福泰嘉园孙老可行性报告12.6.4

“福泰嘉园” 开发项目 可行性研究报告

福泰嘉园小区(原名:金鼎嘉园)开发项目

可行性研究报告

目 录

目 录...................................................................................................................................... 1 附表、附件、工程附图目录.................................................................................................... 2 第一章 总 论.......................................................................................................... 3 第二章 供 需 预 测...................................................................................................... 10 第三章 建 设 规 模...................................................................................................... 12 第四章 项 目 选 址...................................................................................................... 13 第五章 技术方案、设备方案和工程方案.................................................................... 17 第六章 总图运输与公用辅助工程................................................................................ 18 第七章 节能、节水措施................................................................................................ 21 第八章 环境影响评价.................................................................................................... 22 第九章 消 防........................................................................................................ 23 第十章 项目实施进度.................................................................................................... 24 第十一章 投 资 估 算...................................................................................................... 25 第十二章 融 资 方 案...................................................................................................... 27 第十三章 财 务 评 价...................................................................................................... 28 第十四章 社会效益评价.................................................................................................... 32 第十五章 风 险 分 析...................................................................................................... 33 第十六章 研究结论与建议................................................................................................ 34 工程附图.................................................................................................................................. 35 附件.......................................................................................................................................... 39 表附.......................................................................................................................................... 44

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附表、附件、工程附图目录

一、工程附图 1、项目区域位置图 2、项目总平面图 3、项目乌瞰图 二、附件

1、宣城市发展改革委员会发改审批[2009]439号 “房地产项目备案表” （扫描件） 2、宣国用[2010]字第2111号《中华人民共和国国有土地使用证》（扫描件） 3、企业法人营业执照（副本）（扫描件） 4、开发企业资质证书（扫描件） 三、附表 1、工程表

⑴ 技术经济指标汇总表 ⑵ 技指标表

⑶ 工程项目一览表及附表 2、投资估算表 ⑴ 项目总资金估算表 ⑵ 投资分项明细估算表 ⑶ 投资计划与资金筹措表 3、财务评价报表（图） ⑴ 开发产品成本分摊估算表

⑵ 销售收入、销售税金及附加估算表 ⑶ 损益表

⑷ 项目全部投资现金流量表

⑸ 借款偿还期计算表（附：利息备付率、偿债备付率计算表） ⑹ 项目敏感性分析表 ⑺ 盈亏平衡图（评价图1） ⑻ 敏感性分析图（评价图2）

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第一章 总 论

一、项目背景 ㈠、项目基本情况

项目名称：福泰嘉园开发项目。 主办单位：宣城广厦置业有限公司。 项目负责人：罗圣章 技术负责人：张赵冰 财务负责人：益建中 ㈡、承办单位概况 1、企业基本情况

宣城广厦置业有限公司始建于2009年8月，《企业法人营业执照》注册号：342500000036790号，经营场所：宣城市东桥社区办公楼，法定代表人：罗圣章，注册资金：800万元，企业类型：其他有限责任公司，主要经营范围：房地产开发，物业管理，房地产经纪，咨询：房地产开发资质等级：暂定，证书号AHXC00115。现有职工19人，其中中高级技术人员11人，公司内设工程部、财务部、人事部、后勤部、市场营销部等部门。

2、承办项目条件

宣城广厦置业有限公司2009年取得位于宣城市火车站东北侧，龙川路以东，建材西路以南的出让土地使用权（住宅用地、商业用地）。同时，公司具有健全的管理制度和较雄厚技术力量，公司高级管理人员具有开发多个住宅小区的经验，企业具有一定的技术能力和经济实力，能完成本次开发“福泰嘉园”项目的任务。

㈢、可行性研究编制依据 1、可行性研究编制的主要依据：

⑴ 宣城市发展改革委员会发改审批[2009]439号 “房地产项目备案表”； ⑵宣城市福泰嘉园规划设计方案

⑶ 宣国用[2010]字第2111号《中华人民共和国国有土地使用证》。 ⑷ 《建设项目经济评价方法与参数》（第三版 2006年7月） ⑸ 《投资项目可行性研究指南》（试用版）。 ⑹ 宣城广厦置业有限公司相关部门提供的资料。 2、可行性研究编制的范围 ⑴ 市场需求及拟建规模研究； ⑵ 建设条件和选址方案研究；

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⑶ 工程方案与配套设施研究； ⑷ 消防设施及环境保护研究； ⑸ 项目进度与销售进度研究； ⑹ 投资估算与融资方案研究； ⑺ 项目经营期财务效益研究； ⑻ 社会效益与投资风险研究。 ㈣、项目提出的理由和过程 1、项目的背景

