未来假日花园前期工作计划

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水乡未来学校前期工作推荐度：
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未来假日花园前期工作计划

物业

1. 管片学校和幼儿园

2. 瓶装饮用水的统一管理

3. 准备出售的垃圾袋

4. 办理审核管理公约审核和印刷

5. 编制和印刷装修规则

6. 编制和印刷管理规则

7. 编制和印刷用户手册

8. 编制和印刷前期物业管理合同

9. 确定收费方式、准备发票、收据

10. 机动车停车泊位备案

11. 通邮方式、地址、邮编与邮箱

12. 电话的安装与移机办法

13. 了解宽带网情况

14. 确定管理处办公电话√

15. 与开发商和环卫局商讨今后小区生

活垃圾处理方式√

16. 确定管片派出所√

17. 有线电视管理单位√、开通时间、

收费办法√

保洁

18. 垃圾分类与垃圾箱配置

19. 化粪池清淘

20. 果皮箱配置

21. 垃圾车配置

22. 小区绿化养护办法

工程

23. 水费价格与收取方法 24. 电费价格与收取方法 25. 燃气费价格与收取方法

26. 水、电、气卡及制卡的制作设备设

施

27. 水卡及制卡的制作设备设施维护与

维修协议及卡丢失的补办办法 28. 小区出入口设备设施(机动车出入

计时设备、岗亭、电话等) 29. 交房中心翻修程序√ 30. 雨水排水系统 31. 污水排水系统 32. 供水系统 33. 供电系统

34. 公共照明系统 35. 中水系统 36. 燃气系统

≌

≌ 保卫 37. 准备出租的灭火器 38. 制定和印刷停车场及道路交通管理规定 39. 钥匙管理规定√ 40. 施工单位管理协议√ 41. 确定小区出入管理制度√ 保安 42. 门禁出入管理制度（机动车、住户、访客管理） 43. 巡逻管理制度 44. 交通管理制度 45. 停车（机动车、自行车）设施的登记 46. 停车场的标识 47. 停车管理及收费办法（机动车、自行车） 48. 消防设备设施管理制度 49. 宠物管理 50. 通讯器材（对讲机等）装修 51. 冬天采暖

52. 通电 53. 通水 54. 通气

55. 对工人使用卫生间的要求 56. 对工人住宿的要求 57. 对工人用餐的要求

58. 对装修垃圾处理的要求

运输工具（物业企业可购置手推车借给装修商）堆放地点堆放时间

59. 装修垃圾遗撒每次扣押金100元 60. 对施工单位资质的要求 61. 对施工图纸的要求

62. 窗户防盗栏的安装要求

63. 施工收费（押金、垃圾费、垃圾袋

购买）

1 ? 111 ≌

电视CNN第一年免费收视，应向客户讲66. 制订各种应急方案明自第二年起，如要观看CNN，须大家67. 与开发商确定建设单位工程质量问付费。题保修报修办法和维修及时性的保收费发票使用办法。障措施中水使用的提示。 68. 化粪池清掏的安排洗车处。 69. 与开发商商讨现有绿化的养护办法 70. 员工就餐问题 64. 确定管理处办公地点,建立标识 71. 管理处组织架构和各部门人员编制 65. 制定各项收费标准和明细管理处（共人）物业部（人）工程部（人）部门经理：1人主管：（）人文员：（）人技工：（）人劳务工：（）人保洁部（人）部门经理：1人主管：（）人文员：（）人领班：（）人保洁员：（）人保卫部（人）部门经理： 1人主管：（）人文员：（）人领班：（）人中控：（）人外保：（）人项目经理：1人部门经理：1人文员：（）人管理员：（）人出纳：（）人

≌ ≌ 2 ? 222 ≌

编制预算（办公用品、设备；设备维保工具、设备；保洁工具、设备；保安工具、

设备；员工服装等）

人员招聘（各部门经理、主管、员工，可根据项目的具体情况分阶段进行）人员培训

制订各部门岗位职责、行为规范、规章制度。

落实物业公司办公用房及办公用房的装修、装饰、通讯联络设备办公用品、设备及工具的采购员工工服的确定、制作和管理制订各种应急方案档案管理规定部门间工作衔接制度制定财务收费程序建立账号准备发票、收据准备公章

确定有关押金的收取标准

管理费押金元（入驻前收取）能源费押金元（入驻前收取）二、为业主准备的资料

制定物业《管理公约》（样本详见附件1）

制定与业主/住户的《前期物业管理委托合同》（样本详见附件2）制定物业《管理规则》（样本详见附件3）制定物业《装修管理规则》（样本详见附件4）制定物业《用户手册》（样本详见附件5）

制定停车场及道路交通管理规定（样本详见附件6）制定各项收费标准和明细（样本详见附件7）制定物业《入伙通知书》（样本详见附件8）（二）楼宇入伙

制定入伙工作程序（步骤如下：） ? 收楼前与开发商商定的事项 ?

发展商准备的入伙资料

≌

3 ? 333 ≌

? ? ? ? ?

物业公司准备的入伙资料业主方面准备资料收楼前期准备工作入伙通知书的发放

交楼前业主所购房屋的预检

对每个空臵单元进行检测（上下水、照明、采暖、电源插座、厨房和卫生间防水、电话系统、电视接受系统等）并记录

? 人伙文件的验证、签署与留存 ? 业主验房

? 房间质量问题的解决 ? 交费 ? 交房间钥匙

? 收楼时发给业主的文件 ?

存档资料

发放入伙通知书

按入伙程序为业主办理入伙手续建立物业产权、产籍资料

收取首期物业管理费、押金等费用建立业主档案

（三）工程部的前期准备工作

部分专业技术人员提前进驻现场索取图纸资料。

审核、熟悉图纸，了解项目的建筑布局、设备分布情况及其功能。了解掌握施工进度。

熟悉系统、摸清隐蔽工程情况。检查工程质量，提出工程整改建议。参与设备调试工作。

收集图纸资料及施工单位、设备厂家的信息资料。设备设施接管验收工作的具体实施

成立工程接管验收小组，确定组长、成员名单制订设备设施接管验收计划。

≌

4 ? 444 ≌

根据国家规范和设计要求制订接管验收标准。准备设备设施接管验收表格。设备设施的实地、实物验收设备设施技术资料的交接系统图纸的交接

设备备品备件及专用工具的交接设备设施接管验收工作后的保修建立保修工作程序

建立各设备厂家、施工单位的联系方式确定联系电话、联系人等信息资料。返修工程的复检。

收集、整理相关市政手续的文件、资料供水、供电协议。

燃气供应、热力供应协议、

压力容器投入使用前的相关资料（使用许可证、容器的检验）、电梯投入使用前的相关资料、证书。卫星电视开通前的批准文件、收视许可证。

生活用水设施、设备投入使用之前的相关文件（水箱的清洗、供水系统的清洗记录、水质检验记录，卫生许可证）。（四）保洁部的前期准备工作

了解大厦建筑、装修、装饰材质、面积及数量。了解化粪池、隔油池的具体型号及位臵。

了解大厦外围的绿化面积及树种、草种及相应植物名称。了解当地环卫、园林等相关职能部分的电话及联系人。制订保洁开荒工作程序建立保洁部各岗位职责。

制订钥匙、物品、安全、消防、卫生和管理等制度及意外情况处理方案。制订各岗位工作及操作程序。

根据以上规章制度及工作程序，制订相应的质量检查标准。

岗前培训（入职、企业文化、专业技能、部门管理制度、岗位职责、工作程序）。

门前三包问题的落实：与当地环卫部门签订清掏协议。

≌

5 ? 555 ≌

确定垃圾处理区的位臵，制订垃圾处理程序。与当地环卫部门确定垃圾倾倒地点。制订绿化养护及工作程序。（五）保卫部的前期准备工作

熟悉物业出入口状况，消防安全设施等情况。编制保安部门机构设臵及保安岗位。

确定部门资源需求及经费预算；（办公用品，保安器械，服装，招聘培训等）制定各岗位的职责（保安部经理、主管、领班、文员、各岗位警员职责）员工培训培训上岗计划（项目概况、消防知识、礼仪礼貌、服务理念、相关保

安知识、操作技能）

附件1：业主公约示范文本

第一章物业基本情况 6

第二章公约涉及各主体基本情况 7 第三章产权人的权利与义务 7

第四章产权人大会及物业管理委员会 8 第五章开发企业的权利及义务 8 第六章物业管理企业的权利和义务 9 第七章房屋使用、管理、维修的具体规定 9 第八章物业管理服务费与公共维修基金 10 第九章违约责任 11 第十章附则 11

业主公约示范文本

第一章物业基本情况物业名称：座落位臵：

物业四至：东至：南至：西至：北至：总建筑面积：

土地用途及使用期限：（自年月日至年月日）国有土地使用权证明文件政府批文号：

公用部位及公用设施设备：指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用的部位及设施设备，包括房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、过道、垃圾通道、邮政信箱、

≌

6 ? 666 ≌

避雷装臵、照明灯具、楼梯间、电梯系统、消防系统、保安监控系统、二次供水系统、空调系统、化粪池、自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的水管道、雨落管等；物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围

墙等。第二章公约涉及各主体基本情况一、开发企业名称：

注册地址：邮编：

法定代表人：注册资本：联系人：联系电话：

二、产权人：指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。

三、物业管理委员会：在本物业管理区域内经产权人大会选举产生的代表全体产权人物业管理权益的法定组织。四、物业管理企业 1，物业管理委员会（以下简称“管委会”）成立前，开发企业选聘物业管理企业对物业进行管理；管委会成立后，由管委会选聘选聘物业管理企业对物业进行管

理。物业管理企业应具有《北京市物业管理资质合格证书》。 2，目前的物业管理企业：名称：

物业管理资质合格证书号：资质等级：注册地址：邮编：

法定代表人：注册资金：联系人：联系电话：

第三章产权人的权利与义务产权人的权利

依法对其名下的物业享有占有、使用、收益和处分权；按照规定和设臵目的使用共用部位和公共设施设备；

产权人有权要求召开、参加产权人大会，享有管委会委员的选举权和被选举权。对物业管理的重大事项享有表决权。

有权监督管委会、物业管理企业的工作，并向管委会、物业管理企业就物业管理的有关问题提出意见、建议和要求。有权向物业管理行政主管部门投诉。

有权按照有关规定进行房屋自用部位的装饰装修。

有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修养护。

有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状况，建议物业管理企业及时修缮。

有权监督物业管理的收费情况，并要求管委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支帐目。

≌

7 ? 777 ≌

有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任。对方拒不维修并造成他人损失的，可向管委会投诉直至提请有关部门调解、仲裁或诉讼。权人义务

遵守物业管理法律、法规、规章、政策和本公约规定，接受物业管理企业的管理；遵守物业管理企业依有关规定和公约订立的本物业管理区域内的规章制度。执行产权人大会及管委会决议。

按规定和约定交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气等能源费用。

转让或出租所拥有的物业时，应提前一日通知物业管理企业，并要求受让人或承租人签署承诺书遵守本公约。

应爱护并合理使用共用部位、共用设施设备。

对其家属、房客、代理人、雇工、承租人及其他使用者的疏忽承担相应的责任。第四章产权人大会及物业管理委员会产权人大会的召开及物业管理委员会的组建在产权人入住率达到50%及以上时，开发企业或物业管理企业在当地区县小区办指导、监督下，在规定的时间内，组织召开产权人大会（或产权人代表大会）第一次全体会议，选举产生物业管理委员会。

