老年住宅课题研究报告（可行性报告）

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老年住宅课题研究报告（可行性报告）

目 录

第一部分:市场概述 1 １、什么是老年住宅 3 1.1 老年住宅的定义 3 1.2 如何建设老年住宅？ 4 ２、老年住宅的分类 5

2.1 进制按照老年人的生理、心理健康状态分类 5 2.2 按照老年人对服务要求的不同分类 5 2.3 按照产品形式的不同来分类 7 3、成熟市场老年住宅的特征 8 3.1 世界人口的老龄化 8 3.2 老年住宅的演进过程 9

4、反映老年住宅市场的指标和维度 12 4.1 宏观政策 12 4.2 支持条件 13

4.3 老年住宅的可行性参考指标 14 5、老年住宅市场的准入条件 16 ６、国外老年住宅市场的状况 17 6.1 亚洲国家的老年住宅 17 6.2 欧美国家的老年住宅 21 小结： 25

第二部分：国内老年住宅市场研究 26 1、国内老年住宅市场的现状分析 27 1.1 我国老年人口的发展状况 27 1.2 国内老年住宅的现状 29 1.2.1国内老年建筑的现状 29 1.2.2国内老年人的居住模式 30 1.3 目前国内老人住宅的销售情况 31 1.4 目前国内老年设施的形式 33 2、老年住宅市场环境分析 34 2.1 环境 34 2.1.1融资机构 34 2.1.2规划设计资源 34 2.1.3社区服务资源 34

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2.2 政策环境 35

2.3 老年住宅开发的障碍、难点以及应对策略分析 35 2.3.1障碍： 35 2.3.2应对策略分析： 36 3、国内老年住宅经营模式分析 38 3.1 政府、慈善机构合作经营管理 38 3.1.1 纯福利性质的养老院 38 3.1.2 混合型养老院 38 3.2 专业公司经营管理 39 3.2.1老年公寓 39 3.2.2辅助生活机构 40

3.3 住宅建设与管理相分离的经营模式 41 4、国内老年住宅的物业管理方式 43 4.1 老年住宅物业管理的基本操作模式 43 4.2 老年住宅物业管理的收入结构 43 小结： 44

第三部分：国内老年住宅消费市场研究 45 1、国内老年住宅消费市场研究 46

1.1国内城市老年人口比例、住宅现状及收入分析 46 1.1.1国内城市老年人口比例 46 1.1.2国内城市老年人住宅现状分析 50 1.1.3国内老年人口收入分析 54

专论：广州市消费者委员会最近针对老年人投资消费问题进行调查的分析报告1.2老年住宅目标客户群的消费特征及应对策略 56 2、老年住宅消费者诉求 59

2.1中国传统文化对老年住宅消费者的影响 59 2.2老年住宅的产品设计 60

2.2.1老年住宅产品的建筑形态分类 60 2.2.2 产品设计依据 64 专论：住宅设计的关注点 66 2.2.3老年住宅产品的设计原则 68 2.2.4老年社区的设计要求 69 专论：老年住宅室内装修设计要点 73

2.2.5《老年人建筑设计规范》简介及内容（见附件） 80 2.3 老年住宅的物业管理 80

1.4国内老年住宅需求的动因和影响因素 87

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3.4.1内在需求 87 1.4.2外在需求 90

专论：老年人希望居住的环境 91 第四部分老年住宅市场发展前景分析 93 1、市场发展趋势 94 ２、产品发展趋势 97 3、消费发展趋势 99 附件一 100

《老年人建筑设计规范》简介 100 老年人建筑设计规范 103 1 总则 104 2 术语 104 3 基地环境设计 105 4建筑设计 106

5 建筑设备与室内设施 111

第一部分:市场概述

人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会、经济、文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国将在2003年正式迈入老龄化社会。

当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。 如何满足市场上的“有效需求”，如何为企业开创新的利润获取模式，是我们进行“老年住宅”这个课题研究的最终目的。

１、什么是老年住宅 1.1 老年住宅的定义 《老年人建筑设计规范》中是这样定义：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。 这个定义的内容是为了和老年人公共建筑相区分，老年人的公共建筑是指除了老年居住建筑以外，为了解决老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为的要求而设立的建筑，它是以老年人为主要服务对象的建筑，主要分为以下几种类型：

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A、老年医疗保健方面建筑：老年病医院、老年康复中心、保健站、老年门诊所等。 B、老年教育方面建筑：老年大学、图书阅览室、书画协会等。 C、老年文娱方面建筑：老年活动中心、俱乐部、老年之家等。 D、其它老年服务建筑：老年餐厅、日间服务站等。 老年人居住建筑和老年人公共建筑共同组成老年建筑，在本课题中我们研究的“老年住宅”特指老年人的居住建筑。因为老年住宅与普通住宅之间的差异性，如消费群的专一性――它是“针对老年人提供的住宅产品”，产品设计的特殊性――住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点，社区活动的广泛性――在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。 1.2 如何建设老年住宅？

