睢宁县房地产市场调研报告

睢宁县房地产市场调研报告

目录：

一、宏观状况调查

1、基本介绍 2、人口属性 3、GDP状况 二、睢宁房产市场解析

1、土地市场状况 2、价格走势 3、市场销量 三、条件分析与研究

1、SWOT列表 2、目标客户群定位 3、住宅建筑类型选择 4、户型选择 5、购房影响因素分析 6、市场现有建筑形态 7、目标客户需求 8、睢宁县市场调研（个案） 9、睢宁房产项目个案小结

一、宏观状况调查

1、基本介绍

睢宁县位于徐州都市圈核心层，西靠徐州，南与安徽接壤，北与山东相望。全县总面积1773平方公里，辖16个镇，1个省级经济开发区。是徐州市的重要卫星城，具有优越的位置区域条件。西靠全国重要的铁路交通枢纽徐州市，东临欧亚大陆桥东桥头堡连云港市。境内高标准的徐宁(机场)路、104国道、省市县一级公路纵横交错，徐(宿)宁高速公路横贯东西；京沪、霍连高速公路与睢宁县擦肩而过。内河航道紧连京杭大运河，徐沙河、徐洪河直通洪泽湖。国家民航一级干线机场─徐州观音机场坐落睢宁境内。

白色家电、纺织服装、皮革皮具、钢铁机电、化工医药是该县工业的五大支柱，并于2010年10月被评委“江苏省金融生态示范县”。 睢宁现已成为冰柜产能全国第一、冰箱产能全国第二、江北唯一布点、苏北最大的白色家电生产基地。天虹纺织集团在睢宁县设立了3个子公司，拥有20万纱锭，占全县纺织总量的近一半。天虹纺织是全国最大的氨纶弹力纱生产基地，氨纶纱产量位居全国第一。

2、人口属性

◆全县人口133万，县城区23万， 每年外出务工人员达50万人， 其中含乡镇中70%的年轻人； ◆全县现有劳动力60.3万人， 其中23.6万人为18—35岁， 21.9万人为35—45岁，

11万人为高中及以上文化程度，每年新增劳动力1万人； 3、GDP状况

◆2009年睢宁地区生产总值完成151.15亿，相较2008年，同比增长14.7%； ◆2009年人均GDP为13678元，同比增长20.5%；

二、睢宁房产市场解析

1、土地市场状况

◆受次贷危机影响，睢宁2008年房产市场仅出让土地400亩；

◆2009年市场回暖，出让土地量开始急剧倍增，达到2000亩，这些土地将会在2010年或是2011年进入市场，届时睢宁房产市场竞争将会更加激烈； ◆2010年上半年实际出让土地810亩，受政策打压性影响，预计下半年的实际出让土地量会远远低于1500 亩的土地预推量，意味着2011年的市场会少些火药味；

2、价格走势

价格，市场的晴雨表，从睢宁房价一览表上可以看出睢宁房价呈逐年递增态势；一般情况下造成房价增加的原因有两个，一是供应量的减少，物以稀为贵，价格相应就会上涨，从表一中可以看出，睢宁土地的供应量亦是递增的，所以排除这个原因；二是需求量的增加，社会主义现代化建设是我国现阶段发展的主旋律，而推动现代化发展的两大动力是城市化与工业化，睢宁城市化发展的进程推动着广大乡镇居民对住房的刚性需求。

3、市场销量 年 份 成交套数 成交面积 月均套数 套均面积 备 注 310套 533套 148套 98㎡ 102㎡ 109㎡ 2010年（上半年） 1860套 181477㎡ 2009年 2008年 6393套 654477㎡ 1781套 194484㎡ 注释：◆从2008年到2010年，睢宁县房地产市场呈现低—高—低现象； ◆以刚性需求为主导的四级城市对地方政策及经济的影响亦较为敏感；

