康泰花园小区可行性研究报告 - 图文

班级：2011级房地产经营管理 姓名：王希梅 学号：12011244945

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指导老师：赵小勇

目 录

第1章

1.1. 1.2. 1.3. 第2章 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 第3章 3.1. 3.2. 3.3. 第4章 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 第5章 5.1. 5.2. 第6章 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 第7章 7.1. 7.2. 7.3. 第8章 8.1. 8.2.

总 论 .................................................................................................................................... 4 项目背景与概况 ..................................................................................................................... 4 主要技术经济指标 ................................................................................................................. 8 问题与建议............................................................................................................................. 8 项目投资环境与市场研究 ..................................................................................................... 9 投资环境分析 ......................................................................................................................... 9 区域房地产市场分析 ........................................................................................................... 11 销售预测............................................................................................................................... 15 营销策略............................................................................................................................... 19 建设规模与项目开发条件 ................................................................................................... 20 建设规模............................................................................................................................... 20 项目概况现状 ....................................................................................................................... 21 项目建设条件 ....................................................................................................................... 21 建筑方案 .............................................................................................................................. 25 设计依据............................................................................................................................... 25 项目设计主题和开发理念 ................................................................................................... 26 项目总体规划方案 ............................................................................................................... 27 建筑设计............................................................................................................................... 28 结构设计............................................................................................................................... 29 给排水设计........................................................................................................................... 30 节能节水措施 ...................................................................................................................... 31 设计依据............................................................................................................................... 31 建筑部分节能设计 ............................................................................................................... 31 环境影响评价 ...................................................................................................................... 32 编制依据............................................................................................................................... 32 环境现状............................................................................................................................... 32 项目建设对环境的影响 ....................................................................................................... 33 环境保护措施 ....................................................................................................................... 33 劳动卫生与消防 .................................................................................................................. 34 指导思想............................................................................................................................... 34 职业安全卫生健康对策与措施 ........................................................................................... 34 消防设计............................................................................................................................... 35 投资估算与资金筹措........................................................................................................... 36 投资估算............................................................................................................................... 36 资金筹措............................................................................................................................... 37

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第9章 9.1. 9.2. 9.3. 9.4. 第10章 10.1. 10.2. 10.3 第11章 11.1. 11.2.

财务评价 .............................................................................................................................. 38 项目评估依据 ....................................................................................................................... 38 财务评价基础数据的选择 ................................................................................................... 38 财务评价............................................................................................................................... 38 不确定性分析 ....................................................................................................................... 39 社会评价 .............................................................................................................................. 38 项目对社会的影响分析 ....................................................................................................... 38 风险分析............................................................................................................................... 39 社会评价结论 ....................................................................................................................... 40 研究结论与建议 .................................................................................................................. 40 可行性研究结论 ................................................................................................................... 40 建议 ...................................................................................................................................... 41

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第1章 总 论

1.1. 项目背景与概况

1、项目名称：

康泰花园居住小区一期项目 2、承办单位概况

单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司 单位性质：有限责任公司 注册资金：2000万元

单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号 业务范围：房地产开发、销售

建设单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业。 衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。

3、可行性研究报告编制依据 （1） 与委托方签订的咨询协议；

（2） 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；

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（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；

（4） 《城市房地产开发经营管理条例》； （5） 《房地产项目经济评价方法》。 4、编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对康泰花园居住小区一期项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

5、项目提出的理由

① 项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。

② 项目对城市建设将起到促进作用

2007年12月24日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。

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衡阳作为“3+5”新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5”城市群发展建设的环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形象建筑，提高衡阳城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业2010年规划，未来10年内湖南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。

目前，衡阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善衡阳市人民的居住条件已经成为衡阳市政府特别关心的问题之一。同时，随着衡阳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使衡阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

康泰花园居住小区一期项目符合衡阳城市建设总体规划，贯彻了 “3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。

③ 解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加衡阳市当地社会就业岗位作出一定的贡献。

6、拟建地点

本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米,

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距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。

7、预期目标

康泰花园居住小区一期项目拟在占地面积20,936.7平方米的土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为65,913.47平方米的3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。

8、主要建设条件

康泰花园居住小区一期建设项目是“康泰花园”房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了加快招商引资力度，加快衡阳城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把衡阳建设成为区域性中心城市，珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风光带堤路工程的建设。经考察，在中国2006年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产开发有限公司，对该项目进行投资建设，并成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员。将东岸风光带南段建设项目纳入省、市重点项目。考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，对该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发[2006]20号文，“关于《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》的通知，该通知第五条规定用地控制范围。“在湘江东岸南段堤咱东厢可开发的土地范围内，根据投资方从事基础设施建设的投资额加20%的回报率确定补偿用地面积，作为投资方的开发用地，由市规划、国土资源等部门经依法批准后将用红线划归投资方实行控制开发”。第六条规定了东厢用地出让价。“已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权；正在改制的企业，按市政府和省政府相关文件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司（原三机厂）、市住宅公司、砂石公司等单位座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发，市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。