不同的老年住宅有其各自的设计原则和使用功能，但从本质上来说，它都要具备三个基本要素：

A、住宅设计必须要照顾到老年人特殊的身体状况；

B、无论是单独的住宅还是大型的社区都必须配备丰富精神文化的设施；

C、老年住宅必须具备满足不同阶段老年人需求而改变空间形式的特性，这种可改造的空间能够适当调整住宅的空间和功能，日本提出的“百年住宅”和“长寿住宅”，就是通过改造住宅空间来适应人生不同阶段居住需求； ２、老年住宅的分类

2.1 进制按照老年人的生理、心理健康状态分类 1986年国际慈善机构（HTA）根据老年人的生理和心理的健康状况将老年住宅分为七种类型： A类：富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅。 B类：生活基本自理，需要少许监护和帮助的健康老人住宅。 C类：提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅。 D类：专为体力虚弱而智力健全，但不需要护理和监护的老人住宅。

E类：专为体力尚且健全而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅。 F类：专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅。

G类：专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。 2.2 按照老年人对服务要求的不同分类

A、提供给具备独立生活能力的老人居住的健康住宅

这种类型的住宅是提供给生活能够自理的老人（Self－helping Aged People）居住的，所谓“自理老人”是指生活行为完全自理，希望保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助的老年人。

如果老年人能够独立生活，但想要居住更安全一些，喜欢同其他老人住在一起，就可以选择独立生活的方式。这种方式的代表环境是两种：老年公寓和老年聚集住宅。 B、辅助生活区或居民照料区

这种类型的住宅是提供给“介助老人”（Device－ helping Aged People）居住的，所谓“介助老人”是指生活行为要依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。

辅助生活的其它名字是：居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，辅助照料，个人关照，老年之家，受保护照料等。如果老人日常生活活动诸如洗澡、穿衣、吃饭等需要帮助，需要提醒服药，需要24小时保安服务，可能有困难自己行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有时健忘或困惑（老年痴呆症），辅助生活区是合适的选择。 C、护理院

这种类型的住宅是提供给“介护老人”（Under Nursing Aged PeoPle）居住的，所谓“介护老人”是指大部分或全部生活行为依赖他人护理的老年人。

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护理院是为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供24小时护理照料的设施，它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理院各有专长。如果老人需要24小时护理照料，没有轮椅、助行器或其他人的帮助不能行走，不能自己完成日常生活活动，到了老年痴呆晚期阶段，需要治疗和恢复设施，患有长期或慢性病，选择护理院居住是合适的。护理院的其它名称有：专业护理设施，康复之家，护理设施，长期照料设施。 D、连续照料退休社区

如果老人身体健康，现在可以独立生活，希望在今后生活的每一个阶段都得到照料，即生活服务有保障，可以选择连续照料退休社区居住。一般个人付给社区一次性费用和月租费来支付生活开销。

连续照料退休社区是发展的概念，社区为老人提供住房、活动、服务、医疗照料。不同的是，它提供老年不同阶段的连续照料，从独立生活到必要时的辅助生活和护理院。 E、活跃老年社区：

活跃老年社区是一个年龄限制的社区，专门为那些喜欢参加身体和社会活动的老年人建立的。这些社区吸引约55岁的年轻老人以及希望住家在一个有很多娱乐活动场所的环境。 通常这种社区由一些卖给老人的独立房子、联排公寓或别墅构成。社区活动有高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、艺术、手工、演出等。相应的社区面积较大，建有俱乐部、湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等。 2.3 按照产品形式的不同来分类

A、公立养老院，社会福利性质的老人院、托老所；

B、以出租为主要经营手段的养老院，有一定的盈利能力； C、以社区养老方式为主的老年住宅或是老年社区；

3、成熟市场老年住宅的特征

对老年建筑的规划与设计，是摆在规划师和建筑师面前新的现实任务。过去，由于我国对人口年龄结构变化给城市、环境带来的影响缺乏认识，缺乏客观的、长远的、战略性的指导思想，不能把城市建设、环境作为一个综合的整体来看待。因此，这些大量的对中青年人、健全人正常合理的环境和设施，对老年人的居住与活动却带来不便和不利。如何创造适宜老人的居住与活动环境，提高老人的生活质量是一系列新的课题。欧美的一些发达国家和日本等，比我国步入老年社会早20～40年，他们在这方面已积累了丰富的实践经验，值得我们学习、研究和借鉴。

3.1 世界人口的老龄化

据世界卫生组织发布的一份最新报告，在世界各国中，60岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达23%，其次为希腊的22.8%和日本的22%，再次是德国的21.8%和瑞典的21.7%。不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个“老人大国”都是发达国家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在发展中国家。

根据联合国提供的最新统计数字，2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。

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