开发企业、物业管理企业逾期不组织召开产权人大会的，区县小区办可以指定产权人代表自行召开产权人大会，选举产生物业管理委员会。二、产权人大会职责

选举、罢免物业管理委员会委员；

制定、修改物业管理委员会章程和管理公约；监督物业管理委员会的工作；

审议、批准物业管理企业的年度工作计划；决定物业管理的其它重大事项。三、物业管理委员会的职责组织召开产权人大会；

选聘或解聘物业管理企业，并与物业管理企业签定或解除物业管理合同；监督公共维修基金的使用和管理；

审议物业管理企业提出的物业管理服务标准和收费标准及年度工作计划；审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度；

听取产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；执行产权人大会的决议、决定；协助物业管理企业开展各项工作；

履行物业管理合同，监督公约和其它管理制度的执行；

对个别产权人、使用人违反管理公约或损害其他产权人、使用人合法利益的行为，物业管理委员会有权代表产权人提起诉讼；在其他有关本物业的法律诉讼中管委会可作为全体产权人的代表，有关诉讼费用由各产权人分担；

公约、会议记录、签到簿、出席委托书及有关文件由管委会保管，或利害关系人如有书面请求阅览，管委会不得拒绝。第五章开发企业的权利及义务

开发企业对其拥有的物业，享有与其他业主同等的权利，并履行相应的义务。物业管理委员会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理，与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。

开发企业应按有关规定承担本物业保修期内保修范围的维修责任。保修期间，开发企业应及时处理有关保修事宜，或委托物业管理企业进行处理，其发生的费用由开发企业责任。（可以详细列出保修项目和保修期限）

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8 ? 888 ≌

开发企业出售物业时，应向购房人明示经核准的公约，并要求购房人在签署购房合同的同时，签署遵守公约的承诺书。

物业交付使用时，开发企业应当向物业管理企业移交下列材料：新建项目竣工总平面图；

单体建筑、结构、设备安装竣工图；

附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；

有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；各单项工程竣工验收证明材料；

房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；房屋销售清单和产权资料；

公共配套设施的产权及收益归属清单；物业管理所必须的其它资料。

第六章物业管理企业的权利和义务一、物业管理企业的权利和义务

依照有关法律法规和合同的约定，制定实施物业管理的制度。对接受委托的物业实施管理。

按照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费用。

维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为。

协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理。要求委托人协助管理。

履行委托管理合同，提供物业管理服务。

听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人和管委会的监督。接受政府有关主管部门的监督指导。

重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商。定期公布代管基金收支帐目，接受质询和审计。其他权利义务。

二、物业管理服务的基本内容：

房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；园林绿地的管理养护；环境卫生的管理服务；公共秩序的维护；

参与物业竣工交付使用时的验收交接；入住管理；

物业装饰装修施工监督管理；

车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护；物业挡案资料的管理；其它。

三、物业管理服务标准：

普通居住小区物业管理服务标准执行《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》（京房地物字[1999]第187号）。

高档居住小区与其他非居住物业的服务标准由开发企业自定。第七章房屋使用、管理、维修的具体规定

产权人、使用人应当遵守法律、法规和规章制度的规定，按照有利于物业外貌的保持、使用安全等原则，妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。物业管理区域内禁止下列行为：

未经政府有关部门批准和管委会、相邻产权人同意，擅自改变房屋结构、外貌和

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9 ? 999 ≌

用途；

占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等公共部位，擅自移动公共设备；

在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路或其它公用部位、场地搭建建筑物、构筑物等；

侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和文娱、体育及休闲设施；随意倾倒或抛弃垃圾、杂物；

堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有害物质或发出超过规定标准的噪音；私设摊点；

在建筑物或构筑物上私开门窗或乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；利用物业从事危害公共利益的活动；法律、法规、规章禁止的其它行为。

产权人或使用人装饰装修房屋，应当事先将装饰装修方案报经物业管理企业书面认可，与其签定装饰装修管理协议。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知产权人或使用人。

装饰装修房屋,不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用和维修养护以及相邻产权人的合法权益, 因装饰装修导致共用部位、共用设备设施以及其他产权人权益受损, 产权人或使用人应当承担修复及赔偿责任。

房屋应当按设计用途使用。因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻产权人以及管委会的书面同意，并报政府有关主管部门批准。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。

因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与管委会或管委会授权的物业管理企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应作响应赔偿。

利用物业设臵广告等经营性设施的，应当在征得相邻产权人、管委会的书面同意后，方可向有关部门办理报批手续。经批准设臵的经营性设施的收益，应当纳入公共维修基金。

产权人转让或出租物业时，应当将公约作为物业转让合同或者租赁合同的必要附件。当事人应当将物业转让或出租情况书面告知物业管理企业。

房屋及配套设施应当定期维修养护，出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时，管委会、物业管理企业应督促责任人维修养护。

物业管理企业实施对物业的共用部位、共用设备设施进行维修养护时，有关产权人或使用人应当给予配合。产权人、使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，应当[承担]负责修复或赔偿。

物业管理企业进入产权人或使用人的单元进行维修工作，应事先通知产权人或使用人并取得同意。紧急情况下无法通知产权人或使用人的，物业管理企业可在第三方机构的监督下，进入单元内部，但事后应及时通知产权人或使用人。

如房屋因火灾、台风、地震、地陷或其它原因而破坏，以至大部分不能使用，则管委会应该召开特别产权人大会，决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的筹集办法；如产权人大会决定放弃修复或重建，则管委会应拍卖剩余房产，并将拍卖所得与房屋公共维修基金及产权人其它共有财产按照建筑面积比例返还给各产权人。

第八章物业管理服务费与公共维修基金物业管理服务费用

开发企业出售房屋时，须向购房人明示物业管理收费标准。收费项目、标准（请见附表）；

≌

10 ? 101010 ≌

物业管理服务费的交费办法；

在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业未曾售出的房屋和产权人空臵的房屋均应承担相应的物业管理费。

收费标准与政府规定不符的，需在报送公约前，将收费标准报市物价局备案。政府有新的规定时，收费应依新的政策进行调整。公共部位共用设施设备维修基金

按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号）的规定，各产权人在其购买房屋时，须按照购房款2%的比例缴纳共用部位共用设施设备维修基金。

共用部位共用设施设备维修基金使用和管理按政府有关文件执行。

共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或管委会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹。

产权人在出售、转让、抵押或馈赠其单元时，所交缴的公共部位公共设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第九章违约责任

产权人、开发企业、物业管理企业执行本公约产生的纠纷和争议，可通过协商和调解的方式解决，也可申请仲裁或向物业所在地人民法院提起诉讼。

产权人、使用人违反公约和物业使用管理维修规定的，应承担相应的民事责任。对违反公约的，管委会、相关产权人及使用人、物业管理企业可依照公约向物业管理行政主管部门投诉，也可直接向人民法院提起民事诉讼。产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按照每日加收应

交纳费用的3‰的滞纳金或按照约定加收滞纳金。对于超过18个月不交纳物业管理费的产权人、使用人，管委会、物业管理企业可向房地产行政主管部门申请禁止该产权人所欠费物业的转让、出租和抵押，也可向人民法院申请追缴。

产权人大会、管委会作出的决定违反本公约或公共利益的，产权人、物业管理企业可向政府物业管理行政主管部门申请撤消产权人大会、管委会的决定。

开发企业在签订售房合同或售房时不出示公约的，购房人有权解除售房合同，并向开发企业提出违约赔偿。

开发企业未履行工程质量保修责任的，产权人可要求其赔偿损失。

物业管理企业违反物业管理合同规定或公约的，产权人及管委会可依照合同或公约追究其民事责任。第十章附则

公约的效力：及于开发企业、产权人和物业管理企业。

适用法律：适用中华人民共和国法律、法规、政府规章有关政策以及北京市法规、政府规章和有关政策。

公约不得与前述法律、法规、规章、政策相抵触。如有抵触。该条款无效，但不影响其它条款的有效性。公约的解释与修改：

物业管理委员会拥有对本公约的解释权，在物业管理委员会成立之前，由开发企业负责对本公约的解释。在物业管理委员会成立之前，不得对已核准的公约进行修改；物业管理委员会成立之后，可由物业管理委员会根据产权人大会决议对公约进行修改。

修改后的公约，应重新申请核准。

本公约自北京市国土资源和房屋管理局核准并经当事人签署公约承诺书之日起生效。

本公约向市国土资源和房屋管理局报审一式四份，经批准后，市国土资源和房屋

≌

11 ? 111111 ≌

管理局备案两份，朝阳区小区办保留一份，开发企业保留一份。

开发企业公章年月日

附件2：前期物业管理服务协议（示范文本）

前期物业管理服务协议（示范文本）本协议当事人

甲方：乙方：

甲方是指：1.房地产开发单位或其委托的物业管理企业；2.公房出售单位或其委托的物业管理企业。

乙方是指：购房人（业主）。

前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称：乙方所购房屋销售（预售）合同编号：乙方所购房屋基本情况：

类型坐落位臵平方米

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务

1．对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目维护、修缮、服务与管理；

2．根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；

3．建立健全本物业的物业管理档案资料；

4．制止违反本物业的管理制度和《物业使用守则》的行为；

5．物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

6．依据本协议向乙方收取物业管理费用； 7．编制物业管理服务及财务年度计划；

8．每个月向乙方公布物业管理费用收支账目；

9．提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；

10．不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能； 11．向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

12．自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。 13．。 14．。

≌

12 ? 121212 ≌

15．。 16．。二、乙方的权利义务

1．参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权； 2．监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议； 3．遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》； 4．依据本协议向甲方交纳物业管理费用；

5．装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；

6．不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变共使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

7．转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；

8．对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任；

9．按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益； 10． 11． 12． 13． 14． 15．第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门要、楼梯间、走廊通道、等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、等。三、环境卫生

1． 2． 3． 4． 5． 6． 7．四、保安 1．内容

（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）（3）（4）

（5） 2．责任

≌

13 ? 131313 ≌

（1）（2）（3）五、交通秩序与车辆停放 1．内容

（1）（2）（3） 2．责任

（1）（2）（3）六、房屋装饰装修管理见附件：《房屋装饰装修管理协议》。第三条物业管理服务质量一、房屋外观：

1． 2．二、设备运行：

1． 2．

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理： 1． 2．

四、环境卫生： 1． 2．五、绿化 1． 2．六、交通秩序与车辆停放：

1． 2．七、保安：

1． 2．

八、消防： 1． 2．

九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：小修

1． 2．急修

1． 2．十、

≌

? 141414 14 ≌

第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、发行的费用）

一、乙方交纳费用时间：

二、住宅按建筑面积每月每平方米元三、非住宅按建筑面积每月每平方米元

四、因乙方原因空臵房屋按建筑面积每月每平方米元五、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳；

六、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；七、物业管理服务费用标准按调整；八、每次交纳费用时间：。第五条其他有偿服务费用：

一、车位及其使用管理服务费用：

机动车 1. 2. 非机动车 1. 2. 二、有线电视：

1. 2. 三、四、第六条维修基金的管理与使用

受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），费标准执行政府规定。

第七条维修基金的管理与使用

一、根据规定，本物业建立共用设施设备保修期满后大中修、理更新、改造的维修基金。乙方在购房时已向交纳维修基金元。

二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。

四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。五、。第八条保险

一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所中有的房屋建筑面积比例分摊。

二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理；三、

第九条广告牌设臵及权益一、二、三、第十条其它约定事项一、二、

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三、第十一条违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天交纳违约金，或；五、。

第十二条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。第十三条在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十四条本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十五条本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部申请调解；协商或调解无效的，可向仲裁委员会申请仲裁，或向人发法院起诉。

第十六条本协议正本连同附件共页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十七条在签订本协议前，甲方已将协议样本送（物业管理行政主管部门）备案。