三、条件分析与研究

1、SWOT列表 （元府路以南，睢和路以东，建设路北，小睢河以西地块）

优势：

◆ 本地块位于睢宁县西城区，为商业中心区，规划居住人口10.8万人，发

展潜力巨大；

◆ 占地154亩，可规划成为满足自身需求的商业或多样化的产品； ◆ 地块东边毗邻小睢河，睢宁县政府现已开始规划治理部分河段。

◆ 睢宁县元府东路沿街已是睢宁县较为成熟的大型商业中心地段，有意向

至元府西路发展；

◆ 新市路将地块一分为二，新市路以北地块建有废弃厂房，占地约40亩，

基本不存在安置问题。

劣势：

◆ 西城区生活配套及交通状况尚不完善，周边生活配套较为缺乏。建议在

本案商业上解决：超市、菜场、医疗、餐饮、娱乐、移动、电信、联通服务点等基础配套。

◆ 距离纺织厂较近，消费者存在一定消费抗性；

◆ 新市路以南地块拆迁体量较大，后期安置问题需谨慎考虑；

◆ 小睢河目前污染状况较差，已深入人心，政府虽已规划治理，但未见明

显成果；

◆ 地块西边为纺织厂，小睢河污水排放量较大；

◆ 睢宁县政府对于新城区的政策支持力度较大，势必影响老城区整体发展。

机会：

◆ 地块北边为飞翔·滨河名城楼盘，已开始销售，目前商铺均价为9000

元/㎡，后期必定带动本地块升值空间；

◆ 睢宁县大部分项目未打景观诉求点，可依托小睢河为契机，治理后，可

利用环境优势进行包装造势。

◆ 现有竞争项目没有规避各种物业形态的缺点；

◆ 本市场大部分项目定位为中低端产品，小区配套设施规划并不完善。

威胁：

◆ 本市场土地供应从2008年400亩，2009年2000亩，到2010年2310亩，

逐年递增，市场竞争较为激烈；

◆ 周边存在有强势项目，既有本地品牌，又有高端品牌； ◆ 睢宁县居民对新生事物接受力较差；

◆ 目前睢宁的开发量较为集中，作为一个县城，其客户量相对有限。 2、目标客户群定位

第一类：公务员、教师等事业单位工作人员，占整个市场的25%；

第二类：在外打工、做生意的睢宁人，积累了一定积蓄，为父母、为方便 小孩上学在县城买房。据调查，133万睢宁人有50万左右外出人口，占整个市场的30%；

第三类：周边乡镇人员。在县城买房可以给子女提供较好的教育，较方便的 交通，由于睢宁县的中心辐射能力较强，目前这一人群所占比例有所加大。 占整个市场的40%

第四类：投资型，但这一人群所占比例较少。占整个市场的5%； 3、住宅建筑类型选择

目前睢宁县多层住宅仍是最受欢迎的住房类型，占到了整个市场的34%，而小高层的认同度也在不段上升，达到了31%，高层住宅占了28%。可见睢宁县居民对小高层和高层正在慢慢地接受，需要一个引导和接受的过程。从我们的实地考察来看，新开发的楼盘有不少小高层。高层建筑占的比例相对较少，睢宁市民对高层还是有很强的接受度，有个别楼盘产品规划有联排叠拼，但销售情况较差，可见睢宁县高端消费群体较少。 4、户型选择

三居室是睢宁市民的一大主流，选择该居室的比例占到了整个被调查者的76％。相比较而言，选择三室二厅一卫的人群的比例较大，占了31％。调查中发现，对于卫生间的数量，绝大多数的被访者偏好于一个卫生间。

5、购房影响因素分析

地段、周边配套及房价、户型结构等被认为是最重要的影响购房的因素。生活的便利性被认为是一个很重要的考核标准。同时户型结构也被认为是比较重要的因素，但目前从我们所掌握的资料来看，相信优越的地理位置加上合理的户型设计可以达到良好的销售效果。

6、市场现有建筑形态 案名 帝壹城 水岸新城 天和御景 九洲花园 规模 8万㎡ 8万㎡ 9万㎡ 总户数 800户 640户 建筑形态 多层/小高层/高层 多层/小高层/小高层 1000户 多层/小高层/高层 多层/小高层 多层 小高层/高层 3.8万㎡ 500户 飞翔滨河城 5.4万㎡ 600户 尚都国际 西盛园 4.5万㎡ 500户 30万㎡ 3000户 68栋多层/4栋高层 800户 520户 多层/小高层/高层 多层/联排 荣域书香苑 8万㎡ 金顶世贸城 6万㎡