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1.2. 主要技术经济指标

序号 1 2 2.1 2.2 2.3 3 4 5 6 7 8 9 10 项目 总用地面积 规划总建筑面积 其中：住宅建筑面积 其中：1-2层商铺建筑面积 其中：地下停车场建筑面积 建筑密度 容积率 绿地率 项目总投资 财务净现值 财务内部收益率 静态投资回收期 动态投资回收期 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ % % 万元 万元 % 年 年 数值 20,936.7 65,913.47 47,652.3 7419.1 10842 24.4 2.63 38.3 11,650.44 3,001.06 73.86 0.83 0.88 1.3. 问题与建议

项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。

根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 衡阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。

充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。

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第2章 项目投资环境与市场研究

2.1. 投资环境分析

1、 国家政治经济形势及有关政策

2007年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121,381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96,328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。

固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。

全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。

中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。

2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素

2007年，衡阳市实现生产总值（初步核算）823.51亿元，增长15.3%。其中第一产业增加值201.4亿元，增长 4.1%；第二产业增加值335.43亿元，增长20.2%；第

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三产业增加值286.68亿元，增长17.3%。按常住人口计算，全市人均生产总值12287元，比2000年增长213.8 %，翻了一番。近五年，是衡阳经济发展较快的五年，经济总量从2003年的432.34亿元，增加到2007年的823.51亿元，年均增长速度达到11.99%。经济结构发生明显变化，第二产业比重上升，2007年二产业占GDP的比重达到40.73%，比2003年上升5.23个百分点。一产业占GDP比重较2003年下降0.55个百分点。主要经济结构比重见图2。就业再就业成效显著。年末就业劳动力397.5万人，新增就业人员5.75万人，其中城镇新增就业人员5.61万人，其中下岗失业人员再就业4.19万人。组织农村劳务输出5.3万人。年末城镇登记失业率为4.3 %，就业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。全年居民消费价格总水平比年初上升5.27个百分点，其中,服务价格上涨1.23个百分点。商品零售价格上涨6.47个百分点。食品类价格上涨12.31个百分点。房屋销售价格上涨5.49%，其中商品房销售价格上涨7.23%。安全生产形势好转，全年共发生各类安全事故864起，同比下降14.88％；死亡242人，同比下降26.89％；亿元GDP生产安全事故死亡率为0.55，道路交通万车死亡率10.1；煤炭百万吨事故死亡率8.3；工矿商贸企业十万从业人员生产安全事故死亡率3.75，四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度的下降。

2007年，衡阳市人口和计划生育工作稳定发展。年末全市户籍人口728.83万人，其中城镇人口300.43万人，增长11.8%；乡村人口428.45万人，下降6.4%。人口出生率11.32‰，人口死亡率6.32‰，人口自然增长率5.00‰。城乡居民生活继续得到改善。2007年衡阳市全部职工年平均工资17673元，月平均工资1473元。城市居民人均可支配收入10681 元，比上年增长16.54 %；扣除物价因素，实际增长10.7%。农民人均纯收入4885元，增长14.53%，实际增长8.8%。城市居民人均生活消费7608元，比上年增长15.3%，扣除物价因素，实际增长9.5%；农村居民消费3554元，增长14.02%，实际增长8.5%。2003-2007年城乡居民人均收入情况见图6和图7。社会保障事业稳步推进。 年末全市五项社会保险扩面19.31万人次，参保总人数196.66万人次，征缴基金17.26亿元（含企业养老保险清欠），支付各项保险待遇20.98亿元。其中企业养老保险新增参保人数3.74万人，参加社会养老保险人数65.45万人，其中职工数46.22人，离退休人员19.35万人；参加企业改制保险的单位155家，参加失业保险的职工人数13.04 万人；基本医疗保险的参保人数达50.87人，新增4.61

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万人，其中职工34.79万人，离退休人员16.09万人。参加工伤保险人数22.12万人，参加生育保险人数35.09万人。居民享受最低生活保险的对象共有20.18万人，城市居民领取失业保险人数0.89万人，基本做到应保尽保。

2007年，衡阳市固定资产投资较快增长，投资结构进一步优化。全社会固定资产投资完成227.9亿元，比上年增长28.3%。从产业投向看，第一产业投资3.4亿元，与去年持平；第二产业投资114.9亿元，增长52.4%；第三产业投资109.6亿元，增长10.8%，工业投入明显加大。全年工业完成投资114.9亿元，比上年增长53.3%。其中制造业完成投资82.1亿元，占工业投资的比重为71.5%；电力、燃气及水的生产供应业完成投资8.5亿元，占工业投资的比重为7.4%。社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额23.5亿元，增长41.7%，最近五年是衡阳投资额增加最快的五年。

2.2. 区域房地产市场分析

1、衡阳房地产市场区域分布及特点 ① 主城区板块

主城区为衡阳市老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城区比较有代表性的有熙园、中泰·峰境、亚华名都、世纪名城等。

主要特征：市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，多为高层，居住环境一般，小区景观，面积以中、大户型为主，售价多为1800-3000元/平方米左右。

② 华新开发区板快

华新开发区位于衡阳市西部，是衡阳市新的行政中心，市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区，已形成一定的规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。衡阳市民对华新区的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为衡阳市民购房置业的首选区域。