第十八条本协议自签字之日起生效。甲方签章：乙方签章：代表人：代表人：

年月日附件：1.《物业使用守则》（略） 2.《房屋装饰装修管理协议》（略）附件3：XX大厦管理规则

XX大厦管理规则

XX大厦物业管理处制定

北京XX房地产开发有限公司审批目录

一、概况二、管理者

三、业主/租户需按期交纳的费用四、入住手续五、装修

六、大厦生活服务设施

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七、单元使用须知

八、公共场地及设施的使用须知九、环境、卫生及绿化十、电梯使用管理规定十一、停车场管理规定十二、消防安全管理规定十三、治安管理

十四、广告发布管理

附：物业管理处各职能部门办公地点及办公时间

第一章概况

XX大厦是北京XX房地产开发有限公司开发建造的集公寓、写字楼、商业为一体的现代化多功能涉外大厦，坐落于北京朝阳区CBD黄金地段，周边围绕着国贸大厦，嘉里中心等涉外高档写字楼、公寓、酒店、商场等。紧邻东三环，地理位臵显赫，交通便利。

大厦总面积为33000平方米，共二十七层，地上二十四层、地下三层；一至二层为商场及银行；

三至二十四层为高档涉外写字楼；

地下一至三层为停车场和设备间等公共设施。

第二章管理者

北京XX房地产开发有限公司选聘了北京安信行物业管理有限公司对XX大厦进行管理。北京安信行物业管理有限公司是专业性物业管理公司。是北京市最具实力的物业管理企业之一，是北京市劳动部指定的唯一物业管理顾问。目前北京安信行物业管理有限公司除负责北京XX大厦等多家大厦的全面物业管理，同时还为众多北京及外埠物业项目提供了保洁及园林绿化、保安及车场管理、工程服务等方面的专业服务。

本公司拥有经验丰富的员工，主要成员均经过严格的训练，具有良好的素质和成熟的心理，将能够为客户提供专业的物业管理服务同时公司将本着“服务第一、热情周到”的原则，为业主\\租户提供一个幽雅、便利的办公、居住环境。北京安信行物业管理有限公司XX大厦物业管理处（以下简称“管理处”）服务项目：

服务宗旨是：在确保大厦的主体安全、消防安全、住户使用安全的前提下，努力为业主/住户着想，全心全意为业主/住户服务。

管理处将按照大厦与物业管理公司签署的《物业委托管理合同》为业主\\租户服务并依照业主签署的《XX大厦房屋使用管理维修公约》(以下简称《管理公约》)对大厦的公共秩序、公共地区、公共设备设施，进行管理维修和保养，其中包括：大厦公共区域的保安、保洁；

公共设备设施的检查、维修和保养；大厦管辖范围内的车辆和交通管理；各单元二次装修的管理；

协助公安部门搞好内部保卫和消防安全工作；

业主\\租户要求的单元内维修和清洁工作（但要根据工作时间和成本向业主\\租户收取合理费用）；

向业主\\租户收取管理费及其它代收代缴费用（如水、电等能源费用）；信报发放及将来根据业主\\租户需求而可能设臵的其它力所能及的服务；

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倾听业主\\租户对管理工作提出的意见和建议，并进行跟进；

第三章业主\\租户按期交纳的费用

单位产权人在其单元买卖完成，交付使用前应当交纳：

先向物业管理企业支付其应付的不少于首期但也不多于首两期管理费之和的管理费（使缴款期与财政年度相符）。

向物业管理企业支付一笔相等于三个月管理费的管理押金。

按京房地物字[99]第1088号文件规定的购房款的2%向市小区办交纳住宅共用部位共用设施设备维修基金。第一年度的采暖费。

单元交付使用后，交纳的日常物业管理费用及代收代缴费用有: 物业管理费：

写字楼 2000--2001年度为每月每建筑平方米1.8美元。商场 2000--2001年度为每月每建筑平方米3美元。代收代缴费用：

单元内消耗的电费（按电表读数计算，按季交纳）；单元内消耗的水费（按水表读数计算，按季交纳）；

单元内消耗的生活热水费（按热水表读数计算，按季交纳）；单元内消耗的中水费（按天中水表读数计算，按季交纳）；单元内的暖气费（每年10月初收取）。装修费用（详见第五章装修）客户根据其选择须交纳的费用：

地下车位租金及管理费（每季每车位按季交纳）；通讯费用；

室内设备设施维修费和清洁费；其它特约服务费。付款办法：

每季首十日内，请各业主\\租户按期，到管理公司办公室交纳有关费用。逾期未能缴纳，业主\\租户将依照《管理公约》按每日3‰支付滞纳金。

第四章搬家注意事项

搬家时请提前三天与物业管理处联系，通知物业管理处搬家的具体日期。以便物业管理处事前安排专用电梯和专人协助。

在与物业管理处协商确定的时间内使用指定的电梯搬运家俱。搬家时请保护好电梯及大厦公共设施，如发生损坏请照价赔偿。

第五章装修

业主\\租户在入住前，如需对住宅进行再装修，应事前到物业管理处办理装修开工手续，取得开工证后方可开工（详见《XX大厦装修规则》）。装修时缴纳的有关费用（办理装修时交付）：单元装修需缴纳的费用装修审图费 2.00 RMB元/建筑M2 一次性收取 2垃圾清运费 5.00 RMB元/建筑M 一次性收取隔墙拆除费 2.00 RMB元/M2墙面 2装修管理押金 15.00 RMB元/建筑M*次凭收据无息退还装修工作证工本费 10.00 RMB元/张 ≌

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装修工作证押金 20.00 RMB元/张凭证无息退还烟感探头移位 200.00 RMB/个增加烟感探头 1200.00 RMB元/个消防公司收取增加喷淋头 200.00 RMB元/个消防公司收取空调机组及风道安装费由空调商协商收取装修垃圾袋 2.00 RMB元/个第六章大厦生活服务设施公告栏：

大厦电梯厅内设有公告栏，用于发布各种通知和公告，望各业主\\租户随时留意。电梯：

大厦内设有四部高速电梯。供暖：

大厦为市政统一供暖，供暖时间一般自11月15日至次年3月15日，物业管理处每年将在供暖前安排一次公共设备及管线检修，望阁下大力协助。大厦公寓供暖费收取时间为每年10月初，望阁下及时交纳，以免影响及时供暖。生活热水：

大厦向住户提供24小时生活循环热水，由于生活热水的热源由热力公司提供，每年中旬热力公司将检修市政供暖管线，须停热20天左右，届时大厦将停供生活热水。

有线电视：

每个单元内均设有有线电视天线接口，大厦内可收视有线电视及卫星电视节目。自来水：

大厦的二层以下由自来水公司管线直接供应，二层以上为变频供水。保安服务：

大厦设有24小时保安值班，如遇紧急情况，可与保卫部联系。信件报刊：

信报的领取地点为物业管理处收发室，将来若有变化会另行通知。垃圾：

每个楼层均在电梯厅外设有垃圾桶，请业主\\租户将室内垃圾装袋后投入垃圾桶内，每天再由大厦保洁部门清运出大厦。车辆停放：

大厦地下一、二、三层设有地下停车场，共有81个车位，供业主\\租户按月租用。地上停车场供业主\\租户按月租用。电话安装：

大厦每个单元已预留电话线路，业主\\租户可根据其实际需要直接到电话局申请安装电话。但安装电话的数量不得超过大厦设计的配臵数量。消防烟感报警器：

电梯间、公共走道、单元内均装臵烟雾感应器，与中控室连接，火灾发生初期产生烟雾时即可向中控室发出报警讯号，因此公共区域和单元内的烟雾探测器不得随意拆除或遮盖。

第七章单元使用须知用途限制：

根据市政府土地批文内容:写字楼部分用于办公，公寓部分按写字楼进行管理，商

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铺用于商业用途。业主\\租户责任：

业主\\租户将承担单元内原有全部设备设施的保养及修理费用（保修期内免费维修部分除外）。如果业主\\租户在其单元，因行为疏忽或其它原因造成公共地方或其他业主\\租户财产损失，则须负责经济赔偿和承担一切后果。

业主\\租户应保持紧急联络方式的有效性，所做变更应及时通知物业管理处。否则由此而产生的一切后果由业主\\租户自行负责。

建议业主\\租户入住时向物业处提供一个可对外公开的电话号码，以方便访客咨询查找。

业主\\租户有责任保护大厦的公用设施，按大厦物业管理的有关规定使用。业主\\租户应保持大厦环境卫生，讲究精神文明。保险：

物业管理处已代各业主\\租户为大厦的公共区域及设备、设施购买了保险，但保险范围并不包括各单元内部及其装臵，故业主\\租户若认为有需要，可自行为其单元建筑及室内装臵购买保险。长期不使用的房屋：

当业主\\租户办理交屋手续后，如长期不使用所购房屋，建议阁下在物业管理处留存一套钥匙，以备管理者定期检修或房屋发生意外情况时使用。

如若业主\\租户不愿留存钥匙，请在物业管理处留下紧急联系电话和联系人，以防您所购房屋发生意外情况时无法及时联系。

如果阁下未在物业管理处留存备用钥匙，且所留紧急联系电话和联系人经管理者通知无法在管理者指定时间内及时赶到现场，或紧急联系电话和联系人有所变更却未书面或口头通知物业管理处，一旦房屋内发生意外情况而需入室检查时，物业管理处有权破门而入而无需通知业主\\租户。

请业主\\租户完成入住手续后，务必留下紧急联络电话和联系人姓名。冷气机使用：

公寓的业主\\租户应注意冷气机的正确保养方法，同时采取适当步骤防止冷凝水滴及噪音，以免影响自己和邻居。

商场部分为中央空调，夏季供应冷气时间为：每周一至周五早8：30 -- 晚6：00

周六、日及节假日停供冷气，如需超时供冷，可提前与物业管理处联系安排有偿供冷。

窗帘的规格和颜色要求：

大厦为保证采光率和整体通透性，采用双层透明玻璃，故请业主/租户在装修及使用中应使用白色窗帘，以保证大厦的整体观感，提升您办公、居住的品质。晾晒：

避免影响公寓外貌观瞻，请勿在窗户、阳台扶手等其它有碍大厦外观的地方晒晾任何物品。噪音：

为保持环境宁静，所有乐器、电视、收音机、音响设备等请勿发出扰人声浪；玩麻将或其它噪吵游戏时，请各单元业主\\租户自控。宠物饲养：

大厦内禁止饲养任何宠物。（观赏鱼除外）卫生及垃圾废物：

请业主\\租户自行负责所属单元内部的清洁卫生。

请业主\\租户将室内日常垃圾用袋包装好，存放于步行楼梯间垃圾桶内的大垃圾桶内，清洁工人将会按时清运。

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请勿在垃圾袋中放臵液态物质，以免遗洒，损坏公共设施。请勿将垃圾及杂物堆放在走廊及其它公用地方。

如有超大笨重物品，请自行搬到废物收购站或指定垃圾堆放点，亦可委托物业管理处协助处理，如发生费用，请业主\\租户支付。

业主\\租户房间内卫生如须雇人打扫，可与物业公司保洁部联系。十一、排水设备：

请勿把垃圾、布屑等杂物排入厕所、厨房或其它排污的管道中，此举可能引致下水道堵塞。单元内部排水管道均藏于墙内（暗管），故在修理堵塞管道时，可能需将部分墙体拆除，修理费用较为昂贵（此费用将由责任人承担），而且可能引起业主\\租户不便，故请阁下小心使用排水设备。十二、消防、用电安全

请勿使电线或插座负荷过量。切勿同时使用同一插座接上电炉、冷气机、熨斗、电水煲等耗电量较大的电器，以免使电线及电器设备过量负荷而导致火警。请勿在单元内储藏易燃、易爆等危险品。