宣城市近年来城市发展很快，城市人口迅速增长，尤其是各乡镇个体经营者的人口向城区转移速度加快，商品房的需求迅速增大。宣城广厦置业有限公司2009年取得位于宣城市火车站东北侧，龙川路以东，建材西路以南的出让土地使用权（住宅用地）。为了适应城市发展及城市人口增长的需要，营造具有宣城特色“山水城市”文化内涵。拟建设多层及高层商品房，并定名为“福泰嘉园”。

2、项目的社会经济意义

“福泰嘉园”开发项目建成后，将在宣城市东部住宅区增加多层及高层住宅建筑，并与建材市场等小区相连，形成宣城市东部较大的住宅群，对美化城市，提高城市品位，促进创建文明城市具有重要意义。

3、建设的必要性

宣城建市以来，经济建设和城市建设发展较快，乡镇人员拥向城市经营商业或打工，因此城市人口有较大增长。但目前人均收入尚属于中低水平，中等收入家庭较多，一般档次的经营和住宅商品房仍是当地居民的首选方向，但尚有部分需在市中心区购房者，本项目以高层住宅为主，并配套部分商业办公用房和人防车库工程，可部分解决市中心购房的需求。同时，宣城市的商品房建设规模由于前几年较小，今年虽有较大增加，仍不能满足城市发展的要求，必须建设商品住房来满足城市人口增长的需要。为控制房价的上涨，有足够的商品房供人民群众选择，建设“福泰嘉园”项目是十分必要的。

2010年1月，国务院批准了《皖江城市带承接产业转移示范区》区域振兴规划， 这是我国第一个为促进中西部地区承接产业转移而专门制订的国家级战略规划。皖江城市带包括合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁州、宣城九市，以及六安市的金安区和舒城县，共59个县（市、区），土地面积7.6万平方公里，人口3058万人，2008年国内生产总值5818亿元，分别占安徽全省的54％、45％和66％。皖江城市带是实施促进中部地区崛起战略的重点开发区域，是泛长三角地区的重要组成部分，在中西部承接产业转移中具有重要的战略地位。

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根据《规划》，皖江城市带以沿长江一线为发展轴，以合肥和芜湖两市为“双核”，以滁州和宣城两市为“双翼”，构筑“一轴双核两翼”产业分布的新格局。

《规划》明确将《皖江城市带承接产业转移示范区》定位为合作发展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和服务业基地。规划期为2009年—2015年，重大问题展望到2020年。到2015年，示范区地区生产总值比2008年翻一番以上，三次产业协调发展，实现与长三角分工合作、优势互补、一体化发展，成为在全国有重要影响力的城市带。

《规划》还提出，皖江城市带承接产业转移示范区还将加快技术创新升级，强化技术创新要素支撑，构建企业主体、市场导向、政府推动、产学研结合的开放型区域创新体系，促进产业承接与自主创新相融合。

为保障《皖江城市带承接产业转移示范区规划》的顺利实施，使这一区域战略尽快落实见效，示范区将在投资、财税、金融、土地、对外开放等各方面得到中央和地方政府必要的政策支持。如在规划期内，中央财政将加大对示范区的转移支付力度，支持示范区的基础设施、自主创新和环境建设，积极探索开展跨境贸易人民币结算试点等。在皖江城市带内，民营企业税后利润再投资的，并增加注册资本，经营期限超过5年的，其未分配利润转增注册资本的40％部分，允许抵缴其新增的应纳税所得额。

《皖江城市带承接产业转移示范区规划》将明确把装备制造业、原材料产业、轻纺产业、高技术产业、现代服务业和现代农业作为重点发展的六大支柱产业，并以现有的产业园区为基础，推动园区的规范、集约、特色化发展，突破行政区划制约，在皖江沿岸适宜开发地区高水平地规划建设承接产业转移的集中区，以适应产业大规模、集群式转移的趋势。

皖江城市带区位优势明显，是长三角向中西部地区实施产业转移和辐射的最佳区域，具有产业基础好、要素成本低、配套能力强等综合优势。安徽省近年来在开发皖江、加快融入泛长三角中做了大量富有成效的工作，积累了宝贵的经验，具备探索科学承接产业转移、为中西部地区提供示范的客观条件。

宣城市是皖江城市带的“双翼”之一，经济建设和城市建设发展较快，是皖江城市带承接产业转移示范区的重要基地，为宣城市发展带来良好的机遇，因此城市人口有较大增长。目前人均收入属中低水平，一般商品住宅房仍是当地居民的首选方向，本项目以多层住宅为主，并配套部分商业用房和人防工程。同时，宣城市的商品房建设规模由于前几年较小，近二年虽有较大增加，仍不能满足城市发展的要求。为控制房价的上涨，有足够的商品房供人民群众选择，建设“福泰嘉园”项目是十分必要的。