天虹?世纪城 29万㎡ 欧洲城 26万㎡ 2800户 多层/小高层/高层/联排 2400户 多层/小高层/高层 7、目标客户需求

产品种类 花园洋房 多层 客户需求 居住改善 老城区拆迁、外地务工 小高层、高层 子女求学、首次置业（乡镇） 联排叠拼 高端收入消费群体 ?睢宁城市化进程推进着目标客群的各式各样的刚性需求； ?创新就是在客户需求与项目产品之间架起一座桥梁；

8、睢宁县市场调研（个案）

市 场 调 研 表

案 号 案 名 开 发 商 企划销售 建筑设计 规划用途 占地面积 销售面积 建筑楼层 主力面积 均 价 单价范围 折 扣 率 车位单价 成侯花园 徐州鸿翔房地产有限公司 商、住 210亩 25万㎡ 地上 6 层；地下 层 120㎡ 3170元/㎡ 3000元—3300元 无 3200元/平方米（地上车库） 睢宁县八一西路与晋陵路交界处 2010122601 88229999 2010-12-26 位 置 图 工地位置 睢宁县八一西路与晋陵路交界处（成侯广场旁） 售 楼 处 电 话 调查日期 工程进度 景观设计 物业管理 规划户数 2000 户 可售户数 户 售出户数 二期300 户 建筑栋数 62 栋 额度 30 % 银行贷款 年限 银行 公开日期 一期已交房 交房日期 二期于2011年2月底交房 20 年 综 合 分 析 1、 环境分析： 该小区旁建有成侯广场60亩（开发商自建）、绿化率为35%（不含成侯广场绿地面积）、容积率为1.45。 项目周边五金、日杂店分布较为广泛，该小区隶属睢宁县西部。 2、 规划分析：（房型、面积、套数、比例） 该小区主力户型为110—130㎡（三房两厅），占该项目总户数的60%左右，分两期开发，一期2009年已售罄并入住，二期分两部分开发。 商铺总面积约为2.1万㎡左右，且为一、二层捆绑销售。 3、价格分析： 目前住宅均价为3100元/㎡，商铺均价为1.1万元/㎡。 2008年底推出多层住宅均价为1900元/㎡，2009年底沿街商铺均价为7500元/㎡。

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案 号 4、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例） 一期已入住700多户，已去化90%左右房源。 2010122601 综 合 分 析 5、 卖点分析： 该小区附近建有6所学校（小学、中学），与全国重点中学——启东中学为邻。 6、 媒体分析： 县城未见有媒介，但地图标识有成侯广场。 宣传效应较好，2010年国庆期间，冠名举行了第二届“成侯花园消防杯”篮球赛。 7、 客源分析： 睢宁县城居民较多。 8、 物业管理及配套设施分析： 多层为0.4元/㎡，小高层物业费未定。小区内部规划有幼儿园（目前未建设）。 注：该开发商公司有意向竞标95亩地块。

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案 号 案 名 开 发 商 企划销售 飞翔·滨河名城 徐州飞翔置业有限公司 2010122602 88223666 88153999 工地位置 售 楼 处 景观设计 元府路天虹纺织西侧（原水利局地块） 元府路天虹纺织西侧（原水利局地块） 电 话 扬州美极地产 调查日期 2010-12-26 社区分三期开发，一、二建筑设计 物业管理 工程进度 期已开盘完毕，第三期未开盘。 规划用途 占地面积 销售面积 建筑楼层 主力面积 均 价 单价范围 折 扣 率 车位单价 商、住 规划户数 可售户数 售出户数 建筑栋数 银行贷款 公开日期 交房日期 600 户 70 户 530 户 16 栋 额度 30 % 年限 20 年 银行 2010年9月底 位 置 图 地上 层；地下 层 90—120平米 3300元 3100~3600元 无 未定 综 合 分 析 3、 环境分析： 该小区绿化率为41％，含河西岸绿地面积； 毗邻小睢河，河内污染较为严重，无人治理。 4、 规划分析：（房型、面积、套数、比例） 该小区主推小高层及高层住宅，主力户型为90—120㎡，占总户数的70%左右； 一、二期已开发完毕，三期3栋为高层建筑，开盘日期未定，其中两栋以115㎡三房两厅户型为主，于2011年底交付使用。 5、 价格分析： 三期住宅均价为3300元/㎡； 商铺均价为9000元/㎡。