室内电器设备的电源线应按规定使用护套线。

室内请按至少每70平方米1个灭火器的标准自行配臵灭火器。室内拜神、烧香时请注意防火。十三、跑水

修理水管的工作请聘用物业管理处或合格的技术人员进行。自来水是利用水压输送到各单元，因此，即使是轻微的漏水也可能引发水浸，外出或停水时请检查是否已将水喉关妥。若某单元漏水而导致公寓的公共地方或其它单元受到损失时，该单元的业主\\租户须负责赔偿一切损失。十四、防偷、防盗

业主\\租户外出时要妥善收藏个人及公司财物，并锁好门窗，不给犯罪分子以可乘之机。

单元内请勿存放贵重物品和大量现金。

发现行迹可疑之人，请业主/租户向保安人员报告。十五、其它安全事项

严禁将任何物品、垃圾、烟头扔出窗外或向窗外泼水，以免对他人造成伤害。大厦单元附设的阳台只作装饰用途，请勿改变和使用此阳台，更不可放臵任何物品，以免掉下发生危险。

第八章公共场地及设施的使用须知

大厦的公共场地和设施为大厦产权人的共有财产，由产权人共同出资进行维护和维修，望业主\\租户能够遵守物业管理处制定的有关规定，对公共财产加以爱护。如阁下有特殊情况，需要使用公共场地或设施应事先通知物业管理处以不影响其他业主\\租户正常使用公共场地为前提，物业管理处书面同意后，方可使用，但应交纳合理费用。所交费用将被纳入物业日常管理费用或管理基金，由全体产权人共同享用。

公共场地的定义：大厦内的公共场地为公众享用，由物业管理处负责管理，公共场地包括楼宇入口处、楼梯、走廊、通道、大厅、公共卫生间、楼房公共墙面、楼前广场、绿化区等《管理公约》所规定的其它地方。公共通道：

请勿在公共地方、通道、楼梯放臵任何物品，保持防火通道畅通无阻。如发现业主\\租户随便放臵杂物或物件在公共地方，物业管理处将有权视为垃圾给予清走，发生的费用由业主\\租户负责支付。

业主/租户运送大件物品、货物请使用西大堂，不得穿行东大堂。但装修材料、设

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备和垃圾请按大厦物业管理处指定的通道运送。

请勿在公共场所凉洗衣物或放臵杂物等，或做出有碍他人正常使用公共场所的行为。

请勿在公共场地或楼宇外部安装、悬挂、连接电视天线或其它无线电天线。如有特殊需要应报物业管理处批准，方可在指定位臵安装，并根据使用情况缴纳相应的费用。

未经物业管理处事先书面许可，请勿在其物业单元外树立、张贴、架设、安装、展示任何广告、招牌、告示、其它凸出物或物件。请勿开凿、拆改、污染大厦外墙。

业主\\租户应自觉爱护公共设施、设备，如发现问题请及时向物业管理处反映，以便及时修复，确保公用设施、设备的正常使用，方便业主\\租户生活。

楼宇的供水、供电等系统及机电设备是经过周密考虑而设计安装的，业主\\租户请勿随意更改。业主\\租户如需改变负荷时，请事先报物业管理处审批，由物业管理处派专业人员施工。增加之负荷及安装费用由用户支付。

未经物业管理处事先书面许可，请勿擅自进入大厦的设备房或变更、维修、连接任何公共设施，请勿做出有碍于公共设施正常运行的行为。

未经物业管理处事先书面许可，请勿擅自占用公共地方安装防盗门。

业主\\租户请勿擅自连接电源线，私自打开配电箱接线、改线。如需维修本单元的供电系统，请与物业管理处联系，并由物业管理处派员开启配电箱。如因自行操作造成事故，阁下须负一切责任并赔偿经济损失。

如需检查、维修大厦内任何部位或公共设施，物业管理处人员有权单独或由技术人员及其他必要人员随同，经预先通知后并在适当的时间（发生紧急情况除外）进入任何业主\\租户单元，业主\\租户应给予配合。但此类工作物业管理处人员应尽量减少对业主\\租户的打扰。

第九章环境、卫生及绿化

为创造一个舒适、优美的生活、办公和经营环境，物业管理处雇有清洁员工负责保持公共区域清洁，但仍需要依赖全体业主\\租户通力合作，方可确保大厦的清洁。为此请阁下遵守以下规定：

大厦的公共卫生、公共绿化由物业管理处的清洁工人和绿化工人负责清扫、养护。请勿在公共场所吸烟、随地吐痰、乱扔果皮、烟蒂、纸屑等废弃物。

请各业主\\租户将室内生活垃圾用塑料袋包装好，放于各楼层的垃圾桶内。垃圾由清洁人员负责清运。

严禁向室外、窗外扔垃圾、泼水。严禁焚烧废杂物、排放有害气体。请保持公共场所整洁，不在公共场所堆放杂物。请勿携带宠物进入大厦。

请勿到处乱涂乱画、悬挂或乱贴字画、告示、广告。如需张贴告示、广告等需经物业管理处批准，并在指定地点张贴。请爱护公共厕所卫生，便后冲水。

第十章电梯使用管理规定

电梯是全体业主\\租户的共有财产，是大厦的“中枢神经”，为维护本大厦电梯的正常运行，请各业主\\租户自觉遵守本规定：

公寓电梯实行24小时运行。大厦办公时间（每周一至五）每日早7：00—晚19：00四部电梯同时运行（电梯保养或出现故障时除外），节假日和其余时间保持一至两部电梯运行。在检修及保养时电梯会停运，物业管理处将尽量缩短停运时间，并将停运时间提前通知阁下。

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业主\\租户乘坐电梯时，请遵守下列规定：

爱护电梯内设备设施，保持清洁卫生，自觉维护乘梯秩序。电梯内请勿吸烟、吐痰、乱扔杂物。业主\\租户搬运大宗物品，应与物业管理处保卫部联系，在电梯使用高峰期外搬运；所有装修材料及大宗物品只能使用物业管理处指定的电梯，所有电梯禁止运载超重、超大物件，以免损坏电梯。（电梯额定承重1000KG）

请勿装运煤气、柴油等易燃、易爆危险品，如需要，须经物业管理处批准，并派人监督使用。

请勿开启轿箱顶部的安全窗和安全门。

使用电梯应只按适用之按钮，请勿击打按钮，撞击门板。

乘电梯时，请勿将身体倚靠轿门；请勿在电梯内玩耍及在电梯内涂写、跳跃、撞击以免破坏电梯，发生危险。

当电梯出现轿门开关不灵、运行时速明显异常或有异常响声、漏电现象及其它故障时，请及时通知物业管理处。

对损坏电梯者，物业管理处有权追究其责任并责令其赔偿一切损失。电梯若出现关人等故障，请使用轿箱内紧急呼救与值班中心联络（平时切勿使用），请勿踢门、橇门、扒门，以免酿成危险和损失。

第十一章停车场管理规定

本大厦备有地下停车场，管理公司将派人实行24小时管理，疏导行驶车辆，维持车场秩序。为此，特制定本规定，请业主\\租户予以配合、遵守：进入停车场的车辆应服从管理人员的指挥。

地下停车场为私家停车场，车辆进出需持有停车证明方可进出。无证车辆谢绝进入。

地下车场的车辆须停放于固定车位，请勿乱停。

进出停车场的车辆请减速慢行，请按规定行驶线路和方向行驶。

严禁携带易燃易爆、剧毒、各种腐蚀性和有严重异味物品的车辆进入停车场。禁止闲杂人员进入地下停车场。

请勿在停车场内洗车、修车和清扫车上杂物。严禁在地下停车场吸烟。

车辆进入车场后，请勿将贵重物品放在车内，由此造成的损失由车主自负。严禁漏油漏水的车辆进入车场。

请勿将车位改作它用，或在车位上加建临时或永久建筑。

地下车场车位的业主\\租户应按时到物业管理处缴纳车位租金及管理费。

如因在停车场内行驶或停放过程中造成其它设备、设施或其它车辆损坏要负责赔偿。

车辆司机须服从停车场管理人员的疏导和管理，并保持行车距离，以免发生危险。车辆停放车库后应锁好车门，关紧车窗，关闭电源。

阁下需做好车辆保险。管理公司将努力管理保护好业主\\租户的车辆，但对车辆在停车场出现的损失，物业管理处不负责赔偿。

第十二章消防安全管理规定

消防工作关系到整个大厦的安全。为确保本大厦业主\\租户的生命和财产安全，加强消防管理，做到“预防为主、防消结合”，请业主\\租户自觉遵守本规定。加强消防工作领导，本大厦的消防工作由物业管理处统一领导。

各业主\\租户应加强防火意识，入住时应与大厦保卫部签署一份《消防安全协议书》，对您使用的物业范围的消防安全工作负起责任。

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防火措施

请勿使电线或插座负荷过量，切勿同时使用同一插座接上电炉、冷气机、熨斗、电水煲等，否则将会导致电线及电器设备过量负荷而导致火警。火柴及危险物品应放臵在孩子无法触及之地方。请保持走廊、楼梯及疏散通道畅通。

严格易燃易爆化学危险物品的管理，请勿在大厦内存放易燃易爆物品。如使用易燃物品时，应采取必要的防火措施，禁止使用明火作业。请勿随地丢弃烟蒂。

自觉爱护各种公共消防设施。严禁私自使用、移动或更改任何消防设施。各业主\\租户应按保安部门的要求，自备消防灭火器材。

请有告拜神灵行为的业主\\租户,注意香火安全，请勿在走廊、通道、车场等公共场所燃烧纸钱香火。

发生火灾时，所在单元的业主\\租户应视情况立即通知大厦消防中控室，并立即组织扑救或及时逃生。

各业主\\租户应树立消防安全意识和“消防安全工作人人有责”的观念，注意及时消除消防隐患。大厦消防设施

消防控制中心：位于大厦一层大堂南侧，大厦各层公共区域均设有；自动防火报警系统自动烟感探测器消防广播报警器手动火灾报警按钮自动灭火喷淋系统自动消防排烟系统

自动消防正压送风系统其它设施消火栓灭火器

消防安全指示灯消防楼梯防火门

公寓单元内设有：自动烟感探测器、自动温感探测器。

写字楼和商场单元内设有：自动烟感探测器和自动灭火喷淋系统。

注：电梯间、公共走道、和单元室内均装臵烟雾感应器，以预防火灾发生，在火灾发生初期产生烟雾时，烟雾感应器即可检测火灾并发出讯号，当消防员或保安员接到讯号后，立即采取应急措施以防止火灾扩大，因此公共区域和单元内的烟雾探测器不得随意拆除或遮盖。如果单元空臵或无人时，而烟雾感应器自动报警，则保安员和消防员有权破门进入单元以防止火灾扩大，由此而产生的损失，物业管理处不负责赔偿。但产权人可以存放备用钥匙于物业管理处，以便在紧急事故时使用。

如遇火灾应采取的措施；如遇火灾，首先保持镇定。

按下设在电梯间内的手动火灾报警按钮。

如时间许可请通知保安员或物业管理处及邻居。关闭电力总闸。

用消火栓或灭火器扑救。

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关闭所有窗门，以免火势及浓烟蔓延。

消防状态时，电梯会自动归至首层，不再运行。因此，请不要搭乘电梯，改用消防楼梯逃生，尽快离开大厦。

如遇到浓烟，应尽量贴近地面，以湿毛巾覆盖口鼻，并寻找安全出口逃生。

第十三章治安管理

保障业主\\租户的人身财产安全，是物业管理处最为重视的事项之一。物业管理处设有专职保安人员，负责24小时值班、巡逻。为保证安全，请业主\\租户支持、配合保安人员工作，自觉遵守各种规定。大厦闭馆时间：19：00至次日7：00 。