二、项目概况

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㈠ 需求现状

根据上述统计资料，目前宣城市区年需求房屋为60万m2，其中住宅房需求50万m2以上，实际需求量超过55万m2。

㈡ 需求预测

根据《宣城市国民经济和社会发展第十一个五年规划》，“十一五”期末，市区居住人口达35万人，根据人口现状计算城市新增人口的住房需求量，综合改善住房条件及城市拆迁带来的住房需求,五年期间新建住房总需求量280万m2。

三、价格现状与预测

目前宣城市商品房价格为4,000～6,800元/ m2，各个区域不同价格同也不同。本项目开发的位置较边，预测高层售价4,400元/ m2，计265套，商业用房售价18,000元/ m2，且配套设施齐全，均与同类商品房售价持平。

对商品房价格的调查资料，宣城市区在中心区内已基本无新房供应，现交易的均为二手房，交易中越是中心居住区房价越高；2003年建成的绿宝雅苑最好楼层的二手房出售价已达6,500元/ m2。较中心居住区的普通商品房每平方米均价已达到5,500元以上。

目前宣城市房价居高不下，与本市的宁国相比，每平方米高出1,000元，一个重要原因是商品房的开发量不足，因而房价上涨幅度较大。而宁国市由于商品房的开发量较大，房源供应充足，房价上涨缓慢。

市场预测：从上述销售价格看，本项目的销售价格具有一定的竞争力，而且基础设施齐全，增加了本项目的销售竞争力。

四、公司竞争能力分析

宣城广厦置业有限公司管理层有多年在当地从事房地产开发的经验，拟以中等价位提供较高水平，具有都市特色的高层商品房。公司的商品房将有较好的销售业绩。公司竞争能力分析按下列“竞争态势矩阵”来进行分析。

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 关键竞争因素／强势指标 声 誉 / 形 象 产 品 性 能 价 格 技 术 能 力 土 地 资 源 财 务 资 源 相对成本地位 区 位 优 势 小区设施完善程度 售后服务能力 加权强势总评分 权数 0.10 0.10 0.20 0.05 0.10 0.10 0.10 0.05 0.10 0.10 1.00 广厦公司 得分 5.0 5.0 4.5 4.0 4.5 4.0 4.0 4.0 4.5 4.0 加权值 0.50 0.50 0.90 0.20 0.45 0.40 0.40 0.20 0.45 0.40 4.40 综合竞争对手 得分 加权值 4.0 0.40 4.5 0.45 4.0 0.80 4.0 0.20 4.0 0.40 4.0 0.40 4.0 0.40 4.0 0.20 4.5 0.45 4.0 0.40 4.10 分析结果显示，广厦公司较其竞争对手竞争能力较强。

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第三章 建 设 规 模

一、建设规模与方案比选

项目总规划用地17,073 m2，总建筑面积63,801 m2，其中：地上建筑面积50,647 m2，包括高层住宅30,840 m2，商业用房19,807 m2；地下建筑面积13,154m2。容积率2.97，建筑密度40.02%，绿化率30.00%，机动车停车位424辆。

同时配套相应的绿化、道路、地面停车位、地下车库、供配电、路灯、天然气、给水、消防、排水、排污、电话、有线电视、宽带网、小区智能管理等设施。

二、推荐建设规模及其理由

因推荐建设规模为本次已征用地块，规划方案已经市政府批准。 三、开发量与销售量规划(分年) ㈠、竣工量规划

本期开发的商品房，根据计划安排预计22个月全部竣工所有的高层住宅，商业和写字楼，配套设施预期延长2个月。

㈡、销售量规划

计算期第1年施工，12个月后开始预售和销售，在计算期第2年预销售35%计17,726 m2，包括高层住宅10,794 m2，商业用房6,932 m2；在计算期第3年销售65%计32,921 m2，包括高层住宅20,046 m2，商业用房12,875 m2；地下车位按住宅销售比例配套销售，第3年年底前完成全部销售工作。

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第四章 项 目 选 址

一、场址所在位置现状

宣城市龙川路与建材西路交叉口东南角，位于宣城市火车站东北侧，龙川路以东，建材西路以南的较规则的长方形地区。该地区为市东部住宅集中区。

（见项目位置图）。

㈡ 场址土地权属类别及占地面积

本项目的场址是2009年通过竞标取得的，土地面积：17,037 m2，土地使用权类型：出让；用途：住宅用地（70年）、住宅用地终止日期；2080年1月19日。

二、场址建设条件

㈠ 地形、地貌、地震情况 1、地形地貌

宣城市地处水阳江中游圩区和皖南丘陵结合地带，地势西南高东北低，地形起伏不平，地面高程在10～14 m (黄海高程，下同)，最高处达31.60 m。市区北有敬亭圩为城北工业区，东有夏渡联圩，西北部距北门约2公里为九华山余脉敬亭山，主峰324 m。西南部为丘陵地带，岗峦起伏，沟冲交错，地面平均坡度6-10%，海拔28～43 m。东南部襟江怀河，渠网密布，水阳江自南向北而流，最后流入长江。因水阳江的冲积，形成开阔的平畈区，盛产水稻、鱼虾，但位于洪水淹没线之内。