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案 号 2010122602 9、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例） 小区内多层为回迁安置房，已全部售出； 其余可售房源已去化90%左右，分别为三房两厅、二房两厅，面积在90—110㎡之间。 综 合 分 析 10、 卖点分析： 社区地处八一路，元府路，睢河路交叉口，离市中心较近； 该项目周边学风浓厚，建有实验中学，树人中学等教育配套，东边有较为成熟的中型社区——彩虹公寓（已售罄）。 11、 媒体分析： 项目围墙广告。 12、 客源分析： 回迁安置户及县城居民为主力消费群体。 13、 物业管理及配套设施分析： 该小区内部建有地上停车场（租用，价格未定）。

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案 号 案 名 开 发 商 欧洲城 江苏景天置业有限公司 2010122604 88192222 88249999 工地位置 售 楼 处 天虹大道中段，体育中心东侧 八一东路15号（江南春宾馆东侧） 电 话 企划销售 苏州新百利 建筑设计 规划用途 占地面积 销售面积 建筑楼层 主力面积 均 价 单价范围 折 扣 率 车位单价 商、住 240亩 32万平米 景观设计 物业管理 规划户数 2400 户 可售户数 户 售出户数 300 户 调查日期 2010.12.26 工程进度 一期已封顶 位 置 图 地上 层；地下 1 52 栋 建筑栋数 层 110平米三房 3100元/㎡（一期） 3000—3600元 一次性98折 额度 年银行贷款 限 银行 % 年 公开日期 2010.6.1 交房日期 2011.9.5（一期） 综 合 分 析 6、 环境分析： 绿化率为34.7％；容积率为2.1，该小区沿河，但污染较为严重，无人治理； 得房率多层为90% 小高层85%以上； 距离徐宁高速较近； 靠近九镜湖生态园区。 7、 规划分析：（房型、面积、套数、比例） 该小区分三期开发，一期已封顶，由多层、小高层、高层组成； 小高层为11+1层，共7栋，约500户，面积在100—135㎡左右； 其中多层一层为车库，有地下及地上停车位，价格未定（车位无产权）； 该小区以三房两厅110㎡三房两厅为主力户型； 小区有一栋楼高层建筑，一、二层为商业，其余为小户型。 8、 价格分析： 一期分两部分销售，均价分别为2800元/㎡、3100/㎡元； 其余价格未定。

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案 号 2010122604 14、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例） 一期共300户，目前已去化98％左右，面积大多为110㎡三房两厅户型。 综 合 分 析 15、 卖点分析： 附近有金童、创世纪幼儿园，实验、仝场小学，城北中学，二中，睢宁高级中学，教育配套较为齐全； 该项目位于睢宁县新城区，购房后，预缴办理产权证相关费用，后由房管局统一退还； 该小区内规划有贯穿南北景观带； 多层一层为储藏间，可对外销售，并有产权证； 多层顶层送阁楼面积约20㎡，有产权； 该小区无北阳台，南阳台为全封闭式； 该小区实行人车分流，便于管理。 16、 媒体分析： 灯箱广告遍布睢宁县内，主要路段建有大型三面翻广告架； 项目周围建有围墙广告； 睢宁县中心地段设有外接待（因该项目位于睢宁县新城区，处于起步发展阶段，人流量较小）。 17、 客源分析： 睢宁县政府将会迁至新城区，因该项目属中高端产品，届时政府公务人员将会成为主要消费群体； 18、 物业管理及配套设施分析： 物业未定； 有部分智能安防系统（楼宇对讲、电子巡更）。

