公共设备设施维养计划及方案

公共设备设施维养计划及方案

一、管理内容

1、 根据设备的类型、型号不同，设专业人员对各设备进行定期巡查，并按 不 同设备要求进行准确保养。

2、 建立完善的设备设施档案，由专人进行整理、编目、归档。

3、 根据所配设备、设施建立台帐和标识，工程人员对设备运行状况、巡查情况、

维修过程等进行详细记录。

4、 对各管线、控制器等设专人定期进行检查，及时排除故障，并按不同型号产

品的养护要求进行日常养护。

5、 按有关的行业规范标准对各设施设备，进行检测、维保。

二、管理措施

1、 制定设备安全运行管理方案，建立设备台帐，建立短、中、长期设备保养制

度，并严格执行。

2、 建立设备设施档案，建立设备技术档案，对系统中所有的器件、配件建立详

细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

3、 制度设备维护保养方案，根据设施设备配置情况，制定详细的设备运行值班

制度、交接班制度和工作报告制度，并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人。

4、 做好设备事故的防范和处理，根据小区设施设备情况，编制切实可行的设备

事故应急预案，组织抢修和处理，尽可能减少损失和影响。事故处理后认真分析原因，吸取教训，避免和减少同类事故的再次发生。

公共设备设施的维养计划及实施方案

序号 项 目 维修类别 计 划 方 案 电器仪表、母每月对其进行 变配电控制线排、低压控清洁除尘、紧由工程1 设备 制柜、继电器、固、维护检查。 部组织接触器、断路实施 器等。 表面补漆翻 儿童乐园 表面、轴承、新、加注润滑由工程连接处 油、更换轴承、部组织2 健身器材 紧固螺栓 实施 每月擦试门 1、曳引绳张导轨，涂抹少 紧度的调整. 量机油，进行由有 2、导轨、安开关门动作检资质的 全钳的工作情查；检查导轨专业维 况维护。 润滑情况和导保公司 3、转动、滑轨注油器中的实施，3 电梯 动部位的维油量, 检查减工程部护。 速器中油面。 派人跟4、各项安全每季度检查一进、学装置的维护。 次导轨、安全习、验5、自动控制钳工作情况；收。 系统的维护检每半年进行一测。 次全面检查。 每月对下 1、井盖松动、水井、沟进行 破损。 一次详细的巡由维修4 2、堵塞。 视检查，防止服务部井、沟 3、缺损、多堵塞。 组织实污迹。 平时随时施 检查井盖有无松动损坏现象。 铁制井盖每年刷漆一次，防止锈蚀。

标 准 变配电设备维养规程 游乐设施维养规程 电梯维养标准操作规程 实施效果 设备性能完好，运行正常、安全。 美观、安全运行、功能完善。 1.安全正常运行、平稳。 2.机房、轿箱整洁。 3.电梯各部位的完好率100%。 房屋维修标准 1.井内无积物、无堵塞。 2.井盖正常使用、密合，无破损；标志清晰。

序号 5 项 目 机电 设备 维修类别 1、水泵风机等机电设备的养护。 2、日常机电设备零部件易耗品维修、更换。 计 划 每季度： 1、检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5M欧以上。 2、检查电动机轴承有无阻滞或异常声响；如有则加注润滑油或更换轴承。 3、清洁电动机外壳，如果油漆脱落严重应重新刷漆。 4、对线圈损坏的电动机进行修复。 1、每月对设施进行泄漏检查。 2、确认系统各组件连接良好。 3、手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运行声音。 4、各遥控点的控制箱(含箱内元件)全面检查。 5、每年对消防箱（栓）油漆一次。 方 案 每年检查电源切换及自动保护装置。 风机每15年更换一次。 标 准 实施效果 各项机 电设备1、无故障。 维养规2、保障安全程 运行。 6 消 防 设 施 1、室内外消火栓（箱）以及消防设施的有效维护及检修。 2、喷淋、烟感报警系统故障的排除与维护。 1、由消防、机电、维修专业人员负责实施。 2、设备在保修期内的由维保公司负责实施。 1、消防设施维修操作规程。 2、消防报警系统维养规程。 1、设施有效，标识清楚，完好无损。 2、灵敏、准确报警。