2、地震

依据中国地震烈度区划图划分，市区抗震基本烈度为六度设防区，地层比较稳定，除重要建筑物外一般不设防，历史上尚未发生过破坏性地震。沿敬亭山南坡脚有一地质断裂带。史料记载，市区地震频率不高，未见破坏性地震。

据地震地质和地震活动性分析，在距宣城市城区200公里范围段潜在震源区，沿江潜在震源区、溧阳潜在震源区和泾县潜在震源区等。宣城位于扬子准地台，各时代地层发育较完整。区域主导构造线为北东向，形成紧密的北东向线型褶皱和北东向主干断裂带。沿断裂带有一系列的中基性—酸性岩浆侵入与喷发活动，其中以燕山期花岗岩和闪长岩分布最广。

对宣城市域影响较大的潜在震源区包括：①溧阳潜在震源区。于南渡—金坛地堑内，是北东向和北西向两条地震带交汇处，历史上区内发生过破坏性地震。近代于1974年、1979年先后发生过5.5级、6.0级地震，对宣城市的破坏和影响较大，当前小震不断发生。震级上限为6.5级。②泾县潜在震源区。主要位于泾县地区，区内主要构造背景为北东向及东西向断裂并相交，1743年泾县5.0级地震可能是这两条断裂共同活动的结

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果，震级上限为5.5级。以上几个地震潜在震源区内如发生中强以上地震，都有可能给宣城市造成影响或破坏。

㈡ 工程地质与水文地质及气候条件 1、工程地质

宣城市西北部岗丘地带属白垩纪红砂岩地质构造,上部5～10 m黄色黏土层,其下是3～5 m厚的黏土夹石层，地基承载力平均为200Kpa。北部和东郊为近代更新层，含有浅层地下水，含水层厚度为6-8米，每平方公里涌水为1200t/d，地基承载力为80～120Kpa不等。市区土壤主要为红壤和黄棕壤类型，有机质含量较为平乏。

拟建场地地基土由填土、粉质粘土、圆砾及泥质砂岩构成。工程地质特征分述如下： 第①层素填土：灰色，灰黄色，杂色，稍湿，成分以粘性土为主，内有少量碎石、草根等，结构松散，土质不均，高压缩性，场区内遍布。

第②层粉质粘土：黄褐色，灰黄色，湿，可塑状，含氧化铁锈斑，干强度高，韧性高，无振摇反应，稍有光泽，土质均匀，中等压缩性，厂区内遍布，承载力特征值fak=220kPa。

第③层强风化泥质砂岩：红褐色，主要由长石、石英等组成，泥钙质胶结，岩芯呈碎块状、短柱状，为软岩，较破碎，风化裂隙较发育，低压缩性，厂区内遍布，其承载力特征值fak=330kPa。

第④层中风化泥质砂岩：红褐色，主要由长石、石英等组成，泥钙质胶结，岩芯呈长柱状，为软岩，较完整，块状结构，低压缩性，厂区内遍布，厚度大，其承载力特征值fak=900kPa。

综上，小高层可选用第③层强风化泥质砂岩作为桩基持力层，采用打入桩；高层与超高层可选用第④层中风化泥质砂岩作为桩基持力层，采用钻孔灌注桩。一般的多层建筑可选用第②层粉质粘土作为天然基础持力层。

2、水文地质

宣城市区主要河流有水阳江及其支流宛溪河、青溪河、梅溪河、道叉河和泥河等。 ① 水阳江属长江水系，总长80余公里。东溪桥以上汇水面积3419 km2。主要水文参数：年平均流量80.40m3/s，年最大月平均流量489m3/s，年最小月平均流量1.36m3/s，常年水位8.20—8.30m，五十年一遇洪水位14.70m，历史最大洪峰流量7640m3/s，最大流速3.40m/s。

② 宛溪河是水阳江流经市区的一条主要支流，市区以上汇水面积298.83 km2。

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③ 青溪河、梅溪河、道叉河和泥河为四条小溪流，均属于水阳江的二级支流，流入宛溪河，所有河流中惟有城外从响山南面注入宛溪河的青溪河未受污染外，其余河流均受到不同程度的污染。

全市地表水产水量16.85亿m3，人均占有量为2247 m3，高于全省人均1400 m3的水平。市区区间汇水面积8.38 km2，10年一遇最大24小时来水总量（净雨量147 mm）为123.2万m3。

全市范围内分布有2条地下水带,即敬亭山地下水带和水阳江河滩地下水带,均属于孔隙、裂隙弱富水区,资源模数为10.7×104 m3/km2·a,水质优良，可作为城市饮用水源。