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主要特征：普遍的楼盘规模比较大,档次相对其他几个区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺销,四房面积一般在160-190平方米。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区快。

③ 立新片区板块

相对其它几个区域而言，立新区虽然离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通、购物、休闲、商业、生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本的生活配套设施，生活的氛围远未形成。

主要特征：片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘一般中低档次，主要通过价格优势抢占市场份额，如蒸湘奥运世纪城为代表的楼盘，价格相对比较低。

④ 江东板块

江东板快早期给人的印象是城区较老、杂乱，缺乏大型基础配套设施，但是随着这几年的大型市政配套建设，尤其是沿江路风光带的建设，区域内的绿化空间、居住环境等都大大提升，江岸沿线正催生着衡阳未来的江景豪宅板快。

主要特征：早期楼盘少，档次低，规模少，楼盘素质一般中档次以下，普遍价格比较低，但沿江的楼盘价格相对比较高，随着风光带的建设，沿江路将发展成为衡阳的豪宅地标。

2、衡阳房地产投资分析

2001-2007衡阳房地产开发投资情况一览表30201002001200220032004200520062007

23.515.987.4811.5112.4813.2316.59房地产开发完成投资额(亿元)从上面的图表数据中可以看出，衡阳房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2003年，一次是2007年。2003年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说

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是华新开发区的正式启动，而2007年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。

从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下：

年 份 房地产开发投资金额（亿元） 增长幅度 2004 12.48 8.43% 2005 13.23 6.01% 2006 16.59 25.4% 2007 23.51 41.71% 上表中很明显，2006、2007年是衡阳房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于衡阳房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是2006年就开始兴建的项目，只经过1-2年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。

3、衡阳房地产供求分析 1）供给分析

5004003002001000460.13248.4181.482004271.4994.42311.5883.99200697.8420052007

商品房施工面积(万平方米)年 份 商品房施工面积（万平方米） 其中新开工面积（万平方米） 新开工面积增幅 其中新开工面积(万平方米)2005 271.49 94.42 15.88% 2006 311.58 83.99 -11.05% 2007 460.13 197.84 135.55% 2004 248.14 81.48 33.4% 2007年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达135.55%,与市场投资呈现着明显的正比递增关系，2007年可以算是一个不折不扣的衡阳房地产开发年。

2）需求分析

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2004-2007商品房销售面积一览表15010050020052006商品房销售面积(万平方米)200786.35107.85120.92

2007 120.92 12．12% 年 份 商品房施工面积（万平方米） 增幅 2005 86.35 14．08% 2006 107.85 24．90% 2004-2007商品房销售总额一览表2015105013.517.429.6820052006商品房销售总金额(亿元)2007

2007 17.42 29．04% 年 份 商品房施工面积（万平方米） 增幅 2005 9.68 16．04% 2006 13.5 39．46% 从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。

4、衡阳房地产市场特征分析：

综上所述，我们可以对近几年衡阳房地产市场的特征总结如下：

① 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。 ② 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。 ③ 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。

④ 产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。

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5、2008年衡阳楼市分析 ① 衡阳房地产市场走势

随着国家宏观调控政策的贯彻落实，衡阳2008年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：

1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。

2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。

3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。

② 2008年衡阳楼市走势

对衡阳房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2008年楼市房价依然有一定的上涨空间。

2.3. 销售预测

1、项目需求分析

本项目所在地珠晖区是衡阳市最大的一个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处衡阳市湘江东岸南段，西与风景优美的沿江风光带唇齿相依，南至望江路与著名的东洲岛隔河相

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望，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在衡阳珠晖区打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造衡阳高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿河而居成为衡阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。

2、项目销售目标群定位

本项目规划为衡阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下： ① 一类客户：企事业单位职工

本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中钢衡重企业职工、衡阳铁路部门职工等等。

1）中钢衡重企业职工

衡阳中钢衡重设备有限公司（原湖南金阳机电设备制造有限公司）是集科研、设计、制造开卷机、卷取机及卷筒为一体的专业公司。公司从1964年开始研制卷取机卷筒，经过四十多年的发展，成为卷取设备的专业化生产企业，能生产各种冷轧开卷机、卷取机。产品遍布全国板带材生产线，并出口日本、南非、马来西亚等国。公司占地面积26000平方米，固定资产1亿元。年产值达2.5亿元。

该企业有超过十年未建设过单位住房，员工及家属近3万人，该部分客户将会成为湘水明珠购买主力客户群，预计可购房800-1000套。 2）衡阳铁路部门职工

衡阳铁路系统，包括中铁五局员工及家属近5万人，目前集中居住在珠晖区和平乡、苗圃一带，居住环境较差，交通不便利，该部分客户将会成为湘水明珠的购买主力客户群。

② 二类客户：周边的私营业主

项目毗临衡阳火车站，周边的中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城、东方广场、创富商城、广东路批发街等几大衡阳主力批发市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。

③ 三类客户：周边学校老师

珠晖区学校众多，从小学到大学皆而有之，如珠晖区实验小学、衡阳师范学院、

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衡阳工业大学、衡阳机械技术学校、衡阳财政学校等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。