业主\\租户应有安全意识，要积极与保安人员配合，搞好大厦内的联防保卫工作。业主\\租户外出时（或公司单位下班后），锁好门窗，不给犯罪分子以可乘之机。如发现可疑人物或事件，请立即通知保安员或物业管理处。如遇到自称政府机构公务员的访客，应检查来人之身份证明。

物业管理处人员进入各业主\\租户单元内检查水、电、消防设备等，均佩戴统一标牌，请查实后再允许进入其单元。

物业管理处已指令保安员必要时可查问访客身份，请业主\\租户及其亲朋好友理解物业管理处此管理办法，并加以协助为盼。

请勿携带甚至存放危险物品及国家明令禁止的物品，如：枪支弹药、管制刀具、易燃易爆、剧毒等物品。

各业主\\租户应对使用其物业单元的人员的一切行为负责。

一旦发生偷窃等恶性案件，业主\\租户应立即报告物业管理处保卫部并保护现场，协同公安人员破案。

大厦各单元的业主\\租户应严格要求外来人员按市公安管理部门有关规定办理必要的手续。

保安人员有权对进出本大厦的物品进行管理，大件（大宗）或贵重物品运出大厦时需有业主\\租户开具的书面证明，经物业管理处同意后方可放行。大件（大宗）物品搬运时应到物业管理处办理手续，以便安排时间及电梯。

大宗货物进出大厦应提前与大厦保卫部联系，按保卫部指定的时间和电梯搬运。任何业主\\租户请勿将其单元作为犯罪和非法活动的场所。未经许可，不得在大厦内散发、张贴各种广告、传单等。

第十四章广告发布管理

为保证建筑总体外观的整齐、美观，有效协调和规范管理各业主\\租户的广告发布，特制定本管理规定，请业主\\租户给予配合。

各业主\\租户应严格按照下列规定程序和要求办理广告发布事宜。

公共场地为公共享有，由物业管理处负责管理。公共场地包括楼宇入口处、楼梯、走廊、通道、电梯、电梯厅、建筑外墙面、楼前广场、绿化区及其它为本大厦所共有的场地、立壁等。未经物业管理处事先书面许可，任何业主\\租户请勿在其单元外部或任何公共部位上树立、张贴、架设、安装、展示任何、广告、招牌告示及其它凸出物或物件。

因经营需要欲在大厦内设立招牌、灯箱、霓虹灯等各类型式广告的业主\\租户，应在事前3－7天向物业管理处提出书面申请，并提交相应的装设资料复印件，经物业管理处审核同意后，方可安装。占用公共部位者应缴纳相应的费用。

为保证广告的整体效果，物业管理处保留修改和限定广告发布人对其广告形式、规格、安设单位等方面的权利。

灯光广告原则上不得使用公共线路，确因必要原因须接驳公共线路者，必须向物

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业管理处提出申请，统一实施，所需线路、计量电表、敷设费及其它因之发生的费用由广告所有人完全承担。

广告发布人对其广告的完好性、规范性负有全部责任，物业管理处有权责令其在限期内修复、改正因各种原因所造成的残损广告。对影响整体美观的广告招牌等，物业管理处将视具体情节给予相应的罚款，并对违反规定的安设物给予强制拆除。设立户外广告须得到政府有关部门的批准。

附：物业管理处各职能部门办公地点及办公时间管理公司办公地点：层室电话：

办公时间： 9：00——17：30 除上述办公时间外，物业管理处将设全年全天24小时值班，以处理各种紧急情况。

附件4：XX大厦装修规则

XX大厦装修规则

目录概述

装修设计注意事项装修手续的办理装修时间的规定

装修材料、工具、废料的运输装修施工单位注意事项施工人员注意事项电气安装规定

附件一：关于XX大厦座层单元装修事宜附件二：施工保证书附件三：装修管理条例附件四：《XX大厦装修管理条例》细则附件五：装修开工证

第一章概述

为保证大厦全体业主\\住户的整体利益，保护大厦的外观、建筑结构、公共建筑、公共设备设施、消防、供水、供电、供暖和煤气系统在进行室内装修时不被损坏，经与发展商协商，根据大厦具体情况特制定如下装修规则，并由物业管理处代表全体业主\\住户监督装修规则的实施并对各单元进行的室内装修进行设计审批、工程检查和工程验收。

未经物业管理处书面批准，任何单元不得进行室内外装修。

单元装修期间，物业管理处人员有权随时进入施工单元检查施工情况。

物业管理处有权要求业主\\住户修改违例的装修，业主\\住户必须于接到书面通知后一周内完成有关修改。

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物业管理处有权制止任何装修工人的违章操作和行为，视情节轻重给予交纳管理补偿金或停止水电供应等一切物业管理处认为合适的措施，而无须对有关工程的延误或损失负责。

第二章装修设计注意事项

各业主\\住户可根据自己的意图对自己的单元进行装修，但应注意以下事项：

请确定增建工程及改装设备不会违反市政府法规。在动工前，应先获得北京市政府有关部门及物业管理处之书面核准。如果事前未能获得批准，必须将改变部份恢复原来面貌，直到政府有关部门及物业管理处满意为止。其所需之一切费用，由业主\\住户支付。

大厦外墙均属公共部份。为了大厦外貌美观，未经物业管理处书面认可业主\\住户不得迁拆、更改或干扰任何大厦外墙或将任何窗户、冷气机位改装、加大或封闭，此外业主\\住户不得加设铁笼、遮阳蓬、晒衣架、花棚、窗护铁栅、天线、招牌及其他装臵于大厦外墙上。装修时不可破坏大厦结构。（包括梁、柱、剪力墙、混凝土楼面、天花）。

在未经物业管理处书面批准前，严禁改动暖气管、上下水管、热水管、煤气管等管道。上述管道的节门、接口处及暖气罩，在装修遮盖时，应留出足够量的检修口及维修空间。煤气公司要求煤气管不得遮盖、改动。

业主\\住户如需要更改电路，增加设备或安装大型用电器（2KW以上）时，应申报物业管理处书面批准，并请聘用物业管理处指定的承办商，以免影响大厦正常供电系统。住宅单元内已装有充足电源插座，如要更改或加装，请向物业管理处咨询或聘用指定承办商，费用将由业主\\住户支付。

业主\\住户不得私自改建及安装单元户门及大门铁闸，以免妨碍走廊和堵塞消防通道。

大厦地面承重150kg/m,

超重物品的摆放位臵应报物业管理处进行审核。

装修后业主\\住户须自己负责单元内的舒适状况，请业主\\住户装修时充分考虑户内冬季取暖问题。

未经物业管理处书面同意，严禁改装或移动闭路电视端子。

未经物业管理处书面同意，严禁改装或移动消防烟感。如移动烟感，须由指定承建商施工，费用由业主\\住户承担。

装修时所有隔断墙严禁直接接触玻璃幕墙，必须与玻璃幕墙间隔5毫米以上的空间距离，或拐弯到铝框收口，铝框严禁打孔钻眼，只可用硅胶材料固定。

大厦结构的承重墙、梁柱，不得剔凿、打洞；非承重墙剔凿深度不得超过3厘米，宽度不得超过4厘米。

地面地槽深度不得超过3厘米，宽度不得超过4厘米。

为维护走廊的整齐外观，户门不能拆改，如为加强安全，安装防盗铁闸时，须在户内安装。

特别提示：A: 因大厦烟感点位设计原因，装修设计者应充分注意，房间内的隔断分隔应设计位不到顶隔断，其中上部空余面积不小于30cm×80cm。

B: 该设计的报审图纸经消防审批后施工当中不许更改，应照原消防审批图纸施工。

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第三章装修手续的办理

开工申报程序：

在物业部领取以下文件及表格 1）《装修规则》及附件一、二、五 2）厨卫防水保证书(公寓用) 3）二次施工消防安全协议书 4）施工方现场负责人责任书

5）建设工程施工现场消防审核申请表 6）建筑内部装修设计防火审核申请表 8）大厦所提供的图纸

9）装修所需交纳费用清单

a：垃圾清运费每建筑平方米5元人民币。

b：装修人员工作证成本费每张10元，工作证押金每张20元人民币，装修完工后凭工作证和收据将押金退还。

c：公寓装修押金每单元3000元人民币；写字楼装修押金15元人民币/建筑平方米；

装修押金由装修公司交纳，工程验收后无息退还。

d：厨卫防水保证金10000元人民币（装修验收合格后，一年内无渗漏情况发生后无息退还）。

装修公司向物业部提供以下材料复印件公司营业执照公司资质证明装修委托合同

将下列文件如实填写并按规定签字盖章 1）《装修规则》附件一、二、五 2）厨卫防水保证书

3）二次施工消防安全协议书

4）建设工程施工现场消防审核申请表 5）建筑内部装修设计防火审核申请表

以上文件归物业部存档或用于消防申报消防申报成功后将下列文件交至物业部二次施工消防安全协议书

内部装修设计防火审核意见书

建设工程施工现场消防审核意见书建设工程施工现场消防安全许可证

将装修图纸（一式四份）及《施工进度》表交物业部，填写《装修申请审批表》在装修图纸通过工程部审批后（3个工作日之内），携进场施工人员名单及身份证复印件和一寸照片一张至物业部办理出入证，并交纳相关费用；去保卫部办理相关手续

提前约定开装修前协调会，签署有关责任书通知工程部开通指定楼层的开水间及卫生间装修现场验收

装修施工队对装修现场指定的公共区域采取成品保护措施，并在装修现场按规定张贴《开工证》及《安全许可证》

在物业处检查合格后，准予开工。施工方将具体开工时间通知物业部，物业部开

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具《开工证》

报审材料明晰如下：（一式四份其中包括施工方一份） A：《报审书面申请》（致消防局）一份. B：《营业执照和资质证明》（复印件）一式四份. C：《业主与租户的租赁/买卖合同》（购房协议）一式四份. D：《施工二次消防安全协议书》一式四份. E：《安全协议书》一式四份. F：《北京市建筑装修改造工程消防审核申报表》一式四份. G：《北京市建筑工程施工现场消防审核申报表》一式四份. H：《装修施工方案》（施工程序、组织设计、进度、方案）一式四份. I：《施工现场消防安全措施》一式四份. J：《装修材料检测报告》（原件一份、复印件四份）.

K：装修商须出（一式四份）1：100比例绘制的正式蓝图图纸；（报审图纸必须是具有设计资质并加盖报审专用章的图纸）每份图包括：楼层平面图. 局部平面图.

消防位臵图.（天花、烟感、喷淋、及灯箱）空调出风、回风位臵图.