㈢ 气候条件

宣城市属于北亚热带气候类型，主要气候特征：四季分明，空气湿润，雨量充沛，日照充足，无霜期长。

多年平均气温为15.70℃，极端最高气温40.30℃，极端最低气温-10.20℃，无霜期平均240天，年平均日照1913.50小时，平均年降雨量1307.60mm，平均年降雪量54.10mm，多年平均相对湿度78.50%，历年平均风速为2.90m/s，平均气压1002.9Mpa，多年主导风向为东风，频率14%，夏季以偏南风为主。

㈣ 城市规划或区域附近地区规划要求 宣城市城市近期建设规划（2011-2015）

建成区域性交通物流枢纽城市，安徽省东向发展的“门户”，承接长三角产业和资本转移的新型加工制造业基地、面向长三角地区的优质农副产品生产供应基地、面向长三角的以地域文化和自然生态为特征的旅游休闲度假基地。

1、城市规模：到2015年，中心城区居住人口55万，城市建设用地约60平方公里。 2、规划结构与发展方向：依托现状建成区，“西进东拓，北跨南美”，形成向西、南、东、北四个主要方向拓展的空间格局。规划形成“主城区+南漪湖休闲运动度假新区+彩金湖政务文化新区”的总体布局形态。

3、建设重点及时序：坚持新区建设与旧城改造有机协调发展的原则，优先和重点安排西部新城建设包括西部工业示范园区、南部片区科教园区等建设；加快工业区的建设与整合，重点推进承接产业转移示范园区、宣州经济开发区、巷口桥物流园区和双桥物流园区建设；完善太白组团和水阳组团；加强对土地供应和房地产的宏观调控，建立完善的住房供应体系，配套完善公共服务设施，建设宜人的居住环境和和谐社区。

4、规划形成“二环、八射”的城市道路网系统，同时确定各项基础设施、公共服务和公益设施的建设规模和选址。

5、确定历史文化名城、历史文化街区、风景名胜区等的保护措施，城市河湖水系、

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绿化、环境等保护、整治和建设措施。

本项目在城市近期建设规划的“坚持新区建设”内，符合城市规划要求。 ㈤ 交通运输条件

本场址处于龙川路与建材西路交叉口，交通方便，能行驶多种车辆。 ㈥ 公用设施社会依托条件

本场址在城市西部新城区，各项公用设施齐全，条件好。 ㈦ 防洪、防潮、排涝设施条件

场址处于市区东部，没有洪涝灾威胁的可能性，因此发生洪涝灾害的机率较小。 ㈧ 环境保护条件

场址周围无工厂等排污，环境条件好。 ㈨ 法律支持条件

由于土地是政府招标竞拍的，政策上给予支持。 ㈩ 征地、拆迁条件

该场地的土地是通过竞标得到的，拆迁由地方政府负责并已完成。

(十一) 施工条件

本项目靠近城市交通干道，内部场地较大，施工条件较好。 三、场址比选

由于是竞拍取得的土地，故无场址比较。 四、场址推荐方案 （场址地理位置图附后）

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第五章 技术方案、设备方案和工程方案

一、技术方案

·屋面采用憎水性珍珠岩板或挤塑泡沫板块隔层，起到保温隔热和防渗作用。 ·外墙外保温选用膨胀聚苯板薄抹灰系统；外墙内保温采用保温砂浆抹灰；分户墙采用多孔砖。

·住宅外门窗采用高品质断热型铝合金窗，密封性好，提高隔声，隔热性能效果。 ·小区路灯使用光控、时控技术控制开关。 ·采用节能光源，降低电能耗。

·厨房卫生间通风排气采用IPS排放系统。 ·户内电线管用PVCU管。

·屋面防水采用SBS、APP防水卷材。 ·部分设施与住宅无障碍设计。

·嵌草砖式室外停车场。广场地材采用具渗水性能地砖。 ·垃圾收集点结合环境小品设置。 二、设备方案 ㈠ 主要设备选型

1250KVA变电器3台，电梯16部。

安保电视监视系统1套，电梯中央监视系统1套，消防电视监视系统1套，由物业管理中心进行24小时录像监视。

室外消火栓4套，室内消火栓105套以及应急照明和疏散指示等设施。 火灾自动报警系统1套,可视门口机7套,对讲系统424台及远程抄表系统1套。 ㈡ 主要设备清单（见设备清单） 三、工程方案

主要建、构筑物的结构及面积方案

结构选型：18层4幢、11层3幢均为高层住宅；采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构；3层商业，采用框架结构。基础与地下室：因无地质资料，暂无法作出确定的基础方案，仅对各高层的地下室埋深满足其地上高度的1/18。对基础可能做法描述如下：各高层地下室底板采用等厚筏板，需要采用桩基。地下室顶板结构作为上部高层和多层的嵌固端，应采用梁板结构。