④ 四类客户：珠晖区公务员

珠晖区公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于江东缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而湘水明珠的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从江西重新转移到江东。

⑤ 五类客户：衡阳在外地成功人士

目前湘江边乃至整个衡阳，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区，对于在外工作的衡阳籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为湘江边唯一的别墅区，湘水明珠无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是刘和平等名人作为湘水明珠的准业主，对项目内在品质的提升是更大的促进。

衡阳人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。

⑥ 六类客户：各下辖县区、乡镇成功人士

“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠的销售也将起到很大的促进作用。

⑦ 七类客户：各地房地产投资人士

衡阳房价目前在全国来讲都偏低，2007年全国地级市房地产销售平均价格2700元/㎡,衡阳现在的水平还不到2300元/㎡，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。

本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近500批客户慕湘水明珠风光带的名声前来公司作登记，希望能第一时间购买到康泰花园的房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期3个月的蓄客期，计划储备客户3000批以上。

2、 销售计划

鉴于目前康泰花园工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。 ① 销售量

一期工程1至3号楼标准层住宅372套，总建面积65913.47㎡，可销售额约2.

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亿；

② 销售进度

本项目预计2008年10月初开盘：

? 开盘后一个月内，即至2008年11月底，完成总销售任务的50%，约186套住 宅，销售金额约9000万；

? 开盘后三个月内，即至2009年1月底，完成总销售任务的70%，约260套住宅，销售金额约1.4亿；

? 开盘后六个月内，即至2009年4月底，完成总销售任务的80%，约298套住宅，销售金额约1.60亿；

? 开盘后九个月内，即至2009年7月底，完成总销售任务的90%，约335套住宅，销售金额约1.8亿；

? 开盘后十二个月，即至2009年10月底，完成总销售任务的100%，约372套，销售金额约2亿。 3、 销售收入预测 1）周边城市房价比较：

许多业内人士认为，衡阳目前房价水平处于全省中等水平，经济发展潜力大，在未来相当长的一段时间里，将有比较好的成长空间，2007年10月下旬，由省建设厅、统计局、国土资源厅、发改委、中国人民银行长沙中心支计行，湖南银行监局，国家统计局湖南调查总队等部门在长沙召开的全省前三季度房地产市场联席会议上获悉：全省商品房住宅均价为2291元/平方米，衡阳的均价为1972.9元/平方米，低于全省平均水平。从周边城市开发办了解到部分城市前三季度商品房均价，长沙为3709元/平方米，邵阳房产均价为2222元/平方米，永州市新建商品房平均销售价格为1562元/平方米以上。郴州城区新建商品均价在1905元/平方米以上。从单纯的书记来看，衡阳的房屋均价低于长沙、邵阳，略高于郴州、永州，处于中等水平。

在衡阳市开发协会第三届理事会换届选举会议上，市城建开发办主任田世凡的发言中发现，衡阳房地产发展分为三个阶段：90年代至2001年为第一极端，这一阶段主要表现为房地产的起步和调整；2002年至2006年为第二阶段，这一阶段是衡阳市房地产开发行业发生翻天覆地的一个重要阶段，也是谱写衡阳市房地产开发行业新篇

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章的一个重要时期。这一阶段全市共完成开发投资61.29亿元，完成土地开发面积117.81万平方米,竣工房屋面积434.39万平方米,实现商品销售额33.29亿元。2007年开始进入第三阶段，衡阳楼市经过前两阶段的发展后，已向品质、人文、居住等高端方向发展。

经过前面两个阶段的准备，许多业内人士认为，衡阳房价上涨已是万事惧备，并且已经在现在楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺的土地，协议出让方严管后，地价还有进一步上升的趋势；其三是建材价格在上涨，提高了建筑成本；第四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨；最后城市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展。这些因素将让衡阳房价面临快速爆发的到来。2007年6月份时，衡阳商品房均价为1972.9元/平方米,但到年底已经突破2000元/平方米,上涨势头迅猛。 2）衡阳楼市价格现状：

根据衡阳业内人士市场调查，衡阳电梯楼价大致如下：中泰峰景均价3000元/平方米，愉景湾均价2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江东的云森湘江风光2600元/平方米，月畔湾2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。

3）项目销售价格定位：

根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于2700元/㎡；其中1号住宅楼销售均价2800元/平方米，2号住宅楼销售均价2650元/平方米，3号住宅楼销售均价2800元/平方米，1号至3号楼公共停车场3000元/平方米，3号楼一层商铺销售均价9000元/平方米，3号楼二层商铺销售均价5000元/平方米，本项目预测销售总收入为65913.423万元，详见附表五《销售收入及税金估算表》。

2.4. 营销策略

本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：

1、推广渠道 ① 报纸广告

包括衡阳日报、衡阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新

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品前1－2周进行3－4次推广既可。

② 短信推广

成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。 ③ 影视广告

当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。

④ 单张派发

贯穿项目营销始终的宣传利器，衡阳地方小，人口集中，单张派发能起到良效。 2、媒体宣传组合

开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传康泰花园，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在衡阳的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。