序号 7 项 目 柴油机 维修类别 柴油机总成、发电机部位、电瓶、控制部分 计 划 1.检查机油、冷却水的容量，若不足应补加到规定值。 2.检查并坚固柴油机外露螺栓、螺母、排除漏油、漏水、漏气现象。 方 案 1、由工程维修部派专人对该设备进行维养。 2、定期对设备进行试运行。 标 准 1.柴油发电机操作规程 2.柴油发电机的维养规程。 实施效果 1.设备随时处于战备状态。 2.能正常发电至所需电压、功率。 3.清除空气滤芯上的积尘，清除柴油机外部的泥垢、积尘和油污。 4.对柴油机各部分进行检视，根据需要进行必要的调整。 5.每月两次对发电机组进行试运行，并记录情况。 1.检查电话线有无断线，短路、漏电现象。 2. 检查按纽开关是否接触良好，分机待机转换开关是否接触良好。 3. 室内分机扩音器、扬声器是否正常。 4. 检查锁舌部件是否灵活，如阻滞应加润滑油。 5、检查分机开锁按纽是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠。 8 . 可视对讲系统 电话线 主 机 闸 门 电 源 由工程参照弱部弱点电系统组负责维养操实施 作规程 各主机、分机、监控室之间通讯畅通。

序号 9 项 目 公共标识设施 维修类别 计 划 1.每半年对标识安放情况进行检查维护。 2.每半年对标识进行维护一次。 方 案 由工程部组织实施。 标 准 园区识制安装管理定。 实施效果 1.标识清洁美观。 2.安放稳固。 3.标识示意正确。 1. 设施损坏。 2. 标识污染。 3. 标志所示意思不符。 单元门、楼梯10 公共单、扶手、景观木设施 凳、木台。 标作及规 1.相应 的建筑日常维部分修修由工缮技术程部负规程。 责。 2.房屋修缮标准。 1.接口及砂眼 由工程给排水 上下水主漏水。 每月巡查一次，部按维维护修11 管道 2.管道堵塞、发现问题及时解修保养缮标准。 破裂。 决。 规程实房屋维3.固定码松施 修标准。 脱。 1.用房出现脏1.每周检查一次由工程 乱差的现象。 用房，发现问题部安装相应的 2.不能满足正及时处理。 设备用维修保12 设备用房 常使用。 2.每月检查一次房管理养规程 3.各项设施、设施、设备。 规定实设备缺损。 施 13 接地保护系统 避雷针 避雷器 避雷网 避雷带 1.每年检查避雷针断裂、锈蚀、松动，瓷套管裂缝、绝缘不良；接线松动、烧痕、断股；避雷网、避雷带开裂、烧伤等事项。 2. 检测综合接地装置电阻值 。 1.每周对单元门、窗、楼梯扶手进行检查维修。 2.每周对景观木台、木凳进行修缮。 1.整洁、无缺损。 2.表面完好无变形。 1.美观完好。 2.上、下水通畅。 3.无渗漏。 1.正常安全使用。 各项设施2.设备完好。 3整洁、安全。 1.接地 按防雷电阻符合由工程设施检规定要部组织测规程求。 实施 实施 2.器件无锈蚀情况。

序项 目 号 公共设施 14 维修类别 计 划 方 案 标 准 实施效果 美观、广结；无锈蚀。 大铁门、围墙每年进行一次刷护栏、消防天漆养护 桥等铁制件。 由工程按相应部组织维养规实施 程实施。

公共区域设施维修保养细则

为了保证外观整洁美丽、延长物业设施的使用寿命和节约运行成本，工程维修部除了进行正常操作运行、日常维修和紧急故障处理外，还根据物业的实际情况制定了具体的维修保养计划，具体规定如下： 电器设备

（1） 每周对配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、

气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和防小动物等附属设施工作状态。

（2） 每周清扫配电房及配电机表面灰尘。 （3） 每月统计用电量及电压变化。

（4） 每半年（新设备1-3个月，旧设备1年）对配电房设备进一次

停电清扫和紧固等保养工作。

（5） 每2—3年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电器试验。 （6） 每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。 照明灯具

（1） 每天对公共区域各类照明灯具的外观和照明度进行检查。 （2） 每半年检查灯具使用状况，并进行清洁工作。

（3） 每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选案。 电梯

（1） 电梯的保养与检查

A、 每部电梯轿厢通风机是否处于正常运转状态，以及日光灯是否

损坏，如发现不正常及时维修更换。

B、电梯运行是否平稳，有无卡阻摩擦响声，有无爬行及晃动现象。C、观察电梯运行程序能否按要求指令运行，停位是否准确。 D、检查电梯门启闭功能是否正常。

E、检查电梯运行楼层指示信号有无损坏，显示是否正常。 F、检查电梯轿厢内及大厅按钮信号有无损坏，显示是否正常。 G、检查电梯卷扬传动装置工作情况是否正常，有无抖动，传动装置 有无异常响声，轴承温度是否过高，电机温度是否过高。 I、检查电梯抱闸工作是否可靠及检查抱闸皮与抱闸轮接触面积间隙 是否正常，闸皮磨损情况如何。