住宅具体情况见后附的住宅套型图，面积方案见第一章指标。

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第六章 总图运输与公用辅助工程

一、总图布置 ㈠ 总图布局 项目总体规划方案：

本项目宗地在龙川路与建材西路交叉口东南角，位于宣城市火车站东北侧，龙川路以东，建材西路以南地区。该地区为市东部住宅集中区。

本地块为峡长形，东西宽约50米，南北长约300多米，西侧为规划的明镜湖路，东侧与明镜湖路平行为小区主干道，并与南北龙川路、建材西路相连接，利于消防车进出。3层商业用房沿明镜湖路布置；在商业东侧南北向布置7幢高层住宅。

小区主入口道路与南北向主干道相连，形成2个小区环形通道。与主入口道路平行设置地下车库入口，在北面主干道上设置地下车库出口，形成人车分流环形道路系统。

1、交通组织。

规划布置三个出入口，主入口位于在用地的西面明镜湖路上，地块北面建材西路及在地块南面龙川路设次入口，方便居民出入。小区道路以7 m宽主干路作为基本道路骨架，通过主干道组织交通，地块内景观步道在紧急情况下可作消防车道使用。宅前小路宽3米。形成人车分流道路系统。小区内地面停车95辆，主要沿小区主干道两侧停放。沿主环道每120 m设置地上式室外消火栓，覆盖半径60 m。

整个道路结构便捷、通畅，步行系统和车行系统互不干扰，住宅楼地下室用做自行车停车。地面停车结合绿化景观布置。

2、空间布局。

采用国际式设计手法，立面风格以现代Art-deco风格为主，中部为11层建筑，南北为18层，以简洁的肌理手法配合高档的建筑材料打造出一组极具现代气息的建筑群体。既有大气的整体感觉又不失耐人回味的细部雕琢，挺拔的垂直线与多变的水平线相组合，具有很强的视觉冲击力，体现了一种纯净、大气的风范，有着强烈的城市现代高端建筑特色，充分体现我们城市面向未来的信心和气魄。

3、景观系统：

小区以宅间空隙形成的小型中心景观绿化为统领，沿两条主干道的绿化形成景观大道，以区内步道和景观轴线为网络，以连接各宅间的道路景观带为联系，通过景观节点来形成一个点、线、面的有机整体。

入口景观区及景观轴线：入口景观区通过一系列硬地铺砖的变化设计及丰富植物排

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列设计，将人的关注焦点自然的引入到小区内部。宅间绿化景观：每个宅间景观绿化风格统一，形成整个小区的景观背景，各具丰富特色，以简洁典雅的格调为主。

㈡ 项目构成（列出主要单项工程）见工程项目一览表

主要单项工程有4幢18层高层住宅，3幢11层小高层住宅；3-4层商业裙房； 此外配套的道路、绿化(含小品)、供配电、给水排水、供气、路灯、环卫、车库等工程。

二、公用辅助工程 ㈠ 给排水工程 1、给水

水源由市政管网引入2条给水管，采用管径DN200球墨铸铁管，在小区内形成环状布置，作为生活和消防用水。

生活给水系统：多层建筑由市政给水管网直接供应，高层住宅7层以上生活给水、消防给水采用变频设备（不锈钢生活水箱和变频水泵），加压供水。

2、排水

本项目排水系统按雨污分流制设置。

雨水：雨水干管采用DN600钢筋混凝土管，直接排入市政雨水管网。

污水：室内污废合流，室外污废分流，生活污废水经化粪池处理、其他经隔油处理后直接排入市政污水干管，污水干管采用DN200高密度聚氯乙烯双壁波纹管。

㈡ 供电工程 1、强电

电力线从10KV主线采用电缆方式引入2路至地下室变电室，降压后送至各用户。设8台1000KVA干式变电器，供电电压380V／220V，使用电压：动力、空调380V，照明灯头220V，消防用电缆采用B级耐火型电缆。

2、防雷系统

本工程防雷高层采用25×4热镀锌扁钢避雷带网、多层设避雷针作为防雷接闪器。利用建筑物柱内主钢筋作防雷引下线，基础钢筋作为防雷接地极，R＜1Ω。

3、弱电：设置消防控制系统、电视监控系统、周界报警系统、电子巡更系统、背景音乐系统、车库管理系统和智能化物业管理系统、智能化办公系统等。

智能化系统：设置信息共用网络系统，管线入户预留接口，住户内相关信息以总线方式通过环网，传输至小区物业管理系统，该网络系统具有以下功能：

〃与国际互联网络（INTERNET）连结。

〃可通过户内终端享受物业管理中心所提供的服务，如购物、医疗保健咨询、家庭

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教学、了解市场经济与交通信息等。

〃防盗报警：户内设红外探测器，与物业中心联网。操作上以钥匙开关启闭，主人外出时，将大门保险旋动两圈锁定后，室内的防盗报警装置就被自动开启，主人归来后，只要用钥匙打开门锁，防盗报警装置即被关闭。