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公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。 路桥广告：贯穿项目营销始终。

影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。 衡阳报纸：开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。 单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到衡阳的每一个角落。 短信推广：一般一个月派发4－6次，开盘前每周发送2－3次。

公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况举行。

第3章 建设规模与项目开发条件

3.1. 建设规模

本项目总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,建设内容为3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房（其中

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住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。

3.2. 项目概况现状

1、地点与地理位置

本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望；距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。

2、土地权属类别和土地状况

本项目开发建设的土地位于衡阳市珠晖区荷花坪154号地区，面积为20,936.7平方米。经衡阳市人民政府国用（2006）第A102843号国土使用证批准为城镇单一住宅用地。

本项目土地的开发建设规划，已经衡阳市规划局审议通过。

3.3. 项目建设条件

1、地形、地貌、地震情况

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衡阳市处于湖南省凹形面的轴带部分。周围环绕着古老宕层形成断续环带的岭脊山地，内镶大面积白垩系和下第三系红层的红色丘陵台地，构成典型的盆地形势。衡阳盆地南高北低。整个盆地南面地势较高，1000米以上的山中东西连绵数十公里，而盆地北面相对偏低，衡山山脉虽较高，但各峰呈峰林状屹立于中间，其东西两侧都有较低的向北通道，其东侧的湘江河谷两岸海拔高度均在100米以下。整个地形由西南向东北复合倾斜，而盆地由四周向中部降低，呈现1000米，800-700米、400-300米、150米四级夷为平面。地貌类型以岗丘为主。四周山、丘围绕，中部平、岗丘交错。东部为罗霄山余脉天光山、四方山、园明坳；南部为南岭余脉塔山、大义山、天门仙、景峰坳；西部为越城岭的延伸熊罴岭、四明山、腾云岭；西北部、北部为大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面积分布白垩系和第三系红层，构成衡阳盆地的主体，面积3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常宁的天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁东县的腾云岭，海拔1044米。东北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高点为衡山祝融峰，海拔1290米，最低点为衡东的彭陂港，海拔只有39.2米。整个地形比降为7.9‰。地貌类型以岗丘为主，山地占总面积的21%，丘陵占27%，岗地占27%平原占21%，水面占4%。境内有河长5公里或流域面积10平方公里以上的江河溪流393条，总境长达8355公里，河网密度为每平方公里0.55公里。发源于广西兴安的湘江干流，自祁东归阳镇入境，依次流经祁东县、衡南县、常宁市、市区、衡阳县、衡山县和衡东县，境内长226公里。境内流域面积在3000平方公里以上的湘江一级支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水电资源理论蕴藏量87.61万千瓦，可供开发量64.17万千瓦。 衡阳资源丰富，物产众多，开发前景诱人，是全国著名的“有色金属之乡”、“非金属之乡”和“鱼米之乡”。金、银、铜、铁、铅、锌、煤、岩盐、高岭土、钠长石等百余种，储量丰富，在国内外占有重要地位。

根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度分区（g）＜0.05，地震动反应谱特征周期为0.35s，对照地震基本烈度＜Ⅵ度，属弱震区。

2、气候条件

衡阳地处亚热带，属中亚热带季风湿润气候，四季分明，光热充足，全年平均气温为16—18℃，日照时数1300—1800小时，无霜期长达260—310天，自然资源极为

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丰富。

①气温

年平均气温 18.4℃ 一月份气温 3.5℃ 七月份气温 28.3℃ 极端最低气温 -2.9℃ 极端最高气温 38.7℃ ②降水量

年平均降水量 1660.4mm 年降雨天数 150天 日最大降水量 192.5mm ③湿度

最冷月平均相对湿度 81% 最热月平均相对湿度 75% ④风

风速年平均值 2.7m/s

主导风向 夏季 NNW 2.6m/s 冬季 NNW 2.8m/s 30年一遇最大风速 23m/s ⑤最大积雪深度 10cm ⑥最大冻土深度 5cm ⑦全年日照时数 1717.0h 3、水文地质

衡阳水系属湘江水系，由湘江和涟水、涓水为主体构成。总长603公里的36条大小河川呈树枝状分布市境，是典型的江南水乡，水资源总量为40.92亿立方米，其中地表水34.62亿立方米，地下水6.3亿立方米。水资源特点一是本地地表水的地区分布差异较小，多年平均径流深度的变化范围在550—700毫米之间；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、涟水、涓水到衡阳市总汇集面积达7.72万平方公里，总

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量为581.34亿立方米，客水为本地水的18.5倍。但客水资源目前只利用了3亿立方米。

4、交通运输条件

衡阳交通发达，在全国45个公路交通主枢纽城市中处于重要地位，京广、湘桂铁路交汇于市区，开工建设的京广与京九铁路南段联络线也汇接于衡阳。衡北编组站以其吞吐量大、现代化程度高成为全国铁路大型编组站之一，平均日到达、发送货列1.2万辆。公路纵横交错、四通八达，京珠高速公路与衡昆高速公路在衡阳Ｔ接，北京至广州的107国道、衡阳至广西凭祥的322国道、连接湘赣闽南部的“三南公路”贯穿全境。水上运输便利，湘江上溯潇水，下入洞庭，通江达海，常年可通千吨级轮船。市区距长沙黄花国际机场约170公里，行程约2小时。