综合布线图.（强、弱电系统布线）

若更改大门，则还须出具更换大门的主视、俯视、侧视图，并标明尺寸及材料. 以上报审材料必须加盖公章

第四章装修时间的规定

每周一至五： 7：00——22：00

每周六、日如须进行装修应提前两天报物业管理处批准。公共节假日未经物业管理处特别许可，停止施工。对于噪音较大之工具的管理参见有关规定。

对于有异味的施工只能在18：00至22：00进行。

第五章装修材料、工具、废料的运输

所有材料、水泥及沙石应用尼龙袋或麻包袋装运，运载材料之货车须在指定的区域内起卸，装修废料必须装入尼龙袋臵于指定的地点，严禁堆放在其它公共地方，否则物业管理处有权清走而无须通知，施工队须负担所有清理费用和罚款。运送装修材料、工具、必需使用保卫部指定的电梯，每日早8：00之前结束。运送装修废料等物时，每晚6：00至8：00，允许使用保卫部指定的电梯运至保卫部指定的地点。

搬运装修材料或家具时，切勿损毁楼梯、走廊墙壁及其他公共地方。如因搬运家具、装修材料造成遗洒而导致大厦或第三人财产损失或污染，施工人或搬运人应负责恢复原物原状，或赔偿损失。

对装修垃圾要求垃圾装袋，垃圾袋装箱。

非垃圾清运时间，垃圾必需装在不破不漏的垃圾袋中，只允许堆放在所施工房间内。垃圾清运时间内，在电梯内放自备的垃圾箱，将垃圾袋装入垃圾箱内运出，如各项有不符合要求处，电梯管理员有权拒绝为其运输。

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第六章装修施工单位注意事项

施工单位应让施工人员了解《装修管理条例》（附件三）及《细则》（附件四），填写施工保证书（附件二）。

施工单位，如使用明火作业，必须提前到物业管理处开据动火施工证，证件上必须注明时间、地点、人员、措施等，动火证当天有效。

对于安全用电要求，装修施工单位必须有安全用电措施，指定电工负责接电源线，严禁非电工操作。

所有吵闹或滋扰性装修工程、运送材料或装运垃圾，必须在指定时间内进行，以免妨碍其他业主\\住户和大厦附近居民。

在施工过程中所造成的损失和破坏，其中包括公共地方、公共设备或其他业主\\住户的财产，装修施工单位必须承担一切赔偿责任和后果。装修区域内最少每30平方米配臵一个灭火器。

业主\\住户或装修人员须小心运送装修材料或垃圾，运送过程中不可以损坏公共地方的吊顶天花、墙面、地面、结构等，如有任何损坏或破坏，物业管理处将会修理和修补，然后向业主\\住户征收有关维修费，并要加收15％的行政费用。

未经物业管理处书面同意，不得在墙身和地面切割、钻洞，否则业主\\住户必须负责把破坏部分恢复原样。如果业主\\住户或装修人员违反任何装修规则内的规定，物业管理处随时可停止所有装修工程，直至损坏部分修理妥当为止。

如果装修项目涉及和影响大厦的公共系统的使用，如供电、供暖、消防、管道、电视等，须经物业管理处同意，业主\\住户必须聘用物业管理处指定的承建商。所有家俱须在工厂预先做好，进行装合和油漆，如果在装修期间要进行油漆工作，必须在物业管理处指定的时间内，以免妨碍其他业主\\住户。需使用稀料、汽油、脱漆剂等易燃易爆物品时，要有必要的灭火措施，严禁与明火同时作业；油漆等易燃易爆品严禁大量存放，存放不得超过当日用量。

由于业主\\住户在聘用的装修承建商为其提供装修服务期间须对装修工作的作业行为负有完全责任，因此为充分保障装修人员的自身利益，以应付其所雇用公司人员因意外疏忽所造成的公共伤害及对物业管理处的赔偿责任，物业管理处建议装修公司为其所有的装修工程向信誉良好的保险公司购买足够的临时保险，如火险、劳动保险、第三者责任保险等。若业主\\住户在装修期间，因其行为蓄意、容许、同意或疏忽而引起意外、灾害、水浸、滋扰或损毁大厦公共地方、公共设施或对其他业主\\住户的财产、人身或生命构成危害，则必须承担一切后果和责任赔偿。

请业主\\住户密切注意所聘用装修公司及承办商之施工情况并要求施工人员注意下列各点：

（1）装修工程的负责人、监工在整个装修施工期间必须在场，以便在发生紧急事故时能尽快联系和处理。

（2）必须提供对楼宇内之结构、装臵、装饰等足够之保护设施，避免装修期内有任何的损毁，否则将由责任人赔偿一切维修费用。

（3）所有装修工程只限于在单元内进行，不得在走廊通道或其他公共地方进行；而一切工具、材料、泥土、沙石等必须存放在单元内或由物业管理处指定地点，不得占用大厦内之公共地方和通道、走廊等，以保障其他业主\\住户的利益。（4）施工时须尽量提供足够措施以减少装修期内引致尘埃及噪音，避免对公寓内的其他业主\\住户造成滋扰及不便。

（5）施工现场内必须配备有紧急医疗药品，必须有足够的防火设备，如灭火筒、沙筒及防火毯等，以备发生火警时紧急应用，如果使用电焊或其他明火，必须事

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先到物业管理处保卫部申请。

（6）不可使用任何的消防喉取水调制混凝土、清洗地面或其他用途。

（7）每日必须清理所有废料及垃圾以保持通道畅通、地面清洁及减少火灾隐患。

（8）严禁将混凝土、沙石瓦砾倒入厕所或其他排污管道内。

（9）垃圾及建筑材料，必须小心放臵，以免从高处坠下，伤及其他业主\\住户及路人。

（10）所有机器、工具、设备及材料等进出大厦时须事先在物业管理处保卫部备案。

（11）工作完毕，请关妥所有门窗、气体燃料总开关及水喉，清除一切可引发火灾的隐患后，方可离开。

第七章施工人员注意事项

施工单位清运垃圾，须当天在物业管理处保卫部办理电梯使用单，方可使用电梯。并应按指定的位臵清运，不得随意乱倒。

施工单位使用电梯运料或工具时间为早8：00之前，施工垃圾运输时间在18：00——20：00，其他时间不得使用电梯。施工人员不得乘坐电梯。

施工人员进出大厦必须佩戴工作证，接受保卫人员的检查，并应衣着整齐，不许穿拖鞋进入大厦。

施工单位工具及材料进场时，须在物业管理处保卫部办理二装材料、工具入场/出场物品登记。

施工单位的材料应存放在施工单元内，不准放在走道、电梯间及消防通道内。施工单位不得随意挪动公用设施和公共区域的消防器材（灭火器、消防栓等），施工人员在装修现场及其它公共区域严禁吸烟。施工单位在装修期间使用木制结构，需对使用的材料进行防火处理（刷防火涂料）。施工单位携带大量易燃易爆物品进入大厦，需提前报物业管理处保卫部批准，所带物品只限当天用量，不许存放。

施工人员只可在工作证上指定的楼层单元内活动，不可进入其他楼层。

大厦内任何地方禁止赌博，而收音机或其他播放设施亦不得在公共区域播放。

第八章电气安装规定

1．单元用电容量设计不应大于大厦原设计提供的容量。

2．单元内照明、插座回路应均匀分配，不可在一个回路内拖动过多的电气设备。 3．顶棚穿线应用金属铁管，并应做到良好的接地，铁管与铁盒采用丝扣连接，螺纹必须拧入不少于6丝扣。

地面穿线应用金属铁管，不应使用PVC管、塑料管、软胶管以及金属蛇皮管穿线。单元内照明线路应用金属铁管，管内敷设保护地线（PE）并应与灯具外皮做良好接地。

所有穿线管中间不许有接头，如确实需要接头必须加装线盒，且接头涮锡已达到接触良好。地面铺设时接线盒不许封死，应留活面板以便将来进行检查和维修。所有开关、墙插等移位、增加、拆除应提前与物业管理处联系，并应填写拆改备忘录。拆除线管的线应抽出，不应留在管里堵死。

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顶棚线管至灯位，应采用金属蛇皮软管，长度50~80公分。蛇皮管应加护口并做接地，不允许用软金属管长距离穿线。

照明负荷每条支线（每层为一支线）不应大于2千瓦。

所有电线管在敷设时，尽量躲开煤气管道、冷热水管道、暖气管道及空调管线。如无法躲避开，应保持一定的安全距离。

凡是两种户型以上打通隔断墙的，不允许本户型的电源接至另外一户型，如有特殊原因，应到物业管理处工程部办理有关手续并备案。

空调主机房及户内风机盘管线路，不许私自拆卸、安装。电气线路应有专人进行（厂家人员）。

施工中，户盘的380V空调电源，不允许与单相照明电源混用。施工中严禁使用电炉子、电饭锅等较大负荷的用电设备。

照明光源有变压器的，应将变压器装入铁盆中，发热量较大的光源应固定在石膏板或其它耐火材料上，必须远离可燃物。

照明线路与插座线路不允许混接，必须单独敷设。

厨房应安装防水插座，卫生间除安装防水插座外，照明也应做防水照明。

在施工中，所有可能带电的外露线头，均应用绝缘胶布包好，防止发生触电及短路等意外事故。

地插应使用专用的地插插座，不许用普通插座代替。当地面为地毯时，地插通过地毯应做好绝缘。

室内装修时，由于隔间的原因，原有照明开关可以移位或追加，但每支开关控制灯具应不超过九支。

照明灯具移位或追加时，必须使用吊杆或吊链固定于结构顶板上，灯具要四点固定，严禁在吊顶龙骨上固定灯具。所有灯具必须有可靠的接地保护。

原安装在室内的配电盘，原则上禁止移动，如对此有特殊的改动要求，必须征得物业处工程部的书面同意。（注：不得使用公共区域的各种电源。临时用电的电缆无特殊的情况不得明设在公共区域内。）

地面电源插座如须移动或追加，可以使用原来地面线槽布线方式或地面配管方式，严禁使用BV导线BVV导线或其它电缆直接敷设。在地面下布设线槽或线管时，请在图中标明，其地面开凿深度不得超过3厘米，宽度不得超过4厘米。

房间内所有电气设备的改造，必须使用2.5平方毫米以上截面的铜制导线，相线应用红色，零线应用黑色，保护地线应用黄绿色花线。

房间内所有电话、TV天线等弱电线路与照明、电源插座等中电线路必须分管敷设。单元内造型天花板上的机电设备，原则上不允许改动。

第九章消防设备改造规定

在装修工程中，涉及所有室内消防设备，严禁装修商擅自改动，必须进行的改动或的追加工程，应由北京市消防局指定的专业承造商进行，费用由单位业主和租户协调解决。原有室内消防喷淋头禁止更改，这一点装修设计者应充分注意。喷淋覆盖面为半径1.8米的圆面积，喷淋覆盖不能有死角，最小单位格局内必须有1个烟感。

业户/装修商须提供有关装修使用的木材、壁纸、地毯、灯具材料的品种及使用部位，并须开具以上材料的防火性能的检测证明原件。（单元内严禁做木制吊顶）特别提示：

原有室内消防喷淋头禁止更改，这一点装修设计者应充分注意。喷淋覆盖面为半径1.8米的圆面积，喷淋覆盖不能有死角。

业户/装修商须提供有关装修使用的木材、壁纸、地毯、灯具材料的品种及使用部位，并须开具以上材料的防火性能的检测证明原件。

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因大厦烟感点位设计原因，装修设计者应充分注意，房间内的隔断分隔应设计位不到顶隔断，其中上部空余面积不小于30cm×80cm。

第十章空调设备改造规定

公寓、写字楼风机盘管做增加、移位或拆除，必须经物业处工程部批准后，方可进行。空调机房及户内风机盘管线路，不许私自拆卸、安装。电气线路应有专人进行（厂家人员）。

房间内原来的空调送风口、回风口可以根据室内装修要求移动，但不得改变原设计主风道，改动后的空调效果或因增设隔断而产生的空调问题，由业户或装修商负责。

增加后的送风风道必须假装保温层，其厚度标准不低于原有送风风道。

附件一

致：XX大厦物业管理处

关于：XX大厦座层单元装修事宜

本业主\\住户将委托（装修公司名称）负责题述单元的装修，请物业管理处协助该公司的装修工作。

本业主\\住户将约束上述装修公司及人员遵守《XX大厦房屋使用管理维修公约》及《XX大厦装修规则》，不影响周围邻里，不损坏公共建筑和设施，不对周围邻居的财产造成损坏。因本单元装修工作造成大厦或第三人的财产或其他合法权益损失，本业主\\住户将对造成的损失及其后果进行补救或经济赔偿直至恢复到原始状态或被损坏方认可为止。