〃燃气泄露报警 采用进口气敏管探测器，用于防止燃气装置不完全燃烧或燃气泄露所产生毒气的报警。

〃匪情求救报警：当室内由于暴力入侵而使主人受到伤害威胁时，或主人因身体不适需要求助时可按动报警求救按钮通知警卫室救援。

〃监控中心：以声音、闪光、户门牌号，分类别在监控屏指示报警，同时将报警住处和报警时间等信息存储在电脑记录里，以便日后查证。监控中心位于物管内。

〃三表出户抄表，住户三表信息通过网络系统传输至物业管理中心主机记录存储。 〃电梯中央监视系统：小区所有电梯的运行均由物业管理中心通过电梯中央监视系统进行监视，电梯内设紧急求助电话与物业管理中心通话。

〃火灾自动报警系统：商住楼的商场及地下车库设置火灾自动报警系统。 ㈢ 通信设施

① 电话系统：小区内设电话交换间，住户每户2对进线，住宅楼设电话分线箱。 ② 有线电视系统：住户每单元设终端放大箱，每户设置2只双孔电视终端盒，室外干线设分区前端放大箱。

㈣ 其他设施（燃气供应）

由宣城市天然气公司在小区布置天然气管道至各户。主管道沿道路环形布置。

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施工用水、用电、和道路：按同规模小区该几项费用的实际支出估算;

工程监理费、工程保险费及招标费用、施工图审查、预算费、施工执照费等按地方规定估算;

土地平整土方工程：根据现场情况估算。 ㈤ 地方部门收费

是指在开发建设过程中的地方政府及部门收取的市政公用设施配套费、工程质量监督费、规划技术服务费、教育附加以及墙改基金、白蚁防治费、放线定位费和图纸审查费等，均按相应的费率标准和地方收费标准估算。廉租房按优惠政策计算。

㈥ 三项费用

1、管理费用（含开发间接费用）；按建安工程、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用三项之和的6%估算。

2、销售费用：按销售收入的2%估算。

3、财务费用：（财务费用包括建设期及还款期利息，融资费用）

本项目暂无贷款，主要是融资费用，根据公司提供的资料，包括已付和预计发生的，按5,000万元估算。

㈦ 基本预备费牮

预备费用：按建安工程、公建及基础设施三项投资之和的10%估算。 ㈧ 涨价预备费（根据国家规定，暂未列涨价预备费） ㈨ 成本费用的分配

(见评价表3 “成本分配表”）

投资估算在各开发产品之间的分配。投资的分配有五种方法。一是按各自建筑面积比例分摊，如前期工程费和公建及基础设施配套费、定位放线、图纸审查、施工监理及质量监督费、保险费等；二是按工程投资的比例分配，如开发间接费、财务费用、管理费用、不可预见费等；三是按各自的收费标准分配，建安工程费用、开发税费等；四是销售收入的比例分摊，如销售费用；五是按测算的比例分摊，如土地费用。

经测算，项目总投资27,385万元。 三、流动资金（经营资金）估算

项目总投资估算已包括开发项目的所有投资，因无自营和出租房，故未列经营资金。 四、投资估算表 （见附表）

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第十二章 融 资 方 案

本项目资金筹措的特点是：分期建设，分期预收售房款及销售房款，通过预售房款的形式滚动筹措资金，滚动投资和滚动发展。以企业的自有资金为主。由于项目的投资较大，企业资金和滚动预售房款不能满足投资的需要，计划部分融资，以保证本项目资金的需要。

一、资本金筹措 资本金筹措

本项目自筹资本金13,693万元，由企业自有资金自筹。 二、债务资金筹措

无。拟向银行贷款13,000万元，年利率7.98%。 三、融资方案分析（见评价表2 “投资计划与资金筹措估算表”）

本项目自有资本金占投入总资金50.00%，借款资金占30.18%，尚有50.00%的资金由预销售房款中筹措，从建设资金的结构看是基本合理的。

资金成本：13,000×7.98%／43,073=2.41% 四、资金使用计划

第1年使用50%，主要包括土地费用，前期费用和工程费用；第2年使用43.5%，主要是工程费用；第3年使用6.5%，主要是三项费用及预扣的5%工程质量保证金。

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第十三章 财 务 评 价

项目评价单位为万元，万元以下四舍五入，计算中可能有误差(计算机计算结果含有尾数，总数正确，分项数相加时，有时有1的误差）但不影响评价的准确性和质量。

一、财务评价基础数据与参数选取 ㈠、财务价格

㈡、项目的计算期、建设期和经营期

项目建设期为2年，项目的经营期,按边建设边经营的原则，经营期为2年，其中：建设期和经营期交叉的有1年，项目计算期3年。

㈢、财务基准收益率设定

根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版 2006年7月）相关参数的规定，房地产开发项目财务基准收益率为12%，故财务基准收益率按12%设定。