衡阳作为全国45个公路主枢纽之一，不仅是不同运输方式的连接点，也是物流的集散地，这里的水运资源也十分丰富，境内有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年来，衡阳市大力发展水路运输，努力构筑铁路、公路、水路“三位一体”的立体交通网络，并从抓基础设施入手，切实加强水路航道港口建设，实现了质的飞跃。

5、生态环境条件

风水有云：宅居者“藏风聚气，得水为上”,项目在地域上净水面宽幅长达约800米,属湘江衡阳段最为宽阔之地,水脉绵长而流远,整体呈江水环抱之势,处态不凡,俯瞰广远,吞吐万汇,敛气纳财,乃物阜人丰之天象,足以世袭湘江千年贵胄气脉。

本住宅开发项目位于衡阳市湘江东岸南段，相傍湘江河，西面紧靠风景秀丽的湘江风光带，东至规划中的小区小学与中天路相连，南到望江路与衡阳市著名的东洲岛隔河相望,今日的东洲岛，森林茂密，鸟语花香，香烟缭绕。仁者乐岛，智者乐水，临岛而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀。临江观岛，诗情画意，自然生活，这正是中国人所追求的理想居家之地。

6、施工条件

本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而湖南省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。

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7、政策环境

本项目的建设符合衡阳城市建设总体规划和衡阳市珠晖区总体规划，贯彻了衡阳市政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。目前，衡阳珠晖区已经成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员，考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，区政府下发了衡政发[2006]20号文，“关于《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》的通知，将本项目纳入省、市重点项目，，享受区政府给予的有关有关优惠政策。

第4章 建筑方案

4.1. 设计依据

1、《城市居住区规划设计规范》 GB50180-93（2002年版） 2、《民用建筑设计通则》 GB50352-2005

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3、《高层民用建筑设计防火规范》 GB50045-95 4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 GB50067-97 5、《城市规划编制办法》

6、《衡阳市城市规划行政技术准则》 7、衡阳市2004年城市总体规划 8、本项目邻近的湘江风光带设计

4.2. 项目设计主题和开发理念

湘水明珠，地处被誉为衡阳八景的“平沙落雁”——东洲岛之侧，立于湘江东岸，“远眺峰峦峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然禀赋，属居家养生之风水宝地。项目所处的“湘江东岸风光带南段工程”属于衡阳市政府重点打造的“历史文化长廊”，全长3.2公里，独享原生态江岸文化，成就区域唯一性大规模江景文脉大宅社区。

项目建筑设计由全球知名的“澳大利亚汤臣邓肯建筑设计事务所”承接，该设计公司接触项目初期，即被衡阳所蕴藏的厚重文化所折服，即付倾囊之力用建筑的方式让湘水明珠所创造的辉煌得以延续、绽放的光芒得以升华。在建筑设计上，以江景为导向，考量衡阳当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。

在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造国际生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。

湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。

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4.3. 项目总体规划方案

1、规划设计原则

① 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； ② 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；

③ 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间； ④ 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。 2、项目结构和布局

本项目总体规划领先于湖南和衡阳众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积20,936.7平方米，总建筑面积为65,913.47平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在衡阳房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人

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们诠释“新居住文化”的阳光理念。

① 独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到湘江岸边，真正做到景观的均好性。

② 更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。

③ 充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。 ④ 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。 3、住宅物业类型和商业布局

本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美的湘江边布置联排住宅水岸岛居，同时办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。

本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。

4.4. 建筑设计

1、主要规范及标准

《建筑结构荷载规范》 [GB50009-2001] 《建筑地基基础设计规范》 [GB50007-2002] 《混凝土结构设计规范》 [GB50010-2002] 《建筑抗震设计规范》 [GB50011-2001] 《建筑桩基技术规范》 [JGJ94-94] 《地下工程防水技术规范》 [GB50108-2001] 《砌体结构设计规范》 GB50007-2002 《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-2002 《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》 JGJ6-99 《建筑地基处理技术规范》 JGJ79-2002 《人民防空地下室设计规范》 GB50038-94

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《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：93 2、建筑风格及立面特点

① 依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。

② 在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学

③ 建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。

3、建筑户型特色

① 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。

② 充分考虑衡阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。

③ 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。

④ 户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。

⑤ 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。

4.5. 结构设计

1、指导思路

在结构设计中充分考虑以下内容：

Ⅰ、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。 Ⅱ、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。 Ⅲ、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。 2、结构设计

结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。

3、结构选型：

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6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。

4、地下室设计

地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。

4.6. 给排水设计

1、给排水 ① 设计规范

1) 《建筑给水排水设计规范》 [GB50015-2003]（03年版） 2) 《建筑灭火器配置设计规范》 [GB50140-2005]