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案 号 案 名 开 发 商 企划销售 建筑设计 规划用途 占地面积 销售面积 建筑楼层 主力面积 均 价 单价范围 折 扣 率 车位单价 天和御景 天津传承地产营销机构 中国矿业大学建筑设计研究院 商、住 75亩 8万㎡ 地上 层；地下 层 110—130㎡ 3700元 3400—3800元 无 地下停车位8万元 公开日期 交房日期 银行贷款 工地位置 售 楼 处 景观设计 物业管理 规划户数 可售户数 售出户数 建筑栋数 睢宁县实验小学西侧（原体育场） 南京金陵饭店物业管理有限公司 1000 户 12户（顶层复式） 户 12 栋 额度 % 年限 年 银行 2012年6月底 2010122605 88339999 睢宁县实验小学西侧（原体育场） 电 话 调查日期 2010-12-26 工程进度 位 置 图 9、 环境分析： 绿化率为35%，容积率2.6； 原为体育场用地，项目旁建有乒乓球馆。 综 合 分 析 10、 规划分析：（房型、面积、套数、比例） 一期4栋多层，二期4栋小高层，三期4栋高层，均为一梯两户，总户数1000户左右； 多层一层建有储藏间与住宅一层捆绑销售，建有地下停车场； 小高层顶层为复式，约200㎡。 3、价格分析： 可售房源均价为3700元，小高层单价层差为40元，地下车位8万/个（无产权）。

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案 号 2010122605 19、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例） 一期共240户，已售罄，主力面积在90—130㎡，部分房源为140㎡左右； 二期仅剩12套顶层复式，因面积较大，销售情况较差； 综 合 分 析 20、 卖点分析： 建有隐蔽式空调机位，预留有天然气、太阳能热水器管道接口； 项目南边紧靠睢宁县第二中学，东面为实验小学，教育设施齐全； 开发商设立有天成教育公益金奖励计划，于2010年暑期开始实施（奖励业主子女）； 南阳台为封闭阳台，无北阳台。 21、 媒体分析： 围墙喷绘； 城区内有大型户外广告（T型塔）。 22、 客源分析： 县城及周边乡镇居民。 23、 物业管理及配套设施分析： 停车场一卡通，楼宇可视对讲，智能消防系统； 物业公司为开发商旗下自营企业； 一期多层物业收费为0.5元/平米。

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案 号 案 名 开 发 商 企划销售 建筑设计 规划用途 占地面积 销售面积 建筑楼层 主力面积 均 价 单价范围 浙江大学设计院 商、住 224亩 35万㎡ 地上 层；地下 层 100—125㎡ 3400元 3100---3800元 开盘当天一次性每平方米优惠60元，总价再减5000元，按揭只有总价减5000元 银行贷款 天虹·世纪城 徐州天虹联合置业有限公司 工地位置 售 楼 处 景观设计 物业管理 规划户数 可售户数 售出户数 建筑栋数 天虹大道中段 香港国际ckc建筑设计事务所 天虹物业 2000 户 户 300 户 50 栋 额度 30 % 年限 30 年 银行 建设银行 2010年12月26日开盘（两栋小高层） 2010122606 80378888 80389999 2010-12-26 天虹大道与中央大街交汇处 电 话 调查日期 工程进度 位 置 图 折 扣 率 公开日期 车位单价 交房日期 综 合 分 析 11、 环境分析： 绿化率35% 容积率1.95； 毗邻睢宁县体育中心、睢宁县高级中学； 睢宁县本地居民忠于购买东户房源，有东户为上之说，故东户房源销售情况较好。 12、 规划分析：（房型、面积、套数、比例） 该小区共50栋建筑，分4期开发，一期已售罄； 12栋联排叠拼共80户，面积为199—210㎡； 12栋多层共350户，面积为110—130㎡； 26栋小高层及高层，户型多为三房两厅； 多层顶层为阁楼，小高层顶楼顶层为复式； 高层和小高层有地下车库，多层为地上停车位。 13、 价格分析： 多层均价为3400元/㎡，别墅均价为6900元/㎡（未开始销售）； 2010年12月26日推出两栋小高层均价为3300元/㎡； 小高层层差为30元/㎡左右； 天虹纺织厂员工购买，优惠较多。