业主\\住户：（如以公司名义购买，请加盖公章）

日期：年月日附件二

施工保证书

致：XX大厦物业管理处

我单位在贵物业管理处所管理的XX大厦座层单元进行装修施工，保证遵守你单位的《XX大厦装修规则》，严格管理我单位施工人员，做到安全文明施工。装修时执行国家现行有关法规及技术规范，水电不私拉乱接，对楼宇内原成品与半成品进行保护，不改变原设计及结构。如在施工过程中，由于我单位施工违反你单位《XX大厦装修规则》或造成公共设施、设备损坏及对其他房屋造成破坏，我单位负责赔偿损失，无偿修复。

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施工单位：公章：联系电话：

施工单位负责人签字：施工现场负责人签字：

年月日附件三

装修管理条例

本公约签署公布是以保障大厦整体人文环境、公共设施的完好及居民的安全、安宁为出发点。业主与施工单位全体人员愿支持物业管理处的要求，共同维护社区的生活品质，遵守下列条件，确保文明施工：

第1条施工时间：周一至周五，每天上午7:00进场至晚上22:00离开；周六、日施工，须提前两日报物业管理处保卫部批准。现场不得煮饭作菜，不得住人过夜，违反此规定每人次交纳管理补偿金100元。

第2条危险物品：非工程需要的易燃物品，尤其爆炸品、刀具、枪械严禁携入，如有发现停止施工，并交纳管理补偿金50－100元。

第3条人员管制：施工人员凭出入证进入工作区，并随身佩带；未作登记的人员，无关人员不得进入、逗留，如违反此规定每人次交纳管理补偿金50－100元。第4条变更管道：非必要性且未经物业管理处工程部核准不得改动电器系统，严格禁止改动上下水、供暖系统。违反此规定马上停工，施工队退场，解决后方可再开工，并交纳管理补偿金1000。

第5条煤气管道：依国家规定，严禁自行改动管路、阀门、总表或在设施两侧30公分设臵木制装修物品，更不得遮盖，以便接受有关单位的定期检查。违反规定马上停工，施工队退场，问题解决后方可再开工，并交纳管理补偿金1000。第6条隔间结构：不得破坏楼栋结构（包括墙体、立柱、过梁、阳台隔板等）及楼栋外观，如有需要必须向物业工程部提出申请核准，以免影响大楼安全。如违反条款交纳管理补偿金500元，并负责修复。

第7条厨厕防水：若要更换地面、墙面瓷砖，不得敲除破坏防水层或凿洞、穿孔，如不慎破坏，应主动向物业管理处工程部报告，进行勘察，采取补救措施，造成的全部损失由施工单位负责修复和赔偿，并交纳管理补偿金200－500元。第8条排水地漏：施工时应将地漏与洁具的排水口填塞保护，不得让砂石或木屑，布块掉入，造成管道堵塞，如有违反交纳管理补偿金100－200元并负责通理。第9条废物清运：因施工产生的废弃物，应用盛器搬运或用大塑料袋包装好，搬运至社区指定堆臵场，严禁由窗口、阳台直接向下倾倒，违反交纳管理补偿金100－200元。

第10条通道整洁：在进料或废料搬运时，必须避免污损地面、墙面，并及时清扫，在不慎损坏时，应向物业管理处工程部报告后，尽快进行修补改善，并担负工料费用及每人次交纳管理补偿金50元。

第11条空间占用：楼间通道是人员逃生用，严禁堆放物品，更不可作为工作场地，妨碍通行，违者交纳管理补偿金100元。

第12条活动区域：施工人员仅限施工现场专心工作，不得任意四处游走、逗留，社区庭园不得停留坐卧，违者清出现场。

第13条消防知识：施工人员中的现场指挥者，应熟悉消防知识，并配备基本消

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防设备。

第14条用电要求：施工使用耗电大之设备器械，必须经核准方可进场，施工需要的工作插座，应符合安全规定，并注意周围不得放臵易燃物质，不得任意搭接电源，以防电线走火及人员触电的现象发生，违反此项规定每人次交纳管理补偿金100元。

第15条报警处理：倘若发生意外事故，除及时抢救外，应迅速向大厦保安人员报告及时处理，不得延误。

第16条视讯天线：为维护全体收视效果，增移视讯插座应经物业管理处审查，并书面同意后方可施工，私自增移视讯插座每人次交纳管理补偿金200元。第17条违规处理：施工单位之一切行为，均由业主和施工单位负责人承担，如现场纠正不服管理者，没收工作证，要求停工直至业主确实协调改善，若不改进如发生安全问题及造成后果，没收全部押金，依情节做出赔偿。

第18条完全验收：施工单位完工撤场前，业主自行验收无问题后，向物业管理处工程部说明，协同至现场检查确实无结构、设施危害，则清点其迁出设备，并列出清单，签署通行条方可离开大厦。

第19条住户举告：若因施工干扰邻近住户，向物业管理处举告时，物业管理处有权要求施工单位停工并通知业主前来，共同要求施工方向受害住户致歉，以维护良好邻里关系，方可再开工，造成损失、延误由业主自行处理。

附件四

《装修管理条例》细则

一、施工单位违反以下规定，每人次交纳管理补偿金50元: 施工人员进入工作区域，未按规定佩戴装修工作证者；施工人员携带非工程需要刀具、枪械者；

施工人员携带非工程需要易燃物品、爆炸品者；施工人员在非施工区域内四处游走、逗留者；施工人员在大厦区域内无故停留、坐卧者；未作登记且与施工无关人员进入大厦者；

在进料或废料搬运过程中，造成墙面污损、废料遗洒、情节较严重者；施工人员在工作过程中，不文明施工者；施工人员在现场吸烟。

二、施工单位违反以下规定，每人次交纳管理补偿金100元:

未有业主\\住户给物业管理处的书面许可，施工人员现场煮饭作菜；施工单位使用耗电量大的设备器械，未经核准进场施工；施工单位使用不合格电源插座；施工单位及人员违章搭接电线；

施工单位违章堆放易燃物品，经纠正未有改善者；违反施工时间限制，超时装修施工；施工单位未按要求包装施工废弃物；

施工单位未按规定时间搬运施工废弃物；

施工单位及人员违章由阳台、窗口向下倾倒垃圾；施工单位及人员未按指定位臵堆放垃圾；

施工单位及人员违章在公共区域堆放施工物品；

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三、施工单位违反以下规定，每人次交纳管理补偿金200元: 施工单位未经物业管理处工程部核准，违章凿洞、穿孔；施工单位未经物业管理处工程部核准，私自增移视讯插座；施工单位未经物业管理处工程部核准，私自拆除破坏防水层；

施工单位未经物业管理处工程部核准，违章安装空调、封闭阳台；

施工单位在施工过程中，未作地漏与洁具排水口保护，造成管道堵塞；施工单位及人员违章在公共区域施工，阻碍通行；

四、施工单位违反以下规定，每人次交纳挂起补偿金500元: 施工单位未经物业管理处工程部核准，私自改动电器系统；施工单位未经物业管理处工程部核准，私自改动上下水；施工单位未经物业管理处工程部核准，私自改动供暖系统；

施工单位未经物业管理处工程部核准，私自改动各种管道、阀门；施工单位未经物业管理处工程部核准，私自改动各种能源仪表；

施工单位未经物业管理处工程部核准，私自破坏楼栋结构且造成不良后果；施工单位未经物业管理处工程部核准，破坏楼栋外观且造成不良后果；

施工单位未经物业管理处工程部核准，在总表设施两侧30公分内遮盖木制装饰物品；

施工单位及人员在进料或废料搬运过程中，造成墙面、地面污损较严重者；发生意外事故，施工单位未及时报告，造成一定损失者；

五、施工单位违反以下规定，每人次交纳管理补偿金1000元:

施工单位未经物业管理处工程部核准，私自改动电器系统、上下水、供暖系统，造成严重后果者；

施工单位及户主在未经物业管理处核准，私自安装防盗门、防盗窗及各种护栏等设施者；

施工单位未经物业管理处工程部核准，私自改动管道、阀门，造成严重后果者；施工单位未经物业管理处工程部核准，私自改动、破坏楼栋结构（包括墙体、立柱、过梁、阳台隔板）造成严重后果者；

施工单位未经物业管理处工程部核准，私自改动、破坏楼栋外观，造成严重后果者；

施工单位在进料和废料搬运时，污损地面、墙面，造成特别严重后果者；施工单位及人员违章施工，不服从管理者劝导且态度粗暴，情节恶劣者；

凡违反第五项1－7条，施工单位立即停工，施工人员退出大厦，钥匙交物业管理处保卫部，待解决问题后，方可继续施工；

凡违反第五项1－7条的施工单位，物业管理处将终止今后在大厦内的工程；

注：凡因违反装修管理条例细则，如果对大厦有各种破坏，污损等现象，施工单位须在交纳管理补偿金外另负责修复，如施工单位无修复能力，在交纳工料费、人工费、及相应赔偿金后由物业管理处修复。

附件五

装修开工证

XX大厦公寓座层单元

总承建商：

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负责人姓名：现场负责人：装修内容：墙面地面卫生间厨房阳台其它

开工日期：年月日完工日期：年月日注： 1、开工证须经物业管理处盖章，方可生效。

2、施工期间，须将开工证分别贴在户门外，以便保卫人员安全检查，无证不可施工。开公证不得涂改，否则作废。

3、装修公司（装修商）进入楼层单元施工现场后，每户型自备灭火器四个，以防止火灾和应急之用。

4、施工现场不得吸烟，需动火电气焊时到物业管理处保卫部开具动火证方可操作（电气焊人员应有操作证，否则不予办理）。

5、如需用电梯运料，请与保卫部联系，事先填好电梯使用单以便安排。 6、施工时，请将户门关好，以免影响他人。

7、大厦内禁止施工人员大小便，如需要请到楼外公厕方便。

装修承建商业主\\住户物业管理处盖章签署签署

日期：年月日? ? 附件5：XX大厦住户手册附件5：XX大厦住户手册

附件5：XX大厦住户手册

XX大厦住户手册

大厦概况

大厦名称：XX大厦

地址：北京市东城区XX大街X号邮政编码： 100000 大厦总机：

大厦物业管理公司：北京XX物业管理有限公司

大厦办公开放时间：

每周一至五：上午8 时至下午6 时每周六、日及公共节假日：休息

为保证各公司财产安全，凡在非办公开放时间进出大厦的人员请出示出入证并在大堂前台登记。

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切勿在单元内存放贵重物品或大量现金。

大厦内电梯运行时间：

本大厦一座设有五部客用电梯、一部载货电梯。大厦二座设有四部客用电梯、一部载货电梯。每周一至周五：客梯24小时

货梯：每天上午7：00至晚间22：00

注：大厦非办公时间内，物业管理处只保证一、二两座内各有一部客用电梯24小时运行。在22：00-7：00这段时间，如业主/租户需要使用货梯，请提前向物业管理处申请，获准后由工程部负责安排。并需交纳超时使用费。

各业主/租户将交纳的有关费用

物业管理费（按月交纳，如未按时交纳将被加收滞纳金，详见附件）各单元室内所用电费（按电表读数每月收取）通讯费用（电话费等）（按月交纳）

车位租金（只租用车位的业主/租户交纳）

保卫、保洁、工程服务费等（只有需要特殊服务的业主/租户交纳）

注：XX大厦的业权归各位小业主，各业主所拥有的单元的管理、保安、保洁与维护等，均由各小业主自己负责安排，大厦物业管理处负责大厦公共设施的维修、保养与公共区的保洁、保安等，各业主单元内如出现问题，大厦物业管理处各有关部门将协助业主/租户处理，在处理问题当中所发生的费用，将由各业主/租户自行支付。单元内的各项保险也应由业主/租户承担。