3) 《自动喷水灭火系统设计规范》 [GB50084-2001]（05年版） 4) 《建筑设计防火规范》 [GB50016-2006] 5) 《室外给水设计规范》 [GB50013-2006] 6) 《室外排水设计规范》 [GB50014-2006] 7) 国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等 ② 给水设计 Ⅰ水源概况

本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水

小区西侧海棠路上市政给水管管径DN600；小区东侧杨柳路上市政给水管管径DN600。市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。

Ⅱ用水量

生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。 Ⅲ给水系统

小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。 Ⅳ消防系统

小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并分别从星沙大道及天华路两

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条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。

③排水设计

小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。 小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。

各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。

第5章 节能节水措施

5.1. 设计依据

为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善湖南省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，JCJ134-2001制定的标准为依据。

5.2. 建筑部分节能设计

1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。

2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。 ① 浅色磁砖饰面。 ② 外加保温隔热构造。

③ 采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。 3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。 4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。 5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。

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第6章 环境影响评价

6.1. 编制依据

1) 《污水综合排放标准》GB8978-1996； 2) 《城市区域环境噪声标准》GB3096-93； 3) 《地表水环境质量标准》GHZB1-1999； 4) 《大气污染物综合排放标准》GB16297-96。

6.2. 环境现状

1、气象

全年气候的基本特点:上半年气温延续近10年来一直偏高的特点，主要原因是冬季偏暖，而春季气温也一再偏高。上半年气温基本趋势：冬暖且春温高。这种气温特征对冬作物越冬和春作物播种十分有利，同时对人类及各种生物的生活规律产生一定影响，对环境有极大影响，例如:候鸟提前北归、作物过早发芽等。入春后降水较集中，给春收和春插带来一定影响。下半年气候基本趋势：夏秋季节雨水充沛，比较凉爽，雨季结束不明显，与上半年的暖冬事件有较好的相关性，是厄尔尼诺现象导致气候异常变化的重要表现。全年平均气温18.2℃(衡东、西渡、祁东)—18.6℃(市区),较历年偏高0.3(衡东、西渡、祁东、常宁)～0.7℃(衡山)。全市年极端最低气温-2.9℃,出现在西渡、衡东(12月26日),当日全市都出现低于0.0℃的极端最低气温,其中市区极端最低气温-1.3℃。全市极端最高气温38.7℃,出现在衡东(7月3日),市区极端最高气温为37.7℃(7月3日)。全年极端最高气温≥35℃的高温日23(祁东) ～32(衡山)天,北部多于南部。根据气温等级划分标准:2002年度衡山、市区、衡南为偏高年景,其他5站为略高年景。

2、大气质量现状

根据检测结果，建设区域内的SO2 、NOX 污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。

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6.3. 项目建设对环境的影响

项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。

6.4. 环境保护措施

1、设计依据

《环境空气质量标准》； 《城市区域环境噪音标准》； 《大气污染物综合排放标准》； 《室外排水设计规范》。 2、设计原则

① 建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标准。

② 坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。 3、治理措施 ① 污水治理

本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。

② 噪声治理

高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。

各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。

③ 固体废物治理

小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。

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第7章 劳动卫生与消防

7.1. 指导思想

以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。

7.2. 职业安全卫生健康对策与措施

1、安全施工保障措施

①选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。

②对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。

③建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。

④建立健全项目安全施工应急救援体系。

⑤建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。

⑥建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。 2、职业卫生健康对策与措施

①建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。

②建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。 ③研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。

④落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。 ⑤加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。

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⑥建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。

7.3. 消防设计

1、设计依据与原则

1) 《建筑设计防火规范》 [GB50016-2006] 2) 《建筑灭火器配置设计规范》 [GBJ140-90] 3) 《自动喷水灭火系统设计规范》 [GB50084-2001] 4) 《火灾自动报警系统设计规范》 [GB50016-98] 5) 《建筑内部装修设计防火规范》 [GB50222-95]

本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。

2、总体消防设计

本工程为多层建筑,耐火等级为二级。

本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。

3、室内装修防火

室内消防应严格按照《建筑物内部装修设计规范》（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。

4、消防道路设计

商业部分：四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。

住宅部分：住宅四周已有环形道路，小区内设不小于4米的环状道路。 5、水量

室内消火栓用水量：30L/S 室内消火栓用水量：25L/S 自动喷水用水量：30L/S 6、室内消火栓系统

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小区的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。 7、室内消火栓系统

小区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。

8、自动喷水系统

小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。

7.4. 人力资源配置

衡阳富邦升辉房地产开发有限公司现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。

第8章 投资估算与资金筹措

8.1. 投资估算

1、法律依据

Ⅰ、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规； Ⅱ、国家发改委《投资建设项目可行性研究指南（试用版）》；

Ⅲ、中国建筑工业出版社曹善琪主编的《民用建筑可行性研究与快速报价》； Ⅳ、国家发展计划委员会、建设部《工程设计收费基价表》； Ⅴ、《中华人民共和国土地管理法》； Ⅵ、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

Ⅶ、中华人民共和国国家标准GB/T 18508—2001《城镇土地估价规程》。

2、投资估算结果

项目总投资为11,650.44万元，包括工程费用8,479.07万元，前期费用102.62万元，土地费用1,287.4万元,报建费548万元,监理费84.79万元,设计费61.95万