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案 号 24、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例） 目前一期已售出300户，面积为110—130㎡，三房两厅； 仅剩顶层复式，因单价较高，面积较大，未出售。 综 合 分 析 25、 卖点分析： 有天然气（只预留管道）；多层赠送阁楼（50㎡左右），无产权；小区内有网球场，景观多为水景；位于新城区，有投资前景；距徐宁高速入口较近；三面环水。 26、 媒体分析： 工地围墙广告； 睢宁县内设有户外广告牌。 27、 客源分析： 该项目开发商为天虹集团，距离天虹纺织厂较近，公司职工购买较多，别墅及住宅多由政府官员内定。 28、 物业管理及配套设施分析： 项目旁有天虹纺织厂，消费群体大；毗邻睢宁县高级中学，体育中心，中国银行； 物业为天虹集团下属物业公司，价格未定； 智能化安防系统（电子巡更、楼宇对讲系统）。

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案 号 案 名 开 发 商 企划销售 建筑设计 规划用途 占地面积 销售面积 建筑楼层 主力面积 均 价 单价范围 星河湾 徐州嘉南房地产开发有限公司 地产新高度 商、住 226亩 25万㎡ 工地位置 售 楼 处 景观设计 物业管理 睢宁县天虹大道与青年路交汇处 2010122607 88385666 2010-12-26 位 置 图 睢宁县天虹大道与青年路交汇处 电 话 调查日期 工程进度 规划户数 2000 户 可售户数 户 售出户数 户 地上 层；地下 48 栋 建筑栋数 层 110—130㎡ 未定 额度 银行贷款 年限 银行 % 年 折 扣 率 车位单价 综 合 公开日期 2011年6月份 交房日期 一期2011年底 14、 环境分析： 容积率为1.7，绿化率为39.5%； 小区内绿化率较高，周边有两条护城河，由于无人管理，目前已成臭水河； 小区内规划有：联排别墅、多层、小高层、高层，建筑风格多样。 15、 规划分析：（房型、面积、套数、比例） 11栋联排叠拼，15栋小高层，高层7栋，多层11栋。 沿街规划有二层、三层纯商业店面，并建有一栋为19层的写字楼（1—5层为商业）。

分 析 3、价格分析： 目前该小区价格未定，只做前期客户积累。 市 场 调 研 表

案 号 29、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例） 综 合 分 析 30、 卖点分析： 小高层、高层建有地下停车场，多层南面一层为车库，可满足目前睢宁县中高端消费群体需求。多层北面一层为杂物间，可停放非机动车辆； 睢宁县彩虹公寓为该开发商前期开发项目，具有本地开发经验； 高层为顶层复式，北面半封闭阳台，南面全封闭阳台； 小区内建有幼儿园； 小区内建有少部分中央水景，可供业主休闲娱乐。 31、 媒体分析： 项目建有围墙广告。 32、 客源分析：

33、 物业管理及配套设施分析：

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案 号 案 名 开 发 商 企划销售 建筑设计 规划用途 占地面积 销售面积 紫金花城 徐州京诚房地产开发有限公司 南京豪诚地产机构 商、住 165亩 18万㎡ 120㎡ 09年均价为2800元/㎡，现均价为3500元/㎡。 2010122608 81318666 88393111 2010-12-26 位 置 图 工地位置 售 楼 处 景观设计 物业管理 规划户数 睢宁县天虹北路8号（实验小学南侧） 天虹大道北路8号 北京瑞赢物业管理有限公司 1600 户 电 话 调查日期 工程进度 可售户数 30 户 售出户数 350 户 额度 银行贷款 年限 银行 30 % 30 年 工行，建行，农行 建筑楼层 地上 层；地下 层 建筑栋数 47 栋 主力面积 均 价 单价范围 折 扣 率 车位单价 综 合 分 一次性9.8折 公开日期 交房日期 16、 环境分析： 绿化率为30％，容积率为1.5； 该项目位于睢宁县天虹大道中段，人民路以南，属睢宁县商业中心地段，周围有睢宁实验小学，睢宁县二中，黄河民营商贸城，苏果超市，县中医院，政府接待中心。 17、 规划分析：（房型、面积、套数、比例） 南阳台封闭，没有北阳台； 小区分4期开发，

析 18、 价格分析： 该项目在2009年推出一栋写字楼，均价为2500元/㎡； 小高层为7栋，均价为3600元，层差30元； 多层均价为3300元，层差100—200元； 商铺均价为8000元/㎡（一、二层连体出售），价格在7000—13000元之间； 多层1层多为车库，均价为3700元/㎡; 多层储藏间均价为2500元/㎡, 车库及杂物间无产权； 市 场 调 研 表