J、检查传动装置润滑油位应在油标上下刻线之间，油不足应加油补 充。

K、检查钢绳、绳轮转动是否正常，绳轮固定是否牢靠，螺栓是否松

动以及检查绳轮橡胶有无磨损损坏情况。 L、经常检查电梯井地坑是否积水，应保持干净。

M、电梯机房内要经常清理，机器上的灰尘应经常擦干净。 N、检查电梯滑道润滑情况是否良好。

O、检查钢绳有无锈蚀及破损、伤痕等不良现象。

P、夏季由于气温上升，机房内要开动空气调节设备降温，保持机械 与电气设备运行正常。

*对于发现的设备故障及不正常现象，应立即通知电梯维修公司来人维修。

（2） 每二周配合、监督和记录电梯保养承判商的设备检修保养工作

（具体要求参照保养合同）。

（3） 每月检查电梯井道、底坑和轿厢门槛有无异物。 （4） 每年安排报请劳动局进行一次年检工作。

（5） 每二年进行一次限速器测试，每五年进行一次负荷调整试验。 水泵、上水管道及水箱

（1） 每班巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状

况和水压等，发现问题及时停泵检查。 （2） 每班巡视管道、阀件接口有无异常 （3） 每班巡视机房附属设施状况。 （4） 每月清扫机房。

（5） 每两周对消防泵进行试机一次，时间不低于10分钟。 （6） 每半年检查水箱浮球装置、进/出水阀门及放水阀。 （7） 每月对饮用水箱进行排污一次。

（8） 每年对水泵进行一次大修保养，包括轴承、叶轮、密封及电机

绝缘等。 排水管道、卫生设施

（1） 每季检查给排水主要管道、阀件状况。 （2） 每月检查未装修的空置房的水电情况。 （3） 每年检查各阴井，发现堵塞及时疏通。 电视监控：

（1） 每月检查电视监控设备的运行状况，包括摄象机、镜头、放录

像、传输信号、接受图像的清洁和调校，发现故障报请专业公 司修理。

（2） 每月对机房进行一次清洁工作，并检查机房的通风，保证通风

的正常。 消防设备：

（1） 每季度检查消火栓状况。 （2） 每半年进行一次消防联动试验。 （3） 每年检查所有灭火机并按要求更换液体。 其他：

（1） 每年对公共部位五金配件进行一次检查和修理。

（2） 每年对所有户外钥匙加一次机油，每年对所有的门锁进行一次

检查修缮

（3） 每年对所有的公共部位，管理公司和业主办公室及未出租/售

单元的门窗进行一次检查。 机电设备的维修保养与更新改造 设备的维护保养：

设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振

动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成事故。因此应经常对使用的设备加以检查、保养和调正，随时改善设备的技术状态，防患于未然。 维护保养的方式：

主要方式有：清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检查；对长期运行的设备要巡视检查、定期切换、轮流使用，进行强制保养。清洁：大气中的灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和局部的堵塞，

还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，促使设备的技术性能下 降，噪声增加，所以设备的清洁工作看似简单，是维护保养的 一种主要方式。

紧固：设备运转达相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地

脚螺栓和其他连接部分的紧固件可能会发生松动，导致更大的 振动，使螺帽脱落，连接尺寸错位和设备的位移以及密封接触 不严形成泄漏等故障，因此必须经常检查设备的紧固程度，热 胀冷缩也会使紧固件发生松动。

润滑：润滑是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、

质量、润滑方法、油压、油温及加油量等都有严格的规定。要 求做到“五定”即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相 应的管理制度。

调正：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备

的振动、松动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容 易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪声、

振动甚至损坏，因此必须对有关的间隙、位置进行调正，再加 以紧固。

外观表面检查：设备的外表面有无损伤裂痕；磨损是否在允许范围内；防护罩等安全装置是否完整、齐全；温度压力运行参数是否正常；电机是否超载和过热；传动皮带是否过松、断裂或脱落；振动和噪声是否异常；设备密封面的泄漏状况；设备油漆是否脱落，外表面是否锈蚀；设备的防腐、保温层是否损坏。

维护保养工作的实施：分日常维护保养和定期维护保养。

宝嘉江枫美岸管理处 维修服务部

振动甚至损坏，因此必须对有关的间隙、位置进行调正，再加 以紧固。

外观表面检查：设备的外表面有无损伤裂痕；磨损是否在允许范围内；防护罩等安全装置是否完整、齐全；温度压力运行参数是否正常；电机是否超载和过热；传动皮带是否过松、断裂或脱落；振动和噪声是否异常；设备密封面的泄漏状况；设备油漆是否脱落，外表面是否锈蚀；设备的防腐、保温层是否损坏。

维护保养工作的实施：分日常维护保养和定期维护保养。

宝嘉江枫美岸管理处 维修服务部

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