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元,不可预见费423.95万元,销售费用396.04万元,建设期贷款利息266.62万元，详见附表一《总投资估算表》

8.2. 资金筹措

1、资本金筹措

本项目自筹资本金为8,650.44万元（约占总投资的74%），全部用于本项目的开发和建设。

2、债务资本筹措

本项目债务资金约3,000万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按2年期利率7.56%上浮40%计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。

3、资金来源落实情况

房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资； 预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。 本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金8,650.44万元(约占总投资的74%)，向金融机构融资3,000万元(约占总投资的26%)，本项目未考虑以销售回款补充建设资金。

本项目资金筹措情况如下表所示：

投资计划与资金筹措表

单位：万元

项 目 一、总投资 1、固定资产投资 2、建设期利息 其中：长期借款利息 流动资金借款利息 二、资金筹措 2008年 上半年 2084.76 2084.76 2084.76 2008年 下半年 7933.17 7774.41 158.76 158.76 7933.17 2009年 上半年 1632.51 1524.65 107.86 107.86 1632.51 2009年 下半年 合 计 11650.44 11383.82 266.62 266.62 11650.44 第 37 页 共 43 页

1、自筹资金 2、借款 其中：长期借款 短期借款 2084.76 4933.17 3000.00 3000.00 1632.51 8650.44 3000.00 3000.00 第9章 财务评价

9.1. 项目评估依据

1、建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》（第二版）； 2、国家现行的财税制度和有关法规 。

9.2. 财务评价基础数据的选择

销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定； 营业税：税率为5%；

城市维护建设税：按实际缴纳增值税7%计算； 教育费附加：按实际缴纳营业税的3%计算； 所得税：税率为25%。

折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%；

9.3. 财务评价

1、基本报表 损益和利润分配表

财务现金流量表（全部投资） 2、盈利能力分析 财务内部收益率

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根据预计的现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率（FIRR）为73.86%。

财务净现值

根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为10%的前提下，可测算出其净现值为3,001.06万元。

投资回收期

根据预计的现金流量表计算，本项目在2009年上半年现金流转正，从2008年1月开始计逄，本项目投资动态回收期0.88年。

根据损益和利润分配表测算，本项目年均利润总额为3,395.97万元、年均净利润为2,280.19万元。

9.4. 不确定性分析

1、敏感性分析

根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。测试结果表明：

当最不利因素商品房销售下降5%时,总投资不变的情况下，其收入下降5%，项目财务净现值2231.16万元，内部收益率为56.16%；当项目成本增加10%，在收入不变的情况下，项目财务净现值为2010.77万元，内部收益率46.75%。均高于基准收益率10%，说明项目有很强的抗风险能力。

2、盈亏平衡分析

当其他条件不变，销售均价下降19%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售率为81%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等），就可以达到盈亏平衡。

就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升30%时，也能保持盈亏平衡。

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第10章 社会评价

10.1. 项目对社会的影响分析

本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：

1、引进先进的住宅开发理念，推动衡阳市房地产业的发展

衡阳市房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势的项目几乎没有。

衡阳富邦升辉房地产开发有限公司在开发理念上首先强调与自然环境的结合，通过户型设计、人车分流、景观营造和星级物业等方面树立富邦升辉的形象，通过在湘江东面江景房的成功打造，使小区临岛而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀，力争建立本地区的高档次标志性楼盘，着眼于在衡阳市房地产事业的长远发展。

2、开发精品社区，提高住户的人居水准

本项目作为衡阳富邦升辉房地产开发有限公司在衡阳湘江东岸南段地区建设的又一大型房地产开发项目，将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升整个江东楼盘的建设品位，总体改善江东沿江城区的面貌，为衡阳市房地产的产品类别提供新的定义，并成为衡阳富邦升辉房地产开发有限公司品牌文化建设的标志性楼盘。

3、发展衡阳市经济，从实质上提升区域价值

根据衡阳市十一五发展规划制定的发展战略，衡阳市各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市的人气越来越旺。本项目属于衡阳市房地产市场的一项重大工程，规划、品牌优势明显，项目建成后将彻底改变衡阳珠晖区荷花坪地区长期以来城市基

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础设施严重落后的面貌，提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出“人·城市·生态文化”主题，有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升衡阳城市建设档次与水平，改善区域环境，提升衡阳地区的城市形象，具有十分重要的意义。

10.2. 风险分析

1、政策风险及防范

近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。

2、销售风险及防范

本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。

3、工期和工程质量风险及防范

由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。

总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。

10.3. 社会评价结论

通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回

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报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。

第11章 研究结论与建议

11.1. 可行性研究结论

1、市场分析结论

通过对当前宏观经济形式、衡阳市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。

2、经济分析结论

通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为73.86%，大于基准收益率10%；财务净现值为3,001.06万元，大于0；静态投资收回期为0.83年，动态投资回期为0.88年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。

综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。

11.2. 建议

1、项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。

2、从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。

3、本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的

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不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度， 确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。

4、为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。

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本文来源：https://www.bwwdw.com/article/tlrp.html