案 号 2010122608 34、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例） 总户数为1600户，一期剩余房源为30户，共350户，主销户型为三房两厅120㎡户型； 二期未开盘。 综 合 分 析 35、 卖点分析： 小区内顶层均加高0.6米，做防水、隔热处理； 小区内建有网球场； 楼间距较大为20---25米； 小区内并建有人工湖。 小区周边有部份成熟的商业不纳入拆迁范围。 36、 媒体分析： 睢宁县内设有户外广告牌。 37、 客源分析： 睢宁县周边居民。

38、 物业管理及配套设施分析： 多层0.3元/㎡，小高层0.5元/㎡； 小区内安防设施较为完善（电子巡更、红外线报、楼宇对讲系统、周界防越等）； 位于睢宁县中心，周围配套设施较为齐全。

市 场 调 研 表

案 号 案 名 开 发 商 企划销售 建筑设计 规划用途 占地面积 销售面积 建筑楼层 主力面积 均 价 单价范围 折 扣 率 车位单价 综 合 分

2010122610 88026666 2010-12-27 第1城·帝豪苑 江苏地杰房地产开发有限公司 南京新联广房地产销售有限公司 英国UK.LA太平洋远景国际设计机构 商、住 60亩 10万㎡ 地上 层；地下 层 90—130㎡ 工地位置 售 楼 处 景观设计 物业管理 规划户数 可售户数 售出户数 建筑栋数 九月广场东侧 九月广场东侧 700 户 20 户 一期280 户 14 栋 额度 % 年限 年 银行 电 话 调查日期 工程进度 位 置 图 一期为3400元 银行贷款 二期为3800元（未开盘） 3300元—4000元 一次性总价优惠7000元 公开日期 交房日期 一期2011年底 19、 环境分析： 绿化率为32%，容积率为2.2。 20、 规划分析：（房型、面积、套数、比例） 该小区定位为睢宁县高端产品，共14栋建筑，全电梯设计，一期7栋多层（6+1顶层复 式）300户，户型以110㎡三房 两厅户型居多，顶层复式面积范围在150—230㎡之间，顶层复式赠送露台，面积约为90㎡； 二期分为小高层、高层，共400户，规划有车库、地下停车场（人防工程，租用），地下 停车场为二期购房客户优先购买，价格未定； 二期规划有一栋5层星级酒店，约6000㎡； 二期沿街商铺共12间（5000㎡、开发商自用）。

析 3、价格分析： 一期多层均价为3300元，层差为70元/㎡左右，一层北面为车库（均价3900元，有产权），南面为储藏间（均价3100元，有产权，可停放自行车等），购房业主必须购买其中一种形态；该小区采用全地暖供应，不收取开口费，交房后地暖费用为6—10元/㎡/季度；预留天然气管道，因睢宁县未供应天然气，供应后由燃气公司统一收取开口费；该小区为全电梯式花园洋房，业主交房后购买充值一卡通，乘坐电梯，费用为0.1元/次；多层由开发商统一安装太阳能热水器，价格在2000—3000元之间。 二期价格未定。 市 场 调 研 表

案 号 2010122609 39、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例） 一期共300户，已销售280户左右，户型在90—120㎡之间，剩余房源面积为148㎡以上户型，其中顶层复式剩余12户，面积为150—230㎡之间。 综 合 分 析 40、 卖点分析： 小区内规划有一条中心景观水系；实行人车分流，便于物业公司后期整体管理；售楼部内 设有建材及安防系统展示台； 41、 媒体分析： 项目周围围墙广告； 睢宁县主要市政干道设LED屏。 42、 客源分析： 周边银行工作人员、教师以及睢宁县本地以升级换代为主导的客户群体；

43、 物业管理及配套设施分析： 小区内智能安防系统较为完善，设计有紧急报警系统、红外报警系统、周界报警系统、一卡 通、彩色可视对讲系统、烟感报警系统（厨房）、煤气紧急报警系统等。 物业公司交房前期开始招投标选取； 一期多层为0.4元/㎡（因该小区是多层带电梯建筑，乘坐电梯另收取费用,故物业费定价 较低） 高层目前定价为0.8元/㎡。 市 场 调 研 表