㈣、其他计算参数

税金：营业税按销售收入的5%计算；城市建设维护税按营业税额的7%计算；教育附加：按营业税额的3%计算，地方教育附加：按营业税额的2%合计5%计算；土地增值税按税法规定的增值率计算：增值率＜50%税率30%、增值率＜100%税率40%、增值率＜200%税率50%、增值率＞200%税率60%计算；所得税率25%。

二、销售收入估算(见评价表4“销售收入与销售税金及附加估算表”) ㈠ 销售收入

经计算,项目的销售收入为50,867万元，3年计算期内年平均销售收入16,956万元。 具体计算如下：

高层住宅：4,400元／m2×30,840＝13,570万元 商业用房：18,000元／m2×19,807＝36,523万元 车 位：50,000元／辆×329＝1,645万元

㈡ 销售税金及附加（见评价表4“销售收入与销售税金及附加估算表”）

销售税金及附加（含土地增值税）总额7,890万元，3年计算期内平均年税金及附加2,630万元。

1、营业税：总额2,543万元; 2、城市建设维护税：总额178万元； 3、教育附加：总额127万元。 4、土地增值税：总额5,041万元。

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三、成本费用估算（见评价表1 “总资金估算表”及“投资分项明细估算表”）

本项目为开发项目，其投资即为项目的成本，总成本为27,385万元。 四、财务评价报表

㈠ 财务现金流量表（见评价表6 “项目全部投资现金流量表”）

现金流量表：是反映在整个项目计算期内现金流入、流出（现金收支）和净现金流量情况，用以计算静态和动态评价指标，进行项目盈利能力分析。

㈡ 损益和利润分配表(见评价表5 “损益表”)：

损益表：是反映项目计算期内各年的利润总额、所得税、税后利润分配情况,用以计算投资利润率、投资利税率等评价指标。

本项目利润总额15,592万元，3年计算期内，平均年利润5,197万元。

利润分配：所得税按利润总额的25%计算，税后利润提取10%盈余公积金，5%公益金，余下为未分配利润。

㈢ 借款偿还期计算表

本表按最大偿还能力的方法，计算项目的贷款偿还期。

借款偿还期＝还清贷款上年的年数＋上年底尚欠贷款数÷本年还本资金来源 五、财务评价指标 ㈠ 盈利能力分析 1、项目财务内部收益率

财务内部收益率（FIRR）：是指项目在计算期内各年净现金流量等于零时的折现率。它表示用项目计算期内的净收益归还全部本金后所能支付的最大投资借款利率。

计算公式 FIRR???CI?CO?t?1?FNPV??0

t?1n?1经计算，本项目的财务内部收益率为37.94%。 2、财务净现值

财务净现值（FNPV）：是指用设定的折现率将项目计算期内各年的净现金流量折算到建设期初期（零年）的现值之和。是反映项目盈利能力的动态指标。

???计算公式 FNPVt?1nC?IC1????Ot?1 i式中：CI — 现金流入量;

CO — 现金流出量（不含贷款利息）; (CI－CO)t — 第t年现金净流量;

n— 项目计算期;

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i— 折现率。

经现金流量表计算，本项目在i=12%时，净现值为5,994万元. 3、投资回收期

经测算所得税后，项目的静态回收期为2.51年, 动态回收期为2.64年。 4、投资利润率

根据损益表计算下列四项指标：

⑴ 所得税前投资利润率=年平均利润÷开发总投资×100% =5,197÷27,385×100%=18.98%

⑵ 所得税后投资利润率=（年平均利润－所得税）÷开发总投资×100% =（5,197－1,299）÷27,385×100%=14.23%

⑶ 投资利税率=（年平均利润＋年平均税金及附加）÷开发总投资×100% =（5,197＋2,630）÷27,385×100%=28.58% ⑷ 销售利润率=利润总额÷销售收入×100% =15,592÷50,867×100%=30.65%

㈡ 偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率） 本项目的清偿能力分析贷款偿还期、利息备付率和偿债备付率。 1、贷款偿还期（见评价表7 “贷款偿还期计算表”及说明，下同） 无

2、利息备付率 无

3、偿债备付率 无

六、不确定性分析

㈠ 盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图：见评价图2）

以开发销售率表示的盈亏平衡点。由于开发企业产品成本的特殊性，我们对盈亏平衡公式作适当变动。表示开发销售率盈亏平衡点的公式如下（销售税金及附加中包括土地增值税）：

BEP (开发销售量) =总成本C／(产品销售价格P－T单位产品销售税金及附加) 以上述公式计算本项目的综合盈亏平衡点。

（10,043.48－1,557.83）＝32,273 m2 BEP (开发销售量)＝273,850,000÷

100%＝63.72% BEP (开发销售率)＝销售量／总面积＝32,273／50,647×

计算结果表明，该项目只要平均销售各类开发产品的63.72%，即平均销售量达到

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