货物运输的有关规定

大堂

请勿从大堂内运输大件物品，请勿使用各种车辆运输物品，如遇特殊情况，可提前与1座302室物业管理处联系，大厦可根据情况特别安排，有事请与大堂经理联系。货梯

供客户运输各种，为保证客户财产的安全，请客户运输物品时，服从大厦管理人员的管理。将货物运出大厦时，请向大厦管理人员提交由贵客户签章的运出物品清单。

当客户需将大批物品运入大厦时，请提前与大厦保卫部联系。（电话65101622）保卫部将根据情况进行安排。

装修公司的材料运输，需到保卫部办理大厦出入的物品进/出门条。

六、搬入大厦时需办理的手续

请填写大厦入驻统计登记表；

请到302室物业管理处领取卫生间钥匙；办理水牌制作的有关手续；

如需租用停车位，请办理车位租用手续；

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与大厦管理部门签订《消防安全责任书》，办理入驻大厦人员出入证件；入驻大厦的涉外机构需按北京市公安管理部门要求填写有关登记表。

七、大厦冷、热提供时间

热风：大厦热风由北京市热力公司提供热源，按北京地区的规定，每年供热季为11月15日起至次年3月15日止，在这一期间大厦将24小时提供热风。

冷风：大厦在热风供应期以外的时间，将根据室外气温的变化和楼内大多数驻户的需求随时开始供应冷风。

每日供冷风时间为早8时至晚18时。

客户如需使用超时冷气，请提前二日向大厦物业管理处提出申请，并交纳超时使用费后，大厦将安排向该客户供应冷风。

八、物业管理处及下设部门

物业管理处设在大厦1座3楼302室。办公时间：

每周一至周五：上午 8：30至11：30 下午13：00至17：30 每周六、日及公共节假日：休息物业管理处交换机：65101618

客户于非办公时间内拨65101618，电话会自动转至保卫部为您解答。物业部（设在302室内）

职责：负责大厦管理部门与客户之间的沟通，解答客户的各种查询，处理大厦日常管理工作的协调等。联系电话：65101618

保卫部（设在大厦地下2层）

职责：负责整个大厦公共及24小时的安全巡察，保护大厦公共设施及财产的安全，检查消防隐患，避免火灾发生。保洁部（设在大厦地下2层）

职责：负责大厦公共区域的环境卫生及保洁工作。

注：业户/租户室内清洁由业主/租户自己负责，如需保洁部提供室内清扫服务，请与保洁部联系，所发生的费用，由业户/租户承担，基于保安原因，大厦内不希望大厦以外的清洁公司进入大厦。工程部（设在大厦地下2层）

职责：负责大厦公共设施、设施的保养与维修。

注：业户/租户室内设施如果出现故障，需要大厦工程部协助维修，工程部将视情况，并适当收取服务费。（详见工程有偿服务收费标准）收费处

设在1座302室，负责各种费用收取。如管理费、电费、部分房屋租金、电话费及租线费、地下车库存车位租金，等。收费时间：上午 9：00至11：30 下午13：30至16：00 周六、日及节假日休息

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防灾中心

如遇水灾、火灾、盗匪等紧急情况，请及时与中控室联系，电话：65101073 。

业主/租户办公垃圾处理

1、2座每个楼层的消防/货梯前室，均设有垃圾桶供客户放臵办公垃圾，如客户搬家或运大批货物，出现大量垃圾时，请及时与物业部联系，以便保洁部安排清运，以免影响自己和其它客户。

大厦内设有如下服务设施

邮电局：1座地下二层收发室：在大厦1座地下二层，邮局左侧（大厦尚未提供将信报分发到户的服务）洗衣店：一座地下二层，邮局左侧商务中心：1座地下二层

音像会议室：大厦1座301室(租用事宜请于65101618联系) 民航售票处：中央大厅，长安大戏院入口东侧

雇员餐厅：大厦内客户的午餐可到中央大堂1层天星快餐厅办理餐卡/月

餐厅、酒楼：在中央大堂一、二层，东西两侧（共四个）长安大戏院剧场：在一层中央大堂内

小电影院，迪斯科舞厅，啤酒屋：在中央大堂地下一层

广场及地下车库：大厦设有地下停车库，其使用方式为每月租用/ 或时租，分为固定车位和流动车位。

十一、紧急情况

如遇到停电的情形，部分的照明将自动由应急电源供应。如遇到火警时勿用电梯，应使用消防通道撤离。

附件6：XX大厦停车场管理规定

XX大厦停车场管理规定

进入停车场的车辆应服从管理人员的指挥。

地下停车场为私家专用停车场，车辆进出需持有室内车场停车证明方可进出。无证车辆谢绝进入。

地下车场的车辆须停放于固定车位，请勿乱停。

进出停车场的车辆请减速慢行，请按规定行驶线路和方向行驶。

严禁携带易燃易爆、剧毒、各种腐蚀性和有严重异味物品的车辆进入停车场。禁止闲杂人员进入地下停车场。

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请勿在停车场内洗车、修车和清扫车上杂物。严禁在地下停车场吸烟。

车辆进入车场后，请勿将贵重物品放在车内，由此造成的损失由车主自负。严禁漏油漏水的车辆进入车场。

请勿将车位改作它用，或在车位上加建临时或永久建筑。同时，车位及周围禁止堆放任何杂物。

地下车场车位的业主\\租户应按时到物业公司缴纳车位管理费。如因在停车场内行驶或停放过程中造成其他设备、设施或其他车辆损坏要负责赔偿。

车辆司机须服从停车场管理人员的疏导和管理，并保持行车距离，以免发生危险。车辆停放车库后应锁好车门，关紧车窗，关闭电源。持地下车辆进出磁卡及《停车证》的客户请务必分别保存，以免丢失。

阁下应做好车辆保险。管理公司将努力做好管理保护好业主\\租户的车辆，但对车辆在停车场出现的损失，管理公司不负责赔偿。

附件7：物业管理收费项目一览表

物业管理收费项目一览表收楼时一次性缴纳的费用收费项目收费标准备注公寓首期管理费 5.40美元/建筑平米三个月管理费商场写字楼首期管理费 9.00美元/建筑平米三个月管理费公寓首年度采暖费按实际天数交楼首日-3月15日公共设施维修基金 2%的购房款政府规定公寓管理押金 5.40美元/建筑平米相当于3个月管理费商场写字楼管理押金 9.00美元/建筑平米相当于3个月管理费公共服务性收费收费项目收费标准单位备注公寓管理费 1.80美元/建筑平米*月按季度收取商场写字楼管理费 3.00 美元/建筑平米*月按季度收取地下停车场管理费 200.00 元（人民币）/车位*月按季度收取代收代缴的费用公寓部分电费元（人民币）/度按供电局收费标准首、二层商业电费元（人民币）/度按供电局收费标准定量内公寓自来水费元（人民币）/吨按自来水公司标准公寓热水费 10.00 元（人民币）/吨公寓采暖费 30.00 元（人民币）/建筑平米*供暖季每年10月份收取单元装修需缴纳的费用装修管理押金 15.00 元（人民币）/建筑平米凭收据无息退还 ≌

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装修审图费垃圾清运费隔墙拆除费装修工作证工本费装修工作证押金其它费用客户特约维修服务 2.00 5.00 2.00 10.00 20.00 元（人民币）/建筑平米元（人民币）/建筑平米元（人民币）/平米墙面元（人民币）/张元（人民币）/张装修时一次性收取装修时一次性收取凭证无息退还按照材料和人员成本结算附件8：入伙通知书

入伙通知书

关于：北京市XX公寓座楼单元（以下称“该楼房”）买方：

阁下/贵司购买的该楼房，建筑工程已完成，并通过北京市有关部座检验。敝司特通知阁下/贵司，该楼房现可以交付使用。

请阁下/贵司于本函件发出之日起15天内按下列地点，时间办理收楼手续，包括签署管理公约及有关文件，交付有关费用，验收房间并领取房间钥匙；阁下/ 贵司前来办理收楼手续时，请提前与物业管理公司联系。

地点：北京市XX公寓一层西侧物业管理公司办公室

时间：每周一至周五上午9：30至11：30 下午1：30至4：30 每周六、日及法定节假日休息（如阁下需于休息日办理收楼，请提前通知管理公司）

联系电话：

注：请阁下务必于办理收楼手续前在发展商处完成下列事项：

结清剩余楼款，办理完购房手续，并取得开发商签署的《办妥购房手续确认书》；交清公共维修基金；

签署《使用、管理、维修公约》承诺书。

到物业公司办理收楼手续时，请阁下随身携带下列文件：该楼房的内销商品房预售契约正本及复印件各一份；如阁下/贵司已将该楼房押，请出具抵押时签发的，收讫前述预售契约正本的证明文件及复印件；由北京XX寓有限公司签发的《办妥购房手续确认书》；收楼人身份证明文件；

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以个人名义购买的该楼房，产权人应携带与预售契约所载的阁下的身份证/护照相符的身份证及复印件。

以公司名义购买的该楼房，应由贵司董事会出具加盖有公司公章的授权书，指派代表办理收楼手续，授权书中应注明所派代表的身份证号码。 1，被授权人应携带授权书及本人的身份证及复印件。 2，公司公章。本函件。

办理收楼手续时须交纳的费用（人民币）：

管理基金及地下车位管理基金（根据国家规定，按购房款的2%收取）元

管理费押金及地下车位管理费押金（相等于2个月的管理费）元

首月管理费及地下车位管理费（1999年月日至月日）元

98和99年度供暖费（每平方米建筑面积20元人民币）元

有线电视光缆基金（每户一次性交纳）元

本年度有线电视收视费（每户每年）元

共计（人民币）：元

北京XX公寓有限公司一九九九年月日

须与开发商商讨的问题

1. 收费方案协议及帐号、支票抬头、发票收据、美圆与人民币汇率的确定。 2. 有线电视光缆基金（共计300元/端）和收视费（144元/端*年）是否收取。 3. 管理费收费起始日期的确定以“房屋交付使用通知书”中规定的日期为准。 4. 卫星电视收视费（大厦共计20万元/年）。 5. 电话移机如何办理。

6. 电话的报装办法，安装办法。 7. 物业管理用房。 8. 收发室的位臵。

9. 停车场停车位的数量、使用方法和分配原则。 10. 地面停车位的收益属于全体业主。 11. 住户的信箱。

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12. 大厦的地址证明。 13. 楼层水牌。

14. 保修期内房屋质量问题的维修办法。 15. 收楼时房屋质量问题的维修办法。 16. 单元室外空调机组占用空间的分摊。

17. 天台的归属权，天台是否可作广告及其收益权。 18. 开发商自留部分及地下库房的物业费交纳方法。 19. 大厦实测面积何时进行。

20. 一、二层商用部分门楣处可否粘贴公司名称，玻璃窗内布臵广告。 21. “整层与半层购买的买家不可占用公共走道”是否需要写入公约。 22. 各单元公司名称如何张贴的规定是否需要写入公约。

23. 汽车停车泊位不足，汽车年审的停车泊位证明只提供给购买和长期租用车位

的业主。

24. 抱怨无员工餐厅。（楼书内有此承诺） 25. 抱怨无员工浴室。（楼书内有此承诺） 26. 自行车存放的办法及地点的确定。 27. 空调安装及冷凝水处理规定。 28. 防盗门、窗安装规定

29. 保修期过后，水、电、煤气计量表和发展商赠送设备的维修更换责任（是否