案 号 案 名 弘基上城 开 发 商 睢宁县金宏基房地产开发有限公司 工地位置 天虹大道与新市街交叉口 售 楼 处 天虹大道东侧 电 话 调查日期 工程进度 0516—88455678 0516---88286789 2010-12-27 位 置 图 2010122610 企划销售 拓基 建筑设计 规划用途 占地面积 销售面积 商、住 75亩 8万㎡ 景观设计 物业管理 规划户数 700 户 可售户数 户 售出户数 350 户 建筑栋数 12 栋 额度 30 % 银行贷款 年限 银行 公开日期 30 年 建筑楼层 地上 层；地下 层 主力面积 90㎡—130㎡ 均 价 一期均价2800 二期均价3600 认购享受开盘当天优惠 单价范围 2800---3900元 折 扣 率 一期2010年9月 二期2011年5月 车位单价 4000元 综 合 分

交房日期 21、 环境分析： 绿化率40% 容积率2.0； 该小区周边有睢宁县中学，睢宁县二小，农贸市场，建行，农行等各种配套设施。 22、 规划分析：（房型、面积、套数、比例） 一期为6栋多层建筑，其中4栋为安置房（200户），其余对外销售，主力户型有96㎡（两 房两厅），100㎡—110㎡（三房两厅）； 二期为3栋高层，目前已开始预订，共300户左右，主力面积以90㎡为主，共200户； 沿街规划为4层纯商业，一、二层连体出售。

析 23、 价格分析： 一期多层为2800元/㎡（已售罄）； 一期沿街商铺为9000元/㎡； 二期高层为3600元/㎡，目前开始接受预定，定金为5万元； 车库为4000元/㎡。 市 场 调 研 表

案 号 2010122610 44、 去化分析：（房型、面积、去化套数、销售比例） 一期规划6栋多层建筑，已全部去化，以90㎡两房两厅居多； 二期规划为3栋高层，约400户，1—6层已全部定出，约150户左右。 综 合 分 析 45、 卖点分析： 购买一期多层顶层送阁楼带产权； 小区内建有部分休闲场所。 46、 媒体分析： 工地围墙广告 47、 客源分析： 县城居民，回迁安置户

48、 物业管理及配套设施分析： 小区内有楼宇对讲系统、电子巡更系统； 多层物业费为0.45元/㎡。

9、睢宁房产项目个案小结：

(1)、目前在售和将售楼盘项目主要集中在县区及周边，有二十个之多，主要集中在新城区（永安路以北）；

(2)、市场供应以多层为主，基本为坡屋顶。阁楼的销售方式有买顶楼送阁楼（不计算面积），阁楼层高一般为2.2米、有阁楼单买（计算一半面积）；

(3)、睢宁目前市场上的项目，从整体看，规划、景观上出彩的不多，创新的更少，建筑兵营式布局明显，色彩拘谨；景观仍依循传统设计概念，大多以中央景观为主；

(4)、区域房地产市场的畅销面积在90—120㎡之间，畅销户型为三室两厅一卫，究其原因，当地居民对这一范围的户型结构较为认同。 （5）、睢宁县在建项目户型基本设计为南阳台（封闭或半封闭），无北阳台；

(6)、中小户型市场需求量大，反映出在价格飞速上升的状况下，购买者对总价的关注在加强；

(7)、多层一层普遍规划为自行车库和汽车库，小高层和高层地下室规划为汽车库和地下停车位（人防工程，租用），部分项目地上车库的层高在2.2米以上，以2.4—2.6米居多，有产权，存在着车库住人的现象。个别中高端楼盘规划成人车分流；

(8)、太阳能热水器一律由用户自己安装，开发商不负责（除帝壹城，全部统一安装太阳能）； (9)、睢宁县城目前整体还未开通天然气，部分中高端楼盘只预留天然气管道，后期接口费由业主另缴；

(10)、户外、屋顶、电视、道旗是最主要的广告宣传方式；

(11)、睢宁县城中心辐射能力较强。镇乡居民已成为睢宁楼市购买力的主要组成部分，经济实力相对较强的客群，置业投资意识在逐步增强；

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