

3.8.7

3.8.8

3.8.9

3.8.10 3.8.11

3.8.12

3.8.13 3.8.14 3.8.15 3.8.16 3.9 3.9.1 3.9.2 3.9.3 小区电梯系统简介

电梯维护管理规定

电梯安全管理制度

电梯安全操作程序

电梯维保计划

电梯出厂合格证 电梯检验报告 电梯年检合格证 电梯保养合同 电梯保养公司营业执照、资质证书、上岗证乘梯须知 电梯故障应急施救规程 电梯困人救援规程 电梯机房管理规定

电梯机房巡视记录表

供方评定记录表

弱电系统运行管理 弱电系统图纸 弱电系统巡视记录 弱电系统维修记录

3.9.4 弱电系统运行记录 3.9.5 智能化设备监控记录

3.9.6 智能化系统简介及管理

第四章、秩序维护及车辆管理

4.1有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范， 认真负责

4.1.1 秩序维护员花名册 4.1.2 秩序维护员巡查值班表

4.1.3 秩序维护员名单岗位分工及巡逻线路图4.1.4 秩序维护队长岗位职责 4.1.5 秩序维护员岗位职责 4.1.6 安全防范控制程序 4.1.7 排班表

4.2秩序维护值班记录 4.2.1 值班交接班工作规程

4.2.2 秩序维护值班交接班记录

4.3秩序维护巡逻记录 4.3.1 巡逻工作规程

4.3.2 巡逻签到表

4.4监控系统运行记录 4.4.1 监控室管理规定 4.4.2 监控室值班交接班记录 4.4.3 监控系统运行记录

4.5秩序维护门岗记录

4.5.1 秩序维护员门岗工作规程

4.5.2 门岗值班交接班记录 4.5.3 来人来访登记表 4.5.4 物品出入登记

4.5.5 人员物资出入管理规定4.6秩序维护培训考核 4.6.1 秩序维护员行为规范 4.6.2 秩序维护员培训记录 4.6.3 秩序维护员培训计划 4.6.4 秩序维护员考核记录

4.7危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施

4.7.1 危及人生安全处防范措施方案

4.7.2 危及人生安全处图片

4.8消防设备设施完好无损， 可随时起用；消防遥遥畅通； 制订消防应急方案

4.8.1 消防图纸、系统简介 4.8.2 消防设施设备清单台帐 4.8.3 消防设施设备管理制度 4.8.4 消防设施设备巡查制度

4.8.5 消防设施设备巡视、检查记录及责任人 4.8.6 消防设备完好统计清单 4.8.7 消防培训记录

4.8.8 火警火灾突发事件应预案

4.8.9 消防设备器材保质期登记表 4.8.10 消防设备器材维护保养记录表

4.9机动车停车场管理机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，

车辆迸出有登记

4.9.1 小区道路、车场和交通状况简介

停车场管理制度及作业指导书 车管员管理职责 停车服务协议

地下停车场平面图、交通标识 车辆出入记录表 车辆统计表

4.10非机动车管理制度

4.10.1 非机动车辆停放管理制度 4.10.2 非机动车辆停放管理记录 4.11应急预案安全防范 4.11.1 突发事件应急预案 4.11.2 停水、停电相关措施 4.11.3 火警火灾应急预案

4.11.4 安全防范措施、紧急集合方案 4.11.5 台风暴处理方案 4.11.6 处理问题的原则和方法 4.11.7 抢劫事件的应急处理 4.11.8 盗窃事件的应急处理

4.11.9 对酗酒滋事和精神病人的处理

4.11.10 执勤中遇到不执行规定、不听劝阻事件的处理

4.11.11 打架斗殴事件的处理

4.11.12 业主家中发生刑事和治安事件的处理 4.11.13 应急电话一览表

4.12小区治安良好，无安全责任事故

4.12.1无重大刑事、火灾、交通安全事故说明

第五章、环境卫生管理

5.1环卫设施设备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

5.1.1 小区环卫设备清单

5.1.2 环卫设备位置与使用说明 5.1.3 园区果皮箱照片

5.2清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁

5.2.1 清洁卫生责任制规定 5.2.2 保洁员花名册 5.2.3 保洁岗位职责及流程

5.2.4 保洁责任范围，区域公示牌 5.2.5 小区保洁服务标准 5.2.6 清洁检验标准和方法 5.3保洁楼层巡查记录 5.3.1 保洁楼层巡视签到表 5.3.2 环境卫生检查记录表

5.4垃圾日产日清；定期进行卫生消毒灭杀 5.4.1 垃圾清运管理制度 5.4.2 垃圾清运协议 5.4.3 垃圾清运记录 5.5环境消杀管理资料 5.5.1 环境消杀工作规程

5.5.2 2010年度消杀计划表 5.5.3 环境消杀记录 5.5.4 鼠药投放处理记录表 5.5.5 白蚁防治管理规定 5.5.6 白蚁检查记录表

5.6无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 5.6.1 宠物饲养相关规定 5.6.2 养犬须知

第六章、绿化管理

6.1 小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当 ，花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃

6.1.1 绿化竣工平面图

6.1.2 小区绿化养护管理制度 6.1.3 绿化养护计划 6.1.4 绿化养护记录 6.1.5 小区绿化图片

第七章、精神文明建设

7.1开展有意义、健康向上的社区文化活动，创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设 7.1.1 小区精神文明建设公约 7.1.2 年度社区文化活动计划 7.1.3 年度社区文化活动记录 7.1.4 社区文化活动图片 7.1.5 企业内部文化建设资料

7.1.6 宣传栏出刊计划、内容一览表附宣传栏图片

7.1.7 网络与业主建立沟通平台附：网页下载

第八章、管理效益

8.1提供便民有偿服务，开展多种经营，物业管理服务费用收缴率90%以上，本小区物业管理经营状况良好 8.1.1 物业管理合同

8.1.2 2009年财务收支情况公示 附：照片 8.1.3 2010年上半年财务收支情况公示 附：照片

8.1.4 延伸服务一览表 8.1.5 年度财务状态汇总表

8.1.6 特约服务管理规程

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