金融学概论

宁波大学科学技术学院考核答题纸

（2012-- 2013学年第 2学期）

课号： BK2K01B 课程名称： 金融学概论 阅卷教师： 班级： 会计3班 学号： 114171509 姓名： 董丹红 成绩：

探析住房贷款法律制度

摘要：随着我国的住房制度改革的不断深入，个人住房贷款规模在银行资产中的比重不断上升。由于我国的金融体系和法律法规正在逐渐改进和完善中，个人住房贷款的风险开始出现。因此，各个银行要掌握风险形成的主要途径，及时识别风险的产生，有效控制，防范于未然。

关键词： 个人住房贷款 法律风险 防范措施

正文：随着我国的住房制度改革的不断深入，个人住房贷款也在高速发展，贷款规模在不断扩大，金融体制不断创新和完善。但是近几年房贷业务也不断地暴露出些弊端，个人住房贷款风险开始慢慢突兀，最终使得各大商业银行成了利益的最大受害者。

一：个人住房贷款及其风险等概述：

1、个人住房贷款： 指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人

申请个人住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。

2、个人住房贷款业务： 商业银行的主要资产业务之一。他是指商业银行向借款人

开放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款。

3、住房信贷风险： 指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性

4、个人住房贷款管理办法的由来：由于房屋价值量大，购房者一次筹足购房的款项

是有一定困难的。如果所有的购房者都要等到购房款齐备后再买房，在这漫长的等待时间里还要交付因租用房屋而承担的费用。由于金融机构的参与，银行向购房者发放贷款，使购房者得以提前获得住房。对房地产开发公司来说，银行向购房者发放贷款。使购房者提前买房，有利于房地产开发公司回忆资金的周转，以获得更多的利润。

二：探析个人住房贷款风险形成途径的主要表现：

1、开发商引发的风险。由于开发商不能按约定准时将楼房交付使用，导致银行被迫陷入债务纠纷、利益受到损失。表现为：

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（一）、是恶意诈骗。一些开发商利用当前法制不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会，用以筹措资金，甚至伪造购房人诈骗银行资金，行按揭贷款之名，作套取乃至诈骗银行资金之实，资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。

（二）、是善意违约。开发商将购房款入账后，因经济、地价、自筹资金等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人和开发商签订的契约标准，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。

（三）、房屋自身风险。开发商开发的房子有可能存在严重地问题，比如：住房面积

缩水，以次充好抬高房价，造成购房者较大的损失；开发商没有履行承诺，未及时完成消防等配套工程，导致购房者推迟入住；物业管理不善，造成业主与开发商的纠纷，加大了业主拖欠贷款的风险。这些都会导致借款人违约不还款的情况。

2、借款人引发的风险。即由于借款人不遵守合同约定导致银行利益亏损。引发借方违

约的原因十分复杂，主要有：

（一）、是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。虽然借款合同订立时，信贷资产表面上是安全的，担保也靠得住，但是房地产产权登记制度的不完善、不健全，私下的房产交易盛行，使银行贷款担保失效或悬空，造成商业银行的信贷风险；

（二）、是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，市场环境发生变化，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，利用尚需偿还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回；

（三）、是借款人还款状况差，尤其是借款人在申请住房贷款时就存在诈骗动机，导致到期不归还贷款；

（四）、是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素，导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。

3、假按揭风险。假按揭是指开发商为资金套现，将手中的存量住房以虚构的买房人的

名字购买，从银行套取购房贷款。

在假按揭中，借款人与银行签订的借款合同是以欺诈的手段使银行在违背真实意

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思的情况下签订的合同，根据《合同法》的规定，该合同属可撤销合同，银行可以据此向法院申请撤销该合同，要求借款人返还借款，赔偿损失。

4、抵押物引发的风险。以房屋产权作为贷款抵押存在以下几个问题：

(一)、是产权不清晰，抵押物的归属确定难；

（二）、是私宅抵押，一旦不还本付息，银行上诉成立，但执行起来又受民事诉讼法有关条款的限制，难以达到目的；

（三）、是价值不实。抵押人在对房产权进行评估时弄虚作假，其评估价值超过实际价值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现；

（四）、是抵押物的处置难。如借款人违约或不能履约偿还银行贷款，作为抵押物的住房，存在着难以变现的风险。

5、银行自身引发的风险。商业银行作为贷方当事人，在群体上通过内部分工进行相

互协作，任何一个环节管理不善都可能使潜在的风险变为现实，引起资产损失。贷方引发信贷风险的特点是银行自身因素形成，可以避免、减轻和防范，是信贷风险防范工作的重点。

（一）、是信贷管理规定不健全，形成信贷风险。如对如何避免重复担保问题没有具体管理方法；

（二）、是制度执行不严，落实不到位，违章不纠，极易形成信贷风险。按揭贷款涉及对象广泛、工作量大、期限长，商业银行需花费较大人力、物力对借款人的还款情况和抵押权证进行管理。按揭期间，若抵押物在管理、移交保管等过程损失或丢失，银行需赔偿，以至对货款回收造成风险。

（三）、是对房地产开发商的经营状况和政府房地产管理部门新的政策、法规没有及时了解，影响了对信贷风险的防范和应急处理。

三、个人住房贷款业务的风险防范措施和手段： 1、严格基础管理，按章操作，防范“假个贷”发生

（一）、各大商业银行在与房地产开发商签订合作协议是要对开发商的资信、资质、企

业盈利情况等进行严格的审查；

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（二）、银行要加强对借款人的资信审查。银行一定要认真审查借款人的真实身份、工作单位、联系方式、收入水平和住址等具体家庭情况，最好到借款人的住所、工作单位进行实地考察。

2、加强“面谈、面签”、抵押管理等环节控制，确保贷款真实性

银行和开发商、借款人都要进行面谈，详细了解他们的真实的企业与个人情况、财务情况等，并加强对合作项目的审查，包括资金情况、销售前景预测等，避免存在项目风险。

3、加强贷后管理，压缩不良贷款

（一）、加强贷款后的项目管理工作。银行对于开发商的工程进度要进行实时监控；

（二）、做到风险的早发现、早识别、早防范。积极关注借款人的还款情况，借款人到期未还就要引起重视，要积极和有关部门配合合法收贷，促进贷后管理工作的稳健运行。

四、总结：

总之，在个人住房贷款业务的开展过程中，借款人的诚信和还款能力问题以及开发

商的诚信、合法经营是引发贷款法律风险的核心，。因此，在办理个人住房贷款过程中，只有严格执行贷款管理中的各项规章制度，把好各个环节关口，才能够有效的防范个人住房贷款的风险。

参考文献：

《金融学概论》

《个人住房贷款管理办法》 《贷款通则》

http://baike.http://www.wodefanwen.com//view/4311628.htm http://www.doc88.com/p-718937377102.html http://stock.zgjrw.com/static/news/dzyh/20090818/633861898217535323.html

本文来源：https://www.bwwdw.com/article/tqv7.html